重要提示
本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司董事长、主管会计机构负责人王振华及会计机构负责人陆忠明保证本年度报
告中财务报告的真实、完整。
释义：
新城集团：本公司第一大股股东，持有本公司29.36%的股份；
常州新城房产：本公司控股子公司，持有其95.8%的股份；
南京新城创置：本公司与常州新城房产共同设立之子公司，本公司持有其10%的股
份，常州新城房产持有其90%的股份；
上海新城创置：本公司与常州新城房产共同设立之子公司，本公司持有其10%的股
份，常州新城房产持有其90%的股份；
上海新城万嘉：本公司与常州新城房产共同设立之子公司，本公司持有其10%的股
份，常州新城房产持有其90%的股份；
目录
一、公司基本情况简介
二、会计数据和业务数据摘要
三、股本变动及股东情况
四、董事、监事、高级管理人员和员工情况
五、公司治理结构
六、股东大会情况简介
七、董事会报告
八、监事会报告
九、重要事项
十、财务报告
十一、备查文件目录
一、公司基本情况简介
（一）公司法定中文名称：江苏新城房产股份有限公司
缩写：新城房产
公司法定英文名称：JIANGSU XINCHENG REAL ESTATE CO.,LTD.
缩写：XCRE
（二）法定代表人：王振华
（三）公司董事会秘书：唐云龙
联系地址：江苏省常州市和平南路150 号国际金融大厦6 楼
联系电话：0519-8127288
传真：0519-8156698
电子信箱：xcgf@900950.com
证券事务代表：王国宁（联系方式同上）
（四）公司注册地址：江苏省常州市武进区湖塘人民东路158 号高新开发区经创中
心
公司办公地址：江苏省常州市和平南路150 号国际金融大厦6 楼
邮政编码：213003
公司互联网网址：www.900950.com
电子信箱：xcgf@900950.com
（五）公司选定信息披露的报纸：中国证券报、上海证券报、香港商报
指定信息披露的互联网网址：www.sse.com.cn
年度报告备置地点：公司董事会办公室
（六）公司股票上市证券交易所：上海证券交易所
股票简称：新城B 股
股票代码：900950
（七）其他有关资料
1、公司首次注册或变更注册登记日期、地点：公司于1997 年10 月10 日在江苏省
工商行政管理局首次登记注册，名称为江苏五菱柴油机股份有限公司，于2001 年11月
30 日在江苏省工商行政管理局核准变更登记公司名称为江苏新城房产股份有限公司。
2、企业法人营业执照注册号：3200001103782
3、税务登记号码：32048313479659-3
4、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址：
境内审计师：江苏公证会计师事务所有限公司
地址：江苏省常州市化龙巷1 号恒利大厦A 座5 楼
邮编：213003
境外审计师：普华永道中天会计师事务所有限公司
地址：上海市淮海中路333 号瑞安广场19 楼
邮编：200021
二、会计数据和业务数据摘要
（一）公司本年度经营业绩主要数据：
利润总额 73,059,310.71元
净利润 42,098,684.97元
扣除非经常性损益后的净利润 41,374,046.51元
主营业务利润 128,286,543.40元
其他业务利润 64,058.62元
营业利润 72,215,379.65元
投资收益 -
补贴收入 -
营业外收支净额 843,931.06元
经营活动产生的现金流量净额 -208,019,273.99元
现金及现金等价物净增减额 9,475,046.65元
1、按照企业会计制度编制的净利润： 42,098,684.97元
按照国际会计准则编制的净利润： 49,649,878.00元
按两种会计准则编制的净利润的差异如下：
项目 金额
少确认收益 422,377元
未开发土地的摊销 -2,759,897元
股权投资差额摊销 203,257元
利息资本化 -2,044,897元
少数股东损益 -39,753元
所得税 -3,173,128元
其他 -159,152元
2、本年度内扣除非经常性损益的项目金额
营业外收入 1,541,844.08元
营业外支出 697,913.02元
已计提准备金转回 278,293.39元
所得税影响 397,585.99元
（二）截止报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标：
项目 2003年度
主营业务收入(元) 479,765,255.58
净利润(元) 42,098,684.97
总资产(元) 1,668,074,162.52
股东权益(不含少数股东权益)(元) 405,674,745.19
每股收益(元/股摊薄) 0.1268
每股收益(元/股扣除非经常性损益后) 0.1247
每股净资产(元/股) 1.22
调整后的每股净资产(元/股) 1.12
每股经营活动产生的现金流量净额(元/股) -0.63
净资产收益率(%摊薄) 10.38
净资产收益率(%扣除非经常性损益后加权平均) 10.76
项目 2002年度
主营业务收入(元) 357,167,445.43
净利润(元) 11,410,562.66
总资产(元) 1,028,047,978.00
股东权益(不含少数股东权益)(元) 363,576,060.22
每股收益(元/股摊薄) 0.0344
每股收益(元/股扣除非经常性损益后) 0.0365
每股净资产(元/股) 1.10
调整后的每股净资产(元/股) 1.04
每股经营活动产生的现金流量净额(元/股) 0.02
净资产收益率(%摊薄) 3.14
净资产收益率(%扣除非经常性损益后加权平均) 3.39
项目 2001年度
主营业务收入(元) 106,581,996.90
净利润(元) -191,123,711.38
总资产(元) 767,045,438.82
股东权益(不含少数股东权益)(元) 352,165,497.56
每股收益(元/股摊薄) -0.5758
每股收益(元/股扣除非经常性损益后) -0.3878
每股净资产(元/股) 1.06
调整后的每股净资产(元/股) 0.879
每股经营活动产生的现金流量净额(元/股) 0.071
净资产收益率(%摊薄) -54.27
净资产收益率(%扣除非经常性损益后加权平均) -29.27
（三）报告期内公司股东权益变动情况：
项目 期初数 本期增加
股本 331,914,000.00 -
资本公积 20,251,497.56 -
盈余公积 7,755,507.45 14,204,093.58
法定公益金 2,585,169.15 4,734,697.86
未分配利润 3,655,055.21 42,098,684.97
股东权益
合计 363,576,060.22 56,302,778.55
项目 本期减少 期末数 变动原因
股本 - 331,914,000.00 -
资本公积 - 20,251,497.56 经营盈利
盈余公积 - 21,959,601.03 经营盈利
法定公益金 - 7,319,867.01 经营盈利
未分配利润 14,204,093.58 31,549,646.60 经营盈利
股东权益
合计 14,204,093.58 405,674,745.19 经营盈利
三、股本变动及股东情况
（一）股份变动情况表
本次变动增减（+、-）
本次变动前 配股 送股 公积金转股
一、未上市流通股份
1、发起人股份
其中：
国家持有股份
境内法人持有股份 2640000
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 195360000
3、内部职工股
4、优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计 198000000
二、已上市流通股份
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股 133914000
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 133914000
三、股份总数 331914000
本次变动增减（+、-）
增发 其他小计 本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份
