海口市积压房地产若能盘活　全国积压房地产都可能走向新生

　　海南省房地产市场在703万平方米积压商品房和停缓建商品房的重压之下一直喘不过气来的状况到今年底终于有了 改变：从11月1日起，海口市已先后有25个积压商品房项目获准转为经济适用房（共32万平方米）并推向市场，最高限 价为每平方米1418 元、最低价为每平方米942元的价格一经推出立刻见效，一些商品房已经售罄，而且购房者多为外 地单位或个人，身为海口市处置积压房地产工作小组副组长的海口市副市长冷晓明更是卖劲地吆喝：“欢迎国内各单位和个人 到海口买房置业，我们的房子是‘屋’美价廉！”

　　海南房地产积重难返

　　海南省常务副省长王厚宏形容海口市四处分布着的“烂尾楼”工程时说：“就像一个打赤膊的人走在大都市的街头， 让人看不下去。”的确，海南积压商品房数量之多是全国之最：海南人口占全国总人口的0．6％，可海南积压商品房的面积 竟占到全国积压商品房总面积的10％，约为703万平方米，其中海口市占去62％，而成为海南积压商品房问题最严重的 地区，琼山市占19％，三亚市占13％，以上三城市共占94％。在这703万平方米积压房地产中，有住宅403万平方 米，包括普通住宅、高档住宅、别墅、公寓等，另外300万平方米是写字楼、宾馆、酒店、度假村和商业用房。 房地产的 背后是金融资产，房地产就是钢筋水泥的货币，积压房地产就是积压了银行的钱。据统计，海南积压房地产703万平方米加 上闲置土地28万公顷，共占压工、农、中、建4家国有商业银行406个亿，其中建设银行127亿，工商银行121亿， 农业银行98亿，中国银行60亿；从金融资产的类型来看，信贷资金240亿，银行和银行直属企业的资金是 60亿，利 息滚存是106亿。据调查测算，金融资产只占到积压总资产的48％，由此可以估算出积压社会资金累计达800多个亿。

　　海南省是我国经济特区，大量积压房地产严重影响了海南省的经济运行。然而，积压房地产状况十分复杂，盘根错节 ，要想盘活，谈何容易？

　　处置积压房地产

　　拿海口开刀

　　1998年12月，朱　基总理在海南视察工作时决定要把处置海南积压房地产作为全国试点，这一决定成为海南房 地产从积重难返走向盘活再生的里程碑，也是全国积压房地产走出困境的起点。今年7月29日，海口市处置积压房地产工作 小组正式成立，并确定了“调研摸底、制定政策、确权登记、选点启动、初见成效”的基本任务，处置积压房地产的工作终于 步入操作阶段。很显然，海口市占海南积压房地产面积的62％，海口的问题解决了，海南省的总量积压也就好办了。

　　通过四项专题调研（即海口市积压商品房现状调研、海口市积压闲置地调查及处置方案、海口市居民居住现状调研及 住房市场需求调研），工作小组发现，他们面对一个高成本和低价位的矛盾。积压房地产的成本很高，因为在1992年到1 993年的开发时期劳务成本高、材料成本高，当时的税费也比较多，加上击鼓传花式的炒作环节过多，以及这几年的银行利 息滚动和几年来的损耗，综合成本很高。但海口市房地产市场是供过于求，当地居民住房情况普遍很好，何况积压商品房多少 已有些陈旧，以原成本每平方米4000元的房子为例，要想有价有市，最多能卖出每平方米1000元的价钱。那3000 元的价值落差由谁承担？不可能由消费者承担，那么只能由企业、银行和政府承担。

　　开发商、银行、政府

　　三方放血

　　价值落差由银行、开发商和政府这三个方面共同承担，但如何承担？这又是一个难题，海口市处置积压房地产工作小 组是用“吃进来，分开来，吐出来”的思路来分三级消解价值落差，体现三家承担损失，而避免了一味降低价位而导致的国有 资产流失。所谓的“三来” 是这样的：

　　第一步，让银行“吃进来”。银行让企业依法欠债还钱，没钱的只好用房产抵押还银行的钱，成本高于现价的差价由 开发商承担，开发商首先放血。在这一过程中，有专门政策保护同时在海南进行其它项目投资的企业，纯粹的房地产开发企业 一概不救，直至破产。银行 “吃”进大量房地产，成了最大的“房地产商”。第二步，由银行成立资产管理公司再把这些房 地产从银行剥离开来即“分开来”。依照国务院的指示，由4家国有商业银行分别成立 4家资产管理公司，把国有商业银行 名下的房地产全部通过重新评估和收购变成资产管理公司的资产，由于国有商业银行与资产管理公司之间是一个平行的关系， 二者是收购的关系，国家在财政上要给国有银行以适当支持。在这一过程中，银行放血。

