第一节 重要提示及目录
重要提示：
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担
个别和连带责任。
2、公司独立董事郑绍濂先生因病无法出席第四届董事会第十七次会议，授权委托公
司独立董事徐国祥先生出席该次会议并代为行使表决权。
3、上海立信长江会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告
。
4、公司董事长朱胜杰先生、总经理孙勇先生、财务总监金爱薇女士及财务部副经理
唐喆先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
第一节 重要提示及目录
第二节 公司基本情况简介
第三节 会计数据和业务数据摘要
第四节 股本变动及股东情况
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
第六节 公司治理结构
第七节 股东大会情况简介
第八节 董事会报告
第九节 监事会报告
第十节 重要事项
第十一节 财务报告
第十二节 备查文件目录
第二节 公司基本情况简介
1、公司法定中文名称：中华企业股份有限公司
公司英文名称：CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司中文名称缩写：中华企业
公司英文名称缩写：CECL.
2、公司法定代表人：朱胜杰
3、公司董事会秘书：印学青
联系地址：上海市华山路2号中华企业大厦
电话：021－62170088
传真：021－62179197
E-mail：zhqydm@cecl.com.cn
4、公司注册地址：上海市浦东大道1700弄17号
公司办公地址：上海市华山路2号中华企业大厦 邮政编码：200040
公司国际互联网网址：www.cecl.com.cn
公司电子信箱：zhqy@cecl.com.cn
5、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：董事会办公室
6、公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：G中企
公司A股代码：600675
7、其他有关资料
公司首次注册登记日期：1993年10月5日
公司首次注册登记地点：上海市浦东大道1700弄17号
公司变更注册登记日期：2005年5月20日
公司变更注册登记地点：上海市浦东大道1700弄17号
公司法人营业执照注册号：3100001002555
公司税务登记号码：310047132340963
公司聘请的境内会计师事务所名称：上海立信长江会计师事务所有限公司
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：上海市南京东路61号
第三节 会计数据和业务数据摘要
（一）本报告期主要财务数据
单位:元 币种:人民币
项目 金额
利润总额 653,773,133.81
净利润 354,426,992.94
扣除非经常性损益后的净利润 281,600,339.44
主营业务利润 727,513,912.13
其他业务利润 12,611,252.32
营业利润 494,317,065.61
投资收益 113,374,372.69
补贴收入 35,002,663.03
营业外收支净额 11,079,032.48
经营活动产生的现金流量净额 528,847,377.40
（二）扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资
-321,399.42
产、其他长期资产产生的损益
各种形式的政府补贴 29,862,047.18
短期投资收益，不包括（经国家有关部门批准设立
2,528,076.28
的有经营资格的金融机构获得的短期投资收益）
扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减
4,155,675.91
值准备后的其他各项营业外收入、支出
以前年度已经计提各项减值准备的转回 36,602,253.55
合计 72,826,653.50
（三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
2005年 2004年
主营业务收入 2,339,030,365.30 2,110,174,429.46
利润总额 653,773,133.81 428,210,500.04
净利润 354,426,992.94 216,180,101.14
扣除非经常性损益的净利润 281,600,339.44 130,785,506.12
每股收益 0.508 0.310
最新每股收益 0.508
净资产收益率（%） 18.19 12.84
扣除非经常性损益的净利润为基础
14.45 7.77
计算的净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净利润为基础
15.62 8.10
计算的加权平均净资产收益率（%）
经营活动产生的现金流量净额 528,847,377.40 -97,685,568.90
每股经营活动产生的现金流量净额 0.758 -0.140
本年比上年
2003年
增减(%)
主营业务收入 10.85 1,885,998,935.01
利润总额 52.68 325,790,479.67
净利润 63.95 175,312,939.36
扣除非经常性损益的净利润 115.31 69,541,741.90
每股收益 63.87 0.251
最新每股收益
增加5.35个百
净资产收益率（%） 11.37
分点
扣除非经常性损益的净利润为基础 增加6.68个
4.51
计算的净资产收益率（%） 百分点
扣除非经常性损益后净利润为基础 增加7.52个
4.61
计算的加权平均净资产收益率（%） 百分点
经营活动产生的现金流量净额 见注 471,645,591.01
每股经营活动产生的现金流量净额 见注 0.676
注:经营活动产生的现金流量净额比去年同期增加:626,532,946.30元。
每股经营活动产生的现金流量净额比去年同期增加:0.898元。
2005年末 2004年末
总资产 7,250,714,643.28 7,253,633,202.45
股东权益（不含少数股东权益） 1,948,410,174.16 1,684,205,401.93
每股净资产 2.794 2.415
调整后的每股净资产 2.621 2.380
本年末比
上年末增 2003年末
减(%)
总资产 -0.04 5,897,542,934.85
股东权益（不含少数股东权益） 15.69 1,541,892,818.55
每股净资产 15.69 2.211
调整后的每股净资产 10.13 2.190
（四）按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计
算的净资产收益率及每股收益
单位:元 币种:人民币
净资产收益率（%）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 37.34% 40.34%
营业利润 25.37% 27.41%
净利润 18.19% 19.65%
扣除非经常性损益后的净利润 14.45% 15.62%
每股收益
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 1.043 1.043
营业利润 0.709 0.709
净利润 0.508 0.508
扣除非经常性损益后的净利润 0.404 0.404
（五）报告期内股东权益变动情况及变化原因
单位
:元 币种:人民币
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 697,455,097.00 389,287,604.58 525,473,733.51
本期增加 633,675.00 118,037,246.59
本期减少 862,590.78
期末数 697,455,097.00 389,921,279.58 642,648,389.32
项目 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 203,899,844.12 101,795,286.07 1,684,205,401.93
本期增加 355,289,583.72 470,316,294.53
本期减少 431,295.39 205,248,931.52 206,111,522.30
期末数 203,468,548.73 251,835,938.27 1,948,410,174.16
注：1)、资本公积变动原因：子公司增加资本公积。
2)、盈余公积变动原因：增加是本期计提数；减少是合并报表单位减少后转回数。
3)、法定公益金变动原因：减少是合并报表单位减少后转回数。
4)、未分配利润变动原因：增加主要是本年度实现的利润；减少是实施2004年度的
利润分配方案、计提2005年度盈余公积。
第四节 股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－）
公积
发行新 送
数量 比例 金转 其他
股 股
股
一、有限售条件股份
1、国家持股 347,821,429 49.87% - - - -95,568,037
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内法人持股 31,073,546 4.46% - - - -
董事、监事、
545,205 0.08% - - - ＋163,562
高管持有股份
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 379,440,180 54.40% - - - -95,404,475
二、无限售条件股份
1、人民币普通股（扣
董事、监事、高管持 318,014,917 45.60% - - - +95,404,475
有股份）
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件股份合计 318,014,917 45.60% - - - +95,404,475
三、股份总数 697,455,097 100% - - - -
本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例
小计 数量
(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股 -95,568,037 252,253,392 36.17%
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内法人持股 - 31,073,546 4.46%
董事、监事、
+163,562 708,767 0.10%
高管持有股份
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 -95,404,475 284,035,705 40.72%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股（扣
董事、监事、高管持 +95,404,475 413,419,392 59.28%
有股份）
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件股份合计 +95,404,475 413,419,392 59.28%
三、股份总数 - 697,455,097 100%
2、股票发行与上市情况
(1)前三年历次股票发行情况
到报告期末为止的前三年公司无股票发行情况。
(2)公司股份总数及结构的变动情况
2005年11月5日，公司第四届董事会第十六次会议审议通过关于召开公司股权分置改
革事项相关股东会议的议案；12月1日，公司股权分置改革方案获得上海市国有资产监督
管理委员会的批准；12月7日，相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案；12月1
9日，公司股权分置改革方案实施；至此公司股权分置改革全部完成。股权分置改革方案
为:以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，公司除公募法人股股东以外的非流通股
股东以其持有的部分非流通股股份作为对价向流通股股东每持有10股流通股派送3股股份
，方案实施后，公司国有控股股东上海地产（集团）有限公司持有的国有股份由347,82
1,429股变更为252,253,392股；公募法人股股东持股数保持不变；流通股股份数由318,
560,122股变更为414,128,159股；公司总股本没有发生变化。
(3)现存的内部职工股情况
公司目前不存在内部职工股。
（二）股东情况
1、股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 103,592
前十名股东持股情况
股东 持股比例
股东名称 持股总数
性质 (%)
上海地产（集团）有限公司 国有股东 36.17 252,253,392
中国建设银行－华宝兴业多策
其他 1.29 8,993,061
略增长证券投资基金
海通证券股份有限公司 其他 1.17 8,195,060
中国建设银行－宝康灵活配置
其他 0.92 6,434,067
证券投资基金
中国建设银行－宝康消费品证
其他 0.70 4,854,016
券投资基金
上海海证实业发展有限公司 其他 0.58 4,062,500
兴业银行股份有限公司－兴业
其他 0.50 3,482,186
趋势投资混合型证券投资基金
中国银行－华宝兴业动力组合
其他 0.48 3,356,754
股票型证券投资基金
景福证券投资基金 其他 0.43 2,999,937
中国建设银行－上投摩根阿尔
其他 0.36 2,530,357
法股票型证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
质押或
持有有限售条件股份 冻结的
股东名称 年度内增减
数量 股份数
量
上海地产（集团）有限公司 -95,568,037 252,253,392 无
中国建设银行－华宝兴业多策
+8,993,061 0 未知
略增长证券投资基金
海通证券股份有限公司 0 8,195,060 未知
中国建设银行－宝康灵活配置
+6,434,067 0 未知
证券投资基金
中国建设银行－宝康消费品证
+4,854,016 0 未知
券投资基金
上海海证实业发展有限公司 +136,100 0 未知
兴业银行股份有限公司－兴业
+3,482,186 0 未知
趋势投资混合型证券投资基金
中国银行－华宝兴业动力组合
+3,356,754 0 未知
股票型证券投资基金
景福证券投资基金 +2,999,937 0 未知
中国建设银行－上投摩根阿尔
+2,530,357 0 未知
法股票型证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量
中国建设银行－华宝兴业多策略增长证券投
8,993,061
资基金
中国建设银行－宝康灵活配置证券投资基金 6,434,067
中国建设银行－宝康消费品证券投资基金 4,854,016
上海海证实业发展有限公司 4,062,500
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合
3,482,186
型证券投资基金
中国银行－华宝兴业动力组合股票型证券投
3,356,754
资基金
景福证券投资基金 2,999,937
中国建设银行－上投摩根阿尔法股票型证券
2,530,357
投资基金
中信实业银行－招商优质成长股票型证券投
2,369,941
资基金
中国工商银行－德盛稳健证券投资基金 2,367,198
上述股
注1：排名第一位的上海地产（集团）有限公司系我公司国家股股东，与其
东关联 余九名股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披
露管理办法》规定的一致行动人。
关系或
一致行 注2：战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况：报告期内
动关系
不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。
的说明
注3：中国建设银行－华宝兴业多策略增长证券投资基金、中国建设银行－
宝康灵活配置证券投资基金、中国建设银行－宝康消费品证券投资基金和
中国银行－华宝兴业动力组合股票型证券投资基金同属华宝兴业基金管理
有限公司管理。
注4：公司未知上述其他前十名流通股股东和其他前十名股东之间是否存在
关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致
行动人的情况。
股东名称 股份种类
中国建设银行－华宝兴业多策略增长证券投
人民币普通股
资基金
中国建设银行－宝康灵活配置证券投资基金 人民币普通股
中国建设银行－宝康消费品证券投资基金 人民币普通股
上海海证实业发展有限公司 人民币普通股
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合
人民币普通股
型证券投资基金
中国银行－华宝兴业动力组合股票型证券投
人民币普通股
资基金
景福证券投资基金 人民币普通股
中国建设银行－上投摩根阿尔法股票型证券
人民币普通股
投资基金
中信实业银行－招商优质成长股票型证券投
人民币普通股
资基金
中国工商银行－德盛稳健证券投资基金 人民币普通股
上述股
东关联
关系或
一致行
动关系
的说明
2、前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
有限售条件股份可上市
持有的有限 交易情况
有限售条件
售条件股份 可上市 新增可上市
股东名称
数量 交易时 交易股份数
间 量
2008-
34,872,755
12-19
上海地产
2009-
（集团）有 252,253,392 34,872,755
12-19
限公司
2010-
182,507,882
12-19
海通证券股 2006-
8,195,060 8,195,060
份有限公司 12-19
上海古北集 2006-
2,450,250 2,450,250
团工会 12-19
上海爱建股 2006-
2,352,240 2,352,240
份有限公司 12-19
中华企业股
2006-
份有限公司 1,470,150 1,470,150
12-19
工会
上海房地
2006-
（集团）公 1,323,136 1,323,136
12-19
司
上海市房产
2006-
经营公司职 1,244,728 1,244,728
12-19
工技术协会
2006-
建设工程 882,090 882,090
12-19
宁波华泰股 2006-
754,307 754,307
份有限公司 12-19
中华企业股
2006-
份有限公司 735,076 735,076
12-19
本部工会
有限售条件
限售条件
股东名称
持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起，在三
上海地产 十六个月内不上市交易或转让。在前项承诺期满后，通过证
（集团）有 券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总数的比例在
限公司 十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之
十。
海通证券股 全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
份有限公司 日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
上海古北集 全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
团工会 日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
上海爱建股 全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
份有限公司 日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
中华企业股
全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
份有限公司
日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
工会
上海房地
全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
（集团）公
日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
司
上海市房产
全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
经营公司职
日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
工技术协会
全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
建设工程
日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
宁波华泰股 全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
份有限公司 日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
中华企业股
全体公募法人股股东所持原非流通股股份自改革方案实施之
份有限公司
日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
本部工会
3、控股股东及实际控制人简介
（1）控股股东情况
公司名称：上海地产（集团）有限公司
法人代表：皋玉凤
注册资本：42亿元人民币
成立日期：2002年11月15日
主要经营业务或管理活动：土地储备、开发，滩涂资源管理、开发、利用，旧区改
造的
投资（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）
（2）实际控制人情况
实际控制人名称：上海市国有资产监督管理委员会
上海国有资产经营有限公司
上海大盛资产有限公司
上海地产（集团）有限公司的股东分别为上海市国有资产监督管理委员会（授权经
营国有资产占88.10%）、上海国有资产经营有限公司（占9.52%）和上海大盛资产有限公
司（占2.38%）。
（3）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4、其他持股在百分之十以上的法人股东
报告期内无其他持股在百分之十以上的法人股东。
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
（一）董事、监事、高级管理人员情况
1、董事、监事、高级管理人员基本情况
单位:股
姓名 职务 性 年 任期起始日期 任期终止日期
别 龄
朱胜杰 董事长 男 51 2003-06-30 2006-06-30
孙勇 董事、总经理 男 44 2003-06-30 2006-06-30
傅平 董事 男 45 2005-04-26 2006-06-30
田汉雄 董事 男 55 2005-04-26 2006-06-30
张慧娟 董事 女 40 2005-04-26 2006-06-30
戴智伟 董事 男 44 2003-06-30 2006-06-30
卓福民 独立董事 男 54 2003-06-30 2006-06-30
郑绍濂 独立董事 男 74 2003-06-30 2006-06-30
徐国祥 独立董事 男 45 2003-06-30 2006-06-30
张景载 监事长 男 50 2005-04-26 2006-06-30
金鉴中 监事 男 48 2005-04-26 2006-06-30
张涤蓂 监事 女 34 2005-10-19 2006-06-30
滕国纬 副总经理 男 39 2003-06-30 2006-06-30
李敏 副总经理 男 49 2003-06-30 2006-06-30
李军 副总经理 男 34 2005-07-22 2006-06-30
副总经理兼董
印学青 女 37 2005-07-22 2006-06-30
事会秘书
金爱薇 财务总监 女 56 2003-06-30 2006-06-30
合计 - - - - -
报告期内从公
股份增减 变动
姓名 年初持股数 年末持股数 司领取的报酬
数 原因
总额(万元)
朱胜杰 91,026 118,334 27,308 股改 54.7
孙勇 115,440 150,072 34,632 股改 55.4
傅平 0 0 0 股改 0
田汉雄 34,160 44,408 10,248 股改 56.8
张慧娟 23,000 29,900 6,900 股改 46.7
戴智伟 15,000 19,500 4,500 股改 52.9
卓福民 0 0 0 股改 6
郑绍濂 0 0 0 股改 6
徐国祥 0 0 0 股改 6
张景载 19,396 25,215 5,819 股改 52
金鉴中 0 0 0 股改 0
张涤蓂 3,340 4,342 1,002 股改 12.5
滕国纬 79,417 103,242 23,825 股改 47
李敏 80,717 104,932 24,215 股改 47
李军 12,000 15,600 3,600 股改 44.6
印学青 47,925 62,303 14,378 股改 39.7
金爱薇 23,784 30,919 7,135 股改 44.6
合计 545,205 708,767 163,562 - 571.9
董事、监事、高级管理人员主要工作经历：
（1）朱胜杰，历任上海市房产管理局组织处副处长，中华企业股份有限公司副总经
理，上海华业房地产发展有限公司总经理，上海房地（集团）公司副总经理，1999年2月
—2001年6月公司任第三届董事会董事长，2001年7月—2005年4月任公司第三届、第四届
董事会副董事长兼总经理。2005年4月至今任公司第四届董事会董事长。
（2）孙勇，历任上海土地发展公司副总经理，上海房地（集团）公司投资发展部经
理，上海建筑装饰（集团）公司副董事长、总经理，1999年2月—2001年6月任公司第三
届董事会副董事长、总经理，2001年7月—2005年4月任公司第三届、第四届董事会董事
兼公司控股子公司上海古北（集团）有限公司董事长。2005年4月至今任公司第四届董事
会董事、总经理兼公司控股子公司上海古北（集团）有限公司董事长。
（3）傅平，历任上海联合远洋发展有限公司副总经理，上海国际航运大厦有限公司
副总经理，中远两湾置业发展有限公司常务副总经理、总经理，中远置业集团有限公司
副总裁兼中远两湾置业发展有限公司总经理兼上海中远房地产发展有限公司总经理，中
远发展股份有限公司董事、总经理，上海住宅科技投资股份有限公司董事、常务副总经
理。现任上海地产（集团）有限公司总裁助理，公司第四届董事会董事。
（4）田汉雄，历任上海市静安区规划土地局局长，上海市房地局政策法规处、物业
管理处处长，上海房地产经营（集团）有限公司总经理，中华企业股份有限公司第三届
董事会董事，公司第四届监事会监事。现任公司第四届董事会董事兼公司控股子公司上
海房地产经营（集团）有限公司董事长。
（5）张慧娟，历任上海华业房地产发展有限公司办公室主任，中华企业股份有限公
司劳动人事部经理、党委书记助理，中华企业股份有限公司副总经理，公司控股子公司
上海古北（集团）有限公司常务副总经理。现任中华企业股份有限公司第四届董事会董
事兼任控股子公司上海古北（集团）有限公司总经理。
（6）戴智伟，历任上海市房产经营公司材料部副经理，上海金城房地产投资咨询有
限公司副总经理，上海房产经营公司副经理，上海房地产经营（集团）有限公司副总经
理、常务副总经理。现任公司第四届董事会董事兼任公司控股子公司上海房地产经营（
集团）有限公司总经理。
（7）卓福民，历任上海市政府经济体制改革办公室主任助理；上海实业控股有限公
司行政总裁和上海实业医药科技集团有限公司董事长，祥峰中国投资公司董事长兼行政
总裁。现任SIG资本投资集团总裁，公司第四届董事会独立董事。
（8）郑绍濂，历任第三、第四届国务院学位委员会管理科学与工程学科评议组召集
人、国家软科学指导委员会委员、全国工商管理硕士（MBA）教育指导委员会副主任委员
、上海市管理科学学会名誉理事长、上海市“十五”规划工作咨询专家、中国系统工程
学会常务理事。现任复旦大学首席教授、博士生导师，复旦大学管理学院名誉院长，公
司第四届董事会独立董事。
（9）徐国祥，历任上海财经大学统计学系系主任。现任上海财经大学应用统计研究
中心主任、教授、博士生导师，上海财经大学财务与会计研究院研究员，校学术委员会
委员，财政部跨世纪学科带头人，上海市曙光学者，国家教育部新世纪优秀人才，上海
市统计学会副会长，中国统计学会常务理事，中国教育统计学会常务理事，国家统计局
统计教材编审委员会常务委员。上海市高级统计职称评审委员会副主任，中证指数有限
公司指数专家委员会委员，公司第四届董事会独立董事。
（10）张景载，历任上海市房产经营公司党委副书记，上海房地产经营（集团）有
限公司副董事长、总经理兼上海金丰投资股份有限公司副董事长，2003年6月—2005年5
月任公司第四届董事会副董事长兼上海房地（集团）公司副总经理。现任中华企业股份
有限公司第四届监事会监事长、公司党委书记。
（11）金鉴中，历任黄浦区房管局计财科副科长、科长，新黄浦集团计财部经理兼
总裁特别助理，新黄浦集团计财部经理、总会计师，新黄浦集团副总裁、总会计师。现
任上海地产（集团）有限公司业务总监，中华企业股份有限公司第四届监事会监事。
（12）张涤蓂，历任上海市地质矿产局综合经济管理处基建会计，监察审计处审计
，副主任科员。现任中华企业股份有限公司第四届监事会职工监事，公司审计室主任助
理，上海地产（集团）有限公司工会经审委员会委员。
（13）滕国纬，历任上海中顺房地产发展有限公司副总经理，中华企业股份有限公
司总经理助理。现任公司副总经理。
（14）李敏，历任上海特种用房经理部副经理，中华企业公司经销部经理，上海企
华置业发展有限公司总经理、董事长，中华企业股份有限公司总经理助理。现任公司副
总经理。
（15）李军，历任上海房地（集团）公司团委书记，中华企业股份有限公司人力资
源部经理，党委副书记，公司第三届董事会董事，公司第四届监事会监事,公司党委副书
记。现任公司副总经理。
（16）印学青，历任上海中顺房地产发展有限公司董事、中华企业股份有限公司总
经理办公室副主任、主任，中华企业股份有限公司董事会秘书。现任公司副总经理兼董
事会秘书。
(17)金爱薇，历任豫园工业公司财务股长，南市区工业公司审计室主任、财务科副
科长，豫园股份有限公司财务部副经理，中华企业股份有限公司财务部经理、副总会计
师。现任公司财务总监。
2、在股东单位及除股东单位外其他单位任职或兼职情况
（1）在股东单位任职情况
姓名 单位名称 职务
傅平 上海地产（集团）有限公司 总裁助理
金鉴中 上海地产（集团）有限公司 业务总监
姓名 任职期间
傅平 2002年11月－至今
金鉴中 2002年11月－至今
（2）在其他单位任职或兼职情况
姓名 其他单位名称
孙勇 上海古北（集团）有限公司
田汉雄 上海房地产经营（集团）有限公司
张慧娟 上海古北（集团）有限公司
戴智伟 上海房地产经营（集团）有限公司
滕国纬 上海明磬置业有限公司
卓福民 SIG资本投资集团
郑绍濂 复旦大学
徐国祥 上海财经大学
姓名 担任的职务 是否领取报酬津贴
孙勇 董事长 否
田汉雄 董事长 是
张慧娟 总经理 是
戴智伟 总经理 是
滕国纬 董事、总经理 否
卓福民 总裁 是
首席教授、博士生导师，复旦大学管
郑绍濂 是
理学院名誉院长
教授、博士生导师、中证指数有限公
徐国祥 是
司指数专家委员会委员
（二）董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序及报酬确定依据：2001年8月23日，
公司召开第三届董事会第十二次会议，会议审议通过了关于公司经营者年薪制的实施方
案：即按照经营者年薪收入与公司职工分配分离的原则，实行先预支一定比例薪酬，经
年终审计考核后，按审计考核结果，分步兑现年薪。上述事项已经公司2001年股东大会
年会审议通过。
独立董事卓福民、郑绍濂和徐国祥除了在本公司领取年度津贴外，不在本公司、股
东单位或其他关联单位领取其他津贴或年度报酬。
2005年度，公司全体董事、监事和高级管理人员的报酬合计为：571.9万元。
2、不在公司领取报酬津贴的董事、监事情况
不在公司领取报酬津贴的董
是否在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
事、监事的姓名
傅平 在股东单位领取报酬
卓福民 不在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
郑绍濂 不在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
徐国祥 不在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
金鉴中 在股东单位领取报酬
（三）公司董事、监事以及高级管理人员变动情况
2005年3月23日，公司第四届董事会第十二次会议审议通过了关于公司董事会人员变
动的议案。根据公司控股股东上海地产（集团）有限公司发出的《关于推荐调整中华企
业股份有限公司董事会和监事会成员的函》【沪地产（2005）第57号】，推荐傅平、田
汉雄、张慧娟同志为公司新任董事，原董事徐林宝、张景载、邱启荣同志不再担任公司
董事；同日，公司第四届监事会第三次会议审议通过了关于公司监事会成员变动的议案
。根据公司控股股东上海地产（集团）有限公司发出的《关于推荐调整中华企业股份有
限公司董事会和监事会成员的函》【沪地产（2005）第57号】，推荐张景载、金鉴中同
志为公司新任监事，原监事王铭槐、田汉雄同志不再担任公司监事。上述事项已经公司
2004年度股东大会年会审议通过。
2005年4月26日，公司第四届董事会第十三次会议审议通过了关于选举公司董事长和
聘任公司总经理的议案，会议选举朱胜杰先生为公司董事长；聘任孙勇先生为公司总经
理。
2005年4月26日，公司第四届监事会第四次会议审议通过了关于选举公司监事长的议
案，会议选举张景载先生为公司监事长。
2005年7月22日，公司第四届董事会审议通过关于聘免公司副总经理的议案，根据总
经理提名董事会聘任李军、印学青同志为公司副总经理，印学青同志仍兼任公司董事会
秘书；因工作调动，张慧娟同志不再担任公司副总经理。
2005年10月24日，公司第四届监事会第五次会议审议通过了关于调整职工监事的议
案，根据公司职工代表联席会议选举结果，一致同意张涤蓂同志为公司第四届监事会职
工监事；李军同志因职务变动不再担任职工监事。
（四）公司员工情况
截止报告期末，公司在职员工为608人。公司离退休职工人数157人，均已纳入社会
统筹保险范围。
员工的结构如下：
1、专业构成情况
专业构成的类别 专业构成的人数
生产人员 128
销售人员 110
技术人员 192
财务人员 91
行政人员 87
2、教育程度情况
教育程度的类别 教育程度的人数
大专以上学历 390
硕士 37
第六节 公司治理结构
（一）公司治理的情况
报告期内，公司按照中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件进一步完善
公司治理结构，严格执行已有的一系列议事规则和内控制度。与此同时，按照上市公司
规范化管理要求，公司进一步加强制度建设，健全和完善企业各项管理制度，积极推行
科学化、规范化管理。年内，根据中国证监会2005年3月22日发布的《关于督促上市公司
修改公司章程的通知》（证监公司字【2005】15号）的有关要求，公司对《中华企业股
份有限公司章程》（2003年6月版）的相关内容进行了修订完善，主要内容涉及控股股东
权限设定、股东大会通知时间、股东投票方式、投票累积制度、分类表决制度、独立董
事权责、投资者关系管理等。2005年公司第四届董事会第十四次会议审议通过了《中华
企业股份有限公司投资者关系管理制度》，明确了投资者关系管理作为公司战略管理的
组成部分，进一步加强了公司与投资者关系的规范化管理，有助于提升公司在行业和证
券市场上的形象。在经营管理方面，公司制定了《中华企业股份有限公司投资企业管理
办法》，明确了公司与其所投资企业之间的责任关系，理顺了公司与控股企业之间的管
理程序。上述有关制度的制定和完善，将更为有效地保护广大中小股东的合法权益。
2005年8月10日，公司第四届董事会第十四次会议审议通过了关于公司董事会下设四
个专业委员会（即战略、审计、薪酬与考核、提名四个专业委员会）的有关事宜，同年
10月24日，公司第四届董事会第十五次会议审议通过了关于公司董事会设立四个专业委
员会并选举产生四个专业委员会成员的议案，同时通过了董事会下设四个专业委员会的
工作准则。上述四个专业委员会的成立有助于进一步规范公司运作，促进公司健康、持
续的发展，更好的保护广大中小股东的合法权益。
（二）独立董事履行职责情况
公司现任三名独立董事卓福民、郑绍濂和徐国祥任职以来，以勤勉尽责、认真谨慎
的工作态度积极参与公司的重大经营管理决策，在董事会各项议案的审议表决过程中，
结合实践经验并运用其丰富的专业知识举证分析，坦陈己见，观点鲜明，发表了许多独
立的、有建设性的意见，对完善公司决策的科学性发挥了重要的作用。同时三名独立董
事积极参与公司有关制度建设，并主要参与了《中华企业股份有限公司独立董事工作制
度》和公司董事会下设战略、审计、薪酬与考核、提名四个专业委员会的工作准则的制
定；此外，独立董事还对需要提请公司股东关注的重大事项逐字逐句发表独立意见，切
实维护了公司及中小股东的利益。
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席(次)
卓福民 5 5
郑绍濂 5 4
徐国祥 5 4
独立董事姓名 委托出席(次) 缺席(次) 备注
卓福民 0 0
郑绍濂 1 0
徐国祥 1 0
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事对提交董事会审议的各项议案均书面表决“同意”。
（三）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1)、业务方面：公司独立从事业务，拥有独立的采购和销售系统，具有独立完整的
业务及自主经营能力，拥有独立的经营理念、经营渠道，对控股股东及其关联企业不存
在依赖关系。
2)、人员方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面独立；公司高级管理人员在本
公司领取薪酬，不在股东单位担任具体管理、执行职务；控股股东通过合法程序推荐董
事和经理人员。
3)、资产方面：公司拥有独立于控股股东的生产经营系统、配套设施、房屋所有权
、土地使用权等有形和无形资产。
4)、机构方面：公司内部管理机构独立，均由公司直接领导，受公司直接控制，直
接对公司负责，与控股股东完全分开。公司与控股股东及其关联企业的办公机构和生产
经营场所分开，不存在混合经营、办公的情况。
5)、财务方面：公司设立独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理
制度，公司独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况，公司独立在
银行开户，并依法独立纳税。
（四）高级管理人员的考评及激励情况
2001年8月23日，公司第三届董事会第十二次会议审议通过了关于公司经营者年薪制
的实施方案，该议案已经公司2001年度股东大会年会审议通过。根据上述审议通过的关
于公司经营者年薪制的实施方案，完成年度各项指标的可得基本年薪，超额完成规定指
标时，可提取对经营者的相应奖励。2005年公司按上述机制对高级管理人员2004年度各
项经济指标执行情况进行了考评和奖励。年薪和奖励全部列支“管理费用”。
第七节 股东大会情况简介
（一）年度股东大会情况
1)、股东大会的通知、召集、召开情况
2005年3月25日，公司在《上海证券报》和《中国证券报》上刊登了关于召开公司2
004年度股东大会年会的公告；2005年4月20日，公司在《上海证券报》和《中国证券报
》上再次刊登了关于召开公司2004年度股东大会年会具体事项的公告。2005年4月26日，
公司2004年度股东大会年会如期在上海影城召开，出席本次会议的股东及股东授权委托
代表共96名，持有股权数为353,707,393股。
2）股东大会决议事项
本次股东大会通过如下决议：
(1)、公司2004年度董事会业务报告
(2)、公司2004年度监事会工作报告
(3)、公司2004年度财务决算报告
(4)、公司2004年度利润分配预案
(5)、公司2004年年度报告正文及其摘要
(6)、公司2005年度财务预算报告
(7)、关于聘请公司2005年度审计机构的议案
(8)、关于公司章程修改的议案
（9）关于调整公司董事会成员的议案
（10）关于调整公司监事会成员的议案
3）股东大会决议刊登情况
本次股东大会经上海傅玄杰律师事务所傅玄杰律师和郭捍东律师见证，股东大会决
议公告已于2005年4月27日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》上。
（二）相关股东会议情况
1）股东会议的通知、召集、召开情况
2005年11月7日，公司在《上海证券报》和《中国证券报》上刊登了关于召开公司股
权分置改革事项的相关股东会议的公告；2005年11月21日、11月23日，公司在《上海证
券报》和《中国证券报》上刊登了两次提示公告，2005年12月7日，公司股权分置改革相
关股东会议如期在上海影城召开，出席本次会议的股东及股东代理人共5691名，代表股
份数为431,728,107股，占公司总股本的61.90%。
2）相关股东会议决议事项
本次相关股东会议通过了关于中华企业股份有限公司股权分置改革方案。
3）相关股东会议决议刊登情况
本次相关股东会议经上海傅玄杰律师事务所傅玄杰律师和郭捍东律师见证，并出具
了相关股东会议的法律意见书；有关决议公告已于2005年12月8日刊登在《中国证券报》
和《上海证券报》上。
第八节 董事会报告
一、报告期内公司经营情况的回顾
（一）公司报告期内总体经营情况
报告期内，公司凭借50多年来持续经营中形成的独特的核心理念和价值观，以及在
上海50多年的品牌优势、专业经验和人脉资源，在市场竞争中进一步体现了优势。
2005年，房地产市场仍处于较为严格的宏观调控下，中央及上海市政府在3、4月间
相继出台了一系列宏观调控政策；10月，上海作为改善楼市供应结构照顾中低收入购房
者的中低价商品房“两个一千万”工程开始陆续推向市场。公司在面对这一系列市场复
杂因素的情况下，顺势而为，继续坚持“立足上海，面向全国”的发展战略，保持了适
度的发展势头，在经营和管理等方面取得了长足的进步；公司通过收购、竞拍、招投标
等各种形式，进一步加大土地储备的力度，以增强企业的发展后劲，提升企业的盈利能
力。
报告期内，公司基本完成了年初制定的财务预算指标，实现了较大幅度的业绩增长
；报告期内结算面积26.17万平方米，较上年增长11.48%；公司全年实现主营业务收入2
3.39亿元，较上年增长10.85%；主营业务利润7.28亿元，和去年基本持平；净利润3.54
亿元，较上年增长63.95%。
在报告期内，公司获得了多项殊荣。2005年，公司在中国房地产200强企业的评选中
，位列24位；公司获得了中国房地产行业十大影响力品牌企业的荣誉称号；在上海房地
产开发企业50强排名中，位列第七位；此外公司还荣获了上海市房地产开发十大著名企
业等荣誉称号。
公司在2005年取得了较快的发展和较好的收益，这当中有经营环境的影响，有公司
综合经营管理能力的持续提升的作用，同时也有公司不断完善法人治理结构及加强投资
者关系管理的影响，现就影响公司2005年经营发展的相关因素分析如下：
1、经营环境的影响
2005年，受到国家宏观调控政策的影响，上海住宅销量、投资和价格出现了不同程
度的回落，市场结构进行了调整，但具有地段优势及价格合理的楼盘仍有不小的需求度
；在报告期内，受人民币升值等因素的影响，国际资本整栋收购写字楼愈演愈烈，以租
改售越来越多。因可租空间有限和写字楼品质的提升，2005年上海甲级写字楼市场仍保
持良好的发展态势，根据有关数据统计，甲级写字楼平均租金较去年上涨15.3%，空置率
屡创新低，保持在6%-7%左右。作为公司重点投资开发区域的上海，经济发展带来的收入
增长和城市化快速发展的基本面并没有发生变化，公司认为，宏观调控政策将使上海房
地产市场更持续、健康的发展。
2、公司综合经营管理能力持续提升的影响
自公司收购上海古北（集团）有限公司和上海房地产经营（集团）有限公司两家一
级资质房地产开发企业以及收购多个“烂尾楼”后，经过多年的精心运作，公司在上海
逐步推出黄浦江沿岸系列、古北高档精品系列、中心城区创新系列和示范居住小区系列
等项目，报告期内公司经营业绩有较大幅度的增长正是源于公司所推出的这些系列产品
相继进入销售结转期，以及古北国际花园部分房屋和财富海景项目实现了在建工程转让
。这些项目的销售和转让不仅给公司带来了丰厚的利润，同时也很好的推广了公司品牌
，产生了良好的社会效应。
同时，公司一直坚持开发为主，出租为辅的策略。公司产品结构，尤其是住宅产品
开发、写字楼产品开发和出租经营等不同景气周期的产品优化配置，有效地抵御了宏观
调控的影响，实现了公司收入和利润的稳定增长。年内，实现收益的住宅产品主要有上
海春城二期、财富海景等；写字楼产品主要有财富广场、静安中华大厦、淮海中华大厦
等；在租的优质物业主要有中华企业大厦、上海春城商业中心等。
年内，公司积极应对房地产宏观调控，深入市场调研，积极开展品牌经营和海外营
销创新，使上海古北新区的两个在售楼盘——古北国际花园和古北国际广场的销售业绩
在该地区名列前茅。古北国际花园可预售面积56744平方米，10月31日开盘，截止年末，
已推出楼盘的预售率达41.4%；古北国际广场可预售面积81636平方米，8月22日开盘，截
止年末，已推出楼盘的预售率达52.2%。良好的销售情况和资金回笼增添了公司经营和盈
利能力的连续性和稳定性。
在注重项目开发以取得良好收益的同时，公司在2005年加大了资源整合和建章立制
的力度，报告期内，公司建立了与控股子公司之间的总经理联席会议制度，建立了由各
公司业务骨干组成的产品研发中心，并制订了总体品牌推广计划，统一设计，统一品名
，不断提高企业社会知名度和美誉度。根据企业经营发展中所出现的问题，公司有针对
性的制定了《房地产开发项目成本控制管理办法》、《财务负责人委派制度》、《行政
会议制度》和《行政费用审批管理办法》等一系列规章制度，完善了公司内部控制管理
，有效降低了成本费用的开支。
3、投资者关系管理及法人治理结构不断完善的影响
2005年，公司在推进投资者关系管理方面做了大量的工作，公司透明度持续提升，
良好的法人治理结构和公司持续稳健的发展前景获得了广大投资者的认可。报告期内，
公司制定了《投资者关系管理制度》及其工作细则，明确了各方职责和工作重点；公司
先后举办了2次投资者恳谈会，接待了近百次来人来访，接听了大量的投资者来电；在公
司网站上增设了投资者关系频道。这些措施密切了公司与投资者之间的关系，获得了市
场的认可，同时也正是这些举措使得公司股权分置改革在年内顺利获得通过。
在加强投资者关系管理的同时，公司进一步完善了法人治理结构。报告期内，根据
《上市公司治理准则》的规定，公司董事会经过充分酝酿、精心研究、反复讨论，审议
通过了四个专业委员会（战略、审计、薪酬与考核、提名等委员会）的相关准则并推选
产生了相关委员。上述制度的建立进一步完善了公司决策程序，保证了公司对外投资、
决策的科学性、完整性和及时性。
当然，在经营管理中，公司也面临一些困难和问题，这些困难和问题主要有：（1）
宏观调控的影响。与调控前相比，公司部分产品的销售速度放慢、费用增加。（2）公司
综合潜力尚未完全发挥。主要表现在品牌优势、资源整合和资本市场的功能发挥等方面
，需要进一步协调和整合。（3）人力资源方面的问题。随着公司规模逐渐扩大，在工程
技术、市场营销、项目经理等方面专业人员短缺。（4）发展资金方面的问题。公司融资
手段单一，仅仅依靠银行贷款已不能完全满足公司发展对资金的需求，亟需进一步完善
融资结构。
公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出
了一系列应对措施。
（二）公司主营业务及其经营状况
报告期内主营业务收入较去年同期增加了22,885.59万元，主要因为报告期内本公司
在售项目销售情况良好，其中：静安中华大厦、光明大厦、港泰广场、淮海中华大厦、
上海春城二期住宅、金乾公寓、恒盛苑等项目按《企业会计制度》规定在报告期内具备
了结转销售收入的条件，使得主营业务收入较去年同期相比有所增加。
1、主营业务分行业情况表
单位：元
币种：人民币
占主营业务
分行业 主营业务收入
收入比例
房地产行业 2,258,986,672.54 96.58%
商业和服务业 65,242,363.43 2.79%
工程施工 14,801,329.33 0.63%
合计 2,339,030,365.30 100.00%
占主营业务利
分行业 主营业务利润
润比例
房地产行业 699,767,102.80 96.18%
商业和服务业 26,904,998.44 3.70%
工程施工 841,810.89 0.12%
合计 727,513,912.13 100.00%
2、主营业务分产品情况表
单位：元
币种：人民币
占主营业务
分产品 主营业务收入
收入比例
房产销售 2,220,461,358.98 94.93%
租赁收入 38,525,313.56 1.65%
商业和服务业 65,242,363.43 2.79%
工程施工 14,801,329.33 0.63%
合计 2,339,030,365.30 100.00%
占主营业务利润
分产品 主营业务利润
比例
房产销售 679,299,877.62 93.37%
租赁收入 20,467,225.18 2.81%
商业和服务业 26,904,998.44 3.70%
工程施工 841,810.89 0.12%
合计 727,513,912.13 100.00%
3、主营业务分地区情况表
单位：元
币种：人民币
分地区 主营业务收入 占主营业务 主营业务利润 占主营业务利
收入比例 润比例
上海市 2,339,030,365.30 100% 725,513,912.13 100%
4、占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品
单位：元
币种：人民币
分行业 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润率
房地产行业 2,258,986,672.54 1,325,378,662.04 30.98%
分产品 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润率
房产销售 2,220,461,358.98 1,309,893,708.19 30.59%
5、主营业务及其结构变化情况和市场占有率情况
单位：万元
币种：人民币
2004年 2005年
主营业务收入 211,017.44 233,903.04
投资收益 -3,931.18 11,337.44
补贴收入 6,880.00 3,500.27
利润总额 42,821.05 65,377.31
增减
增减额
百分比
主营业务收入 22,885.60 10.85%
投资收益 15,268.62
补贴收入 -3,379.73 -49.12%
利润总额 22,556.26 52.68%
（三）报告期内公司总体财务情况
报告期内，公司经营状况良好，全年实现主营业务收入23.39亿元，较去年增长10.