其中：
国家持有股份
境内法人持有股份 2640000
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 195360000
3、内部职工股
4、优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计 198000000
二、已上市流通股份
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股 133914000
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 133914000
三、股份总数 331914000
（二）股票发行与上市情况
1、至报告期末为止的前三年，公司无股票发行情况。
2、本报告期内公司股份及结构无变动。
3、公司无内部职工股。
（三）股东情况
1、截止报告期末，公司股东总数19910 户。
2、报告期末公司前10 名股东情况
股东名称（全称） 年度内增减 年末持股数量 比例（%）
江苏新城实业集团有限公司 0 97,445,370 29.36
常州环球房地产发展有限公司 0 73,021,080 22.00
常州泛华科技投资有限公司 0 24,893,550 7.50
SUNGOLDEN LIMITED 329100 1,329,100 0.40
CHIN IKUSHIN 0 720,000 0.22
TAI FOOK NOMINEES COMPANY LIMITED 710000 710,000 0.21
武进湖塘邱墅铸造厂 0 660,000 0.20
武进戴溪东尖有色金属铸造厂 0 660,000 0.20
龚平 0 583,000 0.18
上海海欣国际投资公司 0 559,840 0.17
股东名称（全称） 股份类别 质押或冻结的股份数量
江苏新城实业集团有限公司 未流通 0
常州环球房地产发展有限公司 未流通 0
常州泛华科技投资有限公司 未流通 0
SUNGOLDEN LIMITED 流通 0
CHIN IKUSHIN 流通 0
TAI FOOK NOMINEES COMPANY LIMITED 流通 0
武进湖塘邱墅铸造厂 未流通 0
武进戴溪东尖有色金属铸造厂 未流通 0
龚平 流通 0
上海海欣国际投资公司 流通 0
股东名称（全称） 股东性质
江苏新城实业集团有限公司 境内法人股
常州环球房地产发展有限公司 境内法人股
常州泛华科技投资有限公司 境内法人股
SUNGOLDEN LIMITED 流通股
CHIN IKUSHIN 流通外资股
TAI FOOK NOMINEES COMPANY LIMITED 流通外资股
武进湖塘邱墅铸造厂 发起法人股
武进戴溪东尖有色金属铸造厂 发起法人股
龚平 流通股
上海海欣国际投资公司 流通外资股
注：（1）本公司持股5%以上的股东为江苏新城实业集团有限公司、常州环球房地
产发展有限公司、常州泛华科技投资有限公司，2003 年度内所持股份数量无变化，也
无质押或冻结。
（2）上述法人股股东所持有本公司股份均为未上市流通股份，股东间不存在关联
关系，公司未知法人股股东与流通股股东间或流通股股东间是否有关联关系。
3、报告期末公司前10 名流通股东情况
股东名称年末持有流通股的数量种类
1.SUNGOLDEN LIMITED 1,329,100 B股
2.CHIN IKUSHIN 720,000 B股
3.TAI FOOK NOMINEES COMPANY LIMITED 710,000 B股
4.龚平 583,000 B股
5.上海海欣国际投资公司 559,840 B股
6.周振坤 527,300 B股
7.李良川 512,965 B股
8.吴蔚 512,000 B股
9.徐炎 500,000 B股
10.王玉珍 479,886 B股
4、公司控股股东和实际控制人情况
公司控股股东为新城集团，该公司成立于1996 年6 月30 日，注册资本11000 万元
人民币，自然人王振华出资9900 万元，自然人王杏娣出资1100 万元，法定代表人为王
振华，该公司主要经营范围为房产投资、开发，室内外装璜，建筑材料、装饰材料、建
筑工程机械销售，房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务。
5、其他持股在10%以上股东情况
常州环球房地产发展有限公司，成立于1993 年7 月10 日，注册资本129,455,000
元人民币，法定代表人为王秀艳，主要经营房地产开发、出售、出租、转让，建筑装饰
施工。
四、董事、监事、高级管理人员和员工情况
（一）基本情况
姓名 性别 年龄 职务 任期起止日期
王振华 男 43 董事长 2001年11月15日-2003年10月10日
宋觉新 男 52 董事/总经理 2001年11月15日-2003年10月10日
周中明 男 49 董事/副总经理 2001年11月15日-2003年10月10日
徐国平 男 49 董事/副总经理 2001年11月15日-2003年10月10日
戚伯明 男 53 董事/副总经理 2003年04月28日-2003年10月10日
王玮 男 40 董事 2001年11月15日-2003年10月10日
聂梅生 女 63 独立董事 2002年05月30日-2003年10月10日
陈华康 男 52 独立董事 2002年05月30日-2003年10月10日
朱伟 男 43 独立董事 2003年04月28日-2003年10月10日
曹元炳 男 55 监事会主席 2001年11月15日-2003年10月10日
费卫彬 男 39 监事 2001年11月15日-2003年10月10日
王建美 女 39 监事 2001年11月15日-2003年10月10日
唐云龙 男 41 董事会秘书 2000年10月10日-2003年10月10日
闵远松 男 31 副总经理 2003年10月17日-
陆忠明 男 33 财务负责人 2002年08月15日-2003年10月10日
吴明东 男 33 总经理助理 2003年10月17日-
注：1、公司董、监事及高级管理人员报告期内均不持有本公司股票。
2、公司报告期内聘请戚伯明先生为公司董事、聘请朱伟先生为公司独立董事。
3、公司董、监事及高级管理人员中王振华任新城集团董事长，宋觉新、周中明任
新城集团董事，王玮任常州环球房地产发展有限公司总经理，王建美任新城集团财务部
经理，费卫彬任环球房产财务部经理，其他人员均不在股东单位任职。
（二）年度报酬情况
公司根据个人自评《员工绩效考核表》及主管部门核定的薪酬考核体系，确定全体
员工的年度报酬。
公司现任董事、监事、高级管理人员共16 名，在公司领取报酬的有10 人，领取年
度报酬的总额为126.4 万元，其中年度报酬在10 万元以上的为6 人；5 至10 万元的为
4 人；领取年度报酬最高的前三位董事的总额为58 万元，领取年度报酬最高的前三位
高级管理人员的总额为52 万元。
公司董、监事中王玮、王建美、费卫彬、聂梅生、陈华康、朱伟6 位不在公司领取
报酬，其中董事王玮、监事费卫彬在常州环球房地产发展有限公司领取报酬，监事王建
美在新城集团领取报酬；公司独立董事聂梅生、陈华康和朱伟均不在本公司股东单位或
其他关联单位领取报酬、津贴，在本公司领取的津贴为每人每年人民币6 万元。
（三）报告期内董事、监事、高级管理人员离任原因及聘任情况
报告期内，经公司2002 年年度股东大会批准，戚伯明先生任公司董事、朱伟先生
任公司独立董事；经公司第二届董事会第二十四次会议批准，聘闵远松先生为公司副总
经理，同时免去其公司总经理助理职务，聘吴明东先生为公司总经理助理。
（四）公司员工情况
至报告期末，公司在册员工117 人。其中：销售人员11 人，技术人员49 人，财务
人员16 人，行政人员41 人；具有研究生学历的1 人，大学本科学历的39 人，大学专
科学历的65 人，中专及以下学历的12 人。至报告期末，公司无离退休人员情况。
五、公司治理结构
（一）公司治理情况
2003 年公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规
的要求，坚持规范运营，逐步完善公司治理结构，并做好信息披露工作。
本报告期，根据相关主管部门的规定，公司修订了公司《章程》。公司股东大会、
董事会、监事会根据各自职能，独立运作，共同促进公司经营业务发展。公司控股股东
