天创置业股份有限公司2006年年度报告
目
录
一、重要提示...........................................
3
二、公司基本情况简介...................................
3
三、主要财务数据和指标.................................
4
四、股本变动及股东情况.................................
6
五、董事、监事和高级管理人员.......................... 10
六、公司治理结构...................................... 14
七、股东大会情况简介.................................. 15
八、董事会报告........................................ 16
九、监事会报告........................................ 19
十、重要事项.......................................... 20
十一、财务会计报告.................................... 23
十二、备查文件目录.................................... 77
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
一、重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
2、董事陈锋军，授权董事王琪出席会议并代为行使表决权。
3、公司年度财务报告经审计，中瑞华恒信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见
的审计报告。
4、公司负责人徐京付，主管会计工作负责人姜爱芸，会计机构负责人（会计主管人员）
郝建军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况简介
1、 公司法定中文名称：天创置业股份有限公司
公司法定中文名称缩写：天创置业
公司英文名称：tianchuang property co.,ltd.
公司英文名称缩写：tchp
2、 公司法定代表人：徐京付
3、 公司董事会秘书：朱兆梅
电话：010-62690910
传真：010-62698709
e-mail：zhuzm@tianchuang-zy.com
联系地址：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司证券事务代表：姚勇
电话：010-62690929
传真：010-62698709
e-mail：yaoyong@tianchuang-zy.com
联系地址：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
4、公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦a西八层
公司办公地址：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司国际互联网网址：www.tianchuang-zy.com
公司电子信箱：tczy@tianchuang-zy.com邮政编码：100080
5、 公司信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董事会办公室
6、 公司a股上市交易所：上海证券交易所
公司a股简称：天创置业
公司a股代码：600791
7、 其他有关资料
公司法人营业执照注册号：1100001797774
公司税务登记号码：520100214406620
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
公司聘请的境内会计师事务所名称：中瑞华恒信会计师事务所有限公司
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦a
座8层
三、主要财务数据和指标
(一)本报告期主要财务数据
单位:元 币种:人民币
项目 金额
利润总额 62,191,788.97
净利润 25,363,161.37
扣除非经常性损益后的净利润 24,704,732.61
主营业务利润 112,039,487.98
其他业务利润
营业利润 62,920,180.52
投资收益 -684,118.13
补贴收入
营业外收支净额 -44,273.42
经营活动产生的现金流量净额 -21,481,572.71
现金及现金等价物净增加额 -9,015,041.58
(二)扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他
长期资产产生的损益
-44,273.42
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -482,660.32
以前年度已经计提各项减值准备的转回 1,185,362.50
合计 658,428.76
注：1、上述非经常损益已扣除所得税的影响数。
2、"+"表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
(三)报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
主要会计数据 2006 年 2005 年
本年比上年
增减(%)
2004 年
主营业务收入 406,676,495.15 293,482,129.01 38.57 215,528,435.31
利润总额 62,191,788.97 41,203,319.37 50.94 58,882,331.23
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
净利润 25,363,161.37 18,187,558.84 39.45 28,620,348.89
扣除非经常性损益的净利
润
24,704,732.61 8,473,082.77 191.57 26,343,281.31
每股收益 0.20 0.14 42.86 0.22
最新每股收益
净资产收益率（%） 8.59 6.84
增加1.75 个
百分点
11.56
扣除非经常性损益的净利
润为基础计算的净资产收
益率（%）
8.37 3.19
增加5.18 个
百分点
10.64
扣除非经常性损益后净利
润为基础计算的加权平均
净资产收益率（%）
8.93 3.29
增加5.64 个
百分点
-
经营活动产生的现金流量
净额
-21,481,572.71 47,563,632.36 --136,197,309.57
每股经营活动产生的现金
流量净额
-0.16 0.37 --1.06
2006 年末 2005 年末
本年末比上
年末增减(%)
2004 年末
总资产 1,083,124,814.06 988,321,806.68 9.59 875,743,473.61
股东权益（不含少数股东
权益）
295,267,639.06 265,939,971.61 11.03 247,618,962.50
每股净资产 2.29 2.07 10.63 1.92
调整后的每股净资产 2.27 1.98 14.65 1.88
(四)报告期内股东权益变动情况及变化原因
单位:元 币种:人民币
项目 股本 资本公积 盈余公积 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 128,700,000.00 11,830,440.32 32,108,875.27 20,358,677.48 72,941,978.54 265,939,971.61
本期
增加
0 7,825,506.08 26,633,621.97 0 25,363,161.37 59,822,289.42
本期
减少
0 0 0 20,358,677.48 10,135,944.49 30,494,621.97
期末数 128,700,000.00 19,655,946.40 58,742,497.24 0 88,169,195.42 295,267,639.06
（1）“其他资本公积”本期增加数7,825,506.08 元，是由于 2006年11 月本公司取得
了由北京市国家税务局、北京市地方税务局颁发的《税务登记证》（京税证
110102214406620号），本公司将不需支付的税金及附加7,825,506.08元计入资本公积。
（2）盈余公积本期增加数中包括本年提取数6,274,944.49元，其中：子公司北京安泰达
房地产开发有限公司本期提取法定盈余公积1,014,269.77元；子公司北京天创维嘉房地
产开发有限公司本期537,995.14元；子公司北京天科创业科技有限公司本期提取
1,981,402.16元；母公司本期提取2,741,277.42元。
（3）法定盈余公积本期增加数中包括由法定公益金结转至法定盈余公积20,358,677.48
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
元，系本公司根据财政部《关于<公司法>实施后有关企业财务处理问题的通知》(财企
[2006] 67 号)的规定，将剩余法定公益金20,358,677.48 元全部结转至法定盈余公积。
（4）未分配利润增加数系本期实现净利润25,363,161.37元；减少数包括提取的法定盈
余公积6,274,944.49元及本公司向全体股东派发2005年度现金股利，每10股派0.3元
（含税），共计3,861,000.00元。
四、股本变动及股东情况
(一)股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
（%）
发行
新股
送
股
公积金
转股
其
他
小
计
数量
比例
（%）
一、有限售条件股份
1、国家持股46,133,336 35.85 46,133,336 35.85
2、国有法人持股 13,674,375 10.62 13,674,375 10.62
3、其他内资持股 13,128,516 10.20 13,128,516 10.20
其中：境内法人
持股
13,122,289 10.20 13,122,289 10.20
境内自然人持股 6,227 0.00 6,227 0.00
4、外资持股0 0 0 0
其中：境外法人
持股
0 0 0 0
境外自然人持股 0 0 0 0
有限售条件股份
合计
72,936,227 56.67 72,936,227 56.67
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 55,763,773 43.33 55,763,773 43.33
2、境内上市的外
资股
0 0 0 0
3、境外上市的外
资股
0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0
无限售条件流通
股份合计
55,763,773 43.33 55,763,773 43.33
三、股份总数 128,700,000 100.00 128,700,000 100.00
有限售条件股份可上市交易时间
单位:股
时 间
限售期满新增可上市
交易股份数量
有限售条件股份数
量余额
无限售条件股份数
量余额
200 7年2月12日24,707,385 48,228,842 80,471,158
200 8年2月14日1,040,325 47,188,517 81,511,483
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
200 9年2月10日6,435,000 40,753,517 87,946,483
201 0年2月10日6,435,000 34,318,517 94,381,483
201 1年2月10日33,445,180 873,337 127,826,663
股份变动的过户情况
公司第一大股东京能集团与8家非流通股股东，于2007年2月12日（本公司有限售
条件流通股上市流通日）前完成了偿还垫付股份的过户手续。京能集团共计收回垫付股份
181,854股,持股数由46,133,326股增加至46,315,180股，持股比例由35.85%增加至
35.99%。（详细内容见2007年2月7日的中国证券报、上海证券报）
2、股票发行与上市情况
(1) 前三年历次股票发行情况
截止本报告期末至前三年，公司未有增发新股、配售股份等股票发行与上市情况。
(2) 公司股份总数及结构的变动情况
报告期内，公司完成了股权分置改革工作，方案实施股权登记日登记在册的流通股股
东每持有10股流通股获得非流通股股东支付的3股股份对价，非流通股股东向流通股股
东总计支付了1287万股股票。
(3) 现存的内部职工股情况
本报告期末公司无内部职工股。
(二)股东情况
1、股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 7,070
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数
年度内
增减
持有有限售条
件股份数量
质押或冻
结的股份
数量
北京能源投资（集
团）有限公司
国有股东 35.85 46,133,326 -8,508,144 46,133,326 0
北京力成投资管理
有限公司
其他 5.81 7,475,325 -1,319,175 7,475,325 未知
山东恒生置地股份
有限公司
未知 4.61 5,928,347 5,928,347 0 未知
福建省烟草公司三
明分公司
未知 3.25 4,179,404 4,179,404 0 未知
贵州赤天化集团有
限责任公司
国有股东 2.98 3,828,825 -675,675 3,828,825 未知
贵州省水城钢铁(集
团)公司
国有股东 2.83 3,646,500 -643,500 3,646,500 未知
贵州省技术改造投国有股东 2.83 3,646,500 -643,500 3,646,500 未知
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
资公司
中国贵州航空工业
总公司
国有股东 1.42 1,823,250 -321,750 1,823,250 未知
贵州神奇制药有限
公司
其他 0.71 911,625 -160,875 911,625 未知
重庆科星设备清洗
有限公司
其他 0.64 828,750 -146,250 828,750 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条
件股份数量
股份种类
山东恒生置地股份有限公司 5,928,347 人民币普通股
福建省烟草公司三明分公司 4,179,404 人民币普通股
王玉洁 683,019 人民币普通股
全国社保基金一一二组合 499,995 人民币普通股
刘凌燕 468,710 人民币普通股
刘高存 352,000 人民币普通股
黎东宇 300,000 人民币普通股
北京中安超越通信科技有限公司291,499 人民币普通股
王选金 254,930 人民币普通股
王祥乐 253,500 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动关
系的说明
公司未知上述流通股东之间是否存在关联关系或属于
《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的
一致行动人。
公司未知前十名流通股股东和前十名股东之间，是否
存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披
露管理办法》规定的一致行动人。
上述股东在报告期内所持股份数的减少是由于在股改过程中执行对价所导致。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
序
号
有限售条件股
东名称
持有的有限
售条件股份
数量
有限售条件股份可上市交易情况
限售条件
可上市交易时间
新增可上市
交易股份数
量
1
北京能源投资
（集团）有限
公司
46,133,326 2009 年2 月10 日6,435,000
（1）承诺持有的非流通股自获
得上市流通权之日起，在36 个
月内不上市交易或转让，即流通
权锁定期为36 个月；（2） 流通
权锁定期满后，通过证券交易所
挂牌交易出售股份合计占天创
置业总股本的比例在12 个月内
不超过百分之五、24 个月内不超
过百分之十。
2
北京力成投资
管理有限公司
7,475,325 2007 年2 月10 日6,435,000
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在12
8
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
个月内不上市交易或者转让，在
上述禁售期满后的第一个12 个
月内通过上海证券交易所挂牌
交易出售原非流通股股份数量
占天创置业股份总数的比例不
超过百分之五，在24 个月内不
超过百分之十。
3
贵州赤天化集
团有限责任公
司
3,828,825 2007 年2 月12 日3,828,825
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
4
贵州省技术改
造投资公司
3,646,500 2007 年2 月12 日3,646,500
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
5
贵州省水城钢
铁(集团)公司
3,646,500 2007 年2 月12 日3,646,500
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
6
中国贵州航空
工业总公司
1,823,250 2007 年2 月12 日1,823,250
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
7
贵州神奇制药
有限公司
911,625 2007 年2 月12 日911,625
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
8
重庆科星设备
清洗有限公司
828,750 2007 年2 月12 日828,750
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
9
上海锦玻实业
有限公司
657,475 2007 年2 月12 日657,475
承诺其持有的非流通股股份自
获得上市流通权之日起，在十二
个月内不上市交易或者转让。
10
江苏新苏州股
份有限公司
643,500 2007 年2 月12 日643,500
根据《上市公司股权分置改革管
理办法》， 表示反对或未明确表
示同意参加本次股改的20 家非
流通股股东持有的非流通股股
份自取得流通权之日起12 个月
内不上市交易或转让。具体可出
售或转让时间由代为支付对价
的股东与上述各个股东协商确
定。
2、控股股东及实际控制人简介
(1) 法人控股股东情况
控股股东名称：北京能源投资（集团）有限公司
法人代表：李凤玲
注册资本：88亿元
成立日期：2004年12月8日
主要经营业务或管理活动：电厂、发电机和配套输变电工程及其他电力项目的投资、开发
等。
(2) 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
9
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
(3) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
北京市国资委
100％
北京能源投资（集团）有限公司
35.85％
天创置业股份有限公司
3、其他持股在百分之十以上的法人股东
截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
五、董事、监事和高级管理人员
(一)董事、监事、高级管理人员情况
单位:股 币种:人民币
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起始日期 任期终止日期
年初
持股
数
年末
持股
数
股份
增减
数
变动
原因
报告期内从
公司领取的
报酬总额
(万元)税前
徐京付 董事长 男 52 2005 年11 月22 日200 8年4月30日0 0 0 0
陈锋军
董事
男 53
2005 年4 月30 日200 8年4月30日
0 0 0 25.80
总经理 2004 年8 月23 日200 7年8月23日
杨豫鲁 董事 男 57 2005 年4 月30 日200 8年4月30日0 0 0 0
谌卫东 董事 男 44 2005 年11 月22 日200 8年4月30日0 0 0 0
王 琪 董事 男 52 2005 年4 月30 日200 8年4月30日4,290 5,577 1,287
股权分
置改革
0
董事2005 年4 月30 日200 8年4月30日
0 0 0 20.40江 帆 副总
经理
女 39
2004 年8 月23 日200 7年8月23日
凌 枫
独立
董事
男 66 2005 年4 月30 日200 8年4月30日0 0 0 3.60
肖 红
独立
董事
男 46 2005 年4 月30 日200 8年4月30日0 0 0 3.60
刘 强
独立
董事
男 34 2005 年4 月30 日200 8年4月30日0 0 0 3.60
10
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
方秀君
监事会
主席
女 36 2005 年11 月22 日200 8年4月30日500 650 150
股权分
置改革
0
徐小萍 监事 女 36 2006 年5 月23 日200 8年4月30日0 0 0 0
姚 勇 监事 男 34 2005 年4 月30 日200 8年4月30日0 0 0 13.63
朱兆梅
董事会
秘书
女 36 2005 年11 月22 日200 8年4月30日0 0 0 16.60
路志君
副总
经理
女 45 2004 年8 月23 日200 7年8月23日0 0 0 19.98
姜爱芸
财务
总监
女 48 2004 年8 月23 日200 7年8月23日0 0 0 18.17
合计 / / / / / 4,790 6,227 1,437 / 125.38
