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第一节 重要提示、释义及目录
重要提示：
1、本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2、公司全体董事出席了第四届董事会第十二次会议。
3、上海立信长江会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
4、公司董事长徐林宝先生、总经理朱胜杰先生、财务总监金爱薇女士及财务部经
理袁芯女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
第一节 重要提示及目录
第二节 公司基本情况简介
第三节 会计数据和业务数据摘要
第四节 股本变动及股东情况
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
第六节 公司治理结构
第七节 股东大会情况简介
第八节 董事会报告
第九节 监事会报告
第十节 重要事项
第十一节 财务报告
第十二节 备查文件目录
第二节 公司基本情况简介
1、公司法定中文名称：中华企业股份有限公司
公司英文名称：CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司英文名称缩写：CECL.
2、公司法定代表人：徐林宝
3、公司董事会秘书：印学青
联系地址：上海市华山路2号中华企业大厦
电话：021－62170088
传真：021－62179197
E-mail：zhqydm@cecl.com.cn
4、公司注册地址：上海市浦东大道1700弄17号
公司办公地址：上海市华山路2号中华企业大厦 邮政编码：200040
公司国际互联网网址：www.cecl.com.cn
公司电子信箱：zhqy@cecl.com.cn
5、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：董事会办公室
6、公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：中华企业
公司A股代码：600675
7、其他有关资料
公司首次注册登记日期：1993年10月5日
公司首次注册登记地点：上海市浦东大道1700弄17号
公司变更注册登记日期：2002年7月15日
公司变更注册登记地点：上海市浦东大道1700弄17号
公司法人营业执照注册号：3100001002555
公司税务登记号码：310047132340963
公司聘请的境内会计师事务所名称：上海立信长江会计师事务所有限公司
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：上海市南京东路61号
第三节 会计数据和业务数据摘要
（一）本报告期主要财务数据
单位:元 币种:人民币
利润总额 428,210,500.04
净利润 216,180,101.14
扣除非经常性损益后的净利润 130,785,506.12
主营业务利润 742,541,454.07
其他业务利润 4,988,671.43
营业利润 394,484,700.80
投资收益 -39,311,827.26
补贴收入 68,799,964.73
营业外收支净额 4,237,661.77
经营活动产生的现金流量净额 -97,685,568.90
现金及现金等价物净增加额 336,120,537.44
（二）扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
处置除公司产品外的其他资产产生的损益 2,248,539.83
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 1,707,136.56
各种形式的政府补贴 62,711,446.00
支付或收取并计入当期损益的资金占用费 309,411.08
短期投资收益 109,146.20
扣除资产减值准备后的其他各项营业外收入、支出 2,233,733.26
以前年度已经计提各项减值准备的转回 16,075,182.09
合计 85,394,595.02
（三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
主要会计数据 2004年
主营业务收入 2,110,174,429.46
利润总额 428,210,500.04
净利润 216,180,101.14
扣除非经常性损益的净
130,785,506.12
利润
2004年末
总资产 7,253,633,202.45
股东权益 1,684,205,401.93
经营活动产生的现金流
-97,685,568.90
量净额
主要财务指标 2004年
每股收益(全面摊薄) 0.310
净资产收益率(全面摊薄)(%) 12.84
扣除非经常性损益的净利润的
7.77
净资产收益率(全面摊薄)(%)
每股经营活动产生的现金流量
-0.140
净额
每股收益(加权平均) 0.310
扣除非经常性损益的净利润的
0.188
每股收益(全面摊薄)
扣除非经常性损益的净利润的
0.188
每股收益(加权平均)
净资产收益率(加权平均)(%) 13.38
扣除非经常性损益的净利润的
8.10
净资产收益率(加权平均)(%)
2004年末
每股净资产 2.415
调整后的每股净资产 2.380
2003年
主要会计数据
调整后 调整前
主营业务收入 - 1,885,998,935.01
利润总额 - 325,790,479.67
净利润 - 175,312,939.36
扣除非经常性损益的净
- 69,541,741.90
利润
2003年末
调整后 调整前
总资产 - 5,897,542,934.85
股东权益 - 1,541,892,818.55
经营活动产生的现金流
- 471,645,591.01
量净额
2003年
主要财务指标
调整后 调整前
每股收益(全面摊薄) - 0.251
净资产收益率(全面摊薄)(%) - 11.37
扣除非经常性损益的净利润的
- 4.51
净资产收益率(全面摊薄)(%)
每股经营活动产生的现金流量
- 0.676
净额
每股收益(加权平均) - 0.251
扣除非经常性损益的净利润的
- 0.100
每股收益(全面摊薄)
扣除非经常性损益的净利润的
- 0.100
每股收益(加权平均)
净资产收益率(加权平均)(%) - 11.62
扣除非经常性损益的净利润的
- 4.61
净资产收益率(加权平均)(%)
2003年末
调整后 调整前
每股净资产 - 2.211
调整后的每股净资产 - 2.190
本期比上期
主要会计数据
增减(%)
主营业务收入 11.89
利润总额 31.44
净利润 23.31
扣除非经常性损益的净
88.07
利润
本期比上期
增减(%)
总资产 22.99
股东权益 9.23
经营活动产生的现金流
-
量净额
本期比上期
主要财务指标
增减(%)
每股收益(全面摊薄) 23.51
净资产收益率(全面摊薄)(%) 1.47
扣除非经常性损益的净利润的
3.26
净资产收益率(全面摊薄)(%)
每股经营活动产生的现金流量
-
净额
每股收益(加权平均) 23.51
扣除非经常性损益的净利润的
88.00
每股收益(全面摊薄)
扣除非经常性损益的净利润的
88.00
每股收益(加权平均)
净资产收益率(加权平均)(%) 1.76
扣除非经常性损益的净利润的
3.49
净资产收益率(加权平均)(%)
本期比上期
增减(%)
每股净资产 9.23
调整后的每股净资产 8.68
2002年
主要会计数据
调整后 调整前
主营业务收入 - 2,072,065,297.68
利润总额 - 351,495,860.54
净利润 - 161,197,547.46
扣除非经常性损益的净
- 117,504,348.31
利润
2002年末
调整后 调整前
总资产 - 5,159,178,079.90
股东权益 - 1,513,417,681.04
经营活动产生的现金流
- 123,049,994.58
量净额
2002年
主要财务指标
调整后 调整前
每股收益(全面摊薄) - 0.231
净资产收益率(全面摊薄)(%) - 10.65
扣除非经常性损益的净利润的
- 7.76
净资产收益率(全面摊薄)(%)
每股经营活动产生的现金流量
- 0.176
净额
每股收益(加权平均) - 0.231
扣除非经常性损益的净利润的
- 0.168
每股收益(全面摊薄)
扣除非经常性损益的净利润的
- 0.168
每股收益(加权平均)
净资产收益率(加权平均)(%) - 11.51
扣除非经常性损益的净利润的
- 8.39
净资产收益率(加权平均)(%)
2002年末
调整后 调整前
每股净资产 - 2.170
调整后的每股净资产 - 2.147
（四）按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求
计算的净资产收益率及每股收益
单位:元 币种:人民币
净资产收益率（%）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 44.09 45.97
营业利润 23.42 24.42
净利润 12.84 13.38
扣除非经常性损益后的净利润 7.77 8.10
每股收益
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 1.065 1.065
营业利润 0.566 0.566
净利润 0.310 0.310
扣除非经常性损益后的净利润 0.188 0.188
（五）报告期内股东权益变动情况及变化原因
单位:元 币种:人民币
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 697,455,097.00 389,186,983.48 399,902,370.89
本期增加 176,123.70 125,634,213.46
本期减少 75,502.60 62,850.84
期末数 697,455,097.00 389,287,604.58 525,473,733.51
项目 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 149,406,930.77 81,187,353.14 1,541,892,818.55
本期增加 54,516,518.91 216,242,951.98 338,085,955.87
本期减少 23,605.56 195,635,019.05 195,773,372.49
期末数 203,899,844.12 101,795,286.07 1,684,205,401.93
注:1、资本公积变动原因：因子公司结转无法支付的应付款项，以致资本公积变动
。
2、盈余公积变动原因：因增加本期计提数和减少合并报表单位减少后转回数，而
导致盈余公积变动。
3、法定公益金变动原因：增加系本期计提数；减少系合并报表单位减少后转回数
。
4、未分配利润变动原因：因本年度实现利润而增加未分配利润；因实施2003年度
利润分配方案而减少未分配利润。
第四节 股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
期初值
一、未上市流通股份
1、发起人股份 347,821,429
其中：
国家持有股份 347,821,429
境内法人持有股份 -
境外法人持有股份 -
其他
2、募集法人股份 31,073,546
3、内部职工股 -
4、优先股或其他 -
未上市流通股份合计 378,894,975
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 318,560,122
2、境内上市的外资股 -
3、境外上市的外资股 -
4、其他 -
已上市流通股份合计 318,560,122
三、股份总数 697,455,097
本次变动增减（＋，－）
配股 送股 公积金转股 增发 其他 小计
一、未上市流通股份
1、发起人股份 - - - - - -
其中：
国家持有股份 - - - - - -
境内法人持有股份 - - - - - -
境外法人持有股份 - - - - - -
其他
2、募集法人股份 - - - - - -
3、内部职工股 - - - - - -
4、优先股或其他 - - - - - -
未上市流通股份合计 - - - - - -
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 - - - - - -
2、境内上市的外资股 - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - -
4、其他 - - - - - -
已上市流通股份合计 - - - - - -
三、股份总数 - - - - - -
期末值
一、未上市流通股份
1、发起人股份 347,821,429
其中：
国家持有股份 347,821,429
境内法人持有股份 -
境外法人持有股份 -
其他
2、募集法人股份 31,073,546
3、内部职工股 -
4、优先股或其他 -
未上市流通股份合计 378,894,975
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 318,560,122
2、境内上市的外资股 -
3、境外上市的外资股 -
4、其他 -
已上市流通股份合计 318,560,122
三、股份总数 697,455,097
2、股票发行与上市情况
(1)前三年历次股票发行情况
到报告期末为止的前三年公司无股票发行情况。
(2)公司股份总数及结构的变动情况
报告期内无因送股、转增股本、配股、增发新股、吸收合并、可转换公司债券转股
、减资、内部职工股或公司职工股上市或其他原因引起公司股份总数及结构变动的情况
。
(3)现存的内部职工股情况
公司目前不存在内部职工股。
（二）股东情况
1、报告期末股东总数为115,192户。
2、前十名股东持股情况(2004年12月31日)
单位:股
股东名称(全称) 年度内增减 年末持股情况 比例(%)
上海地产（集团）有限公司 347,821,429 347,821,429 49.87
海通证券股份有限公司 6,476,144 8,195,060 1.17
上海海证实业发展有限公司 0 3,926,400 0.56
汉盛证券投资基金 2,847,381 2,847,381 0.40
中国建设银行－博时裕富证券
677,799 2,540,543 0.36
投资基金
上海古北集团工会 0 2,450,250 0.35
上海爱建股份有限公司 0 2,352,240 0.34
上海敏特投资有限公司 -232,640 2,018,011 0.29
中国光大银行股份有限公司
－光大保德信量化核心证券 1,807,825 1,807,825 0.26
投资
中华企业股份有限公司工会 0 1,470,150 0.21
股份 质押或冻 股东性质（国有股
股东名称(全称)
类别 结情况 东或外资股东）
上海地产（集团）有限公司 未流通 无 国有股东
海通证券股份有限公司 未流通 未知 法人股东
上海海证实业发展有限公司 已流通 未知 法人股东
汉盛证券投资基金 已流通 未知 法人股东
中国建设银行－博时裕富证券
已流通 未知 法人股东
投资基金
上海古北集团工会 未流通 无 法人股东
上海爱建股份有限公司 未流通 未知 法人股东
上海敏特投资有限公司 已流通 未知 法人股东
中国光大银行股份有限公司
－光大保德信量化核心证券 已流通 未知 法人股东
投资
中华企业股份有限公司工会 未流通 无 法人股东
注1:前十名股东关联关系或一致行动的说明：
排名第一位的上海地产（集团）有限公司系我公司国家股股东，本公司未知持有未
流通股的股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系，本公司未知持有流通股的股东
之间是否存在关联关系或一致行动人关系。
注2:战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况：
报告期内不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。
3、控股股东及实际控制人简介
（1）控股股东情况
公司名称：上海地产（集团）有限公司
法人代表：皋玉凤
注册资本：42亿元人民币
成立日期：2002年11月15日
主要经营业务或管理活动：土地储备、开发，滩涂资源管理、开发、利用，旧区改
造的
投资（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）
（2）实际控制人情况
实际控制人名称：上海市国有资产监督管理委员会
上海国有资产经营有限公司
上海大盛资产有限公司
上海地产（集团）有限公司的股东分别为上海市国有资产监督管理委员会（授权经
营国有资产占88.10%）、上海国有资产经营有限公司（占9.52%）和上海大盛资产有限
公司（占2.38%）。
（3）控股股东及实际控制人变更情况
新控股股东名称：上海地产(集团)有限公司
新实际控制人名称：上海市国有资产监督管理委员会
上海国有资产经营有限公司
上海大盛资产有限公司
控股股东发生变更的日期：2004年12月31日
披露控股股东发生变更相关信息的指定报纸：《中国证券报》、《上海证券报》
披露控股股东发生变更相关信息的日期：2004年7月12日，2004年7月23日，2004年
9月28日，2004年11月18日，2004年12月23日，2005年1月8日。
2004年7月8日，本公司原控股股东上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限
公司签署了《国家股划转协议》，上海房地（集团）公司将其持有的本公司347,821,4
29股国家股（占本公司股本总数的49.87％）全部无偿划转给上海地产（集团）有限公
司持有。本次股权划转完成后，上海地产（集团）有限公司将持有本公司347,821,429
股国家股（占本公司股本总数的49.87％），成为本公司的第一大股东，上海房地（集
团）公司将不再持有本公司股份。
根据《上市公司收购管理办法》、《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》的
规定，就上述股权划转事宜，本公司、上海房地（集团）公司和上海地产（集团）有限
公司于2004年7月12日在《上海证券报》和《中国证券报》上分别公告了《中华企业股
份有限公司关于公司国家股划转的提示性公告》、《中华企业股份有限公司股东持股变
动报告书》及《上海地产（集团）有限公司收购中华企业股份有限公司收购报告书（摘
要）》；2004年7月23日，本公司在《上海证券报》和《中国证券报》上公告了《中华
企业股份有限公司董事会关于公司国家股划转事宜致全体股东的报告书》；2004年9月
28日，本公司在《上海证券报》和《中国证券报》上公告了中国证券监督管理委员会出
具的《关于上海地产（集团）有限公司收购中华企业股份有限公司信息披露的意见》（
证监公司字〖2004〗56号）和国务院国有资产监督管理委员会出具的《关于上海金丰投
资股份有限公司和中华企业股份有限公司国家股划转有关问题的批复》（国资产权〖2
004〗894号），并公告了经中国证券监督管理委员会审核通过的《上海地产（集团）有
限公司收购中华企业股份有限公司收购报告书》全文；2004年11月18日，本公司在《上
海证券报》和《中国证券报》上公告了中国证券监督管理委员会出具的《关于同意豁免
上海地产（集团）有限公司要约收购中华企业股份有限公司股票义务的批复》（证监公
司字〖2004〗80号）。
2004年12月31日，本公司收到中国证券登记结算有限公司上海分公司签发的《过户
登记确认书》，确认了本公司347,821,429股国有股已于2004年12月31日过户至上海地
产（集团）有限公司证券账户内，至此，本公司国有股划转事宜已全部完成。
（4）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
■■图像■■
4、其他持股在百分之十以上的法人股东
报告期内无其他持股在百分之十以上的法人股东。
5、前十名流通股股东持股情况
年末持有流通
股东名称
股的数量
上海海证实业发展有限公司 3,926,400
汉盛证券投资基金 2,847,381
中国建设银行－博时裕富证券投资基金 2,540,543
上海敏特投资有限公司 2,018,011
中国光大银行股份有限公司－光大保德信量化核心证券投资 1,807,825
富国动态平衡证券投资基金 1,407,948
董芝花 864,150
王云姣 800,000
上海飞乐股份有限公司 800,000
中国工商银行－华安上证180指数增强型证券投资基金 777,349
种类（A、B、H股或其
股东名称
它）
上海海证实业发展有限公司 A股
汉盛证券投资基金 A股
中国建设银行－博时裕富证券投资基金 A股
上海敏特投资有限公司 A股
中国光大银行股份有限公司－光大保德信量化核心证券投资 A股
富国动态平衡证券投资基金 A股
董芝花 A股
王云姣 A股
上海飞乐股份有限公司 A股
中国工商银行－华安上证180指数增强型证券投资基金 A股
注:1.公司未知上述前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
2.公司未知上述前十名流通股股东和前十名股东之间是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
（一）董事、监事、高级管理人员情况
1、董事、监事、高级管理人员基本情况
单位:股
姓名 职务 性 年 任期起始日期 任期终止日期
别 龄
徐林宝 董事长 男 56 2003-06-30 2006-06-30
副董事长兼
朱胜杰 男 50 2003-06-30 2006-06-30
总经理
张景载 副董事长 男 49 2003-06-30 2006-06-30
邱启荣 董事 男 56 2003-06-30 2006-06-30
孙勇 董事 男 43 2003-06-30 2006-06-30
戴智伟 董事 男 43 2003-06-30 2006-06-30
卓福民 独立董事 男 53 2003-06-30 2006-06-30
郑绍濂 独立董事 男 73 2003-06-30 2006-06-30
徐国祥 独立董事 男 44 2003-06-30 2006-06-30
王铭槐 监事长 男 55 2003-06-30 2006-06-30
田汉雄 监事 男 54 2003-06-30 2006-06-30
李军 监事 男 33 2003-06-30 2006-06-30
张慧娟 副总经理 女 39 2003-06-30 2006-06-30
滕国纬 副总经理 男 38 2003-06-30 2006-06-30
李敏 副总经理 男 48 2003-06-30 2006-06-30
印学青 董事会秘书女 36 2003-06-30 2006-06-30
金爱薇 财务总监 女 55 2003-06-30 2006-06-30
董事、监事、高级管理人员主要工作经历：
股份增 变动
姓名 年初持股数 年末持股数
减数 原因
徐林宝 68,000 68,000 0 -
朱胜杰 91,026 91,026 0 -
张景载 19,396 19,396 0 -
邱启荣 20,744 20,744 0 -
孙勇 115,440 115,440 0 -
戴智伟 15,000 15,000 0 -
卓福民 0 0 0 -
郑绍濂 0 0 0 -
徐国祥 0 0 0 -
王铭槐 9,000 9,000 0 -
田汉雄 34,160 34,160 0 -
李军 12,000 12,000 0 -
张慧娟 23,000 23,000 0 -
滕国纬 79,417 79,417 0 -
李敏 80,717 80,717 0 -
印学青 47,925 47,925 0 -
金爱薇 23,784 23,784 0 -
(1)徐林宝，历任上海市房地局党委组织处负责人、党委办公室副主任，上海市房
屋修建公司党委书记，上海市房管局党委书记助理，上海市房地产经营集团公司经理、
董事长，上海金丰投资股份有限公司董事长。现任上海房地(集团)公司董事长，公司第
四届董事会董事长，公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司董事长，并担任
中国房地产业协会常务理事，中国房地产业协会经营专业委员会理事长，上海市房地产
业协会副理事长，上海市社会科学院房地产研究中心副理事长，上海市文化基金会理事
，上海市房产经济学会理事。
(2)朱胜杰，历任上海市房产管理局组织处副处长，中华企业股份有限公司副总经
理，上海华业房地产发展有限公司总经理，上海房地（集团）公司副总经理，中华企业
股份有限公司董事长。现任公司第四届董事会副董事长兼总经理。
(3)张景载，历任上海市房产经营公司党委副书记，上海房地产经营（集团）有限
公司副董事长兼总经理，上海金丰投资股份有限公司副董事长。现任上海房地（集团）
公司副总经理，公司第四届董事会副董事长。
(4)邱启荣，历任中华企业公司副经理，中华企业股份有限公司总会计师，上海房
地（集团）公司总会计师。现任上海房地（集团）公司财务总监、公司第四届董事会董
事，并担任上海中星（集团）有限公司财务总监。
(5)孙勇，历任上海土地发展公司副总经理，上海房地（集团）公司投资发展部经
理，上海建筑装饰（集团）公司副董事长、总经理，中华企业股份有限公司副董事长、
总经理。现任公司第四届董事会董事，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司董事
长。
(6)戴智伟，历任上海市房产经营公司材料部副经理，上海金城房地产投资咨询有
限公司副总经理。现任公司第四届董事会董事,公司控股子公司上海房地产经营（集团
）有限公司常务副总经理。
(7)卓福民，历任上海市政府经济体制改革办公室主任助理；上海实业控股有限公
司行政总裁和上海实业医药科技集团有限公司董事长。现任祥峰中国投资公司董事长兼
行政总裁，公司第四届董事会独立董事。
(8)郑绍濂，历任第三、第四届国务院学位委员会管理科学与工程学科评议组召集
人、国家软科学指导委员会委员、全国工商管理硕士（MBA）教育指导委员会副主任委
员、上海市管理科学学会名誉理事长、上海市“十五”规划工作咨询专家、中国系统工
程学会常务理事。现任复旦大学首席教授、博士生导师，复旦大学管理学院名誉院长，
公司第四届董事会独立董事。
(9)徐国祥，历任上海财经大学统计学系系主任，现任上海财经大学应用统计研究
中心主任、教授、博士生导师，上海财经大学财务与会计研究院研究员，财政部跨世纪
学科带头人，上海市曙光学者，教育部新世纪优秀人才，上海市统计学会副会长，上海
市高级统计职称评审委员会副主任，公司第四届董事会独立董事。
(10)王铭槐，历任上海市房产管理局宣传处副处级宣传员、上海市久实房地产发展
公司总经理、上海房地（集团）公司党委副书记、副董事长、上海市久实房地产发展公
司总支书记。现任上海公房实业有限公司董事长、公司第四届监事会监事长。
(11)田汉雄，历任上海市静安区规划土地局局长，上海市房地局物业管理处处长。
现任公司第四届监事会监事,公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司总经理
。
(12)李军，历任上海房地（集团）公司团委书记，中华企业股份有限公司人力资源
部经理，党委副书记，公司第三届董事会董事。现任公司第四届监事会监事,公司党委
副书记。
(13)张慧娟，历任上海华业房地产发展有限公司办公室主任，中华企业股份有限公
司劳动人事部经理、党委书记助理。现任中华企业股份有限公司副总经理,公司控股子
公司上海古北（集团）有限公司常务副总经理。
(14)滕国纬，历任上海中顺房地产发展有限公司副总经理，中华企业股份有限公司
总经理助理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
(15)李敏，历任上海特种用房经理部副经理，中华企业公司经销部经理，上海企华
置业发展有限公司总经理、董事长，中华企业股份有限公司总经理助理。现任中华企业
股份有限公司副总经理。
(16)印学青，历任上海中顺房地产发展有限公司董事、中华企业股份有限公司总经
理办公室副主任、主任。现任中华企业股份有限公司董事会秘书兼董事会办公室主任。
(17)金爱薇，历任豫园工业公司财务股长，南市区工业公司审计室主任、财务科副
科长，豫园股份有限公司财务部副经理，中华企业股份有限公司财务部经理、副总会计
师。现任中华企业股份有限公司财务总监。
2、在股东单位任职情况
至报告期末，公司董事、监事和高级管理人员均未在股东单位上海地产（集团）有
限公司任职。
（二）在其他单位任职情况
姓名 其他单位名称 担任的职务
上海房地（集团）公司、上海房地产经营
徐林宝 董事长
（集团）有限公司
张景载 上海房地（集团）公司 副总经理
上海房地（集团）公司、上海中星（集
邱启荣 财务总监
团）有限公司
孙勇 上海古北（集团）有限公司 董事长
戴智伟 上海房地产经营（集团）有限公司 常务副总经理
卓福民 祥峰中国投资公司 董事长兼行政总裁
首席教授、博士生导师，复
郑绍濂 复旦大学
旦大学管理学院名誉院长
教授、博士生导师，并担任
徐国祥 上海财经大学
上证指数专家委员会委员
王铭槐 上海公房实业有限公司 董事长
田汉雄 上海房地产经营（集团）有限公司 总经理
张慧娟 上海古北（集团）有限公司 常务副总经理
是否领取
姓名 其他单位名称
报酬津贴
上海房地（集团）公司、上海房地产经营
徐林宝 否
（集团）有限公司
张景载 上海房地（集团）公司 否
上海房地（集团）公司、上海中星（集
邱启荣 否
团）有限公司
孙勇 上海古北（集团）有限公司 是
戴智伟 上海房地产经营（集团）有限公司 是
卓福民 祥峰中国投资公司 是
郑绍濂 复旦大学 是
徐国祥 上海财经大学 是
王铭槐 上海公房实业有限公司 是
田汉雄 上海房地产经营（集团）有限公司 是
张慧娟 上海古北（集团）有限公司 否
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序及报酬确定依据：2001年8月23日，
公司召开第三届董事会第十二次会议，会议审议通过了关于公司经营者年薪制的实施方
案：即按照经营者年薪收入与公司职工分配分离的原则，实行先预支一定比例薪酬，经
年终审计考核后，按审计考核结果，分步兑现年薪。上述事项已经公司2001年股东大会
年会审议通过。
2、报酬情况
单位:元 币种:人民币
董事、监事、高级管理人员年度报酬总额 7,194,130.99
金额最高的前三名董事的报酬总额 1,814,073.91
金额最高的前三名高级管理人员的报酬总额 1,602,738.64
独立董事的津贴（每人） 60,000
独立董事的其他待遇 无
独立董事卓福民、郑绍濂和徐国祥除了在本公司领取年度津贴外，不在本公司、股
东单位或其他关联单位领取其他津贴或年度报酬。
3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
不在公司领取报酬津 是否在股东单位或其他关
贴的董事、监事的姓名 联单位领取报酬津贴
孙勇 在公司控股子公司上海古北（集团）
有限公司领取报酬津贴。
戴智伟 在公司控股子公司上海房地产经营（集团）
有限公司领取报酬津贴。
王铭槐 在关联单位上海公房实业有限公
司领取年度报酬津贴。
田汉雄 在公司控股子公司上海房地产经营（集团）
有限公司领取报酬津贴。
4、报酬区间
报酬数额区间 人数
30万元-40万元 1
40万元-50万元 2
50万元-60万元 10
60万元-65万元 1
（四）公司董事监事高级管理人员变动情况
报告期内公司董事监事高级管理人员无变动情况。
（五）公司员工情况
截止报告期末，公司在职员工为571人。公司离退休职工人数155人，均已纳入社会
统筹保险范围。
员工的结构如下：
1、专业构成情况
专业构成的类别 专业构成的人数
生产人员 119
销售人员 106
技术人员 181
财务人员 83
行政人员 82
2、教育程度情况
教育程度的类别 教育程度的人数
大专以上学历 310
硕士 37
第六节 公司治理结构
（一）公司治理的情况
报告期内，公司按照中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件进一步规范
公司的内部治理结构，严格执行已有的一系列议事规则和内控制度。与此同时，按照上
市公司规范化管理要求，公司还进一步加强制度建设，健全和完善企业各项管理制度，
积极推行科学化、规范化管理。年内，为了更好地落实《中华企业股份有限公司财务管
理制度》，适应现代化企业管理要求，提高房地产项目公司财务人员的实务操作水平，
达到加强成本管理、规范成本核算的目的，公司制订了《中华企业股份有限公司所属房
地产项目公司成本管理指导意见》，于2004年9月1日在中华企业股份有限公司范围内实
施。为了使《中华企业股份有限公司财务管理制度》和《中华企业股份有限公司所属房
地产项目公司成本管理指导意见》落到实处，2004年底公司成立了专门检查小组对各主
要项目开发公司的执行情况进行了检查。年内，公司还将合并报表范围内各公司的财务
软件统一升级为金蝶K3系统，并利用财务软件升级的契机，统一了合并报表范围内各公
司的会计科目、主要业务的会计处理办法，由此进一步提升了公司财务管理能级。
比照中国证监会发布的《上市公司治理准则》等相关规范性文件，目前公司治理结
构仍然与该文件要求存在一些差异，公司尚未建立起董事会下设的四个专业委员会，即
战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。公司将按照《上市公司治
理准则》的有关要求尽快地提出建立上述四个专业委员会的意见，进一步促进公司法人
治理结构的完善。
（二）独立董事履行职责情况
公司现任三名独立董事卓福民、郑绍濂和徐国祥任职以来，以勤勉尽责、认真谨慎
的工作态度积极参与公司的重大经营管理决策，在董事会各项议案的审议表决过程中，
结合实践经验并运用其丰富的专业知识举证分析，坦陈己见，观点鲜明，发表了许多独
立的、有建设性的意见，对完善公司决策的科学性发挥了重要的作用。此外，独立董事
还对需要提请公司股东关注的重大事项逐字逐句发表独立意见，切实维护了公司及中小
股东的利益。
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席(次)
卓福民 6 5
郑绍濂 6 4
徐国祥 6 5
独立董事姓名 委托出席(次) 缺席(次) 备注
卓福民 1 0
郑绍濂 1 1
徐国祥 1 0
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事对提交董事会审议的各项议案均书面表决“同意”。
（三）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1)、业务方面：公司独立从事业务，拥有独立的采购和销售系统，具有独立完整的
业务及自主经营能力，拥有独立的经营理念、经营渠道，对控股股东及其关联企业不存
在依赖关系。
2)、人员方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面独立；公司高级管理人员专职
在本公司工作并在本公司领取薪酬，不在股东单位担任具体管理、执行职务；控股股东
推荐董事和经理人员将通过合法程序进行。
3)、资产方面：公司拥有独立于控股股东的生产经营系统、配套设施、房屋所有权
、土地使用权等有形和无形资产。
4)、机构方面：公司内部管理机构独立，均由公司直接领导，受公司直接控制，直
接对公司负责，与控股股东完全分开。公司与控股股东及其关联企业的办公机构和生产
经营场所分开，不存在混合经营、办公的情况。
5)、财务方面：公司设立独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理
制度，公司独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况，公司独立在
银行开户，并依法独立纳税。
（四）高级管理人员的考评及激励情况
2001年8月23日，公司第三届董事会第十二次会议审议通过了关于公司经营者年薪
制的实施方案，该议案已经公司2001年度股东大会年会审议通过。根据上述审议通过的
关于公司经营者年薪制的实施方案，完成年度各项指标的可得基本年薪，超额完成规定
指标时，可提取对经营者的相应奖励。2004年公司按上述机制对高级管理人员进行了考
评和奖励。年薪和奖励全部列支“管理费用”。
第七节 股东大会情况简介
（一）年度股东大会情况
1)、股东大会的通知、召集、召开情况
2004年5月26日，公司在《上海证券报》和《中国证券报》上刊登了关于召开公司
2003年度股东大会年会的公告；2004年6月18日，公司在《上海证券报》和《中国证券
报》上再次刊登了关于召开公司2003年度股东大会年会具体事项的公告。2004年6月25
日，公司2003年度股东大会年会如期在上海影城召开，出席本次会议的股东及股东授权
代理人共92名，持有股权数为349,965,110股。
2）股东大会决议事项
本次股东大会通过如下决议：
(1)、公司2003年度董事会业务报告
(2)、公司2003年度监事会工作报告
(3)、公司2003年度财务决算报告
(4)、公司2003年度利润分配预案
(5)、公司2003年年度报告正文及其摘要
(6)、公司2004年度财务预算报告
(7)、关于续聘公司2004年度审计机构的议案
(8)、关于调整独立董事津贴的议案
3）股东大会决议刊登情况
本次股东大会经上海傅玄杰律师事务所傅玄杰律师和郭捍东律师见证，股东大会决
议公告已于2004年6月26日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》上。
第八节 董事会报告
（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析
2004年，上海房地产市场在一系列宏观调控的风浪中持续发展，政府本着努力实现
供求总量平衡、结构基本合理、房价基本稳定的目标，加大了房地产市场调控力度。公
司紧紧抓住房地产市场发展机遇，顺势而为，在企业经营发展和内部管理机制等各方面
都取得了长足的进步。从保持企业的可持续发展出发，公司在积极参与“黄浦江两岸”
和“一城九镇”城市重点项目建设的同时，实施了“立足上海，面向全国”的发展战略
，通过投资开发大型项目和经典楼盘，拓展了企业发展新的空间；通过招投标及拍卖等
方式积极扩大土地储备规模，保持了公司健康发展的后劲。在资本市场上，公司因股息
回报率高、规模和流动性较好而被上海证券交易所列为50家上证红利指数股之一。
在各专业机构组织的评比中，公司获得了多项殊荣。2004年，在上海房地产业协会
等单位联合举办的“第二届上海市房地产开发企业50强”评选中，我公司名列第十名。
同时，公司开发的楼盘在国家建设部等单位组织的评奖活动中连续获得各种奖项，其中
：东方中华园项目获建设部住宅产业促进中心颁发的创新大奖；上海春城项目获新闻报
社主办的2004年上海最受欢迎楼盘评选5000元/M2－7000元/M2组综合金奖；上海古北（
集团）有限公司等9家房地产开发商联合开发的新古北国际社区分别获得“中国社区规
划示范住宅”大奖和“宜居示范住宅”大奖；佘山国际别墅获得了2004年上海最受欢迎
楼盘评选别墅组综合金奖；古北国际花园和古北国际广场获得了“中国建筑设计示范住
宅”大奖。
以下将报告期内主要指标与去年同期（或年初数）作简要对比分析：
项目 2004年 2003年
货币资金 1,525,385,753.36 1,189,265,215.92
存货 4,227,157,160.49 3,045,916,728.07
预收账款 1,194,462,964.41 691,914,526.36
盈余公积 525,473,733.51 399,902,370.89
补贴收入 68,799,964.73 36,611,139.00
所得税 156,245,774.68 113,307,036.27
少数股东损益 59,594,674.64 28,615,964.63
净利润 216,180,101.14 175,312,939.36
经营活动产生的现金流量净额 -97,685,568.90 471,645,591.01
项目 增减％
货币资金 28.26%
存货 38.78%
预收账款 72.63%
盈余公积 31.40%
补贴收入 87.92%
所得税 37.90%
少数股东损益 108.26%
净利润 23.31%
经营活动产生的现金流量净额 --
1、货币资金期末数比年初增加33,612.05万元、增加比例为28.26%的主要原因是：
(1)年末房款回笼大幅增长；(2)公司为参与05年初土地招投标，需准备大量资金；(3)
为了增强抵御银行信贷政策变化的风险能力，保持企业发展后劲，报告期末公司增加了
货币资金的持有量，以保证2005年项目的投资用款。
2、存货期末数比年初增加38.78%的主要原因是：报告期公司加大了对房地产项目
的开发力度，新增开发项目有苏州中华新城、南汇航头8街坊、宝山顾村2号地块。同时
公司继续加快对原项目的投入，主要项目为重庆中华新城、古北国际花园、古北国际广
场、古北西郊国际别墅、静安中华大厦。预计这些项目在2005年将成为公司主营业务的
核心。
3、预收帐款期末数比年初增加72.63%的主要原因是：报告期公司房地产项目预售
情况良好，资金回笼大幅增加，主要为静安中华大厦、万都花园项目，以及港泰广场、
恒盛苑和上海春城等项目部分房源的预售款。按《企业会计制度》的规定，这些预收款
项尚不具备结转销售收入的条件，造成预收帐款较高。