也遵照相关规定在人员、业务、资产、机构及财务方面均与本公司完全分开。
公司报告期内增聘了一名独立董事，达到了中国证监会《关于在上市公司建立独立
董事制度的指导意见》的要求；独立董事也能勤勉尽责，切实履行各自职能。
（二）公司独立董事履行职责情况
报告期内，公司独立董事本着为公司股东负责、对公司诚信和勤勉敬责的态度，认
真参加公司董事会和股东大会，积极了解公司的经营业务和状况，并为公司的经营决策
提供意见，有效保障了董事会决策的科学性，促进了公司规范经营。
（三）公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面分开的情况
1、业务分开：本公司现拥有独立的房地产开发企业资质，包括下属控股子公司在
内，拥有完整的房地产开发业务流程，能完全独立的开展业务。并且依据相关规定或协
议与控股股东之间实行严格的业务分开。
2、人员分开：公司或公司下属控股子公司均与员工签订了《劳动合同》，员工职
务、人事、工资及医疗、养老保险等福利均统一由公司人力资源部办理，与控股股东无
任何关系。
3、资产完整：本公司现独立经营房产开发业务，对土地及房产开发的相关设备资
产享有实质的资产控制权和处置权，与新城集团无任何设备、土地等资产的租借或共享
。
4、机构独立：公司现已建立与房产开发业务相关的完整的组织结构，设立了投资
发展、营销、技术、工程、核算、财务、行政等部门，并配备相关人员；公司与下属分
、子公司均各自有独立的办公场所及设备，机构与控股股东完全分开。
5、财务分开：公司有独立的财务部门，财务会计制度和核算体系也已建立并不断
完善，有独立的银行资金帐户，独立纳税。
（四）公司对高级管理人员的考评与激励机制
公司已形成一套全员绩效考核及年度总结考评机制，根据员工实际工作业绩来确定
其年度薪酬，同时薪酬标准根据公司的经营业绩按一定比例适时调整，真正做到工作绩
效与报酬、个人利益与公司利益相一致。
六、股东大会情况简介
（一）股东大会的通知，召集、召开及会议内容
本报告期内，公司召开了一次股东大会，大会的召集、召开符合《公司法》、《证
券法》、公司《章程》等法律法规的规定。
公司于2003 年3 月28 日在《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》上刊
登了召开公司2002 年度股东大会的公告。2003 年4 月28 日，公司2002 年度股东大会
如期召开，出席本次会议的股东和委托代理人共计11 人，代表公司股份19763.659 万
股，占公司股份总数的59.54%；其中B 股股东5 名，代表公司股份42.859 万股，占到
会股东所代表股份数的0.217%；公司董事、监事出席了会议，部分高级管理人员列席了
会议。本次会议审议并通过了“公司2002 年度董事会工作报告”、“公司2002 年度监
事会工作报告”、“公司2002 年度财务决算案”、“公司2002 年度利润分配预案”、
“关于聘请公司2003 年度审计师并授权董事会决定其报酬的议案”、“关于调整公司
董事会人数及增设董事、独立董事的议案”、“关于调整公司董事会对外投资、资产处
置等风险投资决策权限的议案”、“公司《章程》修正案”。
此次股东大会决议公告刊登于2003 年4 月29 日的《中国证券报》、《上海证券报
》和《香港商报》上。
（二）报告期内，公司调整公司董事会人数并增选了董事和独立董事。
经公司2002 年度股东大会批准，公司董事会人数由7 人增至9 人；增选戚伯明先
生为公司董事、朱伟先生为公司独立董事。
公司监事在报告期内无变化。
七、董事会工作报告
（一）公司报告期内经营情况
1、主营业务范围及经营状况
公司所处行业为房地产行业，主要从事房地产业务开发、销售，报告期内公司经营
业绩继续稳居常州房地产业的龙头位置，房地产开发业务已拓展至南京、上海等发达城
市，全年实际新开工面积27.61 万平方米，竣工面积19.55 万平方米；实现销售收入4
.798 亿元，增长34.3%；实现资金回笼7.6 亿元，增长76.1%；实现净利润4209.87万元
，增长268.94%；累计土地储备1821 亩。各项经济指标均创历史最好水平。报告期内，
在顺利完成和新开“中凉新村”、“四季新城”和“金色新城”项目各期的同时，被公
司寄予厚望的“新城南都”项目也在紧张的策划之中，该项目将成为公司又一品牌亮点
和利润增长点。
报告期内，在取得成绩的同时，公司根据实际和发展的需要，对公司管理架构进行
了适时调整，建立、完善了以总公司职能部门和分、子公司为基础的二级管理体制，修
订、完善了部分管理制度、规范，特别是利用ISO9001 质量管理体系文件换版的机会，
对有关工程管理、技术、营销和现场等过程控制进行了规范，初步形成了以基础性制度
为核心，ISO9001 质量管理体系文件等条线制度为补充的制度体系，对规范公司各项经
营活动起到了促进作用。
2、主要控股公司及参股公司的经营业绩
（1）公司控股子公司常州新城房产，注册资本8,018 万元，至本报告出具日，已
具有建设部授予的房地产开发企业壹级资质，主营业务为房产投资、开发、销售。报告
期内常州新城房产实现主营业务收入479,765.26 千元，净利润54,901.12 千元，总资
产1,527,382.12 千元，净资产268,043.19 千元。
（2）公司与常州新城房产合并持有的南京新城创置，注册资本3000 万元，主营业
务为房地产开发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程；建筑材料、装潢材料
销售，经济信息咨询服务等。南京新城创置是公司在区域性扩张战略下迈出的第一步，
报告期内南京新城创置针对年初提出的目标认真分解，扎实推进，基本完成了各项指标
。报告期内南京新城创置尚未实现销售收入，净利润-2,931.32 千元，总资产266,378
.54千元，净资产26,485.20 千元。
（3）公司与常州新城房产合并持有的上海新城创置，注册资本3000 万元，主营业
务为房地产开发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程；建筑材料、装潢材料
销售，经济信息咨询服务等。上海新城创置项目通过多次论证，亦于年底正式启动。报
告期内上海新城创置尚未实现销售收入，净利润-1,812.94 千元，总资产59,421.21 千
元，净资产28,187.06 千元。
（4）公司与常州新城房产合并持有的上海新城万嘉，注册资本3000 万元，主营业
务为房地产开发、经营，物业管理，房屋租赁，室内装潢，经济信息咨询服务，建筑材
料、装潢材料的销售。上海新城万嘉实现了新城枫景项目“当年拿地、当年开发、当年
预售”的目标。报告期内上海新城万嘉尚未实现销售收入，净利润-2,585.50 千元，总
资产134,791.80 千元，净资产27,414.50 千元。
3、主要供应商、客户情况
报告期内，本公司及控股子公司向前五位供应商采购的金额合计为51,338.45 千元
，占采购总额的65.21%。公司前五位客户均为购买公司商品房者，销售金额合计为18,
731.48 千元，占销售总额的3.90%。
4、经营中出现的问题与困难及解决方案
（1）资金瓶颈制约公司发展速度
公司是一家房地产企业，资金是公司发展最重要的资源，在尚未成功开辟新的融资
渠道前，公司只有通过加强项目开发的计划与控制管理和成本管理，并整合公司管理架
构和业务流程，来提高资金的使用效率。
（2）土地储备存量不足的风险
因国家土地出让实行公开竞拍，不但公司在取得土地时成本大幅上涨，而且土地竞
拍中标的机会也大大降低，因此土地储备是公司继资金瓶颈后又一重大难题。为此，公
司从前期调查、策划，规划设计，项目管理等各方面进行深入细致的研究、工作，力求
增加土地竞投标的中标率，以保证公司开发用地需求。
5、预测盈利差异说明
至报告期末，公司经营业绩比上一报告期实现大幅增长，符合公司目前的实际发展
状况和信息披露的情况。
（二）报告期内公司投资情况
1、报告期内，公司无募集资金使用或前期募集资金使用延续到本期的情况。
2、报告期内，公司其他重大非募集资金投资项目。
（1）2003 年1 月27 日，本公司与常州新城房产共同出资设立的上海新城创置房
地产有限公司在上海市青浦区成立。上海新城创置注册资本3000 万元，本公司出资30
0万元，占该公司注册资本的10%；常州新城房产出资2700 万元，占该公司注册资本的