　　第三步，资产管理公司再把房地产“吐出来”，这回轮到地方政府放血了，该要的税不要了，能减的费就减了，对处 置积压房地产实行税费征收政策中明确规定，免税两项，减半征收12项，免费16项，减半征收12项。另外，政府承诺， 凡是转化为经济适用房的商品房每卖掉一平方米，政府当年吃进来的土地出让金就退回一平方（最高的每平方土地出让金达3 00多元）。这样一来，政府、银行和开发商在各个环节上合理承担成本与现价之间的价格落差，积压房地产的价格问题终于 解决了。与此同时，海口市处置积压房地产工作小组先后出台与处置积压房地产有关的法规、规章和其它各种规范性文件共2 0个，为海口市处置积压房地产提供了科学依据、法律保障和政策指导。

　　经济适用房率先登场

　　今年11月1日，海口市处置积压房地产工作小组在海口文华大酒店召开了新闻发布会，吴毓俊副市长在会上公布了 首批由积压商品房转化为经济适用房上市销售的八菱大厦等14 个试点项目。这批项目产权清楚，手续合法，面积达20万 平方米，共有2100套住房，房屋结构、户型多样，而且分布地段广。在销售价格上，采取政府限价和市场调节相结合的办 法，在不高于政府限价的前提下，具体的成交价格由买卖双方商定。

　　首批试点项目中，最高的政府限价为每平方米1418元，最低的只有每平方米942元。试点项目一经推出，社会 各界反响空前强烈，市场上观望多日的潜在购房者纷纷前来咨询、洽谈。14个试点项目销售看好，不出两个星期，成交过半 。有些商品房一经推出便告售罄。

　　在试点项目的带动下，许多房地产开发商纷纷提出申请要将积压普通住宅转化为经济适用房销售，在随后的’99海 口市经贸招商周开幕当天（11月29日），又有琼苑广场等11个获准转为经济适用住房销售的积压商品房项目举行了购房 签约仪式，成交面积约12万平方米，共1000多套住宅，购房者多为岛外单位和个人。

　　在这样的势头鼓舞下，海口市处置积压房地产工作小组还准备在明年春天来临的时候在北京举办一次较大规模的海口 市房地产展销会，在北京制造卖点，其实是想把海口的房子“卖到”全国去。

　　正如副省长王厚宏所说，盘活海口房地产，将对改善海南岛的经济运行环境，改善海南岛的金融资产质量、改善居民 生活质量和改善市政环境起着重要的作用。目前，正是海南省整体经济趋向好转的大好时机，若能以盘活房地产为契机，吸引 更多的企业和个人到海南投资，对海南经济的发展也将起到极大的促进作用。困境中的海南房地产如被盘活，那么，其中的政 策环境、操作方法无疑都对全国积压房地产有着重要借鉴意义。

　　背景资料

　　据建设部统计，截至1998年底，全国积压商品房已达8783万平方米。其中，住宅6146 万平方米，办公 楼805万平方米，商业营业用房1288万平方米。积压商品房每年平均增加 1000多万平方米。专家估计，这些积压 商品房沉淀的资金在6000亿元左右。

　　造成商品房大量积压的原因有如下四个方面：一是1992年、1993年房地产热时，开发规模没有得到合理控制 ，土地供应过量。二是一些房地产开发企业投资决策失误，开发项目区位、类型、档次脱离市场需求。特别是一些新辟住宅小 区地点偏僻、市政设施和公共服务设施不配套，住房布局、功能质量、工程质量、环境质量不符合百姓的需求，物业管理不到 位，直接影响了销售。三是价格构成不合理，各项收费较重，加上企业长期占用银行贷款，利息负担越来越重，致使住宅价格 长期居高不下，住房价格与消费者的支付能力不相适应。四是住房实物分配制度的存在影响了住房商品化的进程。去年虽然停 止了实物分配，但住宅货币分配的有关政策没有及时跟上，鼓励住房消费的政策不配套，个人购买住房的积极性还没有得到充 分调动。

　　为使积压商品房数量在短期内有较大幅度下降，国家在1997年初提出了“中央让点税、地方让点费、企业让点利 、银行让点息”的思路；针对积压商品房占用大量银行资金的情况， 1999年又进一步提出了强调债权银行责任的“追债 、拍卖、还贷”的思路。

　　编后

　　海南、福建、广东等地的“烂尾楼”几乎成了当地一景，而全国积压了8000多万平方米的商品房，沉淀了600 0多亿元的资金，这近乎天文的数字更是令人吃惊。从海南处理这批“烂尾楼”的方式看，政府、银行、开发商均承担一定的 责任，共同吞下了这枚苦果，损失巨大。从时间上看，这批房地产已积压了6至7年左右，这期间，中国的经济也从卖方市场 转为买方市场。回过头再来看当年人们对房地产开发的狂热实在不可思议，但这终究是现实。也许时间能逐渐抚平这个伤口， 但教训是应该牢记的。市场规律是客观规律，是不可抗拒的，谁违背都会被碰得头破血流。赵红

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