4、盈余公积期末数比年初增加31.40%的主要原因是：报告期母公司和控股子公司
净利润都有所增加，计提的盈余公积额相应增加。
5、补贴收入比去年增加87.92%的主要原因是：公司在2003年度房地产税收上缴数
额较2002年有较大增长，所以在报告期相应的税收返还额增加。
6、所得税比去年增加37.90%的主要原因是：报告期利润总额较去年有较大上升，
相应计提的所得税也增加。
7、少数股东损益比去年增加108.26%的主要原因是：报告期本公司持股90%的控股
子公司上海房地产经营（集团）有限公司、持股60%的上海港泰房地产开发有限公司的
净利润较去年同期大幅上升，该两家子公司的少数股东收益相应大幅增加，因而整个合
并报表中少数股东损益数有较大上升。
8、净利润比去年增加23.31%的主要原因是：报告期公司主营业务发展势头健康，
房地产销售情况良好，办公楼出租率达到90%以上，再加上税收返还，从而使净利润有
一定上升。
9、经营活动产生的现金净流量比去年减少569,331,159.91元的主要原因是：报告
期公司在主营业务收入资金回笼取得较大幅度增长的同时，对房地产项目的开发力度也
进一步加大，特别是新开发项目中土地成本所需投入的资金量很大，造成该指标出现负
数。
（二）报告期公司经营情况
1、公司主营业务的范围及其经营情况
(1)公司主营业务经营情况的说明
公司主营房地产开发投资、商品房经营租赁及物业管理等业务。
2004年，公司在建项目建筑面积总计145万平方米，其中新开工面积88万平方米，
竣工面积25万平方米；预销售面积近20万平方米；待建项目总建筑面积73万平方米。报
告期内，公司还较好地完成了年初制定的各项财务预算指标，实现主营业务收入211,0
17.44万元，比去年同期增长11.89%；主营业务利润74,254.15万元，比去年同期增长2
8.84%；实现利润总额42,821.05万元，比去年同期增长31.44%，实现净利润21,618.01
万元，比去年同期增长23.31%。
至报告期末，公司预收帐款共计119,446.30万元，主要系静安中华大厦、万都花园
项目，以及港泰广场、恒盛苑和上海春城等项目的预售回笼款项，上述项目将陆续在2
005年竣工交付使用或结转销售收入；此外，古北国际花园、古北国际广场、古北西郊
国际别墅、重庆中华新城和财富广场等项目正在加紧建设之中，这些项目均将成为公司
2005年主营业务的核心，显示了公司较好的财务状况和盈利预计。
(2)主营业务分行业情况表
单位:元 币种:人民币
占主营业务收入
分行业 主营业务收入
比例(%)
房地产行业 2,051,591,320.83 96.43
商业和服务业 62,224,189.64 2.92
工程施工业 13,758,918.99 0.65
其中:关联交易 3,960,166.90 0.19
合计 2,127,574,429.46 /
内部抵消 17,400,000.00 /
合计 2,110,174,429.46 100.00
占主营业务利润比例
分行业 主营业务利润
(%)
房地产行业 732,891,294.40 97.41
商业和服务业 18,883,484.49 2.51
工程施工业 635,802.92 0.08
其中:关联交易 3,144,667.99 0.42
合计 752,410,581.81 /
内部抵消 9,869,127.74 /
合计 742,541,454.07 100.00
(3)主营业务分产品情况表
单位:元 币种:人民币
占主营业务收
分产品 主营业务收入
入比例(%)
土地转让 55,840,000.00 2.62
房产销售 1,946,142,239.27 91.47
租赁收入 49,609,081.56 2.33
商业和服务业 62,224,189.64 2.92
工程施工业 13,758,918.99 0.65
其中:关联交易 3,960,166.90 0.19
合计 2,127,574,429.46 /
内部抵消 17,400,000.00 /
合计 2,110,174,429.46 100.00
占主营业务利润比
分产品 主营业务利润
例(%)
土地转让 35,418,010.38 4.71
房产销售 670,027,974.94 89.05
租赁收入 27,445,309.08 3.65
商业和服务业 18,883,484.49 2.51
工程施工业 635,802.92 0.08
其中:关联交易 3,144,667.99 0.42
合计 752,410,581.81 /
内部抵消 9,869,127.74 /
合计 742,541,454.07 100.00
(4)主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
占主营业务收
分地区 主营业务收入
入比例(%)
上海市 2,127,574,429.46 100.00
其中:关联交易 3,960,166.90 0.19
合计 2,127,574,429.46 /
内部抵消 17,400,000.00 /
合计 2,110,174,429.46 100.00
占主营业务利润比例
分地区 主营业务利润
(%)
上海市 752,410,581.81 100.00
其中:关联交易 3,144,667.99 0.42
合计 752,410,581.81 /
内部抵消 9,869,127.74 /
合计 742,541,454.07 100.00
(5)占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品
单位:元 币种:人民币
行业 主营业务收入 主营业务成本
房地产行业 2,051,591,320.83 1,211,210,882.36
分产品 主营业务收入 主营业务成本
房产销售 1,946,142,239.27 1,178,336,102.52
行业 毛利率(%)
房地产行业 40.96
分产品 毛利率(%)
房产销售 39.45
(6)主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
公司主营业务产品结构中，土地转让收入占当年主营业务收入的比例由2002年度的
52.9%、2003年度的11.1%到本年度的2.6%，呈逐年下降趋势；而房产销售收入占当年主
营业务收入的比例由2002年度的41.6%、2003年度的83.3%到本年度的91.5%，呈逐年上
升趋势；上述指标显示了公司的主营业务产品结构重点已由土地转让收入向房产（即商
品住宅、办公楼、商铺等）销售收入转移。
(7)主营业务盈利能力与上年相比发生重大变化的原因说明
报告期内公司主营业务盈利能力与上年相比未发生重大变化。
(8)报告期内产品或服务变化情况
报告期内产品及其服务未发生变化。
2、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
(1)主要控股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务
古北一、二区土地
上海古北（集团）有限公司 房地产开发
综合开发
御品大厦、上海春
上海房地产经营(集团)有限公司 房地产开发
城、
项目管理、咨询、
上海鼎达房地产有限公司 房地产开发
开发等
上海港泰房地产开发有限公司 房地产开发 港泰广场项目
苏州工业园区中华企业房地产开
房地产开发 苏州中华园项目
发有限公司
上海中迪置业有限公司 房地产开发 东方中华园项目
上海中静房地产有限公司 房地产开发 静安中华大厦项目
上海中企实业有限公司 房地产开发 南汇滩涂项目
重庆中华企业房地产发展有限公
房地产开发 重庆中华园项目
司
上海南嘉房地产有限公司 房地产开发 淮海中华大厦项目
上海中企豪仕建筑工程有限公司 施工企业 木结构开发建造等
天华威杰房地产开发有限公司 房地产开发 南汇航头项目
上海金慈厚房地产发展有限公司 房地产开发 金慈厚项目
上海金樱房地产发展有限公司 房地产开发 上海春城项目
上海丹江房地产发展有限公司 房地产开发 丹江大厦项目
上海新古北企业发展有限公司 房地产开发 古北国际花园项目
上海古北顾村置业有限公司 房地产开发 顾村项目
古北西郊国际别墅
上海古北赵巷置业有限公司 房地产开发
项目
上海古北京宸置业发展有限公司 房地产开发 古北国际广场项目
苏州洞庭房地产发展有限公司 房地产开发 苏州西山别墅项目
上海隆升建设发展有限公司 房地产开发 恒盛苑项目
公司名称 注册资本 总资产
上海古北（集团）有限公司 209,300,000.00 2,357,718,663.14
上海房地产经营(集团)有限公司 300,000,000.00 1,796,033,926.77
上海鼎达房地产有限公司 60,000,000.00 162,217,719.06
上海港泰房地产开发有限公司 127,680,000.00 315,522,615.68
苏州工业园区中华企业房地产开
100,000,000.00 522,673,581.69
发有限公司
上海中迪置业有限公司 20,000,000.00 88,318,913.07
上海中静房地产有限公司 8,000,000.00 361,684,676.15
上海中企实业有限公司 30,000,000.00 234,774,832.35
重庆中华企业房地产发展有限公
50,000,000.00 377,706,215.76
司
上海南嘉房地产有限公司 8,000,000.00 88,164,665.18
上海中企豪仕建筑工程有限公司 20,000,000.00 29,850,417.77
天华威杰房地产开发有限公司 10,000,000.00 394,507,596.07
上海金慈厚房地产发展有限公司 20,000,000.00 575,673,502.00
上海金樱房地产发展有限公司 30,000,000.00 111,540,038.31
上海丹江房地产发展有限公司 8,000,000.00 18,458,269.32
上海新古北企业发展有限公司 30,000,000.00 376,481,549.82
上海古北顾村置业有限公司 10,000,000.00 297,997,491.06
上海古北赵巷置业有限公司 18,000,000.00 331,309,669.66
上海古北京宸置业发展有限公司 30,000,000.00 319,023,788.19
苏州洞庭房地产发展有限公司 29,306,408.75 52,187,844.06
上海隆升建设发展有限公司 30,000,000.00 302,480,011.36
公司名称 净利润
上海古北（集团）有限公司 118,851,037.79
上海房地产经营(集团)有限公司 100,108,480.72
上海鼎达房地产有限公司 7,308,646.69
上海港泰房地产开发有限公司 71,490,178.83
苏州工业园区中华企业房地产开
-2,438,324.21
发有限公司
上海中迪置业有限公司 20,003,239.13
上海中静房地产有限公司 -2,705,641.20
上海中企实业有限公司 -11,757,143.19
重庆中华企业房地产发展有限公
-5,618,542.88
司
上海南嘉房地产有限公司 42,089,954.40
上海中企豪仕建筑工程有限公司 -2,245,954.15
天华威杰房地产开发有限公司 -156,260.30
上海金慈厚房地产发展有限公司 -
上海金樱房地产发展有限公司 8,769,702.40
上海丹江房地产发展有限公司 4,901,758.57
上海新古北企业发展有限公司 -3,402,519.24
上海古北顾村置业有限公司 -1,668,921.70
上海古北赵巷置业有限公司 -5,098,922.84
上海古北京宸置业发展有限公司 -6,103,760.84
苏州洞庭房地产发展有限公司 -1,144,435.22
上海隆升建设发展有限公司 127,556,182.68
3、主要供应商、客户情况
单位:元 币种:人民币
前五名供应商采购金额合计 无主要采购供应商 占采购总额比重 --
前五名销售客户销售金额合计 90,979,646.00 占销售总额比重 4.31%
4、在经营中出现的问题与困难及解决方案
报告期内，中央发布了一系列宏观调控政策，进一步加强宏观调控力度，加之前阶
段国家有关部委纷纷下发有关规范性文件，对房地产企业特别是房地产上市企业外部借
款、对外担保及融资模式等提出了更为严格的要求，公司在房地产项目投资资金上遇到
了一定的压力。
针对这些问题，公司积极调整理顺现行管理模式，加强内部资金的调控力度，提高
资金的使用效率，通过推行财务负责人委派制度，进一步加强对项目有关成本和费用的
监管力度。与此同时，公司加大了存量房产的清理速度和新建房地产项目预销售进度，
加速资金回笼，合理配置资金，一定程度上缓解了政策性因素对公司发展所带来的资金
压力。
（三）公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司没有募集资金，也不存在前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
（1）报告期内实现销售收入的主要项目的基本情况：
1)、东方中华园
该项目地处浦东新区陆家嘴地区，位于民生路以东、羽山路以南、巨野路以西、灵
山路以北。项目占地面积72,570平方米，总建筑面积122,656平方米，由8幢高层、4幢
中高层组成，总投资约5.3亿元，由中华企业股份有限公司投资建设。整个小区已于20
03年底全面竣工并取得入户许可证，2004年上半年完成业主入户手续。报告期内实现销
售收入9,207.23万元，主营业务利润1,496.62万元。
2)、淮海中华大厦（原中诚大厦）
该项目位于上海市黄浦区人民路889号，东临豫园商业旅游区，北靠人民广场商务
区，西接淮海路商业街，处于上海市中央商务区和中央商业区之中。项目占地总面积4
,378平方米，总建筑面积40,212平方米，地上28层，地下2层。该项目为内销商办综合
楼，中华企业股份有限公司通过竞拍方式以1.3亿元价格获得该项目开发经营权，项目
总投资额3.5亿元，已于2003年全面竣工并在2004年一季度完成交付使用。报告期内实
现销售收入14,199.78万元，主营业务利润6,783.42万元。
3)、虹苑基地项目（包括恒盛苑）
该项目位于古羊路以南，姚虹路以西，占地面积约114亩，总建筑面积约122,000平
方米，由上海古北（集团）有限公司投资建设。项目投资总额为2.8亿元。其中41,000
平方米多层动迁房已于2003年完成各项验收，取得入户许可证，并完成与物业公司交接
；另外恒盛苑81,000平方米为小高层商品房，2004年年底完成交付使用。报告期内实现
销售收入47,917.44万元，主营业务利润20,430.31万元。
4)、御品大厦（原金龙广场）
该项目位于北京西路969号，西靠南汇路，北邻北京西路，占地面积为2,530平方米
，规划地上24层，地下2层，总建筑面积25,530平方米。该项目在完成17层主楼结构后
，因债务问题被法院查封，由中华企业股份有限公司和上海房地产经营（集团）有限公
司通过竞标拍卖方式取得开发权，投资总额为人民币3.4亿元，目前已竣工交付使用。
报告期内实现销售收入30,460.61万元，主营业务利润13,730.23万元。
5)、上海春城项目
该项目位于闵行区春申路、莲花路，是市政府重点规划的春申居住示范区工程，占
地31公顷，整个小区由上海房地产经营（集团）有限公司实行分期滚动开发。第三期项
目总投资约7亿元，建筑面积约24万平方米，其中住宅面积17万平方米，并有学校、幼
儿园、大卖场等公建配套项目。2004年底住宅部分取得入户许可证并已办理入户手续。
报告期内实现销售收入43,945.27万元，主营业务利润8,287.41万元。
6)、丹江大厦（原菊花大厦）
该项目位于杨浦区齐齐哈尔路以东、龙江路以南，距黄浦江约800米。2003年由上
海房地产经营（集团）有限公司与上海中星（集团）有限公司通过拍卖方式取得，上海
房地产经营（集团）有限公司对该项目投资人民币6000万元。该项目总占地面积5,147
平方米，规划建筑面积2.81万平方米，目前已竣工交付使用。报告期内实现销售收入6
,095.97万元，主营业务利润1,361.76万元。
7)、港泰广场
该项目位于延安东路700号。该项目系我公司存量经营性房产，投资总额为人民币
5.6亿元,于1998年竣工交付使用，总建筑面积约5.7万平方米。报告期内，为加快资金
回笼，公司决定出售该存量房产项目，共计实现销售收入33,739.20万元，主营业务利
润10,905.76万元。
（2）报告期内公司其他主要在建项目的基本情况：
1)、静安中华大厦（原置信广场）
该项目位于静安区北京西路以南、胶州路以西，占地面积3,657平方米，总建筑面
积42,180平方米，地上30层，地下2层。该项目自1996年动工，完成地下建筑部分后停
工，中华企业股份有限公司于2002年以1.3亿元受让该项目，由此取得了项目的开发经
营权。该项目为内销商办综合楼在建工程，目前处于设备调试阶段，预计2005年一季度
竣工。项目总投资约为4.1亿元。报告期内，该项目已进行预售，回笼资金23,492.43万
元，预售率为50.62％。
2)、重庆中华新城B1、B2、A9地块项目
该项目位于重庆市袁家岗体育中心总体规划区域内，由袁石路和袁茄路的B1、B2、
A9地块组成，规划净用地面积合计近9.5万平方米，规划总建筑面积约65万平方米，将
建造商业、办公、住宅相结合的大型社区。项目总投资约18亿元，中华企业股份有限公
司占该项目投资的60%，上海古北（集团）有限公司占该项目投资的10%。至2004年底，
该项目处于基础结构施工阶段。
3)、苏州工业园区项目
该项目位于苏州工业园区金鸡湖湖东6号地块，苏胜路以北、津梁街以西、南施街
以东。中华企业股份有限公司于2003年10月通过土地拍卖方式取得该地块的使用权。该
项目占地面积为11.8万平方米，拟建地上总建筑面积25万平方米住宅小区。目前正进行
桩基施工。预计项目总投资约11.9亿元。
4)、南汇航头项目
该项目位于南汇区航头镇，南临航三公路、北临干六路、西侧为梅元路、东侧为鹤
鸣路。项目占地面积约34万平方米，拟建独立别墅、联排别墅、叠加别墅相结合的住宅
小区，总建筑面积约20.4万平方米，容积率为0.6,预计项目总投资约11.2亿元。该项
目目前处于方案设计阶段，计划于2005年开工建设。上海天华威杰房地产开发有限公司
为该项目的实施运作主体，其中，中华企业股份有限公司占该项目公司90%股权。
5)、淮海公寓
该项目为保护建筑改造项目，地处淮海中路1202号，占地面积3,435平方米，主楼
13层，总建筑面积11,175平方米，为涉外出租住宅，由中华企业股份有限公司负责投资
改造。目前已完成保护建筑检测评审，内部原装修拆除。整个改造项目预计2005年底竣
工。预计改建费用为0.75亿元。
6)、锦华大酒店（原名杭州敬业大厦）
该项目位于杭州市秋涛北路326号，是我公司与上海兴业房产股份有限公司在保证
合同纠纷一案法院调解过程中，上海兴业房产股份有限公司转让给我公司的项目。该项
目建筑面积为21,129平方米，其中我公司占74.74%的权益。目前该项目处于设备安装与
内装饰阶段，预计2005年三季度竣工。该项目总投资约为1.5亿元。
7)、古北国际花园（即古北一区10－1地块）
该地块位于古北新区一区中心区，占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约14.6万
平方米，由上海新古北企业发展有限公司投资建设，其中上海古北（集团）有限公司占
该项目公司90％股权，中华企业股份有限公司占该项目公司10％股权。目前该项目已完
成结构封顶，进行内外粉刷，预计2006年上半年竣工。项目总投资预计为8.3亿元。
8)、古北国际广场（原古北中心广场，即古北一区3-2地块）
位于古北新区二期中心区，占地面积约2.62万平方米，总建筑面积约为10.7万平方
米，由上海古北京宸置业发展有限公司投资建设，其中上海古北（集团）有限公司占6
0％股权。目前该项目处于地上结构施工阶段。该项目上海古北（集团）有限公司预计
投资3.5亿元。
9)、古北西郊国际别墅（原赵巷项目）
该项目位于青浦赵巷镇西北部，距上海市区约10公里，总占地面积约32万平方米，
规划建筑面积约7.1万平方米。由上海古北（集团）有限公司投资建设别墅群。至2004
年底一期97栋别墅已进入装饰阶段，项目二期进入设计阶段。预计项目总投资5.2亿元
。
10)、苏州西山别墅项目
该项目位于苏州西山，依山傍水，占地面积约180亩，拟建别墅2.8万平方米，由上
海古北（集团）有限公司投资建设。至2004年底一期31亩地，19幢别墅总体完成，处于
配套施工阶段，二期处于前期工作阶段。预计项目总投资约1.3亿元。
11)、顾村项目
该项目位于宝山区顾村镇“四高”示范居住区2号地块，由上海古北（集团）有限
公司通过投标方式取得。项目土地面积7.2万平方米，拟建配套商品房10.8万平方米，
项目总投资约为3.5亿元，该项目目前除32号房其余全部结构封顶，预计2005年三季度
竣工交付使用。
12）、古北新区一、二区商务分区项目
该项目由古北新区一、二区商务分区9－3地块和9－4A地块组成，其中9-3地块位于
虹桥路以南、红宝石路以北、玛瑙路以西、申康宾馆以东，用地面积约18,943平方米，
总建筑面积约117,220平方米；9-4A地块位于虹桥路以南、规划电话局以北、古北湾大
酒店以西、金珠路以东，用地面积约7,967平方米，总建筑面积34,058平方米。由上海
古北（集团）有限公司投资建设。9-3地块建造公寓式酒店，9-4A地块建造商务办公楼
。目前该项目处于前期工作阶段。预计项目总投资10.19亿元。
13)、财富广场（东昌路项目）
该项目南至东昌路、北到商城路、位于黄浦江以东，浦明路以西的长方形地块内，
岸线达400米，占地面积28,900平方米，建筑面积约42,130平方米，计划建造7幢一字排
开的独立办公楼，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司投资50%与第三方共同开
发。目前该项目正在进行装饰总体配套工程，预计2005年年内交付使用。上海房地产经
营（集团）有限公司预计投资3.7亿元。
14)、财富海景(张杨滨江花园)
项目地处南浦大桥和杨浦大桥之间的中心区域，紧临财富广场，占地面积16,286平
方米，总建筑面积68,662平方米，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司投资50%
与第三方共同开发。目前正在建设中，预计2005年总体完成。上海房地产经营（集团）
有限公司预计投资3.4亿元。
15)、新慈厚项目
该项目紧邻南京西路，近上海商城、锦沧文华大酒店和嘉里中心，位于上海高尚办
公楼区域内，占地面积15,155平方米，该项目中上海房地产经营（集团）有限公司投资
55%。目前已完成扩大用地手续办理工作和解决原动迁过渡单位买断等问题。
16)、东方金座(大康花园)
该项目位于浦东新区杨高南路、浦建路，占地面积8,563平方米，总建筑面积49,3
89平方米，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司及其他三家公司通过现房拍卖方
式获取，其中上海房地产经营（集团）有限公司占总投资的30%。项目计划于2005年开
始销售。上海房地产经营（集团）有限公司预计对该项目总投资1亿元人民币。
17)、万都花园
该项目位于杨柳青路、枣阳路，占地面积8,973平方米，总建筑面积25,801平方米
，该项目通过现房拍卖获取，其中上海房地产经营（集团）有限公司占总投资的40%，
项目于2004年开始销售。上海房地产经营（集团）有限公司预计对该项目总投资0.8亿
元人民币。
（四）报告期内公司财务状况及经营成果分析
单位:元币种:人民币
项目名称 期末数 期初数
总资产 7,253,633,202.45 5,897,542,934.85
主营业务利润 742,541,454.07 576,338,645.91
净利润 216,180,101.14 175,312,939.36
现金及现金等价物净增加额 336,120,537.44 346,590,147.66
股东权益 1,684,205,401.93 1,541,892,818.55
增减幅度
项目名称 增减额
（％）
总资产 1,356,090,267.60 22.99
主营业务利润 166,202,808.16 28.84
净利润 40,867,161.78 23.31
现金及现金等价物净增加额 -10,469,610.22 -3.02
股东权益 142,312,583.38 9.23
1、总资产较年初增加135,609.03万元、增加比例为22.99%的主要原因是：一方面
报告期内公司加大了项目开发力度，项目资金投入量有较大增长；另一方面公司为了增
强抵御银行信贷政策变化的风险能力，保证企业的发展后劲，增持了货币资金。
2、主营业务利润上升16,620.28万元、增加比例为28.84%的主要原因是：报告期内
公司房地产销售情况良好，虹桥中华园、御品大厦（除车库外）全部销售完毕，东方中
华园、上海春城、恒盛苑、丹江大厦也完成了大部分销售，特别是办公楼淮海中华大厦
、港泰广场的销售情况良好，公司办公楼的出租率达到90%以上，每平方米租金收入调
增，使得公司主营业务利润上升。
3、净利润增加4,086.72万元、增加比例为23.31%的主要原因是：报告期公司主营
业务发展势头健康，房地产销售情况良好，办公楼出租率达到90%以上，再加上税收返
还，从而致使净利润上升。
4、现金及现金等价物净增加额减少1,046.96万元、减少比例为3.02%的主要原因是
：报告期公司主营业务投入加大，造成经营活动现金净流量出现负数，另外公司增加了
对项目公司的权益性投资，造成投资活动现金净流量出现负数，从而使得整个现金及现
金等价物净增加额减少。
5、股东权益增加14,231.26万元、增加比例为9.23%的主要原因是：报告期公司净
利润增加从而相应增加了股东权益，因实施2003年度利润分配方案而减少股东权益，上
述两项轧抵，股东权益仍为增加。
（五）公司发生重大资产损失对相关人员的责任追究及处理情况
报告期内，公司不存在发生重大资产损失对相关人员的责任追究及处理情况。
（六）公司对外担保承担连带责任导致重大资产损失的解决措施情况
报告期内，公司不存在因对外承担连带责任导致重大资产损失的情况。
（七）公司会计政策会计估计变更重大会计差错更正的原因及影响
报告期内，公司未作出会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正。
（八）生产经营环境以及宏观政策、法规产生重大变化的影响说明
报告期内生产经营环境、宏观政策、法规的变化未对公司的财务状况和经营成果产
生重大影响。
（九）董事会对会计师事务所非标意见的说明
报告期内会计师事务所未出具有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见的
审计报告。
（十）新年度经营计划
2005年，公司将进一步学习科学发展观思想，适应当前宏观调控的新形势，增强企
业抗风险能力，整合有效资源，追求先进的管理模式，进一步理顺内部结构和产品结构
，增强企业的核心竞争力，努力实现企业各项经济指标全面健康的增长。
一、继续做大做强主营业务
房地产主营业务始终是公司工作的重点,2005年公司在建项目的建筑面积约149万平
方米，竣工面积约30万平方米。此外，公司将根据宏观经济形势的发展，继续通过包括
积极参与土地招投标在内的各种方式，实行面向全国的总体战略方针，扩大中短期土地
储备的规模，保持充足的发展后劲。
2005年预计竣工的项目有：
1、财富广场：预计2005年年内竣工，竣工面积约4.2万平方米。
2、淮海公寓：预计2005年底竣工，竣工面积约1.1万平方米。
3、锦华大酒店：预计2005年三季度竣工，竣工面积约2.1万平方米。
4、静安中华大厦：预计2005年一季度竣工，竣工面积约4.2万平方米。
5、上海春城：预计2005年年内配套项目竣工，竣工面积约3.6万平方米。
6、古北西郊国际别墅：预计2005年一期竣工，竣工面积约3.5万平方米。
7、古北苏州西山别墅：预计2005年一期竣工，竣工面积约0.55万平方米。
8、古北顾村项目：预计2005年三季度竣工，竣工面积约10.8万平方米。
9、东方金座(大康花园)：预计2005年开始销售，销售面积约1.2万平方米。
10、万都花园：已于2004年开始销售，销售面积约1.0万平方米。
2005年公司其他项目的预计进度：
1、苏州工业园区项目：预计2005年完成北块结构封顶，南块结构开始施工。
2、重庆袁家岗项目：预计2005年结构工程施工。
3、南汇航头项目：预计2005年下半年开工。
4、财富海景(张杨滨江花园)：预计2005年总体完成。
5、古北国际花园：预计2005年总体完成。
6、古北国际广场：预计2005年结构封顶，进行内外装饰。
7、古北西郊国际别墅：预计2005年二期开工。
8、古北苏州西山别墅：预计2005年二期开工。
二、抓好两个重点
1、预算管理和成本控制
预算管理和成本控制将是公司2005年要着重抓好的主要工作，公司将在年初编制的
年度财务预算基础上，强化预算管理，加强预算动态跟踪调整；强化项目成本控制，加
强项目成本分析；通过进一步推进企业改制等手段，切实有效地降低管理成本，提升公
司管理能级。
2、人才和效率问题
2005年公司将深入整合公司自身及下属公司人力资源，通过推行轮岗制度，充分实
现企业内部的人才交流，使各个岗位上的人才优势得到最大限度的发挥，在推行干部队
伍年轻化、知识化、专业化的基础上，逐步形成优胜劣汰的人才机制，提高企业整体的
经营管理效率。
三、加强三个调整
1、适应宏观调控新形势，增强企业抗风险能力的调整
随着国家宏观调控力度的不断加强，房地产行业面临巨大的压力和挑战，对房地产
企业抗风险能力的要求越来越高。面对新形势，2005年公司将在确保工程项目建设质量
和进度的基础上，进一步加快资金回笼的速度，降低企业的资金风险。同时公司将更进
一步提高市场调研的水平，充分做好项目前期的投资决策分析，精心选择，慎重决策；
对进入销售期的项目，应进一步提升营销策划水平，在充分强调项目自身特色的前提下
，加强品牌营销、整体营销的能力，努力创造最大的经济效益。
2、完善工程项目管理业务流程，理顺投融资模式的调整
作为长期以来坚持规范运作的上市企业，公司一方面将严格按照国资委和中国证监
会56号文件的精神，逐步理顺公司内部投融资模式，同时积极面对压力，从内外两方面
入手，解决资金紧张的矛盾。对外，公司将继续加快对资本市场融资模式的研究，力争
早日取得突破。对内，公司将借助包括信息化建设在内的一切手段，完善并严格监督工
程项目管理业务的各个流程，加强内部管理，进一步严格控制管理成本和项目建设成本
。
3、逐步完善公司及下属公司的市场定位和整合的调整
2005年，公司将通过对下属公司结构整合的长期调查研究和深入分析，逐步明确下
属各公司的定位，并且在品牌、人力、资本、管理、专业资源等方面陆续提出整合方案
，一方面充分发挥各自的专长，另一方面充分提高整体的管理能级，真正体现整合的优
势，最大限度地创造经济效益和社会效益。
（十一）董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
报告期内公司董事会共召开了六次会议。此外，公司董事会还以书面通讯表决方式
召开了多次临时会议，临时会议主要就公司对外担保、借款等事项进行书面表决，有关
的事项均已公告于《上海证券报》和《中国证券报》，以下仅就董事会六次会议的情况
及决议内容分别详细说明：
1)、第一次是2004年3月18日召开的第四届董事会第六次会议，会议审议通过了如
下决议：
（1）关于计提资产损失准备的报告；
（2）2003年度总经理工作报告
（3）2003年度董事会工作报告；
（4）公司2003年度财务决算报告；
（5）公司2003年度利润分配预案；
（6）《中华企业股份有限公司2003年年度报告》正文及其摘要；
（7）公司2004年财务预算报告；
（8）关于聘请公司2004年度审计机构的议案；
（9）关于调整独立董事津贴的议案；
（10）关于不再增持上海中企建筑装饰工程有限公司股权的议案；
（11）关于公司为上海浦东金鑫房地产发展有限公司向银行借款提供担保的议案。
2)、第二次是2004年4月27日召开的第四届董事会第七次会议，会议审议通过了如
下决议：
（1）《中华企业股份有限公司2004年第一季度报告》；
（2）关于上海中企物业管理有限公司改制的议案；
（3）关于公司向中国建设银行上海市闸北支行借款的议案；
（4）关于转让公司所持有的上海中企建筑装饰工程有限公司股权的议案。
3)、第三次是2004年5月25日召开的第四届董事会第八次会议，会议审议通过了如
下决议：
（1）公司2004年财务预算报告修改议案；
（2）关于召开公司2003年度股东大会年会的议案；
（3）关于公司向招商银行借款10000万元的议案；
（4）关于公司为上海房地产经营（集团）有限公司借款提供担保的议案。
4)、第四次是2004年7月21日召开的第四届董事会第九次会议，会议审议通过了《
中华企业股份有限公司董事会关于国有股划转事宜致全体股东报告书》。
5)、第五次是2004年8月11日召开的第四届董事会第十次会议，会议审议通过了如
下决议：
（1）《中华企业股份有限公司2004年半年度报告》；
（2）《中华企业股份有限公司2004年半年度报告摘要》；
（3）关于我公司向交通银行上海分行借款的议案；
（4）关于我公司向兴业银行上海分行借款的议案。
6)、第六次是2004年10月26日召开的第四届董事会第十一次会议，会议审议通过了
如下决议：
（1）《中华企业股份有限公司2004年第三季度报告》；
（2）关于公司向上海浦东发展银行静安支行申请借款的议案；
（3）关于公司向中国建设银行上海市闸北支行申请借款的议案；
（4）关于公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司参与投资组建上海金
东置业有限公司的议案。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会完成了股东大会审议通过的所有有关决议。
2004年6月25日，公司召开2003年度股东大会年会，会议审议通过了公司2003年利
润分配预案。同年7月20日，公司刊登了关于2003年度分红派息实施公告，公司以2003
年末总股本697,455,097股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元(含税)，即
每1股派发现金红利0.10元(含税)，共计派发现金红利69,745,509.70元。股权登记日为
2004年7月23日，除息日为2004年7月26日，现金红利发放日为2004年7月30日。现该利
润分配方案已全部执行完毕。
（十二）利润分配或资本公积金转增预案
经审计，2004年度母公司实现净利润247,845,779.63元，分别提取法定盈余公积金
24,784,577.96元和法定公益金24,784,577.96元，尚余198,276,623.71元；加上上年度
结转未分配利润284,261,748.78元，扣除2004年7月实施的2003年度利润分配方案中支
付的普通股现金红利69,745,509.70元，实际可供股东分配的利润为412,792,862.79元
。公司以2004年末总股本697,455,097股计算，拟按每10股派发现金红利1.25元(含税)
，计分配利润87,181,887.13元，尚余325,610,975.66元结转下年度。
（十三）注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明
我们接受贵公司的委托，对贵公司与年报审计相关的截止2004年12月31日的控股股
东及其他关联方占用贵公司资金情况和贵公司对外担保情况进行了专项核查。我们的核
查是依据中国证券监督管理委员会和国有资产监督管理委员会共同颁布的《关于规范上
市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》〔证监发（2003）56号
〕进行的。贵公司管理当局的责任是提供真实、合法、完整的有关资金占用及对外担保
情况的全部材料，包括原始合同、协议等资料或副本资料、会计凭证与帐簿记载、会计
报表、有关实物证据及我们认为必要的其他资料。我们的责任是根据上述《关于规范上
市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》的规定，对贵公司与关
联方资金往来情况及担保情况进行相关调查、核实并出具专项审核意见。在调查、核实
过程中，我们实施了查阅有关资料、会计凭证、核对会计帐簿记录等我们认为必要的核
查程序。
现将审核情况说明如下：
一、控股股东及其他关联方占用资金情况：
截至2004年12月31日止，贵公司账面记载的应收控股股东及其他关联方资金余额
合计为322,315.16万元，其中：
（一）纳入合并报表的子公司年末占用资金余额276,390.07万元，年初占用资金余
额209,939.97万元，年末比年初增加64,450.10万元（占用资金余额已在合并报表中抵
销）。（详见附件一：资金占用情况汇总表（一））
（二）受控股股东上海地产（集团）有限公司控制的关联方上海市滩涂造地有限公
司及上海东方滩涂造地开发有限公司于2002年至2003年因接受中华企业股份有限公司及
上海中企实业有限公司预付的购买崇明滩涂及南汇滩涂的土地款而占用资金余额分别为
4,564.00万元及23,461.25万元，本年无变动。（详见附件一：资金占用情况汇总表(二
)）
2004年，上海市滩涂造地有限公司及其子公司上海东方滩涂造地开发有限公司因上
海市滩涂造地有限公司整体转入上海地产（集团）有限公司，而与中华企业股份有限公
司成为同受上海地产（集团）有限公司控制的关联方。
（三）其他关联方年末占用资金余额17,899.84万元，年初占用资金余额16,972.5
5万元，年末比年初增加927.29万元。（详见附件一：资金占用情况汇总表(二）)
二、违规担保情况：
截止2004年12月31日贵公司对外违规担保金额为32,500.00万元。（详见附件二：
违规担保情况汇总表）
三、其他情况：
截止2004年12月31日贵公司的子公司上海古北（集团）有限公司为贵公司担保13,
000.00万元。
附件：一、资金占用情况汇总表（一）、（二）
二、违规担保情况汇总表
（十四）公司独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见
根据国家国资委和中国证监会联合颁布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及
上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发〖2003〗56号文）要求，公司独立董事卓
福民、郑绍濂和徐国祥对公司对外担保情况进行了认真仔细的检查，现就有关情况发表
如下专项说明及独立意见：
一、截止2004年12月31日，中华企业股份有限公司对上海浦东金鑫房地产发展有限
公司的担保金额为人民币32,500万元，对上海房地产经营（集团）有限公司的担保金额
为人民币13,000万元，合计对外担保总额为人民币45,500万元，未超过公司最近一个会
计年度合并会计报表净资产的50％。
二、未发现中华企业股份有限公司为其控股股东、任何非法人单位或个人提供担保
的情况。
三、《中华企业股份有限公司对外担保管理制度》对公司对外担保的审批程序、被
担保对象的资信标准作出了规定，所有对外担保事项均已取得董事会全体成员2/3以上
签署同意。
四、中华企业股份有限公司能严格按照《上海证券交易所股票上市规则》、《公司
章程》和《中华企业股份有限公司对外担保管理制度》规定，认真履行对外担保情况的
信息披露义务。
五、中华企业股份有限公司对外担保时，无全额反担保措施，但要求被担保公司的
其他方股东按股权比例按份提供非连带责任担保，或由被担保公司的其他股东以中华企
业股份有限公司所提供的担保金额为基础按股权比例提供反担保。
六、在核查中发现，中华企业股份有限公司的控股子公司上海房地产经营（集团）
有限公司的资产负债率已降至70％以下，公司为其提供担保符合《关于规范上市公司与
关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》对上市公司对外担保的要求。
在核查中同时发现，中华企业股份有限公司对投资比例为50％且资产负债率在70％
以上的上海浦东金鑫房地产发展有限公司的担保金额为32,500万元。由于该公司现正积
极参与开发上海黄浦江沿岸东昌路财富广场、杨家渡财富海景(张杨滨江花园)等标志性
项目及上海港国际客运中心等重大市政工程的投资建设，因此，现阶段该公司对资金需
求量较大。鉴于该公司所参与建设的项目均为有影响的重大工程，具有较大的投资收益
潜力，且财富广场已经基本实现了预售，因此，董事会同意为该公司进行担保。2005年
1月1日至2005年3月25日，上海浦东金鑫房地产发展有限公司共计归还借款合计15,500
万元，中华企业股份有限公司对其担保金额尚余17,000万元，比之2004年末担保额有较
大幅度的降低。
公司独立董事一直提请中华企业股份有限公司董事会和经营层采取积极的措施，严
格规范对外担保行为，降低或有负债的风险，并注意到这些积极措施正在逐步落实中。
第九节 监事会报告
2004年公司监事会认真贯彻“科学发展观”思想，根据《公司法》、中国证监会有
关规范文件和《公司章程》的要求，本着规范、监督、促进的原则以及对公司股东特别
是中小股东负责、对公司长远发展负责的态度，在公司董事会、公司高管层和全体股东
的积极配合下，围绕年初公司所制定的目标和任务，积极开展各项工作，取得了一定的
成绩，有效地维护了广大投资者的合法权益。现将监事会的主要工作报告如下：