董事、监事、高级管理人员最近5年的主要工作经历：
(1)徐京付,现任天创置业股份有限公司董事长；北京能源投资（集团）有限公司副总经
理。曾任北京市综合投资公司党组成员、副总经理；北京市技术监督局副主任、处长、副
局长；北京市计量管理处干部。
(2)陈锋军,现任天创置业股份有限公司董事、总经理；北京天创世缘房地产开发有限公
司董事长；北京天科创业科技有限公司董事长；北京天创维嘉房地产开发有限公司董事长。
曾任北京市高教局干部；中国华能集团公司华能房地产开发公司副总经理；贵州华联旅业
（集团）股份有限公司财务总监。
(3)杨豫鲁,现任天创置业股份有限公司董事；北京能源投资（集团）有限公司专项工作
领导。曾任北京市综合投资公司副总经理。
(4)谌卫东,现任天创置业股份有限公司董事；北京能源投资（集团）有限公司投资企业
专职董事。曾任北京能源投资（集团）有限公司置业投资部经理；北京市综合投资公司投
行业务部副经理、经理；格林集团所属格林国际投资公司格林期货副总经理；贵州机械进
出口公司业务员、捷克布拉格分公司经理；英国f.e集团所属美特林投资有限公司(布拉
格)外汇期货、指数期货投资顾问、交易部经理；新加坡aol集团所属英特行经济咨询有
限公司总经理。
(5)王 琪,现任天创置业股份有限公司董事；天创科技发展有限公司总经理。曾任商业
部基本建设司副处长；中国商业建设开发公司副总经理；华联饭店联合发展有限公司总经
理；北京市天创房地产开发公司副总经理；天融建设开发股份有限公司总经理。
(6)江 帆,现任天创置业股份有限公司董事、副总经理；北京天创世缘房地产开发有限
公司董事、副总经理；北京天创维嘉房地产开发有限公司董事。曾任贵州华联旅业(集团)
股份有限公司证券部经理；贵州华联酒店有限责任公司副总经理；天创置业股份有限公司
董事会秘书。
(7)凌 枫,现任天创置业股份有限公司独立董事；并被贵州省第九届政协聘为经济委员
会特邀委员。曾任贵州省七届政协委员；贵州省八届政协常委；天创置业股份有限公司董
事；贵州赤天化股份有限公司董事；贵州赤天化集团有限公司董事兼总经济师；贵州赤水
天然气化肥厂副厂长兼总经济师。
(8)肖 红,现任天创置业股份有限公司独立董事；全国第九届、第十届人大代表；清华
大学艺术教育中心副主任。曾任河南大学艺术学院副院长。曾获全国教育系统劳动模范称
号；河南省优秀专家称号；河南省文学艺术特殊贡献奖；国家特殊津贴专家；河南省优秀
教育工作者称号。曾获中华人民共和国香港特别行政区区旗区徽设计优秀奖；中华人民共
和国澳门特别行政区区旗区徽设计一等奖。
(9)刘 强,现任天创置业股份有限公司独立董事；萨理德中瑞会计师事务所项目经理。
11
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
曾任中立会计师事务所有限公司项目经理；北京矿冶研究总院工程师。具有土地评估师、
注册税务师、注册资产评估师、注册会计师、证券期货执业资格。
(10)方秀君,现任天创置业股份有限公司监事会主席，北京能源投资(集团)有限公司财
务部副经理。曾任北京市综合投资公司财务部会计、项目经理、副经理；北京多伦多国际
医院财务副总监；吉林化学工业股份有限公司会计。
(11)徐小萍,现任天创置业股份有限公司监事；北京能源投资(集团)有限公司实业管理
部副经理。曾任北京能源投资(集团)有限公司科技实业投资部副经理；北京市综合投资公
司投资业务部副经理、经理助理。
(12)姚 勇,现任天创置业股份有限公司监事，董事会办公室主任，证券事务代表。曾任
北京市化工集团销售公司干部。
(13)朱兆梅,现任天创置业股份有限公司董事会秘书。曾任北京能源投资（集团）有限
公司金融投行部职员；北京市综合投资公司投行业务部副经理、经营管理部干部；北京小
西保健食品有限公司干部。
(14)路志君,现任天创置业股份有限公司副总经理；北京天创世缘房地产开发有限公司
副总经理。曾任北京市天创房地产开发公司办公室主任、材料设备部经理。
(15)姜爱芸,现任天创置业股份有限公司财务总监；北京天创维嘉房地产开发有限公司
监事。曾任中国华能集团公司华能房地产开发公司财务部副经理；天创科技发展有限公司
财务总监；曾在北京市财政局四分局工作。
(二)在股东单位任职情况
姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
是否领取
报酬津贴
徐京付
北京能源投资（集
团）有限公司
副总经理 2004 年11 月26 日2007 年11 月25 日是
杨豫鲁
北京能源投资（集
团）有限公司
专项工作领导 2004 年11 月1 日-是
谌卫东
北京能源投资（集
团）有限公司
投资企业专职
董事
2004 年12 月22 日2009 年12 月31 日是
方秀君
北京能源投资（集
团）有限公司
财务部副经理 2004 年12 月22 日2009 年12 月31 日是
徐小萍
北京能源投资（集
团）有限公司
实业管理部副
经理
2004 年12 月22 日2009 年12 月31 日是
在其他单位任职情况
姓名 其他单位名称 担任的职务任期起始日期 任期终止日期
是否领取报
酬津贴
王琪 天创科技发展有限公司 总经理 2003 年1 月1 日 2006 年12 月31 日 是
肖红 清华大学艺术教育中心 副主任 2000 年9 月1 日 -是
刘强
萨理德中瑞会计师事务
所
项目经理 2002 年11 月1 日2007 年11 月1 日是
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序:董事、监事的报酬由公司股东大会决定；
高级管理人员报酬由董事会决定。
2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：高级管理人员报酬确定依据为公司第五届
董事会第五次会议决议；独立董事报酬确定依据为公司2001年度股东大会决议。
3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
不在公司领取报酬津贴的
董事、监事的姓名
是否在股东单位或其他关联单位
领取报酬津贴
徐京付 是
杨豫鲁 是
王 琪 是
谌卫东 是
方秀君 是
徐小萍 是
(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名
担任的职务
离任原因
金伟
监事
工作调动
1、经公司于2006年4月20日召开的第四届监事会第十三次会议及5月23日召开的2005
年度股东大会审议，同意金伟同志辞去公司监事职务，选举徐小萍同志任公司第四届监事
会监事；
2、孙伟强同志于2006年3月25日因病去世，不再担任公司副总经理职务。
(五)公司员工情况
截止报告期末,公司在职员工为68人,无需承担费用的离退休职工。
员工的结构如下：
1、专业构成情况
专业类别 人数
专业技术人员 50
行政人员 6
财务人员 9
2、教育程度情况
教育类别
人数
2
硕士研究生学历
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
大学本科学历 47
大学专科学历 18
中专学历 1
六、公司治理结构
(一)公司治理的情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》等各项法规的要求，
不断完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作，修订完善了《公司章程》、
《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》及《募集资金专项存
储制度》等制度。公司符合《上市公司治理准则》的要求，具体情况如下：
1、股东与股东大会：公司根据《股东大会规范意见》的要求及公司制定的《股东大
会议事规则》，召集、召开股东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书，
确保所有股东，特别是中小股东享有平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司
遵循公开、公平的原则，对交易事项按有关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行了
回避。
2、董事与董事会：董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关规则进行，
确保了决策的高效、规范、科学；公司董事均能够以认真负责、勤勉诚信的态度履行职责，
对股东大会负责。
3、监事与监事会：公司监事会成员的产生和构成完全符合国家法律、法规及《公司
章程》的规定。监事会能够认真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管
理人员履职的合法合规性情况进行监督，并发表独立意见。
(二)独立董事履行职责情况
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事
姓名
本年应参加董事会
次数
亲自出席（次）委托出席（次） 缺席（次）
凌枫 6 6 0 0
肖红 6 6 0 0
刘强 6 5 1 0
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出
异议。
(三)公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1、业务方面：公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
2、人员方面：公司人员完全独立于控股股东，拥有完整的劳动、人事和工资管理体系。
3、资产方面：公司的资产独立完整，产权清晰。
4、机构方面：公司拥有独立的决策机构，控股股东与本公司不存在上下级关系。
14
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
5、财务方面：公司拥有独立的财务部门和财务人员，有独立的会计核算体系和财务管理
制度，不存在控制人干预公司资金使用的情况。
(四)高级管理人员的考评及激励情况
本公司由董事会薪酬与考核委员会负责对公司的高级管理人员实行绩效考核和评价，
完善公司的激励考核机制。公司根据薪酬考核管理办法，将销售收入、回款额及工程进度、
内部管理要求等任务指标与高级管理人员的收入挂钩，由考核小组进行考评。经公司于
2007年2月9日召开的第五届董事会第五次会议审议，通过了新修订的薪酬方案，此举
有利于进一步激励公司高级管理人员，同时也对公司业绩的稳步增长起到促进作用。
七、股东大会情况简介
(一)年度股东大会情况
1、公司于2006年5月23日召开天创置业股份有限公司2005年度股东大会。决议公告刊
登在2006年5月24日的中国证券报、上海证券报。会议主要通过了以下事项：公司2005
年度董事会工作报告；公司2005年度监事会工作报告；公司2005年年度报告及摘要；公
司2006年财务预算；公司2005年度利润分配预案；公司关于补选第四届监事会监事的议
案；公司关于修改公司章程的议案；公司关于修改公司股东大会议事规则的议案；公司关
于续聘会计师事务所的议案。
(二)临时股东大会情况
1、股权分置改革事项的相关股东会议：
公司于2006年1月20日召开天创置业股份有限公司关于股权分置改革事项的相关股
东会议，审议通过了《天创置业股份有限公司股权分置改革方案的议案》。决议公告刊登
在2006年1月23日的中国证券报、上海证券报。
2、第一次临时股东大会情况：
公司于2006年2月7日召开天创置业股份有限公司2006年第一次临时股东大会，审
议通过了公司关于向银行申请银行抵押贷款的议案；公司关于北京安泰达房地产开发有限
责任公司向银行申请抵押贷款的议案；公司关于与北京中融物产有限责任公司合作开发棉
花片危改区b-3区项目的议案。决议公告刊登在2006年2月8日的中国证券报、上海证
券报。
3、第二次临时股东大会情况：
公司于2006年6月21日召开天创置业股份有限公司2006年第二次临时股东大会，
审议通过了公司非公开发行股票方案的议案。决议公告刊登在2006年6月23日的中国证
券报、上海证券报。
4、第三次临时股东大会情况：
公司于2006年11月14日召开天创置业股份有限公司2006年第三次临时股东大会，
审议通过了天创置业关于与京能集团财务有限公司签署《金融服务框架协议》的议案；关
于增加天创置业为棉花片危改区b-3区房地产项目合作方的议案；天创置业关于向京能集
团申请委托贷款的议案；天创置业关于修订董事会议事规则的议案；天创置业关于修订监
15
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
事会议事规则的议案。决议公告刊登在2006年11月15日的中国证券报、上海证券报。
八、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
1、房地产行业发展和政策分析
房地产行业是我国国民经济的支柱行业。有关统计资料显示，2006年全国商品房销
售面积大于竣工面积，同时竣工面积、销售面积、销售额等方面的增长幅度均较以前年份
趋缓，行业呈现平稳上升的态势。
公司董事会认为，随着我国经济的快速发展，“十一五”规划期间，国内房地产行业
内需依然强劲，未来房地产投资和销售仍会有稳定的增长，行业景气有望保持平稳上升。
2、政策变化及影响分析
2006年是国家十一五规划的开局之年，是国家继续对房地产行业宏观调控之年。报
告期内，国家有关部委相继发布了一系列政策，从土地政策到建筑规划政策，以及先后提
高银行贷款利率和银行存款准备金利率等政策。
公司董事会认为，国家宏观调控的主要目的是为了规范房地产市场，使房地产市场能
够健康、稳定发展。对房地产企业而言，既是挑战也是机遇。国家税务总局发布的《关于
房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，旨在加强土地增值税的清算管理，
有利于土地增值税政策的认真落实和严格执行，本公司已按相关政策和规定预缴了土地增
值税，且公司房地产开发项目以普通住宅为主，故该政策对本公司现有开发项目的现金流
及净利润均无影响。
3、公司的应对措施
公司积极应对,从加强上市公司的规范化管理、加快项目开发效率和上市公司资本运
作三方面着手，整合资源，开拓市场，完善管理流程，大力培育企业的核心竞争能力，努
力实现公司的高效、稳健和可持续的发展。
4、2006年经营目标超计划完成
报告期内，天创置业的整体经营工作取得了较大的进展，大兴住宅项目售罄；天创祥
馨名居（天创公馆）住宅售罄；天科大厦写字楼和商业的销售取得了较好业绩；各项目形
象进度的指标也基本完成。
报告期内，公司主要营业收入来自于天创维嘉写字楼、可可家园（大兴黄村卫星城北
区23#地项目）、天创祥馨名居（天创公馆）的销售，以及天创科技大厦写字楼的销售和
出租，总体经营状况较好，共实现主营业务收入406,676,495.15元，实现净利润
25,363,161.37元，分别比去年同期增长38.57%和39.45%，完成2006年预算的110%和
107%。
5、对公司未来发展的展望
公司2006年总体经营稳健，财务状况良好，经营业绩较好。但是由于公司资产及股
本规模偏小，所以应加快公司发展。2007年，公司将着重做好以下几方面工作: 进一步
完善公司的法人治理结构，提高董事会的决策能力；完善公司的战略规划和发展纲要；加
强制度建设，完善管控模式；提高管理运行能力，提升企业核心竞争能力；加强风险管理，
健全风险控制体系；抓住市场机遇，加强项目储备。有规划有计划有措施重落实，使公司
2007年的各项工作跃上新台阶。
16
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（二）关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异分
析：
根据财政部33号令和财会[2006]3号文《关于印发<企业会计准则第1号—存货>等
38项具体准则的通知》的规定，公司于2007年1月1日起执行新的企业会计准则。公司
依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会计准则与
新准则的差异情况如下：
长期股权投资差额
《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》规定，尚未摊销完毕的同一控制
下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收益。公司截止2006年12
月31日同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额余额5,699,704.10元，贷方差
额余额6,713,822.65元，按规定进行调整，使公司2007年1月1日的留存收益增加
1,014,118.55元，其中归属于母公司的留存收益增加1,014,118.55元。
所得税
《企业会计准则第18号—所得税》规定，公司资产和负债账面价值与其计税基础存
在差异的，应确认为递延所得税资产或递延所得税负债。截至2006年12月31日，因长
期股权投资、其他应收款坏帐准备、应收账款坏帐准备、预提费用等资产账面价值与其计
税基础存在差异引起的对所得税产生的影响共计4,466,098.03元，相应调增2007年1
月1日留存收益，其中归属于母公司的留存收益增加2,747,708.88元，归属少数股东的
权益增加1,718,389.15元。
少数股东权益
截至2006年12月31日，公司“少数股东权益”为60,751,337.67元，按照新会计
准则的规定，应做为股东权益的一部分列示，由此增加2007年1月1日股东权益
60,751,337.67元。
上述调整前公司2006年12月31日的股东权益为295,267,639.06元，经过上述调整，
2007年1月1日公司股东权益为361,499,193.31元。
（三）执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状况和经营
成果的影响
公司执行新会计准则前应收款项按账龄的不同分别计提5%—100%的坏帐准备，母公
司与纳入合并会计报表范围内的控股子公司之间、纳入合并会计报表范围内的控股子公司
之间的应收款项按余额的2%计提坏账准备。新《企业会计准则第22号—金融工具确认和
计量》规定，应收款项的账面价值应按预计未来现金流量折算后的现值确定，预计未来现
金流量现值低于账面价值的，按差额计提相应的坏帐准备并计入当期损益。据此公司的应
收款项坏帐准备将有可能发生变化，从而对当期损益产生影响。
根据新会计准则第3号投资性房地产的规定，公司将现行政策下投资性房地产的核算
从存货转到投资性房地产核算，公司采用成本模式对投资性房地产进行核算，此事项不影
响公司的利润和股东权益。
根据新会计准则第2号长期股权投资的规定，公司将现行政策下对子公司采用权益法
核算变更为采用成本法核算，由此将减少子公司经营盈亏对母公司当期投资收益的影响，
此事项不影响本公司合并财务报表。
根据新会计准则第20号企业合并的规定，在公司收购其他公司时，收购成本如低于
企业净资产公允价值，将产生利润，如高于并入企业净资产公允价值，将产生商誉。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
根据新会计准则第18号所得税的规定，公司将现行政策下应付税款法变更为资产负
债表债务法，将会影响公司当期的所得税费用，从而影响公司的利润和股东权益。
根据新会计准则第33号合并财务报表的规定，公司将现行会计政策下合并财务报表
中少数股东权益单独列示，变更为在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”
项目列示。此项变更会影响公司的股东权益。
(四)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业
或分产
品
主营业务收入 主营业务成本
主营业
务利润
率(%)
主营业
务收入
比上年
增减(%)
主营业务
成本比上
年增减
(%)
主营业务
利润率比
上年增减
(%)
分行业
商品房
销售
402,024,178.53 271,849,358.39 32.38 38.28 41.45
减少1.51
个百分点
商品房
出租
4,652,316.62 653,411.14 85.96 68.71 354.48
减少8.83
个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（％）
北京市 406,676,495.15 38.57
(五)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
(六)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内，公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错。
(七)董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
（1）公司于2006年4月20日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第二次会议，决
议公告刊登在2006年4月22日的中国证券报、上海证券报。
（2）公司于2006年6月4日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第三次会议，决议
公告刊登在2006年6月6日的中国证券报、上海证券报。
（3）公司于2006年7月27日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第四次会议，决
议公告刊登在2006年7月29日的中国证券报、上海证券报。
（4）公司于2006年8月10日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第八次临时会议，
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
决议公告刊登在2006年8月12日的中国证券报、上海证券报。
（5）公司于2006年10月18日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第九次临时会议，
决议公告刊登在2006年10月19日的中国证券报、上海证券报。
（6）公司于2006年10月25日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十次临时会议，
