文 本刊记者/邢 力

　　（内文提要）在房产调控政策效果依然扑朔迷离，但隐约间房价又有再次龙抬头迹象之际，二手房买卖纠纷也随之增多了起来。尤其是签约后又临时反悔，中介佣金是否还需要支付往往成了争议的焦点。

　　一般说来，在二手房市场中，当买家和卖家经过中介的撮合达成交易意向时，会先签订《房屋买卖居间协议》，支付一部分定金，随后再签订《房地产买卖合同》，这笔交易就算基本完成了。中介公司据此就可向相关买卖方索取报酬。然而如果中介遇到协议签订后一方却临时反悔的情况，房屋最终没有成交的时候，是否还有权利收取报酬呢？在下面两个案例中，我们会发现由于中介公司在促成签约与否上有所不同，而导致判决结果截然不同的结果。

　　中介怒索违约金

　　2010年4月2日，买房人张婵（化名）通过创世中介向卖房人陈俊（化名）求购沪亭北路上的一套房产，三方签订了《房地产买卖居间协议》。当时协议约定该房地产的转让价格为100万元，张婵先向陈俊支付5%的定金（5万元）。

　　协议中约定，买卖双方于本协议生效后次日起35个工作内至创世中介指定的地点签订《上海市房地产买卖合同》。然而，就在签订居间协议后没几天，陈俊却由于家庭原因，突然不愿再出售房产。4月10日，陈俊私下约张婵会面，表达了自己的想法，并愿意向张婵双倍返还定金10万元。张婵觉得自己也没吃亏，于是两人签订协议书一份，约定：由于陈俊不肯出售房屋给张婵，导致买卖合同未能签署，由此产生的一切法律责任及后果，包括所产生的任何费用都由陈俊承担，与张婵无关。

　　事情至此本应告一段落了，谁知创世中介眼看买卖不成，自己忙乎了半天，原以为2万元佣金已是囊中之物，谁知到头来一分钱都赚不到，便将张婵告上法院，称在约定的签约期限内，张婵与陈俊均未到创世中介签约，并在买卖方之间签订了买卖合同。由此，张婵的行为已构成违约。中介拿出了居间协议第4条第4款之约定：如买卖双方合意解除本协议，则各向中介公司支付本次房屋成交总价1%的违约金。中介据此要求张婵支付1万元违约金。

　　法院驳回中介请求

　　在法庭上，张婵辩称，创世中介只有在促成买卖双方签订买卖合同，才可要求支付佣金，但创世中介并未促成买卖双方签订买卖合同。另外，在签订居间协议时，创世中介未强调或解释协议的第4条第4款，此条款系格式条款，应当无效，故要求驳回诉讼请求。

　　法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张婵委托创世中介提供居间服务，向陈俊求购房屋，买卖方之间的居间合同关系依法成立。然而由于创世中介未促成买卖双方签订合同，即无论是何种原因造成买卖双方最终未签订合同，创世中介无权向委托方即张婵主张违约金。创世中介提供的居间合同中第四条中关于违约金条款系中介公司事先自行打印的格式条款，此条款加重了委托方的责任、并使居间方从中受益，故此条款应当无效。现创世中介依据此条款要求张婵偿付违约金的请求，难以支持。

　　据此，法院于近日作出了驳回创世中介诉讼请求的一审判决。

　　买卖合同签订后友好解除

　　无独有偶，台庆中介近来也遇到了一件类似的头痛事，但结果却大不相同。

　　原来4月5日，买房人李晓亮（化名）通过台庆中介向朱丹华（化名）购买上海闵行区虹梅路上的一套房产，签订的《房地产买卖居间定金协议》约定，买卖双方应于4月7日之前签订房地产买卖合同，并各向台庆中介支付成交价格1%的服务佣金，并于房地产买卖合同签订当日支付。