90%。上海新城创置的经营范围：房地产开发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装
饰工程；建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务等。
（2）2003 年3 月19 日，本公司与常州新城房产共同出资设立的上海新城万嘉房
地产有限公司在上海市嘉定区成立。上海新城万嘉注册资本3000 万元，本公司出资30
0 万元，占该公司注册资本的10%；常州新城房产出资2700 万元，占该公司注册资本的
90%。上海新城万嘉的经营范围：房地产开发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装
饰工程；建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务等。
（三）报告期内，公司财务状况、经营成果
1、经营成果主要财务数据单位：人民币元
项目 2003年12月30日 2002年12月30日
总资产 1,668,074,162.52 1,028,047,978.00
股东权益 405,674,745.19 363,576,060.22
盈余公积 21,959,601.03 7,755,507.45
未分配利润 31,549,646.60 3,655,055.21
主营业务利润 128,286,543.40 89,338,558.89
净利润 42,098,684.97 11,410,562.66
现金及现金等价物净增加额 9,475,046.65 101,737,717.41
2、讨论与分析
（1）公司本报告期内公司商品房开发量和预售量比前一报告期大幅增加，公司采
购固定资产增加，预付帐款和存货比上年同期大幅增长，致使总资产大幅增加；
（2）本报告期内公司实现净利润增加致使股东权益、盈余公积、未分配利润增加
；
（3）本报告期内公司商品房销售量增加使主营业务收入和主营业务利润增加；
（4）本报告期公司主营业务量增加，购买原材料、支付劳务工资以及支付的税费
等增加致现金及现金等价物净增加额减少。
（四）报告期内，没有因生产经营环境以及宏观政策、法规的变化对公司财务状况
和经营成果产生的影响。
（五）本公司审计师出具了标准无保留意见的审计报告。
（六）公司董事会日常工作情况
1、报告期内董事会的会议情况及决议内容
报告期内，公司董事会共召开了七次董事会会议，会议内容如下：
（1）本公司第二届董事会第十八次会议于2003 年1 月27 日召开，会议审议并通
过了“公司控股子公司常州新城房产开发有限公司受让上海市青浦区国有土地使用权议
案”、“设立上海新城创置房地产有限公司的议案”和“委派王振华出任上海新城创置
董事，公司财务融资部经理陆忠明出任上海新城创置监事”。
（2）本公司第二届董事会第十九次会议于2003 年3 月4 日召开，会议审议并通过
了“本公司及本公司控股子公司常州新城房产开发有限公司受让上海市嘉定区菊园新区
国有土地使用权议案”、“设立上海新城万嘉房地产有限公司的议案”和“委派王振华
出任上海新城万嘉董事，委派陆忠明出任上海新城万嘉监事”。
（3）本公司第二届董事会第二十次会议于2003 年3 月26 日召开，会议审议并通
过了“公司2002 年度总经理工作报告”、“公司2002 年度董事会工作报告”、“公司
2002年度财务决算案”、“公司2002 年度利润分配预案”、“公司2002 年度报告及其
摘要”、“关于支付公司所聘请2002 年度审计师报酬的议案”、“关于聘请公司2003
年度审计师并授权董事会决定其报酬的议案”、“关于调整公司董事会人数及增设董
事、独立董事的议案”、“关于调整公司独立董事报酬的议案”、“关于调整公司对外
投资、资产处置等风险投资决策权限的议案”、“公司《章程》修正案”和“关于召开
公司2002 年度股东大会的通知的议案”。
（4）本公司第二届董事会第二十一次会议于2003 年4 月20 日召开，会议审议并
通过了公司2003 年第一季度报告。
（5）本公司第二届董事会第二十二次会议于2003 年6 月12 日召开，会议审议并
通过了“关于本公司受让常州市武进区国土资源局土地的议案”和“2、关于为上海新
城创置房地产有限公司借款提供担保的议案”。
（6）本公司第二届董事会第二十三次会议于2003 年7 月29 日召开，会议审议并
通过了公司2003 年半年度报告。
（7）本公司第二届董事会第二十四次会议于2003 年10 月17 日召开，会议审议并
通过了“公司2003 年第三季度报告”、“关于南京子公司受让南京玄武湖畔地块的议
案”、“关于聘免公司高级管理人员的议案”和“关于公司与关联方资金往来及对外担
保情况的自查报告”。
2、报告期内董事会对股东大会的执行情况
报告期内，公司董事会严格执行股东大会各项决议，并在股东大会授权范围内积极
进行各项投资经营活动，大幅提升公司业绩。
报告期内，公司无利润分配和资本公积金转增股本方案，也无配股和增发新股方案
。
（七）公司本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案。
经江苏公证会计师事务所有限公司审计， 公司2003 年度实现净利润为42,098,68
4.97 元， 年初未分配利润为3,655,055.21 元， 累计未分配利润为45,753,740.18 元
，提取10%法定公积金和5%法定公益金后剩余可供股东分配利润为31,549,646.60 元；
经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，公司2003 年度实现净利润为49,649
,878 元，年初未分配利润4,310,505 元，累计未分配利润为53,960,383 元，提取10%
法定公积金和5%法定公益金后剩余可供股东分配利润为39,756,289 元。根据公司章程
和有关规定，当境内、外两个会计师审计报告结果不一致时，以未分配利润数较低的结
果作为股利分配标准。因此，本年度可供股东分配利润为31,549,646.60 元，公司决定
：2003 年度不分配，资本公积金不转增股本。
（八）其他披露事项
1、按照《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通
知》的规定，注册会计师“关于对江苏新城房产股份有限公司2003 年度控股股东及其
他关联方占用资金情况的专项说明”。
江苏新城房产股份有公司全体股东：
我们接受委托，对贵公司2003 年度会计报表进行了审计，根据证监发［2003］56
号文(关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知)的有关
规定，将2003 年度控股股东及其他关联方占用资金情况说明如下：
一、贵公司与控股子公司、控股股东及其他关联方的经营性资金往来本公司与控股
子公司、控股股东及其他关联方无经营性资金往来。
二、贵公司与控股子公司、控股股东及其他关联方的非经营性资金往来
（1）常州新城房产开发有限公司（以下简称常州新城）为贵公司的控股子公司，
主要从事商品房的开发、销售，贵公司将与该公司的往来在“其他应付款”中进行核算
，2003年年初，贵公司帐面上“其他应付款—常州新城房产开发有限公司”的余额为3
2,023,800.68元，2003 年常州新城为贵公司累计代垫土地款及工程款10,680.54 万元
，截止2003 年12月31 日，贵公司帐面上“其他应付款—常州新城房产开发有限公司”
的余额为138,669,222.40 元，贵公司与常州新城的期末往来余额均在合并报表时进行
了抵销。
（2）南京新城创置房地产有限公司（以下简称南京新城）为贵公司与常州新城房
产开发有限公司共同投资的子公司，主要从事商品房的开发、销售，常州新城与南京新
城的往来在“其他应收款”中进行核算，2003 年年初，常州新城帐面上“其他应收款
—南京新城创置房产开发有限公司”的余额为18,024,670.90 元，2003 年常州新城为
南京新城累计代垫土地款及工程款16,070.00 万元，截止2003 年12 月31 日，常州新
城帐面上“其他应收款—南京新城创置房产开发有限公司”的余额为134,224,670.90
元，常州新城与南京新城的期末往来余额均在合并报表时进行了抵销。
