捂盘项目赌“金九银十” 48新盘9月争锋

　　新盘以打折促销为主，90平方米以下的小户型最受青睐

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 即将到来的“金九银十”，购房者关注三件事：房价是涨是跌？该不该出手？哪里的项目合适出手？

　　降价成唯一出路

　　 “今年的‘金九银十’不可能复制2009年时的火爆行情。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍在采访时对记者表示，2010年的“金九银十”可能会出现一个量增价稳的局面。

　　 宋会雍指出，从调控背景与预期交易规模上来看，2010年的“金九银十”无法与2009年相比。但基于前期对市场的观察与试探，众多开发企业计划于9、10月份集中推盘，形成调控之后的第一波供应热潮。为寻求较为成功的亮相，预计较多项目会相比调控前作出价格调整。对紧迫购房者来说，价格相对平和，可选房源丰富，有望促成交易放量。但鉴于会有不少项目属于政策后初次试水，尺度仍偏于保守，寄望于大幅让价并不现实。

　　 “对于2010年的上海楼市‘金九银十’能否如期而至，最主要还是需要外力配合或者开发商降价才能实现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对记者表示，市场期待严厉的宏观调控政策的退出或者转向，使大批具有一定资金实力的投资者能够放心入市，并且能够获得银行杠杆效益，得到更多利润。但是目前调控政策具有更加收紧的迹象，并且一线城市对三套房的贷款已经停止，因此寄望于通过政策退出实现“金九银十”的可能性已经不存在了。开发商主动降价才是“金九银十”的唯一出路。房价过高，已透支老百姓的购买力，那么在政策严调，投资者没有明显入市的情况下，只能通过开发商的降价来吸引刚性需求入市，而这部分购房者对价格的敏感度较高，因此开发商的主动降价必能吸引这部分购房者入市。

　　供求关系不支持房价报复性反弹

　　 上海中原研究咨询部研究发现，从近期调控口径来看，压制房价反弹已成调控成果的重要体现，量价齐升将遭遇较大政策压力，量增价稳更容易被接受。在供求关系上，由于近几个交易量的大幅收缩，一手供应虽有收缩但幅度弱于成交，当前市场存量为672.03万平方米，比新政前增长23%；二手市场存量更是一度激增至13.8万套，创历史新高峰，较新政前增长52%，因此整体供求结构不能不支持价格报复性反弹。目前上海楼市局部地区出现价格回调，更多体现的是供应方信心上的提升，而非真实的供求关系体现。

　　 佑威房地产研究中心追溯历年的楼市数据显示，从历年9、10月份商品住宅成交来看，仅有2008年未出现过“金九银十”，当年这两个月的成交量创出了当年最低。而对于2007年和2009年9、10月份全市商品住宅供求关系来看，都出现明显的供不应求的现象，其中2007年尤其突出，成交量占供应量的一倍左右，并且从9、10月份销售特别好的一些年份来看，整年都出现了供不应求的状况，而从今年前8个月积压的供应量来看（对于2010年的前8个月来看，整个上海市商品住宅成交面积创出近几年最低，月均成交面积不足60万平方米，而2009年9、10月份成交面积达到了140多万平方米，是今年月均成交量的2.3倍），“金九银十”将明显地出现供过于求，因此从当年的供求关系来看，也不可能出现房价的报复性上涨。

　　多个捂盘项目豪赌“金九银十”

　　 “根据7、8月份一手供求的发展轨迹，眼下的市场回暖多是刚性及部分投资需求追随清扫低价房的结果。” 宋会雍指出， 9月份虽开盘数量增多，但眼下开发企业资金压力并不明显。加上在国土资源部的土地黑名单中，上海成功“净身”，也让开发商稍缓一口气。准确一点说，9、10月份是市场试探版图的放大，楼市实质性放量的机会仍不成熟。但不排除，部分开发企业僵持数月后资金状况能够借机实现一定程度的改善。静待市场机会出现，不仅是购房者的选择，也是开发企业的运营思路之一。

　　 据记者调查，4月份全面调控以来，不少项目都一再调整上市计划，如位于卢湾的浦江湾1号原计划7月开盘，现推迟到9月；杨浦国际滨江城，开盘时间从5月份推到7月份，但到现在还没有开盘迹象。

　　 开发商捂盘惜售，等待机会的项目在市场上还不少见，如美兰湖中华园、中大九里德苑三期、西郊百丽苑、金地格林世界等，足见这些开发商对于“金九银十”的重视程度。

　　 从今年元旦起就传出推盘消息的万富汇SOHO，目前仍未确定具体的开盘时间。此前4月份就已开始接受客户预订的卢湾区楼盘浦江湾1号，已将7月份的开盘日期推延暂定到9月份。另外，中信虹港名庭在5月房展会上已现身，当时销售人员称预计6月份开盘，但到现在仍“待定”。

　　打折促销或又成“噱头”

　　 在目前这种情况下，“打折促销”已经成了开发商营销的必然手段，在9、10月大量楼盘入市的情况下，“打折促销”牌更是开发商需要做的文章。不过“打折促销”的根本目的还是在于回笼资金，所以打折幅度不大也就不难理解了，一旦此目的达到，开发商会重返涨价之路。不排除部分开发商利用买卖双方的信息不对称来制造“降价促销”的假象，甚至“内部销售”的丑闻再度出现也不无可能。