（一）监事会的工作情况
报告期内，公司监事会高度关注公司资金使用及对外担保问题，监事会成员列席了
董事会召开的全部会议，在列席董事会议期间，监事会成员尽心尽职，对董事会所审议
的议题特别是涉及到财务资金、对外担保以及对外重大投资项目等议题时，坚持发表独
立意见，要求公司进一步加强资金的调控力度，加快资金的回笼速度，积极拓宽融资渠
道。公司监事会还定期了解和检查公司的财务报表及经营情况，加强监督，深入了解，
及时提醒，对公司资金运作、项目开发、工程质量、房屋销售、物业管理及关联子公司
的经营情况进行了检查和监督。
监事会认为，虽然受到宏观调控政策的影响，但公司运行健康，对股东有较好的回
报，公司发展前景看好。
此外，监事会参加了公司的年度股东大会，对公司董事会提交股东大会审议的各项
报告和提案内容，均表示无异议。公司监事会对股东大会的决议执行情况进行了监督，
认为公司董事会能够认真、负责地履行股东大会审议通过的有关决议，既保证了公司国
有资产的保值增值，又维护了公司社会股东的利益。
报告期内，公司监事会共召开了一次会议。
2004年3月18日，监事会召开第四届监事会第二次会议，会议审议通过了如下决议
：
（1）关于计提资产损失准备的报告；
（2）2003年度监事会工作报告；
（3）《中华企业股份有限公司2003年年度报告》正文及其摘要。
本次会议中，监事会对公司依法运作情况等事项逐一发表了专项意见。
（二）监事会对公司依法运作情况的独立意见
根据国家有关法律、法规和《公司章程》的相关规定，监事会对公司的决策程序、
内部控制管理制度和公司董事、经理履行职责情况进行了监督，认为公司能按照国家法
律和公司内部控制管理制度规范运作，不断改进和完善公司管理体制，已建立了较为完
善的内部控制制度；公司决策程序严格合法，公司董事、经理执行公司职务时无违反法
律、公司章程或损害公司利益的行为。
（三）监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会认为，报告期内，公司董事会继续高度关注经营费用和对外担保事项,公司
高管层严格执行《中华企业股份有限公司财务制度》和《中华企业股份有限公司对外担
保管理制度》，加强了对财务费用、管理费用和对外担保事项的监管，取得了较好的成
效；公司管理层依据房地产行业特点，强化了对控股子公司所需资金的调控，提高了资
金的使用效率，做到了统一和规范企业的财务行为，加强财务管理，规范经济核算，保
证财务会计信息的真实性、完整性和合法性，保障企业资产的安全和保值增值。
上海立信长江会计师事务所有限公司审计了公司2004年度财务报告，并出具了“标
准无保留意见”的审计报告。公司监事会认为财务报告真实、准确、完整地反映了公司
年度财务状况和经营成果。
（四）监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司最近一次募集资金实际投入项目与承诺投入项目未发生变更。
（五）监事会对公司收购出售资产情况的独立意见
公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权
益或造成公司资产流失的情况。
（六）监事会对公司关联交易情况的独立意见
公司关联交易公平，表决程序合法，关联董事回避表决,相关信息披露及时、充分
，独立董事对关联交易作出了客观、独立的判断意见，未发现有损害上市公司及中小股
东利益的情况。
第十节 重要事项
（一）重大诉讼仲裁事项
报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
1、收购资产情况
1)、2004年3月25日，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司（我公司持股87
.5%）董事会以通讯表决方式形成决议，同意与上海市住宅建设发展中心签订《上海市
中低价“四高”示范居住区宝山区顾村镇基地2号地块建设项目协议书》。同日，上海
古北（集团）有限公司与上海市住宅建设发展中心签订了该地块的建设项目协议书，协
议总标的为人民币128,947,200元，本次定价依据为政府定价。该项目于2004年4月全面
开工。投资该项目有利于树立古北公司形象，支持上海的城市建设。该事项公告于200
4年3月30日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2)、2004年8月31日和11月17日，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司与上
海市房屋土地资源管理局就古北新区一、二区商务分区9—3和9—4A地块签订了《上海
市国有土地使用权出让合同》（沪房地资（2004）出让合同第67号和第127号），合同
总标的分别为49,931,100元人民币和21,510,900元人民币，本次收购价格的确定依据是
政府定价。上海古北（集团）有限公司开发该两块地块，主要是为了建设古北新区商务
分区，为上海城市建设作出贡献，同时，也是为公司取得经济效益。该项目现已完成出
让手续。该事项公告于2004年11月20日的《上海证券报》和《中国证券报》。
3)、2004年3月，我公司与南汇房屋土地管理局就南汇航头镇八街坊4/5丘地块签订
了《上海市国有土地使用权出让合同》，收购价格为416,220,500.00元人民币，本次收
购价格的确定依据是政府定价。为此，我公司与上海天地源企业有限公司共同设立上海
天华威杰房地产开发有限公司，由该公司作为作为南汇航头项目的实施运作主体，该项
目公司注册资本为人民币1,000万元,其中，我公司占90%的股权。
2、出售资产情况
1)、2004年4月27日，公司第四届董事会第七次会议审议通过了关于上海中企物业
管理有限公司改制的议案。为进一步推进所属企业走向市场，开拓进取，提高市场综合
竞争实力，公司董事会原则同意对上海中企物业管理有限公司进行改制，将公司所持有
的上海中企物业管理有限公司74.5％股权全部转让给该公司的主要经营者，股权转让后
，我公司不再持有上海中企物业管理有限公司的股权。本次股权转让价格以上海立信资
产评估有限公司出具的上海中企物业管理有限公司资产评估报告〖信资评报字（2004）
第154号〗中净资产评估价值为基础，并经上海市国有资产评估项目备案表〖沪国资评
备（2004）112〗备案，本次出售价格的确定依据资产评估报告，评估价值为443.275万
元人民币，最终确定中企物业74.5％股权转让总价为471.8万元，产生损益28.525万元
人民币（因报告期末收到股权转让款为总价的38.04%，按《企业会计制度》规定，报告
期尚未体现收益。），其中：将中企物业52.25％的股权以330.26万元的价格转让给朱
建华；将中企物业13.625％的股权以84.92万元的价格转让给让邓国平；将中企物业8.
625％的股权以56.62万元的价格转让给王伟康。上述股权受让人以货币资金形式购买全
部股权。现已完成过户。该事项公告于2004年4月28日的《中国证券报》和《上海证券
报》。
2)、2004年4月27日，公司第四届董事会第七次会议审议通过了关于转让公司所持
有的上海中企建筑装饰工程有限公司股权的议案。根据国家深化国有企业改革和经济结
构调整的有关精神，以及公司可持续性发展的总体要求，我公司拟将所持有的上海中企
建筑装饰工程有限公司48.4％股权予以全部转让，以促进该公司进一步走向市场。该事
项现已进入实际操作阶段，但尚未确定最终买方，尚未签订股权转让协议，评估报告尚
未完成。该事项公告于2004年4月28日的《上海证券报》和《中国证券报》。
3）、2004年11月26日，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司的控股子公司
上海古北顾村置业有限公司与上海市北外滩地区动迁工作指挥部签署了配套商品房供应
协议，交易标的为上海市宝山区陆翔路358弄2~12、14~25、27~34、36~41、45~61、63
~79、83~88号共计907套配套商品房，建筑面积为61,916.75平方米，出售价格为人民币
215,470,290元。本次交易是根据上海市政府2002-70号专题会议纪要的规定，按照《配
套商品房供应销售管理办法（试行）》进行的，供应价格由政府确定，目的是为了支持
上海的城市建设，同时也为了及时回笼房产开发资金，加大公司现金流量。目前已签订
了供应协议。该事项公告于2004年12月1日的《上海证券报》和《中国证券报》。
3、资产置换情况
报告期内，公司无资产置换情况。
4、吸收合并情况
报告期内，公司无吸收合并的情况。
（三）报告期内公司重大关联交易事项
1、共同对外投资的重大关联交易
2004年10月26日，公司第四届董事会第十一次会议审议并批准了公司控股子公司上
海房地产经营（集团）有限公司与上海金丰投资股份有限公司、上海电力房地产有限公
司、上海联欣科技发展有限公司共同投资组建上海金东置业有限公司（现改名为上海达
金置业有限公司），由该公司作为主体收购和开发上海“东方金座(大康花园)”项目，
该公司股权投资比例为：上海金丰投资股份有限公司出资2870万元，占注册资本的35%
；上海房地产经营（集团）有限公司出资2460万元，占注册资本的30%；上海电力房地
产有限公司出资2050万元，占注册资本的25%；上海联欣科技发展有限公司出资820万元
，占注册资本的10%。上海金丰投资股份有限公司是上海地产（集团）有限公司的控股
子公司，是我公司关联方。上海房地产经营（集团）有限公司参与投资组建上海金东置
业有限公司（现改名为上海达金置业有限公司），共同开发上海“东方金座(大康花园
)”项目，将有助于提高公司盈利能力，取得较好的经济效益，符合公司及全体股东利
益。本次收购价格的确定依据是拍卖定价，该项目现已完成收购并计划于2005年开始预
售。该事项公告于2004年10月27日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2、关联方债权债务往来及担保事项
(1)控股子公司上海古北（集团）有限公司，报告期内全部收回该公司的另一股东
上海新长宁（集团）有限公司土地款42,285,630.00元。
(2)控股子公司上海古北（集团）有限公司，报告期内收回下属公司海南古北中信
房地产有限公司全部借款余额为5,570,402.89元。
(3)控股子公司上海古北（集团）有限公司，报告期内新增对下属公司古北集团香
港有限公司借款3,720,941.55元，至报告期末余额为19,897,284.68元。
(4)控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期内全部收回下属公司上
海旭宝房地产开发有限公司借款8,938,684.12元。
(5)控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期末对其下属公司上海浦
东金鑫房地产发展有限公司借款余额为79,000,000元；对上海浦东金鑫房地产发展有限
公司的下属公司上海科怡房地产发展有限公司借款余额为53,637,375元，和去年底一致
，报告期内没有新增借款。
(6)控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期内全部收回对上海金伦
置业公司借款4,058,815.85元。
(7)控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期内新增对其新成立且持
股比例为30%的上海达金置业有限公司借款10,830,000元。
(8)控股子公司上海古北（集团）有限公司，报告期内归还了上海市公房资产经营
公司借款5,200,000元，报告期末借款余额为8,724.15元。
(9)控股子公司上海古北（集团）有限公司的子公司古北京宸置业发展有限公司，
报告期内向上海房地（集团）公司借款15,000,000元。
(10)控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司的子公司上海金慈厚房地产发展
有限公司，因开发金慈厚项目向上海房地（集团）公司借款，报告期内新增借款16,49
9,896.72元，报告期末借款余额为242,003,252.40元。
(11)控股子公司上海中企实业有限公司按股东出资比例向股东方借款，用于支付南
汇东滩土地款，报告期末向持股比例为20％的上海房地（集团）公司借款余额为40,94
2,500元。
(12)控股子公司重庆中华企业房地产发展有限公司为开发重庆中华新城项目，向另
一方持股30%的股东上海昊泰房地产投资管理有限公司借款，报告期末借款余额为68,8
44,945元。
(13)报告期内公司的控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。我公司向其下属
公司上海东方滩涂造地开发有限公司预付了南汇滩涂土地款，至报告期末余额为234,6
12,500元；向其下属公司上海市滩涂造地有限公司预付了崇明滩涂土地款，至报告期末
余额为45,640,000元。
13、担保事项：
（1）、至报告期末有二家公司为本公司银行借款提供担保：上海房地（集团）公
司为本公司担保29,026.40万元、上海地产（集团）有限公司为本公司担保64,500万元
，合计为93,526.40万元。
（2）、本公司报告期末为关联方担保事项：
被担保单位名称 担保事由 担保金额(万元)
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 连带责任担保 32,500
上海房地产经营（集团）有限公司 连带责任担保 13,000
被担保单位名称 担保期限
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004.1—2005.6
上海房地产经营（集团）有限公司 2004.6—2005.3
1) 2005年1月1日至2005年3月25日，上海浦东金鑫房地产发展有限公司已归还15,
500万元借款，截至2005年3月25日，公司对其担保金额尚余17,000万元。
2) 2005年1月1日至2005年3月25日，上海房地产经营（集团）有限公司已归还13,
000万元借款。2005年2月6日,公司又为上海房地产经营（集团）有限公司提供期限为2
005年2月6日到2005年8月6日的连带责任担保5,000万元，截至2005年3月25日，公司对
其担保金额尚余5,000万元。
14、委托贷款：
报告期内本公司全部偿还了控股子公司上海中迪置业有限公司通过中国工商银行上
海卢湾支行的委托贷款10,000万元。
（四）重大合同及其履行情况
1、托管情况
报告期内公司无托管事项。
2、承包情况
报告期内公司无承包事项。
3、租赁情况
报告期内公司无租赁其他公司资产或其他公司租赁公司资产的事项。
4、担保情况
单位:万元 币种:人民币
担保类
担保对象 发生日期 担保金额
型
连带责任
上海房地产经营集团有限公司 2004-06-29 8,000.00
担保
连带责任
上海房地产经营集团有限公司 2004-07-26 5,000.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-02-26 2,500.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-10 2,500.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31 2,500.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-08-18 2,500.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31 2,500.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31 2,000.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-01-14 3,000.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-03-24 10,000.00
担保
连带责任
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-05-11 5,000.00
担保
担保是否已
担保对象 担保期限
经履行完毕
上海房地产经营集团有限公司 2004-06-29～2005-03-20 是
否
上海房地产经营集团有限公司 2004-07-26～2005-01-26
（见(2)）
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-02-26～2005-02-25 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-10～2005-06-25 否
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31～2005-03-31 否
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-08-18～2005-06-25 否
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31～2005-03-31 否
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-07-31～2005-03-31 否
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-01-14～2005-01-12 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-03-24～2005-03-24 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2004-05-11～2005-05-11 否
是否为关
担保对象
联方担保
上海房地产经营集团有限公司 是
上海房地产经营集团有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 是
报告期内担保发生额合计 18,000(公司对浦东金鑫的担保为最
高额保证合同,04年新发生的为2004
年1月14日，2004年03月24日，2004
年05月11日发生额合计。其余为以
前年度签订的最高额保证合同下的
(不包括对控股子公司的担保) 借款转期。)
报告期末担保余额合计
(不包括对控股子公司的担保) 32,500
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对控股子公司担保发生额合计 13,000
报告期末对控股子公司担保余额合计 13,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 45,500
担保总额占公司净资产的比例 27.02%
公司违规担保情况
直接或间接为资产负债率超过70％的
被担保对象提供的债务担保金额 32,500
担保总额是否超过净资产的50％ 否
违规担保总额 32,500
（1）报告期内，我公司为上海浦东金鑫房地产发展有限公司提供银行借款连带责
任担保18,000万元，担保期限自2004年1月14日至2005年6月25日止。至报告期末尚有担
保余额32,500万元。2005年1月1日至2005年3月25日，上海浦东金鑫房地产发展有限公
司已归还15,500万元借款，截至2005年3月25日，公司对其担保金额尚余17,000万元。
（2）报告期内，我公司为控股90％的上海房地产经营（集团）有限公司提供银行
借款连带责任担保13,000万元，担保期限自2004年6月29日至2005年3月20日止。至报告
期末尚有担保余额13,000万元。2005年1月1日至2005年3月25日，上海房地产经营（集
团）有限公司已归还13,000万元借款；2005年2月6日,公司又为上海房地产经营（集团
）有限公司提供期限为2005年2月6日至2005年8月6日的连带责任担保5,000万元。截至
2005年3月25日，公司对其担保金额尚余5,000万元。
5、委托理财情况
报告期内或持续到报告期内，公司无委托他人进行现金资产管理的事项。
6、其他重大合同
1）2004年4月27日，公司第四届董事会第七次会议表决同意公司向中国建设银行上
海市闸北支行申请免担保信用贷款2300万元，期限一年。该事项公告于2004年4月28日
的《中国证券报》和《上海证券报》。
2）2004年5月25日，公司第四届董事会第八次会议表决同意公司向招商银行股份有
限公司上海静安支行申请借款人民币10000万元，借款期限一年。该事项公告于2004年
5月26日的《中国证券报》和《上海证券报》。
3）2004年8月2日，公司第四届董事会以通讯表决方式，同意公司向中国农业银行
上海市虹口区曲阳支行申请人民币综合授信壹拾亿元，期限叁年。该事项公告于2004年
8月4日的《中国证券报》和《上海证券报》。
4）2004年8月11日，公司第四届董事会第十次会议表决同意公司向交通银行上海分
行借款授信额度人民币20000万元，期限二年。该事项公告于2004年8月13日的《中国证
券报》和《上海证券报》。
5）2004年8月11日，公司第四届董事会第十次会议表决同意公司向兴业银行上海分
行申请借款人民币6500万元，期限一年。该事项公告于2004年8月13日的《中国证券报
》和《上海证券报》。
6）2004年10月26日，公司第四届董事会第十一次会议表决同意公司向中国建设银
行上海市闸北支行申请借款人民币12000万元，借款期限二年。该事项公告于2004年10
月27日的《中国证券报》和《上海证券报》。
（五）公司或持有5%以上股东对公开披露承诺事项的履行情况
公司或持股5％以上股东在报告期内或持续到报告期末未有承诺事项。
（六）聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司未改聘会计师事务所。
选聘会计事务所程序及其报酬的决定程序：2004年3月20日，公司第四届董事会第
六次会议审议通过2004年继续聘任上海立信长江会计师事务所有限公司为公司的审计机
构的议案。该议案已经2003年度股东大会年会审议通过。2004年我公司支付给上海立信
长江会计师事务所有限公司年度审计费80万元。上海立信长江会计师事务所有限公司已
连续为我公司提供审计服务5年。
（七）公司、董事会、董事受处罚及整改情况
公司、公司董事会及董事在报告期内没有受中国证监会稽查、中国证监会行政处罚
、通报批评、证券交易所公开谴责的情形。
（八）其它重大事项
2004年7月8日，本公司控股股东上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公
司签署了《国家股划转协议》，上海房地（集团）公司将其持有的本公司347,821,429
股国家股（占本公司股本总数的49.87％）全部无偿划转给上海地产（集团）有限公司
持有。本次股权划转完成后，上海地产（集团）有限公司将持有本公司347,821,429股
国家股（占本公司股本总数的49.87％），成为本公司的第一大股东，上海房地（集团
）公司将不再持有本公司股份。
本公司已根据《上市公司收购管理办法》等有关规定对该事项及进展情况进行了披
露，详见2004年7月12日、2004年7月23日、2004年9月28日、2004年11月18日、2004年
12月23日和2005年1月8日的《上海证券报》和《中国证券报》。
上述本公司347,821,429股国有股已于2004年12月31日过户至上海地产（集团）有
限公司证券账户内。
至此，中华企业股份有限公司国有股划转事宜已全部完成。
第十一节 财务报告
一、审计报告
信长会师报字（2005)第10487号
我们审计了后附的中华企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）2004年12月31日
的资产负债表和合并的资产负债表、2004年度的利润及利润分配表和合并的利润及利润
分配表，以及2004年度现金流量表和合并的现金流量表。这些会计报表的编制是贵公司
管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允反映了贵公司2004年12月31日的财务状况以及2004年度的经营成
果和现金流量。
上海立信长江会计师事务所有限公司 中国注册会计师
地址：中国 上海市南京东路61号4楼 王德霞
电话：（021）63606600 刘晓东
传真：（021）63501004
邮编：200002
二○○五年三月十九日
二、会计报表（附后）
三、会计报表附注
1.公司简介
中华企业股份有限公司是全民所有制的中华企业公司改制而成立的上市公司，一九
九三年九月二十四日正式在上海证券交易所挂牌上市。所属行业为房地产类。公司经营
范围为经营商品房设计、建造、买卖、租赁及调剂业务，各类商品住宅的配套服务；房
屋装修及维修业务、建筑材料经营。
2、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
（一）会计制度
执行企业会计准则、《企业会计制度》及其有关的补充规定。
（二）会计年度
公历1月1日至12月31日止。
（三）记帐本位币
采用人民币为记帐本位币。
（四）记帐基础和计价原则
以权责发生制为记帐基础，以历史成本为计价原则。
（五）外币业务核算方法
外币业务按业务发生当期期初的中国人民银行公布的人民币市场汇价（中间价）作
为折算汇率，折合成人民币记帐，期末外币帐户余额按期末市场汇价（中间价）折合成
人民币金额进行调整。外币专门借款帐户期末折算差额，在所购建固定资产达到预定可
使用状态前的特定时间段内，按规定予以资本化，计入在建工程成本，其余的外币帐户
折算差额均计入财务费用。不同货币兑换形成的折算差额，均计入财务费用。
（六）外币会计报表的折算方法
按照财政部财会字（1995）11号《关于印发<合并会计报表暂行规定>的通知》，除
所有者权益类项目（不含未分配利润项目）以发生时的市场汇价（中间价）折算为人民
币外，资产、负债、损益类项目均以合并会计报表决算日的市场汇价（中间价）折算为
人民币。外币报表折算差额在合并资产负债表中单独列示。
（七）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起，三个月到期）、流动性强
、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（八）短期投资核算方法
(1)取得的计价方法
取得投资时按实际支付的价款（扣除已宣告未领取的现金股利或已到期未领取的债
券利息）、相关税费计价。债务重组取得债务人用以抵债的短期投资，以应收债权的帐
面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的短期投资，以换出资产的帐面价值
为基础确定其入帐价值。
(2)短期投资跌价准备的计提
中期末及年末，按成本与收盘价孰低提取或调整短期投资跌价准备。
按投资总体计算并确定计提的跌价损失准备。如某项短期投资占整个短期投资10%
以上，则按单项投资为基础计提跌价损失准备。
(3)短期投资收益的确认
短期投资待处置时确认投资收益。在持有期间分得的现金股利和利息，冲减投资成
本或相关应收项目。
（九）坏帐核算方法
(1)坏帐的确认标准
对因债务人撤销、破产，依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人
死亡，既无遗产可清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未
履行偿债义务并有确凿证据表明，确实无法收回的应收款项，按照公司管理权限批准核
销。
(2)坏帐损失的核算方法
采用备抵法核算，按余额百分比法并结合个别认定法估算坏帐损失。
(3)坏帐准备的计提方法和计提比例
坏帐准备的计提范围为应收账款及其他应收款，计提比例为5%。
（十）存货核算方法
(1)存货分类为
存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品、工程施工、开发产品、出租开发产
品、开发成本等。
(2)取得和发出的计价方法
日常核算取得时按实际成本计价。
债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价
值；非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
(3)低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
(4)开发用土地的核算方法：
纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本。
连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品
房成本。
(5)公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
(6)出租开发产品的摊销方法：
按房屋建筑物的估计经济使用年限作为折旧年限，采用直线法计算出月摊销额，计
入出租开发产品的经营成本费用。
(7)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(8)存货跌价准备的计提方法
除开发产品、开发成本的存货：中期末及年末，对存货进行全面清查后，按存货的
成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业已售产品的售
价及开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计的售价及可变现净值，
对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提。
（十一）长期投资核算方法
(1)取得的计价方法
长期投资取得时以初始投资成本计价，包括相关的税金、手续费等。债务重组取得
债务人用以抵债的股权投资，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性
交易换入的股权投资，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
(2)长期股权投资的核算方法
对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，采用成本法核算；对被投资单
位能实施控制、共同控制或重大影响的，采用权益法核算。
按权益法核算长期股权投资时，初始投资成本高于应享有被投资单位净资产份额所
确认的股权投资差额，若合同规定投资期限的按投资期限平均摊销；若合同未规定投资
期限的按10年平均摊销，如金额较小，则在产生股权投资差额的当年全部摊销。初始投
资成本低于应享有被投资单位净资产份额的差额，计入资本公积（股权投资准备）。2
003年以前发生的股权投资差额贷差仍按原规定摊销。再次投资发生的股权投资差额按
财会[2004]3号文处理。
(3)长期债权投资的核算方法
中期末及年末，按合同规定利率或债券票面利率计提利息，并同时按直线法摊销债
券投资溢价或折价。
如果计提的利息到期不能收回，停止计息并冲回原已计提的利息。
(4)长期投资减值准备的计提
中期末及年末，按预计可收回金额低于长期投资帐面价值的差额，计提长期投资减
值准备。自2004年起计提长期投资减值准备时对以前年度已发生的股权投资差额按财会
（2004）3号文处理。
长期投资减值准备按个别投资项目计算确定。
（十二）委托贷款核算方法
企业对委托金融机构贷出的款项，按实际委托的贷款金额入帐。年末，按照委托贷
款合同规定的利率计提应收利息。如果计提的利息到期不能收回，则停止计息并冲回原
已计提的利息。
中期末及年末，对委托贷款可收回金额低于贷款本金的差额，计提委托贷款减值准
备。
（十三）固定资产计价和折旧方法
(1)固定资产标准：
指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用期限超过一年、单位
价值较高的有形资产。
(2)固定资产的分类：
房屋及建筑物、专用设备、通用设备、运输设备、固定资产装修等。
(3)固定资产的取得计价：
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的固定资产，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者作为入帐价值，如果融资租赁资产占企业资产总额等于或小于30%的，
则按最低租赁付款额作为入帐值。
(4)固定资产折旧采用年限平均法分类计提。根据固定资产类别、预计使用年限和
预计净残值率确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两
者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧；经营租赁方式租入的固定资产改良
支出，在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单
独计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。融资租
赁方式租入的固定资产发生的符合资本化条件的装修费用，在两次装修期间、剩余租赁
期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
固定资产类别 预计使用年限 净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 5－50年 3%－10% 19.40%－1.80%
通用设备 1－10年 0%－10% 100.00%－9.00%
专用设备 3－10年 3%－10% 32.33%－9.00%
运输设备 2－10年 3%－10% 48.50%－9.00%
固定资产装修 5年 --- 20.00%
(5)固定资产减值准备的计提：
中期末及年末，对由于市价持续下跌、技术陈旧、实体损坏、长期闲置等原因导致
其可收回金额低于帐面价值的，按预计可收回金额低于其帐面价值的差额，计提固定资
产减值准备。
固定资产减值准备按单项资产计提。
（十四）在建工程核算方法
(1)取得的计价方法
以立项项目分类核算工程发生的实际成本，当所建工程项目达到预定可使用状态时
，转入固定资产核算，尚未办理竣工决算的，按估计价值转帐，待办理竣工决算手续后
再作调整。
(2)在建工程减值准备的计提
中期末及年末，对于长期停建并预计在未来三年内不会重新开工的在建工程，或在
性能、技术上已落后且给企业带来经济利益具有很大不确定性的在建工程，计提在建工
程减值准备。
在建工程减值准备按单项工程计提。
（十五）无形资产核算方法
(1)取得的计价方法
按取得时的实际成本入帐。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，按应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
(2)摊销方法
采用直线法。相关合同与法律两者中只有一方规定受益年限或有效年限的，按不超
过规定年数的期限平均摊销；两者均规定年限的按孰低者平均摊销；两者均未规定年限
的按不超过十年的期限平均摊销。
(3)无形资产减值准备的计提
中期末及年末，对于因被其他新技术替代、市价大幅下跌而导致创利能力受到重大
不利影响或下跌价值预期不会恢复的无形资产，按预计可收回金额低于其帐面价值的差
额，计提无形资产减值准备。
无形资产减值准备按单项资产计提。
（十六）长期待摊费用摊销方法
(1)开办费转销方法
在开始生产经营的当月一次计入损益。
(2)其他长期待摊费用摊销方法
在受益期内平均摊销，其中：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
（十七）借款费用
(1)借款费用资本化的确认原则
专门借款的辅助费用在所购建资产达到预定可使用状态前，予以资本化，若金额较
小则直接计入当期损益。
专门借款的利息、溢折价摊销、汇兑差额开始资本化应同时满足以下三个条件：资
产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动
已经开始。
当购建资产项目发生非正常中断且连续三个月或以上时，借款费用暂停资本化。当
购建资产项目达到预定可使用状态后，借款费用停止资本化。
当购建资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化
。
普通借款的借款费用和不符合资本化规定的专门借款的借款费用，均计入发生当期
损益。
(2)借款费用资本化期间
按期计算借款费用资本化金额。
(3)专门借款的借款费用资本化金额的确定方法
每一会计期间利息资本化的金额＝至当年末止购建固定资产累计支出加权平均数借
款加权平均利率。
允许资本化的辅助费用、汇兑差额按实际发生额直接资本化。
(4)房产开发项目在完工之前比照上述方法进行利息资本化核算。
（十八）维修基金的核算方法
按上海市物价局、上海市房地产局分布的沪价房（1996）第116号、157号文规定，
提取维修基金，计入开发成本。
（十九）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量而发生的维修费用，在此扣除列支，
保修期结束后清算。
（二十）预计负债
与或有事项相关的义务同时符合以下条件时，公司将其列为预计负债：
(1)、该义务是企业承担的现时义务；
(2)、该义务履行很可能导致经济利益流出企业；
(3)、该义务金额可以可靠地计量。
（二十一）收入确认原则
(1)、销售商品
公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对该商品实施继续
管理权和实际控制权；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠
地计量时，确认营业收入实现。
(2)、提供劳务
在同一年度内开始并完成，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的依据时，
确认劳务收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结
果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。
(3)、让渡资产使用权
与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可靠地计量时，按合同或协议
规定确认为收入。
(4)、房地产销售
a.工程已经竣工，具备入住交房条件。
b.具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书。
c.履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得。
d.成本能够可靠地计量。
(5)、出租物业收入
a.具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书。
b.履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得。
c.出租开发产品成本能够可靠地计量。
（二十二）所得税的会计处理方法
采用应付税款法。
（二十三）本年度主要会计政策、会计估计的变更和重大会计差错更正及其影响
根据财政部财会(2004)3号关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解
答（四），公司将自行开发的以出租为目的的对外出租房地产的摊余净值计239,665,7
72.81元追溯调整计入年初的其他长期资产，此项调整不影响2004年初留存收益。
（二十四）合并会计报表的编制方法
(1)合并会计报表按照《合并会计报表暂行规定》及有关文件，以母公司和纳入合
并范围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制。但对行业特殊及子公司
规模较小，符合财政部财会二字（1996）2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函
》文件的规定，则不予合并。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资
收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销，对合并盈余公积进行
调整。对纳入合并范围的合营企业，采用比例合并法编制合并会计报表。
(2)母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
3、税项
（一）公司主要税种和税率为
税种 税率
增值税 6％、17％
营业税（注） 3％－20％
所得税 15％－33％
注：工程收入、健身收入营业税税率为3%；自建房产及咨询中介等收入营业税税率
为5%；咖啡吧、歌舞厅收入营业税税率为20%。
（二）税负减免：
（1）、上海古北（集团）有限公司列入“补贴收入”金额为2,000.00万元，系收
到上海市长宁区建设和管理委员会扶持金。
（2）、上海房地产经营（集团）有限公司列入“补贴收入”金额为1,798.85万元
，系收到上海市黄浦区财政局资金管理所扶持金。
（3）、上海中迪置业有限公司列入“补贴收入”金额为1,239.9537万元，其中收
