深资专评报字［2004］第033号

    重要提示：以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。

    深圳市德正信资产评估有限公司接受成都博讯数码技术股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对该公司拟进行资产收购而涉及的广东君豪实业集团有限公司所拥有的位于东莞市大岭山镇梅林管理区内的工业用土地使用权及该地上的房屋建(构)筑物、相关负债进行了评估工作。资产占有方对其所提供资料的真实性、合法性、完整性承担责任,注册资产评估师是在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上对评估对象价值进行估算并发表专业意见。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产在评估基准日2004年6月30日所表现的价值做出了公允反映。资产评估情况及评估结果如下：

    (一)委托方：成都博讯数码技术股份有限公司(以下简称“博讯数码”)；

    资产占有方：广东君豪实业集团有限公司(以下简称“君豪集团”)。

    (二)评估目的

    博讯数码拟收购君豪集团位于东莞市大岭山镇梅林管理区内的工业用土地使用权及该地上的房屋建(构)筑物、相关负债。本次评估系为委托方拟进行资产收购提供价值参考依据。

    (三)评估范围和对象

    评估范围包括君豪集团列报的位于东莞市大岭山镇梅林管理区内的工业用土地使用权及该地上的房屋建(构)筑物、相关负债,评估基准日君豪集团委估资产账面值为3218.75万元,负债2521.66万元,资产净值697.09万元。评估对象包括已提供申报表的工业用土地使用权及该地上的房屋建(构)筑物、以及相关负债的现时价值的评估。评估范围仅以资产占有方提供的评估申报表为准,未考虑资产占有方提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

    (四)评估基准日

    本项目资产评估基准日为2004年6月30日。

    (五)经济行为文件

    关于本次评估的资产评估委托书。

    (六)评估方法

    对流动负债一般以核实无误的账面价值作为评估价值,对房屋建(构)筑物主要采用重置成本法,对土地使用权采用基准地价修正法进行评估,企业净资产评估值由各项资产评估值加和得出。

    (七)评估结论

    博讯数码拟收购广东君豪实业集团有限公司的部分资产及相关负债,在评估基准日2004年6月30日,根据本次评估目的评估结果为：

    委估资产账面值3218.75万元,调整后账面值3218.75万元,评估值3328.83万元,评估增值110.08万元,增值率3.42%；委估负债账面值2521.66万元,调整后账面值2521.66万元,评估值2521.66万元,评估增值0万元,增值率0%；资产净值账面值697.09万元,调整后账面值697.09万元,评估值807.17万元,评估增值110.08万元,增值率15.79%。列表如下：

    单位：人民币万元

    项目            账面价值   调整后账面值   评估价值   增减值   增值率％
    流动资产               -              -          -        -          -
    长期投资               -              -          -        -          -
    固定资产        2,373.28       2,373.28   2,345.59   -27.69      -1.17
    其中：在建工程         -              -          -        -          -
    建筑物          2,373.28       2,373.28   2,345.59   -27.69      -1.17
    设备                   -              -          -        -          -
    无形资产          845.47         845.47     983.24   137.77      16.30
    其中：土地使用权  845.47         845.47     983.24   137.77      16.30
    其他无形资产           -              -          -        -          -
    其它资产               -              -          -        -          -
    资产总计        3,218.75       3,218.75   3,328.83   110.08       3.42
    流动负债        2,521.66       2,521.66   2,521.66        -          -
    长期负债               -              -          -        -          -
    负债总计        2,521.66       2,521.66   2,521.66        -          -
    资产净值          697.09         697.09     807.17   110.08      15.79

    对评估结论的有关说明：委估的土地使用权证东府国用(2001)字第特372号宗地及地上厂房与宿舍已抵押给东莞市商业银行运河支行,抵押合同号为东商银(09)2003年最高抵字第000002号, 抵押贷款额1,100万元,至评估基准日未解除抵押。此次评估的资产转让行为是否经过抵押权人的许可,对此我们未能取得任何书面文件资料,本次评估结论是以资产转让方能够办理解除抵押手续或资产受让方不需承担因此抵押关系引起的或有负债为假设前提的,若该前提有改变,会对评估结果产生重大影响。

    报告使用者在使用本报告的评估结论时,请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。

    (八)评估基准日期后重大事项

    在本次评估过程中,评估人员去现场勘查时,委估房屋建筑物已由现使用单位进行了装修,与资产占有方在评估基准日原房产状况不同。为此,请委托方及资产占有方相关人员对委估资产原状况进行了现场描述,双方对未装修前的实际状况进行了认可,除综合楼厂房及食堂(并扩建)装修发生较大变化以外,其它只进行了外部粉刷。另,地上构筑物中挡土墙申报的数量与现状有出入,经了解是现使用人改变厂区规划,覆盖了部分挡土墙,经现场核查,约有三分之一看不到,影响评估净值大约30万元。评估时对此项仍以委托方和资产占有方双方共同确认的基准日实存数量为准。除此外,评估基准日后至提交本报告之前,未发现明显影响评估结论的重大事项。

    按照有关资产评估现行规定,本评估结论有效期一年(自2004年6月30日起,至2005年6月29日止)。本评估报告依照资产评估法律法规的有关规定发生法律效力。