　　 “小幅打折的营销策略，其本意并不在于达成多少成交，更倾向于宣传噱头的营造与购房者心态的试探与调查。”宋会雍认为，依照现在市场的发展轨迹，“金九银十”后半程很难有更多开发企业去跟进，除非有强力政策作推手。

　　48新盘9月争锋，小户型更抢手

　　 据理财一周报记者统计，今年9月，上海将有48个新盘开盘。从价格结构来看，单价在1.5万元以下的项目有15个，主要分布在上海外环以外的区域。基本特征是交通不够便利。单价1.5万-2万元的项目有15个，多数项目也是位于外环以外以及中外环间，很多项目分布于松江新城、嘉定新城等地，基本特征是未来发展前景好，目前交通不够便利，适合中端客户投资和年轻人置业。单价2万-3万元的项目有6个，项目多数位于中外环间，交通都比较便利，适合自住需求的客户。单价3万元以上的项目有10个，主要是内环以及中环的一些豪宅项目，适合高端客户投资或者自住。此外，9月份还有两个别墅项目开盘，沿海郦墅别墅和英伦美墅馆，单价在1.9万-2.7万元。

　　 从9月推盘的房型机构看，以中小户型为主。

　　 小户型一直是一二手市场的抢手房源，新政以来，上海二手房市场中90平方米以下的小户型房源比重从65%到70%。在差别化信贷制约之下，高总价房源的消费能力受压制，加上投资性需求的衰退，小户型由此变得更为抢手。“金九银十”之际应该出手哪些项目，陆骑麟认为，对于普通购房者而言，总价较低的小户型始终是颇受青睐的，工薪阶层始终占据了购房者的大多数，所以市场上受到广泛认可的必然还是能够满足他们需求的低价位楼盘。

　　 豪宅市场在调控后短期内表现出较强的缓冲能力，但回暖节奏也相对拖后，且低谷流量同样并不乐观。在普通住宅开始回暖的7月中下旬，豪宅三周平均流量仅为2091平方米，较新政前后三周下降70.83%；进入8月份反弹势头出现，最近3周平均流量升至3627平方米。9、10月份继续回升的可能性依然存在。

　　单价15000元/m2以下的项目点评

　　中大九里德三期御领大虹桥

　　 项目概况：该项目位于松江九杜路1000弄，地处外环外的九亭板块，项目均由小高层组成。预计2011年12月交房。

　　 周边配套：社区班车直达轨交9号线九亭站和2号线，紧邻延安高架西段和大虹桥交通枢纽；家乐福、华联超市、好又多超市、摩立盛汇生活广场、九久生活广场、巴黎春天、汇宝广场在周边均有分布。

　　 最新动态：预计9月开盘，推出户型90-135平方米的两房、三房，单价13500-16000元/平方米。

　　 记者点评：轨交9号线带动了北九亭板块朝着大虹桥板块靠拢。多家品牌开发商在此开发，新九亭周边生活配套正在完善。

　　天和湖滨

　　 项目概况：该项目位于浦东东亭路425号，地处外环外的川沙板块，小区由小高层和多层花园洋房组成。目前在售均为三房、四房，面积为140平方米与160平方米，均价14000元/平方米。年底可交房入住。

　　 周边配套：紧邻轨交2号线远东大道站，多条公交线；生活配套有农工商超市、华联超市等；有机场镇小学、江镇中学等。

　　 最新动态：小户型9、10月份开盘。

　　 记者点评：天和湖滨位于浦东新区机场镇，2号线、磁悬浮、各条公车线以及沪杭高速铁路将在浦东机场形成一个综合交通枢纽，临近迪士尼板块未来升值潜力凸显，该房源较适合中端投资客或自住客。

　　同润菲诗艾伦

　　 项目概况：该项目位于松江泗泾镇古楼路1198号，地处外环以外的泗泾板块，项目多由高层组成。

　　 周边配套：临近轨交9号线泗泾站，周边生活配套有三湘商业广场。

　　 最新动态：目前在售56-62平方米精装公寓，总价80万元起。另有89-131 平方米的毛坯公寓，预计9月将再推新房源。

　　 记者点评：同润菲诗艾伦位于松江区泗泾镇古楼路，轻轨九亭下一站，是继九亭之后又一居住板块，周边自然景观较为丰富，近邻华侨城欢乐谷、国家植物园，三面环水，近期推出的面积在55-65平方米的小户型适合新上海人和中端投资客购买。

　　恒盛湖畔豪庭

　　 项目概况：恒盛湖畔豪庭位于奉贤区南桥新城行政中心旁。均价10600-13600元/平方米。

　　 周边配套：交通方面，轨交5号线延伸段南桥新城站（在建中）；教育配套有实验小学、奉贤中学、奉浦幼儿园、阳光幼儿园等学校；生活配套有卜蜂莲花、乐购等超市，还有奉贤中医医院。