到上海市浦东新区塘桥办事处市场建设开发办公室企业扶持金834.5537万元，收到上海
市浦东新区建设局房地产骨干企业财政专项补贴405.40万元。
（4）、上海金樱房地产发展有限公司列入“补贴收入”金额为799.92万元，系收
到上海市黄浦区财政局资金管理所扶持金。
（5）、上海南嘉房地产发展有限公司列入“补贴收入”金额为703.74万元，系收
到上海市黄浦区财政局资金管理所扶持金。
（6）、上海中达房地产开发有限公司列入“补贴收入”金额为250.42万元，系收
到上海虹桥临空经济园区税收返还。
（7）、上海港泰房地产开发有限公司列入“补贴收入”金额为53.61万元，系收到
上海市黄浦区财政局资金管理所扶持金。
（8）、上海东方资产管理有限公司列入“补贴收入”金额为30.2842万元，系收到
上海市青浦区朱家角镇沈巷财政所扶持金。
（9）、上海古嘉商务服务有限公司列入“补贴收入”金额为1.5186万元，系收到
上海云湘实业有限公司扶贫奖金。
（10）、上海鼎达房地产有限公司列入“补贴收入”金额为0.9万元，系收到上海
市杨浦区建设和管理委员会扶持金。
（11）、上海隆升建设发展有限公司列入“补贴收入”金额为0.8万元，系收到上
海市虹桥镇财政存款账户拨入的扶持资金。
（12）、上海新古北企业发展有限公司本年列入“资本公积”金额为0.8万元，系
收到上海市长宁区街道经济办扶持金。
（13）、上海古北新虹劳务服务有限公司本年列入“资本公积”金额为1.12万元，
系收到崇明县向化镇人民政府三产办公室返税。
（14）、上海古北基地开发有限公司经上海市地方税务局闵行区分局第六税务所核
定带征所得税，税率为销售收入的4％。
（15）、上海东方资产管理有限公司经上海市青浦区国家税务局第十一税务所核定
带征所得税，税率为销售收入的5％。
（16）、上海古嘉商务服务有限公司经上海市地方税务局青浦分局第三税务所核定
带征所得税，税率为销售收入的4％。
（17）、上海长邦车辆停放服务有限公司根据上海市地方税务局长宁区分局颁布沪
税长企免字（2003）第08－06号文：2003年1月1日至2005年12月31日免征企业所得税，
2006年1月1日至2008年12月31日减征企业所得税50％。
4、控股子公司及合营企业
（一）公司所控制的所有子公司、合营企业情况及其合并范围
1、公司所控制的所有子公司情况及其合并范围
注册资本
被投资单位全称 经营范围
（万元）
房地产开发投资经营、兴
建代建代理租赁及相关业
务，生产资料及生活资料
的经营，兴办与古北新区
上海古北（集团）有限公司 20,930.00 开发相关的工业、贸易、
商业、旅游及文化娱乐业
的配套设施，为国内外客
户提供各项服务性项目
等。
房地产开发、经营、投
资、兴建、代建、代理、
租赁及相关业务；住宅绿
上海房地产经营(集团)有限公司 30,000.00 化设计、绿化工程及养
护；白蚁及害虫防治；房
屋测量咨询；新型建材设
备；实业投资；国内贸易
互联网信息服务,房地产
投资咨询,市场策划,房地
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,500.00
产应用软件的开发,建筑
材料的销售。
房产咨询服务，会务服
务，字画装裱，工艺美术
上海华映文化传播有限公司
100.00 品，建材，百货，文体用
品及办公机械的销售，代
办船车票。
物业管理、房地产咨询服
上海中企物业管理有限公司 500.00 务、房屋代理经租、楼宇
租赁等。
在土地批租受让地块内从
事商办楼的建设、经营、
上海港泰房地产开发有限公司 12,768.00
出售、出租，实业投资，
收费停车场库。
房地产开发经营、建筑材
上海鼎达房地产有限公司
6,000.00 料、室内装潢、房地产技
术咨询，物业管理。
建筑施工，建筑工程设
计，绿化服务，建筑材
上海中企豪仕建筑工程有限公司 2,000.00
料，金属材料，五金交
电，陶瓷制品，家具。
上海中达房地产开发有限公司
500.00 房地产开发经营
房地产开发、经营、咨
重庆中华企业房地产发展有限公司
5,000.00 询，销售建筑材料、装饰
材料、五金、交电。
房地产开发经营、咨询，
上海中迪置业有限公司 物业管理，建筑装潢材
2,000.00
料、五金交电销售，室内
装潢。
房地产开发经营；销售建
上海新古北企业发展有限公司
3,000.00 筑材料、装潢材料、日用
五金、百货
上海东方资产管理有限公司 企业管理咨询，物业管
3,000.00
理，商务咨询
房地产开发，房地产咨
询，建筑装潢材料，五金
上海中企实业有限公司 3,000.00
交电，批发，零售，室内
装潢。
房地产开发经营、室内装
上海中鸿置业有限公司 1,000.00 潢，建筑装潢材料，五金
交电的销售
上海中静房地产发展有限公司 800.00 房地产开发、经营、租赁
房地产开发经营、租赁，
上海南嘉房地产发展有限公司 800.00
停车场库经营。
房地产开发经营；物业管
上海天华威杰房地产开发有限公司 1,000.00
理；与经营相关的咨询
房地产开发经营及咨询；
苏州工业园区中华企业房地产开司
10,000.00 销售建筑装潢材料、五金
有限公司
交电；室内装潢
酒店经营管理，会展接
浙江锦华大酒店管理有限公司 500.00 待，旅游咨询服务；服
装、日用百货的销售
上海金樱房地产发展有限公司
3,000.00 房地产开发、经营。
上海金慈厚房地产发展有限公司 房地产开发经营,物业管
2,000.00
理
房地产开发、经营；物业
上海丹江房地产发展有限公司 800.00 管理，绿化养护，经济信
息咨询。
生产销售房屋自控设备和
暖通设备工程，承接楼宇
自控设备、消防报警设
上海江森房屋设备有限公司 备、公共安全防范设备、
USD102.00
车库管理设备，综合布线
设备等弱电系统设备工
程，并提供安装、施工、
调试、维修及承包业务。
房地产投资、开发和经
上海金蝶房地产开发有限公司 800.00
营，物业管理。
饭菜(不含外送)，饮料，
熟食，干点，湿点，酒
吧，游泳池，健身房，保
上海金虹俱乐部有限公司 860.00 龄球，网球场，音乐餐
厅，餐饮卡拉喔凯包房，
桑拿，物业管理，理发，
美容(除按摩)，商务服务
上海古北房产租赁有限公司
200.00 房产租赁,物业管理等
上海古北健身俱乐部有限公司 游泳池、保龄球、商务咨
1,700.00
询服务等
上海古北文化娱乐建设发展有限公 歌舞厅、卡拉OK、房地产
1,800.00
司 开发经营等
上海隆升建设发展有限公司 综合基础设施建设，房地
3,000.00
产开发建设，建设工程等
上海古北基地开发有限公司 代理前期开发，动拆迁，
1,000.00
房地产开发及租赁等
房地产信息咨询，物业管
上海古北商业建设发展有限公司
1,500.00 理，国内贸易（除专项规
定）
在古北新区内、外提供，
房产管理，维修，物业代
上海古北物业管理有限公司
USD50.00 理及咨询、清洁、代办室
内设计装潢及搬运等综合
性家居服务。
上海古北新虹劳务服务有限公司 劳务服务（不含中介），
100.00
销售日用五金，百货
上海家欣房产租赁有限公司 物业管理，房产中介、咨
USD40.00
询，代理房产租赁
上海古北劳动服务有限公司 10.00 家务服务
房地产开发租赁、物业管
上海古北赵巷置业有限公司 1,800.00
理、销售建材、
海南古北中信房地产有限公司 房地产开发经营、老城区
USD500.00
改造、物业管理
上海古虹招待所有限公司
20.00 住宿
房地产开发经营，销售建
上海古北京宸置业发展有限公司 3,000.00 筑材料、装潢材料、日用
五金、百货
建造出售,出租花园别墅,
苏州洞庭房地产发展有限公司 USD420.00
娱乐管理
上海长邦车辆停放服务有限公司 12.50 车辆停放服务、车辆清洗
物业管理，室内保洁，绿
上海新古北物业管理有限公司 100.00 化工程，通讯设备的维
修，室内装潢
企业形象设计策划（除广
告），计算机网络工程
上海古嘉商务服务有限公司 50.00 （除专项审批），商务信
息咨询，投资咨询，物业
管理，仓储服务
房地产开发、经营及咨询
服务；本企业开发房地产
上海古北顾村置业有限公司 1,000.00
的配套设施建设；物业管
理；室内装潢
母公司投资额 母公司控股
被投资单位全称
（万元） 比例
上海古北（集团）有限公司 18,313.75 87.50%
上海房地产经营(集团)有限公司 27,000.00 90.00%
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,440.00 96.00%
上海华映文化传播有限公司 --- ---
上海中企物业管理有限公司 372.50 74.50%
上海港泰房地产开发有限公司 7,660.80 60.00%
上海鼎达房地产有限公司 5,400.00 90.00%
上海中企豪仕建筑工程有限公司 1,500.00 75.00%
上海中达房地产开发有限公司 375.00 75.00%
重庆中华企业房地产发展有限公司 3,000.00 60.00%
上海中迪置业有限公司 1,800.00 90.00%
上海新古北企业发展有限公司 300.00 10.00%
上海东方资产管理有限公司 --- ---
上海中企实业有限公司 2,400.00 80.00%
上海中鸿置业有限公司 550.00 55.00%
上海中静房地产发展有限公司 720.00 90.00%
上海南嘉房地产发展有限公司 720.00 90.00%
上海天华威杰房地产开发有限公司 900.00 90.00%
苏州工业园区中华企业房地产开发
有限公司 9,000.00 90.00%
浙江锦华大酒店管理有限公司 475.00 95.00%
上海金樱房地产发展有限公司 --- ---
上海金慈厚房地产发展有限公司 --- ---
上海丹江房地产发展有限公司 --- ---
上海江森房屋设备有限公司 --- ---
上海金蝶房地产开发有限公司 --- ---
上海金虹俱乐部有限公司 --- ---
上海古北房产租赁有限公司 --- ---
上海古北健身俱乐部有限公司 --- ---
上海古北文化娱乐建设发展有限公
--- ---
司
上海隆升建设发展有限公司 --- ---
上海古北基地开发有限公司 --- ---
上海古北商业建设发展有限公司 --- ---
上海古北物业管理有限公司 --- ---
上海古北新虹劳务服务有限公司 --- ---
上海家欣房产租赁有限公司 --- ---
上海古北劳动服务有限公司 --- ---
上海古北赵巷置业有限公司 --- ---
海南古北中信房地产有限公司 --- ---
上海古虹招待所有限公司 --- ---
上海古北京宸置业发展有限公司 --- ---
苏州洞庭房地产发展有限公司 --- ---
上海长邦车辆停放服务有限公司 --- ---
上海新古北物业管理有限公司 --- ---
上海古嘉商务服务有限公司 --- ---
上海古北顾村置业有限公司 --- ---
合并范围内控股 是否合
被投资单位全称
比例 并
上海古北（集团）有限公司 87.50% 是
上海房地产经营(集团)有限公司 90.00% 是
上海房产之窗房地产信息有限公司 96.00% 是
上海华映文化传播有限公司 50.00% 否
上海中企物业管理有限公司 74.50% 否
上海港泰房地产开发有限公司 60.00% 是
上海鼎达房地产有限公司 100.00% 是
上海中企豪仕建筑工程有限公司 75.00% 是
上海中达房地产开发有限公司 100.00% 是
重庆中华企业房地产发展有限公司 70.00% 是
上海中迪置业有限公司 100.00% 是
上海新古北企业发展有限公司 100.00% 是
上海东方资产管理有限公司 52.00% 是
上海中企实业有限公司 80.00% 是
上海中鸿置业有限公司 55.00% 是
上海中静房地产发展有限公司 100.00% 是
上海南嘉房地产发展有限公司 100.00% 是
上海天华威杰房地产开发有限公司 90.00% 是
苏州工业园区中华企业房地产开司
100.00% 是
有限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 95.00% 是
上海金樱房地产发展有限公司 100.00% 是
上海金慈厚房地产发展有限公司 55.00% 是
上海丹江房地产发展有限公司 50.00% 是
上海江森房屋设备有限公司 50.00% 是
上海金蝶房地产开发有限公司 56.51% 是
上海金虹俱乐部有限公司 100.00% 否
上海古北房产租赁有限公司 100.00％ 是
上海古北健身俱乐部有限公司 100.00％ 是
上海古北文化娱乐建设发展有限公
100.00％ 是
司
上海隆升建设发展有限公司 100.00％ 是
上海古北基地开发有限公司 100.00％ 是
上海古北商业建设发展有限公司 100.00％ 是
上海古北物业管理有限公司 100.00％ 是
上海古北新虹劳务服务有限公司 100.00％ 是
上海家欣房产租赁有限公司 100.00％ 是
上海古北劳动服务有限公司 100.00％ 是
上海古北赵巷置业有限公司 100.00％ 是
海南古北中信房地产有限公司 70.00% 否
上海古虹招待所有限公司 51.00% 否
上海古北京宸置业发展有限公司 60.00% 是
苏州洞庭房地产发展有限公司 90.00% 是
上海长邦车辆停放服务有限公司 60.00% 否
上海新古北物业管理有限公司 60.00% 是
上海古嘉商务服务有限公司 100.00％ 是
上海古北顾村置业有限公司 100.00% 是
（二）未纳入合并会计报表范围的子公司：
1、未合并的子公司及其原因：
（1）上海中企物业管理有限公司、上海华映文化传播有限公司、上海长邦车辆停
放服务有限公司的资产总额、销售收入和本期净利润占母子公司资产总额、销售收入和
母公司净利润的比例均在10%以下，故根据重要性原则未予合并。
（2）海南古北中信房地产有限公司多年亏损，净资产已为负数，且其母公司上海
古北（集团）有限公司不准备对其采取追加投资等措施，该公司已无持续经营能力，故
不纳入合并报表范围。
（3）上海金虹俱乐部有限公司经董事会及股东会决议准备进行清算，故不纳入合
并报表范围。
（4）上海古虹招待所有限公司经股东会决定中止公司的经营业务，已进入清算期
，故不纳入合并报表范围。
2、对财务状况及经营成果的影响：
未纳入合并会计报表范围的子公司加总的资产总额为27,195,301.34元，占母、子
公司资产总额的0.37％；销售收入为42,760,803.17元，占母、子公司收入总额的1.99
％；净利润354,516.62元，占母公司净利润的0.16％。对未纳入合并会计报表范围的子
公司净利润母公司已按权益法核算，计入投资收益。
（三）纳入合并报表范围但母公司持股比例未达到50％以上的子公司及其原因：
1、上海江森房屋设备有限公司。公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公
司拥有其50％股权，为其第一大股东，并在董事会中占有多数，拥有实质控制权，故将
其纳入合并报表范围。
2、上海丹江房地产发展有限公司。公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限
公司拥有其50％股权，并在董事会中占有多数，拥有实质控制权，故将其纳入合并报表
范围。
（四）本年度合并报表范围的变更情况：
1、与上年相比本年新增合并单位7家，原因为：
（1）浙江锦华大酒店管理有限公司。本年度公司投资设立浙江锦华大酒店管理有
限公司，拥有其95％的股权，故将其纳入合并报表范围。
（2）苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司。本年度公司和控股子公司上海
鼎达房地产有限公司投资设立苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司，拥有其100
％的股权，故将其纳入合并报表范围。
（3）上海天华威杰房地产开发有限公司。本年度公司投资设立上海天华威杰房地
产开发有限公司，拥有其90％的股权，故将其纳入合并报表范围。
（4）上海金蝶房地产开发有限公司。本年度公司控股子公司上海房地产经营（集
团）有限公司投资设立上海金蝶房地产开发有限公司，拥有其56.21％的股权，故将其
纳入合并报表范围。
（5）上海江森房屋设备有限公司。公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限
公司拥有其50％股权并拥有实质控制权，因上海江森房屋设备有限公司2004年的净利润
出现负数，根据合并会计报表暂行规定本年将其纳入合并报表范围。
（6）上海新古北物业管理有限公司。本年度公司控股孙公司上海古北物业管理有
限公司投资设立上海新古北物业管理有限公司，拥有其60％的股权，故将其纳入合并报
表范围。
（7）上海古嘉商务服务有限公司。本年度公司控股孙公司上海古北商业建设发展
有限公司和上海家欣房产租赁有限公司投资设立上海古嘉商务服务有限公司，拥有其1
00％的股权，故将其纳入合并报表范围。
2、本年减少合并单位3家，原因为：
（1）上海市房屋白蚁防治所。本年度上海市房屋白蚁防治所已清算，并已办理工
商及税务注销手续，故不再纳入合并报表范围。
（2）上海浦东古北房地产发展有限公司。本年度上海浦东古北房地产发展有限公
司已清算，并已办理工商及税务注销手续，故不再纳入合并报表范围。
（3）上海古北产权经纪有限公司。本年度公司控股子公司上海古北（集团）有限
公司和孙公司上海古北基地开发有限公司将持有的上海古北产权经纪有限公司100%的股
权转让给自然人和上海天则财经咨询有限公司，故不再纳入合并报表范围。
（五）报告期内出售子公司情况：
公司控股子公司上海古北（集团）有限公司和孙公司上海古北基地开发有限公司将
持有的上海古北产权经纪有限公司100%的股权转让给自然人和上海天则财经咨询有限公
司，转让价格为1,000,000.00元，产生转让收益-88,082.90元。5、合并会计报表主要
项目注释（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，凡未注明年初数的均为年末数
）
（一）货币资金
项 目 年末数 年初数
现 金 594,043.39 436,573.76
银行存款 1,484,123,814.84 1,187,943,360.57
其他货币资金 40,667,895.13 885,281.59
合 计 1,525,385,753.36 1,189,265,215.92
其中美元:外币金额 112,218.13 125,475.40
折算汇率 8.2765 8.2767
折合人民币 928,773.35 1,038,522.24
（二）短期投资和短期投资跌价准备：
年末数
项 目
帐面余额 跌价准备
股票投资 1,242,654.04 230,934.04
其他短期投资
合计 1,242,654.04 230,934.04
年初数
项 目
帐面余额 跌价准备
股票投资 1,593,877.50 54,510.00
其他短期投资 8,400,000.00
合计 9,993,877.50 54,510.00
项 目 年末市价总额
股票投资 1,013,620.00
其他短期投资
合计 1,013,620.00
1、股票投资年末数：
股票名称 股数 投资成本
双良股份 1,000 6,940.00
福成五丰 1,000 3,150.00
广安爱众 1,000 4,000.00
中国石化 229,000 1,228,564.04
小 计 1,242,654.04
股票名称 期末每股市价 期末市价总额
双良股份 6.13 6,130.00
福成五丰 3.87 3,870.00
广安爱众 5.18 5,180.00
中国石化 4.36 998,440.00
小 计 1,013,620.00
2、短期投资跌价准备增减变动的原因：
系年末根据股票投资的期末市价调整短期投资跌价准备的金额。
（三）应收票据
种 类 年末数 年初数
银行承兑汇票 5,100,000.00 --
（四）应收帐款
1、帐龄分析
年末数
除特别坏
帐 龄 占总额
帐面余额 帐外计提 坏帐准备
比例
比例
1年以内 5,904,898.34 55.68% 5% 295,244.91
1－2年 101,108.18 0.95% 5% 5,055,41
2－3年 540,000.00 5.09% 5% 27,000.00
3年以上 4,059,761.26 38.28% 5% 3,849,038.90
合 计 10,605,767.78 100.00% 4,176,339.22
年初数
除特别坏
帐 龄 占总额
帐面余额 帐外计提 坏帐准备
比例
比例
1年以内 83,893,224.64 84.75% 5% 11,331,412.19
1－2年 5,952,387.10 6.01% 5% 297,619.36
2－3年 5,420,149.78 5.48% 5% 5,189,427.29
3年以上 3,720,551.80 3.76% 5% 3,472,263.30
合 计 98,986,313.32 100.00% 20,290,722.14
2、年末应收帐款欠款金额前五名的累计总欠款金额为4,024,067.22元，占应收帐
款总金额的37.94％。
3、本年度全额计提坏帐准备，或计提坏帐准备比例达到40％及以上的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
张震 70,000.00 50%
孙爱国 11,358.15 50%
盛林 110,000.00 50%
董艳 14,406.00 50%
刘淑梅 190,000.00 50%
北京国能富港科技有限公司 16,413.80 100%
姚耀东 1,137,318.10 100%
巴黎B1302 941,532.62 100%
明珠大楼 915,178.00 100%
常州高新 100,000.00 100%
新上海国际大厦有限公司 50,000.00 100%
上海不夜城商厦有限公司 490,038.50 100%
合计 4,046,245.17
欠款人名称 计提金额 理由
张震 35,000.00 购房纠纷
孙爱国 5,679.08 购房纠纷
盛林 55,000.00 购房纠纷
董艳 7,203.00 购房纠纷
刘淑梅 95,000.00 购房纠纷
北京国能富港科技有限公司 16,413.80 预计无法收回
姚耀东 1,137,318.10 预计无法收回
巴黎B1302 941,532.62 预计无法收回
明珠大楼 915,178.00 预计无法收回
常州高新 100,000.00 预计无法收回
新上海国际大厦有限公司 50,000.00 预计无法收回
上海不夜城商厦有限公司 490,038.50 预计无法收回
合计 3,848,363.10
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说
明：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式
孙爱国 27,591.85 现金收回
邵珉 73,221.00 现金收回
华信投资（集团）有限公司 15,859,446.57 现金收回
宏城房产 537,082.00 现金收回
史悠能 479,374.23 现金收回
温振辉 227,641.85 现金收回
何秀珍 229,272.45 现金收回
合计 17,433,629,95
欠款人名称 原估计计提比例理由
孙爱国 购房纠纷
邵珉 购房纠纷
华信投资（集团）有限公司 预计无法收回
宏城房产 预计无法收回
史悠能 预计无法收回
温振辉 预计无法收回
何秀珍 预计无法收回
合计
5、本年度实际冲销的应收帐款：
欠款人名称 金额 计提比例 冲销金额
宏城房产 112,918.00 100% 112,918.00
欠款人名称 冲销理由 是否涉及关联交易
宏城房产 预计无法收回 否
6、年末应收帐款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
（五）其他应收款
1、帐龄分析
年末数
帐 龄 占总额 除特别坏帐
帐面余额 坏帐准备
比例 外计提比例
1年以内 59,815,991.92 24.06% 5% 4,843,299.59
1－2年 71,137.645.42 28.61% 5% 4,079,382.28
2－3年 72,480,961.04 29.15% 5% 8,175,688.18
3年以上 45,216,669.20 18.18% 5% 27,016,853.04
合 计 248,651,267.58 100.00% 44,115,223.09
年初数
帐 龄 占总额 除特别坏帐
帐面余额 坏帐准备
比例 外计提比例
1年以内 88,829,739.56 38.83% 5% 6,023,969.89
1－2年 75,200,126.70 32.88% 5% 4,492,106.33
2－3年 47,792,658.32 20.89% 5% 29,791,558.73
3年以上 16,914,390.22 7.40% 5% 11,929,458.58
合 计 228,736,914.80 100.00% 52,237,093.53
2、年末其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为190,011,128.62元，占其
他应收款总金额的比例为76.42％。
3、本年度全额计提坏帐准备，或计提坏帐准备比例达到40％及以上的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
沿海港口房协 700,000.00 100.00%
北京国能富港科技有限公司 300.00 100.00%
上海广银投资发展有限公司 1,000,000.00 100.00%
古北香港公司 19,897,284.68 100.00%
古北工会 400,000.00 100.00%
嘉瑞房产 486,784.00 100.00%
江苏典当行 550,000.00 100.00%
苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 77.96%
同华项目筹建处 461,079.15 100.00%
高尔夫球证 207,947.50 100.00%
股份公司联合会 1,500,000.00 100.00%
上海金宏材料公司 173,841.18 100.00%
金虹俱乐部建筑执照押金 8,500.00 100.00%
金虹俱乐部有限公司 2,700,000.00 100.00%
宽带安装押金 1,500.00 100.00%
南非投资项目押金 40,000.00 100.00%
深圳市银捷实业有限公司 2,000,000.00 100.00%
通州路供电押金 2,300.00 100.00%
合计 33,319,536.51
欠款人名称 计提金额 理 由
沿海港口房协 700,000.00 预计无法收回
北京国能富港科技有限公司 300.00 预计无法收回
上海广银投资发展有限公司 1,000,000.00 预计无法收回
古北香港公司 19,897,284.68 预计无法收回
古北工会 400,000.00 预计无法收回
嘉瑞房产 486,784.00 预计无法收回
江苏典当行 550,000.00 预计无法收回
苏州西山镇房地产开发公司 2,487,000.00 预计无法收回
同华项目筹建处 461,079.15 预计无法收回
高尔夫球证 207,947.50 预计无法收回
股份公司联合会 1,500,000.00 预计无法收回
上海金宏材料公司 173,841.18 预计无法收回
金虹俱乐部建筑执照押金 8,500.00 预计无法收回
金虹俱乐部有限公司 2,700,000.00 预计无法收回
宽带安装押金 1,500.00 预计无法收回
南非投资项目押金 40,000.00 预计无法收回
深圳市银捷实业有限公司 2,000,000.00 预计无法收回
通州路供电押金 2,300.00 预计无法收回
合计 32,616,536.51
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说
明：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式
电子公司 14,500.00 现金
俱乐部电缆 61,642.00 现金
整改工程 261,725.00 现金
上海金宏材料公司 936,476.15 材料抵债
欠款人名称 原估计计提比例理由
电子公司 预计无法收回
俱乐部电缆 预计无法收回
整改工程 预计无法收回
上海金宏材料公司 预计无法收回
5、本年度实际冲销的其他应收款：
欠款人名称 金额 计提比例 冲销金额
太阳公寓房款 139,486.00 100% 139,486.00
浙江诸暨第五建筑工程公司 2,937.13 100% 2,937.13
南通703工程款 40,921.47 100% 40,921.47
上海浦东古北房地产发展有限公司 3,827,080.22 100% 3,827,080.22
海南古北中信房地产有限公司 5,570,402.89 100% 5,570,402.89
上海旭宝房产开发有限公司 6,304,759.36 100% 6,304,759.36
北京搜房信息咨询有限公司 479.60 100% 479.60
于磊 25,000.00 100% 25,000.00
合计 15,911,066.67 15,911,066.67
是否涉及
欠款人名称 冲销理由
关联交易
太阳公寓房款 预计无法收回 否
浙江诸暨第五建筑工程公司 预计无法收回 否
南通703工程款 预计无法收回 否
上海浦东古北房地产发展有限公司 已清算注销 是
海南古北中信房地产有限公司 预计无法收回 是
上海旭宝房产开发有限公司 已清算注销 是
北京搜房信息咨询有限公司 预计无法收回 否
于磊 预计无法收回 否
合计
6、年末金额较大的其他应收款：
欠款人名称 金额 性质或内容
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 79,000,000.00 往来款
上海科怡房地产发展有限公司 53,637,375.00 往来款
上海联欣科技发展有限公司 22,476,468.94 往来款
古北香港公司 19,897,284.68 往来款
上海浦东发展银行 15,000,000.00 保函押金
7、年末其他应收款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
（六）预付帐款
1、帐龄分析
年末数
帐 龄
金额 占总额比例
1年以内 29,599,683.34 8.40%
1－2年 147,061,697.42 41.73%
2－3年 175,762,500.00 49.87%
3年以上 --- ---
合 计 352,423,880.76 100.00%
年初数
帐 龄
金额 占总额比例
1年以内 305,129,113.24 63.41%
1－2年 175,762,500.00 36.53%
2－3年 --- ---
3年以上 311,124.17 0.06%
合 计 481,202,737.41 100.00%
2、年末预付帐款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
（七）存货及存货跌价准备
年末数
项 目
帐面余额 跌价准备
原材料 5,418,616.55 ---
低值易耗品 --- ---
库存商品 2,629,817.73 2,138,211.80
工程施工 15,627,886.72 ---
开发产品 177,697,032.31 1,340,000.00
出租开发产品 342,773,086.90 ---
开发成本 3,725,099,900.48 38,610,968.40
合计 4,269,246,340.69 42,089,180.20
年初数
项 目
帐面余额 跌价准备
原材料 3,344,933.53 ---
低值易耗品 2,227.00 ---
库存商品 5,840,562.38 1,512,083.10
工程施工 7,358,392.74 ---
开发产品 471,031,497.58 1,465,372.59
出租开发产品 616,577,915.46 ---
开发成本 1,983,349,623.47 38,610,968.40
合计 3,087,505,152.16 41,588,424.09
2、开发成本：
预计竣
项目名称 开工时间 预计总投资
工时间
淮海公寓 2003年 2005年 17,790万
同华大厦 --- --- ---
杭州敬业大厦 2003年 2005年 15,000万
古北新区一、二区居住分区 2001年 2006年 85,000万
古北新区一、二区商务分区 2001年 2006年 101,900万
古北国际花园 2003年 2006年 83,000万
古北京宸旺邸 2004年 2006年 60,000万
古北佘山国际别墅 2003年 2005年 52,000万
宝山顾村 2004年 2005年 35,000万
古北西山度假村 2000年 2006年 13,000万
古北虹苑C块 --- --- ---
恒盛苑 --- --- ---
上海春城二期住宅及商铺 2002年 2005年 70,000万
外滩31号 --- --- ---
金城 --- --- ---
万都花园 2004年 2005年 8,154万
春申车库 2004年 2005年 450万
金慈厚南北里 1996年 2005年 61,545万
重庆中华新城 2004年 2008年 180,000万
南汇航头项目 2004年 2005年 112,000万
静安中华大厦 2003年 2005年 41,395万
苏州中华新城 2004年 2007年 118,700万
合计
项目名称 年初余额 年末余额
淮海公寓 102,902,289.66 105,352,929.09
同华大厦 6,701,936.80 6,701,936.80
杭州敬业大厦 50,825,677.06 87,052,104.27
古北新区一、二区居住分区 113,985,476.23 38,566,515.25
古北新区一、二区商务分区 3,876,000.00 78,807,792.00
古北国际花园 15,091,507.13 266,540,678.85
古北京宸旺邸 136,422,174.32 243,191,853.06
古北佘山国际别墅 137,516,130.09 230,340,854.71
宝山顾村 --- 175,629,662.65
古北西山度假村 27,736,408.58 49,553,623.82
古北虹苑C块 4,712,702.40 ---
恒盛苑 130,618,302.60 ---
上海春城二期住宅及商铺 285,868,205.77 199,243,839.78
外滩31号 441,419.91 441,419.91
金城 --- 58,234,591.27
万都花园 --- 79,857,830.07
春申车库 --- 512,602.77
金慈厚南北里 537,990,196.91 575,663,024.30
重庆中华新城 225,579,436.43 306,299,780.70
南汇航头项目 ---- 391,016,637.56
静安中华大厦 203,081,759.58 322,149,458.59
苏州中华新城 --- 509,942,765.03
合计 1,983,349,623.47 3,725,099,900.48
3、开发产品：
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加
虹光小区 1995年 1,719,412.00 180,986.00
水电路高层(虹华大楼) 1995年 328,146.73 ---
鹿特丹花园 1996年 1,306,911.76 ---
中华企业大厦 1997年 21,037,674.27 ---
虹桥中华园 2001年 2,770,114.43 ---
金龙广场 2003年 155,670,287.30 ---
浦东大道 --- --- 141,382.31
维多利亚C楼201-209室 1996年 4,810,330.74 ---
苏美中心 1993年 267,867.31 ---
虹梅南块 1994年 348,802.46 ---
恒盛苑商铺 2004年 --- 17,282,652.33
恒盛苑住宅 2004年 --- 266,205,190.44
张扬路550弄8号 2000年 262,566.00 ---
曲沃路153号203-204、79
1994年 298,547.20 ---
弄2号701
康吉大厦 1996年 6,669,494.40 ---
金乾公寓 2000年 --- 64,856,888.86
上海春城二期商铺 2004年 --- 7,624,065.24
上海春城二期住宅 2004年 --- 339,822,533.04
上海春城1-2期7-20#房 2002年 2,474,596.40 ---
上海春城1-2期21#房 2003年 344,780.11 ---
上海春城1-2期21#房商铺 2003年 2,207,945.18 ---
上海春城俱乐部 2003年 5,426,261.18 ---
丹江新苑 2003年 58,936,157.19 419,494.38
天山中华园车库 2002年 6,802,149.00 ---
东方中华园 2003年 106,984,230.43 ---
淮海中华大厦 2003年 92,365,223.49 ---
合计 471,031,497.58 696,533,192.60
项目名称 本年减少 年末余额
虹光小区 1,758,772.99 141,625.01
水电路高层(虹华大楼) 328,146.73 ---
鹿特丹花园 --- 1,306,911.76
中华企业大厦 21,037,674.27 ---
虹桥中华园 2,770,114.43 ---
金龙广场 155,670,287.30 ---
浦东大道 --- 141,382.31
维多利亚C楼201-209室 --- 4,810,330.74
苏美中心 --- 267,867.31
虹梅南块 --- 348,802.46
恒盛苑商铺 --- 17,282,652.33
恒盛苑住宅 249,817,302.78 16,387,887.66
张扬路550弄8号 --- 262,566.00
曲沃路153号203-204、79
--- 298,547.20
弄2号701
康吉大厦 --- 6,669,494.40
金乾公寓 45,707,178.03 19,149,710.83
上海春城二期商铺 7,624,065.24 ---
上海春城二期住宅 318,221,277.20 21,601,255.84
上海春城1-2期7-20#房 2,474,596.40 ---
上海春城1-2期21#房 344,780.11 ---
上海春城1-2期21#房商铺 521,728.29 1,686,216.89
上海春城俱乐部 --- 5,426,261.18
丹江新苑 45,135,783.45 14,219,868.12
天山中华园车库 --- 6,802,149.00
东方中华园 65,525,435.45 41,458,794.98
淮海中华大厦 72,930,515.20 19,434,708.29
合计 989,867,657.87 177,697,032.31
4、出租开发产品：
出租开发产品原值:
项目名称 年初余额 本年增加
金虹俱乐部 57,386,007.12 ---
延安中路632弄57号 394,412.77 ---
金乾公寓 68,000,000.00 ---
光明大厦 32,374,262.60 7,002,671.83
港泰大厦 495,073,802.06 ---
浦东大道 198,822.99 ---
合计 653,427,307.54 7,002,671.83
项目名称 本年减少 年末余额
金虹俱乐部 --- 57,386,007.12
延安中路632弄57号 394,412.77 ---
金乾公寓 68,000,000.00 ---
光明大厦 --- 39,376,934.43
港泰大厦 219,376,423.95 275,697,378.11
浦东大道 198,822.99 ---
合计 287,969,659.71 372,460,319.66
出租开发产品摊销:
项目名称 年初余额 本年增加
金虹俱乐部 -4,476,108.52 ---
延安中路632弄57号 -36,809.09 43,750.75
金乾公寓 -1,692,444.46 3,143,111.14
光明大厦 -1,123,347.96 ---
港泰大厦 -29,467,157.59 15,927,201.72
浦东大道 -53,524.46 57,440.68
合计 -36,849,392.08 19,171,504.29
项目名称 本年摊销 年末累计摊销
金虹俱乐部 1,101,811.32 -5,577,919.84
延安中路632弄57号 6,941.66 ---
金乾公寓 1,450,666.68 ---
光明大厦 853,778.49 -1,977,126.45
港泰大厦 8,592,230.60 -22,132,186.47
浦东大道 3,916.22 ---
合计 12,009,344.97 -29,687,232.76
5、存货跌价准备（开发成本、开发产品、出租开发产品）
项目名称 年初余额 本年增加
虹华大楼 43,429.01 ---
鹿特丹 16,132.27 ---
同华项目 3,350,968.40 ---