85%，净利润3.54亿元，较去年增长63.95%。在房地产市场比较低迷的状况下，公司投资
开发的港泰广场、静安中华大厦、上海春城二期和财富广场等多个项目仍然保持了较好
的销售形势，同时古北国际花园、古北国际广场和古北佘山国际别墅等项目的预售情况
良好，由此保证了公司开发资金的迅速回笼，为其他项目的开发提供了有力的资金支持
。
报告期内，公司财务状况良好。首先，公司的盈利能力继续稳步增长。公司的每股
收益和每股净资产分别较去年同期增长63.87%和15.69%。公司的销售毛利率、销售净利
率和营业利润率三项盈利能力指标较去年同期均有所提高。公司的净资产收益率在去年
创下了12.84%的历史新高后，今年又提高了5.35个百分点达到了18.19%，在同行业中依
然保持领先地位。其次，公司的资本结构日趋合理，体现在公司的资产负债率持续降低
，报告期末公司资产负债率为66.61%，比年初下降了近6个百分点。最后，公司的偿债能
力和流动性较去年同期也有了明显的改善，流动比率和速动比率均有所提高。
报告期内，公司资金状况持续良好，全年经营活动产生的现金净流量为5.29亿元，
为公司今后的持续稳定发展打下了良好的基础。
（四）公司资产和费用构成情况分析
单位：万元
项目 年初数 年末数
货币资金 152,538.58 156,281.04
预付账款 35,242.39 7,356.40
长期投资 45,370.06 57,380.14
其他应付款 88,447.51 57,588.98
预收账款 119,446.30 117,670.58
短期借款 233,500.00 161,500.00
一年内到期的长期负债 0.00 25,018.70
长期借款 36,026.40 59,009.35
项目 增减额 增减百分比
货币资金 3,742.46 2.45%
预付账款 -27,885.99 -79.13%
长期投资 12,010.08 26.47%
其他应付款 -30,858.54 -34.89%
预收账款 -1,775.72 -1.49%
短期借款 -72,000.00 -30.84%
一年内到期的长期负债 25,018.70
长期借款 22,982.95 63.79%
项目 上年数 本年数
主营业务收入 211,017.44 233,903.04
主营业务税金及附加 11,855.95 23,813.03
营业费用 11,804.11 7,299.01
管理费用 17,704.14 14,502.11
财务费用 5,796.30 2,779.69
投资收益 -3,931.18 11,337.44
补贴收入 6,880.00 3,500.27
利润总额 42,821.05 65,377.31
所得税 15,624.58 24,389.25
项目 增减额 增减百分比
主营业务收入 22,885.59 10.85%
主营业务税金及附加 11,957.08 100.85%
营业费用 -4,505.10 -38.17%
管理费用 -3,202.03 -18.09%
财务费用 -3,016.60 -52.04%
投资收益 15,268.62
补贴收入 -3,379.73 -49.12%
利润总额 22,556.26 52.68%
所得税 8,764.67 56.10%
1、货币资金
报告期末公司货币资金余额较年初基本持平，现金流量充沛。
2、预付账款
报告期末公司预付账款余额比年初减少了27,885.99万元，主要为公司控股子公司上
海中企实业有限公司，于2005年6月按中止投资开发上海南汇东滩地块的协议，在报告期
内收回原支付给上海东方滩涂造地开发有限公司的预付土地款23,461.25万元。另外，由
于周浦项目在报告期末已启动，因此原先预付给南汇区周浦镇人民政府的款项4560万元
已转入开发成本项目。
3、长期股权投资
报告期末公司长期股权投资净额比年初增加了12,010.08万元，主要原因为公司控股
子公司上海房地产经营（集团）有限公司持股50%的上海浦东金鑫房地产发展有限公司、
持股50%的上海科怡方兴商务咨询有限公司和持股30%的上海达金置业有限公司不纳入合
并报表范围，属于权益法核算单位，其产生的投资收益按投资比例增加长期股权投资科
目。其中报告期内实现了张杨滨江苑项目（财富海景）的在建工程转让、财富广场部分
楼的销售产生投资收益14,701万元，销售东方金座产生投资收益1,126万元。同时，报告
期内按《企业会计制度》规定摊销股权投资差额3,127.46万元，相应减少长期股权投资
。
4、借款结构
报告期内公司调整了借款结构，报告期末短期借款（包括一年内到期的长期借款）
余额较年初减少了46,981.30万元，短期借款（包括一年内到期的长期借款）占借款总额
的比重由年初的86.63%下降到了75.97%，长期借款增加了22,982.95万元，长期借款比重
由年初的13.37%上升到了24.03%。通过调整使公司的借款结构更趋合理，减轻了短期偿
债的压力，也体现了银行方面对公司未来发展前景的信心。
5、其他应付款
报告期末公司其他应付款余额较年初减少了30,858.54万元，主要为公司持股55%的
上海金慈厚房地产发展有限公司在报告期内转让后，不再纳入合并报表范围，相应减少
此项目款24,200万元；公司控股子公司上海中企实业有限公司中止南汇东滩地块开发，
收回原预付土地款后，偿还了该公司另一股东上海房地（集团）有限公司借款4,084.25
万元。
6、预收账款
报告期末公司预收账款余额和年初基本持平，达117,670.58万元。报告期内先后有
港泰广场、静安中华大厦、上海春城二期等项目的预收账款结转销售收入，报告期末预
收账款主要包括古北国际花园25,548万元、古北国际广场53,645万元、古北佘山国际别
墅28,939万元和金虹俱乐部4,000万元等。这些项目的部分预收款按《企业会计制度》的
规定，在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实
现打下了良好基础。
7、主营业务收入
报告期内主营业务收入较去年同期增加了22,885.59万元，主要因为报告期内本公司
在售项目销售情况良好，其中：静安中华大厦、光明大厦、港泰广场、淮海中华大厦、
上海春城二期住宅、金乾公寓、恒盛苑等项目按《企业会计制度》规定在报告期内具备
了结转销售收入的条件，使得主营业务收入较去年同期相比有所增加。
8、主营业务税金及附加
报告期内公司主营业务税金及附加较去年同期有较大幅度的增加，主营业务税金的
负担率也接近去年同期的两倍。这主要是因为报告期内公司部分楼盘进入了清盘阶段，
土地增值税按实际税率进行了清算，因此税负相应提高。
9、营业费用
报告期内公司营业费用较去年同期减少4,505.10万元。主要是因为2004年度金龙广
场包销差价5,400万元全部计入营业费用，如果剔除这5,400万元的影响，2004年度的营
业费用为6,404.11万元，因此公司营业费用较去年同期实际增加了13.97%，这主要是由
于报告期内公司多个项目进入了销售期，导致广告宣传费等相关营业费用有所增加。
10、管理费用
报告期内公司管理费用较去年同期减少3,202.03万元，主要为原计提存货跌价准备
的项目在报告期内实现了转让，相应冲回原计提数而减少管理费用，其中金慈厚项目冲
回3,200万元，同华大厦等项目冲回456.89万元，剔除此因素管理费用和去年基本持平。
11、财务费用
报告期内公司财务费用较去年同期减少3,016.60万元，主要是由于报告期内公司偿
还了部分银行贷款，借款利息支出也相应减少。同时，按《企业会计制度》的规定对专
门为项目筹措的资金产生的利息支出进行了资本化。基于上述原因报告期内的财务费用
较去年同期有了较大幅度的减少。
12、投资收益
报告期内公司实现投资收益11,337.44万元，较去年同期增加了15,268.62万元。主
要原因为公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司持股50%的上海浦东金鑫房地
产发展有限公司、持股50%的上海科怡方兴商务咨询有限公司和持股30%的上海达金置业
有限公司不纳入合并报表范围，属于权益法核算单位，按《企业会计制度》的规定其产
生的收益按我公司投资比例体现在投资收益中。报告期内实现了张杨滨江苑项目（财富
海景）在建工程转让、财富广场3幢楼的销售体现投资收益14,701万元，销售东方金座体
现投资收益1,126万元。
13、补贴收入
报告期内公司收到的补贴收入较去年同期减少了3,379.73万元，主要为实际收到的
补贴收入减少。
14、利润总额
报告期内利润总额较去年同期增加22,556.26万元，主要原因为公司的三项费用下降
，投资收益有很大增长。
15、所得税变化的主要原因是：
报告期内公司所得税较去年同期增加8,764.67万元，主要是因为报告期内利润总额
和去年同期相比增加了52.68%。公司所得税实际负担率由去年的36.49%上升到37.31%，
高于所得税的名义负担率4.31%（37.31%-33%），这主要是由公司控股子公司上海古北（
集团）有限公司，在报告期向其控股子公司上海新古北企业发展有限公司转让一块土地
引起的。根据《企业会计制度》的规定，该交易的收入和成本进行了抵消，但缴纳的所
得税4,565万元不予抵消，因此造成报告期利润和所得税的不配比，从而导致了所得税实
际负担率的上升。
（五）报告期内公司现金流量情况分析
报告期内，公司资金状况持续良好，全年经营活动产生的现金净流量为5.29亿元，
为公司今后的持续稳定发展打下了良好的基础。
单位：万元 币种：人民
币
项目 上年数 本年数 增减额
经营活动产生的现金流量 -9768.56 52884.74 62653.29
投资活动产生的现金流量 -5141.41 -867.79 4273.63
筹资活动产生的现金流量 48522.03 -48271.88 -96793.91
2005年现金流量情况分析：
1、经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是：
报告期内，经营活动产生的现金净流量为5.29亿元。报告期内除正常的销售资金回
笼和项目投入外，增加的经营活动现金净流量主要为收到的转让金慈厚项目款3.5亿元以
及上海地产（集团）有限公司的借款给我公司的2.2亿元。
2、投资活动产生的现金流量发生变动的主要原因是：
报告期内，投资活动产生的现金净流量为-867.79万元。报告期内公司的投资活动保
持平稳，没有大规模的投资和收回投资活动。
3、筹资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是：
报告期内，筹资活动产生的现金净流量为-4.83亿元。主要是由于报告期内随着部分
项目销售回笼，偿还了部分银行贷款，以及分配股利和偿付利息2.47亿元。
4、报告期公司经营活动产生的现金净流量与净利润相比存在重大差异的主要原因是
：
报告期内公司经营活动产生现金净流量5.29亿元，而报告期内公司实现净利润3.54
亿元，造成这一差异的主要原因是：（1）报告期内公司存货和经营性应付款均有所增加
，经营性应收款有所减少，三项合计使经营活动产生的现金流量增加2.21亿元，但对净
利润没有影响。（2）报告期内计提的折旧、摊销及资产减值准备、投资收益和财务费用
支出等会引起净利润的增减，但不影响经营活动产生的现金流量。
（五）与公司经营相关的重要信息讨论和分析
报告期内，公司进一步加大了中华企业及旗下的上海古北（集团）有限公司和上海
房地产经营（集团）有限公司三家一级资质房地产开发企业资源整合力度，实现了三家
企业优势互补，主要措施有：1、组织召开三公司总经理联席会议，分析房地产市场形势
和发展前景，研究和讨论有关重要事项，集思广益，拓展思路，共同寻找解决企业实际
问题的方法；2、组建中华企业产品研发中心，由三家公司总工程师领衔，技术骨干参加
，定期开展活动，主要是对每个在建或待建产品进行技术探讨，为品质建设和推广新技
术、新材料、新工艺等提供了强有力的技术支持和保障；3、实施品牌建设。组织三家公
司营销人员定期召开联席会议，制订总体品牌推广计划，统一设计，统一品名，不断提
高企业社会知名度和美誉度；4、强化公司预算管理制度，提高企业生产经营的预算控制
能力。这一系列措施的制定和落实，有助于提升公司整体管理能级，形成强势的房地产
开发经营的核心竞争力。
（六）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务
古北一、二区土地综合开
上海古北（集团〕有限公司 房地产开发 发
上海房地产经营(集团)有限公司 房地产开发 御品大厦、上海春城、
上海鼎达房地产开发有限公司 房地产开发 项目管理、咨询、开发等
上海港泰房地产开发有限公司 房地产开发 港泰广场项目
苏州工业园区中华企业房地产开发有
限公司 房地产开发 苏州中华园项目
上海中迪置业有限公司 房地产开发 东方中华园项目
上海中静房地产有限公司 房地产开发 静安中华大厦项目
上海中企实业有限公司 房地产开发 南汇滩涂项目
重庆中华企业房地产发展有限公司 房地产开发 重庆中华园项目
上海南嘉房地产有限公司 房地产开发 淮海中华大厦项目
上海中企豪仕建筑工程有限公司 施工企业 木结构开发建造等
天华威杰房地产开发有限公司 房地产开发 南汇航头项目
上海金樱房地产发展有限公司 房地产开发 上海春城项目
上海新古北企业发展有限公司 房地产开发 古北国际花园项目
上海古北顾村置业有限公司 房地产开发 顾村项目
上海古北赵巷置业有限公司 房地产开发 古北西郊国际别墅项目
上海古北京宸置业发展有限公司 房地产开发 古北国际广场项目
苏州洞庭房地产发展有限公司 房地产开发 苏州西山别墅项目
上海隆升建设发展有限公司 房地产开发 恒盛苑项目
上海瀛浦置业有限公司 房地产开发 周浦镇23号地块项目
公司名称 注册资本 资产规模
上海古北（集团〕有限公司 209,300,000.00 2,718,164,320.60
上海房地产经营(集团)有限公司 300,000,000.00 1,331,369,239.07
上海鼎达房地产开发有限公司 60,000,000.00 289,152,168.10
上海港泰房地产开发有限公司 127,680,000.00 178,175,157.63
苏州工业园区中华企业房地产开发有
限公司 420,000,000.00 677,704,248.15
上海中迪置业有限公司 20,000,000.00 59,344,822.81
上海中静房地产有限公司 8,000,000.00 246,466,134.41
上海中企实业有限公司 30,000,000.00 2,238,481.47
重庆中华企业房地产发展有限公司 50,000,000.00 534,004,475.22
上海南嘉房地产有限公司 8,000,000.00 51,594,140.48
上海中企豪仕建筑工程有限公司 20,000,000.00 43,847,199.55
天华威杰房地产开发有限公司 392,000,000.00 649,939,890.95
上海金樱房地产发展有限公司 30,000,000.00 50,922,050.80
上海新古北企业发展有限公司 30,000,000.00 714,158,196.61
上海古北顾村置业有限公司 10,000,000.00 261,011,806.05
上海古北赵巷置业有限公司 18,000,000.00 424,507,632.49
上海古北京宸置业发展有限公司 30,000,000.00 540,271,044.75
苏州洞庭房地产发展有限公司 29,306,408.75 72,064,884.89
上海隆升建设发展有限公司 30,000,000.00 93,082,054.06
上海瀛浦置业有限公司 200,000,000.00 401,759,017.15
公司名称 净利润
上海古北（集团〕有限公司 79,267,978.83
上海房地产经营(集团)有限公司 307,685,279.43
上海鼎达房地产开发有限公司 7,414,894.82
上海港泰房地产开发有限公司 24,328,419.43
苏州工业园区中华企业房地产开发有
限公司 -3,670,148.04
上海中迪置业有限公司 -5,368,234.96
上海中静房地产有限公司 167,373,802.10
上海中企实业有限公司 -15,918,045.39
重庆中华企业房地产发展有限公司 -10,071,165.07
上海南嘉房地产有限公司 -9,857,991.01
上海中企豪仕建筑工程有限公司 -257,122.85
天华威杰房地产开发有限公司 -1,947,132.94
上海金樱房地产发展有限公司 -734,897.78
上海新古北企业发展有限公司 75,248,246.94
上海古北顾村置业有限公司 11,598,462.46
上海古北赵巷置业有限公司 -8,107,905.07
上海古北京宸置业发展有限公司 -9,521,700.67
苏州洞庭房地产发展有限公司 -2,706,465.62
上海隆升建设发展有限公司 13,293,697.00
上海瀛浦置业有限公司 -142,435.35
二、公司未来发展的展望
（一）行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局
房地产行业虽受到宏观调控，但调控措施并没有削弱人口规模、经济发展和城市化
进程等决定房地产市场景气度的根本性、长期性因素，相反，公司认为，如果理顺了过
去几年快速发展中所积累的一系列不健康因素，长期看宏观调控政策将使上海房地产市
场更持续、健康的发展。
经过一年的宏观调控，市场各方对政策的反应已经逐步趋向理性；短期内，我们预
计，住宅市场将回到以购买力、供求关系来决定价格和销量的正常状况，市场将处于相
对平稳状态。
宏观调控政策的逐步落实和境外房地产企业的大举进入，将加速房地产行业的整合
，行业集中度进一步提高，在可以预期的将来，大型的、超大型的房地产集团企业将逐
步形成。在行业整合过程中，专业优势突出、融资渠道多元、品牌效应良好的实力型企
业将获得更为广阔的发展空间。
面对宏观调控带来的挑战和机遇，我公司将充分依靠50多年的专业经验、充足和优
质的土地储备、抗风险能力强的产品结构、大股东转换的契机以及历经数次行业周期炼
就的驾驭市场的能力等方面优势，积极调整发展思路，不断完善管理和运行模式，保持
均衡及可持续发展。
（二）公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
报告期内，公司完成了股权分置改革工作，公司股权结构更为完善，流通股股东和
非流通股股东之间的利益冲突随着股权分置改革的完成已逐步趋向一致，同时，从房地
产市场的预期展望等方面来看，行业发展前景仍较为广阔；公司发展出现了新的机遇，
同时也将面临更多新的挑战。
1、公司面临的新机遇
（1）市场的预期展望
根据有关资料显示，未来几年中国经济仍将保持较快的增长速度，国民人均可支配
收入将持续增长，城市化进程不断向前推进，今后几年每年新增城市人口将超过2000万
人，新增住房潜在需求约3.5亿平方米，这一系列的利好预期将深刻影响着居住形态和规
律，人们要求改善自身住房条件的愿望也在不断提升，住宅消费市场具有广阔的前景；
同时，作为公司主要投资区域的上海，国民经济将保持较快的增长势头，“现代化国际
大都市”与“四个中心”的建设，2010年世界博览会的举办和一城九镇的开发建设，以
及上海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的规划建设等，将极大推动上
海城市和房地产业的发展。
（2）公司股东利益冲突的消除
股权分置改革后，上市公司的终极目标已转变为全体股东价值最大化,公司的角色定
位也将转变成为全体股东管理价值和创造价值的平台。上市公司良好的价值管理应该体
现在能够得到资本市场广泛认同，机构投资者、中小投资者能够认同公司的经营理念和
内在价值，市场认同公司能够保持业绩持续增长。
（3）公司核心竞争力不断增强，专业优势的不断提升，管理能级的不断提高，在同
行业竞争中处于不断向上的趋势。
2、公司面临的新挑战
机遇和挑战并存。面临新的发展机遇，公司已认识到必须具有忧患意识。目前公司
处于企业发展的关键时期，公司已充分认识到股权分置改革以后的新情况、新形势、新
任务，用科学发展观和创新意识，正确看待新挑战，积极应对新挑战。公司所面临的新
挑战主要有以下几方面：
（1）持续增长问题。房地产业具有周期性，容易造成年产出的不均衡，而资本市场
对上市公司有较高的期望值，希望公司经营业绩每年保持成长。如何保持每年业绩的持
续增长，这是我们面临的新挑战。
（2）发展资金问题。作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快
速成长，需要有大量的资金投入，公司要积极平衡现金流量，通过多种方式筹措资金。
（3）资源整合问题。中华企业及旗下的上海古北（集团）有限公司和上海房地产经
营（集团）有限公司都是房地产开发一级资质企业，拥有各自的产品品牌并具有一定的
社会知名度，如何充分发挥三家公司的优势和长处，这是需要进一步做好的课题。
（4）市场价值问题。市场价值将成为后股权分置时代的关键，因此，公司管理层必
须从利润最大化角度转向股东利益最大化角度,在经营理念上实行价值管理，其中的一项
核心内容就是处理好上市公司与投资者之间的关系。
3、公司发展战略
通过对行业未来机遇和挑战的深入分析，经过反复研究和论证，公司于2005年上半
年初步完成公司“十一.五”发展规划。
“十一.五”期间是公司强管理、重发展的阶段。公司将以“稳健发展、适度扩张、
做好内涵、持续经营”为指导思想，努力成为产品经营和资本经营综合协调发展的在上
海房地产业保持领先地位的房地产集团企业。具体来说，在业务方向上，开发为主，出
租为辅，适当增加出租收益比例；在发展区域上，以上海为中心，长三角地区为主；寻
找有发展潜力的区域，适时对外发展；在发展策略上，坚持均衡、可持续发展和创新策
略，同时，适应房地产行业发展的趋势，以客户价值管理为核心，将客户导向、客户服
务和客户价值链管理贯穿整个开发全流程；加强品牌建设，实行精细化管理和提高企业
运营效率。
4、公司新年度经营计划
2006年公司将努力抓好以下几方面工作：
（1）实施公司“十一五”发展战略。2006年是公司实施“十一五”发展战略的第一
年，针对房地产业呈现周期性的特征，公司要继续保持房地产开发主营业务的发展规模
，优化资产结构，提高优质物业出租经营比例，以保持稳定的收益率和提高防范市场风
险的能力。
（2）全力打造企业核心竞争力。适应未来发展趋势，在产品品质、品牌营销、企业
文化品牌三个方面全力打造中华企业核心竞争力。
（3）努力实现主营业务均衡发展。要认真分析和研究房地产发展趋势，认真编制三
年预算，优化资源配置，加强预算目标管理。适度控制发展规模，严格控制成本费用支
出，保持主营业务投入产出和现金流收支的基本平衡。
（4）着力抓好公司资源整合。根据公司董事会战略委员会工作准则的规定，成立中
华企业投资评审小组，统一实施对外投资决策和管理；对品牌、技术、客户资源、财务
、基础信息资料等方面进行资源整合，建立流程、形成规范，逐步提高中华企业整体的
专业管理水平；坚持总经理联席会议制度，沟通信息、商讨问题、统一认识、解决实际
难题，提高工作和决策的效率。
（5）健全公司项目管理模式。围绕产品品质，完善项目管理模式，从粗放型管理向
集约化管理转变，实行精细化运作；提升专业管理能级，增强核心竞争力；集中有效资
源，优化合理配置；健全各项管理制度，加强互相制约与监控，将各项目全部纳入公司
统一的监控范围内。
（6）加强投资者关系管理。加强投资者关系网络管理和数据库建设，及时、准确、
真实、多层次地做好信息披露工作；通过投资者恳谈会、新闻发布会、券商组织专题推
介会等各种方式，加强与投资者之间的沟通，增加企业透明度，提高市场认同度。
2006年公司主要项目情况
2006年公司主要开发项目16个，预计2006年内总在建面积188.8万平方米，其中200
6年内新开工面积80.7万平方米，预计竣工面积46.5万平方米，2006年末待开发面积52.
