对房地产市场而言，1999年是一个“政策年”。从1月1日修订后的《土地管理法》正式实行开始，到12月1 4日的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，几乎每个月都有相关政策出台。那么，2000年京城房 地产市场会有哪些热点呢？业内人士认为以下六大趋势值得关注。

　　“钻石品质、玻璃价格”会在京城出现吗

　　“钻石品质、玻璃价格”，是1999年上海楼市非常流行的一句广告词。以外销房为代表的高档物业在空置多时后 ，本年度以令人震惊的降价幅度，几乎是不计成本甩货清仓，售价只有楼盘初始售价的1／3甚至1／4。如上海的浦东珠江 玫瑰花园、静安振安广场等，都是从原售价1300－1600美元／平方米降到4000元人民币／平方米左右。

　　与上海积压超过1000万平方米的空置商品房相比，北京现在的354万平方米空置量（北京市统计局1999年 11月最新数据），情况当然好得多。问题是发展趋势，因为与上年同期的177万平方米相比，一年间北京市的住宅空置量 已翻了一番。1999年又是京城商品房近几年中上市量最大的年份，供应量以平均3天1个新楼盘的增量递增。难怪一些销 售一年以上并且没有很好业绩的老楼盘开发商已经在感叹，2000年的日子肯定不好过。从降息、利息税、加薪、“入世” 等重大利好的市场反响来看，北京住宅价格不涨反跌也似乎证实了这一点。同时，一些迹象开始出现，前段时间亚运村某小区 原价6800元／平方米的商品房，尾盘减价至4800元／平方米进行抛售。虽然据知情人介绍，这些房子全部是前几年开 发商品房沉淀未售出的“尾房”，户型结构极不合理。而且这一“抛售”现象总体上看只是个案行为，但这至少传递出一种信 息：房地产开发商最不愿意看到的，被视为会引发“行业灾难”的抛售风已从谈论变为了现实。

　　“钻石品质、玻璃价格”，新世纪的头一年，京城楼市没准真会出这样的奇迹。开发商还会参加房展会吗

　　1999年4月份头两个房展会的火爆和12月份几个冬季房展会的萧条，形成了鲜明的对比。没办法，1999年 的房展会实在太多了，大大小小十几个。房展会的过多过滥导致了办展质量明显下降，参观人数锐减。随着购房者开始对房展 会失去兴趣，下一个恐怕就会累到开发商了，果不其然，一东一西，号称两个跨世纪的房展会先后因招展失败停办。

　　不过，房展会的主办者可能并不这么想。据了解，明年的房展会已经从城东、西北，扩展到城西，主办者也从房管、 开发等政策部门扩大到中介公司、展览公司、新闻媒体、甚至一些社团组织，看来2000年的房展会还会很热闹。但是，房 展会时间仓促，环境杂乱，服务不配套，已越来越不适合住房这种特殊商品的交易要求。业内人士认为，在房地产市场发展成 熟的国家和地区，早已采用专场展卖和常设住宅交易市场相结合的形式，北京也已经出现了这种苗头，像精品家园今年组织的 几次专题展卖会，都因主题鲜明、定位准确、配套服务完善而获得成功。相信明年这一方式将逐渐成为今后住宅产品推广销售 的主流形式。

　　经济适用房在下世纪怎样继续领跑

　　政府扶持的经济适用房，自今年下半年开始在京城持续热销，目前已预售100多万平方米约1万套。据权威人士介 绍，北京市目前已确定的经济适用住房建设总规模为720万平方米，价格控制在每平方米2400至4000元之间，比周 边地段的商品房价平均每平方米低600元。目前开复工面积已达450万平方米，预计今年可竣工150万平方米。

　　对于经济适用房，不同的人有不同的看法。管理者欣喜地发现，大批经济适用房的持续热销，终于把京城商品房一直 高昂的头给按了下去，通过经济适用房构筑北京市新的住房供应体系的目标，正在一步一步得以实现；对于购房者而言，经济 适用房使他们又多了一个选择房子的渠道。而且这个渠道有强大的政府做后盾、不必担心证照不全，不必怀疑将来是否能够上 市交易。最重要的是，经济适用房的价格有限制、发展商的利润有限制，老百姓就不必担心被“宰”了。难怪精品家轩最近一 次关于经济适用住房的问卷调查显示，有52％的购房者买房首选经济适用住房，在问及对同一区域的经济适用住房与市场价 的商品房，首先考虑哪种时，几乎全部的被调查者回答的都是选择经济适用住房；然而开发中低档住宅项目的发展商就暗自叫 苦了。由于经济适用房的出现，改变了普通住宅市场竞争的游戏规则，在经济适用房面前，相信将有相当一部分住宅项目黯然 失色、甚至不得不退出市场。