敬业大厦 3,260,000.00 ---
康吉大厦22楼C,D 1,340,000.00 ---
苏美中心 65,811.31 ---
金慈厚南北里 32,000,000.00 ---
合计 40,076,340.99 ---
项目名称 本年减少 年末余额
虹华大楼 43,429.01 ---
鹿特丹 16,132.27 ---
同华项目 --- 3,350,968.40
敬业大厦 --- 3,260,000.00
康吉大厦22楼C,D --- 1,340,000.00
苏美中心 65,811.31 ---
金慈厚南北里 --- 32,000,000.00
合计 125,372.59 39,950,968.40
6、年末存货按成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，确定可变现净值的
依据为：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业已售产品的售价及开发产品、开发成
本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
7、存货年末数比年初数增加1,181,240,432.42元，增加比例为38.78％，增加原因
为：报告期公司加大了对房地产项目的开发力度。新增开发项目为苏州中华新城、南汇
航头。同时继续加快对原项目重庆中华新城、古北国际花园、古北京宸旺邸、古北佘山
国际别墅、宝山顾村、静安中华大厦等的开发。
（八）待摊费用
类 别 年初数 本年增加 本年摊销
服务器托管费 1,500.00 30,500.00 26,916.70
工程信息费 2,000.02 --- 2,000.02
报刊费 1,086.00 893.39 1,979.39
合 计 4,586.02 31,393.39 30,896.11
类 别 年末数 年末结存原因
服务器托管费 5,083.30 跨期摊销
工程信息费 --- ---
报刊费 --- ---
合 计 5,083.30
（九）一年内到期的长期债权投资：
年末数 年初数
109,187.50 ---
债券种类 面值 年利率 初始投资成本 到期日
煤气债券 100,000.00 2.35% 100,000.00 2005-6-9
累计应收
债券种类 本期利息 期末余额
(已收)利息
煤气债券 2,250.00 9,187.50 109,187.50
（十）长期投资：
年末数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 475,682,689.92 21,982,105.24
长期债权投资 --- ---
合计 475,682,689.92 21,982,105.24
年初数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 485,901,622.95 27,590,809.17
长期债权投资 106,937.50 ---
合计 486,008,560.45 27,590,809.17
1、长期股权投资：
（1） 股票投资：
占被投资公司
被投资公司名称 股份类别 股票数量
注册资本比例
维科精华 法人股 1,000,000 5%以下
新黄浦 法人股 450,333 5%以下
爱建股份 法人股 62,502 5%以下
交运股份 法人股 4,680,000 5%以下
白猫股份 法人股 26,400 5%以下
氯碱化工 法人股 70,840 5%以下
豫园商城 法人股 11,000,000 5%以下
锌业股份 法人股 2,850,000 5%以下
小计
被投资公司名称 初始投资成本 帐面余额
维科精华 1,609,625.00 1,609,625.00
新黄浦 1,762,689.60 1,762,689.60
爱建股份 300,757.70 300,757.70
交运股份 17,720,717.29 17,720,717.29
白猫股份 35,872.32 35,872.32
氯碱化工 173,182.55 173,182.55
豫园商城 44,000,000.00 44,000,000.00
锌业股份 7,717,800.00 7,717,800.00
小计 73,320,644.46 73,320,644.46
被投资公司名称 减值准备 年末市价
维科精华 --- 4,360,000.00
新黄浦 --- 2,206,631.70
爱建股份 --- 415,013.28
交运股份 --- 19,422,000.00
白猫股份 --- 175,560.00
氯碱化工 --- 522,090.80
豫园商城 --- 54,890,000.00
锌业股份 --- 10,260,000.00
小计 92,251,295.78
（2）其他股权投资：
A.成本法核算的股权投资：
占被投资单位注
被投资单位名称 年初余额
册资本比例
成都海发股份有限公司 --- 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 20.00% 350,000.00
国泰君安证券股份有限公司 0.20% 10,930,800.00
交通银行上海市分行 0.13% 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 20.00% 3,326,088.32
上海企华置业发展有限公司 18.00% 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 0.25% 21,355,333.33
新天电子商务公司 12.50% 2,000,000.00
海南亚龙湾股份有限公司 --- 1,500,000.00
上海房业联合公司 --- 800,000.00
东方房产公司装潢部 --- 50,000.00
上海东海房产地产有限公司 30.00% 13,888,320.00
香港古北有限公司 --- 4,980,000.00
上海旭宝房产开发有限公司 --- 6,658,703.93
上海上房汽车服务有限公司 15.00% 105,000.00
上海上诚房地产投资咨询有限公司 15.00% 48,310.02
上海联康房产配套有限公司 15.00% 1,695,781.83
海南申亚实业股份有限公司 3.51% ---
上海金虹俱乐部有限公司 --- 815,475.22
上海盈欣商务有限公司 --- 100,000.00
小 计 72,180,984.00
被投资单位名称 本年投资增减额 年末帐面余额
成都海发股份有限公司 --- 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 350,000.00 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 --- 10,930,800.00
交通银行上海市分行 --- 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 --- 3,326,088.32
上海企华置业发展有限公司 --- 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 --- 21,355,333.33
新天电子商务公司 --- 2,000,000.00
海南亚龙湾股份有限公司 --- 1,500,000.00
上海房业联合公司 -800,000.00 ---
东方房产公司装潢部 --- 50,000.00
上海东海房产地产有限公司 --- 13,888,320.00
香港古北有限公司 --- 4,980,000.00
上海旭宝房产开发有限公司 -6,658,703.93 ---
上海上房汽车服务有限公司 --- 105,000.00
上海上诚房地产投资咨询有限公司 --- 48,310.02
上海联康房产配套有限公司 -412,500.00 1,283,281.83
海南申亚实业股份有限公司 1,697,625.03 1,697,625.03
上海金虹俱乐部有限公司 -815,475.22 ---
上海盈欣商务有限公司 -100,000.00 ---
小 计 -6,739,054.12 65,441,929.88
B.权益法核算的对子公司股权投资：
占被投
被投资单位名资单位
年初余额 本年权益增减额
称 注册资 本年合计
本比例
上海国泰房产
--- 22,579,748.51 -22,579,748.51
发展有限公司
上海中企物业
74.50% 5,705,438.07 -2,168,608.15
管理有限公司
浙江锦华大酒
--- 4,750,000.00 -4,750,000.00
店有限公司
海南古北中信
房地产有限公 70.00% --- ---
司
上海古虹招待
51.00% 96,226.28 -9,046.08
所有限公司
长邦车辆停放
60.00% 134,799.10 259,856.38
服务有限公司
上海江森房屋
--- 8,527,906.27 -8,527,906.27
设备有限公司
上海金虹俱乐
100.00% 815,475.22
部有限公司
上海房产之窗
房地产经纪有 --- 447,353.94 -447,353.94
限公司
小 计 42,241,472.17 -37,407,331.35
本年权益增减额
被投资单位名资单位
其中：投资成
称 确认收益
本
上海国泰房产
-23,935,072.11 ---
发展有限公司
上海中企物业
-1,795,000.00 613,483.03
管理有限公司
浙江锦华大酒
-4,750,000.00 ---
店有限公司
海南古北中信
房地产有限公 --- ---
司
上海古虹招待
--- -9,556.08
所有限公司
长邦车辆停放
--- 259,856.38
服务有限公司
上海江森房屋
--- ---
设备有限公司
上海金虹俱乐
897,575.22
部有限公司
上海房产之窗
房地产经纪有 -450,000.00 ---
限公司
小 计 -30,032,496.89 863,783.33
本年权益增减额
被投资单位名资单位
称 差额摊销 分得利润
上海国泰房产
15,052.70 ---
发展有限公司
上海中企物业
--- -987,091.18
管理有限公司
浙江锦华大酒
--- ---
店有限公司
海南古北中信
房地产有限公 --- ---
司
上海古虹招待
--- ---
所有限公司
长邦车辆停放
--- ---
服务有限公司
上海江森房屋
-1,179,635.71 ---
设备有限公司
上海金虹俱乐
-82,100.00 897,575.22
部有限公司
上海房产之窗
房地产经纪有 --- ---
限公司
小 计 -1,246,683.01 -987,091.18
年末余额
被投资单位名资单位
称 初始投资 累计增减 合计
上海国泰房产
--- --- ---
发展有限公司
上海中企物业
1,951,882.82 1,584,947.10 3,536,829.92
管理有限公司
浙江锦华大酒
--- --- ---
店有限公司
海南古北中信
-
房地产有限公 ---
11,852,014.02 11,852,014.02
司
上海古虹招待 -
102,000.00 87,180.20
所有限公司 14,819.80
长邦车辆停放
75,000.00 394,655.48
服务有限公司 319,655.48
上海江森房屋
--- --- ---
设备有限公司
上海金虹俱乐 -
815,475.22
部有限公司 82,100.00
上海房产之窗
房地产经纪有 --- --- ---
限公司
小 计 14,878,472.06 -10,044,331.24 4,834,140.82
C.权益法核算的对合营企业股权投资：
占被投资
被投资单位名 年初 本年权益增减额
单位注册
称 余额 本年合计
资本比例
上海华映文化传 -
50.00% ---
播有限公司
--
小计 -- ---
-
本年权益增减额
被投资单位名
其中：投 确认 差额 分得
称
资成本 收益 摊销 利润
上海华映文化传
--- --- --- ---
播有限公司
小计 --- --- --- ---
年末余额
被投资单位名
初始 累计
称 合计
投资 增减
上海华映文化传
500,000.00 -500,000.00 ---
播有限公司
小计 500,000.00 -500,000.00 ---
D.权益法核算的对联营企业股权投资：
占被投 本年权益增减额
被投资单位资单位 年初
本年
名称 注册资 余额
合计
本比例
上海中企建筑
装饰工程有限 48.40% 12,383,134.29 -281,360.86
公司
上海朱家角投
资开发有限公 25.00% 75,000,000.00 ---
司
重庆鑫岛置业
35.00% 2,800,000.00 -2,800,000.00
有限公司
上海真天坊有
30.00% 1,500,000.00 27,526.55
限公司
上海西郊北干
山物业管理有 30.00% --- 900,000.00
限公司
上海盈欣商务
20.00% --- ---
有限公司
上海古北产权
--- --- ---
经纪有限公司
上海浦东金鑫
房地产发展有 50.00% 13,933,259.11 -9,200,523.97
限公司
上海科怡方兴
商务咨询有限 50.00% --- 4,003,898.09
公司
上海江森自控
45.00% --- 2,502,375.98
有限公司
上海达金置业
30.00% --- 24,600,000.00
有限公司
小计 105,616,393.40 19,751,915.79
本年权益增减额
被投资单位资单位
其中：投资成 确认
名称
本 收益
上海中企建筑
装饰工程有限 --- 1,388,077.80
公司
上海朱家角投
资开发有限公 --- ---
司
重庆鑫岛置业
-2,800,000.00 ---
有限公司
上海真天坊有
--- 27,526.55
限公司
上海西郊北干
山物业管理有 900,000.00 ---
限公司
上海盈欣商务
100,000.00 -100,000.00
有限公司
上海古北产权
-900,000.00 -18,027.42
经纪有限公司
上海浦东金鑫
房地产发展有 --- -8,836,438.57
限公司
上海科怡方兴
商务咨询有限 4,000,000.00 -4,450.63
公司
上海江森自控
2,270,565.00 -1,878,567.49
有限公司
上海达金置业
24,600,000.00 ---
有限公司
小计 28,170,565.00 -9,421,879.76
本年权益增减额 期年余额
被投资单位资单位
差额 分得
名称
摊销 利润
上海中企建筑
装饰工程有限 150,038.84 -1,819,477.50
公司
上海朱家角投
资开发有限公 --- ---
司
重庆鑫岛置业
--- ---
有限公司
上海真天坊有
--- ---
限公司
上海西郊北干
山物业管理有 --- ---
限公司
上海盈欣商务
--- ---
有限公司
上海古北产权
--- ---
经纪有限公司
上海浦东金鑫
房地产发展有 -364,085.40 ---
限公司
上海科怡方兴
商务咨询有限 --- ---
公司
上海江森自控
--- ---
有限公司
上海达金置业
--- ---
有限公司
小计 -214,046.56 -1,819,477.50
期年余额
被投资单位资单位
初始 累计
名称
投资 增减
上海中企建筑
装饰工程有限 6,324,194.81 5,777,578.62
公司
上海朱家角投
资开发有限公 75,000,000.00 ---
司
重庆鑫岛置业
--- ---
有限公司
上海真天坊有
1,500,000.00 27,526.55
限公司
上海西郊北干
山物业管理有 900,000.00 ---
限公司
上海盈欣商务
100,000.00 -100,000.00
有限公司
上海古北产权
--- ---
经纪有限公司
上海浦东金鑫
房地产发展有 28,423,963.05 -23,691,227.91
限公司
上海科怡方兴
商务咨询有限 4,000,000.00 3,898.09
公司
上海江森自控
2,270,565.00 231,810.98
有限公司
上海达金置业
24,600,000.00 ---
有限公司
小计 143,118,722.86 -17,750,413.67
期年余额
被投资单位资单位
名称 合计
上海中企建筑
装饰工程有限 12,101,773.43
公司
上海朱家角投
资开发有限公 75,000,000.00
司
重庆鑫岛置业
---
有限公司
上海真天坊有
1,527,526.55
限公司
上海西郊北干
山物业管理有 900,000.00
限公司
上海盈欣商务
---
有限公司
上海古北产权
---
经纪有限公司
上海浦东金鑫
房地产发展有 4,732,735.14
限公司
上海科怡方兴
商务咨询有限 4,003,898.09
公司
上海江森自控
2,502,375.98
有限公司
上海达金置业
24,600,000.00
有限公司
小计 125,368,309.19
其中：股权投资差额
被投资单位名称 初始金额 形成原因
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 3,640,854.03 溢价投资
上海江森房屋设备有限公司 1,627,083.70 溢价投资
上海金虹俱乐部有限公司 82,100.00 溢价投资
折价投资
上海国泰房产发展有限公司 -602,108.00
折价投资
上海中企建筑装饰工程有限公司 -1,500,388.30
小计 3,247,541.43
摊销
被投资单位名称 年初金额
期限
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 10 3,034,045.03
上海江森房屋设备有限公司 10 1,179,635.71
上海金虹俱乐部有限公司 1 ---
上海国泰房产发展有限公司 10 -602,108.00
上海中企建筑装饰工程有限公司 10 -600,155.28
小计 3,011,417.46
被投资单位名称 本年摊销额 摊余金额
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 364,085.40 2,669,959.63
上海江森房屋设备有限公司 1,179,635.71 ---
上海金虹俱乐部有限公司 82,100.00 --
上海国泰房产发展有限公司 -15,052.70
上海中企建筑装饰工程有限公司 -150,038.84 -450,116.44
小计 1,460,729.57 2,219,843.19
E.构成合并价差的股权投资差额：
被投资单位名称 初始金额 形成原因
上海鼎达房地产有限公司 257,640.75 溢价投资
上海古北（集团）有限公司 100,933,184.71 溢价投资
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,797,689.68 溢价投资
上海港泰房地产开发有限公司 10,941,698.48 溢价投资
上海房地产经营（集团）有限公司 198,815,711.19 溢价投资
上海金樱房地产发展有限公司 681,170.22 溢价投资
小计 313,427,095.03
摊销
被投资单位名称 年初金额
期限
上海鼎达房地产有限公司 10 180,348.51
上海古北（集团）有限公司 10 82,279,056.27
上海房产之窗房地产信息有限公司 10 1,078,613.84
上海港泰房地产开发有限公司 10 6,999,253.61
上海房地产经营（集团）有限公司 10 147,454,985.82
上海金樱房地产发展有限公司 1 ---
小计 237,992,258.05
被投资单位名称 本年摊销额 摊余金额
上海鼎达房地产有限公司 25,764.08 154,584.43
上海古北（集团）有限公司 10,093,318.48 72,185,737.79
上海房产之窗房地产信息有限公司 179,768.96 898,844.88
上海港泰房地产开发有限公司 1,094,169.84 5,905,083.77
上海房地产经营（集团）有限公司 19,881,571.12 127,573,414.70
上海金樱房地产发展有限公司 681,170.22 ---
小计 31,955,762.70 206,717,665.57
2、长期投资减值准备
被投资单位名称 年初数 本年增加
福建湄州岛沿海房协交流中心(注1) 350,000.00 350,000.00
上海旭宝房产开发有限公司(注2) 6,658,703.93 ---
上海金虹俱乐部有限公司 815,475.22 ---
上海上诚房地产投资咨询有限公司 48,310.02 ---
香港古北有限公司 4,980,000.00 ---
上海房业联合公司 800,000.00 ---
东方房产公司装潢部 50,000.00 ---
上海东海房产地产有限公司 13,888,320.00 ---
海南亚龙湾股份有限公司 --- 1,500,000.00
小 计 27,590,809.17 1,850,000.00
被投资单位名称 本年减少 年末数
福建湄州岛沿海房协交流中心(注1) --- 700,000.00
上海旭宝房产开发有限公司(注2) 6,658,703.93 ---
上海金虹俱乐部有限公司 --- 815,475.22
上海上诚房地产投资咨询有限公司 --- 48,310.02
香港古北有限公司 --- 4,980,000.00
上海房业联合公司 800,000.00 ---
东方房产公司装潢部 --- 50,000.00
上海东海房产地产有限公司 --- 13,888,320.00
海南亚龙湾股份有限公司 --- 1,500,000.00
小 计 7,458,703.93 21,982,105.24
被投资单位名称 计提原因
福建湄州岛沿海房协交流中心(注1) 预计无法收回投资
上海旭宝房产开发有限公司(注2) ---
上海金虹俱乐部有限公司 预计无法收回投资
上海上诚房地产投资咨询有限公司 预计无法收回投资
香港古北有限公司 预计无法收回投资
上海房业联合公司 ---
东方房产公司装潢部 预计无法收回投资
上海东海房产地产有限公司 预计无法收回投资
海南亚龙湾股份有限公司 预计无法收回投资
小 计
注1：福建湄州岛沿海房协交流中心本年增加的长期投资减值准备是在本年度购入
时带入的。
注2：上海旭宝房产开发有限公司本年度已清算注销，故对其计提的长期投资减值
准备予以转出。
（十一）固定资产原价及累计折旧
1、固定资产原价
类 别 年初原价 本年增加
房屋及建筑物 191,374,979.84 31,163,141.98
通用设备 12,859,084.51 5,923,358.88
专用设备 3,659,424.95 1,544,414.50
运输设备 22,764,514.34 5,395,797.97
固定资产装修 --- 8,401,534.00
合 计 230,658,003.64 52,428,247.33
类 别 本年减少 年末原价
房屋及建筑物 11,292,000.00 211,246,121.82
通用设备 2,620,854.38 16,161,589.01
专用设备 --- 5,203,839.45
运输设备 2,359,623.17 25,800,689.14
固定资产装修 --- 8,401,534.00
合 计 16,272.477.55 266,813,773.42
其中：本年由在建工程转入固定资产原价为12,609,253.79元。
本年新增固定资产中尚须支付的金额为1,063,509.50元。
2、累计折旧
类 别 年初数 本年增加(注)
房屋及建筑物 24,970,577.92 777,996.67
通用设备 7,769,755.78 577,658.69
专用设备 1,409,720.12 ---
运输设备 11,082,121.02 849,476.03
固定资产装修 --- 25,366.64
合 计 45,232,174.84 2,230,498.03
类 别 本年提取 本年减少 年末数
房屋及建筑物 6,005,615.29 1,541,567.28 30,212,622.60
通用设备 2,171,563.21 2,422,765.00 8,096,212.68
专用设备 470,521.59 --- 1,880,241.71
运输设备 3,005,602.95 2,112,686.14 12,824,513.86
固定资产装修 728,963.04 --- 754,329.68
合 计 12,382,266.08 6,077,018.42 53,767,920.53
注：本年新增合并报表单位而增加的累计折旧。
3、固定资产减值准备
类 别 年 初 数 本年增加
房屋及建筑物 3,611,949.20 ---
通用设备 7,225.33 ---
专用设备 --- ---
运输设备 3,495.24 ---
固定资产装修 --- ---
合 计 3,622,669.77 ---
类 别 本年减少 年 末 数
房屋及建筑物 --- 3,611,949.20
通用设备 7,225.33 ---
专用设备 --- ---
运输设备 3,495.24 ---
固定资产装修 --- ---
合 计 10,720.57 3,611,949.20
注：本年无转回的固定资产减值准备。
4、经营租出固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧 帐面净值
房屋及建筑物 27,517,838.14 7,525,822.21 19,992,015.93
5、已提足折旧仍继续使用的固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧
房屋及建筑物 166,854.06 160,179.90
通用设备 3,934,946.67 3,800,194.17
专用设备 526,799.88 478,148.10
运输设备 5,483,324.47 5,112,241.35
合计 10,111,925.08 9,550.763.52
类 别 帐面净值
房屋及建筑物 6,674.16
通用设备 134,752.50
专用设备 48,651.78
运输设备 371,083.12
合计 561,161.56
6、暂时闲置的固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧
通用设备 42,390.00 28,935.04
类 别 减值准备 帐面净值
通用设备 --- 13,454.96
（十二）在建工程
工程项目名称 年初数 本年增加 转入固定资产
装修工程 8,015,193.59 4,594,060.20 12,609,253.79
工程项目名称 本年减少 其他减少 年末数
装修工程
（十三）无形资产
项目 原 值 年初数 本年增加
土地使用权 19,907,316.00 19,196,340.43 ---
电脑软件 195,680.00 --- 195,680.00
房产之窗网站 492,320.51 233,852.30 ---
合 计 20,595,316.51 19,430,192.73 195,680.00
项目 本年摊销 累计摊销 年末数
土地使用权 284,390.23 995,365.80 18,911,950.20
电脑软件 22,290.75 22,290.75 173,389.25
房产之窗网站 49,232.04 307,700.25 184,620.26
合 计 355,913.02 1,325,356.80 19,269,959.71
（十四）长期待摊费用
项 目 原始发生额 年初数 本年增加
开办费（注1） -6,607.11 1,869,832.29 -6,607.11
装修费（注2） 8,573,571.13 5,352,225.74 95,540.52
租车费 448,870.00 127,179.69 ---
场地租赁费 1,350,000.00 1,335,937.50 ---
其他 --- 1,642.82 ---
合 计 --- 8,686,818.04 88,933.41
项 目 本年摊销 累计摊销 年 末 数
开办费（注1） 1,869,832.29 --- -6,607.11
装修费（注2） 1,114,996.78 4,240,801.65 4,332,769.48
租车费 89,774.04 411,464.35 37,405.65
场地租赁费 33,750.00 47,812.50 1,302,187.50
其他 1,642.82 --- ---
合 计 3,109,995.93 --- 5,665,755.52
注1：开办费本年增加-6,607.11元新设立子公司的利息收入计入开办费。
注2：装修费本年增加95,540.52元是因为新增合并报表单位而增加的装修费。
（十五）其他长期资产：
1、计入其他长期资产的出租开发产品原值
项目名称 年初余额 本年增加
光明大厦 2,263,579.61 ---
中华企业大厦 238,188,315.27 11,292,000.00
华侨大厦 12,344,880.89 ---
沪太路汽车旅馆 10,546,629.83 ---
江宁路 220,000.00 ---
法华镇路555号2F 1,240,680.00 ---
合计 264,804,085.60 11,292,000.00
项目名称 本年减少 年末余额
光明大厦 --- 2,263,579.61
中华企业大厦 --- 249,480,315.27
华侨大厦 --- 12,344,880.89
沪太路汽车旅馆 --- 10,546,629.83
江宁路 --- 220,000.00
法华镇路555号2F --- 1,240,680.00
合计 --- 276,096,085.60
2、计入其他长期资产的出租开发产品摊销
项目名称 年初余额 本年增加
光明大厦 -175,992.60 ---
中华企业大厦 -23,641,541.88 -1,541,567.28
华侨大厦 -775,258.54 ---
沪太路汽车旅馆 -523,650.57 ---
江宁路 -4,224.00 ---
法华镇路555号2F -17,645.20 ---
合计 -25,138,312.79 -1,541,567.28
项目名称 本年摊销 年末累计摊销
光明大厦 208,758.72 -384,751.32
中华企业大厦 5,332,497.58 -30,515,606.74
华侨大厦 237,021.72 -1,012,280.26
沪太路汽车旅馆 202,495.32 -726,145.89
江宁路 4,224.00 -8,448.00
法华镇路555号2F 26,467.80 -44,113.00
合计 6,011,465.14 -32,691,345.21
（十六）短期借款：
借款类别 年 末 数 年 初 数
信用借款 1,210,000,000.00 1,674,000,000.00
抵押借款(注1) 200,000,000.00 ---
保证借款（注2） 925,000,000.00 167,000,000.00
合 计 2,335,000,000.00 1,841,000,000.00
注1:抵押物见附注九（二）。
注2:保证借款中,公司为下属子公司上海房地产经营(集团)有限公司贷款担保130,
000,000.00元；子公司上海古北(集团)有限公司为公司贷款担保130,000,000.00元；上
海房地(集团)公司为公司贷款担保140,000,000.00元；上海地产(集团)有限公司为公司
贷款担保525,000,000.00元
（十七）应付帐款
年 末 数 年 初 数
231,854,026.56 386,953,785.52
年末余额中无欠持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东款项。
帐龄超过三年的大额应付帐款有：
债权人名称 金 额 未偿还原因
静安市政公司 4,697,064.95 尚未支付
新区三区环卫绿化管理费 2,090,282.39 尚未支付
古美小区 2,188,812.89 尚未支付
十九街坊DEF 8,808,212.15 尚未支付
古北大楼 2,838,000.00 尚未支付
（十八）预收帐款
年 末 数 年 初 数
1,194,462,964.41 691,914,526.36
1、年末余额中无欠持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东欠款。
2、其中帐龄超过一年的大额预收帐款：
付款单位名称 金 额 性质或内容
上海竣嵘置业有限公司 48,000,000.00 尚未结算
3、预收账款－预售房产收款：
项目名称 年初余额 年末余额
东方中华园10号楼 53,723,805.44 ---
春申二期 379,121,545.00 ---
恒盛苑 57,628,929.35 ---
古北佘山国际别墅 --- 111,580,564.00
宝山顾村 --- 189,641,087.00
静安中华大厦 --- 234,924,287.62
合计 490,474,279.79 536,145,938.62
项目名称 预计竣工时间 预售比例
东方中华园10号楼 --- ---
春申二期 --- ---
恒盛苑 --- ---
古北佘山国际别墅 2005年 30.96%
宝山顾村 2005年 57.62%
静安中华大厦 2005年 52.12%
合计
4、预收帐款年末数比年初数增加502,548,438.05元，增加比例为72.63%，主要原
因为：期末公司预、销售房地产项目增加所致。
（十九）其他应付款：
年 末 数 年 初 数
884,475,149.71 776,048,045.14
1、年末余额中无欠持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东欠款。
2、帐龄超过三年的大额其他应付款：
债权人名称 金额 备注
土地出让金 50,216,131.20 尚未支付
维修基金 6,945,248.93 尚未支付
金莱公司 3,818,180.27 尚未支付
上海市房地产实业公司 3,270,000.00 尚未支付
沿海房协 3,550,000.00 尚未支付
3、金额较大的其他应付款：
债权人名称 金额 未偿还原因
土地出让金 50,216,131.20 尚未支付
安义项目转让 45,300,000.00 预付定金
上海天屹房地产经营开发有限公司 23,000,000.00 预付定金
上海房地（集团）公司 297,945,752.40 暂借款
上海昊泰房地产投资管理有限公司 68,844,945.00 暂借款
舟山金海机械有限公司 45,000,000.00 暂借款
征地工安置费 152,940,000.00 尚未支付
上海联欣科技发展有限公司 38,502,094.71 暂借款
（二十）应付工资
年 末 数 年 初 数
15,988,757.96 11,989,003.12
年末数主要是公司实施经营者年薪制而提取的对经营者的特别奖励及尚未发放的公
司职工年终奖。
（二十一）应付股利
投资者名称或类别 年末欠付股利金额 欠付原因
97年以前的法人股红利 9,661.24 尚未支付
1997年的法人股红利 99,026.30 尚未支付
1998年的法人股红利 114,708.90 尚未支付
2000年的法人股红利 44,650.30 尚未支付
2002年的法人股红利 231,005.40 尚未支付
2003年的法人股红利 306,488.20 尚未支付
子公司应付少数股东股利 2,550,596.68 尚未支付
合 计 3,356,137.02
（二十二）应交税金
税 种 年 末 数 年 初 数
增值税 -30,308.88 -38,229.33
营业税 68,119,850.75 75,557,154.00
城建税 5,126,623.55 5,000,267.33
企业所得税 130,034,825.51 125,375,065.69
个人所得税 434,728.15 190,984.43
房产税 3,026,224.52 1,957,730.20
土地增值税 4,962,350.29 108,930.09
合 计 211,674,293.89 208,151,902.41
报告期公司执行的法定税率见附注三。
（二十三）其他应交款
项 目 年末数 年初数 计缴标准
教育费附加 2,450,481.91 2,703,476.72 3%
河道管理费 904,268.94 973,290.77 1%
文教事业费 20,017.33 61.62 3%
农村教育费附加 1,135.75 --- 0.2%
合 计 3,375,903.93 3,676,829.11
（二十四）预提费用
类 别 年末数 年初数 结存原因
利息支出 301,510.00 282,425.88 跨期支付
工程款 2,250,208.55 2,802,173.61 尚未结算
租赁费 --- 17,829.40 ---
合计 2,551,718.55 3,102,428.89
（二十五）长期借款
借款条件 年末数 年初数
信用借款 --- ---
抵押借款(注1) 90,000,000.00 ---
保证借款(注2) 270,264,000.00 150,264,000.00
合计 360,264,000.00 150,264,000.00
注1：抵押物见附注九（二）。
注2：保证借款中,上海房地(集团)公司为公司贷款担保150,264,000.00元；上海地
产(集团)有限公司为公司贷款担保120,000,000.00元。
（二十六）递延税款：
内 容 年 末 数 年 初 数
接受非现金捐赠未来应交所得税 --- 30,000.00
（二十七）股本
年末数
金 额 比例
1、未上市流通股份
（1）发起人股份 347,821,429.00 49.87%
其中：
国家持有股份 347,821,429.00 49.87%
其中：国有股 347,821,429.00 49.87%
（2）募集法人股份 31,073,546.00 4.46%
未上市流通股份合计 378,894,975.00 54.33%
2、已上市流通股份
人民币普通股 318,560,122.00 45.67%
已上市流通股份合计 318,560,122.00 45.67%
3、股份总数 697,455.097.00 100.00%
年初数
金 额 比例
1、未上市流通股份
（1）发起人股份 347,821,429.00 49.87%
其中：
国家持有股份 347,821,429.00 49.87%
其中：国有股 347,821,429.00 49.87%
（2）募集法人股份 31,073,546.00 4.46%
未上市流通股份合计 378,894,975.00 54.33%
2、已上市流通股份
人民币普通股 318,560,122.00 45.67%
已上市流通股份合计 318,560,122.00 45.67%
3、股份总数 697,455.097.00 100.00%
（二十八）资本公积
项 目 年初余额 本年增加
股本溢价 350,008,885.91 ---
接受非现金捐赠资产准备 170,000.00 ---
资产评估增值准备 29,258,657.02 ---
股权投资准备 3,434,061.84 100,621.10
其他资本公积 1,815,378.71 75,502.60
关联交易差价 4,500,000.00 ---
合计 389,186,983.48 176,123.70
项 目 本年减少 年末余额
股本溢价 --- 350,008,885.91
接受非现金捐赠资产准备 --- 170,000.00
资产评估增值准备 --- 29,258,657.02
股权投资准备 75,502.60 3,459,180.34
其他资本公积 --- 1,890,881.31
关联交易差价 --- 4,500,000.00
合计 75,502.60 389,287,604.58
1、股权投资准备增加100,621.10元系子公司增加资本公积，而母公司应享有的部
分。
2、其他资本公积增加75,502.60元系由于公司的子公司上海国泰房产发展有限公司
清算注销，而将对应该公司的股权投资准备转入其他资本公积。
（二十九）盈余公积
项 目 年初余额 本年增加
法定盈余公积 199,517,318.95 71,117,694.55
法定公益金 149,406,930.77 54,516,518.91
任意盈余公积 50,978,121.17 ---
合 计 399,902,370.89 125,634,213.46
项 目 本年减少 年末余额
法定盈余公积 39,245.28 270,595,768.22
法定公益金 23,605.56 203,899,844.12
任意盈余公积 --- 50,978,121.17
合 计 62,850.84 525,473,733.51
1、本年增加为母子公司分别按本期净利润10％计提法定盈余公积，按净利润5％－
10％计提法定公益金。合并报表时对子公司计提的法定盈余公积、法定公益金按母公司
拥有的份额调整。
2、本年减少盈余公积系减少合并报表单位，根据原子公司历年计提的盈余公积中
按母公司拥有份额在合并报表中转回。
3、盈余公积年末数比年初数增加125,571,362.62元，增加比例为31.40％，增加原
因为：盈余公积计提额增加所致。
（三十）未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
年初未分配利润 81,187,353.14 ---