4万平方米，滩涂土地储备310万平方米（以上各面积的数据不包括上海国际客运中心）
。
2006年公司主要项目情况
单位：万平方米
单位：亿元
投资开发
规划建
项目名称 位置 权益 占地面积
筑面积
住宅产品开发
上海市
古北国际花园 长宁区 100% 3.3 14.7
古北国际广场 长宁区 52.5% 2.62 10.7
古北西郊国际别墅二期 青浦区 87.5% 16.1 3.6
顾村项目2 宝山区 87.5% 14.0 19.1
南郊中华园 南汇区 100% 34 20.4
周浦项目 南汇区 97.75% 34 38.0
小计 104.02 106.5
江苏省
苏州第五元素花园（原
苏州 100.00% 11.8 30.1
苏州中华新城）
太湖古北雅园 苏州 78.75% 15.9 3.5
小计 27.7 33.6
商业房产开发
上海市
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 1.9 11.7
古北商务分区9-4A地块 长宁区 87.5% 0.8 3.9
上海国际客运中心 虹口区 40.19% 13.6 16
小计 16.3 31.6
综合开发
重庆市
重庆中华新城 70% 9.6 75
小计 9.6 75
开发总计 157.62 246.7
土地储备
上海崇明地块 崇明县 100.00% 4655亩 －
出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.30
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34
中华企业大厦 静安区 100% 2.60
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12
古北国际广场裙楼 长宁区 52.5% 0.85
古北国际花园裙楼 长宁区 100% 0.70
古北国际花园7#楼 长宁区 100% 1.60
恒盛苑商铺 闵行区 87.5 0.5
小计 11.35
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74% 2.11
出租总计 13.46
计划项目 06年计划开 06年计划 05年末项
项目名称
总投资 工面积 竣工面积 目储备
上海市
古北国际花园 7.7 0 14.7 0
古北国际广场 5.5 0 10.7 0
古北西郊国际别墅二期 2.7 0 0 0
顾村项目2 7.0 19.1 0 19.1
南郊中华园 13.0 5.9 0 20.4
周浦项目 19.4 14 0 38
小计 55.3 39.0 25.4 77.5
江苏省
苏州第五元素花园（原
11.9 15.3 14.8 15.3
苏州中华新城）
太湖古北雅园 2.0 3 0.5 3
小计 13.9 18.3 15.3 18.3
商业房产开发
上海市
古北商务分区9-3地块 8.3 11.7 0 11.7
古北商务分区9-4A地块 3.5 0 0 0
上海国际客运中心 0 0 0
小计 11.8 11.7 0 11.7
综合开发
重庆市
重庆中华新城 21 9.7 0 23.6
小计 21 9.7 0 23.6
开发总计 102 78.7 40.7 131.1
土地储备
上海崇明地块 － － － 4655亩
出租经营
项目名称 说明
上海市
港泰广场写字楼 在租
港泰广场裙楼 改建后招租
中华企业大厦 在租
上海春城商业中心 在租
淮海公寓 06年方案设计确定后装修改造
古北国际广场裙楼 06年底竣工，计划07年招租
古北国际花园裙楼 06年第三季度竣工后招租
古北国际花园7#楼 同上
恒盛苑商铺 计划06年招租
小计
浙江
杭州锦华大酒店 06年投入使用
出租总计
（三）资金需求、使用计划和来源情况
2006年，公司为保证今后三至五年的持续稳定产出，将在现有基础上增加一定的投
入量。因此，根据预算，2006年内，公司在资金上尚有部分缺口。为解决资金问题，确
保主营业务的持续、稳定增长，公司将加强管理力度，缩短产品开发周期，盘活存量资
产，加速资金回笼，严控生产成本和费用支出。另外，除正常从银行间接融资外，公司
正在与有关金融机构商谈合作，多方位拓展筹资渠道。
(四)主要风险因素及公司应对策略分析
房地产行业现在处于较为敏感时期，国家宏观调控的一系列政策逐步到位，使得整
体经营环境给公司带来了诸多不确定的风险因素，可能会对今后几年公司发展战略和经
营目标的实现产生影响，现就有关风险因素及公司应对策略列示如下：
1、宏观政策风险
近年来，国家针对全国范围内的固定资产投资增长过快的情况，出台了一系列调控
措施，提高了钢铁、房地产开发等行业的自有资金比例，并在全国范围内开展土地市场
的治理整顿；一系列专门针对房地产行业的宏观调控措施的出台以及一系列金融和税收
方面政策的颁布和调整，在很大程度上，制约了房地产企业的快速发展，并对公司在建
、销售等各环节造成了一定的影响。
公司管理层认识到，宏观调控虽在一定程度上影响公司的经营发展，但也为有一定
实力的房地产开发企业提供了发展的机遇。因此已采取了相关应对策略。如，积极调整
发展战略和经营思路，完善运作模式，调整土地储备机制和节奏，积极尝试多种融资方
式，提高抗风险能力，目前公司土地储备可以保证公司未来三年的房地产开发业务。同
时，公司通过调整产品结构、品牌建设、资源整合、精细化管理等多种方式，构筑可持
续发展的核心竞争力，提高综合竞争能力。
2、市场和业务经营风险
（1）行业内部竞争日趋激烈的风险
随着对WTO承诺的不断兑现，境外大规模的房地产开发企业和房地产基金纷纷进入中
国房地产市场，竞争将越来越激烈，行业整合也必将加速。
面对日趋激烈的市场竞争，公司将通过50多年的品牌优势、良好的人脉资源、丰富
的专业经验，进一步提升竞争意识，提高竞争能力；同时，公司将加强内部资源整合，
实行精细化管理，坚持不断创新，以保持公司房地产业务的稳定增长。
（2）项目开发过程中的风险
房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、所需投入资金大、涉及部门多的特点
和极强的地域特征，使得公司对开发项目的投资、进度、质量、营销等各环节难以全面
、细致的掌握，在这中间任何一个环节出现问题，将会直接或间接地对整个项目开发产
生影响，可能导致公司营业成本增加、收益降低或原来估计的销售利润无法按期实现等
问题的产生。
针对上述问题，公司将依托自身专业经验，通过周密的调查、精心的选址、科学的
决策、领先的规划设计、准确的市场定位以及严格、细致的工程项目管理，努力规避项
目开发过程中所能遇到的问题；以事前计划、事中控制、事后分析为关键点，努力将公
司所开发项目从立项开工到建成交房所有环节都纳入公司统一的监管和控制之中；通过
项目审计和项目公司财务负责人委派制度的实施，努力将开发成本控制在合理的范围内
。
3、财务风险
由于受到国家宏观政策的制约，银行对项目贷款的放贷要求进一步提高，导致公司
经营资金压力增大。
针对上述情况，公司将加强现金流管理，适度控制投资规模，调整产品结构，缩短
开发周期，加速房款回笼，严格执行年度预算，控制生产成本和费用支出，努力保持各
年度主营业务投入产出和现金流收支的基本平衡，保持良好的财务状况。同时，公司将
积极尝试各种融资方式，调整完善融资结构，满足土地储备、项目开发和工程建设的资
金需要。
三、报告期内公司投资情况
（一）募集资金使用情况
报告期内，公司没有募集资金，也不存在前期募集资金使用到本期的情况。
（二）非募集资金项目情况
1、股权投资情况
（1）本公司报告期内通过增资收购的方式，设立控股子公司——上海瀛浦置业有限
公司，其中本公司出资6,000万元，占30%的股权；本公司控股90%的上海房地产经营（集
团）有限公司出资额13,550万元，占67.75%股权。上海瀛浦置业有限公司主要投资开发
上海周浦镇23号地块。
（2）报告期内，为了理顺公司运作模式，提高控股子公司自身的融资能力，支持控
股子公司的业务发展，对下列三家控股子公司增资共计10.24亿元，详见下表：
单位：人民币
万元
公司名称 原注册资本 增资后注册资本
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 10,000 42,000
上海天华威杰房地产开发有限公司 1,000 39,200
重庆中华企业房地产发展有限公司 5,000 5,000
公司名称 增资后资本公积 公司拥有权益
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 100%
上海天华威杰房地产开发有限公司 100%
重庆中华企业房地产发展有限公司 45,195.65 70%
（3）报告期内，股权投资减少情况
为了进一步理顺公司长期投资结构，加快资金周转，公司转让了以下一家公司的股
权投资。
单位：人民币
万元
公司名称 公司拥有权益 注册资本 投资减少方式
上海金慈厚房地产发展有限公司 55% 2000 转让
2、其他投资情况
报告期内，公司房地产业务新增以下一个项目，总占地面积32万平方米，已规划建
筑面积约38万平方米。
单位：万平方米
地区 新增项目名称 地理位置 占地面积
上海 周浦项目 南汇区 32.0
地区 建筑面积 项目进度
上海 约38 前期
公司2005年度主要房地产项目一栏表
单位：万平
方米
一、住宅产品开发项目表
规划建筑 05年开工
项目名称 位置 权益 占地面积
面积 面积
上海市
古北国际花园 长宁区 100% 3.3 14.7 0
古北国际广场 长宁区 52.5% 2.62 10.7 0
古北西郊国际别墅 青浦区 87.5% 31.8 7.1 3.6
顾村项目1 宝山区 87.5% 7.2 10.8 0
顾村项目2 宝山区 87.5% 14 19.1 0
南郊中华园 南汇区 100.00% 34 20.4 0
周浦项目 南汇区 97.75% 31.7 38 0
小计 124.62 120.8 3.6
江苏省
苏州第五元素花园（原苏
苏州 100.00% 11.8 30.1 0
州中华新城）
太湖古北雅园 苏州 78.75% 15.9 3.5 0
小计 27.7 33.6 0
二、商业房产开发项目表
上海市
静安中华大厦 静安区 100% 0.37 4.2 0
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 1.9 11.7 0
古北商务分区9-4A地块 长宁区 87.5% 0.8 3.9 3.9
财富广场 浦东新区 50% 2.89 4.2 0
上海国际客运中心 虹口区 40.19% 13.6 16 0
小计 19.56 40 3.9
三、综合开发
重庆市
重庆中华新城 重庆 70% 9.6 75 0
小计 9.6 75 0
开发总计 181.48 269.4 7.5
四、土地储备
上海崇明地块 崇明县 100.00% 4655亩 － －
五、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.30
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34
中华企业大厦 静安区 100% 2.60
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12
小计 7.70
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74% 2.11
出租总计 9.81
项目名称 05年竣工面积 累计竣工面积
上海市
古北国际花园 0 0
古北国际广场 0 0
古北西郊国际别墅 3.5 3.5
顾村项目1 10.8 10.8
顾村项目2 0 0
南郊中华园 0 0
周浦项目 0 0
小计 14.3 14.3
江苏省
苏州第五元素花园（原苏
0 00
州中华新城）
太湖古北雅园 0.5 0.50
小计 0.5 0.50
静安中华大厦 4.2 4.2
古北商务分区9-3地块 0 0
古北商务分区9-4A地块 0 0
财富广场 4.2 4.2
上海国际客运中心 0 0
小计 8.4 8.4
三、综合开发
重庆市
重庆中华新城 0 0
小计 0 0
开发总计 23.2 23.2
四、土地储备
上海崇明地块 － －
五、出租经营
项目名称 说明
上海市
港泰广场写字楼 在租
港泰广场裙楼 改建后招租
中华企业大厦 在租
上海春城商业中心 在租
淮海公寓 方案设计论证
小计
浙江
杭州锦华大酒店 施工阶段
出租总计
3、报告期内实现销售收入和投资收益的主要项目的基本情况：
1)、静安中华大厦（原置信广场）
该项目位于静安区北京西路以南、胶州路以西，占地面积0.37万平方米，总建筑面
积4.2万平方米，地上30层，地下2层。该项目为内销商办综合楼，项目总投资约为4.1亿
元。该项目于2005年第一季度竣工交付使用。报告期内实现销售收入64,691.51万元,主
营业务利润24,737.50万元。
2)、虹苑基地项目（包括恒盛苑）
该项目位于古羊路以南，姚虹路以西，占地面积约7.6万平方米，总建筑面积约12.
2万平方米，由公司控股子公司上海古北（集团）有限公司投资建设。其中4.1万平方米
多层动迁房已于2003年完成各项验收，取得入户许可证，并完成与物业公司交接；另外
恒盛苑8.1万平方米为小高层商品房，2004年年底住宅部分完成交付使用。项目投资总额
为2.8亿元。报告期内实现销售收入3,242.43万元，主营业务利润1,419.43万元。
3)、上海春城项目
该项目位于闵行区春申路、莲花路，是市政府重点规划的春申居住示范区工程，占
地31公顷，整个小区由公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司实行分期滚动
开发。第三期项目总投资约7亿元，建筑面积约24万平方米，其中住宅面积17万平方米，
并有学校、幼儿园、大卖场等公建配套项目。2005年上半年全面竣工交付。报告期内实
现销售收入50,510.31万元，主营业务利润15,344.27万元。
4)、港泰广场
该项目位于延安东路700号。系我公司存量经营性房产，投资总额为人民币5.6亿元
,于1998年竣工交付使用，总建筑面积约5.7万平方米。为加快资金回笼，公司决定出售
该存量房产项目，报告期内实现销售收入11,561.21万元，主营业务利润3,605.77万元。
5)、古北国际花园(1号、2号、3号楼自地上第三层至顶层房屋)
该项目位于古北新区一区中心区，占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约14.7万平
方米，由上海新古北企业发展有限公司投资建设，其中上海古北（集团）有限公司占该
项目公司90%股权，中华企业股份有限公司占该项目公司10%股权。其中1号、2号、3号楼
自地上第三层至顶层房屋的建筑面积约为3.6万平方米，报告期内，古北国际花园1号、
2号、3号楼自地上第三层至顶层房屋转让给了上海竣嵘置业有限公司，实现销售收入37
,686.66万元，主营业务利润18,461.32万元。
6)、财富广场（东昌路项目）
该项目南至东昌路、北到商城路、位于黄浦江以东，浦明路以西的长方形地块内，
岸线达400米，占地面积2.89万平方米，建筑面积约4.2万平方米，为7幢一字排开的独立
办公楼，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司投资50%与第三方共同开发。该项目
2005年年内部分交付使用。报告期内其产生的收益按投资比例体现在我公司报告期的投
资收益5,233.35万元。
7)、财富海景(张杨滨江花园)
项目地处南浦大桥和杨浦大桥之间的中心区域，紧临财富广场，占地面积1.6万平方
米，总建筑面积约6.9万平方米，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司投资50%与
第三方共同开发。该项目2005年上半年已实现在建工程转让。报告期内其产生的收益按
投资比例体现在我公司报告期的投资收益10,214.76万元。
8）、顾村项目（一期）
该项目位于宝山区顾村镇“四高”示范居住区2号地块，由上海古北（集团）有限公
司通过投标方式取得。项目土地面积7.2万平方米，拟建配套商品房10.8万平方米，项目
总投资约为3.8亿元，该项目目前已竣工交付使用。报告期内实现销售收入32,180.38万
元，主营业务利润2,496.59万元。
9)、新慈厚项目
该项目紧邻南京西路，近上海商城、锦沧文华大酒店和嘉里中心，位于上海高尚办
公楼区域内，占地面积1.5万平方米，该项目中上海房地产经营（集团）有限公司投资5
5%。2005年上海房地产经营(集团)有限公司将所持有新慈厚项目公司所有股权予以转让
。冲还原计提减值准备3,200万元。
10)、东方金座(大康花园)
该项目位于浦东新区杨高南路、浦建路，占地面积0.86万平方米，总建筑面积4.9万
平方米，该项目由上海房地产经营（集团）有限公司及其他三家公司通过现房拍卖方式
获取，其中上海房地产经营（集团）有限公司占总投资的30%。项目已于2005年上半年基
本完成预售。其产生的收益1,126万元。
11)、万都花园
该项目位于杨柳青路、枣阳路，占地面积0.9万平方米，总建筑面积2.6万平方米，
该项目通过现房拍卖获取，其中上海房地产经营（集团）有限公司占总投资的40%，项目
已于2004年底开始销售，目前已基本完成销售。报告期内实现销售收入：10,063.21万元
。实现主营业务利润：1,442.52万元。
（5）报告期内公司其他主要在建项目的基本情况：
1)、重庆中华新城项目
该项目位于重庆市袁家岗体育中心总体规划区域内，由袁石路和袁茄路的B1、B2、
A9、E4、C1地块组成，规划净用地面积合计近9.6万平方米，规划拟建总建筑面积75万平
方米，其中一期B1、B2、A9规划拟建总建筑面积65万平方米，将建造商业、办公、住宅
相结合的大型社区。项目总投资约21亿元，中华企业股份有限公司占该项目投资的60%，
上海古北（集团）有限公司占该项目投资的10%。2005年内该项目处于结构施工阶段，预
计2006年部分开始预售。
2)、苏州第五元素花园（原苏州工业园区项目）
该项目位于苏州工业园区金鸡湖湖东6号地块，苏胜路以北、津梁街以西、南施街以
东。中华企业股份有限公司于2003年10月通过土地拍卖方式取得该地块的使用权。该项
目占地面积为11.8万平方米，拟建地上总建筑面积30.1万平方米住宅小区。预计项目总
投资约11.9亿元。2005年内北区结构封顶,南区进行开工准备。
3)、南郊中华园（南汇航头项目）
该项目位于南汇区航头镇，南临航三公路、北临干六路、西侧为梅元路、东侧为鹤
鸣路。项目占地面积约34万平方米，拟建联排别墅为主的住宅小区，总建筑面积约20.4
万平方米，预计项目总投资约13亿元。上海天华威杰房地产开发有限公司为该项目的实
施运作主体，中华企业股份有限公司占该项目公司100%股权。2005年该项目处于前期阶
段，计划2006年内开工建设。
4)、淮海公寓
该项目为保护建筑改造项目，地处淮海中路1202号，占地面积0.34万平方米，主楼
13层，总建筑面积1.1万平方米，为涉外出租公寓，由中华企业股份有限公司负责投资改
造。目前已完成保护建筑检测评审，内部原装修拆除，以及改造方案设计优化工作。预
计2006年完成改造。预计改建费用约为0.5亿元。
5)、杭州锦华大酒店（原名杭州敬业大厦）
该项目位于杭州市秋涛北路326号，是我公司与上海兴业房产股份有限公司在保证合
同纠纷一案法院调解过程中，上海兴业房产股份有限公司转让给我公司的项目。该项目
建筑面积约为2.1万平方米，其中我公司占74.74%的权益。目前该项目已完工，已在筹备
开业。该项目总投资约为1.5亿元。
6)、古北国际花园（即古北一区10－1地块）
该项目位于古北新区一区中心区，占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约14.7万平
方米，由上海新古北企业发展有限公司投资建设，其中上海古北（集团）有限公司占该
项目公司90%股权，中华企业股份有限公司占该项目公司10%股权。目前该项目已基本完
成内装饰，正在进行总体绿化和配套施工，预计2007年一季度工程交付使用。项目总投
资预计为7.7亿元。
7)、古北国际广场（原古北中心广场，即古北一区3-2地块）
该项目位于古北新区二期中心区，占地面积约2.62万平方米，总建筑面积约为10.7
万平方米，由上海古北京宸置业发展有限公司投资建设，其中上海古北（集团）有限公
司占60%股权。目前该项目进行主楼和车库内外装饰。该项目预计总投资5.5亿元。
8)、古北西郊国际别墅（原赵巷项目）
该项目位于青浦赵巷镇西北部，总占地面积约32万平方米，规划建筑面积约7.1万平
方米。由上海古北（集团）有限公司投资建设别墅群。目前,该项目一期3.5万平方米97
幢别墅已竣工并部分交房,二期3.6万平方米主体施工,其中60幢结构封顶,预计项目总投
资5.3亿元。
9)、太湖古北雅园（苏州西山别墅项目）
该项目位于苏州西山，依山傍水，占地面积约15.9万平方米（含2006年1月新购土地
面积3.97万平方米），拟建别墅3.5万平方米，由上海古北（集团）有限公司投资建设。
目前，该项目一期19幢别墅约0.5万平方米已完成装修，开始销售，二期正在进行平整场
地、围墙施工阶段。预计项目总投资约2亿元。
10）、古北 国际财富中心（原古北新区一、二区商务分区项目）
该项目位于古北新区一、二区商务分区，由9－3地块和9－4A地块等组成，其中9-
3地块位于虹桥路以南、红宝石路以北、玛瑙路以西、申康宾馆以东，用地面积约1.9万
平方米，总建筑面积约11.7万平方米；9-4A地块位于虹桥路以南、规划电话局以北、古
北湾大酒店以西、金珠路以东，用地面积约0.8万平方米，总建筑面积3.9万平方米。由
上海古北（集团）有限公司投资建设。9-3地块建造公寓式酒店，9-4A地块建造商务办公
楼。该两项目预计项目总投资11.7亿元。目前9－4A地块项目于2005年年底开工建设。
11）、顾村项目（二期）
该项目位于宝山区顾村镇新选址2号基地1号地块，由上海古北（集团）有限公司通
过投标方式取得。项目土地面积14万平方米，建造配套商品房约19.1万平方米，项目总
投资约为7亿元，目前，该项目正在进行开工准备工作。
12）、上海港国际客运中心
该项目地处东大名路高阳港，东至高阳路，西至虹口港，北至东大名路，南至黄浦
江，属即将大规模改造兴建的北外滩高档物业区域。该项目由上海港国际客运中心开发
有限公司开发，由上海房地产经营（集团）有限公司投资40.19%与第三方共同开发。项
目占地面积13.63万平方米，可建商业、办公建筑12万平方米，项目年内进行全面桩基，
预计2007年分批竣工交付。上海浦东金鑫房地产发展有限公司预计将投资25-30亿元。
13）、周浦项目
该项目位于南汇区周浦镇中心城区，南至周邓公路，北至关岳路，东至规划中的浦
安路，西至已建成的住宅区。该项目由上海瀛浦置业有限公司投资开发。该项目总用地
面积34万平方米，其中建设用地约31.7万平方米，规划性质为住宅用地，规划容积率为
1.2，总建筑面积约38万平方米。本项目预计总投资额为19.4亿元。
（四）董事会对会计师事务所非标意见的说明及公司会计政策、会计估计变更或重
大会计差错更正的原因及影响
报告期内会计师事务所未出具有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见的
审计报告。同时，公司亦未作出会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正。
（五）董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
报告期内公司董事会共召开了五次会议。此外，公司董事会还以书面通讯表决方式
召开了多次临时会议，临时会议主要就公司对外担保、借款以及其他非重要事项进行书
面表决，有关的事项已公告于《上海证券报》和《中国证券报》，以下仅就董事会五次
会议的情况说明如下：
1)、第一次是2005年3月23日召开的第四届董事会第十二次会议，会议决议已公告于
2005年3月25日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2)、第二次是2005年4月26日召开的第四届董事会第十三次会议，会议决议已公告于
2005年4月28日的《上海证券报》和《中国证券报》。
3)、第三次是2005年8月10日召开的第四届董事会第十四次会议，会议决议已公告于
2005年8月12日的《上海证券报》和《中国证券报》。
4)、第四次是2005年10月24日召开的第四届董事会第十五次会议，会议决议已公告
于2005年10月26日的《上海证券报》和《中国证券报》。
5)、第五次是2005年11月5日召开的第四届董事会第十六次会议，会议决议已公告
于2005年11月7日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会完成了股东大会和相关股东会议审议通过的所有有关决议。
2005年4月26日，公司召开2004年度股东大会年会，会议审议通过了公司2004年度利
润分配预案。同年6月10日，公司刊登了关于2004年度分红派息实施公告，6月15日，公
司刊登了关于2004年度分红派息补充公告；公司以2004年末总股本697,455,097股为基数
，向全体股东每10股派发现金红利1.25元(含税)，即每1股派发现金红利0.125元(含税)
，共计派发现金红利87,181,887.13元。股权登记日为2005年6月15日，除息日为2005年
6月16日，现金红利发放日为2005年6月22日。现该利润分配方案已全部执行完毕。
2005年12月7日，公司召开相关股东会议，会议审议通过了公司股权分置改革方案，
该方案已经于2005年12月19日实施。
（六）利润分配或资本公积金转增股本预案
经审计，2005年度母公司实现净利润454,321,158.97元，提取法定盈余公积45,432
,115.90元，尚余408,889,043.07元；加上上年度结转未分配利润412,792,862.79元，扣
除2005年6月实施的2004年度利润分配方案中支付的普通股现金红利87,181,887.13元，
实际可供股东分配的利润为734,500,018.73元。考虑到公司发展的资金需求及股东的利
益，公司拟以2005年末总股本697,455,097股计算，按每10股派发现金红利1.8元（含税
），计分配利润125,541,917.46元，尚余608,958,101.27元结转至下年度。
上述利润分配预案将提请公司2005年度股东大会年会审议通过后实施。
（七）注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明
我们接受贵公司的委托，对贵公司经审计的截止2005年12 月31日的关联方占用
贵公司资金情况及贵公司2005年度对外担保情况进行专项核查。我们的核查是依据《关
于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发〔20
03〕56号）及《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发〔2005〕120号）进行
的。贵公司董事会的责任是提供真实、合法、完整的有关资金占用及对外担保情况的全
部材料，包括原始合同或协议等资料或副本资料、会计凭证与帐簿记载、会计报表、有
关实物证据及我们认为必要的其他资料。我们的责任是根据上述《关于规范上市公司与
关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发〔2003〕56号）及《关
于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发〔2005〕120号）的规定，对贵公司与关
联方资金往来情况及对外担保情况是否符合规定进行相关调查、核实并出具专项说明。
在调查、核实过程中，我们实施了查阅有关资料、会计凭证、核对会计帐簿记录等我们
认为必要的核查程序。
现将审核情况说明如下：
一、关联方占用资金情况：
截至2005年12月31日止，贵公司账面记载的应收控股股东及其他关联方资金余额合
计为188,106.45万元，其中：
（一）控股股东、实际控制人及其附属企业年末占用资金余额为5,754.32万元，年
初占用资金余额为28,025.25万元，年末比年初减少22,270.93万元。
受控股股东上海地产（集团）有限公司控制的关联方上海市滩涂造地有限公司及上
海东方滩涂造地开发有限公司于2002年至2003年因接受中华企业股份有限公司及上海中
企实业有限公司预付的购买崇明滩涂及南汇滩涂的土地款而占用资金余额分别为4,564.