　　大宗土地拍卖将如何影响房地产市场

　　继8月底新修通的菜市口大街沿街两侧200万平方米的四片小区，首开京城土地批租之先河后，近日，市建委开发 办又开始计划广渠门外约130万平方米工业用地改建项目上地使用权的拍卖。据了解，目前正在按统一规划、统一开发的模 式加紧运作的这一改建项目，将搬迁北京光华木材场、齿轮厂、起重机械厂、重型汽车厂及北京建筑机械厂5个污染扰民工厂 ，搬迁后可腾出规划用地面积103公顷，按照规划划分为21个块地，由政府有关部门统一组织将这个改建项目开发成“七 通一平”的熟地后，其中的16块地将分两期进行拍卖。春节前后，其中的9块将由北京房地产拍卖公司进行首期拍卖。

　　其实，这只是北京四环内共738家国有工业企业外迁计划的一小部分。有关负责人透露，将大宗土地做成“七通一 平”的熟地后采用使用权竞价拍卖方式开发，在本市也是一种尝试，但也是今后北京土地开发的趋势。根据有关方面的安排， 3到5年内，达738家都将搬迁出“城里”，腾退出来的600万平方米工业用地改建项目的将全部采取土地使用权竞卖的 方式找“主”。

　　由于土地拍卖的前提是政府有关部门必须将项目用地统一开发成“七通一平”的熟地，在约定的期限内交给使用人。 政府有关部门将一改往日管理的角色，而为土地使用人“服务”，这样会大大加快了项目运做过程。同时，土地使用权取得方 式的公平，必将放大供应量，而有效供应量的放大最终将平抑京城房价。这些黄金地段上的大宗土地拍卖，最终将如何影响房 地产市场，让我们拭目以待。

　　跌了这么多年写字楼价会否在下个世纪悄然攀升

　　北京自1992年开始启动房地产业，生力军高档写字楼一马当先，但经过1994年短暂的、供不应求的市场表现 后，从1995年起，高档写字楼便进入了一个供过于求、市场持续低迷的时期。随着供求关系的巨大变化，北京写字楼的租 价自1996年开始持续下跌，在三四年的时间里，高档写字楼的租金跌幅巨大，许多甲级写字楼的每平方米月租金，都从最 高时的50－60美元，跌至目前的20美元左右。尤其是总建筑面积达80万平方米，可以满足目前北京对高档写字楼总需 求量30％的东方广场，今年低价入市，再次打破许多人等待写字楼租售价格反弹的美梦。

　　不过，随着2000年中国加入WTO将成为现实，外销物业买方市场力量将因加入WTO而大大加强。明年东方广 场、时代广场交付入驻，近期东方广场的身价已悄然上升，时下的租金报价由上月的每平方米25美元升至28美元，据东方 广场的销售人员透露，近期许多国内外知名企业为迎接WTO而踊跃洽谈东方广场的租赁，预计2000年东方广场的租价还 将上调2－3美元。值得注意的是，时代广场也在启租后不久提升了租价。交投增加，日见活跃，看来写字楼的春天真的不远 了。

　　二手房市场会热吗

　　北京市的二手房市场开放以来，转眼间已一个多月了。尽管开市当天有上千人咨询，但月余之后仍无成交案例，仅有 几件正在办理中。住房二级市场的开放，并没有像人们预期的那么火。但专业人士普遍认为这种现象是正常的。目前，尽管市 场大门打开，可是门槛依然很高，交易审核等手续繁杂。买卖二手房者不踊跃，主要是房改政策没有完全到位，税费、分配收 益还没有最后敲定，人们需要有一个等待、观望的时期。

　　不过，虽然目前来看成交量不会迅速放大，但北京有1.5亿平方米的公房存量，如果以每年5％的速度上市交易， 其销售量也会等同于商品房的年销售量。而且，一些大型中介公司正在为打开二手房市场局面而努力。像北京市最大的二手房 市场“置业家园”正努力和一些大机关单位及一些大的开发商接触、洽谈，准备将二级市场和机关单位房改和商品房市场搭接 起来，争取联动，使住房也能“交旧买新”。看来，二手房上市的热闹才刚刚开始。（北京经济报 陈志平）摘自(中国房地 产信息网)