（3）上海新城创置房地产有限公司（以下简称上海新城）为贵公司与常州新城房
产开发有限公司共同投资的子公司，主要从事商品房的开发、销售，常州新城与上海新
城的往来在“其他应收款”中进行核算，2003 年年初，常州新城帐面上“其他应收款
—上海新城创置房产开发有限公司”的余额为0 元，2003 年常州新城为上海新城累计
代垫土地款及工程款3,589.71 万元，截止2003 年12 月31 日，常州新城帐面上“其他
应收款—上海新城创置房产开发有限公司”的余额为30,897,071.40 元，常州新城与上
海新城的期末往来余额均在合并报表时进行了抵销。
（4）上海新城万嘉房地产有限公司（以下简称上海万嘉）为贵公司与常州新城房
产开发有限公司共同投资的子公司，主要从事商品房的开发、销售，常州新城与上海万
嘉的往来在“其他应收款”中进行核算，2003 年年初，常州新城帐面上“其他应收款
—上海新城万嘉房产开发有限公司”的余额为0 元，2003 年常州新城为上海万嘉累计
代垫土地款及工程款7,293.48 万元，截止2003 年12 月31 日，常州新城帐面上“其他
应收款—上海新城万嘉房产开发有限公司”的余额为42,846,198.24 元，常州新城与上
海万嘉的期末往来余额均在合并报表时进行了抵销。
（5）江苏新城物业管理有限公司（以下简称新城物业）与贵公司受同一股东—江
苏新城实业集团有限公司的控制，常州新城所有开发项目的物业管理在其业主委员会尚
未成立之前均暂由新城物业进行管理。常州新城与新城物业的往来在“其他应收款”中
进行核算，2003 年年初，常州新城帐面上“其他应收款—江苏新城物业管理有限公司
”的余额为1,487,503.36 元，2003 年常州新城为新城物业累计代垫水电费44.51 万元
，截止2003 年12月31 日，常州新城帐面上“其他应收款—江苏新城物业管理有限公司
”的余额为0 元。
（6）常州市新城房产代理有限公司（以下简称常州新城代理）与贵公司受同一股
东—江苏新城实业集团有限公司的控制，常州新城代理为常州新城提供代理房产销售及
代办产权证等服务，常州新城与常州新城物业的往来在“其他应收款”中进行核算，2
003 年年初，常州新城帐面上“其他应收款—常州市新城代理有限公司”的余额为2,0
14,997.10 元，截止2003 年12 月31 日，常州新城帐面上“其他应收款—常州市新城
代理有限公司”的余额为0 元。
（7）除以上情况外，贵公司没有通过银行或非银行金融机构向关联方提供委托贷
款情况；没有委托控股股东及其他关联方进行投资活动的情况；没有为控股股东及其他
关联方开具没有真实交易的商业承兑汇票情况；没有代为控股股东及其他关联方偿还债
务的情况等。
江苏公证会计师事务所有限公司中国注册会计师王亚明
2004 年3 月23 日邹雪娟
2、公司独立董事关于对外担保事项的说明及独立意见
公司三名独立董事本着勤勉尽责，独立、客观、公正的态度对公司与控股股东及其
他关联方资金往来以及对外担保事项进行了认真审查，一致认为：
（1）公司与关联方之间的资金往来为公司房地产开发环节中的正常经营行为，额
度较小，但仍应按《通知》要求及双方的约定在年内清理完毕，并在以后的日常经营活
动中严格规范公司与关联方的资金往来，避免公司资金被占用，以保护投资者权益；
（2）公司主要的经营业务收入均来自各控股子公司，公司为控股子公司、控股子
公司之间及控股子公司为第三方（购房人）提供担保均为本公司房地产开发环节中的正
常经营活动，公司没有担保风险；
（3）为有效避免公司资金被占用及控制对外担保的风险，公司应进一步加强和完
善关联方往来及对外担保的相关内控制度，规范公司经营行为，控制经营风险，保护投
资者权益。
八、监事会报告
(一)报告期内，公司监事会的工作情况。
本公司监事会在报告期内召开了1 次会议：本公司第二届监事会第十次会议于200
3年3 月26 日召开，会议审议并通过了“公司2002 年度监事会工作报告”、“公司20
02年度财务决算案”、“公司2002 年度利润分配预案”和“公司2002 年年度报告及年
度报告摘要”。
（二）公司监事会对公司报告期内运作情况发表的意见：监事会根据《证券法》、
《公司法》等法律、法规的规定和《公司章程》所赋予的各项职权，认真履行了监事会
的职责，对公司2003 年度的生产经营状况及财务状况进行监督。监事会认为：
1、公司董事会在2003 年度能按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司
章程》规范运作，董事和高管人员行为规范，无损害公司股东利益的行为。
2、公司2003 年度财务状况经境内和境外审计师审计，均出具了标准无保留意见的
审计报告，真实反映了公司财务状况和经营成果。
3、公司报告期内无募集资金。
4、公司报告期内无重大资产收购与出售、关联交易行为。
九、重要事项
（一）公司重大诉讼、仲裁事项。
本公司于2003 年11 月11 日收到河南省新乡市中级人民法院（以下简称“新乡中
院”）于2003 年10 月13 日出具的[（2003）新民三初字第043-1 号]民事裁定书，就
本公司对[（2003）新民三初字第043 号]民事裁定书提出的管辖权异议作出裁定：驳回
本公司关于此案管辖权提出的异议；冻结本公司银行帐户存款1380 万元，不足部分，
查封同等价值的其他资产。
此案原告河南新乡市第一拖拉机厂（以下简称“新乡一拖”）诉本公司买卖柴油机
合同货款纠纷案，系本公司重组前柴油机业务形成的往来款。
根据重组时本公司与武进柴油机厂（以下简称“武柴厂”）、武进市工业资产经营
有限公司签署的相关协议规定：本公司将全部债务及或有债务转移由武柴厂承担；本公
司转移由武柴厂承担的全部债务，武柴厂负有优先偿还责任，在武柴厂未能承担优先偿
还责任而导致本公司将就已转移的债务承担任何部分清偿或其他任何相关责任时，由武
进市工业资产经营有限公司负责偿还并承担其他所有相关责任。因此新乡一拖诉本公司
一案，无论判决结果如何不会影响本公司的正常生产经营活动和财务状况。
（二）报告期内公司无重大资产出售事项。
（三）报告期内公司重大关联交易事项。
1、公司无购销商品、提供劳务发生的关联交易；
2、公司无资产、股权转让发生的关联交易；
3、公司与关联方存在债权、债务或担保事项：
（1）公司与关联方资金往来主要为本公司控股子公司常州新城房产应收本公司控
股股东新城集团控制的常州新城物业管理有限公司和常州新城房产代理有限公司的款项
，截止报告期末，常州新城房产应收关联方资金已全部结清。（详细内容见第七节第（
八）项第1 条）
（2）因公司业务发展及为支持控股子公司的资金需求，公司为控股子公司及控股
子公司之间提供担保，均为本公司正常经营活动所需，无担保风险。具体明细如下：
①本公司为常州新城房产开具的银行承兑汇票提供第三方担保,至2003 年12 月31
日止,常州新城房产应付银行承兑汇票余额为人民币1945 万元,本公司担保金额为1945
万元。承兑汇票出票银行为常州建行城中支行，汇票最迟到期日为2004 年6 月5 日。
②本公司为常州新城房产向中国建行常州分行城中支行贷款提供抵押担保，担保物
为“新城南都”（原名“文秀苑”）地块土地使用权，抵押贷款最高额度为人民币900
0万元，期限为2002 年4 月23 日至2004 年4 月22 日，常州新城房产已在此担保下借
款5000 万元，借款期限2003 年6 月2 日至2004 年6 月1 日。
③本公司为上海新城创置向中国银行青浦支行贷款提供保证担保,保证贷款额度为
人民币2000 万元，保证期限为2003 年7 月4 日至2005 年7 月4 日。
④常州新城房产为上海新城万嘉向农行上海嘉定支行菊园分理处贷款提供保证担保
，保证贷款额度为6000 万元，期限为2003 年7 月10 日至2004 年7 月9 日。
⑤常州新城房产为南京新城创置向南京工行玄武支行贷款提供保证担保，保证贷款
额度为人民币6650 万元，期限为2003 年8 月29 日至2005 年8 月22 日。
（3）新城集团为常州新城房产向农行湖塘办事处的短期借款提供最高额担保1500
0 万元，担保期间2003 年1 月24 日至2004 年1 月24 日，常州新城房产在此担保额内
已分次向农行湖塘办事处借款共计15000 万元，借款期限2003 年2 月13 日至2004年6
月30 日；新城集团为常州新城房产向建行城中支行短期借款4000 万元提供担保，借