　　 最新动态：二期预计2010年9月份开盘，户型为90-100平方米两房和130-140平方米三房，两房总价在110-120万元左右，具体价格尚未确定。

　　 记者点评：项目本身注重规划及配套，轨交5号线规划已确立，金海湖站距社区约3分钟的步行时间，预计2012年底通车。

　　LOMO森林公馆

　　 项目概况：该项目位于松江中山东路70号，地处外环外的松江老城区板块，项目是占地165000平方米大型精装修小户型公寓、叠加别墅、空中花园小高层，预计开盘价11700元/平方米左右，2011年9月交房。

　　 周边配套：沪松线松江站、松江1路、松江2路、松江4路、松江7路等，临近方塔公园、松江二中，小区内设温水游泳池、网球场、桑拿房、豪华会所等。

　　 最新动态：预计9月下旬开盘，60—130平方米的一房至三房均有。

　　 记者点评：LOMO森林处在老城核心位置，生活便利，但距离轨道交通9号线较远，交通不够便捷是该项目的硬伤。

　　桃源艺筑

　　 项目概况：该项目位于浦东拱极路3888号，地处外环外的惠南板块。售价未定，根据周边区域均价，预计该项目开盘价在13000—15000元/平方米。

　　 周边配套：临近轨交11号线惠南站；临近乐购、世纪联华；有听潮实验小学、听潮实验中学等。

　　 最新动态：预计9月中旬推出198套公寓，有77.42平方米一房、86.85-89.55平方米两房以及115.15-132.42平方米三房。

　　 记者点评：该板块新盘较为稀缺，虽地处偏远但是个配套成熟的城区，至龙阳路地铁站和南汇大学城较方便，该项目较适合中端投资客或是当地自住客购买。

　　华亭新苑二期

　　 项目概况：该项目位于松江文诚路1999弄，地处外环外的松江新城板块。目前公寓报价11000元/平方米。

　　 周边配套：9号轻轨大学城站；松江14路、15路、16路灯多条公交线路。

　　 最新动态：华亭新苑二期莱顿堡预计于2010年10月初推出88平方米的公寓和400平方米的联排别墅。

　　 记者点评：华亭新苑位于松江新城中心腹地，东靠区行政中心和中心公园，南与松江老城相连，北临松江大学城。二期10月推出，当初一期售价不到7000元/平方米，即将开出的二期报价11000元/平方米，但仍属于松江新城板块的低单价楼盘。

　　瀛通金鳌山公寓

　　 项目概况：该项目位于北门路328号，小区集双拼、联排、叠加别墅及多层、小高层于一体。均价为12000元/平方米。

　　 周边配套：交通方面，乘坐申崇3线到南门西站；生活设施方面，有玉林中学、培林学校小学部、明珠小学等学校，上海长华门诊部和华联超市。

　　 最新动态：预计9月开盘。推出90平方米和93平方米两房，三房最小140平方米。预计开盘均价12000元/平方米。

　　 记者点评：崇明新城是上海少有的风景优美住宅区，瀛通金鳌山公寓坐落其中，坐拥岛屿美景，位于崇明区中心，生活购物也方便，是崇明区值得关注的楼盘之一。

　　路劲逸隽园二期朗域

　　 项目概况：该项目位于嘉定南翔宝翔路998弄，地处外环以外的南翔东部板块，小区由高层公寓、联排别墅、双拼别墅组成。目前该案公寓报价13000元/平方米。

　　 周边配套：轨交11号线南翔站；公交320路中山西路虹桥路（安顺路）、251路、252路虹桥路，生活配套有家乐福大卖场。

　　 最新动态：预计9月初开盘，推出1号楼，最小66.66平方米一房。目前在售为8月14日加推的140套房源。

　　 记者点评：该项目处在南翔新城的东部板块。东部板块是以居住、公共服务和公共绿地为主。西部板块除居住区以外，有社区文化、卫生、服务、体育的四大配套中心。

　　海洲桃花园二期

　　 项目概况：该项目位于浦东沪南公路5469弄，地处外环外的航头板块，项目由多层和小高层组成，价格尚未公布，按周边区域均价估算，预计二期开盘售价1万元/平方米出头。

　　 周边配套：邻近轨交11号线航头东站(在建中)、18号线；有沪南线、龙大线、浦卫线等；生活配套有农工商大卖场；教育设施包括新场中学、下沙学校。

　　 最新动态：预计今年下半年开盘，将推出90平方米左右两房。

　　 记者点评：海洲桃花园二期是新浦东航头区域一个大型社区。目前沪南路集中了数十条交通线路，可直达陆家嘴及八佰伴等区域。低总价是该项目的最大卖点。

　　顺寓国际社区

　　 项目概况：位于奉浦大道和沪杭公路交叉口的东南，商学院西侧。项目总建筑面积10万余平方米。产品包括了联排别墅、小高层公寓，均价为7500元/平方米。

　　 周边配套：靠近莘邵线、南奉线、浦卫线；生活配套有超市、美容美发、娱乐中心等，该地区的标志建筑为中央景观林带。

　　 最新动态：预计9月份将推出新一批房源，具体开盘时间、价格及房型均未确定。

　　 记者点评：顺寓国际社区周边设施比较匮乏，仅仅能够满足最基本的要求，周边的交通也相对不便。小区环境幽雅，空气好。

　　常发香城湾

　　 项目概况：项目位于花桥国际商务城绿地大道南侧，轨交11号线直达上海。

　　 周边设施：轨交11号线安亭站、沪宁高速；花桥小学、花桥中学，幼儿园小区内有规划；小区内有风情商业街、易买得、麦当劳等，还有邮局、银行和医院。

　　 最新动态：9月陆续推出一批新房源，两房74、82平方米，三房88、112平方米，均价8700元/平方米。6层电梯花园洋房140平方米，均价11000元/平方米。购房优惠每套总价直减3万元；首付30%，再享20%两年无息借款；首付50%及以上再享9.5折。