加：本年净利润 216,180,101.14 ---
盈余公积转入 62,850.84 ---
减：提取法定盈余公积 71,117,694.55 10%
提取法定公益金 54,516,518.91 5%-10%
提取职工奖福基金 255,295.89 ---
应付普通股股利 69,745,509.70 每股派发03年度
现金股利0.10元
年末未分配利润 101,795,286.07 ---
（三十一）主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入
项 目
本年发生数 上年发生数
1.工程施工 15,946,272.89 ---
业 2.商业 16,165,921.11 17,293,009.40
务 3.房地产业 2,217,298,120.83 1,982,526,869.99
分 4.旅游饮食服务业 47,294,268.53 42,647,255.22
部 小计 2,296,704,583.36 2,042.467.134.61
公司内各业务分部相互抵销 186,530,153.90 156,468,199.60
合计 2,110,174,429.46 1,885,998,935.01
主营业务成本
项 目
本年发生数 上年发生数
1.工程施工 12,712,840.36 ---
业 2.商业 15,734,807.48 14,333,781.42
务 3.房地产业 1,316,688,891.74 1,261,551,202.48
分 4.旅游饮食服务业 18,604,072.19 17,273,682.00
部 小计 1,363,740,611.77 1,293,158,665.90
公司内各业务分部相互抵销 114,667,101.11 78,700,500.49
合计 1,249,073,510.66 1,214,458,165.41
公司向前五名客户销售总额为90,979,646.00元，占公司本年全部主营业务收入的
4.31%。
（三十二）主营业务税金及附加：
项 目 计缴标准 本年发生数 上年发生数
营业税 3%-20% 99,358,981.18 87,011,861.21
城建税 1%-7% 5,243,921.07 5,506,163.02
教育费附加 3% 2,954,902.49 2,356,878.73
土地增值税 1% 11,001,659.99 327,220.73
合 计 118,559,464.73 95,202,123.69
（三十三）其他业务利润
本年发生数
类 别
收 入 成 本 利 润
材料销售收入 557,134.43 2,000,604.29 -1,443,469.86
劳务收入 91,022.39 542,851.85 -451,829.46
租赁收入 8,288,599.78 1,420,685.53 6,867,914.25
其他 17,000.00 943.50 16,056.50
合计 8.953,756.60 3,965,085.17 4,988,671.43
上年发生数
类 别
收 入 成 本 利 润
材料销售收入 10,295.18 5,552.11 4,743.07
劳务收入 707,408.45 984,593.31 -277,184.86
租赁收入 8,513,193.52 1,734,994.47 6,778,199.05
其他 732,967.31 436,858.57 296,108.74
合计 9,963,864.46 3,161,998.46 6,801,866.00
（三十四）财务费用
类 别 本年发生数 上年发生数
利息支出 67,497,484.18 77,456,809.77
减：利息收入 10,004,213.38 8,039,035.41
汇兑损失 25.11 1,542.07
减：汇兑收益 -167.53 ---
其 他 469,498.08 405,718.65
合 计 57,962,961.52 69,825,035.08
（三十五）投资收益
1、本年发生数：
股票投资 债权投资 成本法确认的
明细项目
收益 收益 收益
短期投资 109,146.20 250,886.13
长期股权投资 518,000.00 716,692.68
长期债权投资 2,250.00
合 计 627,146.20 253,136.13 716,692.68
权益法确认的 股权投资差额 股权转让及
明细项目
收益 摊销 清算收益
短期投资
长期股权投资 -8,558,096.43 -33,416,492.27 1,996,720.47
长期债权投资
合 计 -8,558,096.43 -33,416,492.27 1,996,720.47
计提投资
明细项目 合计
减值准备
短期投资 -230,934.04 129,098.29
长期股权投资 -700,000.00 -39,443,175.55
长期债权投资 2,250.00
合 计 -930,934.04 -39,311,827.26
2、上年发生数：
明细项目 股票投资 债权投资 成本法确认的
收益 收益 收益
短期投资 -8,699.34 -1,000,529.42 ---
长期股权投资 354,332.52 --- 2,451,736.84
长期债权投资 --- 13,230.00 ---
合 计 345,633.18 -987,299.42 2,451,736.84
明细项目 权益法确认 股权投资 股权转让收益
的收益 差额摊销
短期投资 --- --- ---
长期股权投资 5,051,506.60 -33,842,206.38 51,223,442.36
长期债权投资 --- --- ---
合 计 5,051,506.60 -33,842,206.38 51,223,442.36
明细项目 计提投资 合计
减值准备
短期投资 226,040.28 -783,188.48
长期股权投资 -455,475.22 24,783,336.72
长期债权投资 --- 13,230.00
合 计 -229,434.94 24,013,378.24
（三十六）补贴收入
本年发生数 上年发生数
68,799,964.73 36,611,139.00
详见附注三/（二）
2、补贴收入本年数比上年数增加32,188,825.73元，增加比例为87.92％，主要原
因为：公司在2003年度房地产税收上缴数额较大，所以在报告期相应的返还额增加。
（三十七）营业外收入
类 别 本年发生数 上年发生数
固定资产清理净收益 309,158.95 40,676.87
赔偿及罚款收入 5,418,045.00 444,588.25
其 他 52,970.00 23,719,180.79
合 计 5,780,173.95 24,204,445.91
（三十八）营业外支出
类 别 本年发生数 上年发生数
固定资产清理损失 122,763.49 5,557,333.08
捐赠 391,300.00 2,090,500.00
赔偿支出 878,003.99 393,635.09
罚款支出 138,444.70 56,100.22
其 他 12,000.00 1,137.78
合 计 1,542,512.18 8,098,706.17
（三十九）收到的其他与经营活动有关的现金140,733,891.79元
项 目 金 额
利息收入 10,004,213.38
营业外收入 4,626,747.90
收回往来款及其他 126,102,930.51
合 计 140,733,891.79
（四十）支付的其他与经营活动有关的现金286,938,860.08元
项目 金额
水电煤能源费 1,969,768.93
办公差旅费 27,520,075.96
业务招待费 6,511,163.56
广告展览费 32,781,430.16
租赁物管费 1,167,780.37
修理运杂费 6,041,984.44
征地工费用 10,742,093.98
销售代理费 70,704,107.46
银行手续费 469,498.08
赔偿款等 836,897.63
往来款及其他 128,194,059.51
合 计 286,938,860.08
（四十一）收到的其他与投资活动有关的现金5,297,899.69元
项 目 金 额
新纳入合并报表单位年初的货币资金 5,297,899.69
（四十二）支付的其他与投资活动有关的现金4,995,398.65元
项 目 金 额
减少合并报表单位年初的货币资金 4,995,398.65
（四十三）支付的其他与筹资活动有关的现金391,300.00元
项 目 金 额
捐赠支出 391,300.00
6、母公司会计报表主要项目注释：（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元
，凡未注明年初数的均为年末数）
（一）应收帐款
1、帐龄分析
年 末 数
帐 龄 除特别坏帐
帐面余额 占总额比例 坏帐准备
外计提比例
1年以内 --- --- --- ---
1－2年 --- --- --- ---
2－3年 --- --- --- ---
3年以上 395,764.15 100.00% 50% 197,882.08
合 计 395,764.15 100.00% 197.882.08
年 初 数
帐 龄 除特别坏帐
帐面余额 占总额比例 坏帐准备
外计提比例
1年以内 --- --- --- ---
1－2年 --- --- --- ---
2－3年 --- --- --- ---
3年以上 496,577.00 100.00% 50% 248,288.50
合 计 496,577.00 100.00% 248,288.50
2、年末应收帐款欠款金额前五名的累计总欠款金额为395,764.15元，占应收帐款
总金额的100％。
3、已全额计提坏帐准备的应收帐款或计提坏帐准备比例达到40％及以上的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
张震 70,000.00 50%
孙爱国 11,358.15 50%
盛林 110,000.00 50%
董艳 14,406.00 50%
刘淑梅 190,000.00 50%
合计 395,764.15
欠款人名称 计提金额 理由
张震 35,000.00 购房纠纷
孙爱国 5,679.08 购房纠纷
盛林 55,000.00 购房纠纷
董艳 7,203.00 购房纠纷
刘淑梅 95,000.00 购房纠纷
合计 197,882.08
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说
明：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式 原估计计提比例理由
孙爱国 27,591.85 现金收回 购房纠纷
邵珉 73,221.00 现金收回 购房纠纷
合计 100,812.85
5、年末应收帐款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东欠款。
（二）其他应收款
1、帐龄分析
年末数
帐 龄 占总额 除特别坏帐
帐面余额 坏帐准备
比例 外计提比例
1年以内 274,075.31 1.94% 5% 13,703.77
1－2年 156,388.02 1.11% 5% 7,819.40
2－3年 12,817,531.95 91.06% 5% 1,372,976.60
3年以上 828,412.71 5.89% 5% 706,420.64
合 计 14,076,407.99 100.00% 2,100,920.41
年初数
帐 龄 占总额 除特别坏帐
帐面余额 坏帐准备
比例 外计提比例
1年以内 1,756,562.13 10.46% 5% 87,828.11
1－2年 12,935,292.07 77.06% 5% 1,378,864.60
2－3年 204,504.90 1.22% 5% 10,225.25
3年以上 1,890,915.13 11.26% 5% 892,057.46
合 计 16,787,274.23 100.00% 2,368,975.42
2、年末其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为13,514,447.69元，占其他
应收款总金额的比例为96.01％。
3、本年度已全额计提坏帐准备的其他应收款或计提坏帐准备比例达到40％及以上
的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
沿海港口房协 700,000.00 100.00%
欠款人名称 计提金额 理由
沿海港口房协 700,000.00 预计无法收回
4、本年度实际冲销的其他应收款：
欠款人名称 金额 计提比例 冲销金额
太阳公寓房款 139,486.00 100% 139,486.00
欠款人名称 冲销理由 是否涉及关联交易
太阳公寓房款 预计无法收回 否
5、年末金额较大的其他应收款：
欠款单位名称 金 额 性质或内容
房科大厦 9,718,000.00 参建费
建设银行二支行 1,728,436.16 按揭保证金
建设银行房地产信贷部 1,192,682.47 按揭保证金
沿海房协 700,000.00 往来款
龙元建设集团股份有限公司 175,329.06 代垫水电费
6、年末其他应收款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
（三）长期投资
年末数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 2,097,809,063.42 700,000.00
长期债权投资 --- ---
合计 2,097,809,063.42 700,000.00
年初数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 1,891,500,114.08 350,000.00
长期债权投资 --- ---
合计 1,891,500,114.08 350,000.00
1、长期股权投资
（1） 股票投资：
占被投资公司 初始投
被投资公司名称 股份类别 股票数量
注册资本比例 资成本
维科精华 法人股 1,000,000 5%以下 1,609,625.00
新黄浦 法人股 450,333 5%以下 1,762,689.60
爱建股份 法人股 62,502 5%以下 300,757.70
交运股份 法人股 4,680,000 5%以下 17,720,717.29
白猫股份 法人股 26,400 5%以下 35,872.32
氯碱化工 法人股 70,840 5%以下 173,182.55
豫园商城 法人股 11,000,000 5%以下 44,000,000.00
锌业股份 法人股 2,850,000 5%以下 7,717,800.00
小计 73,320,644.46
减值
被投资公司名称 帐面余额 年末市价
准备
维科精华 1,609,625.00 --- 4,360,000.00
新黄浦 1,762,689.60 --- 2,206,631.70
爱建股份 300,757.70 --- 415,013.28
交运股份 17,720,717.29 --- 19,422,000.00
白猫股份 35,872.32 --- 175,560.00
氯碱化工 173,182.55 --- 522,090.80
豫园商城 44,000,000.00 --- 54,890,000.00
锌业股份 7,717,800.00 --- 10,260,000.00
小计 73,320,644.46 --- 92,251,295.78
（2）其他股权投资：
A、成本法核算的股权投资：
占被投资单位
被投资单位名称 注册资本比例 年初余额
成都海发股份有限公司 --- 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 20.00% 350,000.00
国泰君安证券股份有限公司 0.20% 10,930,800.00
交通银行上海市分行 0.13% 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 10.00% 1,000,000.00
上海企华置业发展有限公司 18.00% 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 0.25% 21,355,333.33
小 计 37,213,304.68
被投资单位名称 本年投资增减额 年末帐面余额
成都海发股份有限公司 --- 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 350,000.00 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 --- 10,930,800.00
交通银行上海市分行 --- 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 --- 1,000,000.00
上海企华置业发展有限公司 --- 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 --- 21,355,333.33
小 计 350,000.00 37,563,304.68
B.权益法核算的对子公司股权投资：
占被投 本年权益增减额
被投资 资单位
年初余额
单位名称 注册资 本年合计
本比例
上海鼎达房地
90.00% 70,441,820.00 6,621,065.94
产有限公司
上海古北（集
87.50% 808,121,318.32 34,509,491.48
团）有限公司
上海房产之窗
房地产信息有 96.00% 10,920,992.09 123,457.17
限公司
上海港泰房地
产开发有限公 60.00% 55,314,202.64 41,799,937.46
司
上海国泰房产
65.00%
14,592,541.41 -14,592,541.41
发展有限公司
上海房地产经
营（集团）有 90.00% 534,668,755.38 66,381,656.78
限公司
上海中达房地
产开发有限公 75.00% 6,323,982.83 1,569,201.80
司
上海中企实业
80.00% 19,491,168.42 -9,405,714.55
有限公司
上海中企物业
74.50% 5,705,438.07 -2,168,608.15
管理有限公司
上海中鸿置业
55.00% 5,086,070.87 -163,627.04
有限公司
上海中迪置业
90.00% 105,725,407.31 -56,563,681.00
有限公司
上海中静房地
产发展有限公 90.00% 7,015,617.57 -2,435,077.08
司
上海南嘉房地
产发展有限公 90.00% 43,948,435.27 6,644,788.99
司
重庆中华企业
房地产发展有 60.00% 27,717,538.95 -3,371,125.73
限公司
上海中企豪仕
建筑工程有限 75.00% 13,681,619.16 -1,684,465.61
公司
浙江锦华大酒
95.00% 4,750,000.00 ---
店有限公司
苏州工业园区
中华企业房地
90.00% --- 87,805,508.21
产开发有限公
司
上海天华威杰
房地产开发有 90.00% --- 8,859,365.73
限公司
小计 1,733,504,908.29 163,929,632.99
本年权益增减额
被投资
其中：投
单位名称 确认收益
资成本
上海鼎达房地
--- 6,577,782.02
产有限公司
上海古北（集
--- 145,305,175.71
团）有限公司
上海房产之窗
房地产信息有 --- 303,226.13
限公司
上海港泰房地
产开发有限公 --- 42,894,107.30
司
上海国泰房产
-
---
发展有限公司 15,837,095.95
上海房地产经
营（集团）有 --- 86,255,714.05
限公司
上海中达房地
产开发有限公 --- 1,569,201.80
司
上海中企实业
--- -9,405,714.55
有限公司
上海中企物业
-1,795,000.00 613,483.03
管理有限公司
上海中鸿置业
--- -163,627.04
有限公司
上海中迪置业
--- 18,002,915.21
有限公司
上海中静房地
产发展有限公 --- -2,435,077.08
司
上海南嘉房地
产发展有限公 --- 37,880,958.97
司
重庆中华企业
房地产发展有 --- -3,371,125.73
限公司
上海中企豪仕
建筑工程有限 --- -1,684,465.61
公司
浙江锦华大酒
--- ---
店有限公司
苏州工业园区
中华企业房地
90,000,000.00 -2,194,491.79
产开发有限公
司
上海天华威杰
房地产开发有 9,000,000.00 -140,634.27
限公司
小计 81,367,904.05 320,007,428.15
本年权益增减额
被投资
单位名称 差额摊销 分得利润
上海鼎达房地
-25,764.08 ---
产有限公司
上海古北（集
-10,093,318.48 -100,725,625.00
团）有限公司
上海房产之窗
房地产信息有 -179,768.96 ---
限公司
上海港泰房地
产开发有限公 -1,094,169.84 ---
司
上海国泰房产
15,052.70 ---
发展有限公司
上海房地产经
营（集团）有 -19,881,571.12 ---
限公司
上海中达房地
产开发有限公 --- ---
司
上海中企实业
--- ---
有限公司
上海中企物业
--- -987,091.18
管理有限公司
上海中鸿置业
--- ---
有限公司
上海中迪置业
--- -74,566,596.21
有限公司
上海中静房地
产发展有限公 --- ---
司
上海南嘉房地
产发展有限公 ---- 31,236,169.98
司
重庆中华企业
房地产发展有 --- ---
限公司
上海中企豪仕
建筑工程有限 --- ---
公司
浙江锦华大酒
--- ---
店有限公司
苏州工业园区
中华企业房地
--- ---
产开发有限公
司
上海天华威杰
房地产开发有 --- ---
限公司
小计 -31,259,539.78 -207,515,482.37
年末余额
被投资
单位名称 初始投资 累计增减 合计
上海鼎达房地
54,070,404.00 22,992,481.94 77,062,885.94
产有限公司
上海古北（集
426,767,625.00 415,863,184.80 842,630,809.80
团）有限公司
上海房产之窗
房地产信息有 15,800,000.00 -4,755,550.74 11,044,449.26
限公司
上海港泰房地
产开发有限公 77,861,785.00 19,252,355.10 97,114,140.10
司
上海国泰房产
--- --- ---
发展有限公司
上海房地产经
营（集团）有 464,400,000.00 136,650,412.16 601,050,412.16
限公司
上海中达房地
产开发有限公 3,750,000.00 4,143,184.63 7,893,184.63
司
上海中企实业
24,000,000.00 -13,914,546.13 10,085,453.87
有限公司
上海中企物业
1,951,882.82 1,584,947.10 3,536,829.92
管理有限公司
上海中鸿置业
5,500,000.00 -577,556.17 4,922,443.83
有限公司
上海中迪置业
18,042,056.00 31,119,670.31 49,161,726.31
有限公司
上海中静房地
产发展有限公 7,921,689.81 -3,341,149.32 4,580,540.49
司
上海南嘉房地
产发展有限公 7,927,554.37 42,665,669.89 50,593,224.26
司
重庆中华企业
房地产发展有 30,000,000.00 -5,653,586.78 24,346,413.22
限公司
上海中企豪仕
建筑工程有限 15,000,000.00 -3,002,846.45 11,997,153.55
公司
浙江锦华大酒
4,750,000.00 --- 4,750,000.00
店有限公司
苏州工业园区
中华企业房地
90,000,000.00 -2,194,491.79 87,805,508.21
产开发有限公
司
上海天华威杰
房地产开发有 9,000,000.00 -140,634.27 8,859,365.73
限公司
小计 1,256,742,997.00 640,691,544.28 1,897,434,541.28
C.权益法核算的对联营企业股权投资：
占被投资 本年权益增减额
被投资单
单位注册 年初余额
位名称 本年合计
资本比例
上海中企建
筑装饰工程 48.40% 12,383,134.29 -281,360.86
有限公司
上海朱家角
投资开发有 25.00% 75,000,000.00 ---
限公司
上海新古北
企业发展有 10.00% 2,728,251.49 -339,451.92
限公司
重庆鑫岛置
35.00% 2,800,000.00 -2,800,000.00
业有限公司
小计 92,911,385.78 -3,420,812.78
本年权益增减额
被投资单
其中：投资
位名称 确认收益
成本
上海中企建
筑装饰工程 --- 1,388,077.80
有限公司
上海朱家角
投资开发有 --- ---
限公司
上海新古北
企业发展有 --- -340,251.92
限公司
重庆鑫岛置
-2,800,000.00 ---
业有限公司
小计 -2,800,000.00 1,047,825.88
本年权益增减额
被投资单
差额
位名称 分得利润
摊销
上海中企建
筑装饰工程 150,038.84 -1,819,477.50
有限公司
上海朱家角
投资开发有 --- ---
限公司
上海新古北
企业发展有 --- ---
限公司
重庆鑫岛置
--- ---
业有限公司
小计 150,038.84 -1,819,477.50
年末余额
被投资单
位名称 初始投资 累计增减 合计
上海中企建
筑装饰工程 6,324,194.81 5,777,578.62 12,101,773.43
有限公司
上海朱家角
投资开发有 75,000,000.00 --- 75,000,000.00
限公司
上海新古北
企业发展有 3,000,000.00 -611,200.43 2,388,799.57
限公司
重庆鑫岛置
--- --- ---
业有限公司
小计 84,324,194.81 5,166,378.19 89,490,573.00
D.其中：股权投资差额：
被投资单位名称 初始金额 形成原因 摊销期限
上海鼎达房地产有
257,640.75 溢价投资 10.00
限公司
上海古北（集团）
100,933,184.71 溢价投资 10.00
有限公司
上海房产之窗房地
1,797,689.68 溢价投资 10.00
产信息有限公司
上海港泰房地产开
10,941,698.48 溢价投资 10.00
发有限公司
上海国泰房产发展
-602,108.00 折价投资 10.00
有限公司
上海房地产经营
198,815,711.19 溢价投资 10.00
（集团）有限公司
上海中企建筑装饰
-1,500,388.30 折价投资 10.00
工程有限公司
小计 310,643,428.51
被投资单位名称 年初金额 本年摊销额 摊余金额
上海鼎达房地产有
180,348.51 25,764.08 154,584.43
限公司
上海古北（集团）
82,279,056.27 10,093,318.48 72,185,737.79
有限公司
上海房产之窗房地
1,078,613.84 179,768.96 898,844.88
产信息有限公司
上海港泰房地产开
6,999,253.61 1,094,169.84 5,905,083.77
发有限公司
上海国泰房产发展
-240,843.20 -15,052.70 ---
有限公司
上海房地产经营
147,454,985.82 19,881,571.12 127,573,414.70
（集团）有限公司
上海中企建筑装饰
-600,155.28 -150,038.84 -450,116.44
工程有限公司
小计 237,151,259.57 31,109,500.94 206,267,549.13
3、长期投资减值准备
长期股权投资减值准备：
被投资单位名称 期初数 本期增加
福建湄州岛沿海房协
交流中心 350,000.00 350,000.00
被投资单位名称 本期减少 期末数 计提原因
福建湄州岛沿海房协
交流中心 --- 700,000.00 预计无法收回投资
（四）主营业务收入及主营业务成本：
主营业务收入
项 目
本年发生数 上年发生数
房地产业 183,520,975.16 115,767,236.45
主营业务成本
项 目
本年发生数 上年发生数
房地产业 92,030,038.26 60,812,071.10
（五）投资收益：
1、本年发生数：
成本法确认
股票投资收益 债权投资收益
明细项目 的收益
短期投资 109,146.20 7,977,550.00
长期股权投资 518,000.00 652,942.68
合 计 627,146.20 7,977,550.00 652,942.68
权益法确认的收 股权投资差额摊 股权转让及清算
明细项目 益 销 收益
短期投资
长期股权投资 321,055,254.03 -31,109,500.94 2,291,436.87
合 计 321,055,254.03 -31,109,500.94 2,291,436.87
计提投资
合计
明细项目 减值准备
短期投资 -230,934.04 7,855,762.16
长期股权投资 293,408,132.64
合 计 -230,934.04 301,263,894.80
2、上年发生数：
成本法确认的
股票投资收益 债权投资收益
明细项目 收益
短期投资 101,350.35 6,356,886.41 ---
长期股权投资 354,332.52 --- 1,451,736.84
合 计 455,682.87 6,356,886.41 1,451,736.84
权益法确认 股权投资
股权转让收益
明细项目 的收益 差额摊销
短期投资 --- --- ---
长期股权投资 296,187,668.00 -36,530,600.24 43,164,860.03
合 计 296,187,668.00 -36,530,600.24 43,164,860.03
计提投资
合计
明细项目 减值准备
短期投资 280,550.28 6,738,787.04
长期股权投资 130,000.00 304,757,997.15
合 计 410,550.28 311,496,784.19
7、关联方关系及其交易：
（一）存在控制关系的关联方情况：
1、存在控制关系的关联方
（1）控制本公司的关联方：
企业名称 注册地址 主营业务
上海地产(集团)有限公司 浦东南路500号18楼 土地储备、开发，滩涂资源管
理、开发、利用，旧区改造的投
资
企业名称 与本企 经济性质 法定代表人
业关系 或类型
上海地产(集团)有限公司 母公司 有限责任 皋玉凤
公司
（2）受本公司控制的关联方：
详见附注四。
2、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 (单位：万元)
企业名称 年初数 本年增加
上海地产（集团）有限公司 --- 420,000
上海房地产经营（集团）有限公司 30,000 ---
上海古北（集团）有限公司 20,930 ---
上海国泰房产发展有限公司 2,343.84 ---
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,500 ---
上海华映文化传播有限公司 100 ---
上海房产之窗房地产经纪有限公司 50 ---
上海中企物业管理有限公司 500 ---
上海港泰房地产开发有限公司 12,768 ---
上海鼎达房地产有限公司 6,000 ---
上海中企豪仕建筑工程有限公司 2,000 ---
上海中达房地产开发有限公司 500 ---
重庆中华企业房地产发展有限公司 5,000 ---
上海中迪置业有限公司 2,000 ---
上海新古北企业发展有限公司 3,000 ---
上海东方资产管理有限公司 3,000 ---
上海中企实业有限公司 3,000 ---
上海中鸿置业有限公司 1,000 ---
上海中静房地产发展有限公司 800 ---
上海南嘉房地产发展有限公司 800 ---
上海天华威杰房地产开发有限公司 --- 1,000
苏州工业园区中华企业房地产开发有
--- 10,000
限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 --- 500
上海金樱房地产发展有限公司 3,000 ---
上海金慈厚房地产发展有限公司 2,000 ---
上海市房屋白蚁防治所 100 ---
上海丹江房地产发展有限公司 800 ---
上海金碟房地产开发有限公司 --- 800
上海江森房屋设备有限公司 USD102 ---
上海古北房产租赁有限公司 200 ---
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700 ---
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 1,800 ---
上海金虹俱乐部有限公司 860 ---
上海隆升建设发展有限公司 3,000 ---
上海古北基地开发有限公司 1,000 ---
上海古北产权经纪有限公司 100 ---
上海古北商业建设发展有限公司 1,500 ---
上海浦东古北房地产发展有限公司 3,500 ---
上海古北物业管理有限公司 USD50 ---
上海古北新虹劳务服务有限公司 100 ---
上海家欣房产租赁有限公司 USD40 ---
上海古北劳动服务有限公司 10 ---
上海古北康虹房地产开发有限公司 1,000 ---
上海古北赵巷置业有限公司 800 ---
海南古北中信房地产有限公司 USD500 ---
上海古虹招待所有限公司 20 ---
上海古北京宸置业发展有限公司 3,000 ---
苏州洞庭房地产发展限公司 USD420 ---
上海长邦车辆停放服务有限公司 12.5 ---
上海新古北物业管理有限公司 --- 100
上海古嘉商务服务有限公司 --- 50
上海古北顾村置业有限公司 1,000 ---
企业名称 本年减少 年末数
上海地产（集团）有限公司 --- 420,000
上海房地产经营（集团）有限公司 --- 30,000
上海古北（集团）有限公司 --- 20,930
上海国泰房产发展有限公司 2,343.84 ---
上海房产之窗房地产信息有限公司 --- 1,500
上海华映文化传播有限公司 --- 100
上海房产之窗房地产经纪有限公司 --- 50
上海中企物业管理有限公司 --- 500
上海港泰房地产开发有限公司 --- 12,768
上海鼎达房地产有限公司 --- 6,000
上海中企豪仕建筑工程有限公司 --- 2,000
上海中达房地产开发有限公司 --- 500
重庆中华企业房地产发展有限公司 --- 5,000
上海中迪置业有限公司 --- 2,000
上海新古北企业发展有限公司 --- 3,000
上海东方资产管理有限公司 --- 3,000
上海中企实业有限公司 --- 3,000
上海中鸿置业有限公司 --- 1,000
上海中静房地产发展有限公司 --- 800
上海南嘉房地产发展有限公司 --- 800
上海天华威杰房地产开发有限公司 --- 1,000
苏州工业园区中华企业房地产开发有
--- 10,000
限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 --- 500
上海金樱房地产发展有限公司 --- 3,000
上海金慈厚房地产发展有限公司 --- 2,000
上海市房屋白蚁防治所 100 ---
上海丹江房地产发展有限公司 --- 800
上海金碟房地产开发有限公司 --- 800
上海江森房屋设备有限公司 --- USD102
上海古北房产租赁有限公司 --- 200
上海古北健身俱乐部有限公司 --- 1,700
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 --- 1,800
上海金虹俱乐部有限公司 --- 860
上海隆升建设发展有限公司 --- 3,000
上海古北基地开发有限公司 --- 1,000
上海古北产权经纪有限公司 --- 100
上海古北商业建设发展有限公司 --- 1,500
上海浦东古北房地产发展有限公司 3,500 ---
上海古北物业管理有限公司 --- USD50
上海古北新虹劳务服务有限公司 --- 100
上海家欣房产租赁有限公司 --- USD40
上海古北劳动服务有限公司 --- 10
上海古北康虹房地产开发有限公司 --- 1,000
上海古北赵巷置业有限公司 --- 800
海南古北中信房地产有限公司 --- USD500
上海古虹招待所有限公司 --- 20
上海古北京宸置业发展有限公司 --- 3,000
苏州洞庭房地产发展限公司 --- USD420
上海长邦车辆停放服务有限公司 --- 12.5
上海新古北物业管理有限公司 --- 100
上海古嘉商务服务有限公司 --- 50
上海古北顾村置业有限公司 --- 1,000
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化 （单位：万元）
被投资单位全称 年初数
金额 ％
上海房地（集团）公司 34,782.1429 49.87
上海地产（集团）有限公司 --- ---
上海古北（集团）有限公司 18,313.75 87.5
上海房地产经营（集团）有限公
27,000.00 90
司
上海国泰房产发展有限公司 2,343.84 100
上海房产之窗房地产信息有限公
1,440.00 96
司
上海华映文化传播有限公司 50.00 50
上海房产之窗房地产经纪有限公
45.00 90
司
上海中企物业管理有限公司 372.50 74.50
上海港泰房地产开发有限公司 7,660.80 60
上海鼎达房地产有限公司 6,000.00 100
上海中企豪仕建筑工程有限公司 1,500.00 75
上海中达房地产开发有限公司 500.00 100
重庆中华企业房地产发展有限公
3,500.00 70
司
上海中迪置业有限公司 2,000.00 100
上海新古北企业发展有限公司 3,000.00 100
上海东方资产管理有限公司 1,560.00 52
上海中企实业有限公司 2,400.00 80
上海中鸿置业有限公司 550.00 55
上海中静房地产发展有限公司 800.00 100
上海南嘉房地产发展有限公司 800.00 100
上海天华威杰房地产开发有限公
--- ---
司
苏州工业园区中华企业房地产开
--- ---
发有限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 --- ---
上海金樱房地产发展有限公司 2,700.00 90
上海金慈厚房地产发展有限公司 1,100.00 55
上海市房屋白蚁防治所 100.00 100
上海丹江房地产发展有限公司 400.00 50
上海金碟房地产开发有限公司 --- ---
上海江森房屋设备有限公司 USD51.00 50
上海古北房产租赁有限公司 200.00 100
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700.00 100
上海古北文化娱乐建设发展有限
1,800.00 100
公司
上海金虹俱乐部有限公司 163.40 19
上海隆升建设发展有限公司 3,000.00 100
上海古北基地开发有限公司 1,000.00 100
上海古北产权经纪有限公司 100.00 100
上海古北商业建设发展有限
1,500.00 100
公司
上海浦东古北房地产发展有
3,500.00 100
限公司
上海古北物业管理有限公司 USD50 100
上海古北新虹劳务服务有限
100.00 100
公司
上海家欣房产租赁有限公司 USD40.00 100
上海古北劳动服务有限公司 10.00 100
上海古北康虹房地产开发有
1,000.00 100
限公司
上海古北赵巷置业有限公司 800.00 100
海南古北中信房地产有限公
USD350.00 70
司
上海古虹招待所有限公司 10.20 51
上海古北京宸置业发展有限
1,800.00 60
公司
苏州洞庭房地产发展有限公
USD378.00 90
司
上海长邦车辆停放服务有限
7.50 60
公司
上海新古北物业管理有限公
--- ---
司
上海古嘉商务服务有限公司 --- ---
上海古北顾村置业有限公司 900.00 90
被投资单位全称 本年增加
金额 ％
上海房地（集团）公司 --- ---
上海地产（集团）有限公司 34,782.1429 49.87
上海古北（集团）有限公司 --- ---
上海房地产经营（集团）有限公
--- ---
司
上海国泰房产发展有限公司 --- ---
上海房产之窗房地产信息有限公