决议公告刊登在2006年10月27日的中国证券报、上海证券报。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
本报告期内，董事会全体成员严格遵循有关证券法规和公司章程，本着对广大股东高
度负责的态度，勤勉敬业，认真执行股东大会的各项决议，完成了公司的经营目标。公司
董事会在履行职责中未超越股东大会授权范围。
(六)利润分配或资本公积金转增预案
经中瑞华恒信会计师事务所审计确认，本公司2006年度实现净利润27,412,774.19
元，提取10％法定盈余公积金2,741,277.42元后余额为24,671,496.77元，公司于2006
年5月实施了2005年度利润分配方案，加上以前年度未分配利润87,817,425.75元（即
本期余额加上2005年度未分配），本年度可供股东分配利润为112,488,922.52元。
根据公司实际经营情况及2007年业务发展计划，公司拟对2006年度未分配利润进行
分配。即以2006年期末总股本128,700,000股为基数，向全体股东每10股送5股派发现
金红利0.60元（含税），合计派发现金7,722,000元，剩余未分配利润40,416,922.52
元结转下一年度；公司本次不进行公积金转增股本。
九、监事会报告
(一)监事会的工作情况
1、天创置业股份有限公司第四届监事会第十三次会议于2006年4月20日召开,审议通过
了公司2005年度监事会工作报告；公司2005年年度报告及摘要；公司2006年财务预算
报告；公司2005年度利润分配预案；公司2006年第一季度报告及摘要；公司关于补选监
事的议案。
2、天创置业股份有限公司第四届监事会第十四次会议于2006年6月4日召开,审议通过
了非公开发行股票方案的议案。
3、天创置业股份有限公司第四届监事会第十五次会议于2006年7月27日召开,审议通过
了公司2006年中期报告及摘要；关于修订公司监事会议事规则的议案。
4、天创置业股份有限公司第四届监事会第十六次会议于2006年10月25日召开,审议通
过了公司2006年第三季度报告及摘要。
(二)监事会对公司依法运作情况的独立意见
本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。
监事会认为，本年度公司各项决策程序合法，公司董事及经营管理人员执行公司职务时没
有违反法律、法规、公司章程、损害公司及股东利益的行为。
(三)监事会对检查公司财务情况的独立意见
本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了董事会提交的季度、半年度、年度
财务报告及其它文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
状况和经营成果；中瑞华恒信会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意
见是客观的。
(四)监事会对公司关联交易情况的独立意见
在关联交易过程中，交易双方遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、
合理，没有损害公司和股东的利益。
十、重要事项
(一)重大诉讼仲裁事项
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
(二)报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本年度公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
(三)报告期内公司重大关联交易事项
1、关联债权债务往来
单位:万元 币种:人民币
关联方 关联关系
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
发生额 余额 发生额 余额
北京能源投资（集
团）有限公司
控股股东 0 0 20,000.00 20,000.00
北京市天创房地产
开发公司
股东的子
公司
0 0 452.34 6,430.80
北京天汇成房地产
开发有限公司
联营公司 0 0 0 4,384.18
北京北大天创信息
技术有限公司
股东的子
公司
0 0 -100.00 0
北京天元港房地产
开发有限公司
联营公司 0 0 374.07 458.27
北京天科创业科技
有限公司
控股子公
司
1,500.00 9,036.98 0 0
北京安泰达房地产
开发有限责任公司
控股子公
司
3,594.86 -6,098.37 0 0
北京天创世缘房地
产开发有限公司
控股子公
司
5,273.98 4,241.82 0 0
合计 / 10,368.84 7,180.43 20,726.41 31,273.25
2、其他重大关联交易
经公司第五届董事会第十次临时会议及2006年第三次临时股东大会审议，通过了公
司与京能集团财务有限公司签订《金融服务框架协议》的议案。
20
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
(四)托管情况
本年度公司无托管事项。
(五)承包情况
本年度公司无承包事项。
(六)租赁情况
本年度公司无租赁事项。
(七)担保情况
本年度公司无担保事项。
(八)委托理财
本年度公司无委托理财事项。
(九)其他重大合同
经公司2006年第一次临时股东大会审议，同意北京安泰达房地产开发有限公司通过
将其拥有的安泰项目部分土地使用权及在建工程抵押的方式，向中国农业银行北京石景山
区支行申请1亿元借款，截至3月底，该公司已累计取得借款1亿元。
(十)承诺事项履行情况
原非流通股东在股权分置改革过程中做出的承诺事项及其履行情况
承诺履行
股东名称
承诺事项
情况
（1）承诺人持有的天创置业非流通股自获得上市流通权之日起的36
个月内(以下简称“流通锁定期”)不上市交易或转让。
（2） 在上述流通权锁定期届满后，承诺人通过证券交易所挂牌交易
出售股份合计占天创置业股份总额的比例在第一个12个月内不超过
百分之五，在24个月内不超过百分之十。
完全按照
北京能源投资（集团）
有限公司
（3） 承诺人将为表示反对或者未明确表示同意进行股权分置改革的
承诺履行
非流通股股东垫付其持有的非流通股份获得上市流通权所需执行的
对价安排，代为垫付后，表示反对或者未明确表示同意的非流通股股
东所持股份如上市流通，应当向承诺人偿还代为垫付的对价，或者取
得承诺人的同意。
(十一)聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司未改聘会计师事务所，公司现聘任中瑞华恒信会计师事务所有限公司
为公司的境内审计机构。支付其年度审计工作的酬金共33万元。截止本报告期末，该会
计师事务所已为本公司提供了7年审计服务。
(十二)上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员、实际控制人均未受中国证监会的稽
查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
21
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
(十三)其它重大事项
(1)本公司股权分置改革方案于2006年2月10日实施完毕。
(2)经公司2006年第一次临时股东大会审议，同意公司由控股子公司---北京天创世缘房
地产开发有限公司与北京中融物产有限责任公司合作开发位于北京市宣武门外大街与两
广大道交口东北角的棉花片危改区b-3区房地产项目；经公司第五届董事会第十次临时会
议审议，同意增加天创置业为该项目的合作方。
（3)经公司2006年第二次临时股东大会审议，同意公司2006 年非公开发行股票的方案。
公司本次增发股票6000万股，向京能集团发行不少于3,900万股股份，京能集团同意以
拥有的北京国电房地产开发有限公司90%股权及部分现金认购，北京国电房地产开发有限
公司90%股权的价格以评估机构确定的评估价值为准；其他投资者以现金认购其余股份。
公司本次非公开发行股票的有关事宜将按照有关程序向中国证券监督管理委员会申
报，并最终以中国证券监督管理会核准的方案为准。
（4)公司于2006年10月8日将办公地址迁至北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦十
二层。
(十四)公司内部控制制度的建设情况
公司按照《公司法》、《证券法》等法律法规的规定已建立了较为健全的内部控制制
度。公司制定的《公司章程》、“三会”议事规则、“四个专门委员会”实施细则、《对
外投资管理制度》、《内部审计制度》及《重大信息内部报告制度》等，明确规定了公司
各部门和人员的职责与权限，为公司内部履行职责提供了应遵循的准则和规范性指南。公
司管理层认为，公司现有的内部控制制度已形成了规范的管理体系，随着公司外部环境和
管理要求的提高内控制度还需进一步完善。
22
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
十一、财务会计报告
（一） 审计报告
审 计 报 告
中瑞华恒信审字[2007]第10487号
天创置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的天创置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括
2006年12月31日的资产负债表和合并资产负债表，2006年度的利润及利润分配表和合
并利润及利润分配表、现金流量表和合并现金流量表、资产减值准备明细表和合并资产减
值准备明细表、股东权益增减变动表和合并股东权益增减变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。
这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表
不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出
合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册
会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德
规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审
计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的
评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计
程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政
策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
23
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制，
在所有重大方面公允反映了贵公司2006年12月31日的财务状况、合并财务状况以及2006
年度的经营成果、合并经营成果和现金流量、合并现金流量。
中瑞华恒信会计师事务所 中国注册会计师：
有限公司 朱海武
中国·北京 中国注册会计师：
王湘萍
200 7年3月6日
24
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
( 二) 财务报表 资产负债表
2006 年12 月31 日
编制单位: 天创置业股份有限公司 单位: 元 币种:人民币
项目
附注 合并 母公司
合并 母公司 期末数 期初数 期末数 期初数
流动资产：
货币资金122,143,539.16 161,158,580.74 40,431,830.43 35,110,439.76
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款27,520,031.62 60,046,580.19
其他应收款2,987,359.18 5,720,278.18 130,158,236.32 327,500,543.29
预付账款409,785,000.00 112,555,000.00 162,160,000.00
应收补贴款
存货427,016,705.75 577,132,708.61 1,900.00
待摊费用9,623,112.15 4,344,035.21 2,280,000.01
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计999,075,747.86 920,957,182.93 335,030,066.76 362,612,883.05
长期投资：
长期股权投资64,672,853.72 65,356,971.85 295,373,177.46 259,632,346.40
长期债权投资
长期投资合计64,672,853.72 65,356,971.85 295,373,177.46 259,632,346.40
其中：合并价差(贷差以“-”
号表示，合并报表填列)
-1,014,118.55 -1,484,314.59
其中：股权投资差额(贷差以
“-”号表示，合并报表填列)
固定资产：
固定资产原价21,159,992.78 3,436,510.40 569,980.00 730,123.15
减：累计折旧1,825,375.85 1,516,082.69 268,790.69 433,326.82
固定资产净值19,334,616.93 1,920,427.71 301,189.31 296,796.33
减：固定资产减值准备
固定资产净额19,334,616.93 1,920,427.71 301,189.31 296,796.33
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计19,334,616.93 1,920,427.71 301,189.31 296,796.33
无形资产及其他资产：
无形资产41,595.55 87,224.19 5,750.00
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计41,595.55 87,224.19 5,750.00
递延税项：
递延税款借项
资产总计1,083,124,814.06 988,321,806.68 630,704,433.53 622,547,775.78
25
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
负债及股东权益：
流动负债：
短期借款218,500,000.00 217,000,000.00 218,500,000.00 119,000,000.00
应付票据
应付账款43,204,158.22 50,528,614.27
预收账款113,964,616.00 57,951,813.64
应付工资577,053.43 517,093.43 499,690.00 439,730.00
应付福利费1,774,612.04 1,671,021.28 523,404.87 531,404.87
应付股利1,069,487.86 2,518,030.67 1,069,487.86 1,893,030.67
应交税金68,537,276.31 55,329,822.79 144,862.15 7,615,542.75
其他应交款796,047.77 942,557.12 211,929.87
其他应付款169,456,549.53 177,272,813.91 111,314,018.84 227,059,975.61
预提费用1,899,109.58 5,087,143.85 189,567.46
预计负债
一年内到期的长期负债100,000,000.00 80,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计719,778,910.74 648,818,910.96 332,241,031.18 356,751,613.77
长期负债：
长期借款7,326,926.59 26,782,518.85 7,326,926.59 6,782,518.85
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计7,326,926.59 26,782,518.85 7,326,926.59 6,782,518.85
递延税项：
递延税款贷项
负债合计727,105,837.33 675,601,429.81 339,567,957.77 363,534,132.62
少数股东权益(合并报表填
列)
60,751,337.67 46,780,405.26
所有者权益（ 或股东权益）：
实收资本（或股本）128,700,000.00 128,700,000.00 128,700,000.00 128,700,000.00
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额128,700,000.00 128,700,000.00 128,700,000.00 128,700,000.00
资本公积19,655,946.40 11,830,440.32 21,923,645.80 13,352,587.39
盈余公积58,742,497.24 52,467,552.75 28,023,907.44 25,282,630.02
其中：法定公益金0 20,358,677.48 11,297,036.58
减：未确认投资损失(合并报
表填列)
未分配利润88,169,195.42 72,941,978.54 112,488,922.52 91,678,425.75
拟分配现金股利
外币报表折算差额(合并报
表填列)
股东权益合计295,267,639.06 265,939,971.61 291,136,475.76 259,013,643.16
负债和股东权益总计1,083,124,814.06 988,321,806.68 630,704,433.53 622,547,775.78
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
26
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
利润及利润分配表
2006年1-12月
编制单位: 天创置业股份有限公司 单位:元币种:人民币
项目
附注 合并 母公司
合并 母公司 本期数 上年同期数 本期数 上年同期数
一、主营业务收入406,676,495.15 293,482,129.01 368,657.00
减：主营业务成本272,502,769.53 192,334,270.97 281,059.51
主营业务税金及附加22,134,237.64 16,241,529.59 20,497.34
二、主营业务利润（亏损
以“-”号填列）
112,039,487.98 84,906,328.45 67,100.15
加：其他业务利润（亏损以“-”
号填列）
减: 营业费用21,046,278.62 15,659,889.85
管理费用15,494,922.85 8,766,891.53 -574,492.93 320,347.63
财务费用12,578,105.99 17,915,997.10 8,112,724.05 4,840,615.33
三、营业利润（ 亏损以“-”
号填列）
62,920,180.52 42,563,549.97 -7,538,231.12 -5,093,862.81
加：投资收益（ 损失以“-”
号填列）
-684,118.13 -1,360,230.60 34,995,278.73 21,249,637.96
补贴收入
营业外收入
减：营业外支出44,273.42 44,273.42
四、利润总额（ 亏损总额
以“-”号填列）
62,191,788.97 41,203,319.37 27,412,774.19 16,155,775.15
减：所得税25,922,612.71 14,486,919.91
减：少数股东损益(合并
报表填列)
10,906,014.89 8,528,840.62
加：未确认投资损失(合
并报表填列)
五、净利润（亏损以“-”
号填列）
25,363,161.37 18,187,558.84 27,412,774.19 16,155,775.15
加：年初未分配利润72,941,978.54 62,820,618.44 91,678,425.75 80,520,016.87
其他转入
六、可供分配的利润98,305,139.91 81,008,177.28 119,091,199.94 96,675,792.02
减：提取法定盈余公积6,274,944.49 3,661,465.83 2,741,277.42 1,615,577.51
提取法定公益金1,830,732.91 807,788.76
提取职工奖励及福利基
金(合并报表填列)
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润92,030,195.42 75,515,978.54 116,349,922.52 94,252,425.75
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利3,861,000.00 2,574,000.00 3,861,000.00 2,574,000.00
转作股本的普通股股利
八、未分配利润(未弥补
亏损以“-”号填列)
88,169,195.42 72,941,978.54 112,488,922.52 91,678,425.75
27
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
补充资料：
1.出售、处置部门或被投
资单位所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或
减少)利润总额
4.会计估计变更增加(或
减少)利润总额
5.债务重组损失
6.其他
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
现金流量表
2006年1-12月
编制单位: 天创置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目
附注
合并数 母公司数
合并母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金479,927,174.61