　　 记者点评：该社区购买者多为投资客或在上海工作但买不起上海房子的青年。

　　单价15000-20000元/m2的项目点评

　　海上印象花园

　　 项目概况：海上印象花园位于昆山城南核心居住区，首推多层住宅。均价5600元/平方米。

　　 周边设施：公交111路、109路、125路到张浦站下，5分钟步行即到生活圈，新吴路上有超市、银行、农贸市场、学校、医院等配套。

　　 最新动态：8月7日开盘房源已售罄，为87平方米的两房和113平方米的三房，每平方米优惠100元。下一批房源预计9月推出，户型与前期一致，具体时间未定。

　　 记者点评：毗邻张浦行政中心，多层每一幢都有半地下室作为自行车或电动车停车位，需要业主购买。社区南侧河对岸是同一个开发商开发的成熟小区上海星城。

　　圣鑫苑四期

　　 项目概况：该项目位于浦东川周公路周园路，地处外环外的周康板块，小区由普通公寓房组成，大多为小户型设计。该案预计将在今年9月底面市，目前对外报价尚未透露，预计开盘均价在18000元/平方米左右。

　　 周边配套：邻近轨交11号线周浦东站，有小上海商业步行街, 银行、医院等。

　　 最新动态：预计将于9月底推出三期最后一栋房源，户型为90平方米左右两房，四期将在后期推出。

　　 记者点评：圣鑫苑是一个7万平方米小型社区。区域居住氛围尚可。小区邻近大润发，步行约10分钟，即将开盘的为76-111平方米的两房，适合自住买家购买。

　　莱英北郡

　　 项目概况：该项目位于嘉定新安亭镇绿苑路，地处外环以外的安亭板块，小区由高层公寓和多层洋房组成。是总规划38万平方米的大型综合社区。高层公寓报价16500元/平方米，预计2012年2月入住。

　　 周边配套：轨交11号线（在建）昌吉东路站，有公交936路、57路；周围有农工商超市、好又多超市、联华超市等。

　　 最新动态：预计9月、10月推二期公寓，有90平方米小三房，140平方米大三房，均赠送10平方米左右入户花园。

　　 记者点评：新安亭镇以及国际汽车城规划，形成升级版居住配套，该项目位置偏远，周边配套和交通还有待升级。

　　金地格林世界

　　 项目概况：该项目位于嘉定瑞林路68号，地处中外环间的南翔板块中环区域，总占地面积约为１３０万平方米，目前新一批房源报价在18000元/平方米。

　　 周边配套：轨交11号线、17号线、7号线（规划中）；有多条公交线路；生活配套包括家乐福等。

　　 最新动态：将于9月初开盘，这批房源是金地格林世界最后一期项目，精装，面积为77-137平方米。

　　 记者点评：该项目是上海家喻户晓的老牌社区，超大体量，规划较为合理，周边配套目前仍在升级中，适合当地居民和中长线投资客持有。

　　昆山方圆云山诗意

　　 项目概况：昆山方圆云山诗意共分二期开发。首期占地110亩，总建筑面积18万平方米。一期已售罄。二期开发共7栋高层住宅，规划500多户。均价预计8000元以上。

　　 周边配套：公交有11路、104路、7路；学校包括裕元实验学校、裕元国际学校等；小区内高标准建制双语幼儿园；昆山三院、长海医院；新镇邮局银行、中行、建行、农行、工行等。

　　 最新动态：预计9月推出100套小高层，有86、91平方米两房，125、136平方米三房。

　　 记者点评：从整个社区软件、硬件配套上，都突破了西方价值观的壁垒，但交通方面需要改善。

　　美兰湖中华园

　　 项目概况：该项目位于宝山抚远路1288弄，地处外环以外的美兰湖板块，小区由多层住宅构成。规划总建筑面积约20万平方米，目前报价130万元/套起，单价在1.5万元/平方米左右。

　　 周边配套：轨交7号线美兰湖站；公交有963路、彭罗专线、上浏线、罗南线（罗店—南翔镇）。

　　 最新动态：将在9月中下旬正式开盘，首批推出88-89平方米纯多层公寓，首套首付25万元起。

　　 记者点评：投资商中华企业，是上海本土实力派上市品牌，户型包括约90平方米的精致两房和小三房，适合自住需求。

　　好世皇马苑

　　 项目概况：该项目位于嘉定区康丰路28 号，地处外环以外的嘉定新城板块，小区由高层公寓组成。总建筑面积约18万平方米，共分二期开发，南块一期为精装公寓。市场价预计在2万元/平方米以内，入住时间预计明年底。

