文/本刊记者 黄罗维

　　近期，有关万科欠缴土地增值税的风波有愈演愈烈的态势。那么，这究竟是怎么一回事呢？

　　万科深陷欠税泥潭

　　岁末年初，随着调控政策威力的不断释放，楼市有渐渐进入平寂的迹象。然而有一个热点却在不断发酵、升温，并且卷入这一事件的是有房地产“一哥”之称的万科，更是吸引了许多人的眼球。

　　44亿元，这是一个惊人的数字，而且居然是万科一家公司欠缴的土地增值税的金额。日前，央视再度聚焦土地增值税问题，其经过调查后的报道指出，万科在吉林市、广州市的数个项目已达清缴土地增值税的条件，应缴而未缴的土地增值税达到44亿元人民币。

　　欠税，数额又如此巨大，这是没有一个企业能消受得了的。果不其然，在央视的报道播出后不久，万科旋即抛出了一纸公告，表示报道所涉及的四个项目，均不属于“应进行土地增值税清算”的情况。然而，投资者对此似乎并不“买账”。时间刚刚跨入2014年，就有一位万科的小股东向深圳市盐田区法院提出诉讼，北京市长歌律师事务所律师刘亚军在起诉书中请求法院判令：万科公开2012年12月31日之前已完工的162个项目的应清算补缴的土地增值税金额；162个项目已经预提的土地增值税准备金金额；162个项目的分期销售比例和162个项目的各期毛利率。

　　那么，在这一轮轮猛烈的“攻势”下，万科又有些什么新的说法呢？本刊记者也在第一时间与万科取得了联系，并向其提出了采访要求。对此，万科有关人士对记者回应称，他们的态度在公告中已经表明得很清楚了，孰是孰非一切以公告为准。他对记者表示，土地增值税清算技术性很强，但只要了解了相关会计准则，问题就应该很清楚了。

　　其实，所谓开发商欠缴土地增值税的风波，早已不是什么新鲜事了，早在2013年11月24日，央视就曾报道说：2005年至2012年8年间，一些房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中SOHO中国、富力、万科等知名房企榜上有名。

　　各方观点激烈交锋

　　一时间，房地产市场上演了一场你来我往的“口水战”，各方观点激烈交锋互不相让，大有剑拔弩张“战斗”到底的态势。围绕应缴欠缴这个话题，正反双方都提出了各自斩钉截铁的理由。

　　让我们先来看看万科的公告。万科表示，截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。公告指出，根据相关规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。万科表示，经核实，报道涉及的4个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。

　　而一向以“大炮”著称的任志强更是肆无忌惮地表示：“我不知道万科是否欠税，但我从相关报道中看不出万科是否欠税，也没法证明已具备纳税条件的楼盘未结算增值税，也没有证明未交增值税的余额与这些应结算项目的关系。”甚至早在此前，国家税务总局也曾出面回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

　　不过，相关报道核心信息提供者、北京忆通律师事务所律师李劲松却仍然坚持自己的观点，他逐条回驳了万科的解释，特别指出万科2010～2012年报自行清算计提出了44.34亿元应补交土地增值税准备金，在其对应的162个已竣工结算项目中，有31个项目截至2012年12月31日销售比例已超过85%，达到了“应进行土地增值税清算”的条件。

　　问题症结出在何处

　　事件的发展越来越扑朔迷离，让人有些摸不着头脑。企业正常地开展各项经营，并依法纳税，这本是天经地义的事，也是每一位公民应尽的义务。人们要问的是，为什么围绕着土地增值税，会产生如此剧烈的风波和震荡，问题的症结又出在哪里呢？

　　经过仔细梳理后我们发现，虽然影响土地增值税征缴有多重因素，但其中有一个关键点，那就是“应清算”和“可清算”的界定。国税总局187号文中土地增值税清算条件有两种规定，一是“应清算”，即“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”纳税人“应清算”；二是“可清算”，即已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的税务机关“可要求纳税人清算”。

　　“应”和“可”虽一字之差，但它们在实际操作中却有着天壤之别。专家认为，前者是主管税务机关和开发商都有义务，必须清算；后者则企业无义务，主管税务机关可根据自身税收目标酌情决定是否要求纳税人清算，这是国税总局赋予主管税务机关的自由裁量权。由此，万科在全国各地30多个项目预售比例虽然超过了85%，但是否应进行土地增值税清算，就产生了巨大的争议，而更多的谜团，我们则在接下来的文章中进行一一破解。

　　万科欠税风波发酵过程

　　? 45家知名房企被曝欠缴3.8万亿元土地增值税2013年11月24日

　　? 业界反响强烈，引发社会广泛关注

　　? 国家税务总局有关负责人表示：房企欠巨额土地增值税推算存误读2013年11月26日

　　? 万科再次被曝欠缴土地增值税超40亿元 2013年12月30日

　　? 万科发布公告明确否认欠税2013年12月31日

　　? 任志强回应，没有找到万科欠税的“证据” 2013年12月31日

　　? 律师反驳：华远SOHO中国也欠土增税2014年1月2日

　　? 万科因土地增值税事件遭小股东起诉2014年1月5日

　　名词解释

　　土地增值税

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。