00万元及23,461.25万元。其中预付南汇滩涂的土地款由于政府规划改变全额退回预付账
款23,461.25万元；预付崇明滩涂的土地款本期增加付款1,100.00万元。
受控股股东上海地产（集团）有限公司控制的关联方上海金丰投资股份有限公司及
上海房屋置换股份有限公司因欠上海古北租赁有限公司租赁管理费而占用资金余额分别
为47.45万元及42.87万元，已于2006年1月4日收回。
详见附件一“2005年度控股股东及其他关联方资金占用情况汇总表”
（二）上市公司的子公司及其附属企业年末占用资金余额为182,352.13万元，年初
占用资金余额为329,984.39万元，年末比年初减少147,632.26万元。其中年初合并抵销
内部往来315,192.84万元，年末合并抵销内部往来163,417.78万元。
详见附件一“2005年度控股股东及其他关联方资金占用情况汇总表”。
二、股份公司为其他公司提供担保的情况：
截至2005年12月31日止，贵公司控股子公司上海古北（集团）有限公司为贵公司银
行借款担保3,000万元。
年初贵公司为控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司及联营企业上海浦东金
鑫房地产发展有限公司银行借款担保45,500万元，控股子公司上海古北（集团）有限公
司为贵公司银行借款担保13,000万元。本年因银行借款归还而撤销了担保责任。
具体担保变动情况详见附件二“对外担保情况汇总表”。
第九节 监事会报告
2005年公司监事会继续贯彻“科学发展观”，根据《公司法》、中国证监会有关规
范文件、上海市国有资产监督管理委员会有关文件和《公司章程》的要求，本着规范、
监督、促进的原则以及对公司股东特别是中小股东负责、对公司长远发展负责的态度，
在公司董事会、公司高管层和全体股东的积极配合下，紧密结合年初公司所制定的目标
和任务，积极有效地开展监事会各项工作，发挥了对国有资产监督管理的职能，有效地
维护了广大投资者的合法权益；同时，在报告期内，公司监事会完成了人员变动的选举
工作，保证了监事会组织健全，工作平稳、有序进行。现将2005年监事会的主要工作情
况报告如下：
（一）监事会的工作情况
报告期内，公司监事会高度关注公司经营发展、投资决策、资金使用和对外担保问
题，监事会成员列席了董事会召开的全部会议。在列席董事会议期间，监事会成员尽心
尽职，对董事会所审议的议题特别是涉及到财务资金、对外担保以及对外重大投资项目
等议题，坚持发表独立意见，要求公司进一步加强资金的调控力度，加快资金的回笼速
度，积极拓宽融资渠道，以保证公司经营发展所需资金链安全、平稳、有序。公司监事
会还定期了解和检查公司的财务报表及经营情况，加强监督，深入了解，及时提醒，对
公司资金运作、项目开发、工程质量、房屋销售、物业管理及关联子公司的经营情况进
行了检查和监督。同时，公司监事会根据上海市国有资产监督管理委员会有关规范性文
件的要求，建立了《中华企业股份有限公司监事会联席会议制度》，进一步加强了公司
监事会与所属控股公司监事会之间的联系和交流。
监事会认为，虽然受到持续的宏观调控政策影响，但公司能密切关注，稳妥把握、
确保了主营业务健康运行，对股东有较好的回报，公司发展前景良好。
此外，监事会参加了公司的年度股东大会和相关股东会议，对公司董事会提交股东
大会和相关股东会议审议的各项报告和提案内容，均表示无异议。公司监事会对股东大
会和相关股东会议的决议执行情况进行了监督，认为公司董事会能够认真、负责地履行
股东大会和相关股东会议审议通过的有关决议，既保证了公司国有资产的保值增值，又
维护了公司社会股东的利益。监事会对董事会重视与中小投资者沟通，不断完善投资者
关系管理的做法表示欣慰。
报告期内，公司监事会共召开了三次会议。
第一次会议是2005年3月23日召开的第四届监事会第三次会议，会议审议通过了如下
决议：
（1）2004年监事会工作报告；（2）《中华企业股份有限公司2004年年度报告》正
文及其摘要；（3）关于公司监事会成员变动的议案。
本次会议中，监事会对公司依法运作情况等事项逐一发表了专项意见。
第二次会议是2005年4月26日召开的第四届监事会第四次会议，会议审议通过了如下
决议：
（1）选举公司监事长的议案；（2）对公司离任监事发表任职评价。
第三次会议是2005年10月24日召开的第四届监事会第五次会议，会议审议通过了如
下决议：
（1）通报了关于调整职工监事的事宜；（2）审议通过了《中华企业股份有限公司
投
资企业监事会联席会议制度》。
（二）监事会对公司下列事项发表独立意见
1、公司依法运作
根据国家有关法律、法规和《公司章程》的相关规定，监事会对公司的决策程序、
内部控制管理制度和公司董事、经理履行职责情况进行了监督，认为公司能按照国家法
律和公司内部控制管理制度规范运作，不断改进和完善公司管理体制，已建立了较为完
善的内部控制制度；公司决策程序严格、合法，未发现公司董事、经理执行公司职务时
有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、检查公司财务情况
监事会认为，报告期内，公司董事会继续高度关注项目成本、经营费用和对外担保
事项,公司高管层严格执行《中华企业股份有限公司财务制度》和《中华企业股份有限公
司对外担保管理制度》，加强了对财务费用、管理费用、项目成本和对外担保事项的监
管，取得了较好的成效；公司管理层依据房地产行业特点，强化了对控股子公司所需资
金的调控，提高了资金的使用效率，做到了统一和规范企业的财务行为，加强财务管理
，规范经济核算，保证财务会计信息的真实性、完整性和合法性，保障企业资产的安全
和国有资产的保值增值。
上海立信长江会计师事务所有限公司审计了公司2005年度财务报告，并出具了“标
准无保留意见”的审计报告。公司监事会认为财务报告真实、准确、完整地反映了公司
年度财务状况和经营成果。
3、编制的年度报告情况
公司监事会认为，2005年度编制的年度报告及审议程序均符合法律、法规、公司章
程和公司内部管理制度的各项规定；年度报告的内容、格式均符合中国证监会和证券交
易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实反映出公司本年度的经营管理和财务
状况；未发现参与本年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。
4、公司最近一次募集资金实际投入情况
公司最近一次募集资金实际投入项目与承诺投入项目没有发生变更。
5、公司收购出售资产情况
公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权
益或造成公司资产流失的情况。
6、公司关联交易情况
公司关联交易公平，表决程序合法，关联董事回避表决,相关信息披露及时、充分，
独立董事对关联交易作出了客观、独立的判断意见，未发现有损害上市公司及中小股东
利益的情况。
第十节 重要事项
（一）重大诉讼仲裁事项
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
1、收购资产情况
1)、2005年3月23日，公司第四届董事会第十二次会议审议通过了关于投资上海周浦
项目的议案，即我公司与控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司共同投资建设周
浦镇23号地块，操作方式采用两公司共同收购该地块原项目公司上海连颖房地产公司股
权的形式，其中，我公司占该项目公司30%的股权，上海房地产经营（集团）有限公司占
该项目公司70%的股权。2005年11月7日，公司第四届董事会作出决议，对上述投资开发
方式作出一定的修改，先由我公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海
连颖房地产公司共同出资成立项目公司上海瀛浦置业有限公司，然后我公司通过对上海
瀛浦置业有限公司增资的方式取得周浦镇23号地块项目的投资开发权，我公司出资6,00
0万元，占上海瀛浦置业有限公司30%的股权；上海房地产经营（集团）有限公司出资额
增加到13,550万元，占67.75%股权；本项目预计总投资额为19亿元。此次投资将有利于
增加公司主营业务规模，保持公司可持续发展。上述事项公告于2005年3月25日、11月8
日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2)、2005年9月14日，我公司控股子公司上海古北（集团）有限公司与上海市住宅建
设发展中心签订了宝山区顾村镇新选址2号基地1号地块的建设项目协议书，协议总标的
为人民币249,034,800元，该地块为上海市配套商品房。由于该项目由市政府确定销售价
格，故获利空间有限。上海古北（集团）有限公司投资该项目主要着眼于社会效益，支
持上海的城市建设和居民动迁工作。这将使上海古北（集团）有限公司树立更好的社会
形象。上述事项公告于2005年9月17日的《上海证券报》和《中国证券报》。
2、出售资产情况
1)、2005年5月9日，我公司控股子公司上海古北（集团）有限公司的子公司上海新
古北企业发展有限公司与上海竣嵘置业有限公司签署《在建工程转让合同》，将其所拥
有的古北国际花园1号、2号、3号楼地上第3层至顶层的全部房屋转让给后者，上述转让
房产建筑面积约36,370平方米，转让价格为人民币37,686.66万元。2005年5月10日，双
方还签订了该在建工程的建设管理委托协议书，上海竣嵘置业有限公司以3,637万元工程
建设管理费委托上海新古北企业发展有限公司进行相关项目的工程建设管理、竣工验收
及申领大产证等事宜。该事项公告于2005年5月11日的《上海证券报》和《中国证券报》
。至报告期末，上海竣嵘置业有限公司已向上海新古北企业发展有限公司支付了价款36
,000万元现金和为期6个月的应付票据1,686.66万元,报告期实现主营业务利润18,461.3
2万元。
2）、2005年9月28日，我公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海
房地（集团）公司（下合称出让方）经友好协商与嘉里上海发展有限公司及嘉里上海（
静安南里）有限公司（下合称收购方）签署了《上海市产权交易出让委托合同》及《上
海金慈厚房地产发展有限公司股权转让、债权债务处理之股权转让及债权债务处理合同
》，将出让方共同投资的上海金慈厚房地产有限公司100%的股权转让给收购方。此次转
让股权转让金为人民币20,000,000元，同时收购方向上海金慈厚房地产有限公司提供资
金并由上海金慈厚房地产有限公司向出让方偿还上海金慈厚房地产有限公司所欠出让方
的欠款，欠款金额为人民币607,045,170元。其中，上海房地产经营（集团）有限公司应
收款34,996万元,上海房地产经营（集团）有限公司董事会于2005年9月9日审议通过转让
上海金慈厚房地产有限公司股权的董事会决议。此次转让将有效盘活公司的存量资产，
回笼资金，取得良好的现金流量，降低公司资产负债率，提高抗风险能力，符合公司及
全体股东的利益。上述事项公告于2005年9月29日《上海证券报》和《中国证券报》。截
至报告期末，收购方已向上海房地产经营（集团）有限公司支付了转让款34,996万元，
上海房地产经营（集团）有限公司回收资本金1,100万元。
3、资产置换情况
报告期内，公司无资产置换情况。
4、吸收合并情况
报告期内，公司无吸收合并的情况。
（三）报告期内公司重大关联交易事项
1、与日常经营相关的关联交易
我公司在报告期内无与日常经营相关的关联交易。
2、资产、股权转让发生的关联交易
（1）2005年6月14日，我公司控股子公司上海中企实业有限公司（以下简称“中企
实业公司”）与上海东方滩涂造地开发有限公司（以下简称“东滩造地公司”）签订有
关协议，中止合作开发上海南汇东滩地块事项。中企实业公司于2001年12月15日和2002
年6月25日与东滩造地公司签订了有关投资开发上海南汇东滩地块的协议，报告期内，东
滩造地公司接到沪临港管委法【2004】83号《关于临港新城土地清理整顿的实施办法》
的通知，通知要求政府部门加强临港新城土地管理和规划控制，依法严格控制围垦土地
权证的发放和变更。基于上述有关实施办法的实行将使得原先所签订的两份投资开发协
议无法继续履行，根据上海市规划局、市房屋土地资源管理局、南汇区政府、临港新城
管委会联合文件精神，双方中止了原先的合作开发协议，由东滩造地公司按期支付中企
实业公司已经投资到位的资金款项，同时对中企实业公司进行补偿，涉及总金额为人民
币46,562.848万元。中企实业公司先前与东滩造地公司签订投资开发协议时，并没有构
成关联交易；2004年12月31日，我公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司，而
东滩造地公司系上海地产（集团）有限公司的控股子公司，此次中止事项构成关联交易
。该事项公告于2005年6月17日的《上海证券报》和《中国证券报》。截至报告期末，东
滩造地公司已向中企实业公司偿还了原支付购买土地款23,461.25万元，补偿款23,101.
598万元将在2006年支付。
（2）根据我公司2002年4月与上海市滩涂造地有限公司签订的 “国有土地使
用权转让协议”，受让崇明滩涂土地4,655亩。报告期按协议支付土地款1,100万元，至
报告期末累计支付5,664万元。
3、公司与关联方共同对外投资发生的关联交易
报告期内我公司无与关联方共同对外投资发生的关联交易
4、公司与关联方存在债权、债务往来、担保等事项
（1）报告期我公司因经营业务发展需要，向公司控股股东上海地产（集团）有限公
司借款22,000万元，借款期限为2005年11月1日至2006年6月30日。
（2）控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期内新增对其下属公司上
海浦东金鑫房地产发展有限公司借款50,000,000元，至报告期末借款余额为12,900,000
元；对上海浦东金鑫房地产发展有限公司的下属公司上海科怡房地产发展有限公司借款
余额为53,637,375元，和去年底一致，报告期内没有新增借款。
（3）控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司，报告期内收回对其持股比例为
30%的上海达金置业有限公司全部借款10,830,000元，同时该公司向上海房地产经营（集
团）有限公司提供借款21,000.000元。
（4）控股子公司重庆中华企业房地产发展有限公司,报告期内将股东借款按股东会
决议转作资本公积，其中一股东上海昊泰房地产投资管理有限公司未到位的股东借款由
公司垫支，作为其借款。该借款年利率10%，预计2006年内上收回借款。
（5）2004年公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。报告期内其下属公司
上海东方滩涂造地开发有限公司，中止了与我公司控股80%的上海中企实业有限公司的南
汇滩涂协议。上海中企实业有限公司全部收回了原支付的土地预付款234,612,500元后，
偿还了持股20%的上海房地（集团）公司借款40.942,500元。
（6）控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司的子公司上海金慈厚房地产发展
有限公司，报告期内实现转让，不再纳入合并报表范围。因此开发金慈厚项目向上海房
地（集团）公司借款242,003,252.40元也不再纳入我公司应付款范围。
（7）控股子公司上海古北（集团）有限公司的子公司古北京宸置业发展有限公司，
因开发古北国际广场项目向上海房地（集团）公司借款15,000,000元，报告期内已归还
，报告期期末借款余额为零。
5、其他重大关联交易
报告期内无其他重大关联交易。
（四）重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁情况
报告期内，公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁上
市公司资产的事项。
2、重大担保
（1）至报告期末有三家公司为我公司银行借款提供担保：上海地产（集团）有限公
司为本公司担保147,500万元，控股公司上海古北（集团）有限公司为本公司担保3,000
万元，上海房地（集团）公司为控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司担保15,0
28.05万元。
（2）报告期我公司为上海房地产经营（集团）有限公司提供担保5,000万元，为上
海浦东金鑫房地产发展有限公司提供担保6,000万元。报告期内两家公司分别按期偿还了
银行贷款。至报告期末余额为零。
3、委托他人进行现金资产管理事项
报告期内及持续到报告期内，公司无委托他人进行现金资产管理事项。
4、其他重大合同
（1）2005年3月23日，公司第四届董事会第十二次会议审议通过了公司向中国农业
银行上海市虹口区曲阳支行申请人民币抵押借款的议案，本次借款采用抵押借款形式，
借款金额为人民币叁亿元，借款期限五年，执行同期基准利率，本次借款抵押物为华山
路2号“中华企业大厦”部分楼层，建筑面积共28,744.15平方米，上述抵押物经评估后
的市场价格为640,352,625元，帐面价值为243,038,663.32元。上述事项公告于2005年3
月25日的《上海证券报》和《中国证券报》。
（2）2005年8月9日，公司第四届董事会作出决议，同意对苏州工业园区中华企业房
地产开发有限公司增资的议案，董事会同意苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
注册资本从10000万元增至42000万元，股权比例维持不变。上述事项公告于2005年8月1
1日的《上海证券报》和《中国证券报》。
（3）2005年8月9日，公司第四届董事会作出决议，同意对上海天华威杰房地产开发
有限公司增资的议案，董事会同意天华威杰公司的注册资本从1000万元增至39200万元，
股权比例维持不变。上述事项公告于2005年8月11日的《上海证券报》和《中国证券报》
。
（4）2005年8月10日，公司第四届董事会第十四次会议审议通过了公司向招商银行
上海分行川北支行借款壹亿元，借款期限壹年，借款利率为银行同期基准利率，本次借
款由上海地产（集团）有限公司提供贷款担保。上述事项公告于2005年8月12日的《上海
证券报》和《中国证券报》。
（5）2005年10月24日，公司第四届董事会第十五次会议审议通过了关于公司向中国
农业银行上海市虹口区曲阳支行申请授信额度的议案，授信额度为壹拾贰亿元整（RMB1
,200,000,000.00元），期限自2005年10月至2007年10月止。上述事项公告于2005年10月
26日的《上海证券报》和《中国证券报》。
（6）2005年10月24日，公司第四届董事会第十五次会议审议通过了关于公司向中国
民生银行上海分行浦东支行申请借款的议案，借款金额为肆仟万元整（RMB40,000,000.
00元），期限自2005年10月至2006年10月止，执行同期基准利率，此次借款由上海地产
（集团）有限公司提供借款担保。上述事项公告于2005年10月26日的《上海证券报》和
《中国证券报》。
（五）公司或持有5%以上股东对公开披露承诺事项的履行情况
公司控股股东上海地产（集团）有限公司就公司股权分置改革作出如下特别承诺：
持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起，在三十六个月内不上市交易或转
让。在前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总数的比
例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。报告期内，上海地
产（集团）有限公司认真履行了承诺。
（六）聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司未改聘会计师事务所。
选聘会计事务所程序及其报酬的决定程序：2005年3月23日，公司第四届董事会第十
二次会议审议通过了关于聘请公司2005年度审计机构的议案，决定续聘上海立信长江会
计师事务所有限公司为公司2005年度公司审计机构。该议案已经2004年度股东大会年会
审议通过。2005年我公司支付给上海立信长江会计师事务所有限公司年度审计费80万元
。上海立信长江会计师事务所有限公司已连续为我公司提供审计服务6年。
（七）公司、董事会、董事受处罚及整改情况
公司、公司董事会及董事在报告期内没有受中国证监会稽查、中国证监会行政处罚
、通报批评、证券交易所公开谴责的情形。
（八）其它重大事项
2005年11月5日，公司第四届董事会第十六次会议审议通过关于召开公司股权分置改
革事项相关股东会议的议案；公司在《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》
上公告了《中华企业股份有限公司股权分置改革说明书摘要》、《中华企业股份有限公
司董事会关于召开公司股权分置改革事项的相关股东会议的通知》、《中华企业股份有
限公司关于股权分置改革方案沟通协商情况暨修改股权分置改革方案的公告》；同时，
公司在《中国证券报》和《上海证券报》上公告了《中华企业股份有限公司关于召开公
司股权分置改革事项的相关股东会议的第一次提示公告》、《中华企业股份有限公司关
于召开公司股权分置改革事项的相关股东会议的第二次提示公告》；12月1日，公司股权
分置改革方案获得上海市国有资产监督管理委员会的批准；12月7日召开的相关股东会议
审议通过了公司股权分置改革方案；12月19日，公司股权分置改革方案实施，公司股票
简称由“中华企业”变更为“G中企”。
至此公司股权分置改革全部完成。
上述事项分别公告于2005年11月7日、11月17日的《证券时报》和11月7日、11月17
日、11月22日、11月24日、12月2日、12月8日及12月15日的《中国证券报》和《上海证
券报》。
第十一节 财务报告
审计报告
信长会师报字[2006]第10262号
中华企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中华企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）2005年12月31日
的资产负债表和合并的资产负债表、2005年度的利润及利润分配表和合并的利润及利润
分配表，以及2005年度现金流量表和合并的现金流量表。这些会计报表的编制是贵公司
管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允反映了贵公司2005年12月31日的财务状况以及2005年度的经营成
果和现金流量。
上海立信长江会计师事务所 中国注册会计师
有限公司
王德霞
刘晓东
中国 上海 二OO六年二月二十六日
中华企业股份有限公司
二00五年度会计报表附注
一、公司简介：
中华企业股份有限公司是全民所有制的中企企业公司改制而成立的上市公司。一九
九三年九月二十四日正式在证券交易所上市。所属行业为房地产类。公司经营范围为侨
汇房、商品房设计、建造、买卖、租赁及调剂业务，各类商品住宅的配套服务，房屋装
修及维修业务，建筑材料。
2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股
东以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非
流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算
基础，方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的
对价。自2005年12月19日起，公司股票简称由“中华企业”变更为“G中企”，股票代码
“600675”保持不变。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
（一）会计制度
执行企业会计准则、《企业会计制度》及其有关的补充规定。
（二）会计年度
公历1月1日至12月31日止。
（三）记帐本位币
采用人民币为记帐本位币。
（四）记帐基础和计价原则
以权责发生制为记帐基础，以历史成本为计价原则。
（五）外币业务核算方法
外币业务按业务发生当期期初的中国人民银行公布的人民币市场汇价（中间价）作
为折算汇率，折合成人民币记帐，年末外币帐户余额按年末市场汇价（中间价）折合成
人民币金额进行调整。外币专门借款帐户年末折算差额，在所购建固定资产达到预定可
使用状态前的特定时间段内，按规定予以资本化，计入在建工程成本，其余的外币帐户
折算差额均计入财务费用。不同货币兑换形成的折算差额，均计入财务费用。
（六）外币会计报表的折算方法
按照财政部财会字（1995）11号《关于印发<合并会计报表暂行规定>的通知》，除
所有者权益类项目（不含未分配利润项目）以发生时的市场汇价（中间价）折算为人民
币外，资产、负债、损益类项目均以合并会计报表决算日的市场汇价（中间价）折算为
人民币。外币报表折算差额在合并资产负债表中单独列示。
（七）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起，三个月到期）、流动性强
、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（八）短期投资核算方法
1、取得的计价方法
取得投资时按实际支付的价款（扣除已宣告未领取的现金股利或已到期未领取的债
券利息）、相关税费计价。债务重组取得债务人用以抵债的短期投资，以应收债权的帐
面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的短期投资，以换出资产的帐面价值
为基础确定其入帐价值。
2、短期投资跌价准备的计提
中期末及年末，按成本与市价孰低提取或调整短期投资跌价准备。
按投资总体计算并确定计提的跌价损失准备。如某项短期投资占整个短期投资10%以
上，则按单项投资为基础计提跌价损失准备。
3、短期投资收益的确认
短期投资待处置时确认投资收益。在持有期间分得的现金股利和利息，冲减投资成
本或相关应收项目。
（九）坏帐核算方法
1、坏帐的确认标准
对因债务人撤销、破产，依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人
死亡，既无遗产可清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未
履行偿债义务并有确凿证据表明，确实无法收回的应收款项，按照公司管理权限批准核
销。
2、坏帐损失的核算方法
采用备抵法核算。
3、坏帐准备的计提方法和计提比例
按余额百分比法并结合个别认定法估算坏帐损失，坏帐准备的计提范围为应收账款
及其他应收款，计提比例为5%。
（十）存货核算方法
1、存货分类
存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品、工程施工、开发产品、出租开发产
品、开发成本等。
2、取得和发出的计价方法
日常核算取得时按实际成本计价。
债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价
值；非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
3、低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
4、开发用土地的核算方法
纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本。
连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品
房成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
6、出租开发产品的摊销方法
按房屋建筑物的估计经济使用年限作为折旧年限，采用直线法计算出月摊销额，计
入出租开发产品的经营成本费用。
7、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
8、存货跌价准备的计提方法
除开发产品、出租开发产品、开发成本的存货：中期末及年末，对存货进行全面清
查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
开发产品、出租开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企
业已售产品的售价及开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计的售价
及可变现净值，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提。
（十一）长期投资核算方法
1、取得的计价方法
长期投资取得时以初始投资成本计价，包括相关的税金、手续费等。债务重组取得
债务人用以抵债的股权投资，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性
交易换入的股权投资，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、长期股权投资的核算方法
对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，采用成本法核算；对被投资单
位能实施控制、共同控制或重大影响的，采用权益法核算。
按权益法核算长期股权投资时，初始投资成本高于应享有被投资单位净资产份额所
确认的股权投资差额，若合同规定投资期限的按投资期限平均摊销；若合同未规定投资
期限的按10年平均摊销。如金额较小，则在产生股权投资差额的当年全部摊销。初始投
资成本低于应享有被投资单位净资产份额的差额，计入资本公积（股权投资准备）。财
会[2004]3号文生效以前发生的股权投资差额贷差仍按原规定摊销。再次投资发生的股权
投资差额贷差按财会[2004]3号文处理。
3、长期债权投资的核算方法
中期末及年末，按合同规定利率或债券票面利率计提利息，并同时按直线法摊销债
券投资溢价或折价。
如果计提的利息到期不能收回，停止计息并冲回原已计提的利息。
4、长期投资减值准备的计提
中期末及年末，按预计可收回金额低于长期投资帐面价值的差额，计提长期投资减
值准备。自2004年起计提长期投资减值准备时对以前年度已发生的股权投资差额按财会
[2004]3号文处理。
长期投资减值准备按个别投资项目计算确定。
（十二）委托贷款核算方法
企业对委托金融机构贷出的款项，按实际委托的贷款金额入帐。年末，按照委托贷
款合同规定的利率计提应收利息。如果计提的利息到期不能收回，则停止计息并冲回原
已计提的利息。
中期末及年末，对委托贷款可收回金额低于贷款本金的差额，计提委托贷款减值准
备。
（十三）固定资产计价和折旧方法
1、固定资产标准
指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用期限超过一年、单位
价值较高的有形资产。
2、固定资产的分类
房屋及建筑物、专用设备、通用设备、运输设备、固定资产装修、租入固定资产改
良支出等。
3、固定资产的取得计价
一般遵循实际成本计价原则计价。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的固定资产，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者作为入帐价值；如果融资租赁资产占企业资产总额等于或小于30%的，则
按最低租赁付款额作为入帐值。
4、固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和预计
净残值率确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两
者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧；经营租赁方式租入的固定资产改良
支出，在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单
独计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租
赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧
。融资租赁方式租入的固定资产发生的符合资本化条件的装修费用，在两次装修期间、
剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折
旧。
固定资产类别 预计使用年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 5-50年 3%-10% 19.40%-1.80%
通用设备 1-10年 3%-10% 97.00%-9.00%
专用设备 3-10年 3%-10% 32.33%-9.00%
运输设备 2-10年 3%-10% 48.50%-9.00%
固定资产装修费 5年 --- 20.00%
租入固定资产改良支出 5年 --- 20.00%
5、固定资产减值准备的计提：
中期末及年末，对由于市价持续下跌、技术陈旧、实体损坏、长期闲置等原因导致
其可收回金额低于帐面价值的，按预计可收回金额低于其帐面价值的差额，计提固定资
产减值准备。
固定资产减值准备按单项资产计提。
（十四）在建工程核算方法
1、取得的计价方法
以立项项目分类核算工程发生的实际成本，当所建工程项目达到预定可使用状态时
，转入固定资产核算；尚未办理竣工决算的，按估计价值转帐，待办理竣工决算手续后
再作调整。
2、在建工程减值准备的计提
中期末及年末，对于长期停建并预计在未来三年内不会重新开工的在建工程，或在
性能、技术上已落后且给企业带来经济利益具有很大不确定性的在建工程，计提在建工
程减值准备。
在建工程减值准备按单项工程计提。
（十五）无形资产核算方法
1、取得的计价方法
按取得时的实际成本入帐。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，按应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
2、摊销方法
采用直线法。相关合同与法律两者中只有一方规定受益年限或有效年限的，按不超
过规定年数的期限平均摊销；两者均规定年限的按孰低者平均摊销；两者均未规定年限
的按不超过十年的期限平均摊销。
3、无形资产减值准备的计提
中期末及年末，对于因被其他新技术替代、市价大幅下跌而导致创利能力受到重大
不利影响或下跌价值预期不会恢复的无形资产，按预计可收回金额低于其帐面价值的差
额，计提无形资产减值准备。
无形资产减值准备按单项资产计提。
（十六）长期待摊费用摊销方法
1、开办费转销方法
在开始生产经营的当月一次计入损益。
2、其他长期待摊费用摊销方法
在受益期内平均摊销，其中：
预付经营租入资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
注：从2003年起发生的固定资产装修费用计入固定资产核算，之前发生的仍在长期
待摊费用核算。
（十七）借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
专门借款的辅助费用在所购建资产达到预定可使用状态前，予以资本化，若金额较
小则直接计入当期损益。
专门借款的利息、溢折价摊销、汇兑差额开始资本化应同时满足以下三个条件：资
产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动
已经开始。
当购建资产项目发生非正常中断且连续三个月或以上时，借款费用暂停资本化。当
购建资产项目达到预定可使用状态后，借款费用停止资本化。
当购建资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化
。
普通借款的借款费用和不符合资本化规定的专门借款的借款费用，均计入发生当期
损益。
2、借款费用资本化期间
按月度计算借款费用资本化金额。
3、专门借款的借款费用资本化金额的确定方法
每一会计期间利息资本化的金额＝至当年末止购建固定资产累计支出加权平均数借
款加权平均利率。
允许资本化的辅助费用、汇兑差额按实际发生额直接资本化。
4、房产开发项目在完工之前比照上述方法进行利息资本化核算。
（十八）维修基金的核算方法
按上海市物价局、上海市房地产局分布的沪价房（1996）第116号、157号文规定，
提取维修基金，计入开发成本。
（十九）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量而发生的维修费用，在此扣除列支，
保修期结束后清算。
（二十）预计负债
与或有事项相关的义务同时符合以下条件时，公司将其列为预计负债：
1、该义务是企业承担的现时义务；
2、该义务履行很可能导致经济利益流出企业；
3、该义务金额可以可靠地计量。
（二十一）收入确认原则
1、销售商品
公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对该商品实施继续
管理权和实际控制权；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠
地计量时，确认营业收入实现。
2、提供劳务
在同一年度内开始并完成，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的依据时，
确认劳务收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结
果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。
3、让渡资产使用权
与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可靠地计量时，按合同或协议
规定确认为收入。
4、房地产销售
（1）工程已经竣工，具备入住交房条件
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书
（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得
（4）成本能够可靠地计量。
5、出租物业收入
（1）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书
（2）履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得
（3）出租开发产品成本能够可靠地计量。
（二十二）所得税的会计处理方法
采用应付税款法。
（二十三）本年度无主要会计政策、会计估计的变更和重大会计差错更正及其影响
（二十四）合并会计报表的编制方法
1、合并会计报表按照《合并会计报表暂行规定》及有关文件，以母公司和纳入合并
范围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制。但对行业特殊及子公司规
模较小，符合财政部财会二字（1996）2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函》文
件的规定，则不予合并。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益
与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销，对合并盈余公积进行调整
。
2、母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
三、税项
（一）公司主要税种和税率为
税种 税率
增值税 6%、17%
营业税（注） 3%－20%
所得税 15%－33%
注：工程收入、健身收入营业税税率为3%；自建房产及咨询中介等收入营业税税率
为5%；咖啡吧、歌舞厅收入营业税税率为20%。
（二）税负减免：
1、上海古北基地开发有限公司经上海市地方税务局闵行区分局第六税务所核定带征
所得税，税率为销售收入的4%。
2、上海东方资产管理有限公司经上海市青浦区国家税务局第十一税务所核定带征所
得税，税率为销售收入的5%。
3、上海古嘉商务服务有限公司经上海市地方税务局青浦分局第三税务所核定带征所
得税，税率为销售收入的4%。
4、上海长邦车辆停放服务有限公司根据上海市地方税务局长宁区分局颁布沪税长企
免字（2003）第08－06号文：2003年1月1日至2005年12月31日免征企业所得税，2006年
1月1日至2008年12月31日减征企业所得税50%。
四、控股子公司及合营企业
（一）公司所控制的所有子公司、合营企业情况及其合并范围
金额单位：人民币万元
被投资单位全称 注册资本 经营范围
房地产开发投资经营、兴建代建代理
租赁及相关业务，生产资料及生活资
上海古北（集团）有 料的经营，兴办与古北新区开发相关
20,930.00
限公司 的工业、贸易、商业、旅游及文化娱
乐业的配套设施，为国内外客户提供
各项服务性项目等。
房地产开发、经营、投资、兴建、代
建、代理、租赁及相关业务；住宅绿
上海房地产经营(集
30,000.00 化设计、绿化工程及养护；白蚁及害
团)有限公司
虫防治；房屋测量咨询；新型建材设
备；实业投资；国内贸易
互联网信息服务,房地产投资咨询,市
上海房产之窗房地产
1,500.00 场策划,房地产应用软件的开发,建筑
信息有限公司
材料的销售,房地产经纪。
房产咨询服务，会务服务，字画装
上海华映文化传播有 裱，工艺美术品，建材，百货，文体
100.00
限公司 用品及办公机械的销售，代办船车
票。
在土地批租受让地块内从事商办楼的
上海港泰房地产开发
12,768.00 建设、经营、出售、出租，实业投
有限公司
资，收费停车场库。
上海鼎达房地产有限 房地产开发经营、建筑材料、室内装
6,000.00
公司 潢、房地产技术咨询，物业管理。
建筑施工，建筑工程设计，绿化服
上海中企豪仕建筑工
2,000.00 务，建筑材料，金属材料，五金交
程有限公司
电，陶瓷制品，家具。
上海中达房地产开发
500.00 房地产开发经营
有限公司
重庆中华企业房地产 房地产开发、经营、咨询，销售建筑
5,000.00
发展有限公司 材料、装饰材料、五金、交电。
房地产开发经营、咨询，物业管理，
上海中迪置业有限公
2,000.00 建筑装潢材料、五金交电销售，室内
司
装潢。
上海新古北企业发展 房地产开发经营；销售建筑材料、装
3,000.00
有限公司 潢材料、日用五金、百货
上海东方资产管理有
3,000.00 企业管理咨询，物业管理，商务咨询
限公司
房地产开发，房地产咨询，建筑装潢
上海中企实业有限公
3,000.00 材料，五金交电，批发，零售，室内
司
装潢。
上海中鸿置业有限公 房地产开发经营、室内装潢，建筑装
1,000.00
司 潢材料，五金交电的销售
上海中静房地产发展
800.00 房地产开发、经营、租赁
有限公司
上海南嘉房地产发展 房地产开发经营、租赁，停车场库经
800.00
有限公司 营。
上海天华威杰房地产 房地产开发经营；物业管理；与经营
39,200.00
开发有限公司 相关的咨询
苏州工业园区中华企
房地产开发经营及咨询；销售建筑装
业房地产开发有限公 42,000.00
潢材料、五金交电；室内装潢
司
浙江锦华大酒店管理 酒店经营管理，会展接待，旅游咨询
500.00
有限公司 服务；服装、日用百货的销售
上海金樱房地产发展 房地产开发、经营,自有房屋租赁、物
3,000.00
有限公司 业管理、餐饮管理、酒店管理