　　 周边配套：轨交11号线马陆站，公交马陆1路、马陆2路，邻近欧特福生活购物广场、弘基广场。

　　 最新动态：预计9月底开盘。本次推出80平方米两房及100平方米小三房，装修标准为2000-2500元/平方米。

　　 记者点评：该项目面积紧凑，特别适合自住和作为结婚用房。

　　新弘国际城

　　 项目概况：该项目位于松江明中路1777弄，地处外环外的新桥板块，项目由小高层和别墅组成，原本8月中旬开盘推迟到了9月，预计均价1.6万-1.65万元/平方米。

　　 周边配套：公交松江103路线，邻近轨交22号线；生活配套包括弘基生活广场、社区3.5万平方米商业旗舰。

　　 最新动态：已于8月21日推出20套160-180平方米叠加别墅；联排185平方米左右，总价410万-460万元，9月开盘。

　　 记者点评：项目位居莘闵别墅区内，周边生活环境按照国际化社区来打造，人越来越多交通也越发繁忙，轨交规划又遥遥无期，因此交通目前是该板块项目的硬伤。

　　龙隐水庄

　　 项目概况：龙隐水庄地处江南水乡周庄古镇北部，小区外为周庄镇政府与云海农夫山庄，光明高尔夫球场。龙隐水庄对面的太史淀上将规划一个湿地公园。均价6000元/平方米。

　　 周边设施：公交888路，昆山到周庄专线周庄站下。有沿街商铺及专属会所，小区外有银行、医院、超市、饭店等生活设施。

　　 最新动态：二期预计9月底推出，户型为65-140平方米的一房和两房。

　　 记者点评：设计中积极体现业主对小区高品质的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配。环境好，但是交通需要提升。

　　保利梧桐语

　　 项目概况：该项目位于嘉定和政路嘉戬公路，地处外环以外的嘉定新城板块，小区由公寓、别墅和商住楼构成，项目占地约4万平方米，总建面约7万平方米，包含高端类独栋别墅，大平层公寓，部分全装修房源，另有少量办公楼及商铺。目前报价未定，根据周边区域均价，预计报价在1.6万—2万元/平方米。

　　 周边配套：公交有嘉翔线（五四站），华联超市等生活配套，紧邻嘉定体育中心。

　　 记者点评：大平层、独栋别墅目前是嘉定新城板块较为稀缺的产品，适合当地的中产阶层和中高端投资客持有。

　　乐非天地

　　 项目概况：该项目位于浦东杨高北路528号，地处中外环间的高桥板块，该楼盘是酒店式公寓与配套商业裙房的综合项目。总户数192套。该项目预计9月开盘，报价在1.8万—2万元/平方米，2011年1月入住。

　　 周边配套：距离市中心20公里、浦东国际机场40公里，紧邻轨交6号线，多条公交线和轨交10号线（在建）；外高桥保税区实验小学、中学等都分布在该区域，周边有世纪联华、农工商等大卖场。

　　 记者点评：旁边是浦东最大的绿地和湖泊森兰公园，即将开出的项目均是小户型，面积38—70平方米，总价控制在100多万元，适合中档投资客出手。

　　浦江华侨城

　　 项目概况：该项目位于闵行浦星路800号，地处外环以外的浦江镇板块，该项目三期首批227套房源开盘逆势飘红，销售金额突破5.28亿元，劲销98%。

　　 周边配套：邻近轨交8号线浦江镇站；多条公交线；有世纪联华、卜蜂莲花、联华中型超市、博洛尼家居等配套。

　　 最新动态：第二批房源将于9月推出，主力产品为78—90平方米的11层观景公寓和165—240平方米的4层叠院，售价在2万元/平方米左右。

　　 记者点评：该项目经卢浦大桥约15公里可到人民广场，距世博会址约7公里，是典型的世博概念楼盘，适合中高端投资客持有。

　　三湘四季花城

　　 项目概况：该项目位于松江嘉松南路、梅家浜路口，地处外环以外的松江新城板块。项目对外报价尚未公布，根据周边房价来预测，预计售价约1.5万元/平方米。

　　 周边配套：邻近轨交9号线，多条公交线路；周围有卜蜂莲花大卖场、乐购购物中心，且邻近上海市第一人民医院松江分院。

　　 最新动态：将推出具有70年产权的40平方米左右的MINI公寓、创意LOFT公寓以及限量版沿街商铺。

　　 记者点评：该项目的产权式沿街商铺值得期待，底层沿街商铺层高5.5米，具有低总价、70年产权特色的MINI公寓和创意LOFT，满足购房者自住、投资等多重需求。

　　绿地公园壹品

　　 项目概况：该项目位于宝山沙浦路205号，地处外环以外的顾村板块，小区由高层独栋、联排组成，是一个约26万平方米的生态高尚社区。该项目目前报价未定，参考前期报价，预计售价约1.6万元/平方米。

　　 周边配套：轨交7号线刘行站，多条公交线路。

　　 最新动态：一期已售罄。 二期公寓9月推出， 65平方米1房，90平方米2+1房，135平方米3+1房户型均有。

　　 记者点评：项目位于上海市宝山区的顾村新兴住宅板块，该板块在新政期间价格下沉相当明显，目前是抄底该板块项目的好时机。

　　绿地蔷薇九里

　　 项目概况：该项目位于松江广富林路1518弄，地处外环以外的松江新城板块，项目由英式联排别墅、高层、商业街、广场组成，整个小区占地约18.6公顷。

　　 周边配套：轨交9号线松江大学城站，多条公交线路；周围有卜蜂莲花、乐购等。

　　 最新动态：预计9月中旬推出3期精装公寓，有65平方米的一房、92平方米的两房、110和130平方米的三房，价格待定。现购房享8折优惠，折后约1.3万元/平方米。预计2011年底交房。