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金37,706,997.95 308,691,201.44
经营活动现金流入小计517,634,172.56 308,691,201.44
购买商品、接受劳务支付的现金436,122,649.84 162,160,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金8,574,335.89 13,516.60
支付的各项税费31,505,619.98 160.00
支付的其他与经营活动有关的现金62,913,139.56 222,723,787.24
经营活动现金流出小计539,115,745.27 384,897,463.84
经营活动产生的现金流量净额-21,481,572.71 -76,206,262.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金30,000,000.00
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金1,536,900.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回
的现金
收到的其他与投资活动有关的现金10,000,000.00
投资活动现金流入小计41,536,900.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付
的现金
1,403,274.00 126,000.00
投资所支付的现金3,100,000.00 3,100,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计4,503,274.00 3,226,000.00
投资活动产生的现金流量净额37,033,626.00 -3,226,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现
金
借款所收到的现金310,000,000.00 230,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计310,000,000.00 230,000,000.00
偿还债务所支付的现金308,500,000.00 130,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金23,027,094.87 11,706,346.93
其中：支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金3,040,000.00 3,040,000.00
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
筹资活动现金流出小计334,567,094.87 145,246,346.93
筹资活动产生的现金流量净额-24,567,094.87 84,753,653.07
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额-9,015,041.58 5,321,390.67
29
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润25,363,161.37 27,412,774.19
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列)10,906,014.89
减：未确认的投资损失
加：计提的资产减值准备1,731,683.94 -3,912,476.45
固定资产折旧551,764.66 76,855.44
无形资产摊销39,878.64
长期待摊费用摊销
待摊费用减少（减：增加）-2,999,076.93
预提费用增加（减：减少）-3,188,034.27 189,567.46
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
(减:收益)
固定资产报废损失44,273.42 44,273.42
财务费用14,019,211.91 8,467,743.97
投资损失（减：收益）684,118.13 -34,995,278.73
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加）133,666,164.53 1,900.00
经营性应收项目的减少(减：增加)-261,995,799.53 39,094,783.42
经营性应付项目的增加(减：减少)59,695,066.53 -112,586,405.12
其他(预计负债的增加)
经营活动产生的现金流量净额-21,481,572.71 -76,206,262.40
2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额122,143,539.16 40,431,830.43
减：现金的期初余额131,158,580.74 35,110,439.76
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额-9,015,041.58 5,321,390.67
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
30
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
合并资产减值准备明细表
2006年1-12月
编制单位: 天创置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目
行
次
期初余额本期增加数
本期减少数
期末余额
因资
产价
值回
升转
回数
其他原因转出
数
合计
一、坏账准备合计1 5,216,414.26 3,281,683.94 1,550,000.00 1,550,000.00 6,948,098.20
其中：应收账款2 3,757,369.62 1,707,501.26 1,550,000.00 1,550,000.00 3,914,870.88
其他应收款3 1,459,044.64 1,574,182.68 3,033,227.32
二、短期投资跌价准备合
计
4
其中：股票投资5
债券投资6
三、存货跌价准备合计7
其中：库存商品8
原材料9
四、长期投资减值准备合
计
10
其中：长期股权投资11
长期债权投资12
五、固定资产减值准备合
计
13
其中：房屋、建筑物14
机器设备15
六、无形资产减值准备合
计
16
其中：专利权17
商标权18
七、在建工程减值准备合
计
19
八、委托贷款减值准备合
计
20
九、总 计21 5,216,414.26 3,281,683.94 1,550,000.00 1,550,000.00 6,948,098.20
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
31
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
母公司资产减值准备明细表
2006年1-12月
编制单位: 天创置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目
行
次
期初余额本期增加数
本期减少数
期末余额
因资产价值
回升转回数
其他原因转出
数
合计
一、坏账准备合
计
1 7,047,405.44 958,983.86 4,871,460.31 4,871,460.31 3,134,928.99
其中：应收账款2
其他应收款3 7,047,405.44 958,983.86 4,871,460.31 4,871,460.31 3,134,928.99
二、短期投资跌
价准备合计
4
其中：股票投资5
债券投资6
三、存货跌价准
备合计
7
其中：库存商品8
原材料9
四、长期投资减
值准备合计
10
其中：长期股权
投资
11
长期债权投资12
五、固定资产减
值准备合计
13
其中：房屋、建
筑物
14
机器设备15
六、无形资产减
值准备合计
16
其中：专利权17
商标权18
七、在建工程减
值准备合计
19
八、委托贷款减
值准备合计
20
九、总 计21 7,047,405.44 958,983.86 4,871,460.31 4,871,460.31 3,134,928.99
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
32
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计算的净资产
收益率及每股收益： 单位:元 币
种:人民币
报告期利润
净资产收益率（%） 每股收益
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 37.95 40.49 0.87 0.87
营业利润 21.31 22.74 0.49 0.49
净利润 8.59 9.17 0.20 0.20
扣除非经常性损益后的净利润 8.37 8.93 0.19 0.19
新旧会计准则股东权益差异调节表
重要提示
本公司于2007年1月1日起开始执行财政部于2006年颁布的《企业会计准则》（以
下简称“新会计准则”），目前本公司正在评价执行新会计准则对本公司财务状况、经营
成果和现金流量所产生的影响，在对其进行慎重考虑或参照财政部对新会计准则的进一步
讲解后，本公司在编制2007年度财务报告时可能对编制“新旧会计准则股东权益差异调
节表”（以下简称“差异调节表”）时所采用相关会计政策或重要认定进行调整，从而可
能导致差异调节表中列报的2007年1月1日股东权益（新会计准则）与2007年度财务报
告中列报的相应数据之间存在差异。
会计师事务所对新旧会计准则股东权益差异调节表的审阅意见
我们审阅了后附的天创置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）新旧会计准则股东
权益差异调节表（以下简称“差异调节表”）。按照《企业会计准则第38号—首次执行
企业会计准则》和“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发
[2006]136号，以下简称“通知”）的有关规定编制差异调节表是贵公司管理层的责任。
我们的责任是在实施审阅工作的基础上对差异调节表出具审阅报告。
根据“通知”的有关规定，我们参照《中国注册会计师审阅准则第2101号－财务报
表审阅》的规定执行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对差异调节表是
否不存在重大错报获取有限保证。审阅主要限于询问公司有关人员差异调节表相关会计政
策和所有重要的认定、了解差异调节表中调节金额的计算过程、阅读差异调节表以考虑是
否遵循指明的编制基础以及在必要时实施分析程序，审阅工作提供的保证程度低于审计。
我们没有实施审计，因而不发表审计意见。
根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照《企业会
计准则第38号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定编制。
33
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
股东权益调节表
单位:元 币种:人民币
项
目
注
释
项目名称 金额
2006 年12 月31 日股东权益（现行会计准则） 295,267,639.06
1 长期股权投资差额 1,014,118.55
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 1,014,118.55
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额
2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿
5 股份支付
6 符合预计负债确认条件的重组义务
7 企业合并
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值
根据新准则计提的商誉减值准备
8
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及
可供出售金融资产
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
10 金融工具分拆增加的收益
11 衍生金融工具
12 所得税 4,466,098.03
14 少数股东权益 60,751,337.67
13 其他
2007 年1 月1 日股东权益（新会计准则） 361,499,193.31
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
一、编制目的
本公司于2007年1月1日起开始执行新会计准则。为分析并披露执行新会计准则对
上市公司财务状况的影响，中国证券监督管理委员会于2006年11月颁布了“关于做好与
新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发[2006]136号，以下简称“通知”），
要求公司按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定，
在2006年度财务报告的“补充资料”部分以差异调节表的方式披露重大差异的调节过程。
二、编制基础
差异调节表系本公司根据《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》和“通
知”的有关规定，结合公司的自身特点和具体情况，以2006年度（合并）财务报表为基
础，并依据重要性原则编制。
对于《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九条中没有
明确的情况，本差异调节表依据如下原则进行编制：
34
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
1、子公司、合营企业和联营企业按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准
则》第五条至第十九条的规定进行追溯调整，对于影响上述公司留存收益并影响本公司按
照股权比例享有的净资产份额的事项，公司根据其业务实际情况相应调整留存收益或资本
公积。
2、编制合并财务报表时，公司按照新会计准则调整少数股东权益，并在差异调节表
中单列项目反映。
三、主要项目附注
1、2006年12月31日股东权益（现行会计准则）的金额取自公司按照现行企业会计
准则和《企业会计制度》(以下简称“现行会计准则”)编制的2006年12月31日合并资
产负债表。该报表业经中瑞华恒信会计师事务所有限公司审计，并于2007年3月6日出
具了标准无保留意见的审计报告（中瑞华恒信审字[2007]第10487号）。该报表相关的编
制基础和主要会计政策参见本公司2006年度财务报告。
2、长期股权投资差额
调整股东权益
项目名称
金额
备注
同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额-
1 、北京天创世缘房地产开发有限公司6,713,822.65
2 、北京安泰达房地产开发有限公司-619,312.55
3 、北京天创维嘉房地产开发有限公司-5,080,391.55
合 计1,014,118.55
注：因本项目追溯调整，使股东权益增加1,014,118.55元，其中归属于母公司的股
东权益增加为1,014,118.55元。
3、所得税
项目名称调整股东权益金额
因资产的账面价值与计税基础不同5,338,286.89
形成的递延所得税资产
因资产的账面价值与计税基础不同-1,498,895.02
形成的递延所得税负债
因负债的账面价值与计税基础不同626,706.16
形成的递延所得税资产
因负债的账面价值与计税基础不同
形成的递延所得税负债
合 计4,466,098.03
35
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
注：因本项目追溯调整，使股东权益增加4,466,098.03元，其中归属于母公司的股
东权益增加为2,747,708.88元，归属少数股东的权益增加为1,718,389.15元。
4、其他
（1）截至2006年12月31日，本公司“少数股东权益”为60,751,337.67元，全部
转入2007年1月1日的“股东权益”中。
（2）由于子公司和联营企业按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》
第五条至第十九条的规定进行追溯调整，使股东权益增加5,087,842.95元，其中归属少
数股东的权益为1,718,389.15元，新会计准则下少数股东权益为62,469,726.82元。
36
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
公司概况：
一、公司基本情况
天创置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名“贵州华联（集团）
股份有限公司”，1993年6月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114号文
批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁集团公司、贵州赤天化（集团）有
限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资
公司共同发起设立的定向募集股份有限公司。1997年1月21日经中国证券监督管理委员
会证监发字（1997）20、21号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005号文审核同意，
在上海证券交易所上网定价发行1,000万股a股股票，并于同年1月30日上市交易，股票
简称:贵州华联,证券代码:600791。公司总股本9,900万元，公司住所为贵阳市中华中路
137号，法定代表人为郭筑鸣。经贵州省工商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注
册号为5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电
产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997
年12月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵
州华联旅业（集团）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999年6月北京市天创房地产开发公司（以下简称“天创公司”）与海通证券有限
责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部国有法人股2,599.8万股，占贵
华旅业总股本的26.26%；1999年7月天创公司协议受让贵州省国际信托投资公司持有的
本公司法人股330万股；至此，天创公司总计持有本公司股份2,929.8万股，占公司总股
本29.59%，成为本公司第一大股东。
2001年7月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下
简称“天创世缘”）85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共9家）和非控股公司
（共4家）之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任
公司87.79%股权、贵州华联酒店有限责任公司94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任
公司90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连
锁有限公司95%股权、贵州华联国际旅行社有限责任公司93.33%股权、贵州华联广告有限
公司100%股权、上海贵浦实业开发公司96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公司93%股权、贵
州汉方实业股份有限公司2%股权、华联饭店联合发展有限公司5.26%股权、贵州富邦投资
有限公司16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司10%股权。经公司2000年度股
东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、贵州省工商行政管理局
37
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
的核准，公司法定中文名称于2001年8月16日从“贵州华联旅业（集团）股份有限公司”
变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为9,900万元，公司住所为贵阳市中华中
路137号，公司企业法人营业执照注册号为5200001202739，法定代表人：王少武，公司
经营范围包括房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机
电产品、化工原料及化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术
开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内
装饰等。
2003年3月，公司根据2002年度股东大会决议，以未分配利润按每10股送2股的
比例派送红股，同时以资本公积按每10股转增1股的比例转增股本。本次送、转股后，
公司总股本为12,870万元。
2004年2月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、
租赁；投资顾问；高科技项目投资。2004年7月，公司法定代表人变更为王琪。
2005年11月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开