--- ---
司
上海华映文化传播有限公司 --- ---
上海房产之窗房地产经纪有限公
--- ---
司
上海中企物业管理有限公司 --- ---
上海港泰房地产开发有限公司 --- ---
上海鼎达房地产有限公司 --- ---
上海中企豪仕建筑工程有限公司 --- ---
上海中达房地产开发有限公司 --- ---
重庆中华企业房地产发展有限公
--- ---
司
上海中迪置业有限公司 --- ---
上海新古北企业发展有限公司 --- ---
上海东方资产管理有限公司 --- ---
上海中企实业有限公司 --- ---
上海中鸿置业有限公司 --- ---
上海中静房地产发展有限公司 --- ---
上海南嘉房地产发展有限公司 --- ---
上海天华威杰房地产开发有限公
900.00 90
司
苏州工业园区中华企业房地产开
10,000 100
发有限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 475 95
上海金樱房地产发展有限公司 --- ---
上海金慈厚房地产发展有限公司 --- ---
上海市房屋白蚁防治所 --- ---
上海丹江房地产发展有限公司 --- ---
上海金碟房地产开发有限公司 452.08 56.51
上海江森房屋设备有限公司 --- ---
上海古北房产租赁有限公司 --- ---
上海古北健身俱乐部有限公司 --- ---
上海古北文化娱乐建设发展有限
--- ---
公司
上海金虹俱乐部有限公司 696.60 81
上海隆升建设发展有限公司 --- ---
上海古北基地开发有限公司 --- ---
上海古北产权经纪有限公司 --- ---
上海古北商业建设发展有限
--- ---
公司
上海浦东古北房地产发展有
--- ---
限公司
上海古北物业管理有限公司 --- ---
上海古北新虹劳务服务有限
--- ---
公司
上海家欣房产租赁有限公司 --- ---
上海古北劳动服务有限公司 --- ---
上海古北康虹房地产开发有
--- ---
限公司
上海古北赵巷置业有限公司 --- ---
海南古北中信房地产有限公
--- ---
司
上海古虹招待所有限公司 --- ---
上海古北京宸置业发展有限
--- ---
公司
苏州洞庭房地产发展有限公
--- ---
司
上海长邦车辆停放服务有限
--- ---
公司
上海新古北物业管理有限公
60.00 60
司
上海古嘉商务服务有限公司 50.00 100
上海古北顾村置业有限公司 100.00 10
被投资单位全称 本年减少
金额 ％
上海房地（集团）公司 34,782.1429 49.87
上海地产（集团）有限公司 --- ---
上海古北（集团）有限公司 --- ---
上海房地产经营（集团）有限公
--- ---
司
上海国泰房产发展有限公司 2,343.84 100
上海房产之窗房地产信息有限公
--- ---
司
上海华映文化传播有限公司 --- ---
上海房产之窗房地产经纪有限公
45.00 90
司
上海中企物业管理有限公司 --- ---
上海港泰房地产开发有限公司 --- ---
上海鼎达房地产有限公司 --- ---
上海中企豪仕建筑工程有限公司 --- ---
上海中达房地产开发有限公司 --- ---
重庆中华企业房地产发展有限公
--- ---
司
上海中迪置业有限公司 --- ---
上海新古北企业发展有限公司 --- ---
上海东方资产管理有限公司 --- ---
上海中企实业有限公司 --- ---
上海中鸿置业有限公司 --- ---
上海中静房地产发展有限公司 --- ---
上海南嘉房地产发展有限公司 --- ---
上海天华威杰房地产开发有限公
--- ---
司
苏州工业园区中华企业房地产开
--- ---
发有限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 --- ---
上海金樱房地产发展有限公司 --- ---
上海金慈厚房地产发展有限公司 --- ---
上海市房屋白蚁防治所 100.00 100
上海丹江房地产发展有限公司 --- ---
上海金碟房地产开发有限公司 --- ---
上海江森房屋设备有限公司 --- ---
上海古北房产租赁有限公司 --- ---
上海古北健身俱乐部有限公司 --- ---
上海古北文化娱乐建设发展有限
--- ---
公司
上海金虹俱乐部有限公司 --- ---
上海隆升建设发展有限公司 --- ---
上海古北基地开发有限公司 --- ---
上海古北产权经纪有限公司 100.00 100
上海古北商业建设发展有限
--- ---
公司
上海浦东古北房地产发展有
3,500.00 100
限公司
上海古北物业管理有限公司 --- ---
上海古北新虹劳务服务有限
--- ---
公司
上海家欣房产租赁有限公司 --- ---
上海古北劳动服务有限公司 --- ---
上海古北康虹房地产开发有
--- ---
限公司
上海古北赵巷置业有限公司 --- ---
海南古北中信房地产有限公
--- ---
司
上海古虹招待所有限公司 --- ---
上海古北京宸置业发展有限
--- ---
公司
苏州洞庭房地产发展有限公
--- ---
司
上海长邦车辆停放服务有限
--- ---
公司
上海新古北物业管理有限公
--- ---
司
上海古嘉商务服务有限公司 --- ---
上海古北顾村置业有限公司 --- ---
被投资单位全称 年末数
金额 ％
上海房地（集团）公司 --- ---
上海地产（集团）有限公司 34,782.1429 49.87
上海古北（集团）有限公司 18,313.75 87.5
上海房地产经营（集团）有限公
27,000.00 90
司
上海国泰房产发展有限公司 --- ---
上海房产之窗房地产信息有限公
1,440.00 96
司
上海华映文化传播有限公司 50.00 50
上海房产之窗房地产经纪有限公
--- ---
司
上海中企物业管理有限公司 372.50 74.50
上海港泰房地产开发有限公司 7,660.80 60
上海鼎达房地产有限公司 6,000.00 100
上海中企豪仕建筑工程有限公司 1,500.00 75
上海中达房地产开发有限公司 500.00 100
重庆中华企业房地产发展有限公
3,500.00 70
司
上海中迪置业有限公司 2,000.00 100
上海新古北企业发展有限公司 3,000.00 100
上海东方资产管理有限公司 1,560.00 52
上海中企实业有限公司 2,400.00 80
上海中鸿置业有限公司 550.00 55
上海中静房地产发展有限公司 800.00 100
上海南嘉房地产发展有限公司 800.00 100
上海天华威杰房地产开发有限公
900.00 90
司
苏州工业园区中华企业房地产开
10,000 100
发有限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 475 95
上海金樱房地产发展有限公司 2,700.00 90
上海金慈厚房地产发展有限公司 1,100.00 55
上海市房屋白蚁防治所 --- ---
上海丹江房地产发展有限公司 400.00 50
上海金碟房地产开发有限公司 452.08 56.51
上海江森房屋设备有限公司 USD51.00 50
上海古北房产租赁有限公司 200.00 100
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700.00 100
上海古北文化娱乐建设发展有限
1,800.00 100
公司
上海金虹俱乐部有限公司 860.00 100
上海隆升建设发展有限公司 3,000.00 100
上海古北基地开发有限公司 1,000.00 100
上海古北产权经纪有限公司 --- ---
上海古北商业建设发展有限
1,500.00 100
公司
上海浦东古北房地产发展有
--- ---
限公司
上海古北物业管理有限公司 USD50 100
上海古北新虹劳务服务有限
100.00 100
公司
上海家欣房产租赁有限公司 USD40.00 100
上海古北劳动服务有限公司 10.00 100
上海古北康虹房地产开发有
1,000.00 100
限公司
上海古北赵巷置业有限公司 800.00 100
海南古北中信房地产有限公
USD350.00 70
司
上海古虹招待所有限公司 10.20 51
上海古北京宸置业发展有限
1,800.00 60
公司
苏州洞庭房地产发展有限公
USD378.00 90
司
上海长邦车辆停放服务有限
7.50 60
公司
上海新古北物业管理有限公
60.00 60
司
上海古嘉商务服务有限公司 50.00 100
上海古北顾村置业有限公司 1,000.00 100
（二）不存在控制关系的关联方情况：
企 业 名 称 与本公司的关系
上海新长宁（集团）有限公司 古北集团的另一股东
上海房地（集团）公司 同受母公司控制
上海中企建筑装饰工程有限公司 联营企业
上海中瑞置业有限公司 子公司的另一股东
上海昊泰房地产投资管理有限公司 子公司的另一股东
苏州西山镇房地产开发公司 子公司的另一股东
上海旭宝房产开发有限公司 联营企业
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 联营企业
上海科怡房地产发展有限公司 联营企业
上海金丰投资股份有限公司 同受母公司控制
上海公房资产经营公司 同受母公司控制
上海市滩涂造地有限公司 同受母公司控制
上海东方滩涂造地开发有限公司 同受母公司控制
上海房屋销售有限公司 同受母公司控制
上海达金置业有限公司 联营企业
（三）关联方交易：存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其
相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2、向关联方采购货物或接受服务：
企业名称 本年金额 上年金额
上海中企建筑装饰工程有限公司 2,632,886.00 18,811,046.00
3、向关联方收取租金收入
关联方单位 本年金额 上年金额
上海房地（集团）公司 2,210,166.90 2,308,145.28
上海金丰投资股份有限公司 1,750,000.00 1,800,000.00
注1：上海港泰房地产开发有限公司与上海房地（集团）公司签订租赁合同，将静
安区延安东路700号26、27层1,741.88平方米房屋出租给上海房地（集团）公司，本年
实际收到租金收入2,210,166.90元。
注2：上海房产经营（集团）有限公司与上海金丰投资股份有限公司签订房屋租赁
合同，将静安 区延安西路129号17楼整层房屋1,095.44平方米及该层享有的大楼停车位
出租给上海金丰投资股份有限公司，本年实际收到租金收入1,750,000.00元。
4、向关联方收取利息收入
关联方单位 本年金额 上年金额
上海安恒房产开发有限公司 - 1,355,927.00
注：上海安恒房产开发有限公司已于2003年12月转让。
5、向关联方支付的利息支出
关联方单位 本年金额 上年金额
上海房地（集团）公司 16,989,621.10 -
6、向关联方（上海中企物业管理有限公司）支付物业管理费及代理费
付款单位 本年金额 上年金额
中华企业股份有限公司 1,342,702.90 982,773.08
上海港泰房地产开发有限公司 2,336,550.76 2,238,112.69
7、关联方应收应付款项余额：
金 额
项 目
本年末 上年末
短期投资：
重庆鑫岛置业有限公司（注） --- 8,400,000.00
应收帐款：
上海新长宁（集团）有限公司 --- 42,285,630.00
预付账款：
上海东方滩涂造地开发有限公司 234,612,500.00 234,612,500.00
上海市滩涂造地有限公司 45,640,000.00 45,640,000.00
上海中企建筑装饰工程有限公司 480,000.00 ---
其他应收款：
上海中企建筑装饰工程有限公司 1,748,122.73 1,602,068.13
上海中企物业管理有限公司 250,000.00 ---
上海达金置业有限公司 10,830,000.00 ---
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 79,000,000.00 79,000,000.00
上海旭宝房产开发有限公司 --- 8,938,684.12
上海科怡房地产发展有限公司 53,637,375.00 53,637,375.00
上海金伦置业公司 --- 4,058,815.85
上海金虹俱乐部有限公司 2,700,000.00 750,000.00
苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 3,190,000.00
海南古北中信房地产有限公司 --- 5,570,402.89
香港古北公司 19,897,284.68 16,176,343.13
应付帐款：
上海中企物业管理有限公司 --- 451,341.65
其他应付款：
上海中企物业管理有限公司 7,265,664.00 409,204.75
上海房地（集团）公司 297,945,752.40 267,677,431.26
上海中瑞置地有限公司 4,837,500.00 4,837,500.00
上海昊泰房地产投资管理有限公司 68,844,945.00 68,844,945.00
上海市久实房地产有限公司（注） --- 7,000,000.00
上海市公房资产经营公司 8,724.15 5,208,724.15
上海房屋销售有限公司 3,000,000.00 ---
注：上海市久实房地产有限公司已与2004年歇业。
注：重庆鑫岛置业有限公司已与于2004年内转让。
8、关联方为公司提供担保情况：
担保单位(关联方) 被担保单位 担保金额(万元)
上海房地（集团）公司 上海房地产经营（集团）有限公司 15,026.40
上海房地（集团）公司 中华企业股份有限公司 14,000.00
上海地产（集团）有限公司 中华企业股份有限公司 64,500.00
9、为关联方提供担保情况：
详见附注八。
8、或有事项：
（一）未决诉讼或仲裁形成的或有负债：
截止2004年12月31日公司无重大未决诉讼或仲裁。
(二）截止2004年12月31日公司为关联方及其他单位提供债务担保形成的或有负债
：
被担保单位 担保金额(万元) 债务到期日
中华企业股份有限公司(注) 5,000 2005.11.25
中华企业股份有限公司（注） 5,000 2005.11.25
中华企业股份有限公司（注） 3,000 2005.11.24
子公司为公司担保小计 13,000
上海房地产经营(集团)有限公司 8,000 2005.3.20
上海房地产经营(集团)有限公司 5,000 2005.1.26
为子公司担保小计 13,000
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,500 2005.2.25
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,500 2005.6.25
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,500 2005.3.31
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,500 2005.6.25
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,500 2005.3.31
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 2,000 2005.3.31
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 3,000 2005.1.12
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 10,000 2005.3.24
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 5,000 2005.5.11
为关联方担保小计 32,500
担保合计 58,500
注：系公司的子公司上海古北（集团）有限公司为公司提供了13,000万元的借款担
保。
（三）截止2004年12月31日公司无其他重大或有事项。
9、承诺事项：
（一）对外经济担保事项详见附注八。
（二）其他重大财务承诺事项：
抵押资产情况：
借款金额 抵押物
抵押期限
（万元） 类别
9,000 2004年5月17日 2007年5月17日 存货
20,000 2004年11月26日 2005年10月26日 存货
抵押物账面价
抵押物
值（万元）
古北新区I、II区3－
2A、虹桥街道143街坊 24,319.19
1/2丘（古北京宸旺邸）
虹桥街道271街坊1丘
26,654.07
地块（古北国际花园）
10、资产负债表日后事项：
根据公司第四届董事会第十二次会议决议，以2004年末总股本697,455,097股计算
，拟按每10股派发现金红利1.25元(含税)，计分配股利87,181,887.13元，本次分配后
母公司的未分配利润尚余325,610,975.66元结转下年度。该议案需报请公司2004年度股
东大会年会审议批准实施。
11、其他事项说明：
（一）2004年根据国务院国有资产监督管理委员会《关于上海金丰投资股份有限公
司和中华企业股份有限公司国家股划转有关问题的批复》（国资产权（2004）894号文
）和中国证券监督管理委员会《关于同意豁免上海地产（集团）有限公司要约收购中华
企业股份有限公司股票义务的批复》（证监公司字（2004）56号文），公司的原第一大
股东上海房地（集团）公司将其持有的公司347,821,429股国家股（占公司总股本的49
.87%）无偿划转给上海地产（集团）有限公司。公司已收到中国证券登记结算有限责任
公司上海分公司签发的《过户登记确认书》，确认了公司347,821,429股国有股已于20
04年12月31日过户至上海地产（集团）有限公司证券账户内。此次股权变更后，公司的
第一大股东为上海地产（集团）有限公司，持有公司347,821,429股股票，占总股本的
49.87%。
（二）公司的控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司于2003年与自然人刘芳
、刘振夫签订关于受让上海尚晋实业有限公司60%股权并开发徐泾项目的相关协议，并
于2003年9月、2004年4月分别支付500万元、3,500万元“诚意金”。后因各种原因该项
目未能实施，经协商各方同意解除合作协议，并于2004年9月签订《关于解除<合作协议
>的协议书》，确认刘芳、刘振夫根据有关协议书收取的“诚意金”返还本公司，同时
支付本公司补偿款450万元。公司已于2004年内收到上述返还的“诚意金”及补偿款45
0万元，补偿款计入营业外收入。
12、本年度非经常性损益列示如下：（收益＋、损失－）
（一）处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长
2,248,539.83
期资产产生的损益
（二）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 1,707,136.56
（三）各种形式的政府补贴 62,711,446.00
（四）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 309,411.08
（五）短期投资损益，但经国家有关部门批准设立的有经营的金额机
109,146.20
构获得的短期投资损益除外
（六）扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的
2,233,733.26
其他各项营业外收入、支出
（七）以前年度已经计提各项减值准备的转回 16,075,182.09
合 计 85,394,595.02
上述（一）――（七）项中列示的金额中已将所得税影响额扣除。对子公司的非经
常性损益项目按母公司拥有份额计算。
第十二节 备查文件目录
包括下列文件：
（一）载有董事长亲笔签名的2004年度报告文本；
（二）载有法定代表人、财务总监签名并盖章的会计报表；
（三）载有会计师事务所盖章、注册会计师亲笔签字并盖章的审计报告正本；
（四）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告
原稿；
（五）公司章程。
文件存放地：上海市华山路2号中华企业大厦
中华企业股份有限公司
2005年3月25日
资产负债表
2004年12月31日
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人民
币
合并
项目
期初数 期末数
流动资产：
货币资金 1,189,265,215.92 1,525,385,753.36
短期投资 9,939,367.50 1,011,720.00
应收票据 5,100,000.00
应收股利
应收利息
应收账款 78,695,591.18 6,429,428.56
其他应收款 176,499,821.27 204,536,044.49
预付账款 481,202,737.41 352,423,880.76
应收补贴款
存货 3,045,916,728.07 4,227,157,160.49
待摊费用 4,586.02 5,083.30
一年内到期的长期债权投资 109,187.50
其他流动资产
流动资产合计 4,981,524,047.37 6,322,158,258.46
长期投资：
长期股权投资 458,310,813.78 453,700,584.68
长期债权投资 106,937.50
长期投资合计 458,417,751.28 453,700,584.68
其中：合并价差 237,992,258.05 206,717,665.57
其中：股权投资差额
固定资产：
固定资产原价 230,658,003.64 266,813,773.42
减：累计折旧 45,232,174.84 53,767,920.53
固定资产净值 185,425,828.80 213,045,852.89
减：固定资产减值准备 3,622,669.77 3,611,949.20
固定资产净额 181,803,159.03 209,433,903.69
工程物资
在建工程 8,015,193.59
固定资产清理
固定资产合计 189,818,352.62 209,433,903.69
无形资产及其他资产：
无形资产 19,430,192.73 19,269,959.71
长期待摊费用 8,686,818.04 5,665,755.52
其他长期资产 239,665,772.81 243,404,740.39
无形资产及其他资产合计 267,782,783.58 268,340,455.62
递延税项：
递延税款借项
资产总计 5,897,542,934.85 7,253,633,202.45
流动负债：
短期借款 1,841,000,000.00 2,335,000,000.00
应付票据
应付账款 386,953,785.52 231,854,026.56
预收账款 691,914,526.36 1,194,462,964.41
应付工资 11,989,003.12 15,988,757.96
应付福利费 16,929,737.93 19,154,945.12
应付股利 732,751.14 3,356,137.02
应交税金 208,151,902.41 211,674,293.89
其他应交款 3,676,829.11 3,375,903.93
其他应付款 776,048,045.14 884,475,149.71
预提费用 3,102,428.89 2,551,718.55
预计负债
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计 3,940,499,009.62 4,901,893,897.15
长期负债：
长期借款 150,264,000.00 360,264,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 150,264,000.00 360,264,000.00
递延税项：
递延税款贷项 30,000.00
负债合计 4,090,793,009.62 5,262,157,897.15
少数股东权益 264,857,106.68 307,269,903.37
所有者权益(或股东权益)：
实收资本（或股本） 697,455,097.00 697,455,097.00
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 697,455,097.00 697,455,097.00
资本公积 389,186,983.48 389,287,604.58
盈余公积 399,902,370.89 525,473,733.51
其中：法定公益金 149,406,930.77 203,899,844.12
未分配利润 81,187,353.14 101,795,286.07
拟分配现金股利 69,745,509.70
外币报表折算差额
减：未确认投资损失 25,838,985.96 29,806,319.23
所有者权益(或股东权益)合
1,541,892,818.55 1,684,205,401.93
计
负债和所有者权益(或股东
5,897,542,934.85 7,253,633,202.45
权益)总计
母公司
项目
期初数 期末数
流动资产：
货币资金 166,804,101.64 323,822,664.05
短期投资 913,657,127.50 1,214,550,365.13
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款 248,288.50 197,882.07
其他应收款 14,418,298.81 11,975,487.58
预付账款 194,672,161.87 49,925,880.34
应收补贴款
存货 267,952,574.95 199,526,086.19
待摊费用
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 1,557,752,553.27 1,799,998,365.36
长期投资：
长期股权投资 1,891,150,114.08 2,097,109,063.42
长期债权投资
长期投资合计 1,891,150,114.08 2,097,109,063.42
其中：合并价差
其中：股权投资差额
固定资产：
固定资产原价 59,673,650.42 70,079,248.41
减：累计折旧 7,171,287.40 8,024,570.26
固定资产净值 52,502,363.02 62,054,678.15
减：固定资产减值准备
固定资产净额 52,502,363.02 62,054,678.15
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 52,502,363.02 62,054,678.15
无形资产及其他资产：
无形资产
长期待摊费用 1,463,117.19 1,339,593.15
其他长期资产 218,066,625.79 222,132,575.73
无形资产及其他资产合计 219,529,742.98 223,472,168.88
递延税项：
递延税款借项
资产总计 3,720,934,773.35 4,182,634,275.81
流动负债：
短期借款 1,814,000,000.00 1,755,000,000.00
应付票据
应付账款 59,100,466.72 718,916.17
预收账款 1,731,384.44 1,593,688.44
应付工资 9,185,164.27 12,753,054.14
应付福利费 1,750,484.44 1,808,299.40
应付股利 732,751.14 805,540.34
应交税金 409,318.17 2,517,791.53
其他应交款 215,995.12 228,551.13
其他应付款 202,616,422.33 465,949,571.97
预提费用 1,045,992.89 674,752.83
预计负债
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计 2,090,787,979.52 2,242,050,165.95
长期负债：
长期借款 120,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 120,000,000.00
递延税项：
递延税款贷项 30,000.00
负债合计 2,090,817,979.52 2,362,050,165.95
少数股东权益
所有者权益(或股东权益)：
实收资本（或股本） 697,455,097.00 697,455,097.00
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 697,455,097.00 697,455,097.00
资本公积 389,186,983.48 401,554,029.58
盈余公积 259,212,964.57 308,782,120.49
其中：法定公益金 97,733,602.35 122,518,180.31
未分配利润 284,261,748.78 412,792,862.79
拟分配现金股利 69,745,509.70
外币报表折算差额
减：未确认投资损失
所有者权益(或股东权益)合
1,630,116,793.83 1,820,584,109.86
计
负债和所有者权益(或股东
3,720,934,773.35 4,182,634,275.81
权益)总计
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财务
总监:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
利润及利润分配表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种
:人民币
合并
项目
本期数 上期数
一、主营业务收入 2,110,174,429.46 1,885,998,935.01
减：主营业务成本 1,249,073,510.66 1,214,458,165.41
主营业务税金及附加 118,559,464.73 95,202,123.69
二、主营业务利润 742,541,454.07 576,338,645.91
加：其他业务利润 4,988,671.43 6,801,866.00
减:营业费用 118,041,051.60 116,672,762.81
管理费用 177,041,411.58 147,582,491.33
财务费用 57,962,961.52 69,825,035.08
三、营业利润 394,484,700.80 249,060,222.69
加：投资收益 -39,311,827.26 24,013,378.24
补贴收入 68,799,964.73 36,611,139.00
营业外收入 5,780,173.95 24,204,445.91
减：营业外支出 1,542,512.18 8,098,706.17
四、利润总额 428,210,500.04 325,790,479.67
减：所得税 156,245,774.68 113,307,036.27
减：少数股东损益 59,594,674.64 28,615,964.63
加：未确认投资损失 3,810,050.42 -8,554,539.41
五、净利润 216,180,101.14 175,312,939.36
加：年初未分配利润 81,187,353.14 151,366,647.75
其他转入 62,850.84 5,251,208.08
六、可供分配的利润 297,430,305.12 331,930,795.19
减：提取法定盈余公积 71,117,694.55 63,704,202.52
提取法定公益金 54,516,518.91 47,548,220.13
提取职工奖励及福利基金 255,295.89
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 171,540,795.77 220,678,372.54
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利 69,745,509.70 139,491,019.40
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 101,795,286.07 81,187,353.14
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位
1,996,720.47 51,223,442.36
所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)利
润总额
4.会计估计变更增加(或减少)利
润总额
5.债务重组损失
6.其他
母公司
项目
本期数 上期数
一、主营业务收入 183,520,975.16 115,767,236.45
减：主营业务成本 92,030,038.26 60,812,071.10
主营业务税金及附加 8,120,480.63 6,367,198.02
二、主营业务利润 83,370,456.27 48,587,967.33
加：其他业务利润 -1,427,473.30 9,522.03
减:营业费用 35,039,934.50 29,149,738.89
管理费用 49,999,600.55 49,972,975.43
财务费用 49,489,267.90 41,722,476.43
三、营业利润 -52,585,819.98 -72,247,701.39
加：投资收益 301,263,894.80 311,496,784.19
补贴收入
营业外收入 111,633.50 22,534,832.07
减：营业外支出 943,928.69 1,071,662.14
四、利润总额 247,845,779.63 260,712,252.73
减：所得税
减：少数股东损益
加：未确认投资损失
五、净利润 247,845,779.63 260,712,252.73
加：年初未分配利润 284,261,748.78 215,182,965.99
其他转入
六、可供分配的利润 532,107,528.41 475,895,218.72
减：提取法定盈余公积 24,784,577.96 26,071,225.27
提取法定公益金 24,784,577.96 26,071,225.27
提取职工奖励及福利基金
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 482,538,372.49 423,752,768.18
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利 69,745,509.70 139,491,019.40
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 412,792,862.79 284,261,748.78
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位
2,291,436.87 43,164,860.03
所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)利
润总额
4.会计估计变更增加(或减少)利
润总额
5.债务重组损失
6.其他
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财
务总监:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
现金流量表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:
人民币
项目 合并数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,697,770,700.37
收到的税费返还 68,819,164.73
收到的其他与经营活动有关的现金 140,733,891.79
现金流入小计 2,907,323,756.89
购买商品、接受劳务支付的现金 2,330,428,421.13
支付给职工以及为职工支付的现金 97,721,952.05
支付的各项税费 289,920,092.53
支付的其他与经营活动有关的现金 286,938,860.08
现金流出小计 3,005,009,325.79
经营活动产生的现金流量净额 -97,685,568.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 44,877,886.30
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金 3,473,739.78
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金 306,644.00
收到的其他与投资活动有关的现金 5,297,899.69
现金流入小计 53,956,169.77
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 13,400,071.89
投资所支付的现金 86,974,836.77
支付的其他与投资活动有关的现金 4,995,398.65
现金流出小计 105,370,307.31
投资活动产生的现金流量净额 -51,414,137.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 9,879,200.00
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金 9,879,200.00
借款所收到的现金 2,906,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计 2,915,879,200.00
偿还债务所支付的现金 2,202,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 228,267,649.43
其中：支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金 391,300.00
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
现金流出小计 2,430,658,949.43
筹资活动产生的现金流量净额 485,220,250.57
四、汇率变动对现金的影响 -6.69
五、现金及现金等价物净增加额 336,120,537.44
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 216,180,101.14
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列) 59,594,674.64
减：未确认的投资损失 3,810,050.42
加：计提的资产减值准备 -3,130,238.34
固定资产折旧 12,382,266.08
无形资产摊销 355,913.02
长期待摊费用摊销 3,109,995.93
待摊费用减少（减：增加） -497.28
预提费用增加（减：减少） -569,794.46
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:收
-15,914.10
益)
固定资产报废损失 -170,481.36
财务费用 67,497,490.87
投资损失（减：收益） 39,311,827.26
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -1,131,217,001.38
经营性应收项目的减少(减：增加) 199,297,868.88
经营性应付项目的增加(减：减少) 443,498,270.62
其他
经营活动产生的现金流量净额 -97,685,568.90
2.不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 1,525,385,753.36
减：现金的期初余额 1,189,265,215.92
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 336,120,537.44
项目 母公司数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 31,783,538.96
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 379,054,928.41
现金流入小计 410,838,467.37