　　 记者点评：该项目在松江新城板块算是性价比较高的一个，6月卖出200余套，市场低迷情况下取得如此销售佳绩实属不易。

　　中梁香缇公馆

　　 项目概况：该项目位于宝山同济路盘古路交界处，地处外环外的杨行板块，小区由住宅和别墅组成，建筑风格是法式风格。目前该案报价未定，参照区域均价，预计报价在1.8万元/平方米。

　　 周边配套：轨交3号线友谊路站，多条公交线路；邻近易买得、苏宁电器、永乐电器、联华超市、宝钢商场等。

　　 最新动态：预计9月上旬开盘，公寓主推80-180平方米的两房至五房，两房是精装修房源，其余房型是毛坯房源。

　　 记者点评：项目南侧有天然河道老市河，西侧有大片城市绿化带，景观资源优势明显。属于宝山核心区稀缺高尚住宅项目。

　　新虹桥首府

　　 项目概况：该项目位于松江九杜路939号，地处外环外的九亭板块，该案为公寓别墅混合型社区。

　　 周边配套：轨交9号线，多条公交线路。

　　 最新动态：目前该案在售精装70平方米一房，89平方米两房，单价1.8万-1.9万元/平方米，付2万元定金可享92折优惠。预计9月底10月初会再推新房源。

　　 记者点评：项目位于北九亭最北面靠近徐泾的九杜路涞坊路。以水岸风情、半岛生活为社区主要景观设计。项目虽打出大虹桥概念，但是从位置来看关联度并不大，却是九亭板块打折促销较为积极的一个楼盘。

　　绿地蔷薇四季

　　 项目概况：该项目位于金山区金山卫镇学府路以东。

　　 周边配套：项目毗邻绿地金山老街，共同构成约百万平方米的超大成熟社区，周边学校、医疗、商业配套齐全；交通便捷，金山4路贯穿金山新城，城际高铁2011年通车。

　　 最新动态：项目有364套小高层，户型有约89、93和115平方米的三房；别墅177套，户型有约100平方米、116平方米、133平方米、148平方米4种。起价140万元。

　　 记者点评：总体规划以创造建设现代化居住社区为目的，在环境规划中结合自身宅间绿化和公共景观资源优势，创造生态绿化的居住生活家园。目前交通比较不方便。

　　单价20000-30000元/m2的项目点评

　　悦豪斯

　　 项目概况：该项目位于浦东成山路2008弄，地处中内环间的花木北蔡板块，小区由小高层公寓组成。

　　 周边配套：轨交7号线锦绣路站，多条公交线路；周围有杨高中小学、小区自行规划中小学，社区幼儿园，乐购超市，农业银行及东方医院。

　　 最新动态：推出面积85-89平方米两房。均价2.8万元/平方米，2011年10月交房。

　　 记者点评：该项目目前售价与区域平均售价相当，周边万科金色城市同样报价2.8万元/平方米，项目位于大华锦绣华城14街区，社区氛围较为成熟，小户型产品，较适合首次置业的自住买家和中高端投资客。

　　朗诗绿岛

　　 项目概况：该项目位于宝山罗店新镇罗芬路1199弄，地处外环外的美兰湖板块，小区由多层公寓和别墅组成。区域内有上海唯一的36洞国际高尔夫球场，同时拥有占地约300亩的美兰湖、美兰湖会议中心，目前对外报价2.2万元/平方米。