发投资公司分别将持有的国有法人股3,379.74万股和2,084.407万股划转给北京能源投
资(集团)有限公司(以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有5,464.147万股本公
司股份（占总股本的42.46%）。2005年12月，公司法定代表人变更为徐京付。
2006年2月，公司完成股权分置改革，按照每10股流通股可以获得非流通股股东3
股支付对价,即非流通股股东向流通股股东共支付1,287万股对价，公司总股本不变。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
1、会计制度
本公司执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定。
2、会计年度
本公司的会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
3、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则
本公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
38
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
5、外币业务的核算方法
本公司对涉及外币的经济业务,采用业务发生当月1日中国人民银行公布的市场汇价
(中间价)折合为人民币记账，期末对外币账户的外币余额按期末市场汇价(中间价)进行调
整，按期末市场汇价(中间价)折合的人民币金额与账面人民币金额之间的差额,作为汇兑
损益处理。其中属于与购建固定资产有关借款产生的汇兑损益，按照借款费用资本化的原
则进行处理，属于筹建期间的汇兑损益，计入长期待摊费用；除上述情况以外发生的汇兑
损益计入当期财务费用。
6、外币财务报表的折算方法
本公司按照以下规定，将以外币表示的财务报表折算为人民币金额表示的财务报表。
（1）资产负债表中所有资产、负债类项目均按照期末市场汇价(中间价)折算为人民
币金额；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，按照业务发生时的市场汇价(中间价)
折算为人民币金额；“未分配利润”项目按折算后的利润分配表中该项目的人民币金额直
接列示。折算后资产类项目与负债类项目和股东权益项目合计数的差额，作为“外币报表
折算差额”在“未分配利润”项目下单独列示。
（2）利润表中所有项目和利润分配表中有关反映发生额的项目按照会计期间的市场
汇价的平均值折算为人民币金额；利润分配表中“净利润”项目，按折算后利润表中该项
目的人民币金额列示；“年初未分配利润”项目按上年折算后的财务报表“未分配利润”
项目的期末金额列示；“未分配利润”项目按折算后的利润分配表中的其他各项目的人民
币金额计算列示。
（3）现金流量表所有项目均按期末市场汇价(中间价)折算为人民币金额。
7、现金等价物的确定标准
本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、短期投资核算方法
（1）短期投资计价及投资收益确认方法：
① 短期投资按取得时的初始投资成本计价；取得时的初始投资成本，按以下方法确
定：
·现金购入的短期投资按实际支付的价款扣除已宣告发放但尚未领取的现金股利或已
到付息期但尚未领取的利息后确定为入账成本。
·投资者投入的短期投资按投资各方确认的价值确定为入账成本。
39
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
·接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的短期投资，或以应收债权换入的短
期投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为入账成本。涉及补价的，按
下述规定确定受让的短期投资成本：收到补价的，按应收债权账面价值减去补价，加上应
支付的相关税费，作为短期投资成本；支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补
价和应支付的相关税费，作为短期投资成本。
·以非货币性交易换入的短期投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费确定
为入账成本。涉及补价的，按下述规定确定换入的短期投资成本：收到补价的，按换出资
产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为短期投资成
本。支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为短期投资成
本。
②短期投资的现金股利或利息,在实际收到时，冲减短期投资账面价值，但已记入应
收项目的现金股利或利息除外。在处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差
额确认为当期投资损益。
（2）短期投资跌价准备的确认标准及计提方法：
①本公司期末短期投资按成本与市价孰低计价；
②本公司短期投资按单项投资计算的市价低于按单项投资计算的成本时，则按其差额
提取短期投资跌价准备。
9、坏账核算方法
（1） 坏账的确认标准
：
对确实无法收回的应收款项经批准后确认为坏账，其确认标准如下
：
①因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收款项；
②因债务人逾期未能履行偿债义务，且具有明显特征表明无法收回的应收款项。
（2）坏账损失的核算方法
：
采用备抵法核算。坏账发生时，冲销已提取的坏账准备
。
（3）坏账准备的确认标准：
根据公司以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量的情况，以及其他相关信
息合理估计。除有确凿证据表明该项应收款项不能收回，或收回的可能性不大外，下列各
种情况不能全额计提坏账准备：
①当年发生的应收款项；
②计划对应收款项进行重组；
40
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
③与关联方发生的应收款项；
④其他已逾期，但无确凿证据证明不能收回的应收款项。
（4）坏账准备的计提方法：
坏账准备计提方法：①母公司与纳入合并财务报表范围内的控股子公司之间、纳入
合并财务报表范围内的控股子公司之间的应收款项（一般指应收账款和其他应收款之和，
下同）按余额的2%计提坏账准备；②其余应收款项的坏账准备采用账龄分析法计提，具
体计提比例如下：
账龄计提比例
1
年以内(含
1
年,下同)5%
1-
2
年10%
2-
3
年15%
3-
4
年20%
4-
5
年50%
5
年以上100%
10、存货核算方法
（1）存货分类：
本公司存货主要包括开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、低值
易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法：
存货在取得时按实际成本计价，领用和发出时按加权平均法计价。
（3） 低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品于领用时摊销，凡价值在1,000
元以下的一次摊销，1,000元以上的采用五五摊销法。
（4）开发用土地的核算：
①纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本；
②连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入
商品房成本。
（5）公共配套设施费用的核算：
①不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例确定标准分配计入产品成本。
②能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目单独作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
（6）出租开发产品的摊销方法：
41
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
出租开发产品在预计可使用年限内，按直线法摊销。
（7）存货的盘存制度为永续盘存制。
（8）存货跌价准备的确认标准及计提方法：
除开发产品、开发成本外，期末公司对存货进行全面盘点、清理，如由于存货毁损，
全部或部分陈旧过时，或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按单
个存货项目可变现净值低于存货成本部分，计提存货跌价准备，并视为已实现的损失，计
入当期损益。如果以后存货价值得以恢复，在已提取跌价准备的范围内转回。
开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发
成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，如预计售价低于成本则按差额对其计提
跌价准备。
11、长期投资核算方法
（1）长期股权投资的计价及投资收益确认方法：
①长期股权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本，初始投资成本按以下原则确
定：
·现金购入的长期股权投资按实际支付的价款扣除已宣告但尚未领取的现金股利后确
定为初始投资成本。
·接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换入的
长期股权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为初始投资成本。涉及
补价的，按下述规定确定受让的长期股权投资的初始投资成本：收到补价的，按应收债权
账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本；支付补价的，按应收债
权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为初始投资成本。
·以非货币性交易换入的长期股权投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费
确定为初始投资成本。涉及补价的，按下述规定确定换入的长期股权投资的初始投资成本：
收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的
余额，作为初始投资成本；支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和
补价，作为初始投资成本。
·通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值确定为初始投资成
本。
②长期股权投资的核算方法
42
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
本公司对其他单位的投资占被投资单位有表决权资本总额20%以下，或虽占20%(含
20%)以上但不具有重大影响的，按成本法核算；公司对其他单位的投资占被投资单位有表
决权资本总额20%(含20%)以上，或虽占被投资单位有表决权资本总额不足20%，但有重
大影响的采用权益法核算。
（2）股权投资差额的摊销方法：
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益
（或股东权益）份额之间的差额，作为股权投资差额，分别情况进行会计处理：初始投资
成本大于应享有被投资单位所有者权益（或股东权益）份额之间的差额，合同规定了投资
期限的按投资期限平均摊销；合同没有规定投资期限的按10年平均摊销计入各摊销期的
损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益（或股东权益）份额之间的差额，
合同规定了投资期限的按投资期限平均摊销；合同没有规定投资期限的按10年平均摊销
计入各摊销期的损益。自财政部《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解
答（二）》（财会[2003]10号）发布之后发生的初始投资成本小于应享有被投资单位所
有者权益份额（或股东权益）之间的差额，记入“资本公积--股权投资准备”科目。
（3）长期债权投资的计价及收益确认方法：
①长期债权投资的计价方法：
长期债权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本。
初始投资成本按以下原则确定：
现金购入的长期债权投资按实际支付的全部价款减去已到付息期但尚未领取的债权
利息后确定为初始投资成本；
接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收债权换入的
长期债权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为初始投资成本。涉及
补价的，按下述规定确定受让的长期债权投资的初始投资成本：收到补价的，按应收债权
账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。支付补价的，按应收债
权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为初始投资成本。
以非货币性交易换入的长期债权投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费
确定为初始投资成本。涉及补价的，按下述规定确定换入的长期债权投资的初始投资成本：
收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的
余额，作为初始投资成本。支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和
补价，作为初始投资成本。
43
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
②长期债权投资收益的确认方法：
·债券持有时，按期计提利息收入，确认为当期投资收益;
·债券处置时，按取得的价款与其账面价值的差额，确认为处置当期的投资损益。
（4）长期债券投资溢价和折价的摊销方法：
长期债券投资实际成本与债券面值的差额作为债券溢价或折价，长期债券投资的溢价
或折价，按直线法在债券存续期间内摊销，计入各期损益。
（5）长期投资减值准备的确认标准及计提方法：
本公司期末长期投资按账面价值与可收回金额孰低计量，由于市价持续下跌或被投资
单位经营状况恶化等原因，导致其可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于
其账面价值的差额提取长期投资减值准备。
12、委托贷款核算方法
（1）委托贷款计价方法
：
按实际委托贷款的金额确定为委托贷款本金
。
（2）委托贷款利息计算方法：
本公司期末按照委托贷款规定的利率计提应收利息。计提的应收利息到期不能收回
的，停止计提利息并冲回原已计提的利息。
（3）委托贷款减值准备确认标准和计提方法：
本公司期末对委托贷款本金逐项进行检查，如果有迹象表明委托贷款本金高于可收
回金额的，按可收回金额与委托贷款本金的差额计提相应的减值准备。
13、固定资产核算方法
（1）固定资产的标准：
本公司固定资产为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一
年且单位价值较高（一般指2,000元以上）的有形资产。
（2）固定资产的计价方法
：
固定资产按取得时的实际成本入账
。
①购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价加上支付的运
杂费、包装费、安装成本、专业人员服务费和交纳的有关税金等,作为入账价值。
②自行建造的固定资产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出, 作
为入账价值。
③投资者投资转入的固定资产，按投资各方确认的价值作为入账价值。
44
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
④融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者, 作为入账价值。
⑤在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产账面价值，加上由于改
建、扩建而使该资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变
价收入，作为入账价值。
⑥企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固
定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，
按下述规定确定受让的固定资产的入账价值：收到补价的，按应收债权账面价值减去补价，
加上应支付的相关税费，作为入账价值；支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的
补价和应支付的相关税费，作为入账价值。
⑦以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，
作为入账价值。涉及补价的，按下述规定确定换入的固定资产的入账价值：收到补价的，
按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入
账价值；支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价
值。
⑧接受捐赠的固定资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上表明的金额加上应支付
的相关税费，作为入账价值。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：
同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似资产的市场价格估计的金额，加上应
支付的相关税费，作为入账价值。同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠
的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。受赠旧固定资产，按上述方法确认
的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
⑨盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度
估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
⑩经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等
相关费用，作为入账价值。
（3）固定资产分类及折旧方法：
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产的
类别、估计的经济使用年限和预计净残值率（3%）确定的折旧年限和年折旧率如下：
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
固定资产类别估计使用年限年折旧率
房屋及建筑物 35年2.77%
办公设备5-10 年9.70%-19.40%
运输设备8-10 年9.70%-12.13%
其他设备5-10 年9.70%-19.40%
已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的净值扣除减值准备后的账面净额和剩
余折旧年限，计提各期折旧。
（4）固定资产减值准备确认标准和计提方法：
本公司期末对固定资产逐项进行检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、
长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值的，按照单项固定资产可收回金
额低于其账面价值的差额，提取固定资产减值准备。
14、在建工程核算方法
（1）本公司在建工程按实际成本计价。
（2）在建工程结转为固定资产的时点：
在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。对已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进
行调整。
（3）在建工程减值准备确认标准和计提方法：
本公司期末对在建工程进行全面检查，若存在下列一项或若干项情况的，按单项资产
可收回金额低于其账面价值的差额，提取在建工程减值准备。
①长期停建并且预计在未来3年内不会重新开工的在建工程；
②所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给公司带来的经济利益具有
很大的不确定性；
③其他足以证明在建工程已经发生减值的情形
。
15、借款费用核算方
法
（1）借款费用资本化的确认原则：
当同时满足以下三个条件时，公司为购建固定资产所借入的专门借款，发生的利息、
折价或溢价的摊销、汇兑差额开始资本化，计入所购建固定资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
其他的借款利息、折价或溢价的摊销、汇兑差额，应当于发生当期确认为费用。
因安排专门借款而发生的辅助费用，属于在所购建固定资产达到预定可使用状态之前
发生的，应当在发生时予以资本化；以后发生的辅助费用应当于发生当期确认为费用。如
果辅助费用的金额较小，也可以于发生当期确认为费用。
因安排其他借款而发生的辅助费用应当于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化期间：
公司为购建固定资产所借入的专门借款，其所发生的借款费用，在所购建的固定资产
达到预定可使用状态之前发生的，在发生时予以资本化；以后发生的借款费用，应当于发
生当期确认为费用。
如果固定资产购建过程发生中断，借款利息按以下情况进行处理：