上海丹江房地产发展 房地产开发、经营；物业管理，绿化
800.00
有限公司 养护，经济信息咨询。
生产销售房屋自控设备和暖通设备工
程，承接楼宇自控设备、消防报警设
上海江森房屋设备有 备、公共安全防范设备、车库管理设
USD102.00
限公司 备，综合布线设备等弱电系统设备工
程，并提供安装、施工、调试、维修
及承包业务。
上海金蝶房地产开发 房地产投资、开发和经营，物业管
800.00
有限公司 理。
房地产投资开发及经营、自有房屋租
上海瀛浦置业有限公
20,000.00 赁、投资咨询；建筑材料销售、物业
司
管理。
饭菜(不含外送)，饮料，熟食，干
点，湿点，酒吧，游泳池，健身房，
上海金虹俱乐部有限
860.00 保龄球，网球场，音乐餐厅，餐饮卡
公司
拉喔凯包房，桑拿，物业管理，理
发，美容(除按摩)，商务服务
上海古北房产租赁有 房产租赁,物业管理会务服务、销售文
300.00
限公司 教用品、办公机械、家具等
上海古北健身俱乐部
1,700.00 游泳池、保龄球、商务咨询服务等
有限公司
上海古北文化娱乐建 歌舞厅、卡拉OK、KTV包房、房地产开
1,800.00
设发展有限公司 发经营等
上海隆升建设发展有 综合基础设施建设，房地产开发建
3,000.00
限公司 设，建设工程等
上海古北基地开发有 代理前期开发，动拆迁，房地产开发
1,000.00
限公司 及租赁、仓储管理、拆房工程等
上海古北商业建设发 房地产信息咨询，物业管理，国内贸
1,500.00
展有限公司 易（除专项规定）
在古北新区内、外提供，房产管理，
上海古北物业管理有 维修，物业代理及咨询、清洁、代办
USD50.00
限公司 室内设计装潢及搬运等综合性家居服
务。
上海古北新虹劳务服 劳务服务（不含中介），销售日用五
100.00
务有限公司 金，百货、建材
上海家欣房产租赁有 物业管理，房产中介、咨询，代理房
USD40.00
限公司 产租赁
上海古北劳动服务有
10.00 家务服务
限公司
上海古北赵巷置业有 房地产开发租赁、物业管理、销售建
1,800.00
限公司 材、
海南古北中信房地产 房地产开发经营、老城区改造、物业
USD500.00
有限公司 管理
上海古北京宸置业发 房地产开发经营，销售建筑材料、装
3,000.00
展有限公司 潢材料、日用五金、百货
苏州洞庭房地产发展 建造出售,出租花园别墅,娱乐和商业
USD420.00
有限公司 设施及相关管理
上海长邦车辆停放服
12.50 车辆停放服务、车辆清洗
务有限公司
上海新古北物业管理 物业管理，室内保洁，绿化工程，通
100.00
有限公司 讯设备的维修，室内装潢
企业形象设计策划（除广告），计算
上海古嘉商务服务有 机网络工程（除专项审批），商务信
50.00
限公司 息咨询，投资咨询，物业管理，仓储
服务
房地产开发、经营及咨询服务；本企
上海古北顾村置业有
1,000.00 业开发房地产的配套设施建设；物业
限公司
管理；室内装潢
母公司投 母公司控 合并范围内
被投资单位全称 是否合并
资额 股比例 控股比例
上海古北（集团）有
18,313.75 87.50% 87.50% 是
限公司
上海房地产经营(集
27,000.00 90.00% 90.00% 是
团)有限公司
上海房产之窗房地产
1,440.00 96.00% 96.00% 是
信息有限公司
上海华映文化传播有
50.00% 否
限公司
上海港泰房地产开发
7,660.80 60.00% 60.00% 是
有限公司
上海鼎达房地产有限
5,400.00 90.00% 100.00% 是
公司
上海中企豪仕建筑工
1,500.00 75.00% 75.00% 是
程有限公司
上海中达房地产开发
375.00 75.00% 100.00% 是
有限公司
重庆中华企业房地产
3,000.00 60.00% 70.00% 是
发展有限公司
上海中迪置业有限公
1,800.00 90.00% 100.00% 是
司
上海新古北企业发展
300.00 10.00% 100.00% 是
有限公司
上海东方资产管理有
52.00% 是
限公司
上海中企实业有限公
2,400.00 80.00% 80.00% 是
司
上海中鸿置业有限公
550.00 55.00% 55.00% 是
司
上海中静房地产发展
720.00 90.00% 100.00% 是
有限公司
上海南嘉房地产发展
720.00 90.00% 100.00% 是
有限公司
上海天华威杰房地产
35,280.00 90.00% 100.00% 是
开发有限公司
苏州工业园区中华企
业房地产开发有限公 37,800.00 90.00% 100.00% 是
司
浙江锦华大酒店管理
475.00 95.00% 95.00% 是
有限公司
上海金樱房地产发展
100.00% 是
有限公司
上海丹江房地产发展
50.00% 否
有限公司
上海江森房屋设备有
50.00% 是
限公司
上海金蝶房地产开发
56.51% 是
有限公司
上海瀛浦置业有限公
6,000.00 30.00% 97.75% 是
司
上海金虹俱乐部有限
100.00% 否
公司
上海古北房产租赁有
100.00% 是
限公司
上海古北健身俱乐部
100.00% 是
有限公司
上海古北文化娱乐建
100.00% 是
设发展有限公司
上海隆升建设发展有
100.00% 是
限公司
上海古北基地开发有
100.00% 是
限公司
上海古北商业建设发
100.00% 是
展有限公司
上海古北物业管理有
100.00% 是
限公司
上海古北新虹劳务服
100.00% 是
务有限公司
上海家欣房产租赁有
100.00% 是
限公司
上海古北劳动服务有
100.00% 是
限公司
上海古北赵巷置业有
100.00% 是
限公司
海南古北中信房地产
70.00% 否
有限公司
上海古北京宸置业发
60.00% 是
展有限公司
苏州洞庭房地产发展
90.00% 是
有限公司
上海长邦车辆停放服
60.00% 否
务有限公司
上海新古北物业管理
60.00% 是
有限公司
上海古嘉商务服务有
100.00% 是
限公司
上海古北顾村置业有
100.00% 是
限公司
（二）未纳入合并会计报表范围的子公司：
1、未合并的子公司及其原因
（1）上海华映文化传播有限公司、上海长邦车辆停放服务有限公司的资产总额、销
售收入和本期净利润占母子公司资产总额、销售收入和母公司净利润的比例均在10%以下
，故根据重要性原则未予合并。
（2）海南古北中信房地产有限公司多年亏损，净资产已为负数，且其母公司上海古
北（集团）有限公司不准备对其采取追加投资等措施，该公司已歇业，故不纳入合并报
表范围。
（3）上海金虹俱乐部有限公司、上海丹江房地产发展有限公司经董事会及股东会决
议进行清算，故不纳入合并报表范围。
2、对财务状况及经营成果的影响：
未纳入合并会计报表范围的子公司加总的资产总额为107.99万元，占母、子公司资
产总额的0.01%；销售收入为400.23万元，占母、子公司收入总额的0.17%；净利润39.2
0万元，占母公司净利润的0.11%。对未纳入合并会计报表范围的子公司的净利润，母公
司已按权益法核算计入投资收益23.52万元。
（三）纳入合并报表范围但母公司持股比例未达到50%以上的子公司及其原因：
上海江森房屋设备有限公司。公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司拥
有其50%股权，为其第一大股东，并在董事会中占有多数，拥有实质控制权，故将其纳入
合并报表范围。
（四）本年度合并报表范围的变更情况：
与上年相比本年新增合并单位1家，原因为：本年度投资设立上海瀛浦置业有限公司
，公司与控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司合并拥有其97.75%的股权，故将
其纳入合并报表范围。
本年减少合并单位2家，原因为：
（1）上海金慈厚房地产发展有限公司。本年度公司控股子公司上海房地产经营（集
团）有限公司将持有的上海金慈厚房地产发展有限公司全部股权转让给嘉里上海发展有
限公司和嘉里上海（静安南里）有限公司，故不再纳入合并报表范围。
（2）上海丹江房地产发展有限公司。2005年9月上海丹江房地产发展有限公司经董
事会决议进行清算，故不再纳入合并报表范围。
（五）报告期内出售子公司情况：
出售子公司名称 出售日 流动资产
上年末
2005年1月1日 22,396,802.50
上海中企物业管理有限公司
2004年12月31日 22,396,802.50
2005年8月31日 627,045,170.00
上海金慈厚房地产发展有限公司
2004年12月31日 575,673,502.00
出售子公司名称 长期投资 固定资产 流动负债
1,271,614.90 686,297.03 17,197,895.75
上海中企物业管理有限公司
1,271,614.90 686,297.03 17,197,895.75
607,045,170.00
上海金慈厚房地产发展有限公司
555,673,502.00
年初至出售日
出售子公司名称 主营业务收入
上年度
上海中企物业管理
2004年 24,244，969.20
有限公司
上海金慈厚房地产 2005年1-8月
发展有限公司 2004年
主营业务利
出售子公司名称 利润总额 所得税 净利润
润
上海中企物业管理
2,844,660.15 1,035,588.49 212,121.34 823,467.15
有限公司
上海金慈厚房地产
发展有限公司
五、合并会计报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，凡未注明年初数的均为年末数）
（一）货币资金
项 目 年末数 年初数
现 金 707,058.12 594,043.39
银行存款 1,562,103,323.02 1,484,123,814.84
其他货币资金 ――― 40,667,895.13
合 计 1,562,810,381.14 1,525,385,753.36
其中美元：外币金额 765,388.72 112,218.13
折算汇率 8.0702 8.2765
折合人民币 6,176,840.05 928,773.35
（二）短期投资和短期投资跌价准备：
年末数
项 目
帐面余额 跌价准备
1,207,764.04 136,664.04
股票投资
1,207,764.04 136,664.04
合计
年末市价总额
年初数 （2005年12月30
项 目
日交易市价）
帐面余额 跌价准备
1,242,654.04 230,934.04 1,071,100.00
股票投资
1,242,654.04 230,934.04 1,071,100.00
合计
1、股票投资年末数：
股票名称 股数 投资成本
中国石化 229,000.00 1,201,084.04
双良股份 1,000.00 6,680.00
小计 1,207,764.04
股票名称 年末每股市价 年末市价总额
中国石化 4.66 1,067,140.00
双良股份 3.96 3,960.00
小计 1,071,100.00
2、短期投资跌价准备增减变动的原因：
系年末根据股票投资的年末市价调整短期投资跌价准备的金额。
（三）应收票据
种 类 年末数 年初数
银行承兑汇票 5,100,000.00
商业承兑汇票 16,866,600.00
（四）应收帐款
1、帐龄分析
年 末 数
除个别认定
帐 龄
帐面余额 占总额比例外 坏帐准备 坏帐准备
计提比例
1年以内 2,022,939.90 31.57% 5% 101,147.00
1－2年 336,904.00 5.26% 5% 16,845.20
2－3年
3年以上 4,048,403.11 63.17% 5% 3,843,359.82
合 计 6,408,247.01 100.00% 3,961,352.02
年 初 数
除个别认定
帐 龄
帐面余额 占总额比例 外坏帐准备 坏帐准备
计提比例
1年以内 5,904,898.34 55.68% 5% 295,244.91
1－2年 101,108.18 0.95% 5% 5,055.41
2－3年 540,000.00 5.09% 5% 27,000.00
3年以上 4,059,761.26 38.28% 5% 3,849,038.90
合 计 10,605,767.78 100.00% 4,176,339.22
2、年末应收帐款中欠款金额前五名的累计总欠款金额为3,958,549.52元，占应收帐
款总金额的61.77%。
3、本年度全额计提坏帐准备，或计提坏帐准备比例达到40%及以上的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
张震 70,000.00 50%
盛林 110,000.00 50%
董艳 14,406.00 50%
刘淑梅 190,000.00 50%
北京国能富港科技有限公司 16,413.80 100%
明珠大楼 915,178.00 100%
姚耀东 1,137,318.10 100%
巴黎B1302 941,532.62 100%
常州高新 100,000.00 100%
新上海国际大厦有限公司 50,000.00 100%
上海不夜城商厦有限公司 490,038.50 100%
合计 4,034,887.02
欠款人名称 计提金额 理由
张震 35,000.00 购房纠纷
盛林 55,000.00 购房纠纷
董艳 7,203.00 购房纠纷
刘淑梅 95,000.00 购房纠纷
北京国能富港科技有限公司 16,413.80 预计无法收回
明珠大楼 915,178.00 预计无法收回
姚耀东 1,137,318.10 预计无法收回
巴黎B1302 941,532.62 预计无法收回
常州高新 100,000.00 预计无法收回
新上海国际大厦有限公司 50,000.00 预计无法收回
上海不夜城商厦有限公司 490,038.50 预计无法收回
合计 3,842,684.02
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说明
：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式
孙爱国 11,358.15 现金收回
欠款人名称 原估计计提比例理由
孙爱国 购房纠纷
5、年末应收帐款中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（五）其他应收款
1、帐龄分析
年 末 数
除个别认定
帐 龄 占总额
帐面余额 外坏帐准备 坏帐准备
比 例
计提比例
1年以内 127,941,152.08 42.26% 5% 7,792,157.59
1－2年 3,639,959.70 1.20% 5% 2,034,497.98
2－3年 70,577,750.39 23.31% 5% 4,051,387.52
3年以上 100,627,088.14 33.23% 5% 31,344,711.08
合 计 302,785,950.31 100.00% 45,222,754.17
年 初 数
除个别认定
帐 龄
帐面余额 占总额比例 外坏帐准备 坏帐准备
计提比例
1年以内 59,815,991.92 24.06% 5% 4,843,299.59
1－2年 71,137,645.42 28.61% 5% 4,079,382.28
2－3年 72,480,961.04 29.15% 5% 8,175,688.18
3年以上 45,216,669.20 18.18% 5% 27,016,853.04
合 计 248,651,267.58 100.00% 44,115,223.09
2、年末其他应收款中欠款金额前五名的累计总欠款金额为265,463,521.86元，占其
他应收款总金额的比例为87.67%。
3、本年度全额计提坏帐准备，或计提坏帐准备比例达到40%及以上的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例
沿海港口房协 700,000.00 100%
冯懿 72,709.73 100%
张熔 53,702.98 100%
北京国能富港科技有限公司 300.00 100%
古北香港公司 17,850,684.80 100%
古北工会 400,000.00 100%
江苏典当行 550,000.00 100%
嘉瑞房产 486,784.00 100%
上海广银投资发展有限公司 1,000,000.00 100%
苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 77.96%
高尔夫球证 207,947.50 100%
股份公司联合会 1,500,000.00 100%
金宏材料 173,841.18 100%
金虹俱乐部建筑执照押金 8,500.00 100%
金虹俱乐部有限公司 4,958,000.00 84.87%
宽带安装押金 1,500.00 100%
南非投资项目押金 40,000.00 100%
深圳市银捷实业有限公司 2,000,000.00 100%
通州路供电押金 2,300.00 100%
合计 33,196,270.19
欠款人名称 计提金额 理由
沿海港口房协 700,000.00 预计无法收回
冯懿 72,709.73 预计无法收回
张熔 53,702.98 预计无法收回
北京国能富港科技有限公司 300.00 预计无法收回
古北香港公司 17,850,684.80 预计无法收回
古北工会 400,000.00 预计无法收回
江苏典当行 550,000.00 预计无法收回
嘉瑞房产 486,784.00 预计无法收回
上海广银投资发展有限公司 1,000,000.00 预计无法收回
苏州西山镇房地产开发公司 2,487,000.00 预计无法收回
高尔夫球证 207,947.50 预计无法收回
股份公司联合会 1,500,000.00 预计无法收回
金宏材料 173,841.18 预计无法收回
金虹俱乐部建筑执照押金 8,500.00 预计无法收回
金虹俱乐部有限公司 4,208,000.00 预计无法收回
宽带安装押金 1,500.00 预计无法收回
南非投资项目押金 40,000.00 预计无法收回
深圳市银捷实业有限公司 2,000,000.00 预计无法收回
通州路供电押金 2,300.00 预计无法收回
合计 31,743,270.19
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说明
：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式 原估计计提比例理由
同华项目筹建处 461,079.15 现金收回 预计无法收回
5、本年度实际冲销的其他应收款：
欠款人名称 性质 冲销金额 冲销理由 是否涉及关联交易
张卫(申东大厦) 租房押金 5,000.00 预计无法收回 否
旭鹰公司 租房押金 2,500.00 预计无法收回 否
合计 7,500.00
6、年末金额较大的其他应收款：
欠款人名称 金额 性质或内容
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 129,000,000.00 项目借款
上海昊泰房地产投资管理有限公司 60,017,500.00 借款（注）
古北香港公司 17,850,684.80 往来款
上海科怡房地产发展有限公司 53,637,375.00 项目借款
上海金虹俱乐部有限公司 4,958,000.00 往来款
上海连颖房地产开发有限公司 4,500,000.00 往来款
苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 往来款
深圳银捷实业有限公司 2,000,000.00 往来款
注：公司控股子公司重庆中华企业房地产发展有限公司本年将股东借款按股东会决
议转作资本公积，其中一股东上海昊泰房地产投资管理有限公司未到位的股东借款由公
司垫付，作为对其的借款。
7、年末其他应收款中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（六）预付帐款
1、帐龄分析
年 末 数
帐 龄
金 额 占总额比例
1年以内 25,499,425.40 34.66%
1－2年 1,478,245.47 2.01%
2－3年 946,339.56 1.29%
3年以上 45,640,000.00 62.04%
合 计 73,564,010.43 100.00%
年 初 数
帐 龄
金 额 占总额比例
1年以内 29,599,683.34 8.40%
1－2年 147,061,697.42 41.73%
2－3年 175,762,500.00 49.87%
3年以上
合 计 352,423,880.76 100.00%
2、年末预付帐款中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（七）存货及存货跌价准备
年 末 数
项 目
帐面余额 跌价准备
原材料 2,932,348.19
库存商品 2,445,769.82 2,138,211.80
开发成本 3,730,396,344.00 3,260,000.00
开发产品 244,560,660.07
出租开发产品 227,083,943.51
工程施工 26,338,329.80 660,000.00
合计 4,233,757,395.39 6,058,211.80
年 初 数
项 目
帐面余额 跌价准备
原材料 5,418,616.55
库存商品 2,629,817.73 2,138,211.80
开发成本 3,725,099,900.48 38,610,968.40
开发产品 177,697,032.31 1,340,000.00
出租开发产品 342,773,086.90
工程施工 15,627,886.72
合计 4,269,246,340.69 42,089,180.20
1、开发成本：
项目名称 开工时间 预计竣工时间
同华大厦
淮海公寓 2003年 2006年
杭州锦华大厦（敬业大厦） 2003年 2006年
古北新区一、二区居住分区（土地开发） 2001年 2006年
古北新区一、二区商务分区
（包括9-3、9-4A地块） 2005年 2010年
古北国际花园 2003年 2006年
古北国际广场（古北京宸旺邸） 2004年 2007年
古北佘山国际别墅（古北赵巷） 2003年 2007年
桔泉新村陆翔苑一期（宝山顾村一期） 2004年 2005年
桔泉新村陆翔苑二期（宝山顾村二期） 2006年 2007年
太湖古北雅园（古北西山度假村） 2000年 2007年
上海春城二期住宅及商铺 2002年 2004年
外滩31号
金城市政配套
万都花园 2004年 2005年
春申车库 2004年 2005年
金慈厚南北里 1996年 2005年
南汇周浦住宅 2005年 2010年
重庆中华新城 2004年 2009年
南郊中华园（南汇航头项目） 2004年 2008年
静安中华大厦 2003年 2005年
苏州第五元素花园（苏州中华新城） 2004年 2007年
合计
项目名称 预计总投资 期初余额
同华大厦 6,701,936.80
淮海公寓 15761万元 105,352,929.09
杭州锦华大厦（敬业大厦） 15000万元 87,052,104.27
古北新区一、二区居住分区（土地开发） 88000万元 38,566,515.25
古北新区一、二区商务分区
（包括9-3、9-4A地块） 117000万元 78,807,792.00
古北国际花园 77000万元 266,540,678.85
古北国际广场（古北京宸旺邸） 55000万元 243,191,853.06
古北佘山国际别墅（古北赵巷） 53000万元 230,340,854.71
桔泉新村陆翔苑一期（宝山顾村一期） 38000万元 175,629,662.65
桔泉新村陆翔苑二期（宝山顾村二期） 70000万元
太湖古北雅园（古北西山度假村） 20000万元 49,553,623.82
上海春城二期住宅及商铺 73166万元 199,243,839.78
外滩31号 441,419.91
金城市政配套 58,234,591.27
万都花园 8817万元 79,857,830.07
春申车库 450万元 512,602.77
金慈厚南北里 61545万元 575,663,024.30
南汇周浦住宅 119311万元
重庆中华新城 210000万元 306,299,780.70
南郊中华园（南汇航头项目） 130000万元 391,016,637.56
静安中华大厦 41395万元 322,149,458.59
苏州第五元素花园（苏州中华新城） 118700万元 509,942,765.03
合计 3,725,099,900.48
项目名称 期末余额
同华大厦
淮海公寓 110,043,712.01
杭州锦华大厦（敬业大厦） 136,118,741.33
古北新区一、二区居住分区（土地开发）
古北新区一、二区商务分区
（包括9-3、9-4A地块） 132,757,438.45
古北国际花园 473,707,613.92
古北国际广场（古北京宸旺邸） 392,334,146.54
古北佘山国际别墅（古北赵巷） 375,329,866.70
桔泉新村陆翔苑一期（宝山顾村一期）
桔泉新村陆翔苑二期（宝山顾村二期） 113,225,334.74
太湖古北雅园（古北西山度假村） 60,010,610.15
上海春城二期住宅及商铺
外滩31号 441,419.91
金城市政配套 4,049,040.37
万都花园
春申车库
金慈厚南北里
南汇周浦住宅 332,600,644.83
重庆中华新城 485,050,886.30
南郊中华园（南汇航头项目） 451,342,622.32
静安中华大厦
苏州第五元素花园（苏州中华新城） 663,384,266.43
合计 3,730,396,344.00
2、开发产品：
项目名称 竣工时间 期初余额
虹光小区 1995年 141,625.01
鹿特丹花园 1996年 1,306,911.76
浦东大道 --- 141,382.31
维多利亚C楼201-209 1996年 4,810,330.74
苏美中心 1993年 267,867.31
虹梅南块 1994年 348,802.46
恒盛苑商铺 2004年 17,282,652.33
恒盛苑住宅 2004年 16,387,887.66
姚虹东路259/8/101 2003年
古北顾村一期陆翔苑（宝山顾村） 2005年
张杨路550弄8号 2000年 262,566.00
曲沃路153号203-204、79弄2号701室 1994年 298,547.20
丹江新苑商铺及办公房 2003年 1,115,946.66
康吉大厦 1996年 6,669,494.40
金乾公寓 2004年 19,149,710.83
上海春城二期住宅 2004年 21,601,255.84
万都花园 2005年
春申二期车库 2005年
上海春城21#商铺 2003年 1,686,216.89
上海春城商铺（上海春城俱乐部） 2003年 5,426,261.18
丹江新苑 2003年 13,103,921.46
天山中华园车库 2002年 6,802,149.00
东方中华园 2003年 41,458,794.98
静安中华大厦 2005年
淮海中华大厦 2003年 19,434,708.29
合 计 177,697,032.31
项目名称 本期增加 本期减少
虹光小区
鹿特丹花园 228,255.27
浦东大道
维多利亚C楼201-209
苏美中心
虹梅南块
恒盛苑商铺
恒盛苑住宅 16,387,887.66
姚虹东路259/8/101 1,520,000.00
古北顾村一期陆翔苑（宝山顾村） 370,609,966.72 279,460,540.31
张杨路550弄8号
曲沃路153号203-204、79弄2号701室 298,547.20
丹江新苑商铺及办公房 1,115,946.66
康吉大厦 6,669,494.40
金乾公寓 19,149,710.83
上海春城二期住宅 298,146,230.82 299,510,454.99
万都花园 88,176,098.81 85,027,585.72
春申二期车库 4,375,493.26 1,229,071.14
上海春城21#商铺 177,536.05
上海春城商铺（上海春城俱乐部）
丹江新苑 13,103,921.46
天山中华园车库
东方中华园 5,858,531.02 4,876,296.73
静安中华大厦 386,577,933.57 341,730,669.73
淮海中华大厦 19,434,708.29
合 计 1,155,264,254.20 1,088,400,626.44
项目名称 期末余额
虹光小区 141,625.01
鹿特丹花园 1,078,656.49
浦东大道 141,382.31
维多利亚C楼201-209 4,810,330.74
苏美中心 267,867.31
虹梅南块 348,802.46
恒盛苑商铺 17,282,652.33
恒盛苑住宅
姚虹东路259/8/101 1,520,000.00
古北顾村一期陆翔苑（宝山顾村） 91,149,426.41
张杨路550弄8号 262,566.00
曲沃路153号203-204、79弄2号701室
丹江新苑商铺及办公房
康吉大厦
金乾公寓
上海春城二期住宅 20,237,031.67
万都花园 3,148,513.09
春申二期车库 3,146,422.12
上海春城21#商铺 1,508,680.84
上海春城商铺（上海春城俱乐部） 5,426,261.18
丹江新苑
天山中华园车库 6,802,149.00
东方中华园 42,441,029.27
静安中华大厦 44,847,263.84
淮海中华大厦
合 计 244,560,660.07
3、出租开发产品：
A．出租开发产品原值：
项目名称 期初余额 本期增加
金虹俱乐部 57,386,007.12
光明大厦 39,376,934.43
港泰广场 275,697,378.11
合 计 372,460,319.66
项目名称 本期减少 期末余额
金虹俱乐部 57,386,007.12
光明大厦 39,376,934.43
港泰广场 78,430,977.48 197,266,400.63
合 计 117,807,911.91 254,652,407.75
B．出租开发产品摊销：
项目名称 期初余额 本期增加
金虹俱乐部 -5,577,919.84
光明大厦 -1,977,126.45 1,977,126.45
港泰广场 -22,132,186.47 6,391,298.19
合 计 -29,687,232.76 8,368,424.64
项目名称 本期摊销 期末累计摊销
金虹俱乐部 1,101,811.32 -6,679,731.16
光明大厦
港泰广场 5,147,844.80 -20,888,733.08
合 计 6,249,656.12 -27,568,464.24
4、存货跌价准备(开发成本、开发产品、出租开发产品)：
项目名称 期初余额 本期增加
同华项目 3,350,968.40
敬业大厦 3,260,000.00
康吉大厦22楼C,D 1,340,000.00
慈厚南北里 32,000,000.00
合 计 39,950,968.40
项目名称 本期减少 期末余额
同华项目 3,350,968.40
敬业大厦 3,260,000.00
康吉大厦22楼C,D 1,340,000.00
慈厚南北里 32,000,000.00
合 计 36,690,968.40 3,260,000.00
5、年末存货按成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，确定可变现净值的依
据为：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业已售产品的售价及开发产品、开发成
本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
（八）待摊费用
类 别 年初数 本年增加
服务器托管费 5,083.30 30,500.00
租赁费 30,000.00
其 他 2,910.70
合 计 5,083.30 63,410.70
类 别 本年摊销 年末数 年末结存原因
服务器托管费 30,500.00 5,083.30 跨期摊销
租赁费 7,500.00 22,500.00 跨期摊销
其 他 2,910.70 跨期摊销
合 计 38,000.00 30,494.00
（九）一年内到期的长期债权投资：
年 末 数 年 初 数
109,187.50
（十）长期投资：
年末数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 609,075,059.35 35,273,631.34
长期债权投资
合计 609,075,059.35 35,273,631.34
年初数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 475,682,689.92 21,982,105.24
长期债权投资
合计 475,682,689.92 21,982,105.24
1、长期股票投资：
（1）股票投资：
占被投资公
被投资公
股份类别 股票数量 司注册资本 初始投资成本
司名称
比例
维科精华 法人股 1,000,000 5%以下 1,609,625.00
新黄浦 法人股 450,333 5%以下 1,762,689.60
爱建股份 法人股 62,502 5%以下 300,757.70
交运股份 法人股 4,680,000 5%以下 17,720,717.29
白猫股份 法人股 26,400 5%以下 35,872.32
氯碱化工 法人股 70,840 5%以下 173,182.55
豫园商城 法人股 11,000,000 5%以下 44,000,000.00
锌业股份 法人股 2,850,000 5%以下 7,717,800.00
小计 73,320,644.46
被投资公
帐面余额余额 减值准备 期末市价
司名称
维科精华 1,609,625.00 3,180,000.00
新黄浦 1,762,689.60 1,877,888.61
爱建股份 300,757.70 78,250.58 222,507.12
交运股份 17,720,717.29 5,786,717.29 11,934,000.00
白猫股份 35,872.32 174,504.00
氯碱化工 173,182.55 362,700.80
豫园商城 44,000,000.00 59,950,000.00
锌业股份 7,717,800.00 8,436,000.00
小计 73,320,644.46 5,864,967.87 86,137,600.53
（2）其他股权投资：
A．成本法核算的股权投资：
占被投资单位
被投资单位名称 期初余额
注册资本比例
成都海发股份有限公司 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 20.00% 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 0.162% 10,930,800.00
交通银行上海市分行 0.13% 2,000,000.00
上海企华置业发展有限公司 18.00% 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 0.252% 21,355,333.33
新天电子商务公司 12.50% 2,000,000.00
海南亚龙湾股份有限公司 1,500,000.00
东方房产公司装潢部 50,000.00
上海东海房产地产有限公司 30.00% 13,888,320.00
香港古北有限公司 4,980,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 20.00% 3,326,088.32
上海上房汽车服务有限公司 15.00% 105,000.00
上海上诚房地产投资咨询有限公司 15.00% 48,310.02
上海联康房产配套有限公司 15.00% 1,283,281.83
海南申亚实业股份有限公司 3.51% 1,697,625.03
小计 65,441,929.88
本期投资增减额 期末帐面余额
被投资单位名称
30,000.00
成都海发股份有限公司 700,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 10,930,800.00
国泰君安证券股份有限公司 2,000,000.00
交通银行上海市分行 1,547,171.35
上海企华置业发展有限公司 21,355,333.33
申银万国证券股份有限公司 2,000,000.00
新天电子商务公司 1,500,000.00
海南亚龙湾股份有限公司 -50,000.00
东方房产公司装潢部 13,888,320.00
上海东海房产地产有限公司 -4,980,000.00
香港古北有限公司 2,326,088.32
上海金城房地产投资咨询公司 105,000.00
上海上房汽车服务有限公司 -48,310.02
上海上诚房地产投资咨询有限公司 1,283,281.83
上海联康房产配套有限公司 1,697,625.03
海南申亚实业股份有限公司 -5,078,310.02 60,363,619.86
小计
B.权益法核算的对子公司股权投资：
占被投资
被投资单位名称 单位注册 期初余额
资本比例 本期合计
上海古虹招待所
51.00% 87,180.20 -87,180.20
有限公司
长邦车辆停放服
60.00% 394,655.48 235,178.78
务有限公司
海南古北中信房
70.00%
地产有限公司
上海丹江房地产
50.00% 8,487,067.01
发展有限公司
上海金虹俱乐部 100.00
815,475.22
有限公司 %
上海中企物业管
74.50% 3,536,829.92 -3,536,829.92
理有限公司
小计 4,834,140.82 5,098,235.67
本期权益增减额
被投资单位名称
其中：投资成本 确认收益 初始投资
上海古虹招待所
-102,000.00
有限公司
长邦车辆停放服
235,178.78 75,000.00
务有限公司
海南古北中信房
11,852,014.02
地产有限公司
上海丹江房地产
4,000,000.00 174,113.17 4,000,000.00
发展有限公司
上海金虹俱乐部
897,575.22
有限公司
上海中企物业管
-1,951,882.82 1,951,882.82
理有限公司
小计 1,946,117.18 409,291.95 18,776,472.06
期末余额
被投资单位名称
累计增减 合计
上海古虹招待所
有限公司
长邦车辆停放服
554,834.26 629,834.26
务有限公司
海南古北中信房
-11,852,014.02
地产有限公司
上海丹江房地产
4,487,067.01 8,487,067.01
发展有限公司
上海金虹俱乐部
-82,100.00 815,475.22
有限公司
上海中企物业管
-1,951,882.82
理有限公司
小计 -8,844,095.57 9,932,376.49
C．权益法核算的对合营企业股权投资：
占被投资单位
被投资单位名称 期初余额
注册资本比例 本期合计
上海华映文化传播有限公司 50.00%
小计
本期权益增减额
被投资单位名称
确认收益 差额摊销 分得利润
上海华映文化传播有限公司
小计
期末余额
被投资单位名称
初始投资 累计增减 合计
上海华映文化传播有限公司 500,000.00 -500,000.00
小计 500,000.00 -500,000.00
D．权益法核算的对联营企业股权投资：
占被投资
被投资单位
单位注册 期初余额
名称 本期合计
资本比例
上海中企建筑装
饰工程有限公司 48.40% 12,101,773.43 1,078,906.65
上海朱家角投资
开发有限公司 25.00% 75,000,000.00 134,499.14
上海真天坊有限
公司 30.00% 1,527,526.55 -147,645.39
上海西郊北干山
物业管理有限公
司 30.00% 900,000.00 -12,994.27
上海浦东金鑫房
地产发展有限公
司 50.00% 4,732,735.14 132,187,886.19
上海科怡方兴商
务咨询有限公司 50.00% 4,003,898.09 14,461,325.78
上海达金置业有
限公司 30.00% 24,600,000.00 11,261,765.81
上海江森自控有
限公司 45.00% 2,502,375.98 -337,846.97
上海盈欣商务有
限公司 20.00%
小计 125,368,309.19 158,625,896.94
本期权益增减额
被投资单位
分得
名称 确认收益 差额摊销
利润
上海中企建筑装
饰工程有限公司 928,867.81 150,038.84
上海朱家角投资
开发有限公司 134,499.14
上海真天坊有限
公司 -149,295.39
上海西郊北干山
物业管理有限公
司 -12,994.27
上海浦东金鑫房
地产发展有限公
司 132,551,971.59 -364,085.40
上海科怡方兴商
务咨询有限公司 14,461,325.78
上海达金置业有
限公司 11,261,765.81
上海江森自控有
限公司 -337,846.97
上海盈欣商务有
限公司
小计 158,838,293.50 -214,046.56
期末余额
被投资单位
名称 初始投资 累计增减 合计
上海中企建筑装
饰工程有限公司 6,324,194.81 6,856,485.27 13,180,680.08
上海朱家角投资
开发有限公司 75,000,000.00 134,499.14 75,134,499.14
上海真天坊有限
公司 1,500,000.00 -120,118.84 1,379,881.16
上海西郊北干山
物业管理有限公
司 900,000.00 -12,994.27 887,005.73
上海浦东金鑫房
地产发展有限公
司 28,423,963.05 108,496,658.28 136,920,621.33
上海科怡方兴商
务咨询有限公司 4,000,000.00 14,465,223.87 18,465,223.87
上海达金置业有
限公司 24,600,000.00 11,261,765.81 35,861,765.81
上海江森自控有
限公司 2,270,565.00 -106,035.99 2,164,529.01
上海盈欣商务有
限公司 100,000.00 -100,000.00
小计 143,118,722.86 140,875,483.27 283,994,206.13
E．构成合并价差的股权投资差额：
被投资单位名称 初始金额 形成原因
上海鼎达房地产有限公司 257,640.75 溢价投资
上海古北（集团）有限公司 100,933,184.71 溢价投资
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,797,689.68 溢价投资
上海港泰房地产开发有限公司 10,941,698.48 溢价投资
上海房地产经营（集团）有限公司 198,815,711.19 溢价投资
上海天华威杰房地产开发有限公司(注) 6,021,139.32 溢价投资
小计 318,767,064.13
被投资单位名称 摊销期限 期初金额
上海鼎达房地产有限公司 10.00 154,584.43
上海古北（集团）有限公司 10.00 72,185,737.79