　　 周边配套：轨交7号线美兰湖站（距离7号线起点站400米）；邻近北欧风情商业街、世纪联华大卖场。

　　 最新动态：预计9月初开盘，主推80平方米左右两房和140平方米三房，共计100余套，开盘有优惠，优惠力度未定。

　　 记者点评：主打低碳牌，售价略高，适合喜好科技住宅的客户。

　　宝宸怡景园

　　 项目概况：该项目位于宝山三泉路1858弄，地处中外环间的共康板块，小区由高层和小高层公寓组成。项目对外报价2万元/平方米，预计2011年12月交房。

　　 周边配套：轨交1号线通河新村站；多条公交线路；邻近好美家、家乐福、永乐家电、宝业购物中心、春申江家具城。

　　 最新动态：预计于2010年9月开盘推出北区房源，户型主推90平方米、135平方米左右的小三房和三房。

　　 记者点评：该项目曾在前两年创造出销售佳绩，地理位置较为优越，报价适中，适合自住需求。

　　绿地东上海

　　 项目概况：该项目位于浦东秀浦路800弄，地处外环外周康板块，项目由高层和小高层组成，项目占地约40万平方米。售价预计在2万—2.5万元/平方米。

　　 周边配套：邻近轨交11号线御桥站，多条公交线路；周围有大润发、周浦小上海商业街、国美电器、苏宁电器、万达商业广场等。

　　 最新动态：推出92平方米、117平方米两房，134平方米三房，9月中旬现房即将发售，办卡可享受100元/平方米优惠。

　　 记者点评：项目规划约10万平方米的综合商业配套，涵盖商业中心、商业步行街、临街商业三大形式，与小上海步行街相连，生活氛围尚佳，适合自住需求购买。

　　翠湖天地嘉苑

　　 项目概况：项目占地52公顷，以太平湖绿地为中心, 翠湖天地嘉苑为翠湖天地三期。

　　 周边设施：轨交1号、8号线，多条公交线路；生活配套方面，规划1所美式学校，有淮海路太平洋、新天地商业中心，医院、银行均有。

　　 最新动态：预计9月推出300-700平方米大户型房源，精装房。目前样板间正在建造中，最快预计9月初面市。价格暂未确定，地处闸北区不夜城区，该区域内有个中心铂庭，价格2.7万元/平方米。

　　 记者点评：位于市中心的黄金地段，90－120平方米不等的中小户型还是比较推荐的。

　　三花现代城

　　 项目概况：该项目位于宝山云西路168弄，地处中外环间的淞南高境板块，小区由小高层公寓组成，总开发面积将达到40万平方米。目前对外报价未定，根据区域均价，预计该案开盘价在2.3万元/平方米左右。

　　 周边配套：轨交3号线殷高西路站，公交912殷高西路河曲路、160保德路江杨南路、132新二路殷高西路；邻近大柏树商圈、卜蜂莲花超市、景瑞商业广场、百安居、沃尔玛等。

　　 记者点评：与彭浦居住区相邻，距离大柏树、五角场等副中心不超过3公里，地位优势明显，适应各种购买者的需要。

　　单价30000元/m2以上项目点评

　　闵行星河湾

　　 项目概况：该项目位于闵行金都路都会路，地处外环以外的颛桥板块，是星河湾在上海的又一个大型项目。原计划8月开盘的星河湾项目，开盘时间一拖再拖，预计将在9月面市，目前该案报价未定，根据星河湾进驻花木板块的报价机制，项目售价约5万元/平方米。

　　 周边配套：多条公交线，周边有君莲大卖场、君莲菜市场等。

　　 最新动态：项目已封顶，预计最早9月份开盘，届时将推出精装修房源。

　　 记者点评：在颛桥板块，目前高端项目辈出，但是生活环境仍有待升级，对追求品牌效应的客户较有吸引力。

　　绿城黄浦湾

　　 项目概况：绿城黄浦湾位于上海南外滩一线滨江地段。绿城黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，紧邻黄浦江。项目总建筑面积约26万平方米，由6幢精装修高层公寓、1幢酒店式公寓组成。8万-9万元/平方米。

　　 周边配套：轨交9号线小南门站；有多条公交线。第九人民医院、曙光医院等多家医院，幼儿园、小学中学众多。商业配套有老码头、外滩、豫园、易买得等。

　　 最新动态：9月开盘，主推280-400平方米的三房和四房，装修标准1万元/平方米。

　　 记者点评：.绿城黄浦湾真正占尽了天时、地利。周边配套成熟，入住方便，人文环境好。

　　西康路989

　　 项目概况：该项目位于普陀西康路989弄，地处内环内的长寿板块，西康路989，周边交通便利。

　　 周边配套：轨交7号线长寿路站（距离楼盘百余米），轨交1号线、2号线、3号线、4号线均在附近和多条公交；久光百货、亚新生活广场、人民广场均在车程15分钟内。

　　 最新动态：预计9月开盘。户型主要包括约89平方米的两房、165平方米的三房和163平方米的四房，精装修，价格500万元/套—1000万元/套。

　　 记者点评：作为一个市中心豪宅项目，该项目报价还算合理，该项目周边配套的附加值较为实在，适合中高产阶层做自住房用。

　　浦江湾1号

　　 项目概况：浦江湾1号位于市中心城区卢湾区南部滨江区域，在建中的浦江1号由瀛通集团联手绿地集团合作打造，占地1.5万平方米，地上地下总建筑面积达8.6万平方米。平均价格65000 元/平方米。

　　 周边设施：轨交4号线大木桥路站，多条公交线；有南洋中学、新晖中学，城市花园幼儿园，还有日晖医院和邮局、银行等。

　　 最新动态：预计9月开盘，主推490平方米超大面积户型，均为精装修房源。

　　 记者点评：该项目将客厅部分极限放大，开发商从卫浴到自主空间精心设计了各种高级娱乐设备，这种时尚社交平台，迎合了当今富豪的需求。

　　公馆77

　　 项目概况：公馆77位于建国新路77弄近肇周路，作为市中心的国际精装修公寓，公馆77每户都配置了世界一流品牌的建材、家电。

　　 周边设施：轨交8号线陆家浜路站，9号线陆家浜路站，10号线老西门站和多条公交线。有李惠利中学、光明中学，邮局。

　　 最新动态：预计9月12日开盘。推出1栋11层小高层，户型为160-250平方米的三房四房。均为精装修房源。单价3.9万元/平方米-4.9万元/平方米。总价400万元-600万元。