①如果固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，则暂
停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建重新开始。
②如果中断是使购建的固定资产达到预定可使用状态所必须的程序，则借款费用继
续资本化。
（3）借款费用资本化金额的计算方法：
每一会计期间借款费用资本化金额为至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数
与资本化率的乘积数。
资本化率确定的原则：
①公司为购建固定资产只借入一笔专门借款的，资本化率为该项借款的利率与折价
或溢价摊销率之和。
②公司为购建固定资产借入一笔以上专门借款的，资本化率为这些借款的加权平均
利率与加权平均折价或溢价摊销率之和。
③在每一会计期间，利息和折价或溢价摊销的资本化金额不超过当期专门借款实际
发生的利息和折价或溢价摊销金额。
本公司专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工
之前，计入开发产品的成本；在开发产品完工之后，计入当期损益
。
16、无形资产核算方
法
（1）无形资产计
价
无形资产按取得时的实际成本入账
。
实际成本按以下原则确定
：
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
①购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。
②投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本；但是公司为首次发
行股票而接受投资者投入的无形资产，以该无形资产在投资方的账面价值作为实际成本。
③企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入
无形资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为实际成本。涉及补价的，
按下述规定确定受让的无形资产的实际成本：收到补价的，按应收债权账面价值减去补价，
加上应支付的相关税费，作为实际成本；支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的
补价和应支付的相关税费，作为实际成本。
④以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作
为实际成本。涉及补价的，按下述规定确定换入的无形资产的实际成本：收到补价的，按
换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为实际
成本；支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。
⑤接受捐赠的无形资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付
的相关税费，作为实际成本。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：
同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似资产的市场价格估计的金额，加上应
支付的相关税费作为实际成本。同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的
无形资产的预计未来现金流量现值作为实际成本。
⑥自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律
师费等费用作为无形资产的实际成本。
（2）无形资产摊销方法
无形资产自取得当月起按摊销年限分期平均摊销，计入损益。摊销年限按以下原则
确定：
①合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限按不超过合同规定的受
益年限；
②合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限按不超过法律规定的有
效年限；
③合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有
效年限两者之中较短者；
④合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10年。
（3） 无形资产减值准备确认标准和计提方法
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
本公司期末逐项检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可
收回金额低于其账面价值的，按单项无形资产预计可收回金额低于账面价值的差额，提取
无形资产减值准备。
本公司期末如果预计某项无形资产已不能为公司带来未来经济利益的，将该项无形
资产全部转入当期损益。
17、长期待摊费用核算
长期待摊费用按实际支出入账。公司筹建期间发生的费用（除购建固定资产以外），
先在长期待摊费用中归集，在公司开始生产经营当月一次计入损益。其他费用项目在其预
计受益期内分期平均摊销。
18、维修基金核算方法
根据北京市房地产管理局“关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知”的
规定，公司按房价总额的2％代为收取维修基金，在办理立契过户手续时上交房地产管理
部门。
19、质量保证金核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建
安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结
束后清算。
20、应付债券核算方法
本公司所发行的债券，按照实际发行价格总额，作负债处理；债券发行价格总额与债
券面值总额的差额，作为债券溢价或折价，在债券的存续期间内按直线法于计提利息时摊
销，并按借款费用的处理原则处理。
21、收入确认方法
（1）销售商品
公司销售收入的确认采用权责发生制的原则，在公司已将商品所有权上的主要风险和
报酬转移给购货方，公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施控制，与交易相关的经济利益很可能流入公司，并且相关的收入和成本能够可
靠的计量时，确认销售收入的实现。
①商品房销售收入的具体确认条件为：
a.商品房具备合同规定的交房条件；
b.已办理了房屋交接手续;
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
c.履行了合同规定的主要义务；
d.已经取得价款或者确信可以取得价款；
e.成本能够可靠地计量。
②分期收款销售:按合同约定的收款日期分期确认收入。
③代销收入的确认：在受托方已将商品房售出，并向委托方开具代销清单时,确认收
入。
④出租物业收入的确认：在满足下列条件时，确认出租物业收入。
a.公司与承租人签定合同或协议;
b.履行了合同规定的主要义务；
c.已经取得价款或者确信可以取得价款；
d.成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务
①在同一会计年度内开始并完成的劳务，在劳务完成时确认收入，确认的金额为合同
或协议总金额;
②如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计
的情况下，本公司在资产负债表日按完工百分比法确认收入。
在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下,本公司在资产负债表日按已经发生并
预计能够补偿的劳务成本金额确认收入,并按相同金额结转成本；如果已经发生的劳务成本
预计只能部分地得到补偿,应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入,并按已经发生的劳
务成本结转成本；如果已经发生的劳务成本预计不能得到补偿,则不确认收入,并将已经发
生的劳务成本确认为当期费用。
（3）让渡资产使用权
让渡资产使用权而产生的使用费收入按照有关合同或协议规定的收费时间和收费方
法计算确定，并应同时满足以下条件：
①与交易相关的经济利益能够流入公司；
②收入的金额能够可靠地计量
。
22、所得税的会计处理方
法
本公司采用应付税款法核算企业所得税
。
23、主要会计政策、会计估计变更的说
明
本公司本期无主要会计政策、会计估计变更
。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
24、重大会计差错更正的说
明
本公司本期无重大会计差错更正
。
25、合并财务报表编制方
法
（1）合并范围的确定原则
①根据财政部《关于印发〈合并会计报表暂行规定〉的通知》[财会字（1995）11号]
的规定，凡母公司拥有过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业和其他被母公
司控制的被投资企业纳入合并范围。
②处于以下几种情况的子公司，不纳入合并财务报表的合并范围：
·已准备关停并转的子公司；
·按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；
·已宣告破产的子公司；
·准备近期售出而短期持有其半数以上权益性资本的子公司；
·非持续经营的所有者权益为负数的子公司；
·受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。
③符合财政部《关于合并会计报表合并范围请示的复函》[财会二字（1996）2号]
规定的子公司，可以不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
根据财政部《关于印发〈合并会计报表暂行规定〉的通知》[财会字（1995）11号]
等文件的规定，以母公司和纳入合并范围的子公司的个别财务报表以及其他资料为依据进
行编制。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、
内部交易事项、内部债权债务等进行了抵销。
三、税
项
公司主要应纳税税种及法定税率列示如下
：
1、增值
税
本年度公司为小规模纳税人，增值税应纳税额按照应税收入的4%计缴
。
2、营业
税
按应税收入的3%或5%分别计缴
。
3、城市维护建设税、教育费附
加
城市维护建设税按实际缴纳流转税额的5％或7％计缴
；
教育费附加按实际缴纳流转税额的3％计缴
。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
4、企业所得
税
按应纳税所得额的33%计缴
。
5、土地增值
税
按增值额的超率累进税率计缴
。
6、其他税
项
按国家的有关具体规定计缴
。
四、附属机构、控股子公司及合营企
业
1、附属机构
本公司实行内部独立核算的附属机构为“天创置业股份有限公司北京技术咨询服务分
公司”（以下简称“北京分公司”）,该分公司成立于2002年8月13日,经营范围:销售
百货、针纺织品、五金交电、建筑材料、金属材料、汽车配件、装饰材料；技术开发、房
地产信息咨询；技术咨询；家居装饰；接受委托进行物业管理（含出租写字间）。北京分
公司已于本年注销，其相关资产、负债并入公司本部。
2、控股子公司和合营企业明细情况及合并财务报表范围
注册资本
本公司实际本公司所
是否
公司名称业务性质经营范围投资金额占权益比
（万元）
（万元）例
合并
北京天创世
缘房地产开
发有限公司
北京天科创
业科技有限
公司
北京天创维
嘉房地产开
发有限公司
北京安泰达
房地产开发
有限责任公
司
房地产开发6,000.00
房地产开发1,000.00
房地产开发4,868.55
房地产开发1,050.00
房地产开发；销售自行开发的商品
房；房地产信息咨询；自用房产的
物业管理；投资顾问；家居装饰。
房地产项目开发。法律、法规禁止
的，不得经营；应经审批的，未获
审批前不得经营；法律、法规未规
定审批的，企业自主选择经营项
目，开展经营活动。
房地产开发；房地产信息咨询、投
资信息咨询（不含中介）；销售建
筑材料、百货；家居装饰。
房地产开发；销售商品房；自有房
屋的物业管理（含出租写字间）；
销售建筑材料、钢材、装饰材料、
五金交电、化工、日用百货、工艺
美术馆、信息咨询服务、家具装饰
服务等。
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4,076.80 90.00% 是
900.00 90.00% 是
2,983.40 51.00% 是
798.00 76.00% 是
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五、合并财务报表主要项目注释
以下注释项目除非特别指出，余额或发生额单位均为人民币元；期初指2005年12
月31 日 ，期末指2006 年12 月31 日，上年指2005 年度，本年指2006 年度。
1、货币资金
项目期末数期初数
现金188,273.67 62,425.30
银行存款121,955,265.49 161,096,155.44
合 计122,143,539.16 161,158,580.74
2、应收账款
（1）账龄分析
期末数期初 数
账 龄坏账准坏账准
金 额比例备计提坏账准备金 额比例备计提坏账准备
比例比例
1年以内1,411,405.57 4.49% 5% 70,570.28 62,405,951.95 97.81% 5% 3,120,297.60
1至2年28,984,741.64 92.21% 10% 2,898,474.16 96,973.09 0.15% 10% 9,697.31
2至3年47,109.12 0.15% 15% 7,066.37 66,107.62 0.10% 15% 9,916.14
3至4年66,107.62 0.21% 20% 13,221.52 --20%
4至5年--50% -1,234,917.15 1.94% 50% 617,458.57
5年以上925,538.55 2.94% 100% 925,538.55 --100%
合 计31,434,902.50 100.00% 3,914,870.88 63,803,949.81 100.00% 3,757,369.62
注：应收账款期末数比期初数减少54.17%，其主要原因是：本年度收回上年销售房款所致。
（2）应收账款期末欠款前五名金额合计31,267,951.93 元，占应收账款总额的比例
为99.47%。
（3）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
（4） 对于账龄四至五年的应收账款，因债务人财务状况及现金流量情况不佳、欠款
时间比较长等原因，预计损失在50%左右，故按50%计提坏账准备；对于账龄五年以上的
应收账款，因债务人资不抵债、欠款单位无法联系、欠款时间太长等原因，极有可能导致
欠款无法收回，故全额计提坏账准备。
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3、其他应收款
（1）账龄分析
期末数期初 数
账 龄坏账准坏账准
金 额比例备计提坏账准备金 额比例备计提坏账准备
比例比例
1年以内361,315.14 6.00% 5% 18,065.76 1,440,135.46 20.06% 5% 72,006.78
1至2年20,084.00 0.33% 10% 2,008.40 173,546.50 2.42% 10% 17,354.65
2至3年73,546.50 1.22% 15% 11,031.98 57,419.86 0.80% 15% 8,612.98
3至4年57,419.86 0.95% 20% 11,483.97 5,035,167.59 70.13% 20% 1,007,033.52
4至5年5,035,167.59 83.64% 50% 2,517,583.80 238,033.40 3.32% 50% 119,016.70
5年以上473,053.41 7.86% 100% 473,053.41 235,020.01 3.27% 100% 235,020.01
合 计6,020,586.50 100.00% 3,033,227.32 7,179,322.82 100.00% 1,459,044.64
（2）其他应收款期末欠款前五名金额合计 5,789,602.92元，占其他应收款总额的比
例为96.16%。
（3）其他应收款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
（4）对于账龄四至五年的其他应收款，因债务人财务状况及现金流量情况不佳、欠
款时间比较长等原因，预计损失在50%左右，故按50%计提坏账准备；对于账龄五年以上
的其他应收款，因债务人资不抵债、欠款单位无法联系、欠款时间太长等原因，极有可能
导致欠款无法收回，故全额计提坏账准备。
（5）其他应收款期末数中包括应收中国地质装备总公司项目合作定金5,000,000.00
元。
4、预付账款
期 末 数期初 数
账 龄
金 额比例金 额比例
1年以内297,230,000.00 72.53% 112,555,000.00 100.00%
1至2年112,555,000.00 27.47% -
合 计409,785,000.00 100.00% 112,555,000.00 100.00%
注：（1）预付账款期末数比期初数增长264.08%，其主要原因是：本年预付北京中融
物产有限责任公司棉花片危改区b-3项目拆迁费和其他建设资金所致。
（2）账龄超过1年的预付账款是预付北京中融物产有限责任公司棉花片危改区b-3项
目土地出让金和拆迁费，由于该项目尚未拆迁完毕，故未结转。
（3）预付账款中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款
。
54
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
5、存货
（1）存货分类明细情况：
期末数期初数
项 目
金 额跌价准备金 额跌价准备
开发成本172,166,742.66 -218,424,378.50
开发产品192,177,902.81 -305,146,652.20
分期收款开发产品37,319,527.88 -37,319,527.88
出租开发产品25,337,208.40 -16,224,926.03
低值易耗品15,324.00 -17,224.00
合 计427,016,705.75 -577,132,708.61
（2）开发成本明细情况：
项目名称开工时间
预计竣
预计总投资 期初数 期末数
工时间
天创世缘--- 4,399,458.28 4,399,458.28
可可家园2005.06 2006.06 7,668 万元 27,220,730.47
天创祥馨名居2005.08 2006.11 17,475.6 万元 79,052,489.13
安泰大厦2005.08 2006.11 12,911.44 万元 107,751,700.62 167,767,284.38
合计 218,424,378.50 172,166,742.66
（3）开发产品明细情况：
项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数
天创科技大厦2004.10 300,979,938.70 7,917,863.01 124,823,635.37 184,074,166.34
天创世缘2001.4.18 4,166,713.50 2,281,944.09 942,987.33 5,505,670.26
天创祥馨名居2006.10 -126,802,221.38 124,204,155.17 2,598,066.21
合 计305,146,652.20 137,002,028.48 249,970,777.87 192,177,902.81
（4）分期收款开发产品明细情况：
项目名称期初数本期增加本期减少期末数
魏家综合楼37,319,527.88 --37,319,527.88
合 计37,319,527.88 --37,319,527.88
55
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（5）出租开发产品明细情况：
项目名称期初数本期增加本期减少期末数
天创科技大厦16,224,926.03 17,373,467.58 8,261,185.21 25,337,208.40
合 计16,224,926.03 17,373,467.58 8,261,185.21 25,337,208.40
（6）存货跌价准备
截至2006年12月31日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况，故未提取存
货跌价准备。
（7）本公司2004年9月以北京天科创业科技有限公司(以下简称“天科创业”)拥有
的位于中关村西区天创科技大厦的地上4层（部分）、7层、10层、12层（共计建筑面
积12,308.03平方米）的相应房产做抵押，从上海浦东发展银行北京分行取得短期贷款
7,000万元，本抵押的存续期间为抵押登记日起至主债务履行期限届满后两年。截至2006
年12月31日止，该项贷款已归还。
（8）本公司2006年7月以天科创业拥有的位于中关村西区天创科技大厦的地上建筑
物13,012.72平方米及相应分摊土地2,142.9平方米房地做抵押，从招商银行股份有限公
司北京万寿路支行取得短期借款3,000万元，2006年9月归还1,150万元，截至2006年
12月31日，该项贷款余额为1,850万元。
（9）2005年12月，本公司以北京安泰达房地产开发有限公司（以下简称“安泰达”）
的天创祥馨名居、安泰大厦的土地及在建工程作为抵押向中国农业银行北京市石景山区支
行贷款10,000万元用于住宅开发。2005年12月取得贷款金额2,000万元，本年取得贷
款金额8,000 万元。
6、待摊费用
项目期初数
预收房款税金3,532,805.21
贷款手续费-
供暖费811,230.00
合 计4,344,035.21
本期增加
1,560,181.12
3,040,000.00
5,977,215.33
10,577,396.45
本期摊销
-
759,999.99
1,005,514.31
1,765,514.30
其他转出
3,532,805.21-
3,532,805.21
期末数
1,560,181.12