上海房产之窗房地产信息有限公司 10.00 898,844.88
上海港泰房地产开发有限公司 10.00 5,905,083.77
上海房地产经营（集团）有限公司 10.00 127,573,414.70
上海天华威杰房地产开发有限公司(注) 5.00
小计 206,717,665.57
被投资单位名称 本期摊销额 摊余金额
上海鼎达房地产有限公司 25,764.08 128,820.35
上海古北（集团）有限公司 10,093,318.48 62,092,419.31
上海房产之窗房地产信息有限公司 179,768.96 719,075.92
上海港泰房地产开发有限公司 1,094,169.84 4,810,913.93
上海房地产经营（集团）有限公司 19,881,571.12 107,691,843.58
上海天华威杰房地产开发有限公司(注) 6,021,139.32
小计 31,274,592.48 181,464,212.41
注：子公司上海房地产经营（集团）有限公司于2005年末收购上海天华威杰房地产
开发有限公司10%股权。
3、长期投资减值准备
长期股权投资减值准备：
被投资单位名称 期初数 本期增加
福建湄州岛沿海房协交流中心 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 3,081,116.84
申银万国证券股份有限公司 9,393,751.41
成都海发股份有限公司 30,000.00
上海金虹俱乐部有限公司 815,475.22
上海上诚房地产投资咨询有限公司 48,310.02
香港古北公司 4,980,000.00
东方房产公司装潢部 50,000.00
东海房产 13,888,320.00
海南亚龙湾法人股 1,500,000.00
爱建股份 78,250.58
交运股份 5,786,717.29
合 计 21,982,105.24 18,369,836.12
被投资单位名称 本期减少 期末数
福建湄州岛沿海房协交流中心 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 3,081,116.84
申银万国证券股份有限公司 9,393,751.41
成都海发股份有限公司 30,000.00
上海金虹俱乐部有限公司 815,475.22
上海上诚房地产投资咨询有限公司 48,310.02
香港古北公司 4,980,000.00
东方房产公司装潢部 50,000.00
东海房产 13,888,320.00
海南亚龙湾法人股 1,500,000.00
爱建股份 78,250.58
交运股份 5,786,717.29
合 计 5,078,310.02 35,273,631.34
被投资单位名称 计提原因
福建湄州岛沿海房协交流中心 预计无法收回投资
国泰君安证券股份有限公司 投资成本高于净资产
申银万国证券股份有限公司 投资成本高于净资产
成都海发股份有限公司 预计无法收回投资
上海金虹俱乐部有限公司 预计无法收回投资
上海上诚房地产投资咨询有限公司
香港古北公司
东方房产公司装潢部
东海房产 预计无法收回投资
海南亚龙湾法人股 预计无法收回投资
爱建股份 成本高于期末市价
交运股份 成本高于期末市价
合 计
（十一）固定资产原值及累计折旧
1、固定资产原价
类 别 年初原价 本年增加
房屋及建筑物 211,925,121.82 5,407,105.45
通用设备 15,150,452.85 2,358,364.74
专用设备 5,535,975.61 266,471.58
运输设备 25,800,689.14 5,930,826.44
固定资产装修 8,401,534.00 6,742,832.00
租入固定资产改良支出 550,490.00
合 计 266,813,773.42 21,256,090.21
类 别 本年减少 年末原价
房屋及建筑物 183,000.00 217,149,227.27
通用设备 1,274,259.79 16,234,557.80
专用设备 269,671.13 5,532,776.06
运输设备 2,980,582.03 28,750,933.55
固定资产装修 15,144,366.00
租入固定资产改良支出 550,490.00
合 计 4,707,512.95 283,362,350.68
其中：本年新增固定资产中尚须支付的金额为285.28万元。
本年出售固定资产原价为470.75万元。
年末抵押或担保的固定资产原价为14,398.54万元。
2、累计折旧
类 别 年初数 本年提取
房屋及建筑物 30,424,969.02 6,143,632.99
通用设备 7,584,233.24 2,361,124.56
专用设备 2,170,082.49 633,234.85
运输设备 12,834,306.10 3,736,303.09
固定资产装修 754,329.68 2,500.621.83
租入固定资产改良支出 82,574.34
合 计 53,767,920.53 15,457,491.66
类 别 本年减少 年末数
房屋及建筑物 17,655.75 36,550,946.26
通用设备 1,125,192.66 8,820,165.14
专用设备 242,704.02 2,560,613.32
运输设备 2,688,463.51 13,882,145.68
固定资产装修 3,254,951.51
租入固定资产改良支出 82,574.34
合 计 4,074,015.94 65,151,396.25
3、固定资产减值准备
固定资产类别 年 初 数 本年增加
房屋及建筑物 3,611,949.20
合 计 3,611,949.20
固定资产类别 本年减少 年 末 数
房屋及建筑物 3,611,949.20
合 计 3,611,949.20
注：本年孙公司上海古北商业建设发展有限公司广场大厦商铺由于固定资产价值回
升而转回以前年度计提的减值准备。
4、经营租出固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧 帐面净值
房屋及建筑物 46,053,655.74 10,337,725.69 35,715,930.05
5、已提足折旧仍继续使用的固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧 帐面净值
房屋及建筑物 166,854.06 160,179.90 6,674.16
通用设备 4,401,814.37 4,086,007.82 315,806.55
专用设备 91,340.00 87,966.40 3,373.60
运输设备 3,426,133.26 3,008,980.11 417,153.15
合计 8,086,141.69 7,343,134.23 743,007.46
6、暂时闲置的固定资产
类 别 帐面原值 累计折旧 减值准备 帐面净值
通用设备 1,507,677.23 1,364,384.84 143,292.39
专业设备 44,650.00 42,864.00 1,786.00
合计 1552,327.23 1,407,248.84 145,078.39
（十二）无形资产
项 目 原 值 年初数 本年增加
土地使用权 19,907,316.00 18,911,950.20
电脑软件 223,688.20 173,389.25 28,008.20
房产之窗网站 492,320.51 184,620.26
合 计 20,623,324.71 19,269,959.71 28,008.20
项 目 本年摊销 累计摊销 年末数
土地使用权 284,390.23 1,279,756.03 18,627,559.97
电脑软件 41,497.53 63,788.28 159,899.92
房产之窗网站 49,232.04 356,932.29 135,388.22
合 计 375,119.80 1,700,476.60 18,922,848.11
（十三）长期待摊费用
项 目 原始发生额 年 初 数 本年增加
开办费（注） -4,019.04 -6,607.11 2,588.07
装修费 7,861,450.30 4,332,769.48
租车费 448,870.00 37,405.65
预付长期租赁费 2,197,917.00 1,302,187.50 847,917.00
合 计 10,504,218.26 5,665,755.52 850,505.07
项 目 本年摊销 累计摊销 年末数
开办费（注） －4,019.04
装修费 890,958.96 4,419,639.78 3,441,810.52
租车费 37,405.65 448,870.00
预付长期租赁费 33,750.00 81,562.50 2,116,354.50
合 计 962,114.61 4,950,072.28 5,554,145.98
注：开办费发生额为开办期内子公司的利息收入。
（十四）其他长期资产：
1、计入其他长期资产的出租开发产品原值
项目名称 期初余额 本期增加
光明大厦 2,263,579.61 1,289,038.91
中企大厦5F,7-26F 249,480,315.27
华侨大厦 12,344,880.89
沪太路汽车旅馆 10,546,629.83
江宁路 220,000.00
法华镇路555号二F西办公室 1,240,680.00
春城大卖场(春城二期商铺) 40,718,080.00
静安中华大厦30层 14,107,579.26
合计 276,096,085.60 56,114,698.17
项目名称 本期减少 期末余额
光明大厦 3,552,618.52
中企大厦5F,7-26F 249,480,315.27
华侨大厦 12,344,880.89
沪太路汽车旅馆 10,546,629.83
江宁路 220,000.00
法华镇路555号二F西办公室 1,240,680.00
春城大卖场(春城二期商铺) 40,718,080.00
静安中华大厦30层 14,107,579.26
合计 332,210,783.77
2、计入其他长期资产的出租开发产品摊销
项目名称 期初余额 本期增加
光明大厦 -384,751.32
中企大厦5F,7-26F -30,515,606.74
华侨大厦 -1,012,280.26
沪太路汽车旅馆 -726,145.89
江宁路 -8,448.00
法华镇路555号二F西办公室 -44,113.00
春城大卖场（春城二期商铺）
静安中华大厦30层
合计 -32,691,345.21
项目名称 本期摊销 期末累计摊销
光明大厦 351,985.20 -736,736.52
中企大厦5F,7-26F 5,428,877.04 -35,944,483.78
华侨大厦 237,021.72 -1,249,301.98
沪太路汽车旅馆 202,495.32 -928,641.21
江宁路 4,224.00 -12,672.00
法华镇路555号二F西办公室 26,467.80 -70,580.80
春城大卖场（春城二期商铺） 912,085.02 -912,085.02
静安中华大厦30层 182,876.00 -182,876.00
合计 7,346,032.10 -40,037,377.31
（十五）短期借款：
1、短期借款
借款类别 年 末 数 年 初 数
信用借款 80,000,000.00 1,210,000,000.00
抵押借款 150,000,000.00 200,000,000.00
保证借款 1,385,000,000.00 925,000,000.00
合 计 1,615,000,000.00 2,335,000,000.00
注1：抵押物见附注九（二）
注2：保证借款，上海地产（集团）有限公司为公司贷款提供担保135,500万元；子
公司上海古北（集团）有限公司为公司贷款提供担保3,000万元。
3：短期借款年末数比年初数减少72,000万元，减少比例为30.84%，主要原因为：销
售资金回笼及根据项目资金需求调整借款结构所致。
（十六）应付帐款
年 末 数 年 初 数
324,046,327.54 231,854,026.56
1、年末余额中无欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东款项。
2、账龄超过三年的大额应付帐款有：
债权人名称 金 额 未偿还原因
古美小区工程款 2,188,812.89 尚未支付
古北大楼 2,838,000.00 尚未支付
新区三区环卫绿化管理费 2,090,282.39 尚未支付
十九街坊DEF 8,808,212.15 尚未支付
22街坊总体 3,547,161.80 尚未支付
（十七）预收帐款
年 末 数 年 初 数
1,176,705,801.10 1,194,462,964.41
1、年末余额中无欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款。
2、其中帐龄超过一年的大额预收帐款：
付款单位名称 金 额 性质或内容
夏卫东 1,044,777.00 鹿特丹购房款
3、预收账款－预售房产收款：
项目名称 期初余额 期末余额
宝山顾村 189,641,087.00
静安中华大厦 234,924,287.62
古北国际花园 254,263,408.84
古北国际广场 535,733,597.24
古北舍山国际别墅一期 111,580,564.00 289,393,851.00
太湖古北雅园 9,465,140.00
合计 536,145,938.62 1,088,855,997.08
项目名称 预计竣工时间 预售比例
宝山顾村
静安中华大厦
古北国际花园 2006年 23%
古北国际广场 2006年 49%
古北舍山国际别墅一期 2006年 74%
太湖古北雅园 2006年 20%
合计
（十八）其他应付款：
年 末 数 年 初 数
575,889,759.11 884,475,149.71
1、年末余额中欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款为22,000万元，详
见本附注七（三）。
2、帐龄超过三年的大额其他应付款：
债权人名称 金 额 未偿还原因
征地工安置费 152,940,000.00 尚未支付
土地出让金 50,216,131.20 尚未支付
维修基金 6,047,798.12 尚未支付
金莱公司 3,818,180.27 尚未支付
沿海房协投资款 3,550,000.00 尚未支付
上海市房地产实业公司 3,270,000.00 尚未支付
3、金额较大的其他应付款：
债权人名称 金额 未偿还原因
上海地产（集团）有限公司 220,000,000.00 暂借款
征地工安置费 152,940,000.00 尚未支付
土地出让金 50,216,131.20 尚未支付
上海达金置业有限公司 21,000,000.00 暂借款
维修基金 8,101,325.86 尚未支付
上海明悦酒店管理有限公司 8,000,000.00 租赁押金
上海丹江房地产有限公司 7,100,000.00 暂借款
金莱公司 3,818,180.27 尚未支付
沿海房协投资款 3,550,000.00 尚未支付
上海市房地产实业公司 3,270,000.00 尚未支付
中瑞房地产经纪公司 2,993,478.96 销售代理保证金
上海银源投资咨询公司 2,000,000.00 销售代理保证金
4、其他应付款年末数与年期初数减少30,858.54万元，减少比例为34.89%，减少主
要原因为：减少合并报表单位上海金慈厚房地产有限公司而减少了其对上海房地（集团
）公司的暂借款和归还暂借款所致。
（十九）应付工资
年 末 数 年 初 数
15,573,162.46 15,988,757.96
注：年末数主要是公司实施经营者年薪制而提取的对经营者的特别奖励及尚未发放
的公司职工年终奖。
（二十）应付股利
投资者名称或类别 年末欠付股利金额 欠付原因
97年以前的法人股红利 9,661.24 尚未支付
1997年的法人股红利 99,026.30 尚未支付
1998年的法人股红利 114,708.90 尚未支付
2000年的法人股红利 44,650.30 尚未支付
2002年的法人股红利 231,005.40 尚未支付
2003年的法人股红利 194,443.00 尚未支付
2003年的法人股红利 289,134.75 尚未支付
子公司应付少数股东股利 2,550,596.68 尚未支付
合 计 3,533,226.57
（二十一）应交税金
税 种 年 末 数 年 初 数
增值税 －275,762.69 －30,308.88
营业税 69,498,047.41 68,119,850.75
城建税 5,660,870.55 5,126,623.55
企业所得税 95,530,752.98 130,034,825.51
个人所得税 272,264.23 434,728.15
房产税 398,133.70 3,026,224.52
土地增值税 84,798,978.87 4,962,350.29
合 计 255,883,285.05 211,674,293.89
注：报告期公司执行的法定税率见附注三。
（二十二）其他应交款
项 目 年末数 年初数 计缴标准
教育费附加 1,776,414.44 2,450,481.91 3%
河道管理费 765,005.23 904,268.94 1%
文教事业费 24,244.50 20,017.33 3%
农村教育费附加 7.72 1,135.75 0.2%
合 计 2,565,671.89 3,375,903.93
（二十三）预提费用
类 别 年末数 年初数 结存原因
利息支出 4,088,888.85 301,510.00 跨期支付
工程款 996,886.99 2,250,208.55 尚未结算
合 计 5,085,775.84 2,551,718.55
（二十四）一年内到期的长期负债
年末数 年 初 数
250,187,000.00
一年内到期的长期借款
借款条件 年 末 数 年初数
抵押借款（注1） 30,000,000.00
保证借款（注2） 220,187,000.00
合 计 250,187,000.00
注1：抵押物见附注九（二）。
注2：上海地产（集团）有限公司为公司贷款提供担保12,000万元；上海房地（集团
）公司为公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司贷款提供担保10,018.70万元
。
（二十五）长期借款
借款条件 年末数 年初数
抵押借款 540,000,000.00 90,000,000.00
保证借款 50,093,500.00 270,264,000.00
合 计 590,093,500.00 360,264,000.00
注1：抵押物见附注九（二）。
注2：上海房地（集团）公司为公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司贷
款提供担保5,009.35万元。
长期借款年末数比年初数增加22,982.95万元，增加比例为63.79%，增加原因主要为
：根据项目资金需求，调整借款结构所致。
（二十六）股本
本年变动增(+)、
股份类别 年初数 比例% 减（－）股权分置
改革
1、非流通股份
（1）发起人股份 347,821,429.00 49.87% -347,821,429.00
其中：
国家持有股份 347,821,429.00 49.87% -347,821,429.00
其中：国有股 347,821,429.00 49.87% -347,821,429.00
（2）募集法人股份 31,073,546.00 4.46% -31,073,546.00
非流通股份合计 378,894,975.00 54.33% -378,894,975.00
2、有限售条件的流通股
国家持有股份股 252,253,392.00
其他境内法人持有股份 31,073,546.00
有限售条件的流通股合计 283,326,938.00
3、无限售条件的流通股
A股 318,560,122.00 45.67% 95,568,037.00
无限售条件的流通合计 318,560,122.00 45.67% 95,568,037.00
4、股份总数 697,455,097.00 100.00%
股份类别 年末数 比例%
1、非流通股份
（1）发起人股份
其中：
国家持有股份
其中：国有股
（2）募集法人股份
非流通股份合计
2、有限售条件的流通股
国家持有股份股 252,253,392.00 36.17%
其他境内法人持有股份 31,073,546.00 4.46%
有限售条件的流通股合计 283,326,938.00 40.63%
3、无限售条件的流通股
A股 414,128,159.00 59.37%
无限售条件的流通合计 414,128,159.00 59.37%
4、股份总数 697,455,097.00 100.00%
本年度内因实施股权分置改革引致股权结构发生变动的情况说明：
2005年12月公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东
以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流
通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基
础，方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。
上海地产（集团）有限公司作为唯一持有公司股份5%以上的非流通股股东做出承诺
：持有的公司股份自股权分置改革方案实施之日起，在三十六个月内不上市交易或转让
。在前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总数的比例
在十二个月内不超过5%，在二十四个月内不超过10%。
根据《上市公司股权分置改革管理办法》的规定，全体公募法人股股东所持原非流
通股股份自改革方案实施之日起，在十二个月内不上市交易或转让。
（二十七）资本公积
项 目
年初数 本年增加
股本溢价 350,008,885.91
接受非现金捐赠资产准备 170,000.00
资产评估增值准备 29,258,657.02
股权投资准备 3,459,180.34 633,675.00
其他资本公积 1,890,881.31 170,000.00
关联交易差价 4,500,000.00
合计 389,287,604.58 803,675.00
项 目
本年减少 年末数
股本溢价 350,008,885.91
接受非现金捐赠资产准备 170,000.00 -
资产评估增值准备 29,258,657.02
股权投资准备 4,092,855.34
其他资本公积 2,060,881.31
关联交易差价 4,500,000.00
合计 170,000.00 389,921,279.58
1、股权投资准备增加633,675.00元系子公司增加资本公积，而母公司应享有的部分
。
2、其他资本公积增加170,000.00元系由于公司将以前年度接受捐赠的固定资产对外
出售，而将对应的接受非现金捐赠资产准备转入其他资本公积。
（二十八）盈余公积
项 目
年 初 数 本年增加
法定盈余公积 270,595,768.22 118,037,246.59
法定公益金 203,899,844.12
任意盈余公积 50,978,121.17
合 计 525,473,733.51 118,037,246.59
项 目
本年减少 年 末 数
法定盈余公积 431,295.39 388,201,719.42
法定公益金 431,295.39 203,468,548.73
任意盈余公积 50,978,121.17
合 计 862,590.78 642,648,389.32
1、本年增加为母子公司按本期净利润10%计提法定盈余公积。合并报表时对子公司
计提的法定盈余公积按母公司拥有的份额调整。
2、本年减少盈余公积系减少合并报表单位，根据原子公司历年计提的盈余公积中按
母公司拥有份额在合并报表中转回。
（二十九）未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
年初未分配利润 101,795,286.07
加：本年净利润 354,426,992.94
盈余公积转入 862,590.78
减：提取法定盈余公积 118,037,246.59 10%
提取职工奖福基金 29,797.80
应付普通股股利 87,181,887.13
年末未分配利润 251,835,938.27
（三十）主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入
项 目
本年发生数 上年发生数
1.工程施工 19,990,943.33 15,946,272.89
2.商业 12,371,141.90 16,165,921.11
业
3.房地产业 2,482,125,089.54 2,217,298,120.83
务
4.旅游饮食服务业 54,121,221.53 47,294,268.53
分
小 计 2,568,608,396.30 2,296,704,583.36
部
公司内各业务分部相互
229,578,031.00 186,530,153.90
抵销
合 计 2,339,030,365.30 2,110,174,429.46
主营业务成本
项 目
本年发生数 上年发生数
1.工程施工 13,488,141.04 12,712,840.36
2.商业 10,864,541.93 15,734,807.48
业
3.房地产业 1,482,644,394.13 1,316,688,891.74
务
4.旅游饮食服务业 23,654,815.51 18,604,072.19
分
小 计 1,530,651,892.61 1,363,740,611.77
部
公司内各业务分部相互
157,265,732.09 114,667,101.11
抵销
合 计 1,373,386,160.52 1,249,073,510.66
公司向前五名客户销售总额为754,412,743.75元，占公司本年全部主营业务收入的
32.25%。
（三十一）主营业务税金及附加：
项 目 计缴标准 本年发生数 上年发生数
营业税 3%-20% 115,334,860.49 99,358,981.18
城建税 1%-7% 7,595,415.67 5,243,921.07
教育费附加 3% 3,202,874.26 2,954,902.49
土地增值税 1% 111,997,142.23 11,001,659.99
合 计 238,130,292.65 118,559,464.73
营业税金及附加本年发生数比上年发生数增加11,957.08万元，增加比例为100.85%
，增加原因主要为：房产销售增加而相应增加的税费及土地增值税税务清算所致。
（三十二）其他业务利润
类 别 本年发生数
收 入 成 本 利 润
材料销售收入 32,190.61 130,516.39 -98,325.78
劳务收入 2,367,800.00 1,065,979.60 1,301,820.40
租赁收入 13,724,962.17 2,317,204.47 11,407,757.70
其他
合 计 16,124,952.78 3,513,700.46 12,611,252.32
类 别 上年发生数
收 入 成 本 利 润
材料销售收入 557,134.43 2,000,604.29 -1,443,469.86
劳务收入 91,022.39 542,851.85 -451,829.46
租赁收入 8,288,599.78 1,420,685.53 6,867,914.25
其他 17,000.00 943.50 16,056.50
合 计 8,953,756.60 3,965,085.17 4,988,671.43
（三十三）营业费用
本年发生数 上年发生数
72,990,051.68 118,041,054.60
营业费用本年数比上年数减少4,505.10万元，减少比例为38.17%，减少原因主要为
：本年实现的房产销售收入较上年实现的房产销售收入所需要承担的销售代理费下降所
致。
（三十四）财务费用
类 别 本年发生数 上年发生数
利息支出 39,647,974.79 67,497,484.18
减：利息收入 12,630,701.70 10,004,213.38
汇兑损失 180,745.37 192.64
其 他 598,925.57 469,498.08
合 计 27,796,944.03 57,962,961.52
（三十五）投资收益
1、本年发生数：
成本法下确认 权益法下确认
股票投资 债权投资
类 别 的股权投资收 的股权投资收
收益 收益
益 益
短期投资 1,880.46 2,617,223.80
长期股权投资 1,380,000.00 450,000.00 159,247,585.45
长期债权投资 2,062.50
合 计 1,381,880.46 2,619,286.30 450,000.00 159,247,585.45
股权投资差额 股权转让处置
类 别 减值准备 合 计
摊销 收益
短期投资 94,270.00 2,713,374.26
长期股权投资 -31,488,639.04 -560,174.36 -18,369,836.12 110,658,935.93
长期债权投资 2,062.50
合 计 -31,488,639.04 -560,174.36 -18,275,566.12 113,374,372.69
2、上年发生数：
成本法下确认 权益法下确认
股票投资 债权投资
类 别 的股权投资收 的股权投资收
收益 收益
益 益
短期投资 109,146.20 250,886.13
长期股权投资 518,000.00 716,692.68 -8,558,096.43
长期债权投资 2,250.00
合 计 627,146.20 253,136.13 716,692.68 -8,558,096.43
股权投资差额 股权转让及清
减值准备 合 计
类 别 摊销 算收益
短期投资 -230,934.04 129,098.29
长期股权投资 -33,416,492.27 1,996,720.47 -700,000.00 -39,443,175.55
长期债权投资 2,250.00
合 计 -33,416,492.27 1,996,720.47 -930,934.04 -39,311,827.26
3、本年度所获得的收益占报告期利润总额10%（含10%）以上的投资活动：
业务内容 收益金额
上海浦东金鑫房地产发展有限公司权益法收益 132,551,971.59
4、投资收益本年发生数比上年发生数增加16,293.65万元，增加原因主要为：被投
资单位上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资建设的“财富广场”项目本年实现部分销
售，导致利润大幅上升，子公司上海房地产经营（集团）有限公司对其权益法收益大幅
增加所致。
（三十六）补贴收入
本年发生数 上年发生数
35,002,663.03 68,799,964.73
本年度公司共收到各类扶持资金35,153,213.03元，其中35,002,663.03元计入本科
目，150,550.00元子公司按照拨款部门要求计入资本公积。
（三十七）营业外收入
类 别 本年发生数 上年发生数
固定资产清理净收益 530,953.06 309,158.95
赔偿及罚款收入 899,353.44 5,418,045.00
补偿金 15,782,646.12 ―――
其 他 24,058.32 52,970.00
合 计 17,237,010.94 5,780,173.95
（三十八）营业外支出
类 别 本年发生数 上年发生数
固定资产清理损失 184,787.98 122,763.49
捐赠 2,053,800.00 391,300.00
赔款支出 372,136.75 878,003.99
罚款支出 550,919.12 138,444.70
计提固定资产减值准备 -3,611,949.20 ----
职工补偿费 6,606,931.78 ----
其 他 1,352.03 12,000.00
合 计 6,157,978.46 1,542,512.18
（三十九）所得税
本年发生数 上年发生数
243,892,508.56 156,245,774.68
所得税本年数比上年数增加8,764.67万元，增加比例为56.10%，增加原因主要为：
利润总额相比上升52.22%，导致所得税费用相应增加。
（四十）收到的其他与经营活动有关的现金705,532,341.89元
其中：
项 目 金 额
利息收入 12,630,701.70
营业外收入 17,573,928.96
收回往来款及其他 675,327,711.23
合 计 705,532,341.89
（四十一）支付的其他与经营活动有关的现金395,014,692.37元
其中：
项目 金额
水电煤能源费 1,762,968.53
办公差旅费 31,928,745.08
业务招待费 8,645,343.71
广告展览费 30,561,127.84
租赁物管费 2,338,216.56
修理运杂费 2,980,088.27
销售代理费 31,315,082.21
银行手续费 598,925.57
赔偿款等 9,316,153.20
往来款及其他 275,568,041.40
合 计 395,014,692.37
（四十二）支付的其他与投资活动有关的现金5,335,252.38元
其中：
项 目 金 额
减少合并报表单位年初或出售日的货币资金 5,335,252.38
六、母公司会计报表主要项目注释：
（一）应收帐款
1、帐龄分析
年 末 数
除个别认定
帐龄 占总额
帐面余额 外坏帐准备 坏帐准备
比例
计提比例
1年以内
1－2年
2－3年
3年以上 384,406.00 100.00% 50% 192,203.00
合 计 384,406.00 100.00% 50% 192,203.00
年 初 数
除个别认定
帐龄 占总额
帐面余额 外坏帐准备 坏帐准备
比例
计提比例
1年以内
1－2年
2－3年
3年以上 395,764.15 100.00% 50.00% 197,882.08
合 计 395,764.15 100.00% 50.00% 197,882.08
2、年末应收帐款中欠款金额前五名的累计总欠款金额为384,406.00元，占应收帐款
总金额的100%。
3、已全额计提坏帐准备的应收帐款：
欠款人名称 欠款金额 计提比例 计提金额 理由
张震 70,000.00 50% 35,000.00 购房纠纷
盛林 110,000.00 50% 55,000.00 购房纠纷
董艳 14,406.00 50% 7,203.00 购房纠纷
刘淑梅 190,000.00 50% 95,000.00 购房纠纷
合计 384,406.00 50% 192,203.00 购房纠纷
4、以前年度已全额或大比例计提坏帐准备，本年度又全额或部分收回、重组的说明
：
欠款人名称 收回或重组债权金额 收回方式 原估计计提比例理由
孙爱国 11,358.15 现金收回 购房纠纷
5、年末应收帐款中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款。
（二）其他应收款
1、帐龄分析
年 末 数
除个别认定
帐 龄 占总额
帐面余额 外坏帐准备 坏帐准备
比例
计提比例
1年以内 69,769,340.23 95.44% 5% 3,488,467.01
1－2年 336,261.67 0.46% 5% 16,813.08
2－3年 1,908,097.04 2.61% 5% 95,404.85
3年以上 1,089,761.76 1.49% 5% 839,580.16
合 计 73,103,460.70 100.00% 4,440,265.10
年 初 数
除个别认定
帐 龄 占总额
帐面余额 外坏帐准备 坏帐准备
比例
计提比例
1年以内 274,075.31 1.94% 5% 13,703.77
1－2年 156,388.02 1.11% 5% 7,819.40
2－3年 12,817,531.95 91.06% 5% 1,372,976.60
3年以上 828,412.71 5.89% 5% 706,420.64
合 计 14,076,407.99 100.00% 2,100,920.41
2、年末其他应收款中欠款金额前五名的累计总欠款金额为67,765,657.61元，占其
他应收款总金额的比例为92.70%。
3、本年度全额计提坏帐准备的说明：
欠款人名称 欠款金额 计提比例 计提金额 理由
沿海港口房协 700,000.00 100% 700,000.00 预计无法收回
冯懿 72,709.73 100% 72,709.73 房贷纠纷
张熔 53,702.98 100% 53,702.98 房贷纠纷
合 计 826,412.71 826,412.71
4、年末金额较大的其他应收款：
欠款单位名称 金额 性质或内容
上海房地产经营（集团）有限公司 5,110,000.00 往来款
建设银行房地产信贷部 1,201,412.92 按揭保证金
建设银行二支行 736,782.63 按揭保证金
沿海房协 700,000.00 往来款
上海昊泰房地产投资管理有限公司（注） 60,017,462.06 借 款
注：公司控股子公司重庆中华企业房地产发展有限公司本年将股东借款按股东会决
议转作资本公积，其中一股东上海昊泰房地产投资管理有限公司未到位的股东借款由公
司垫付，作为对其的借款。
5、年末其他应收款中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（三）长期投资
年末数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 3,467,420,235.65 19,069,836.12
长期债权投资 260,000,000.00
合计 3,727,420,235.65 19,069,836.12
年初数
项目
帐面余额 减值准备
长期股权投资 2,097,809,063.42 700,000.00
长期债权投资
合计 2,097,809,063.42 700,000.00
1、长期股权投资
（1）股票投资：
被投资公司 占被投资公司注
股份类别 股票数量 初始投资成本
名称 册资本比例
维科精华 法人股 1,000,000 5%以下 1,609,625.00
新黄浦 法人股 450,333 5%以下 1,762,689.60
爱建股份 法人股 62,502 5%以下 300,757.70
交运股份 法人股 4,680,000 5%以下 17,720,717.29
白猫股份 法人股 26,400 5%以下 35,872.32
氯碱化工 法人股 70,840 5%以下 173,182.55
豫园商城 法人股 11,000,000 5%以下 44,000,000.00
锌业股份 法人股 2,850,000 5%以下 7,717,800.00
小计 73,320,644.46
被投资公司
帐面余额 减值准备 年末市价
名称
维科精华 1,609,625.00 3,180,000.00
新黄浦 1,762,689.60 1,877,888.61
爱建股份 300,757.70 78,250.58 222,507.12
交运股份 17,720,717.29 5,786,717.29 11,934,000.00
白猫股份 35,872.32 174,504.00
氯碱化工 173,182.55 362,700.80
豫园商城 44,000,000.00 59,950,000.00
锌业股份 7,717,800.00 8,436,000.00
小计 73,320,644.46 5,864,967.87 86,137,600.53
（2）其他股权投资：
A、成本法核算的股权投资：
占被投资单位
被投资单位名称 年初余额
注册资本比例
成都海发股份有限公司 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 20.00% 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 0.162% 10,930,800.00
交通银行上海市分行 0.13% 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 10.00% 1,000,000.00
上海企华置业发展有限公司 18.00% 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 0.252% 21,355,333.33
小计 37,563,304.68
被投资单位名称 本年投资增减额 年末帐面余额
成都海发股份有限公司 30,000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 10,930,800.00
交通银行上海市分行 2,000,000.00
上海金城房地产投资咨询公司 1,000,000.00
上海企华置业发展有限公司 1,547,171.35
申银万国证券股份有限公司 21,355,333.33
小计 37,563,304.68
B.权益法核算的对子公司股权投资：
占被投
资单位
被投资单位名称 年初余额
注册资 本期合计
本比例
上海鼎达房地产有
限公司 90.00% 77,062,885.94 6,647,641.26
上海古北（集团）
有限公司 87.50% 842,630,809.80 83,744,547.76
上海房产之窗房地
产信息有限公司 96.00% 11,044,449.26 211,163.10
上海港泰房地产开
发有限公司 60.00% 97,114,140.10 13,502,881.82
上海房地产经营
（集团）有限公司 90.00% 601,050,412.16 214,551,730.73
上海中达房地产开
发有限公司 75.00% 7,893,184.63 -80,509.99
上海中企实业有限
公司 80.00% 10,085,453.87 -10,085,453.87
上海中企物业管理
有限公司 74.50% 3,536,829.92 -3,536,829.92
上海中鸿置业有限
公司 55.00% 4,922,443.83 -456,288.53
上海中迪置业有限
公司 90.00% 49,161,726.31 -4,831,411.46
上海中静房地产发
展有限公司 90.00% 4,580,540.49 150,636,421.89
上海南嘉房地产发
展有限公司 90.00% 50,593,224.26 -41,071,007.03
重庆中华企业房地
产发展有限公司 60.00% 24,346,413.22 265,131,181.62
上海中企豪仕建筑
工程有限公司 75.00% 11,997,153.55 -192,842.14
浙江锦华大酒店有
限公司 95.00% 4,750,000.00
苏州工业园区中华
企业房地产开发有
限公司 90.00% 87,805,508.21 284,696,866.76
上海天华威杰房地
产开发有限公司 90.00% 8,859,365.73 342,047,580.35
小计 1,897,434,541.28 1,300,915,672.35
本年权益增减额
被投资单位名称 其中：投
确认收益 差额摊销
资成本
上海鼎达房地产有
限公司 6,673,405.34 -25,764.08
上海古北（集团）
有限公司 148,145,441.24 10,093,318.48
上海房产之窗房地
产信息有限公司 390,932.06 -179,768.96
上海港泰房地产开