款期限2003 年8 月26 日至2004 年8 月26 日；新城集团为常州新城房产向工行常州分
行短期借款8000 万元抵押不足部分2000 万元提供担保，借款期限2003 年12 月8日至
2005 年12 月7 日。
4、公司无其他重大关联交易。
（四）重大合同及其履行情况
1、报告期内公司没有发生或以前期间发生但延续到报告期的重大托管、承包、租
赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁公司资产事项。
2、报告期内公司重大担保事项：
（1）截止2003 年12 月31 日，常州新城房产为商品房承购人提供银行按揭贷款担
保，累计担保金额为22711.84 万元。该项担保是商品房承购人采用银行按揭(抵押贷款
)方式购房,已交清首期房款但在取得房产证前没有按期履行还款义务时,由常州新城房
产承担还款责任，但承购人的房产所有权归常州新城房产所有。此项担保为房地产行业
通用的销售结算方式，待房产交付办妥产权证与抵押手续后，公司担保责任随即解除，
公司无担保风险。
（2）其他重大担保事项见本节第（三）项第3 条。
3、报告期内公司没有发生或以前期间发生但延续到报告期限的重大委托他人进行
现金资产管理事项。
4、报告期内公司其他重大合同
（1）2003 年1 月，常州新城房产于以2850 万元人民币土地出让金通过竞标获得
上海市嘉定区菊园区11 号街坊一块国有土地70 年的土地使用权，总面积为110238 平
方米。受让土地的征地补偿费共计人民币6650 万元，用于支付各项土地费用、劳动力
安置、地面建筑物的拆迁等补偿费用。
（2）2003 年6 月，本公司与常州市武进区国土资源局签订了《国有土地使用权出
让合同》，受让位于武进区长虹路北、花园街西的宗地一块，总面积为100,339.4 平方
米，紧邻公司拥有的位于武进市河留村、浒路村的文秀苑33.33 万平方米土地。本次受
让的土地使用权出让年限为商业用途40 年、住宅用途70 年。
（3）2003 年9 月，南京新城创置与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让
合同》，受让南京玄武湖畔地块，总面积为25056 平方米，转让总价款14800 万元，该
项目为商业项目。
（五）报告期内没有公司或持有公司股份5%以上（含5%）股东在报告期内发生或以
前期间发生但持续到报告期对公司经营成果、财务状况可能产生重要影响的承诺事项。
（六）报告年度，公司聘请江苏公证会计师事务所为公司本报告年度境内审计师，
该事务所为本公司提供审计服务已连续七年；聘请普华永道中天会计师事务所有限公司
为公司本报告年度境外审计师，该事务所为本公司提供审计服务已连续七年。公司报告
年度支付江苏公证会计师事务审计费为人民币33 万元，支付普华永道中天会计师事务
所有限公司审计费为人民币68 万元。
（七）无其他重大事项
十、财务报告
（一）审计意见全文
审计报告
苏公W[2004]A 号
江苏新城房产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的江苏新城房产股份有限公司（以下简称新城公司）2003 年12月
31 日的合并资产负债表和资产负债表、2003 年度的合并利润表及利润分配表和利润表
及利润分配表以及2003 年度合并现金流量表和现金流量表。这些会计报表的编制是新
城公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意
见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允反映了新城公司2003 年12 月31 日的财务状况以及2003 年度的
经营成果和现金流量。
江苏公证会计师事务所有限公司 中国注册会计师 王亚明
中国·无锡
2004 年3 月23 日 中国注册会计师 邹雪娟
（二）会计报表（附后）
（三）会计报表附注（附后）
资产负债表
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 金额
单位：人民币元
注 合并
资 产
释 2003.12.31 2002.12.31
流动资产:
货币资金 5.1 136,369,719.68 126,894,673.03
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收帐款 5.2 934,115.63 673,288.89
其他应收款 5.3 14,943,252.66 57,038,332.23
预付帐款 5.4 622,798,237.26 259,131,335.63
应收补贴款
存货 5.5 615,322,638.44 329,328,323.92
待摊费用 5.6 33,523,344.43 17,135,657.65
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 1,423,891,308.10 790,201,611.35
长期投资:
长期股权投资 5.7 32,956,622.36 39,487,946.76
其中：合并价差 32,906,622.36 39,487,946.76
长期债权投资
长期投资合计 32,956,622.36 39,487,946.76
固定资产:
固定资产原价 5.8 26,493,951.96 9,709,216.36
减：累计折旧 5.8 2,446,504.08 1,120,049.18
固定资产净值 24,047,447.88 8,589,167.18
减：固定资产减值准备
固定资产净额 24,047,447.88 8,589,167.18
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 24,047,447.88 8,589,167.18
无形资产及其他资产
无形资产 5.9 187,178,784.18 189,769,252.71
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计 187,178,784.18 189,769,252.71
递延税项
递延税款借项
资产总计 1,668,074,162.52 1,028,047,978.00
母公司
资 产 2003.12.31 2002.12.31
流动资产:
货币资金 280,227.64 81,681.32
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收帐款
其他应收款
预付帐款 99,299,106.03 182,000.00
应收补贴款
存货
待摊费用 303,700.98 1,188.00
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 99,883,034.65 264,869.32
长期投资:
长期股权投资 297,900,676.05 246,619,704.16
其中：合并价差
长期债权投资
长期投资合计 297,900,676.05 246,619,704.16
固定资产:
固定资产原价 30,600.00 30,600.00
减：累计折旧 11,260.80 5,385.60
固定资产净值 19,339.20 25,214.40
减：固定资产减值准备
固定资产净额 19,339.20 25,214.40
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 19,339.20 25,214.40
无形资产及其他资产
无形资产 146,552,269.34 148,712,745.02
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计 146,552,269.34 148,712,745.02
递延税项
递延税款借项
资产总计 544,355,319.24 395,622,532.90
资产负债表（续）
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 金额
单位：人民币元
合并
负债及股东权益 注释 2003.12.31 2002.12.31
流动负债:
短期借款 5.10 300,000,000.00 150,000,000.00
应付票据 5.11 19,450,000.00 9,389,277.52
应付帐款 5.12 107,865,401.11 87,005,027.68
预收帐款 5.13 609,752,837.55 310,602,466.82
应付工资 1,862,372.90 1,512,560.00
应付福利费 10,959.70 13,620.95
应付股利
应交税金 5.14 17,899,178.37 15,417,472.79
其他应交款 5.15 1,259,517.25 600,096.14
其他应付款 5.12 11,200,336.39 4,660,985.08
预提费用 5.16 1,841,000.00 1,318,443.75
预计负债
一年内到期的长期负债 5.17 40,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,071,141,603.27 620,519,950.73
长期负债
长期借款 5.18 180,000,000.00 35,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 180,000,000.00 35,000,000.00
递延税项
递延税款贷项
负债合计 1,251,141,603.27 655,519,950.73
少数股东权益 11,257,814.06 8,951,967.05
股东权益：
股 本 5.19 331,914,000.00 331,914,000.00
减：已归还投资
股本净额 331,914,000.00 331,914,000.00
资本公积 5.20 20,251,497.56 20,251,497.56
盈余公积 5.21 21,959,601.03 7,755,507.45
其中：法定公益金 7,319,867.01 2,585,169.15
未分配利润 5.22 31,549,646.60 3,655,055.21
股东权益合计 405,674,745.19 363,576,060.22
负债和股东权益合计 1,668,074,162.52 1,028,047,978.00
母公司
负债及股东权益 2003.12.31 2002.12.31
流动负债:
短期借款
应付票据
应付帐款
预收帐款
应付工资
应付福利费 2,007.10 2,007.10
应付股利
应交税金 8,679.65
其他应交款
其他应付款 138,669,887.30 32,024,465.58
预提费用 20,000.00
预计负债
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计 138,680,574.05 32,046,472.68
长期负债
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计
递延税项
递延税款贷项
负债合计 138,680,574.05 32,046,472.68
少数股东权益
股东权益：
股 本 331,914,000.00 331,914,000.00
减：已归还投资
股本净额 331,914,000.00 331,914,000.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
盈余公积 8,026,387.15 1,711,584.40
其中：法定公益金 2,675,462.38 570,528.13
未分配利润 45,482,860.48 9,698,978.26
股东权益合计 405,674,745.19 363,576,060.22
负债和股东权益合计 544,355,319.24 395,622,532.90
利润及利润分配表
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 金额
单位：人民币元
合并
项 目 注释 2003年度 2002年度
一、主营业务收入 5.23 479,765,255.58 357,167,445.43
减：折扣与折让
主营业务收入净额 479,765,255.58 357,167,445.43
减：主营业务成本 5.24 324,566,417.97 247,989,432.91
主营业务税金及附加 5.25 26,912,294.21 19,839,453.63
二、主营业务利润 128,286,543.40 89,338,558.89
加：其他业务利润 5.26 64,058.62
减：营业费用 11,125,596.92 11,230,886.11
管理费用 34,427,362.31 39,897,959.75
财务费用 5.27 10,582,263.14 5,653,662.88
三、营业利润 72,215,379.65 32,556,050.15
加：投资收益
补贴收入
营业外收入 5.28 1,541,844.08 254,378.86
减：营业外支出 5.29 697,913.02 898,188.82
四、利润总额 73,059,310.71 31,912,240.19
减：所得税 28,654,778.73 18,924,359.85
少数股东损益 2,305,847.01 1,577,317.68
五、净利润 42,098,684.97 11,410,562.66
加：期初未分配利润 3,655,055.21 -292,189,016.60
资本公积弥补亏损 291,541,773.32
六、可供分配的利润 45,753,740.18 10,763,319.38
减：提取法定盈余公积 9,469,395.72 4,738,842.78
提取法定公益金 4,734,697.86 2,369,421.39
七、可供股东分配的利润 31,549,646.60 3,655,055.21
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转股本的普通股股利
八、未分配利润 31,549,646.60 3,655,055.21
母公司
项 目 2003年度 2002年度
一、主营业务收入
减：折扣与折让
主营业务收入净额
减：主营业务成本
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加：其他业务利润
减：营业费用 461,949.02
管理费用 2,715,329.83 17,929,395.19
财务费用 8.07 -1,765.17
三、营业利润 -3,177,286.92 -17,927,630.02
加：投资收益 45,280,971.89 29,338,192.68
补贴收入
营业外收入
减：营业外支出 5,000.00
四、利润总额 42,098,684.97 11,410,562.66
减：所得税
少数股东损益
五、净利润 42,098,684.97 11,410,562.66
加：期初未分配利润 9,698,978.26 -291,541,773.32
资本公积弥补亏损 291,541,773.32
六、可供分配的利润 51,797,663.23 11,410,562.66
减：提取法定盈余公积 4,209,868.50 1,141,056.27
提取法定公益金 2,104,934.25 570,528.13
七、可供股东分配的利润 45,482,860.48 9,698,978.26
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转股本的普通股股利
八、未分配利润 45,482,860.48 9,698,978.26
附表：
2003年度
报告期利润 净资产收益率（%） 每股收益（元）
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 31.62% 33.35% 0.3865 0.3865
营业利润 17.80% 18.78% 0.2176 0.2176
净利润 10.38% 10.95% 0.1268 0.1268
扣除非经常性
损益后的净利润 10.20% 10.76% 0.1247 0.1247
2002年度
报告期利润 净资产收益率（%） 每股收益（元）