2,280,000.01
5,782,931.02
9,623,112.15
期末结存原因
待结转
受益期未满
受益期未满
56
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
7、长期股权投资
（1）长期股权投资分类明细情况：
项 目期初数本期增加本期减少期末数
对子公司投资----
对合营企业投资----
对联营企业投资60,811,890.79 -996,621.73 -59,815,269.06
其他股权投资3,744,000.00 --3,744,000.00
股权投资差额2,285,395.65 -157,692.44 2,127,703.21
合并价差-1,484,314.59 --470,196.04 -1,014,118.55
减：长期投资减值准备（股权）----
合 计65,356,971.85 -996,621.73 -312,503.60 64,672,853.72
（2） 权益法核算的长期股权投资:
占被投
本期
本期
被投资资单位 投资初始投资成
追加
本期权益分得累计权益增
单位名称注册资期限本
期初数（或收
增减数现金减数
期末数
回）投
本比例
资额
红利
北京天元
港
房地产开发25.00% 20年25,038,378.88 23,462,617.63 - -175,282.29 - -995,878.74 23,287,335.34
有限公
司
北京天汇
成
房地产开发36.37% 20年40,000,000.00 37,349,273.16 --821,339.44 - -1,697,660.25 36,527,933.72
有限公
司
合计 65,038,378.88 60,811,890.79 --996,621.73 - -2,693,538.99 59,815,269.06
注：被投资单位与本公司会计政策无重大差异，本公司投资变现及投资收益汇回无重大限
制。
（3）成本法核算的长期股权投资:
占被投资单
投
资
被投资单位名称位注册资本
期限
期初数本期增加本期减少期末
数
比
例
中国光大银行0.04% -3,600,000.00 -- 3,600,000.00
北京创业新天地
科
技服务有限公司18.00% -144,000.00 -- 144,000.00
合计 3,744,000.00 -- 3,744,000.00
57
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（4）股权投资差额明细情况：
被投资单 本期
本期摊销
位名称
初始金额形成原因摊销期限期初数
增加
（含转出） 期末
数
额
北京天元
港房地产99,698.78剩余经营期84,425.78 - 5,091.00 79,334.78
开发有限
购买股权
限(235月)
公司
北京天元
港房地产655,466.02剩余经营期601,095.58 - 36,246.96 564,848.62
开发有限
购买股权
限(217月)
公司
北京天汇
成房地产1,774,406.03 购买股权
剩余经营期1,599,874.29 - 116,354.48 1,483,519.81
开发有限限(183月)
公司
合 计 2,285,395.65 - 157,692.44 2,127,703.21
（5）合并价差明细情况：
被投资单位
初始金额形成原因摊销期限期初数本期增加
本期摊销（含
期末数
名称转出）额
北京天创世
缘
房地产开发有-14,659,228.17 股权置换
合同期限-8,179,745.45 - -1,465,922.80 -6,713,822.65
限公司
（10年）
北京天创维嘉
剩余经营
期
房地产开发有6,795,848.66 购买股权5,872,140.99 - 791,749.44 5,080,391.55
限公司
限(91月)
北京安泰达房
剩余经营
期
地产开发有限951,894.41 购买股权
限(56月)
823,289.87 - 203,977.32 619,312.55
责任公
司
合 计 -1,484,314.59 - -470,196.04 -1,014,118.55
（6）截至2006年12月31日止，本公司长期股权投资无账面价值高于可收回金额的情况。
58
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
8、固定资产及累计折旧
（1）固定资产及累计折旧明细情况：
项 目 期 初 数 本 期 增 加 本 期 减 少 期 末
数
固定资产原
价
房屋及建筑物 - 17,867,895.53 - 17,867,895.53
运输设备 2,538,019.25 126,000.00 - 2,664,019.25
办公设备791,246.15 22,080.00 286,143.15 527,183.00
其他设备107,245.00 4,400.00 10,750.00 100,895.00
合 计 3,436,510.40 18,020,375.53 296,893.15 21,159,992.78
累计折
旧
房屋及建筑物 - 82,532.66 - 82,532.66
运输设备 1,006,407.63 389,569.32 86,337.95 1,309,639.00
办公设备477,266.62 57,107.00 155,053.62 379,320.00
其他设备 32,408.44 22,555.68 1,079.93 53,884.19
合 计 1,516,082.69 551,764.66 242,471.50 1,825,375.85
固定资产净值 1,920,427.71 19,334,616.93
固定资产减值准
备
固定资产净额 1,920,427.71 19,334,616.93
注：（1）固定资产期末数比期初数增加515.74%，主要原因是本公司于2006年10
月搬入天创科技大厦办公，相应的开发产品成本结转为本公司固定资产所致。
（2）截至2006年12月31日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况，
故未计提减值准备。
9、无形资产
取得本期本期本期累计
项目
方式
原始成本期初数
增加数转出数摊销数摊销数
期末数剩余摊销年限
prop系统软件购买15,000.00 5,750.00 -5,750.00 -9,250.00 -
杀毒软件购买25,500.00 5,950.00 --5,100.00 24,650.00 850.00 2个月
u8软件购买52,400.00 13,975.42 --10,479.96 48,904.54 3,495.46 4个月
用友软件购买69,970.00 26,821.50 --13,994.00 57,142.50 12,827.50 11个月
预算软件购买3,200.00 1,706.68 --640.00 2,133.32 1,066.68 7个月
电脑软件购买48,323.00 33,020.59 --9,664.68 24,967.09 23,355.91 5个月
合 计214,393.00 87,224.19 -5,750.00 39,878.64 167,047.45 41,595.55
注：截至2006年12月31日止，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额的情况，
故未计提减值准备。
59
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
10、短期借款
借款类别币种期末数期初数
信用借款 人民币200,000,000.00 57,900,000.00
抵押借款 人民币 18,500,000.00 61,100,000.00
保证借款 人民币 - 68,000,000.00
质押借款人民币 - 30,000,000.00
合 计218,500,000.00 217,000,000.00
注：（1）信用借款期末余额为京能集团委托京能集团财务有限公司向本公司发放的
委托贷款，此项关联交易的披露见附注七、（三）、1、（1）。
（2）抵押借款的说明见附注五、5、（8）
。
11、应付账
款
（1）截至2006年12月31日止，应付账款期末数为43,204,158.22元。
（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位
款项。
（3）账龄超过3年的大额应付账款:
报表日后是否
债权人名称金额未还款原因
归还
北京市朝阳区商业网点建设管理处2,700,667.00 正在结算
否
北京建工一建工程建设有限公司540,502.00 正在结算
否
北京市朝园弘园绿化有限责任公司280,000.00 正在结算
否
合计3,521,169.00
60
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
12、预收账款
（1）预收账款明细情况：
账 龄
金 额
期 末 数
比例金 额
期 初 数
比例
1年以内107,303,495.22 94.16% 53,229,452.88 91.85%
1至2年3,138,841.07 2.75% 4,362,063.01 7.53%
2至3年3,234,610.96 2.84% 100,000.00 0.17%
3年以上287,668.75 0.25% 260,297.75 0.45%
合 计113,964,616.00 100.00% 57,951,813.64 100.00%
注：截至2006年12月31日止，预收账款期末数比期初数增加96.65%，其主要原因
是：安泰达的安泰大厦项目和天科创业的天创科技大厦项目预收房款大幅增加所致。
（2）预收账款期末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。
（3）账龄超过一年的预收账款：
债权人名称金额未结转的原因
购房者6,661,120.78 住宅差价款或预收的首付
款（按揭款未到账）
合 计6,661,120.78
（4）预收房款：
预计竣工时
项目名称期初数期末数
间
预售比例
天创世缘1,165,680.00 2,205,330.50 已竣工
天创科技大厦10,413,960.00 29,848,669.50 已竣工
可可家园15,898,207.00 840.20 已竣工
天创祥馨名居29,640,830.00 3,269,171.00 已竣工
安泰大厦- 78,226,525.00 2007 年5月28%
合 计57,118,677.00 113,550,536.20
61
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
13、应付股利
项目
应付股利
合计
未付原因
暂未支付
期末数
1,069,487.86
1,069,487.86
期初数
2,518,030.67
2,518,030.67
注：截至2006年12月31日止，应付股利期末数比期初数减少57.53%，其主要原因
是本公司支付2005年度股利所致。
14、应交税金
税种税 率期末数期初数
营业税3％、5％ 26,534,926.94 29,474,988.01
企业所得税33% 39,886,867.06 22,285,435.59
增值税4% -1,820,184.76
消费税5% -983.40
城市维护建设税5%、7% 1,767,913.78 2,219,707.01
个人所得税-572,851.71 218,686.59
土地增值税--415,143.04 -774,609.63
房产税-189,859.86 84,447.06
合 计68,537,276.31 55,329,822.79
注：以上税率主要指本期实际执行的税率。
15、其他应交款
项 目计缴标准期末数期初数
副食品调节基金0.1% --755.80
教育费附加3% 796,047.77 944,115.05
地方性教育费附加－工资1% --802.13
合 计796,047.77 942,557.12
16、其他应付款
（1）截至2006年12月31日止，其他应付款期末数为169,456,549.53元。
（2）其他应付款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款
项。
（3）大额其他应付款：
62
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
债权人名称金额性质（或内容）
报表日后是
否归还
北京市天创房地产开发公司 62,504,846.77 项目建设资金否
北京天汇成房地产开发有限公司 43,841,776.83 往来款否
北京美迪亚置业有限公司17,057,800.00 项目转让补偿款否
北京首创资产管理有限公司14,337,426.84 往来款否
北京绿都源房地产开发有限公司10,000,000.00 合作权益转让定金否
合计148,953,136.44
7、预提费用
项 目期末数期初数期末结存原因
预提销售费用1,709,542.12 5,087,143.85 销售尚未结束
预提借款利息189,567.46 -暂未支付
合 计1,899,109.58 5,087,143.85
注：预提费用期末数比期初数减少62.67%，其主要原因是：本年支付预提的销售费
用所致。
18、一年内到期的长期负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况：
项 目期末数期初数
一年内到期的长期借款100,000,000.00 80,000,000.00
一年内到期的应付债券-
一年内到期的长期应付款-
合 计100,000,000.00 80,000,000.00
63
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（2）一年内到期的长期借款：
贷款单位币种借款条件年利率借款起止日期期末数期初数
中国农业银行
北京市石景山
支行
人民币抵押7.1919% 2004.10.182006.10.17 -80,000,000.00
中国农业银行
北京市石景山
支行
人民币抵押6.336% 2005.12.22007.12.1 20,000,000.00 -
中国农业银行
北京市石景山
支行
人民币抵押6.336% 2006.1.232007.12.1 50,000,000.00 -
中国农业银行
北京市石景山
支行
人民币抵押6.336% 2006.2.282007.12.1 30,000,000.00 -
合 计100,000,000.00 80,000,000.00
注：中国农业银行北京市石景山支行借款10,000万元的抵押说明见附注五、5、（9）。
19、长期借款
贷款单位币种借款条件年利率
借款起止日
期末数期初数
期
贵州省基本建设投
人民币拨改贷- 1991.03-2,077,371.81 1,932,401.19
资公司2000.01
建设银行贵州省分 1989.05
行营业部
人民币拨改贷-1999.12 5,249,554.78 4,850,117.66
中国农业银行北京 2005.12.02
市石景山支行
人民币抵押借款6.336%2007.12.1 -20,000,000.00
合计7,326,926.59 26,782,518.85
注：（1） 长期借款期末数比期初数减少72.64%，主要原因是：期末将中国农业银
行北京市石景山支行贷款2,000万元，列示于“一年内到期的长期负债”所致。
（2）贵州省基本建设投资公司的贷款是由建设银行贵州省分行营业部划至该公司管
理的。
（3）建设银行借款系拨改贷形成的，已逾期；该贷款为公司改制时划入的款项。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
20、股本
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
（%）
发行
新股
送
股
公积金
转股
其
他
小
计
数量
比例
（%）
一、有限售条件股份
1、国家持股46,133,336 35.85 46,133,336 35.85
2、国有法人持股 13,674,375 10.62 13,674,375 10.62
3、其他内资持股 13,128,516 10.20 13,128,516 10.20
其中：境内法人
持股
13,122,289 10.20 13,122,289 10.20
境内自然人持股 6,227 0.00 6,227 0.00
4、外资持股0 0 0 0
其中：境外法人
持股
0 0 0 0
境外自然人持股 0 0 0 0
有限售条件股份
合计
72,936,227 56.67 72,936,227 56.67
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 55,763,773 43.33 55,763,773 43.33
2、境内上市的外
资股
0 0 0 0
3、境外上市的外
资股
0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0
无限售条件流通
股份合计
55,763,773 43.33 55,763,773 43.33
三、股份总数 128,700,000 100.00 128,700,000 100.00
21、资本公积
项 目期初数本期增加本期减少期末数
资本溢价
股权投资准备
关联交易差价
其他资本公积
合 计
4,106,633.00
5,814,739.81
1,909,067.51
-
11,830,440.32
-
-
-
7,825,506.08
7,825,506.08
-
-
-
-
-
4,106,633.00
5,814,739.81
1,909,067.51
7,825,506.08
19,655,946.40
65
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
注：“其他资本公积”本期增加数7,825,506.08元，是由于 2006年11月本公司取
得了由北京市国家税务局、北京市地方税务局颁发的《税务登记证》（京税证
110102214406620号），本公司将不需支付的税金及附加7,825,506.08元计入资本公积。
22、盈余公积
项 目期初数本期增加本期减少期末数
法定盈余公积32,108,875.27 26,633,621.97 -58,742,497.24
法定公益金20,358,677.48 -20,358,677.48
合 计52,467,552.75 26,633,621.97 20,358,677.48 58,742,497.24
注：（1）法定盈余公积本期增加26,633,621.97元，包括本期提取数6,274,944.49
元和法定公益金转入数20,358,677.48元，本期提取数由四部分构成：
① 子公司安泰达本期提取法定盈余公积1,014,269.77 元；
② 子公司天创维嘉房地产开发有限公司（以下简称“天创维嘉”）本期提取法定盈
余公积537,995.14元；
③ 子公司天科创业本期提取法定盈余公积1,981,402.16 元；
④ 母公司本期提取法定盈余公积2,741,277.42 元。
（2）法定公益金本期减少20,358,677.48元，系根据财政部《关于<公司法>实施后有
关企业财务处理问题的通知》(财企 [2006] 67 号)的规定，将期初法定公益金
20,358,677.48元全部结转至法定盈余公积。
23、未分配利润
（1）利润分配顺序及比
例
按本公司章程规定，依法缴纳所得税后的利润，按下列顺序进行分配
：
①弥补以前年度亏损；
②提取10%的法定盈余公积金；
③分配股东股利。
（2）未分配利润增减变动：
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
项 目金 额
调整前年初未分配利润72,941,978.54
调整年初未分配利润
调整后年初未分配利润72,941,978.54
加:本年合并净利润25,363,161.37
盈余公积转入
其他转入
减:提取法定盈余公积6,274,944.49
提取法定公益金
提取任意盈余公积
应付普通股股利3,861,000.00
转作股本的普通股股利
年末未分配利润88,169,195.42
注：①根据公司2005年度股东大会通过的利润分配方案，本公司向全体股东派发现
金股利，每10股派0.3元（含税），共计3,861,000.00元。
②根据公司第五届董事会第六次会议通过的《天创置业股份有限公司2006年度利润
分配预案》，本公司拟向全体股东每10股送5股，派发现金红利0.60元（含税），共计
派发现金7,722,000.00元，该预案尚需公司股东大会审议批准。
24、主营业务收入和主营业务成本
（1）各业务分部主营业务收入和主营业务成本
本年数上年数
主营业务项目
主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本
商品房销售 402,024,178.53 271,849,358.39 290,724,595.10 192,190,499.97
商品房出租 4,652,316.62 653,411.14 2,757,533.91 143,771.00
小 计 406,676,495.15 272,502,769.53 293,482,129.01 192,334,270.97
减：公司内各分部抵销数 ---
合 计 406,676,495.15 272,502,769.53 293,482,129.01 192,334,270.97
注：本公司本年将2006年度、2005年度房屋租赁收入、成本和相应税金及附加分别
列示于“主营业务收入”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”中。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（2）各地区主营业务收入和主营业务成本
本年数上年数
地区名称
主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本
北京市 406,676,495.15 272,502,769.53 293,482,129.01 192,334,270.97
合 计 406,676,495.15 272,502,769.53 293,482,129.01 192,334,270.97
注：主营业务收入本年数比上年数增加38.57%，其主要原因是：安泰达的天创祥馨
名居、天创维嘉的可可家园两个项目本年度竣工并顺利完成销售所致；主营业务成本比上
年数增加41.68%，主要是天创祥馨名居、可可家园两个项目本年度销售所致。