发有限公司 14,597,051.66 1,094,169.84
上海房地产经营
（集团）有限公司 279,433,301.85 -19,881,571.12
上海中达房地产开
发有限公司 -80,509.99
上海中企实业有限
公司 -10,085,453.87
上海中企物业管理
有限公司 -1,951,882.82
上海中鸿置业有限
公司 -456,288.53
上海中迪置业有限
公司 -4,831,411.46
上海中静房地产发
展有限公司 150,636,421.89
上海南嘉房地产发
展有限公司 -8,872,191.91
重庆中华企业房地
产发展有限公司 271,173,880.66 -6,042,699.04
上海中企豪仕建筑
工程有限公司 -192,842.14
浙江锦华大酒店有
限公司
苏州工业园区中华
企业房地产开发有
限公司 288,000,000.00 -3,303,133.24
上海天华威杰房地
产开发有限公司 343,800,000.00 -1,752,419.65
小计 901,021,997.84 564,259,604.21 -31,274,592.48
被投资单位名称
分得利润
初始投资
上海鼎达房地产有
限公司 54,070,404.00
上海古北（集团）
有限公司 -54,941,250.00 426,767,625.00
上海房产之窗房地
产信息有限公司 15,800,000.00
上海港泰房地产开
发有限公司 77,861,785.00
上海房地产经营
（集团）有限公司 -45,000,000.00 464,400,000.00
上海中达房地产开
发有限公司 3,750,000.00
上海中企实业有限
公司 24,000,000.00
上海中企物业管理
有限公司 1,951,882.82
上海中鸿置业有限
公司 5,500,000.00
上海中迪置业有限
公司 18,042,056.00
上海中静房地产发
展有限公司 7,921,689.81
上海南嘉房地产发
展有限公司 -32,198,815.12 7,927,554.37
重庆中华企业房地
产发展有限公司 301,173,880.66
上海中企豪仕建筑
工程有限公司 15,000,000.00
浙江锦华大酒店有
限公司 4,750,000.00
苏州工业园区中华
企业房地产开发有
限公司 378,000,000.00
上海天华威杰房地
产开发有限公司 352,800,000.00
小计 -132,140,065.12 2,159,716,877.66
年末余额
被投资单位名称
累计增减 合计
上海鼎达房地产有
限公司 29,640,123.20 83,710,527.20
上海古北（集团）
有限公司 499,607,732.56 926,375,357.56
上海房产之窗房地
产信息有限公司 -4,544,387.64 11,255,612.36
上海港泰房地产开
发有限公司 32,755,236.92 110,617,021.92
上海房地产经营
（集团）有限公司 351,202,142.89 815,602,142.89
上海中达房地产开
发有限公司 4,062,674.64 7,812,674.64
上海中企实业有限
公司 -24,000,000.00
上海中企物业管理
有限公司 -1,951,882.82
上海中鸿置业有限
公司 -1,033,844.70 4,466,155.30
上海中迪置业有限
公司 26,288,258.85 44,330,314.85
上海中静房地产发
展有限公司 147,295,272.57 155,216,962.38
上海南嘉房地产发
展有限公司 1,594,662.86 9,522,217.23
重庆中华企业房地
产发展有限公司 -11,696,285.82 289,477,594.84
上海中企豪仕建筑
工程有限公司 -3,195,688.59 11,804,311.41
浙江锦华大酒店有
限公司 4,750,000.00
苏州工业园区中华
企业房地产开发有
限公司 -5,497,625.03 372,502,374.97
上海天华威杰房地
产开发有限公司 -1,893,053.92 350,906,946.08
小计 1,038,633,335.97 3,198,350,213.63
C．权益法核算的对联营企业股权投资：
占被投
被投资单位资单位
年初余额
名称 注册资
本年合计
本比例
上海中企建筑装
饰工程有限公司 48.40% 12,101,773.43 1,078,906.65
上海朱家角投资
开发有限公司 25.00% 75,000,000.00 134,499.14
上海新古北企业
发展有限公司 10.00% 2,388,799.57 7,524,824.69
上海瀛浦置业有
限公司 30.00% 59,957,269.40
小计 89,490,573.00 68,695,499.88
本年权益增减额
被投资单位资单位
名称 其中：投 差额
确认收益
资成本 摊销
上海中企建筑装
饰工程有限公司 928,867.81 150,038.84
上海朱家角投资
开发有限公司 134,499.14
上海新古北企业
发展有限公司 7,524,824.69
上海瀛浦置业有
限公司 60,000,000.00 -42,730.60
小计 60,000,000.00 8,545,461.04 150,038.84
年末余额
被投资单位资单位
名称 分得
初始投资 累计增减 合计
利润
上海中企建筑装
饰工程有限公司 6,324,194.81 6,856,485.27 13,180,680.08
上海朱家角投资
开发有限公司 75,000,000.00 134,499.14 75,134,499.14
上海新古北企业
发展有限公司 3,000,000.00 6,913,624.26 9,913,624.26
上海瀛浦置业有
限公司 60,000,000.00 -42,730.60 59,957,269.40
小计 144,324,194.81 13,861,878.07 158,186,072.88
D．其中：股权投资差额：
被投资单位名称 初始金额 形成原因
上海鼎达房地产有限公司 257,640.75 溢价投资
上海古北（集团）有限公司 100,933,184.71 溢价投资
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,797,689.68 溢价投资
上海港泰房地产开发有限公司 10,941,698.48 溢价投资
上海房地产经营（集团）有限公司 198,815,711.19 溢价投资
上海中企建筑装饰工程有限公司 -1,500,388.30 折价投资
小计 311,245,536.51
被投资单位名称 摊销期限 年初金额
上海鼎达房地产有限公司 10.00 154,584.43
上海古北（集团）有限公司 10.00 72,185,737.79
上海房产之窗房地产信息有限公司 10.00 898,844.88
上海港泰房地产开发有限公司 10.00 5,905,083.77
上海房地产经营（集团）有限公司 10.00 127,573,414.70
上海中企建筑装饰工程有限公司 10.00 -450,116.44
小计 206,267,549.13
被投资单位名称 本年摊销额 摊余金额
上海鼎达房地产有限公司 25,764.08 128,820.35
上海古北（集团）有限公司 10,093,318.48 62,092,419.31
上海房产之窗房地产信息有限公司 179,768.96 719,075.92
上海港泰房地产开发有限公司 1,094,169.84 4,810,913.93
上海房地产经营（集团）有限公司 19,881,571.12 107,691,843.58
上海中企建筑装饰工程有限公司 -150,038.84 -300,077.60
小计 31,124,553.64 175,142,995.49
2、长期债权投资：
（1）委托贷款：
被投资单位 初始投资成本 年利率 到期日
上海天华威杰房地产开 260,000,000.00 7.00% 2008-12-28
发有限公司
小计 260,000,000.00
累计应收
被投资单位 年初余额本年利息
(已收)利息
上海天华威杰房地产开
发有限公司
小计
被投资单位 年末余额 减值准备
上海天华威杰房地产开 260,000,000.00
发有限公司
小计 260,000,000.00
3、长期投资减值准备
（1）长期股权投资减值准备：
被投资单位名称 年初数 本年增加
福建湄州岛沿海房协交流中心 700,000.00
国泰君安证券股份有限公司 3,081,116.84
申银万国证券股份有限公司 9,393,751.41
成都海发股份有限公司 30,000.00
爱建股份 78,250.58
交运股份 5,786,717.29
小计 700,000.00 18,369,836.12
被投资单位名称 本年减少 年末数 计提原因
福建湄州岛沿海房协交流中心 700,000.00 预计无法收回投资
国泰君安证券股份有限公司 3,081,116.84 投资成本高于净资产
申银万国证券股份有限公司 9,393,751.41 投资成本高于净资产
成都海发股份有限公司 30,000.00 预计无法收回投资
爱建股份 78,250.58 成本高于期末市价
交运股份 5,786,717.29 成本高于期末市价
小计 19,069,836.12
（四）主营业务收入及主营业务成本：
主营业务收入
项 目
本年发生数 上年发生数
房地产业 23,891,153.00 183,520,975.16
主营业务成本
项 目
本年发生数 上年发生数
房地产业 3,741,454.52 92,030,038.26
（五）投资收益：
1、本年发生数：
成本法下确认
类 别 股票投资收益 债权投资收益 的股权投资收
益
短期投资 1,880.46 1,889,000.00
长期股权投资 1,380,000.00
长期债权投资
合 计 1,381,880.46 1,889,000.00
权益法下确认
股权投资差额摊
类 别 的股权投资收 股权转让收益
销
益
短期投资
长期股权投资 572,805,065.25 -31,124,553.64 -613,829.92
长期债权投资
合 计 572,805,065.25 -31,124,553.64 -613,829.92
类 别 减值准备 合 计
短期投资 94,270.00 1,985,150.46
长期股权投资 -18,369,836.12 524,076,845.57
长期债权投资
合 计 -18,275,566.12 526,061,996.03
2、上年发生数：
类 别 股票投资收益 债权投资收益 成本法下确认的
股权投资收益
短期投资 109,146.20 7,977,550.00
长期股权投资 518,000.00 652,942.68
合 计 627,146.20 7,977,550.00 652,942.68
类 别 权益法下确认的 股权投资差额摊 股权转让
股权投资收益 销 收 益
短期投资
长期股权投资 321,055,254.03 -31,109,500.94 2,291,436.87
合 计 321,055,254.03 -31,109,500.94 2,291,436.87
类 别 减值准备 合 计
短期投资 -230,934.04 7,855,762.16
长期股权投资 293,408,132.64
合 计 -230,934.04 301,263,894.80
七、关联方关系及其交易：
（一）存在控制关系的关联方情况：
1、存在控制关系的关联方
（1）控制本公司的关联方：
企业名称 注册地址 主营业务
上海地产（集团）
浦东南路500号18楼土地 储备、开发，滩涂资源管理、开
有限公司
发、利用，旧区改造的投资
企业名称 与本企业关系经济 性质或类型 法定代表人
上海地产（集团）
母公司 有限责任公司 皋玉凤
有限公司
（2）受本公司控制的关联方：
详见附注四。
2、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化（金额单位：万元）：
企业名称 年初数 本年增加
上海地产（集团）有限公司 420,000
上海古北（集团）有限公司 20,930
上海房地产经营（集团）有限公司 30,000
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,500
上海华映文化传播有限公司 100
上海港泰房地产开发有限公司 12,768
上海鼎达房地产有限公司 6,000
上海中企豪仕建筑工程有限公司 2,000
上海中达房地产开发有限公司 500
重庆中华企业房地产发展有限公司 5,000
上海中迪置业有限公司 2,000
上海新古北企业发展有限公司 3,000
上海东方资产管理有限公司 3,000
上海中企实业有限公司 3,000
上海中鸿置业有限公司 1,000
上海中静房地产发展有限公司 800
上海南嘉房地产发展有限公司 800
上海天华威杰房地产开发有限公司 1,000 38,200
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 10,000 32,000
浙江锦华大酒店管理有限公司 500
上海金樱房地产发展有限公司 3,000
上海丹江房地产发展有限公司 800
上海江森房屋设备有限公司 USD102
上海金碟房地产开发有限公司 800
上海瀛浦置业有限公司 20,000
上海金虹俱乐部有限公司 860
上海古北房产租赁有限公司 200 100
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 1,800
上海隆升建设发展有限公司 3,000
上海古北基地开发有限公司 1,000
上海古北商业建设发展有限公司 1,500
上海古北物业管理有限公司 USD50
上海古北新虹劳务服务有限公司 100
上海家欣房产租赁有限公司 USD40
上海古北劳动服务有限公司 10
上海古北赵巷置业有限公司 1,800
海南古北中信房地产有限公司 USD500
上海古北京宸置业发展有限公司 3,000
苏州洞庭房地产发展限公司 USD420
上海长邦车辆停放服务有限公司 12.5
上海新古北物业管理有限公司 100
上海古嘉商务服务有限公司 50
上海古北顾村置业有限公司 1,000
企业名称 本年减少 年末数
上海地产（集团）有限公司 420,000
上海古北（集团）有限公司 20,930
上海房地产经营（集团）有限公司 30,000
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,500
上海华映文化传播有限公司 100
上海港泰房地产开发有限公司 12,768
上海鼎达房地产有限公司 6,000
上海中企豪仕建筑工程有限公司 2,000
上海中达房地产开发有限公司 500
重庆中华企业房地产发展有限公司 5,000
上海中迪置业有限公司 2,000
上海新古北企业发展有限公司 3,000
上海东方资产管理有限公司 3,000
上海中企实业有限公司 3,000
上海中鸿置业有限公司 1,000
上海中静房地产发展有限公司 800
上海南嘉房地产发展有限公司 800
上海天华威杰房地产开发有限公司 39,200
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 42,000
浙江锦华大酒店管理有限公司 500
上海金樱房地产发展有限公司 3,000
上海丹江房地产发展有限公司 800
上海江森房屋设备有限公司 USD102
上海金碟房地产开发有限公司 800
上海瀛浦置业有限公司 20,000
上海金虹俱乐部有限公司 860
上海古北房产租赁有限公司 300
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 1,800
上海隆升建设发展有限公司 3,000
上海古北基地开发有限公司 1,000
上海古北商业建设发展有限公司 1,500
上海古北物业管理有限公司 USD50
上海古北新虹劳务服务有限公司 100
上海家欣房产租赁有限公司 USD40
上海古北劳动服务有限公司 10
上海古北赵巷置业有限公司 1,800
海南古北中信房地产有限公司 USD500
上海古北京宸置业发展有限公司 3,000
苏州洞庭房地产发展限公司 USD420
上海长邦车辆停放服务有限公司 12.5
上海新古北物业管理有限公司 100
上海古嘉商务服务有限公司 50
上海古北顾村置业有限公司 1,000
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化（金额单位：万元）
被投资单位全称 年初数 本年增加
金额 % 金额 %
上海地产（集团）有限公司 34,782.1429 49.87
上海古北（集团）有限公司 18,313.75 87.5
上海房地产经营（集团）有限公司 27,000.00 90
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,440.00 96
上海华映文化传播有限公司 50.00 50
上海中企物业管理有限公司 372.50 74.50
上海港泰房地产开发有限公司 7,660.80 60
上海鼎达房地产有限公司 6,000.00 100
上海中企豪仕建筑工程有限公司 1,500.00 75
上海中达房地产开发有限公司 500.00 100
重庆中华企业房地产发展有限公司 3,500.00 70
上海中迪置业有限公司 2,000.00 100
上海新古北企业发展有限公司 3,000.00 100
上海东方资产管理有限公司 1,560.00 52
上海中企实业有限公司 2,400.00 80
上海中鸿置业有限公司 550.00 55
上海中静房地产发展有限公司 800.00 100
上海南嘉房地产发展有限公司 800.00 100
上海天华威杰房地产开发有限公司 900.00 90 38,300.00 10
苏州工业园区中华企业房地产开发有
10,000 100 32,000 100
限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 475 95
上海金樱房地产发展有限公司 3,000.00 100
上海金慈厚房地产发展有限公司 1,100.00 55
上海丹江房地产发展有限公司 400.00 50
上海金碟房地产开发有限公司 452.08 56.51
上海江森房屋设备有限公司 USD51.00 50
上海瀛浦置业有限公司 19,550 97.75
上海古北房产租赁有限公司 200.00 100 100 100
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700.00 100
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 1,800.00 100
上海金虹俱乐部有限公司 860.00 100
上海隆升建设发展有限公司 3,000.00 100
上海古北基地开发有限公司 1,000.00 100
上海古北商业建设发展有限公司 1,500.00 100
上海古北物业管理有限公司 USD50 100
上海古北新虹劳务服务有限公司 100.00 100
上海家欣房产租赁有限公司 USD40.00 100
上海古北劳动服务有限公司 10.00 100
上海古北赵巷置业有限公司 1,800.00 100
海南古北中信房地产有限公司 USD350.00 70
上海古虹招待所有限公司 10.20 51
上海古北京宸置业发展有限公司 1,800.00 60
苏州洞庭房地产发展有限公司 USD378.00 90
上海长邦车辆停放服务有限公司 7.50 60
上海新古北物业管理有限公司 60.00 60
上海古嘉商务服务有限公司 50.00 100
上海古北顾村置业有限公司 1,000.00 100
被投资单位全称 本年减少 年末数
金额 % 金额 %
上海地产（集团）有限公司 9,556.8037 13.70 25,225.3392 36.17
上海古北（集团）有限公司 18,313.75 87.5
上海房地产经营（集团）有限公司 27,000.00 90
上海房产之窗房地产信息有限公司 1,440.00 96
上海华映文化传播有限公司 50.00 50
上海中企物业管理有限公司 372.50 74.50
上海港泰房地产开发有限公司 7,660.80 60
上海鼎达房地产有限公司 6,000.00 100
上海中企豪仕建筑工程有限公司 1,500.00 75
上海中达房地产开发有限公司 500.00 100
重庆中华企业房地产发展有限公司 3,500.00 70
上海中迪置业有限公司 2,000.00 100
上海新古北企业发展有限公司 3,000.00 100
上海东方资产管理有限公司 1,560.00 52
上海中企实业有限公司 2,400.00 80
上海中鸿置业有限公司 550.00 55
上海中静房地产发展有限公司 800.00 100
上海南嘉房地产发展有限公司 800.00 100
上海天华威杰房地产开发有限公司 39,200.00 100
苏州工业园区中华企业房地产开发有
42,000 100
限公司
浙江锦华大酒店管理有限公司 475 95
上海金樱房地产发展有限公司 3,000.00 100
上海金慈厚房地产发展有限公司 1,100.00 55
上海丹江房地产发展有限公司 400.00 50
上海金碟房地产开发有限公司 452.08 56.51
上海江森房屋设备有限公司 USD51.00 50
上海瀛浦置业有限公司 19,550 97.75
上海古北房产租赁有限公司 300.00 100
上海古北健身俱乐部有限公司 1,700.00 100
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 1,800.00 100
上海金虹俱乐部有限公司 860.00 100
上海隆升建设发展有限公司 3,000.00 100
上海古北基地开发有限公司 1,000.00 100
上海古北商业建设发展有限公司 1,500.00 100
上海古北物业管理有限公司 USD50 100
上海古北新虹劳务服务有限公司 100.00 100
上海家欣房产租赁有限公司 USD40.00 100
上海古北劳动服务有限公司 10.00 100
上海古北赵巷置业有限公司 1,800.00 100
海南古北中信房地产有限公司 USD350.00 70
上海古虹招待所有限公司 10.20 51
上海古北京宸置业发展有限公司 1,800.00 60
苏州洞庭房地产发展有限公司 USD378.00 90
上海长邦车辆停放服务有限公司 7.50 60
上海新古北物业管理有限公司 60.00 60
上海古嘉商务服务有限公司 50.00 100
上海古北顾村置业有限公司 1,000.00 100
（二）不存在控制关系的关联方情况：
企 业 名 称 与本公司的关系
上海房地（集团）公司 同受母公司控制
上海中企建筑装饰工程有限公司 联营企业
上海企华置业发展有限公司 联营企业
上海中瑞置业有限公司 子公司的另一股东
上海昊泰房地产投资管理有限公司 子公司的另一股东
苏州西山镇房地产开发公司 子公司的另一股东
上海连颖房地产开发有限公司 子公司的另一股东
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 联营企业
上海科怡房地产发展有限公司 联营企业
上海房屋置换股份有限公司 同受母公司控制
上海金丰投资股份有限公司 同受母公司控制
上海市滩涂造地有限公司 同受母公司控制
上海东方滩涂造地开发有限公司 同受母公司控制
上海达金置业有限公司 联营企业
（三）关联方交易：
1、存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子
公司交易已作抵销。
2、向关联方采购货物或接受劳务：
企业名称 本年金额（万元） 上年金额（万元）
上海中企建筑装饰工程有限公司 104.34 263.29
3、向关联方收取租金收入
企业名称 本年金额（万元） 上年金额（万元）
上海房地（集团）公司 236.14 221.02
上海金丰投资股份有限公司 175.00
注：上海港泰房地产开发有限公司与上海房地（集团）公司签订租赁合同，将静安
区延安东路700号26-27层1.741.88平方米房屋出租给上海房地（集团）公司，本年收到
租金236.14万元。
4、向关联方收取租赁管理费
企业名称 本年金额（万元） 上年金额（万元）
上海金丰投资股份有限公司 116.47
上海房屋置换股份有限公司 101.67
5、向关联方支付利息
企业名称 本年金额（万元） 上年金额（万元）
上海昊泰房地产投资管理有限公司 672.45
上海房地（集团）公司 1,723.53 1,698.96
6、关联方往来款项余额：
项 目 年末金额（万元）
本年末 上年末
应收账款：
上海金丰投资股份有限公司 47.45
上海房屋置换股份有限公司 42.87
预付账款：
上海东方滩涂造地开发有限公司 23,461.25
上海市滩涂造地有限公司 5,664.00 4,564.00
上海中企建筑装饰工程有限公司 48.00
其他应收款：
上海昊泰房地产投资管理有限公司 6,001.75
上海中企建筑装饰工程有限公司 174.81 174.81
上海达金置业有限公司 1,083.00
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 12,900.00 7,900.00
上海科怡房地产发展有限公司 5,363.74 5,363.74
上海金虹俱乐部有限公司 495.80 270.00
上海连颖房地产开发有限公司 450.00
苏州西山镇房地产开发公司 319.00 319.00
预收账款：
上海企华置业发展有限公司 129.00
其他应付款：
上海中瑞置地有限公司 483.75 483.75
上海昊泰房地产投资管理有限公司 6,884.49
上海中企建筑装饰工程有限公司 23.90
上海地产（集团）有限公司 22,000.00
上海房地（集团）公司 105.28 29,794.58
上海达金置业有限公司 2,100.00
7、关联方为公司提供担保情况
担保单位（关联方） 被担保单位
上海房地（集团）公司 上海房地产经营（集团）有限公司
上海地产（集团）有限公司 中华企业股份有限公司
担保单位（关联方） 担保金额（万元）
上海房地（集团）公司 15,028.05
上海地产（集团）有限公司 147,500.00
8、公司控股子公司上海中企实业有限公司原与上海东方滩涂造地开发有限公司合作
开发南汇东滩，本年双方因故终止协议，上海中企实业有限公司收回投资款234,612,50
0.00元。详见附注十一（二）/1。
八、或有事项：
（一）未决诉讼或仲裁形成的或有负债：
截止2005年12月31日公司无重大未决诉讼或仲裁。
（二）截止2005年12月31日公司控股子公司上海古北（集团）有限公司为公司提供
3,000万元的贷款担保，债务到期日为2006年11月24日。
九、承诺事项：
（一）对外经济担保事项，详见附注八。
（二）其他重大财务承诺事项：
1、抵押资产情况：
借款金额
抵押期限 抵押物类别
（万元）
固定资产
2005年9月19日 2010年9月10日
30,000.00
其他长期资产
2005年6月29日 2008年6月10日 固定资产
7,000.00
2005年12月23日 2009年2月15日 存货
5,000.00
2005年6月30日 2008年6月30日 存货
15,000.00
2005年10月26日 2006年9月25日 存货
5,000.00
固定资产
2005年9月27日 2006年9月26日
6,000.00
存货
2005年7月29日 2006年7月18日 固定资产
4,000.00
借款金额 抵押物账面价
抵押物
（万元） 值（万元）
2,950.28
中华企业大厦（华山路2）
30,000.00
21,353.58
古北健身俱乐部（虹桥路街
7,000.00 道285坊13丘） 3,698.12
重庆中华新城（重庆袁家岗
5,000.00 体育中心B1、B2、C1地块） 20,573.82
苏州中华新城土地及在建工
程（苏州园区方洲路南
15,000.00 38,970.18
76019号地块）
古北国际花园(虹桥街道271
5,000.00 街坊1丘地块） 39,445.28
明珠大厦1-5层（水城南路
55号） 3,283.24
6,000.00
维多利亚c楼201-209室
（荣华东道96号） 482.95
广场大厦商铺（水城南路
4,000.00 27-33号（单）） 1,835.95
注1：该抵押物下对应公司控股子公司重庆中华企业房地产发展有限公司借款20,00
0万元，其中：2005年12月31日前已获得银行借款5,000万元，2006年1月获得银行借款1
5,000万元。
注2：该抵押物下对应公司控股子公司上海新古北企业发展有限公司借款20,000万元
，其中：2005年12月31日前已偿还15,000万元的借款，截至2005年12月31日尚余5,000万
元借款。
2、2005年5月，公司控股子公司上海新古北企业发展有限公司（以下简称新古北）
与上海竣嵘置业有限公司（以下简称竣嵘置业）签订了《在建工程转让合同》将古北国
际花园的1－3号楼在建工程的住宅部分转让给竣嵘置业。竣嵘置业为支付新古北的工程
转让款，随后以古北国际花园1-3号楼的在建工程为抵押向工商银行虹桥开发区支行申请
了房地产开发贷款，经公司控股子公司上海古北（集团）有限公司的董事会决议，同意
新古北为竣嵘置业的贷款提供连带责任担保。若竣嵘置业未能按约定偿还银行债务，新
古北将以11,000元每平方米的价格回购该项目的剩余部分，回购资金用于偿还银行贷款
。
十、资产负债表日后事项：
1、根据公司第四届董事会第十七次会议决议，以2005年末总股本697,455,097股计
算，拟按每10股派发现金红利1.8元(含税)，计分配股利125,541,917.46元，本次分配后
母公司的未分配利润尚余608,958,101.27元结转下年度。该议案需报请公司2005年度股
东大会年会审议批准实施。
2、2006年1月24日公司及公司控股子公司上海古北（集团）有限公司与中新集团（
控股）有限公司签订了意向书，拟将所持有的重庆中华企业房地产发展有限公司共计70
%的股权转让给中新集团（控股）有限公司。2006年1月，公司收到中置（北京）企业管
理有限公司（系中新集团（控股）有限公司在中国境内的全资子公司）汇入的17,500万
元。该股权转让的具体事宜尚在洽谈之中。
十一、其他事项说明：
（一）本年度公司实施股权分置改革的情况说明：
2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股
东以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非
流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算
基础，方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价
。
上海地产（集团）有限公司作为唯一持有公司股份5%以上的非流通股股东做出承诺
：持有的公司股份自股权分置改革方案实施之日起，在三十六个月内不上市交易或转让
。在前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总数的比例
在十二个月内不超过5%，在二十四个月内不超过10%。
根据《上市公司股权分置改革管理办法》的规定，全体公募法人股股东所持原非流
通股股份自改革方案实施之日起，在十二个月内不上市交易或转让。
（二）其他需要披露的重要事项：
1、2001年12月公司控股子公司上海中企实业有限公司（以下简称中企实业）与上海
东方滩涂造地开发有限公司（以下简称东方滩涂）签订合作开发协议书，合作开发南汇
东滩，开发面积3,870亩，投资总价款为26,122.50万元,每亩人民币6.75万元。
2002年6月中企实业与东方滩涂签订开发协议书，合作开发南汇东滩，开发面积4,0
00亩,投资总价款为20,800.00万元，每亩人民币5.2万元。
按上述两合作开发协议书，中企实业累计已支付投资款234,612,500.00元。
东方滩涂接到《关于临港新城土地清理整顿的实施办法》的通知，根据有关文件精
神及临港新城对土地规划的要求，2005年6月14日，公司与东方滩涂签订合作开发中止协
议及补充协议，决定中止原签订的两个合作开发协议书，东方滩涂除归还原公司投资款
之外，另需按每亩29,354元的标准支付补偿金231,015,980.00元。具体付款期限为：东
方滩涂应于签订协议后一个月内支付已付的投资款及2006年3月底之前支付补偿款。截止
2005年12月31日，中企实业已经收回投资款234,612,500.00元。
2、公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司（以下简称房产经营）与上海
房地（集团）公司（以下简称房地集团）将共同投资组建的上海金慈厚房地产有限公司
（以下简称金慈厚）（其中：房产经营占55%的股权，房地集团占45%的股权）的全部股
权转让给嘉里上海发展有限公司和嘉里上海（静安南里）有限公司，该转让事项已获得
国有资产监督管理委员会（沪国资委（2005）438号文）的批准，。双方于2005年9月签
署了《上海市产权交易出让委托合同》及《上海金慈厚房地产发展有限公司股权转让、
债权债务处理之股权转让及债权债务处理合同》并办理了股权交割手续。股权转让的交
易价格为人民币20,000,000.00元，同时收购方向金慈厚提供资金，并由金慈厚向房产经
营、房地集团偿还所欠的借款607,045,170元（其中：应偿还房产经营349,957,337.00元
，应偿还房地集团257,087,833.00元）。截至2005年12月31日，房产经营已收到股权转
让款11,000,000.00元及借款349,957,337.00元。
十二、本年度非经常性损益列示如下（收益＋、损失－）：
项 目 金 额
（一）处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、
其他长期资产产生的损益 -321.399.42
（二）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（三）各种形式的政府补贴 29,862,047.18
（四）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（五）短期投资损益，但经国家有关部门批准设立的有经营的金 2,528,076.28
额机构获得的短期投资损益除外
（六）委托投资损益
（七）扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准
备后的其他各项营业外收入、支出 4,155,675.91
（八）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
（九）以前年度已经计提各项减值准备的转回 36,602,253.55
（十）债务重组损益
（十一）资产置换损益
（十二）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（十三）比例财务报表中会计政策变更对以前期间净利润
的追溯调整数
（十四）中国证监会认定的符合定义规定的其他非经常性损益项目
合 计 72,826,653.50
上述（一）――（七）项中列示的金额中已将所得税影响额扣除。对子公司的非经
常性损益项目按母公司拥有份额计算。
十三、财务报表的批准报出：本财务报表业经公司董事会于2006年2月26日批准报出
。
中华企业股份有限公司
(加盖公章)
第十二节 备查文件目录
包括下列文件：
（一）载有董事长亲笔签名的2005年度报告文本；
（二）载有法定代表人、财务总监签名并盖章的会计报表；
（三）载有会计师事务所盖章、注册会计师亲笔签字并盖章的审计报告正本；
（四）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告
原稿；
（五）公司章程。
文件存放地：上海市华山路2号中华企业大厦
中华企业股份有限公司
2006年2月28日
资产负债表
2005年12月31日
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
合并
项目
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1,562,810,381.14 1,525,385,753.36
短期投资 1,071,100.00 1,011,720.00
应收票据 16,866,600.00 5,100,000.00
应收股利
应收利息
应收账款 2,446,894.99 6,429,428.56
其他应收款 257,563,196.14 204,536,044.49
预付账款 73,564,010.43 352,423,880.76
应收补贴款
存货 4,227,699,183.59 4,227,157,160.49
待摊费用 30,494.00 5,083.30
一年内到期的长期债权投资 109,187.50
其他流动资产
流动资产合计 6,142,051,860.29 6,322,158,258.46
长期投资：
长期股权投资 573,801,428.01 453,700,584.68
长期债权投资
长期投资合计 573,801,428.01 453,700,584.68
其中：合并价差 181,464,212.41 206,717,665.57
其中：股权投资差额
固定资产：
固定资产原价 283,362,350.68 266,813,773.42
减：累计折旧 65,151,396.25 53,767,920.53
固定资产净值 218,210,954.43 213,045,852.89
减：固定资产减值准备 3,611,949.20
固定资产净额 218,210,954.43 209,433,903.69
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 218,210,954.43 209,433,903.69
无形资产及其他资产：
无形资产 18,922,848.11 19,269,959.71
长期待摊费用 5,554,145.98 5,665,755.52
其他长期资产 292,173,406.46 243,404,740.39
无形资产及其他资产合计 316,650,400.55 268,340,455.62
递延税项：
递延税款借项
资产总计 7,250,714,643.28 7,253,633,202.45
母公司
项目
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 357,069,579.16 323,822,664.05
短期投资 110,004,512.00 1,214,550,365.13
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款 192,203.00 197,882.07
其他应收款 68,663,195.60 11,975,487.58
预付账款 59,279,020.48 49,925,880.34
应收补贴款
存货 245,115,747.34 199,526,086.19
待摊费用
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 840,324,257.58 1,799,998,365.36
长期投资：
长期股权投资 3,448,350,399.53 2,097,109,063.42
长期债权投资 260,000,000.00
长期投资合计 3,708,350,399.53 2,097,109,063.42
其中：合并价差
其中：股权投资差额
固定资产：
固定资产原价 70,475,288.34 70,079,248.41
减：累计折旧 9,637,903.23 8,024,570.26
固定资产净值 60,837,385.11 62,054,678.15
减：固定资产减值准备
固定资产净额 60,837,385.11 62,054,678.15
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 60,837,385.11 62,054,678.15
无形资产及其他资产：
无形资产
长期待摊费用 2,116,354.50 1,339,593.15
其他长期资产 216,351,713.49 222,132,575.73
无形资产及其他资产合计 218,468,067.99 223,472,168.88
递延税项：
递延税款借项
资产总计 4,827,980,110.21 4,182,634,275.81
资产负债表(续)
2005年12月31日
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人民
币
合并
项目
期末数 期初数
流动负债：
短期借款 1,615,000,000.00 2,335,000,000.00
应付票据
应付账款 324,046,327.54 231,854,026.56
预收账款 1,176,705,801.10 1,194,462,964.41
应付工资 15,573,162.46 15,988,757.96
应付福利费 14,999,112.28 19,154,945.12
应付股利 3,533,226.57 3,356,137.02
应交税金 255,883,285.05 211,674,293.89
其他应交款 2,565,671.89 3,375,903.93
其他应付款 575,889,759.11 884,475,149.71
预提费用 5,085,775.84 2,551,718.55
预计负债
一年内到期的长期负债 250,187,000.00
其他流动负债
流动负债合计 4,239,469,121.84 4,901,893,897.15
长期负债：
长期借款 590,093,500.00 360,264,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 590,093,500.00 360,264,000.00
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 4,829,562,621.84 5,262,157,897.15
少数股东权益 472,741,847.28 307,269,903.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 697,455,097.00 697,455,097.00
资本公积 389,921,279.58 389,287,604.58
盈余公积 642,648,389.32 525,473,733.51
其中：法定公益金 203,468,548.73 203,899,844.12
未分配利润 251,835,938.27 101,795,286.07
减：未确认投资损失 33,450,530.01 29,806,319.23
所有者权益（或股东权益）合计 1,948,410,174.16 1,684,205,401.93
负债和所有者权益（或股东权
7,250,714,643.28 7,253,633,202.45
益）总计
母公司
项目
期末数 期初数
流动负债：
短期借款 1,465,000,000.00 1,755,000,000.00
应付票据