　　由于买卖双方都十分满意，因此在签订居间协议的的当天，双方就接着签订了《上海市房地产买卖合同》。同时，李晓亮还签署《服务费确认单》，确认应付中介服务费具体数目。

　　然而签约后不久，李晓亮就心生懊悔，不愿再履行合同。于是4月13日，三方又签订了《解约协议书》。协议载明，三方友好协商解除《上海市房地产买卖合同》，李晓亮支付给朱丹华1万元作为补偿。但李晓亮却不同意向中介佣金，故被台庆中介诉至法院，要求立即支付佣金2.8万元。

　　中介已履行居间义务

　　李晓亮辩称，因父亲欲在上海购房，并由自己代办有关手续。当时因时间较紧，台庆中介要求自己先代理父亲在买卖合同上签字，并承诺：“如你父亲不满意，可不履行合同。”后来，父亲来沪看房后不满意，故要求解除合同，出售方亦同意。便在台庆中介主持下签订了解除协议书。李晓亮认为，台庆中介的居间活动没有成功，故不同意支付佣金。

　　法院认为，李晓亮经台庆中介提供居间服务，与出售方签订了房屋买卖合同，其居间义务已经履行完毕，李晓亮理应按照约定支付佣金。由于买卖双方在台庆中介的主持下又协议解除了房地产买卖合同，现台庆中介至法院主张权利，合理合法。台庆中介提供了居间服务，理应获得相应的报酬。参考双方原定佣金数额和有关标准，李晓亮应酌情支付居间服务费。据此，法院于日前作出了李晓亮支付台庆中介居间服务费1万元的一审判决。

　　法官点评：协议签字需谨慎

　　上海市闵行区人民法院法官 杨克元

　　老百姓买卖二手房时，通常都委托专业的房产中介进行。在这期间，无论是买房者还是卖房者都需要签署大量协议。这些协议往往都是房产中介为重复使用而事先拟定的格式合同，由于其条款细则复杂、专业程度高，中介的解释又往往含糊其辞，甚至对某些关键条款故意不做解释，一旦买卖不成，中介很有可能根据条款中的某些约定向委托人索取佣金或违约金。

　　在这些协议中，《房地产买卖居间协议》（俗称“定金协议”）和《房地产买卖合同》是最关键的两份文件，通过上述两个案例我们可以发现，当买卖双方由于种种原因最终没能实现交易时，是否需要向中介支付佣金的关键在于中介公司是否已经完全履行了居间义务，而判定的标准主要是双方是否已签订《房地产买卖合同》而非《房地产买卖居间协议》。

　　但还需要指出的是，由于这类定金协议通常由中介提供，中介的收费又与交易的成功与否直接关联，因此在制定定金协议时中介往往已经将买卖合同的主要条款规定其中。这类定金协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约（即与正式的买卖合同具有同等效力的合同）。一旦被认定为本约，违反定金协议的一方或者被强制要求继续履行合同，或者不但要承担定金损失的违约责任，还要承担对方的其他损失，如房价波动产生的全部差价损失。也就是说，在签订了定金协议而未最终签订买卖合同时反悔，虽然可能不需要支付中介费用，但如果对方不愿就此罢休，违约方可能还要承担一定的赔偿责任。

　　总之在买卖房屋的过程中，在协议上签字前都应尽量要考虑周全，避免将来后悔的情况发生。

　　理财金手指：楼市迷茫 谨慎出手

　　炎炎酷暑尚未消散，老百姓对楼市的关注热情则更高。这边厢，房产大佬潘石屹和任志强对房价究竟会下跌多少而大打博客口水仗；那边厢，上海楼市8月又出现量升价涨的格局。这究竟是楼市调控政策发挥实际功效前的“回光返照”，还是新一轮“越调越涨”的开始，真是让人摸不着头脑。在楼市又一次走在迷宫十字路口之时，无论是买家还是卖家，心里其实都没有底——卖家怕自己卖低了，买家怕自己买高了。此时，签订二手房买卖协议，就要格外谨慎，免得中途反悔，产生额外损失。