购买商品、接受劳务支付的现金 43,231,912.92
支付给职工以及为职工支付的现金 21,948,997.73
支付的各项税费 6,082,970.77
支付的其他与经营活动有关的现金 72,820,728.37
现金流出小计 144,084,609.79
经营活动产生的现金流量净额 266,753,857.58
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 2,752,530,643.73
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金 23,403,078.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计 2,775,933,722.38
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 944,866.00
投资所支付的现金 2,823,299,856.87
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计 2,824,244,722.87
投资活动产生的现金流量净额 -48,311,000.49
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
借款所收到的现金 1,610,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计 1,610,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,549,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 122,324,294.68
其中：支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金 100,000
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
现金流出小计 1,671,424,294.68
筹资活动产生的现金流量净额 -61,424,294.68
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 157,018,562.41
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 247,845,779.63
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列)
减：未确认的投资损失
加：计提的资产减值准备 387,591.99
固定资产折旧 2,709,065.33
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 123,524.04
待摊费用减少（减：增加）
预提费用增加（减：减少） -371,240.06
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:收
益)
固定资产报废损失 21,976.06
财务费用 50,909,589.01
投资损失（减：收益） -301,263,894.80
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） 55,310,722.58
经营性应收项目的减少(减：增加) -63,742,352.37
经营性应付项目的增加(减：减少) 274,823,096.17
其他
经营活动产生的现金流量净额 266,753,857.58
2.不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 323,822,664.05
减：现金的期初余额 166,804,101.64
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 157,018,562.41
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财务总监
:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
合并资产减值表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人
民币
本期
项目 期初余额
增加数
坏账准备合计 72,527,815.67 7,789,196.23
其中：应收账款 20,290,722.14
其他应收款 52,237,093.53 7,789,196.23
短期投资跌价准备
54,510.00 230,934.04
合计
其中：股票投资 54,510.00 230,934.04
债券投资
存货跌价准备合计 41,588,424.09 722,794.51
其中：库存商品 1,512,083.10 722,794.51
原材料
长期投资减值准备
27,590,809.17 1,050,000.00
合计
其中：长期股权投
27,590,809.17 1,050,000.00
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
3,622,669.77
合计
其中：房屋、建筑
3,611,949.20
物
机器设备 7,225.33
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 145,384,228.70 9,792,924.78
本期减少数
项目
转回数 转出数
坏账准备合计 16,001,464.92 15,771,580.67
其中：应收账款 16,001,464.92
其他应收款 15,771,580.67
短期投资跌价准备
54,510.00
合计
其中：股票投资 54,510.00
债券投资
存货跌价准备合计 81,943.58 140,094.82
其中：库存商品 96,665.81
原材料
长期投资减值准备
6,658,703.93
合计
其中：长期股权投
6,658,703.93
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
10,720.57
合计
其中：房屋、建筑
物
机器设备 7,225.33
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 16,083,408.50 22,635,609.99
本期减少数
项目 期末余额
转销数 合计
坏账准备合计 252,404.00 32,025,449.59 48,291,562.31
其中：应收账款 112,918.00 16,114,382.92 4,176,339.22
其他应收款 139,486.00 15,911,066.67 44,115,223.09
短期投资跌价准备
54,510.00 230,934.04
合计
其中：股票投资 54,510.00 230,934.04
债券投资
存货跌价准备合计 222,038.40 42,089,180.20
其中：库存商品 96,665.81 2,138,211.80
原材料
长期投资减值准备
6,658,703.93 21,982,105.24
合计
其中：长期股权投
6,658,703.93 21,982,105.24
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
10,720.57 3,611,949.20
合计
其中：房屋、建筑
3,611,949.20
物
机器设备 7,225.33
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 252,404.00 38,971,422.49 116,205,730.99
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财务总
监:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
中华企业股份有限公司2004年年度报告
母公司资产减值表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元
币种:人民币
本期
项目 期初余额
增加数
坏账准备合计 2,617,263.92
其中：应收账款 248,288.50
其他应收款 2,368,975.42
短期投资跌价准备
230,934.04
合计
其中：股票投资 230,934.04
债券投资
存货跌价准备合计 8,373,192.78 722,794.51
其中：库存商品 1,512,083.10 722,794.51
原材料
长期投资减值准备
350,000.00 350,000.00
合计
其中：长期股权投
350,000.00 350,000.00
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
合计
其中：房屋、建筑
物
机器设备
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 11,340,456.70 1,303,728.55
本期减少数
项目
转回数 转出数
坏账准备合计 178,975.43
其中：应收账款 50,406.42
其他应收款 128,569.01
短期投资跌价准备
合计
其中：股票投资
债券投资
存货跌价准备合计 16,132.27 140,094.82
其中：库存商品 96,665.81
原材料
长期投资减值准备
合计
其中：长期股权投
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
合计
其中：房屋、建筑
物
机器设备
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 195,107.70 140,094.82
本期减少数
项目 期末余额
转销数 合计
坏账准备合计 139,486.00 318,461.43 2,298,802.49
其中：应收账款 50,406.42 197,882.08
其他应收款 139,486.00 268,055.01 2,100,920.41
短期投资跌价准备
230,934.04
合计
其中：股票投资 230,934.04
债券投资
存货跌价准备合计 156,227.09 8,939,760.20
其中：库存商品 96,665.81 2,138,211.80
原材料
长期投资减值准备
700,000.00
合计
其中：长期股权投
700,000.00
资
长期债权投
资
固定资产减值准备
合计
其中：房屋、建筑
物
机器设备
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备
资产减值合计 139,486 474,688.52 12,169,496.73
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰
财务总监:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
股东权益增减变动表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人
民币
项目 本期数
一、实收资本（或股本）
期初余额 697,455,097.00
本期增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增资本（股本）
本期减少数
期末余额 697,455,097.00
二、资本公积
期初余额 389,186,983.48
本期增加数 176,123.70
其中：资本（或股本）溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备 100,621.10
关联交易差价
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积 75,502.60
本期减少数 75,502.60
其中：转增资本（或股本）
期末余额 389,287,604.58
三、法定和任意盈余公积
期初余额 250,495,440.12
本期增加数 71,117,694.55
其中：从净利润中提取数 71,117,694.55
法定盈余公积
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数
本期减少数 39,245.28
其中：弥补亏损
转增资本（或股本）
分派现金股利或利润
分派股票股利
期末余额 321,573,889.39
其中：法定盈余公积 270,595,768.22
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
期初余额 149,406,930.77
本期增加数 54,516,518.91
其中：从净利润中提取数 54,516,518.91
本期减少数 23,605.56
其中：其他集体福利支出
期末余额 203,899,844.12
五、未分配利润
期初未分配利润 81,187,353.14
本期净利润（净亏损以“-”号填列） 216,180,101.14
本期利润分配 195,572,168.21
期末未分配利润（未弥补亏损以“-”号填列） 101,795,286.07
项目 上期数
一、实收资本（或股本）
期初余额 697,455,097.00
本期增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增资本（股本）
本期减少数
期末余额 697,455,097.00
二、资本公积
期初余额 385,088,305.34
本期增加数 4,945,101.90
其中：资本（或股本）溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备 4,098,678.14
关联交易差价
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积 846,423.76
本期减少数 846,423.76
其中：转增资本（或股本）
期末余额 389,186,983.48
三、法定和任意盈余公积
期初余额 191,854,256.59
本期增加数 63,704,202.52
其中：从净利润中提取数 63,704,202.52
法定盈余公积
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数
本期减少数 5,063,018.99
其中：弥补亏损
转增资本（或股本）
分派现金股利或利润
分派股票股利
期末余额 250,495,440.12
其中：法定盈余公积 199,517,318.95
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
期初余额 102,046,899.73
本期增加数 47,548,220.13
其中：从净利润中提取数 47,548,220.13
本期减少数 188,189.09
其中：其他集体福利支出
期末余额 149,406,930.77
五、未分配利润
期初未分配利润 151,366,647.75
本期净利润（净亏损以“-”号填列） 175,312,939.36
本期利润分配 245,492,233.97
期末未分配利润（未弥补亏损以“-”号填列） 81,187,353.14
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财务总
监:金爱薇 会计机构负责人:袁芯
应交增值税明细表
2004年
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:
人民币
项目 金 额
一、应交增值税
1.年初未抵扣数（以“-”号填列） -38,229.34
2.销项税额 2,749,029.90
出口退税 0.00
进项税额转出 25,424.99
转出多交增值税 0.00
3.进项税额 2,578,428.35
已交税金 0.00
减免税款 0.00
出口抵减内销产品应纳税额 0.00
转出未交增值税 159,569.48
4.期末未抵扣数（以“-”号填列） -2,595.58
二、未交增值税
1.年初未交数（多交数以“-”号填列） -38,229.33
2.本期转入数（多交数以“-”号填列） -155,606.31
3.本期已交数 -163,526.76
4.期末未交数（多交数以“-”号填列） -30,308.88
公司法定代表人:徐林宝 主管会计工作负责人:朱胜杰 财务总监:金爱
薇 会计机构负责人:袁芯
附件一
资金占用情况汇总表（一）
资金占
资金占用期 资金占用期
资金占 用方与
公司简称 初余额截至 末余额截至
用方 上市公
时点 时点
司关系
中华企业 鼎达房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 中企实业 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 天华威杰 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 苏州中企 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 中静房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 港泰房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 重庆中企 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 中鸿置业 子公司 2003.12.31 2004.12.31
浙江锦华 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
中企豪仕 鼎达房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
鼎达房产 苏州中企 子公司 2003.12.31 2004.12.31
鼎达房产 天华威杰 子公司 2003.12.31 2004.12.31
东方资产 南嘉房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
东方资产 鼎达房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中迪房产 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
中迪房产 鼎达房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
南嘉房产 中静房产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
南嘉房产 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
南嘉房产 东方资产 子公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 房产之窗 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 古北隆升 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 古北商建 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北文化
古北集团 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
娱乐
古北健身
古北集团 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
俱乐部
古北集团 古北租赁 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
浦东古北
古北集团 原孙公司 2003.12.31 2004.12.31
(已清算)
古北集团 古北京宸 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 赵巷置业 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 苏州洞庭 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 古北基地 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 新古北 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
产权交易
古北集团 原孙公司 2003.12.31 2004.12.31
(已转让)
古北集团 顾村置业 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 重庆中华 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 苏州中企 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 古北顾村 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北劳服 房产经营 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北劳服 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
古北健身
古北文娱 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
俱乐部
古北商建 古北劳服 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
新古北 古北集团 子公司 2003.12.31 2004.12.31
古北物业 古北集团 子公司 2003.12.31 2004.12.31
房产经营 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
金慈厚房
房产经营 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
地产
房产经营 金樱房产 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
房产经营 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
白蚁所
房产经营 子公司 2003.12.31 2004.12.31
(已清算)
江森房屋
房产经营 子公司 2003.12.31 2004.12.31
设备
小计
相对应的会计
公司简称 资金占用期末时点金额
报表科目
中华企业 短期投资 41,700,000.00 -
中华企业 短期投资 181,200,000.00 -
中华企业 短期投资 289,076,145.13 -
中华企业 短期投资 284,650,000.00 -
中华企业 短期投资 109,000,000.00 -
中华企业 短期投资 69,000,000.00 -
中华企业 短期投资 233,000,000.00 -
中华企业 短期投资 5,912,500.00 -
浙江锦华 短期投资 4,500,000.00 -
中企豪仕 其他应收款 7,000,000.00 -
鼎达房产 短期投资 40,460,000.00 -
鼎达房产 短期投资 55,812,509.50 -
东方资产 应收账款 - 12,500,000.00
东方资产 短期投资 13,000,000.00 -
中迪房产 短期投资 20,000,000.00 -
中迪房产 短期投资 15,000,000.00 -
南嘉房产 短期投资 5,000,000.00 -
南嘉房产 短期投资 50,000,000.00 -
南嘉房产 短期投资 6,550,000.00 -
中华企业 其他应收款 180,151.00 -
古北集团 其他应收款 -220,261,000.00 -
古北集团 其他应收款 2,290,563.14 -
古北集团 其他应收款 49,764,579.83 -
古北集团 其他应收款 18,571,891.81 -
古北集团 其他应收款 1,488,846.30 -
古北集团 其他应收款 - -
古北集团 其他应收款 应收账款 90,333,650.00 51,750,000.00
古北集团 其他应收款 210,049,293.84 -
古北集团 其他应收款 30,354,555.22 -
古北集团 其他应收款 70,019.00 -
古北集团 其他应收款 62,605,673.69 -
-
古北集团 其他应收款 - -
古北集团 其他应收款 - -
古北集团 其他应收款 -
古北集团 短期投资 35,000,000.00 -
古北集团 短期投资 100,000,000.00 -
古北集团 短期投资 170,000,000.00 -
古北集团 短期投资 100,000,000.00 -
古北劳服 短期投资 60,000,000.00 -
古北劳服 短期投资 50,000,000.00 -
古北健身
其他应收款 40,125.11 -
俱乐部
古北商建 其他应收款 652,213.04 -
-
新古北 其他应收款 -
古北物业 其他应收款 4,272,645.35 -
房产经营 短期投资 130,000,000.00 -
房产经营 其他应收款 313,670,249.60 -
房产经营 其他应收款 58,961,786.27 -
房产经营 其他应收款 - -
白蚁所
其他应收款 - -
(已清算)
江森房屋
应收账款 - 744,276.80
设备
小计 2,698,906,397.83 64,994,276.80
公司简称 资金占用期初时点金额
中华企业 -
中华企业 170,700,000.00
中华企业 -
中华企业 -
中华企业 191,500,000.00
中华企业 379,000,000.00
中华企业 157,000,000.00
中华企业 5,912,500.00
浙江锦华
中企豪仕
鼎达房产 -
鼎达房产 -
东方资产 - 11,300,000.00
东方资产
中迪房产 100,000,000.00
中迪房产 -
南嘉房产 5,000,000.00
南嘉房产
南嘉房产
中华企业 89,796.00
古北集团 12,849,244.77
古北集团 6,860,563.14
古北集团 49,264,265.83
古北集团 15,620,457.81
古北集团 1,377,050.57
古北集团 4,792,546.79
古北集团 90,333,650.00 69,750,000.00
古北集团 152,421,293.84
古北集团 7,354,555.22
古北集团 70,019.00
古北集团 -41,526.31
古北集团 1,431,968.57
古北集团 356,316.61
古北集团 3,000,000.00
古北集团 25,000,000.00
古北集团 -
古北集团
古北集团
古北劳服 110,000,000.00
古北劳服
古北健身
俱乐部 80,709.06
古北商建 667,230.00
新古北 5,202,498.66
古北物业 2,719,908.97
房产经营 180,000,000.00
房产经营 292,561,145.33
房产经营 -9,323,496.83
房产经营 56,404,124.67
白蚁所
(已清算) 144,830.16
江森房屋
设备
小计 2,018,349,651.86 81,050,000.00
资金占用借方累计 资金占用贷方
公司简称
发生金额 累计发生金额
中华企业 41,700,000.00
中华企业 354,900,000.00
中华企业 289,076,145.13
中华企业 548,950,000.00
中华企业 675,500,000.00
中华企业 448,000,000.00
中华企业 460,000,000.00
中华企业
浙江锦华 4,500,000.00
中企豪仕 7,000,000.00
鼎达房产 40,460,000.00
鼎达房产 55,812,509.50
东方资产 13,800,000.00
东方资产 13,000,000.00
中迪房产 20,000,000.00
中迪房产 15,000,000.00
南嘉房产 5,000,000.00
南嘉房产 50,000,000.00
南嘉房产 6,550,000.00
中华企业 90,355.00
古北集团 177,519,284.77
古北集团
古北集团 500,314.00
古北集团 2,988,934.00
古北集团 985,876.13
古北集团
古北集团 10,000,000.00
古北集团 112,628,000.00
古北集团 23,000,000.00
古北集团
古北集团 88,406,731.58
古北集团
古北集团 373,000,100.00
古北集团 360,000,000.00
古北集团 10,000,000.00
古北集团 100,000,000.00
古北集团 250,000,000.00
古北集团 100,000,000.00
古北劳服 60,000,000.00
古北劳服 50,000,000.00
古北健身
2,838,376.57
俱乐部
古北商建
新古北
古北物业 9,975,680.00
房产经营 245,000,000.00
房产经营 21,109,104.27
房产经营 510,580,633.40
房产经营 108,430,252.01
白蚁所
82,222.87
(已清算)
江森房屋
设备 1,221,314.90
小计 5,652,584,519.23 15,021,314.90
资金占用贷方
公司简称
累计发生金额
中华企业
中华企业 344,400,000.00
中华企业
中华企业 264,300,000.00
中华企业 758,000,000.00
中华企业 758,000,000.00
中华企业 384,000,000.00
中华企业
浙江锦华
中企豪仕
鼎达房产
鼎达房产
东方资产 12,600,000.00
东方资产
中迪房产 100,000,000.00
中迪房产
南嘉房产 5,000,000.00
南嘉房产
南嘉房产
中华企业
古北集团 410,629,529.54
古北集团 4,570,000.00
古北集团
古北集团 37,500.00
古北集团 874,080.40
古北集团 4,792,546.79
古北集团 10,000,000.00 18,000,000.00
古北集团 55,000,000.00
古北集团
古北集团
古北集团 25,759,531.58
古北集团 1,431,968.57
古北集团 373,356,416.61
古北集团 363,000,000.00
古北集团
古北集团
古北集团 80,000,000.00
古北集团
古北劳服 110,000,000.00
古北劳服
古北健身
2,878,960.52
俱乐部
古北商建 15,016.96
新古北 5,202,498.66
古北物业 8,422,943.62
房产经营 295,000,000.00
房产经营
房产经营 442,295,350.30
房产经营 164,834,376.68
白蚁所
227,053.03
(已清算)
江森房屋
设备 477,038.10
小计 4,972,027,773.26 31,077,038.10
占用方 占用
公司简称
式 原因
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
中华企业 暂借款 经营
浙江锦华 暂借款 经营
中企豪仕 暂借款 经营
鼎达房产 暂借款 经营
鼎达房产 暂借款 经营
项目管
东方资产 经营
理款
东方资产 暂借款 经营
中迪房产 暂借款 经营
中迪房产 暂借款 经营
南嘉房产 暂借款 经营
南嘉房产 暂借款 经营
南嘉房产 暂借款 经营
中华企业 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 往来款 经营
古北集团 往来款 经营
暂借款/
古北集团 经营
土地款
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 往来款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 往来款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
古北劳服 暂借款 经营
古北劳服 暂借款 经营
古北健身
往来款 经营
俱乐部
古北商建 往来款 经营
新古北 往来款 经营
古北物业 往来款 经营
房产经营 经营
房产经营 暂借款 经营
房产经营 往来款 经营
房产经营 往来款 经营
白蚁所
往来款 经营
(已清算)
江森房屋
工程款 经营
设备
小计
附件一
资金占用情况汇总表（二）
资金占用
资金占用 资金占用
资金占 方与上市
公司简称 期初余额 期末余额
用方 公司的关
截至时点 截至时点
系
中企物业 中华企业 上市公司 2003.12.31 2004.12.31
中企物业 港泰房产 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 香港公司 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
古北集团 海南公司 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 中企装修 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
中华企业 中企物业 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
中企豪仕 中企装修 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
金虹俱乐
房产经营 孙公司 2003.12.31 2004.12.31
部
房产经营 达金置业 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
房产经营 浦东金鑫 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
旭宝房产
房产经营 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
(已清算)
房产经营 科怡房产 联营企业 2003.12.31 2004.12.31
苏州西山 子公司的
苏州洞庭 2003.12.31 2004.12.31
镇房地产 另一股东
小计
同受母公
中华企业 滩涂造地 2003.12.31 2004.12.31
司控制
同受母公
中企实业 东方滩涂 2003.12.31 2004.12.31
司控制
小计
合计
公司简称 相对应的会计报表科目 资金占用期末时点金额
中企物业 短期投资 7,265,664.00 -
中企物业 应收账款 - -
古北集团 其他应收款 19,897,284.68 -
古北集团 其他应收款 - -
中华企业 预付账款 - 480,000.00
中华企业 其他应收款 250,000.00 -
中企豪仕 其他应收款 1,748,122.73 -
房产经营 其他应收款 2,700,000.00 -
房产经营 其他应收款 10,830,000.00 -
房产经营 其他应收款 79,000,000.00 -
房产经营 其他应收款 - -
房产经营 其他应收款 53,637,375.00 -
苏州洞庭 其他应收款 3,190,000.00 -
小计 178,518,446.41 480,000.00
中华企业 预付账款 - 45,640,000.00
中企实业 预付账款 - 234,612,500.00
小计 - 280,252,500.00
合计 178,518,446.41 280,732,500.00
公司简称 资金占用期初时点金额
中企物业 451,341.65
中企物业 - 409,240.75
古北集团 16,176,343.13
古北集团 5,570,402.89
中华企业 -
中华企业
中企豪仕 1,602,068.13
房产经营 750,000.00
房产经营
房产经营 79,000,000.00
房产经营 8,938,684.12
房产经营 53,637,375.00
苏州洞庭 3,190,000.00
小计 169,316,214.92 409,240.75
中华企业 45,640,000.00
中企实业 - 234,612,500.00
小计 - 280,252,500.00
合计 169,316,214.92 280,661,740.75
公司简称 资金占用借方累计发生金额
中企物业 7,265,664.00
中企物业
古北集团 3,720,941.55
古北集团
中华企业 480,000.00
中华企业 250,000.00
中企豪仕 146,054.60
房产经营 1,950,000.00
房产经营 10,830,000.00
房产经营 -
房产经营 32,816.05
房产经营 -
苏州洞庭
小计 24,195,476.20 480,000.00
中华企业
中企实业
小计 - -
合计 24,195,476.20 480,000.00
公司简称 资金占用贷方累计发生金额
中企物业 451,341.65
中企物业 409,240.75
古北集团
古北集团 5,570,402.89
中华企业
中华企业
中企豪仕
房产经营 -
房产经营 -
房产经营 -
房产经营 8,971,500.17
房产经营 -
苏州洞庭
小计 14,993,244.71 409,240.75
中华企业
中企实业
小计 - -
合计 14,993,244.71 409,240.75
占用 占用
公司简称
方式 原因
中企物业 暂借款 经营
租赁代
中企物业 经营
理款
古北集团 暂借款 经营
古北集团 暂借款 经营
中华企业 工程款 经营
中华企业 暂借款 经营
中企豪仕 暂借款 经营
房产经营 暂借款 经营
房产经营 暂借款 经营
房产经营 暂借款 经营
房产经营 暂借款 经营
房产经营 暂借款 经营
苏州洞庭
小计
预付土
中华企业 经营
地款
预付土
中企实业 经营
地款
小计
合计
附件二
违规担保情况汇总表
填报单位：中华企业股份有限公司
公司简称 担保人 被担保对象名称
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业 中华企业 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
担保金额
公司简称 被担保对象与上市公司的关系
（万元）
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,500.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,500.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,500.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,500.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,500.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 2,000.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 3,000.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 10,000.00
中华企业 子公司房产经营持股50%的公司 5,000.00
公司简称 担保开始日 担保结束日
中华企业 2004年2月26日 2005年2月25日
中华企业 2004年7月10日 2005年6月25日
中华企业 2004年7月31日 2005年3月31日
中华企业 2004年8月18日 2005年6月25日
中华企业 2004年7月31日 2005年3月31日
中华企业 2004年7月31日 2005年3月31日
中华企业 2004年1月14日 2005年1月12日
中华企业 2004年3月24日 2005年3月24日
中华企业 2004年5月11日 2005年5月11日
目前是否仍
备
公司简称 存在担保责 担保方式
注
任
连带责任
中华企业 否 *
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
连带责任
中华企业 否 *
保证担保
连带责任
中华企业 否 *
保证担保
连带责任
中华企业 是
保证担保
备注：1、标有*的对外担保已于期后到期偿还。
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