　　 记者点评：项目采用Art Deco风格，从外立面到内部空间，都营造出华丽的贵族气质。

　　远雄徐汇园

　　 项目概况：远雄徐汇园位于徐汇区斜土路茶陵路，处于浦东、卢湾和徐汇的金三角区域。占地面积为22434平方米。

　　 周边设施：轨交4号线东安路站；多条公交；复旦大学医学院、卢湾中学、海华小学，宛南实验幼儿园、徐汇区枫林幼儿园；乐购、卜蜂莲花、国美电器、邮局、银行、医院应有尽有。

　　 最新动态：预计9月推出豪宅公寓，从70平方米到300平方米的一房至五房均有，预计单价在5.5万-7万元/平方米。

　　 记者点评：交通便捷，生活配套设施成熟；小区将设置精致会所，着力打造成徐汇区的顶级豪华社区，价格不菲；不过地理位置虽好，但周边稍显嘈杂。

　　复地新都国际

　　 项目概况：项目位于宝山路虬江路交界处，地处闸北内环核心地区，周边五大商圈环绕，总规划面积12万平方米。均价40000元/平方米。

　　 周边设施：轨交3号线、4号线宝山路站，8号线中兴路站，10号线四川北路站和多条公交线，有中小学、综合商场、幼儿园、银行、医院等。

　　 最新动态：70平方米起，最大面积280平方米，购房98折，预计9月初推新一批房源，主推大户型，三房、四房。

　　 记者点评：地处上海内环内核心地段，商业配套丰富，紧邻四川北路商圈。精装修出售，主要建材为高端国际品牌，风格精致时尚。

　　都荟豪庭

　　 项目概况：都荟豪庭位于内环内闸北不夜城区域。小区占地2.2万平方米。8栋10—33层的住宅和1栋公寓式办公楼组成，价格待定。单价7万-10多万不等。

　　 周边设施：小区内有设施完善的会所、购物商场、大型超市。轨交1号线中山北路站紧邻小区东北侧，另有35条公交线直达本小区。

　　 最新动态：预计9月中旬推出8号楼与9号楼共60多套新房，一房面积76-77平方米，两房面积93-111平方米，三房面积127-135平方米。

　　 记者点评：处于商业区包围中，但该案做到了住商分离，住宅区禁止机动车进入，提高了社区的安全性，也保证了居住环境的宁静、私密。

　　兆丰嘉园二期园林一品

　　 项目概况：兆丰嘉园二期园林一品紧邻中山公园、长宁路。虽为小型社区，但其自身品质很高，成为中山公园地标性建筑之一。 其中1-4号楼统一装修管理，改造成了酒店式公寓。5-8号楼作为投资自住用。

　　 周边设施：轨交2号、3号、4号线中山公园站和多条公交线；有中小学、医院、银行、综合商场和邮局等相关配套设施。

　　 最新动态： 预计9月、10月份开盘，主推户型为139-203平方米的精装修二至四房。单价5万元/平方米起。

　　 记者点评：地段好，配套成熟，可直接眺望中山公园。小区的居民主要以在虹桥开发区工作的境外人士为主，也有不少是港台投资客。

　　沿海郦墅别墅

　　 项目概况：该项目位于上海西南方向，地处上海最大别墅区之一的莘闵别墅区，总建筑面积约为22.5万平方米。定价1.9—2.6万元/平方米。

　　 周边设施：轨交1号线莘庄站——北广场班车停车点。近邻新南路1号34万平方米城市综合体配套，包括四星级酒店、家乐福大卖场、银行、邮政、学校；小区内配套近2000平方米社区商业、会所、网球场、室内外游泳池等。

　　 最新动态：9月推出别墅11组团， 208-216平方米宽景联排；280-287平方米水岸双拼。

　　 记者点评：北、西面临自然河道风景优美；统一的道路、市政规划，齐备的商业配套，离市区很近。

　　长宁88金廷

　　 项目概况：长宁88金廷位于曹家渡商圈，与长宁、静安、普陀三区交会。项目总占地面积约5万平方米。均价4万元/平方米。

　　 周边设施：轨交11号线隆德路站、轨交2号线江苏路站和多条公交线；悦达889、芳汇广场、友谊商城商业中心；江苏路五小、市三女中、长宁区实验附中附小；静安区地段医院、华阳地段医院。

　　 最新动态：预计9月底10月初开盘，主推房源为90平方米二房，167平方米的三房，200平方米的四房。

　　 记者点评：该楼盘虽属长宁区，但未来居住者将更多依托曹家渡的生活设施。从社区至中山公园、静安寺只需2站公交路程。

　　英伦美墅馆

　　 项目概况：英伦美墅馆以英伦风格为建筑理念，由28栋纯独栋别墅组成。

　　 周边设施：邻近轨交7号线、11号线；世纪联华、奥特莱斯购物广场；还有罗店医院。

　　 最新动态：目前在售251-337平方米独栋别墅，另赠整层地下室130-150平方米，下沉式庭院，前后花园，独立车位。开盘时间未定。总价可优惠50万元。起价2.5万元/平方米。最高价2.88万元/平方米。

　　 记者点评：英伦美墅的每一寸空间都追求艺术品位，大胆用双层玻璃落地窗、文角窗，具有180度观景大视野，使采光面大大增加。

　　（上述48个楼盘由理财一周报记者/董琳霞 裴浩慈点评。）