应付账款 9,551,426.26 718,916.17
预收账款 1,238,654.00 1,593,688.44
应付工资 12,286,251.79 12,753,054.14
应付福利费 125,894.90 1,808,299.40
应付股利 982,629.89 805,540.34
应交税金 907,868.18 2,517,791.53
其他应交款 29,554.32 228,551.13
其他应付款 724,907,559.94 465,949,571.97
预提费用 4,593,214.23 674,752.83
预计负债
一年内到期的长期负债 120,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,339,623,053.51 2,242,050,165.95
长期负债：
长期借款 300,000,000.00 120,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 300,000,000.00 120,000,000.00
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 2,639,623,053.51 2,362,050,165.95
少数股东权益
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 697,455,097.00 697,455,097.00
资本公积 402,187,704.58 401,554,029.58
盈余公积 354,214,236.39 308,782,120.49
其中：法定公益金 122,518,180.31 122,518,180.31
未分配利润 734,500,018.73 412,792,862.79
减：未确认投资损失
所有者权益（或股东权益）合计 2,188,357,056.70 1,820,584,109.86
负债和所有者权益（或股东权
4,827,980,110.21 4,182,634,275.81
益）总计
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇 财务
总监:金爱薇 会计机构负责人:唐喆
利润及利润分配表
2005年1-12月
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元 币种:人民
币
合并
项目
本期数 上年同期数
一、主营业务收入 2,339,030,365.30 2,110,174,429.46
减：主营业务成本 1,373,386,160.52 1,249,073,510.66
主营业务税金及附加 238,130,292.65 118,559,464.73
二、主营业务利润 727,513,912.13 742,541,454.07
加：其他业务利润 12,611,252.32 4,988,671.43
减：营业费用 72,990,051.68 118,041,051.60
管理费用 145,021,103.13 177,041,411.58
财务费用 27,796,944.03 57,962,961.52
三、营业利润 494,317,065.61 394,484,700.80
加：投资收益 113,374,372.69 -39,311,827.26
补贴收入 35,002,663.03 68,799,964.73
营业外收入 17,237,010.94 5,780,173.95
减：营业外支出 6,157,978.46 1,542,512.18
四、利润总额 653,773,133.81 428,210,500.04
减：所得税 243,892,508.56 156,245,774.68
减：少数股东损益 59,125,843.09 59,594,674.64
加：未确认投资损失 3,672,210.78 3,810,050.42
五、净利润 354,426,992.94 216,180,101.14
加：年初未分配利润 101,795,286.07 81,187,353.14
其他转入 862,590.78 62,850.84
六、可供分配的利润 457,084,869.79 297,430,305.12
减：提取法定盈余公积 118,037,246.59 71,117,694.55
提取法定公益金 54,516,518.91
提取职工奖励及福利基金 29,797.80 255,295.89
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 339,017,825.40 171,540,795.77
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利 87,181,887.13 69,745,509.70
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 251,835,938.27 101,795,286.07
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益 -560,174.36 1,996,720.47
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)利润总额
4.会计估计变更增加(或减少)利润总额
5.债务重组损失
6.其他
母公司
项目
本期数 上年同期数
一、主营业务收入 23,891,153.00 183,520,975.16
减：主营业务成本 3,741,454.52 92,030,038.26
主营业务税金及附加 7,328,549.90 8,120,480.63
二、主营业务利润 12,821,148.58 83,370,456.27
加：其他业务利润 -79,304.23 -1,427,473.30
减：营业费用 10,740,447.78 35,039,934.50
管理费用 41,176,088.90 49,999,600.55
财务费用 30,824,494.74 49,489,267.90
三、营业利润 -69,999,187.07 -52,585,819.98
加：投资收益 526,061,996.03 301,263,894.80
补贴收入
营业外收入 5,391,678.51 111,633.50
减：营业外支出 7,133,328.50 943,928.69
四、利润总额 454,321,158.97 247,845,779.63
减：所得税
减：少数股东损益
加：未确认投资损失
五、净利润 454,321,158.97 247,845,779.63
加：年初未分配利润 412,792,862.79 284,261,748.78
其他转入
六、可供分配的利润 867,114,021.76 532,107,528.41
减：提取法定盈余公积 45,432,115.90 24,784,577.96
提取法定公益金 24,784,577.96
提取职工奖励及福利基金
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 821,681,905.86 482,538,372.49
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利 87,181,887.13 69,745,509.70
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 734,500,018.73 412,792,862.79
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益 -613,829.92 2,291,436.87
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)利润总额
4.会计估计变更增加(或减少)利润总额
5.债务重组损失
6.其他
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇 财务总监
:金爱薇 会计机构负责人:唐喆
现金流量表
2005年1-12月
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:
元 币种:人民币
本年数
项目
合并数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,319,167,868.30
收到的税费返还 35,153,213.03
收到的其他与经营活动有关的现金 705,532,341.89
经营活动现金流入小计 3,059,853,423.22
购买商品、接受劳务支付的现金 1,532,874,761.51
支付给职工以及为职工支付的现金 127,649,455.14
支付的各项税费 475,467,136.80
支付的其他与经营活动有关的现金 395,014,692.37
经营活动现金流出小计 2,531,006,045.82
经营活动现金流量净额 528,847,377.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 14,217,826.22
其中：出售子公司收到的现金 13,923,000.00
取得投资收益所收到的现金 3,231,666.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金 933,557.39
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 18,383,050.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 14,908,907.18
投资所支付的现金 6,816,770.00
支付的其他与投资活动有关的现金 5,335,252.38
投资活动现金流出小计 27,060,929.56
投资活动产生的现金流量净额 -8,677,878.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 4,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金 4,500,000.00
借款所收到的现金 3,045,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,049,500,000.00
偿还债务所支付的现金 3,285,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 247,218,842.01
其中：支付少数股东的股利 15,728,750.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
筹资活动现金流出小计 3,532,218,842.01
筹资活动产生的现金流量净额 -482,718,842.01
四、汇率变动对现金的影响 -26,028.64
五、现金及现金等价物净增加额 37,424,627.78
本年数
项目
母公司数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,601,501.20
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 630,145,088.41
经营活动现金流入小计 653,746,589.61
购买商品、接受劳务支付的现金 45,272,854.44
支付给职工以及为职工支付的现金 22,383,049.12
支付的各项税费 25,636,124.64
支付的其他与经营活动有关的现金 345,024,662.06
经营活动现金流出小计 438,316,690.26
经营活动现金流量净额 215,429,899.35
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 1,054,681,950.71
其中：出售子公司收到的现金 2,923,000.00
取得投资收益所收到的现金 3,380,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金 166,500.00
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,058,228,450.71
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 2,373,635.50
投资所支付的现金 1,104,776,882.00
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,107,150,517.50
投资活动产生的现金流量净额 -48,922,066.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
借款所收到的现金 1,835,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 0.00
筹资活动现金流入小计 1,835,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,825,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 143,260,917.45
其中：支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
筹资活动现金流出小计 1,968,260,917.45
筹资活动产生的现金流量净额 -133,260,917.45
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 33,246,915.11
现金流量表（续）
2005年1-12月
编制单位:中华企业股份有限公司 单位:元
币种:人民币
本期数
项目
合并数
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 354,426,992.94
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列) 59,125,843.09
减：未确认的投资损失 3,672,210.78
加：计提的资产减值准备 -43,729,265.12
固定资产折旧 15,457,491.66
无形资产摊销 375,119.80
长期待摊费用摊销 962,114.61
待摊费用减少（减：增加） -25,410.70
预提费用增加（减：减少） -1,253,321.56
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:收
-346,165.08
益)
固定资产报废损失
财务费用 39,674,003.43
投资损失（减：收益） -113,374,372.69
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -551,004,857.76
经营性应收项目的减少(减：增加) 98,585,973.21
经营性应付项目的增加(减：减少) 673,645,442.35
其他(预计负债的增加)
经营活动产生的现金流量净额 528,847,377.40
2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 1,562,810,381.14
减：现金的期初余额 1,525,385,753.36
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 37,424,627.78
本期数
项目
母公司数
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 454,321,158.97
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列)
减：未确认的投资损失
加：计提的资产减值准备 -1,017,302.79
固定资产折旧 2,707,500.22
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 71,155.65
待摊费用减少（减：增加）
预提费用增加（减：减少） -170,427.45
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:收
-205,988.68
益)
固定资产报废损失
财务费用 34,459,676.18
投资损失（减：收益） -526,061,996.03
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -31,371,771.02
经营性应收项目的减少(减：增加) -94,480,882.60
经营性应付项目的增加(减：减少) 377,178,776.90
其他(预计负债的增加)
经营活动产生的现金流量净额 215,429,899.35
2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 357,069,579.16
减：现金的期初余额 323,822,664.05
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 33,246,915.11
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇 财务总监:金
爱薇 会计机构负责人:唐喆
合并资产减值准备明细表
2005年度
编制单位:中华企业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 行 年初余额 本年增加数
次
一、坏账准备合计 1 48,291,562.31 1,115,031.08
其中：应收账款 2 4,176,339.22
其他应收款 3 44,115,223.09 1,115,031.08
二、短期投资跌价准备合计 4 230,934.04
其中：股票投资 5 230,934.04
债券投资 6
三、存货跌价准备合计 7 42,089,180.20 660,000.00
其中：库存商品 8
原材料 9
四、长期投资减值准备合计 10 21,982,105.24 18,369,836.12
其中：长期股权投资 11 21,982,105.24 18,369,836.12
长期债权投资 12
五、固定资产减值准备合计 13 3,611,949.20
其中：房屋、建筑物 14 3,611,949.20
机器设备 15
六、无形资产减值准备合计 16
其中：专利权 17
商标权 18
七、在建工程减值准备合计 19
八、委托贷款减值准备合计 20
九、总计 21 116,205,730.99 20,144,867.20
本年减少数
项目 因资产价值 其他原因
回升转回数 转出数
一、坏账准备合计 214,987.20 7,500.00
其中：应收账款 214,987.20
其他应收款 7,500.00
二、短期投资跌价准备合计 94,270.00
其中：股票投资 94,270.00
债券投资
三、存货跌价准备合计 36,690,968.40
其中：库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计 5,078,310.02
其中：长期股权投资 5,078,310.02
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计 3,611,949.20
其中：房屋、建筑物 3,611,949.20
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备合计
八、委托贷款减值准备合计
九、总计 3,921,206.40 41,776,778.42
项目 年末余额
合计
一、坏账准备合计 222,487.20 49,184,106.19
其中：应收账款 214,987.20 3,961,352.02
其他应收款 7,500.00 45,222,754.17
二、短期投资跌价准备合计 94,270.00 136,664.04
其中：股票投资 94,270.00 136,664.04
债券投资
三、存货跌价准备合计 36,690,968.40 6,058,211.80
其中：库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计 5,078,310.02 35,273,631.34
其中：长期股权投资 5,078,310.02 35,273,631.34
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计 3,611,949.20
其中：房屋、建筑物 3,611,949.20
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备合计
八、委托贷款减值准备合计
九、总计 45,697,984.82 90,652,613.37
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇
财务总监:金爱薇 会计机构负责人:唐喆
母公司资产减值准备明细表
2005年度
编制单位:中华企业股份有限公司 单位
:元 币种:人民币
项目 行 年初余额 本年增加数
次
一、坏账准备合计 1 2,298,802.49 2,339,344.69
其中：应收账款 2 197,882.08
其他应收款 3 2,100,920.41 2,339,344.69
二、短期投资跌价准备合计 4 230,934.04
其中：股票投资 5 230,934.04
债券投资 6
三、存货跌价准备合计 7 8,939,760.20
其中：库存商品 8
原材料 9
四、长期投资减值准备合计 10 700,000.00 18,369,836.12
其中：长期股权投资 11 700,000.00 18,369,836.12
长期债权投资 12
五、固定资产减值准备合计 13
其中：房屋、建筑物 14
机器设备 15
六、无形资产减值准备合计 16
其中：专利权 17
商标权 18
七、在建工程减值准备合计 19
八、委托贷款减值准备合计 20
九、总计 21 12,169,496.73 20,709,180.81
本年减少数
项目 因资产价值 其他原因
回升转回数 转出数
一、坏账准备合计 5,679.08
其中：应收账款 5,679.08
其他应收款
二、短期投资跌价准备合计 94,270.00
其中：股票投资 94,270.00
债券投资
三、存货跌价准备合计 3,350,968.40
其中：库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计
其中：长期股权投资
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备合计
八、委托贷款减值准备合计
九、总计 99,949.08 3,350,968.40
项目 年末余额
合计
一、坏账准备合计 5,679.08 4,632,468.10
其中：应收账款 5,679.08 192,203.00
其他应收款 4,440,265.10
二、短期投资跌价准备合计 94,270.00 136,664.04
其中：股票投资 94,270.00 136,664.04
债券投资
三、存货跌价准备合计 3,350,968.40 5,588,791.80
其中：库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计 19,069,836.12
其中：长期股权投资 19,069,836.12
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备合计
八、委托贷款减值准备合计
九、总计 3,450,917.48 29,427,760.06
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇
财务总监:金爱薇 会计机构负责人:唐喆
按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计算的净
资产收益率及每股收益
单位:元 币种:人民币
净资产收益率（%）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 37.34 40.34
营业利润 25.37 27.41
净利润 18.19 19.65
扣除非经常性损益后的净利润 14.45 15.62
每股收益
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 1.043 1.043
营业利润 0.709 0.709
净利润 0.508 0.508
扣除非经常性损益后的净利润 0.404 0.404
公司法定代表人:朱胜杰 主管会计工作负责人:孙勇 财务
总监:金爱薇 会计机构负责人:唐喆
附件一
控股股东及其他关联方资金占用情况汇总表 单位
：万元
资金占用方 资金被占用 资金占用方
占用方与被占用方的关系
类别 方简称 简称
中华企业 滩涂造地 同受母公司控制
控股股东、实 中企实业 东方滩涂 同受母公司控制
际控制人及其
古北租赁 金丰投资 同受母公司控制
附属企业
古北租赁 上房置换 同受母公司控制
小计 - -
中华企业 重庆中企 控股子公司与母公司
中华企业 瀛浦置业 孙公司与母公司
中华企业 中鸿置业 控股子公司与母公司
中华企业 中企实业 控股子公司与母公司
中华企业 中企实业 控股子公司与母公司
中华企业 天华威杰 控股子公司与母公司
中华企业 中静房产 控股子公司与母公司
中华企业 苏州中企 控股子公司与母公司
上市公司的子 中华企业 鼎达房产 控股子公司与母公司
公司及其附属 中华企业 港泰房产 控股子公司与母公司
企业 中华企业 鼎达房产 控股子公司与母公司
中华企业 古北顾村 控股子公司与母公司
中华企业 中企豪仕 控股子公司与母公司
中华企业 房产经营 控股子公司与母公司
中华企业 房产之窗 控股子公司与母公司
中华企业 鼎达房产 控股子公司与母公司
中静房产 中华企业 母公司与控股子公司
中静房产 中华企业 母公司与控股子公司
南嘉房产 中华企业 母公司与控股子公司
南嘉房产 中静房产 控股子公司之间
南嘉房产 东方资产 控股子公司之间
中静房产 中华企业 母公司与控股子公司
南嘉房产 中静房产 控股子公司之间
中迪置业 中华企业 母公司与控股子公司
中迪置业 鼎达房产 控股子公司之间
东方资产 鼎达房产 控股子公司之间
东方资产 南嘉房产 控股子公司之间
鼎达房产 苏州中企 控股子公司之间
鼎达房产 天华威杰 控股子公司之间
鼎达房产 中华企业 母公司与控股子公司
鼎达房产 中迪置业 控股子公司之间
上市公司的子公
司及其附属企业 鼎达房产 苏州中企 控股子公司之间
中企豪仕 鼎达房产 控股子公司之间
浙江锦华 中华企业 母公司与控股子公司
天华威杰 鼎达房产 控股子公司之间
天华威杰 中华企业 母公司与控股子公司
房产经营 中华企业 母公司与控股子公司
房产经营 瀛浦置业 孙公司与控股子公司
金慈厚(已转
房产经营 原孙公司与控股子公司
让)
房产经营 金樱房产 孙公司与控股子公司
古北集团 重庆中企 控股子公司之间
古北集团 苏州中企 控股子公司之间
古北集团 中华企业 母公司与控股子公司
古北集团 古北顾村 孙公司与控股子公司
古北集团 中华企业 母公司与控股子公司
古北集团 古北商建 孙公司与控股子公司
古北集团 古北俱乐部 孙公司与控股子公司
古北集团 古北文娱 孙公司与控股子公司
古北集团 古北租赁 孙公司与控股子公司
古北集团 古北京宸 孙公司与控股子公司
古北集团 苏州洞庭 孙公司与控股子公司
古北集团 古北赵巷 孙公司与控股子公司
古北集团 古北基地 孙公司与控股子公司
古北集团 新古北 孙公司与控股子公司
古北集团 古北顾村 孙公司与控股子公司
上市公司的子公
司及其附属企业 古北集团 房产经营 控股子公司之间
古北隆升 古北集团 控股子公司与孙公司
古北俱乐部? 疟蔽挠? 孙公司之间
古北物业 古北集团 控股子公司与孙公司
古北商建 古北劳服 孙公司之间
古北劳服 中华企业 母公司与孙公司
古北劳服 房产经营 控股子公司与孙公司
古北劳服 古北顾村 孙公司之间
中企豪仕 中企装修 联营企业与控股子公司
房产经营 金虹俱乐部 孙公司与控股子公司
房产经营 达金置业 联营企业与控股子公司
房产经营 浦东金鑫 联营企业与控股子公司
房产经营 科怡房产 联营企业与控股子公司
小计 - -
关联自然人及
其控制的法人
小计 -
其他关联人及
其附属企业
小计 - -
总计 -
2005年度占用累计
资金占用方 上市公司核 2005年期初占
发生金额(不含占用
类别 算会计科目 用资金余额
资金利息)
预付账款 4,564.00 1,100.00
控股股东、实 预付账款 23,461.25 -
际控制人及其
应收账款 - 47.45
附属企业
应收账款 - 42.87
小计 - 28,025.25 1,190.32
短期投资 23,300.00 10,524.68
短期投资 - 6,297.09
短期投资 591.25 -
短期投资 18,120.00 200.00
其他应收款 -
短期投资 28,907.61 10,600.00
短期投资 10,900.00 1,000.00
短期投资 28,465.00 6,500.00
上市公司的子 短期投资 4,170.00 3,300.00
公司及其附属 短期投资 6,900.00 2,000.00
企业 其他应收款 - 4,000.00
其他应收款 - 7,100.00
其他应收款 - 6,300.03
其他应收款 - 10,511.00
其他应收款 18.02 -
其他应收款 - 7.50
短期投资 - 17,000.00
其他应收款 - 6,000.00
短期投资 5,000.00 -
短期投资 500.00 -
短期投资 655.00 -
其他应收款 - 6,000.00
其他应收款 - 26.38
短期投资 2,000.00 -
短期投资 1,500.00 -
短期投资 1,300.00 -
应收账款 1,250.00 -
短期投资 4,046.00 -
短期投资 5,581.25 -
短期投资 - 16,000.00
其他应收款 - 0.67
上市公司的子公
司及其附属企业 其他应收款 - 4.18
其他应收款 700.00 -
短期投资 450.00 -
短期投资 - 16,000.00
其他应收款 - 21.40
短期投资 13,000.00 8,000.00
短期投资 - 13,893.05
其他应收款 31,367.02 1,810.86
其他应收款 5,896.18 1,004.22
短期投资 3,500.00 314.02
短期投资 10,000.00 -
短期投资 17,000.00 -
短期投资 10,000.00 8,000.00
其他应收款 - 38,000.00
其他应收款 229.06 1,000.00
其他应收款 1,857.19 294.47
其他应收款 4,976.46 3.95
其他应收款 148.88 -
其他应收款 9,033.37 2,520.00
其他应收款 3,035.46 1,200.00
其他应收款 21,004.93 22,500.00
其他应收款 7.00 -
其他应收款 6,260.57 26,500.00
其他应收款 - 46,108.00
上市公司的子公
司及其附属企业 其他应收款 - 60,000.00
其他应收款 22,026.10 -
其他应收款 4.01 460.66
其他应收款 427.26 600.00
其他应收款 65.22 3.00
短期投资 5,000.00 6,000.00
短期投资 6,000.00 6,000.00
短期投资 - 3,294.00
其他应收款 174.81 -
其他应收款 270.00 225.80
其他应收款 1,083.00 -
其他应收款 7,900.00 5,000.00
其他应收款 5,363.74 -
小计 - 329,984.39 382,124.96
关联自然人及
其控制的法人
小计 - - -
其他关联人及
其附属企业
小计 - - -
总计 - 358,009.64 383,315.28
2005年度 2005年度偿 2005年期末
资金占用方
占用资金 还累计发生 占用资金
类别
的利息 金额 余额
- 5,664.00
控股股东、实 23,461.25 -
际控制人及其
- 47.45
附属企业
- 42.87
小计 - 23,461.25 5,754.32
1524.68 33,824.68 -
- 6,297.09
- 591.25
972.79 18,320.00 -
- 449.05
2340.66 39,507.61 -
73.99 11,900.00 -
1435.36 34,430.00 535.00
上市公司的子 4,000.00 3,470.00
公司及其附属 98.01 8,900.00 -
企业 4,000.00 -
7,100.00 -
6,300.03 -
10,000.00 511.00
18.02 -
- 7.50
1,000.00 16,000.00
6,000.00 -
1,500.00 3,500.00
500.00 -
7.96 655.00 -
6,000.00 -
26.38 -
1,350.00 650.00
1,500.00 -
78.18 1,300.00 -
200.00 1,050.00
3,200.00 846.00
5,581.25 -
- 16,000.00
0.67 -
上市公司的子公
司及其附属企业 4.18 -
10.18 700.00 -
- 450.00
- 16,000.00
- 21.40
21,000.00 -
- 13,893.05
1,817.85 33,177.88 -
6,897.37 3.03
314.02 3,814.02 -
516.25 - 10,000.00
17,000.00 -
915.24 10,000.00 8,000.00
38,000.00 -
1,229.06 -
200.00 1,951.66
- 4,980.41
90.00 58.88
11,553.37 -
25.00 4,210.46
27,600.00 15,904.93
- 7.00
14,862.08 17,898.49
40,500.00 5,608.00
上市公司的子公
司及其附属企业 60,000.00 -
22,026.10 -
463.89 0.78
1,027.26 -
- 68.22
494.80 - 11,000.00
215.04 12,000.00 -
170.02 - 3,454.58
- 174.81
- 495.80
1,083.00 -
- 12,900.00
- 5,363.74
小计 10,985.03 530,366.85 182,352.13
关联自然人及
其控制的法人
小计 - - -
其他关联人及
其附属企业
小计 - - -
总计 10,985.03 553,828.10 188,106.45
资金占用方
占用形成原因 占用性质
类别
预付款 经营性占用
控股股东、实 预付款 经营性占用
际控制人及其
租赁管理费 经营性占用
附属企业
租赁管理费 经营性占用
小计 - -
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
应收利息 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
上市公司的子 暂借款 非经营性占用
公司及其附属 暂借款 非经营性占用
企业 暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
往来款 非经营性占用
押金 非经营性占用
往来款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
往来款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目管理费 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
往来款 非经营性占用
上市公司的子公
司及其附属企业 往来款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
往来款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
上市公司的子公
司及其附属企业 暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
暂借款 非经营性占用
暂借款 非经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
项目借款 经营性占用
小计 -
关联自然人及
其控制的法人
小计 -
其他关联人及
其附属企业
小计 - -
总计 - -
附件二：
对外担保情况汇总表
单位：万元
担保单位 被担保单位
中华企业股份有限公司 上海房地产经营（集团）有限公司
中华企业股份有限公司 上海房地产经营（集团）有限公司
中华企业股份有限公司 上海房地产经营（集团）有限公司
公司为子公司担保小计
上海古北（集团）有限公司 中华企业股份有限公司
上海古北（集团）有限公司 中华企业股份有限公司
上海古北（集团）有限公司 中华企业股份有限公司
上海古北（集团）有限公司 中华企业股份有限公司
子公司为公司担保小计
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
中华企业股份有限公司 上海浦东金鑫房地产发展有限公司
子公司为联营企业担保小计(注)
公司及子公司对外担保合计
担保单位与被担保
担保单位 担保起止日
单位关系
中华企业股份有限公司 母公司与控股子公司 2004-6-29 2005-3-26
中华企业股份有限公司 母公司与控股子公司 2004-7-26 2005-1-26
中华企业股份有限公司 母公司与控股子公司 2005-2-6 2005-8-6
公司为子公司担保小计
上海古北（集团）有限公司 控股子公司与母公司 2004-11-26 2005-11-25
上海古北（集团）有限公司 控股子公司与母公司 2004-11-26 2005-11-25
上海古北（集团）有限公司 控股子公司与母公司 2004-12-28 2005-11-24
上海古北（集团）有限公司 控股子公司与母公司 2005-11-25 2006-11-24
子公司为公司担保小计
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-1-14 2005-1-12
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-7-10 2005-6-25
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-7-31 2005-3-31
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-7-31 2005-3-31
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-7-31 2005-3-31
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-8-18 2005-6-25
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-2-26 2005-2-25
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2005-3-30 2005-7-16
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-3-25 2005-3-24
中华企业股份有限公司 母公司与联营企业 2004-5-12 2005-5-11
子公司为联营企业担保小计(注)
公司及子公司对外担保合计
本年减
担保单位 年初金额 本年增加数
少数
中华企业股份有限公司 8000 - 8000
中华企业股份有限公司 5000 - 5000
中华企业股份有限公司 - 5000 5000
公司为子公司担保小计 13000 5000 18000
上海古北（集团）有限公司 5000 - 5000
上海古北（集团）有限公司 5000 - 5000
上海古北（集团）有限公司 3000 - 3000
上海古北（集团）有限公司 - 3000
子公司为公司担保小计 13000 3000 13000
中华企业股份有限公司 3000 - 3000
中华企业股份有限公司 2500 - 2500
中华企业股份有限公司 2500 - 2500
中华企业股份有限公司 2500 - 2500
中华企业股份有限公司 2000 - 2000
中华企业股份有限公司 2500 - 2500
中华企业股份有限公司 2500 - 2500
中华企业股份有限公司 6000 6000
中华企业股份有限公司 10000 - 10000
中华企业股份有限公司 5000 - 5000
子公司为联营企业担保小计(注) 32500 6000 38500
公司及子公司对外担保合计 58500 14000 69500
担保单位 年末金额 备注
中华企业股份有限公司
-
中华企业股份有限公司
-
中华企业股份有限公司
-
公司为子公司担保小计
-
上海古北（集团）有限公司
-
上海古北（集团）有限公司
-
上海古北（集团）有限公司
-
上海古北（集团）有限公司 3000
-
子公司为公司担保小计 3000
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中化进出口总公司担保
中华企业股份有限公司 50%中国中化集团公司担保
-
中华企业股份有限公司 50%中国中化集团公司担保
-
子公司为联营企业担保小计(注)
公司及子公司对外担保合计 3000
注：公司年初对资产负债率超过70%的上海浦东金鑫房地产发展有限公司（系控股子
公司上海房地产经营（集团）有限公司持股50%的子公司）借款担保32,500万元。由于被
担保单位归还借款，截至2005年12月31日，公司对其借款担保已撤销。
中华企业股份有限公司董事和高级管理人员
对公司2005年年度报告的书面确认意见
根据《证券法》68条的规定和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号
〈年度报告的内容与格式〉》（2005年修订）的有关要求，在全面了解和审核公司2005
年度报告后，我们认为：公司2005年度报告公允地反映了公司本年度的财务状况和经营
成果，确认2005年度报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别和连带责任。
朱胜杰 孙 勇 傅 平
（签名） （签名） （签名）
田汉雄 张慧娟 戴智伟
（签名） （签名） （签名）
卓福民 郑绍濂 徐国祥
（签名） （签名） （签名）
滕国纬 李军 李敏
（签名） （签名） （签名）
印学青 金爱薇
（签名） （签名）
每日必读