（3）分商品房项目列示
项目名称本年数上年数
天创科技大厦 158,129,168.99 111,329,046.61
宅吉商品房 -368,657.00
魏家综合楼 -180,000,000.00
天创世缘 2,131,819.69 1,784,425.40
可可家园 84,088,225.47
天创祥馨名居 162,327,281.00
合 计 406,676,495.15 293,482,129.01
（4）公司前五名客户销售的收入总额为48,870,804.44元，占公司全部销售收入的
12.02%。
25、主营业务税金及附加
本年数上年数
项 目
计提比例金额计提比例金额
营业税3%、5% 20,346,047.49 3% 、5% 14,764,825.80
城建税5%、7% 1,177,808.72 5%、7% 1,033,537.82
教育费附加3% 610,381.43 3% 442,944.77
地方教育费附加1% -1% 184.33
副食品价格调节基金0.1% -0.1% 36.87
合 计22,134,237.64 16,241,529.59
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
26、营业费用
营业费用本年数为21,046,278.62元,比上年数15,659,889.85元增加34.40%,其主要
原因是：本年销售收入比上年增加，导致相应的广告宣传费用、代销费等增加。
27、管理费用
管理费用本年数为15,494,922.85元，比上年数8,766,891.53元增加了76.74%,其
主要原因是：上年因投资项目变更而收回天汇成的“电子城商务中心”项目建设资金9,042
万元和北京天元港房地产开发有限公司（以下简称“天元港”）的“天元港国际中心”项
目建设资金3,865万元，相应的坏帐准备全部冲回导致上年管理费用较低所致。
28、财务费用
项 目
利息支出
减：利息收入
手续费
合计
本年数
14,023,962.92
2,209,912.54
764,055.61
12,578,105.99
上年数
19,653,458.39
2,131,871.94
394,410.65
17,915,997.10
29、投资收益
项 目本年数上年数
期末调整的被投资单位所有者权益净增减额-996,621.73 -1,581,716.41
股权投资差额摊销312,503.60 321,485.81
处置长期股权投资收益--100,000.00
减：计提的长期股权投资减值准备-
合 计-684,118.13 -1,360,230.60
注：本公司投资收益汇回不存在重大限制。
30、收到的其他与经营活动有关的现金
公司本年度“收到的其他与经营活动有关的现金”37,706,997.95元, 其中价值较大
的项目列示如下：
项目金 额
客户押金定金及契税12,983,154.33
项目转让补偿款11,170,000.00
维修基金3,191,976.00
往来款2,181,049.08
合计29,526,179.41
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
31、支付的其他与经营活动有关的现金
公司本年度“支付的其他与经营活动有关的现金” 62,913,139.56元, 其中价值较
大的项目列示如下：
项目金额
往来款30,224,749.79
广告宣传费4,782,724.00
销售代理费8,367,830.59
咨询费审计费2,755,000.00
空房物业费2,500,000.00
契税5,904,790.29
办公费、装修费等4,624,803.30
合计59,159,897.97
32、收到的其他与投资活动有关的现金
公司本年度“收到的其他与投资活动有关的现金”10,000,000.00元，为收到的天元
港公司合作权益转让定金，相关事项的披露见附注十一、1。
33、支付的其他与筹资活动有关的现金
公司本年度“支付的其他与筹资活动有关的现金” 3,040,000.00 元, 为本公司取得
京能集团委托贷款支付的手续费，此项关联交易的披露见附注七、（三）1、（1）。
34、现金的期初余额
本公司未将货币资金期初数中已用于贷款质押的定期存款3,000万元，在合并现金流
量表中“现金的期初余额”中反映，而列示于“收回投资所收到的现金”中。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
六、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
（1）账龄分析
期末数期初 数
账
龄
金 额比例
坏账准备
坏账准备金 额比例
坏账准备
坏账准
备
计提比例计提比例
1年以内62,034,055.11 46.54% 5% 1,240,681.10 104,977,679.64 31.38% 5% 2,099,619.11
1至2年19,600,029.29 14.70% 10% 392,175.31 229,068,895.82 68.47% 10% 4,589,501.64
2至3年51,157,707.64 38.38% 15% 1,023,355.20 28,319.86 0.01% 15% 4,247.98
3至4年28,319.86 0.02% 20% 5,663.97 -0.00% 20%
4至5年--50% -238,033.40 0.07% 50% 119,016.70
5年以上473,053.41 0.36% 100% 473,053.41 235,020.01 0.07% 100% 235,020.01
合 计133,293,165.31 100.00% 3,134,928.99 334,547,948.73 100.00% 7,047,405.44
（2）其他应收款期末数比期初数减少60.26%，其主要原因是：本年度收回天科创业、安
泰达项目建设资金所致。
（3）其他应收款期末欠款前五名金额合计 133,261,114.95 元，占其他应收款总额的
比例为99.98%。
（4）其他应收款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
2、长期股权投资
（1）长期股权投资分类明细情况：
项 目期初数本期增加本期减少期末数
对子公司投资218,567,513.54 36,208,328.94 -254,775,842.48
对合营企业投资---
对联营企业投资37,349,273.16 -821,339.44 -36,527,933.72
其他股权投资3,600,000.00 --3,600,000.00
股权投资差额115,559.70 --353,841.56 469,401.26
减：长期投资减值准备（股权）---
合 计259,632,346.40 35,386,989.50 -353,841.56 295,373,177.46
71
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（2） 权益法核算的长期股权投资:
占被
投
被投资单位资单位注 投资
本期追加
本期权益增减
本期
分
初始投资成本期初数（或收回）得现金累计权益增减数期末数
名称册资本比期限
投资额
数
红
利
例
北京天科创
业
科技有限公司
90.00% 10年9,000,000.00 46,925,268.38 - 19,814,021.67 - 55,312,687.99 66,739,290.05
北京天创世
缘
房地产开发有90.00% 10年40,768,003.66 136,683,653.72 - -1,430,067.84 - 79,826,354.05 135,253,585.88
限公
司
北京天创维
嘉
房地产开发有51.00% 10年29,834,093.00 28,534,765.09 - 6,125,503.76 - 11,622,024.51 34,660,268.85
限公
司
北京天汇成
房
地产开发有限36.37% 20年40,000,000.00 37,349,273.16 - -821,339.44 - -1,697,660.25 36,527,933.72
公
司
北京安泰达
房
地产开发有限76.00% 10年7,980,000.00 6,423,826.35 - 11,698,871.35 - 11,094,592.11 18,122,697.70
责任公
司
合 计 127,582,096.66 255,916,786.70 - 35,386,989.50 - 156,157,998.41 291,303,776.20
注：被投资单位与公司会计政策无重大差异，本公司投资变现及投资收益汇回无重大限制。
（3）成本法核算的长期股权投资:
被投资单位
占被投资
投资
单位注册资期初数本期增加本期减少期末数
名称
本比例
期限
中国光大银行0.04% -3,600,000.00 --3,600,000.00
合计3,600,000.00 --3,600,000.00
（4）股权投资差额明细情况：
被投资单位
初始金额形成原因摊销期限期初数
本期增本期摊销（含
期末数
名称加转出）额
北京天创世缘
合同期
限
房地产开发有-14,659,228.17 股权置换
(10年)
-8,179,745.45 --1,465,922.80 -6,713,822.65
限公
司
北京天创维
嘉
房地产开发有6,795,848.66 购买股权
剩余经营期5,872,140.99 -791,749.44 5,080,391.55
限公司
限(91月)
北京天汇成
房
地产开发有限1,774,406.03 购买股权
剩余经营期1,599,874.29 -116,354.48 1,483,519.81
公司
限(183月)
北京安泰达
房
地产开发有限 951,894.41 购买股权
剩余经营期823,289.87 -203,977.32 619,312.55
责任公司
限(56月)
合 计 115,559.70 -353,841.56 469,401.26
（5）截至2006年12月31日止，本公司长期股权投资无账面价值高于可收回金额的
情况。
72
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
3、投资收益
项 目本年数上年数
其他股权投资收益(成本法) -
联营或合营公司分来的利润-
期末调整的被投资单位所有者权益净增减额34,641,437.17 20,986,814.19
股权投资差额摊销353,841.56 362,823.77
股权转让收益-
处置长期股权投资收益--100,000.00
减：计提的长期股权投资减值准备-
合 计34,995,278.73 21,249,637.96
注：本公司投资收益汇回不存在重大限制。
七、关联方关系及其交易
（一）关联方关系
1、存在控制关系的关联方
企业名称注册地址主营业务与本企业关系经济性质或类型法定代表人
自主选择经营范
北京能源投资（集
团）有限公司
北京市
围，法律、行政法
规、国务院决定禁
控股股东国有独资公司李凤玲
止的不得经营。
北京天科创业科技有
北京市房地产开发等子公司有限责任公司陈锋军
限公司
北京天创维嘉房地产
北京市房地产开发等子公司有限责任公司陈锋军
开发有限公司
北京天创世缘房地产
北京市房地产开发等子公司有限责任公司陈锋军
开发有限公司
北京安泰达房地产开
发有限责任公司
北京市房地产开发等子公司有限责任公司陈锋军
73
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
2、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
企业名称期初数本期增加数本期减少数期末数
北京能源投资（集8,800,000,000.00 --8,800,000,000.00
团）有限公司
北京天科创业科技有
限公司10,000,000.00 --10,000,000.00
北京天创维嘉房地产
开发有限公司48,685,500.00 --48,685,500.00
北京天创世缘房地产60,000,000.00 --60,000,000.00
开发有限公司
北京安泰达房地产开10,500,000.00 --10,500,000.00
发有限责任公司3
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化
期初数本期增加本期减少期末数
企业名称
金额比例金额比例金额比例金额比例
北京能源投资（
集
团）有限公司
54,641,470.00 42.46% 8,508,144.00 6.61% 46,133,326.00 35.85%
北京天科创业科
技
有限公司
9,000,000.00 90.00% ----9,000,000.00 90.00%
北京天创维嘉房地 24,829,605.00 51.00% ---- 24,829,605.00 51.00%
产开发有限公
司
北京天创世缘房
地
产开发公司
54,000,000.00 90.00% ---- 54,000,000.00 90.00%
北京安泰达房地产 7,980,000.00 76.00% ----7,980,000.00 76.00%
开发有限责任公
司
注：本期京能集团所持股份减少是由于公司本年度实行股权分置改革京能集团向流通股股东支付
对价所致。
4、不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称与本公司关系
北京市天创房地产开发公司受同一控股股东控制
京能集团财务有限公司受同一控股股东控制
北京天汇成房地产开发有限公司联营企业
北京天元港房地产开发有限公司联营企业
（二）定价政策
1、本公司销售商品给关联方，销售价格是在市场价格（或公允价值）的基础上确定
的。
2、本公司与关联方之间相互提供劳务的定价，是以市场价格（或公允价值）为基础，
本着公平、合理的原则，由交易双方共同协商确定的。
74
天创置业股份有限公司 2006年年度报告
3、本公司与关联方之间相互占用资金，收取资金使用费的标准为：根据资金占用额、
占用时间及同期银行利率计算确定。
（三）关联方交易
1、提供或接受资金
（1）公司向控股股东京能集团申请委托贷款2亿元人民币，京能集团委托京能集团财
务有限公司发放，贷款起讫日期为2006年10月24日至2007年10月24日，贷款年息为
6.48％，手续费1.52%。 本年度应计利息支出金额2,448,000.00元，支付贷款手续费金
额3,040,000.00元。
（2）天创公司向安泰达提供资金79,514,381.11元，安泰达应支付资金占用费
4,436,902.47元；向天创维嘉提供资金10,544,444.44元，天创维嘉应支付资金占用费
558,936.50元。
（3）天元港向天创世缘提供资金5,461,804.44元，天创世缘应支付资金占用费
290,665.33元。
2、其他关联交易事项
（1）天创维嘉、天科创业租用天创公司的办公用房，本年度支付房租1,031,802.30
元。
（2）公司与京能财务签署《金融服务框架协议》，与其进行金融合作，接受其提供的
服务，服务内容可能包括：存款业务、贷款业务、转账结算服务、委托贷款和委托投资以
及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准以市场公允价格为基础。本公司
2006年末在京能财务存款余额为4,004.67万元，2006年度在京能财务存款产生的利息收
入金额为4.67 万元。
3、关联方应收应付款项余额
项目
期末数
占应收（付）款余额的
比例
06.12.31 05.12.31 06.12.31 05.12.31
其他应付款
北京市天创房地产开发公司64,308,030.07 59,784,658.75 37.95% 33.72%
北京天汇成房地产开发有限公司43,841,776.83 43,841,776.83 25.87% 24.73%
北京北大天创信息技术有限公司-1,000,000.00 -0.56%
北京天元港房地产开发有限公司4,582,726.28 842,060.95 2.70% 0.48%
合计112,732,533.18 105,468,496.53 66.52% 59.49%
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
4、关键管理人员报酬
本年度公司关键管理人员在公司领取薪酬总额为100.95万元，其中前3名关键管理
人员的领取报酬总额为66.18万元。公司董事及高级管理人员2006年度薪酬在10万元以
上的5人。
八、或有事项
截至2006年12月31日，本公司的各控股子公司为商品房承购人提供住宅按揭阶段
性担保共约为25,453.29万元。上述阶段性担保是商品房承购人在其未办理完所购房产的
相关产权手续前，由各公司以商品房承购人所购买的房产做为抵押物或以公司自身名义为
商品房承购人所提供的担保，该担保在产权证办理完毕后撤销。由于本公司在为商品房承
购人提供阶段性保证时已获得了全额房款，因此商品房承购人如在担保期间不能偿还银行
贷款，由本公司承担担保义务时，公司可收回房产重新出售或直接由银行处置房产，不会
造成公司资产的重大损失。
九、承诺事项
截至2006年12月31日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。
十、资产负债表日后事项
1、根据公司第五届董事会第六次会议通过的《天创置业股份有限公司2006年度利润
分配预案》，本公司拟向全体股东每10股送5股，派发现金红利0.60元（含税），共计
派发现金7,722,000.00元，该预案尚需公司股东大会审议批准。
2、根据财政部第33号令及财会[2006]3号文《关于印发〈企业会计准则第1号—存
货〉等38项具体准则的通知》的规定，公司应于2007年1月1日起执行新会计准则，对
于采用新的企业会计准则而发生的会计政策变更对本公司2007年1月1日股东权益产生
的影响，本公司已编制新旧会计准则股东权益差异调节表并作为本财务报表补充资料予以
披露，但该差异情况可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而调整。
十一、其他重要事项说明
1、天元港公司主要从事“天元港国际中心”房地产项目，天创世缘拥有天元港公司
25%的出资额及相应权益，天创公司持有天元港60%出资额及相应权益。
天元港公司拟将天元港项目a区(占地面积14,025.56平方米)国有土地使用权及地上
在建工程对外转让给北京美迪亚置业有限公司。转让后,天创世缘将根据其对天元港公司
的出资比例分配相应的转让收益,以及受让方根据天创世缘对天元港项目a区开发建设提
供的服务所支付的服务费用。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
天创世缘拟转让其持有的天元港公司全部出资额及相应权益给北京绿都源房地产开
发有限公司，转让价格包括合作权益转让净价和债权转让价（包括本金与截止合作权益转
让完成之日的转让债权利息），合作权益价值以资产评估机构的最终评估结果为依据。
2、本公司及天创世缘与北京中融物产有限责任公司(以下简称“中融物产”)签署《合
作协议书》，合作开发位于北京市宣武门外大街与两广大道交口东北角的棉花片危改区
b-3区房地产项目(以下简称“棉花片项目”)。本公司及天创世缘负责支付该项目用地的
地价款、拆迁资金及其他相关费用(以下简称“前期开发资金”)；负责办理该项目开工建
设所需的各项证照及审批手续；负责在项目用地的国有土地使用权过户至本公司名下后投
入建设资金，进行项目开发建设。截至2006年12月31日，已投入前期开发资金40,978.50
万元。
3、本公司与京能集团于2006年6月2日在北京市签订了《非公开发行股份认股意向
书》，京能集团拟以拥有的北京国电房地产开发有限公司90%股权及部分现金认购本公司
非公开发行股份，认购股份不少于3,900万股。该事项已经公司2006年第二次临时股东
大会通过，尚需经相关部门审批后方可实施。
4、国家税务总局于近日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
的通知》（国税发[2006]187号），加强了土地增值税清算管理工作。本公司目前土地增
值税的计缴方式主要是期末按开发项目预收售房款余额的1%计提土地增值税，计入待摊
费用，并在开发项目销售期按税务机关的规定预缴土地增值税，在项目销售完成清盘时进
行土地增值税的清算多退少补。由于本公司房地产开发项目以普通住宅为主，且已按税务
机关的规定预缴了土地增值税，故该政策对本公司净利润及现金流量均无重大影响。
5、2006年度财务报表及其附注于2007年3月6日已经公司董事会批准。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
十二、备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章的会计报表；
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文件的正本及公告
原稿。
董事长：徐京付
天创置业股份有限公司
2007年3月6日
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
天创置业股份有限公司董事和高级管理人员
对公司2006年年度报告的书面确认意见
根据《证券法》第68条规定和《公开发行证券的公司信息披露内容与格
式准则第2号<年度报告的内容与格式>》的要求，我们作为董事和高级管理
人员在全面了解和审核公司2006年年度报告后，认为：
一、公司严格按照股份制公司财务制度规范运作，公司2006年年度报告
真实的反映了公司本年度财务状况和经营成果；
二、经中瑞华恒信会计师事务所审计的2006年度审计报告是实事求是，
客观公正的。
我们保证公司2006年年度报告内容真实、准确和完整，承诺其中不存在
任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容真实性、准确性和完整
性承担个别及连带责任。
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天创置业股份有限公司 2006年年度报告
（此页无正文，为《天创置业股份有限公司董事和高级管理人员对公司2006
年年度报告的书面确认意见》签署页）
董事和高级管理人员签署：
徐京付 杨豫鲁 陈锋军 谌卫东
王 琪 江 帆 凌 枫 肖 红
刘 强 路志君 姜爱芸 朱兆梅
二〇〇七年三月六日
80
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