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 24.57% 24.96% 0.2692 0.2692
营业利润 8.99% 9.14% 0.0985 0.0985
净利润 3.14% 3.19% 0.0344 0.0344
扣除非经常性
损益后的净利润 3.31% 3.36% 0.0362 0.0362
现金流量表
2003年度
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 合并报表
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 762,193,607.60
收到的税费返还 94,311.27
收到的其他与经营活动有关的现金 5.30 34,316,939.95
现金流入小计 796,604,858.82
购买商品、接受劳务支付的现金 888,408,392.47
支付给职工以及为职工支付的现金 6,612,079.09
支付的各项税费 75,607,745.87
支付的其他与经营活动有关的现金 5.31 33,995,915.38
现金流出小计 1,004,624,132.81
经营活动产生的现金流量净额 -208,019,273.99
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 -
取得投资收益所收到的现金 -
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产所收回的现金净额 -
收到的其他与投资活动有关的现金 -
现金流入小计 -
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产所支付的现金 17,161,735.60
投资所支付的现金 50,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 17,211,735.60
投资活动产生的现金流量净额 -17,211,735.60
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
借款所收到的现金 590,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计 590,000,000.00
偿还债务所支付的现金 335,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 20,293,943.76
支付的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流出小计 355,293,943.76
筹资活动产生的现金流量净额 234,706,056.24
四、汇率变动对现金的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 9,475,046.65
项目 母公司报表
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 8,364,475.82
现金流入小计 8,364,475.82
购买商品、接受劳务支付的现金 1,662,021.50
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费
支付的其他与经营活动有关的现金 503,908.00
现金流出小计 2,165,929.50
经营活动产生的现金流量净额 6,198,546.32
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 -
取得投资收益所收到的现金 -
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产所收回的现金净额 -
收到的其他与投资活动有关的现金 -
现金流入小计 -
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产所支付的现金
投资所支付的现金 6,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计 6,000,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -6,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 -
借款所收到的现金 -
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计
偿还债务所支付的现金 -
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 -
支付的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流出小计 -
筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 198,546.32
现金流量表附表：
补充资料 注释 合并报表
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 42,098,684.97
加：少数股东收益 2,305,847.01
计提资产减值准备 -699,535.15
固定资产折旧 1,327,216.26
无形资产摊销 2,785,467.89
长期待摊费用摊销
待摊费用减少(减：增加) -16,387,686.78
预提费用增加(减：减少) 522,556.25
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产的损失（减：收益）
固定资产报废损失
财务费用 20,293,943.76
投资损失（减：收益）
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -285,994,314.52
经营性应收项目的减少（减：增加） -392,902,708.11
经营性应付项目的增加（减：减少） 418,631,254.43
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 -208,019,273.99
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动： -
债务转为资本 -
一年内到期的可转换公司债券 -
融资租入固定资产 -
3、现金及现金等价物净增加情况： -
现金的期末余额 136,369,719.68
减：现金的期初余额 126,894,673.03
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 9,475,046.65
现金流量表附表：
补充资料 母公司报表
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 42,098,684.97
加：少数股东收益
计提资产减值准备
固定资产折旧 5,875.20
无形资产摊销 2,160,475.68
长期待摊费用摊销
待摊费用减少(减：增加) -302,512.98
预提费用增加(减：减少) -20,000.00
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产的损失（减：收益）
固定资产报废损失
财务费用
投资损失（减：收益） -45,280,971.89
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加）
经营性应收项目的减少（减：增加） -99,117,106.03
经营性应付项目的增加（减：减少） 106,654,101.37
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 6,198,546.32
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动： -
债务转为资本 -
一年内到期的可转换公司债券 -
融资租入固定资产 -
3、现金及现金等价物净增加情况： -
现金的期末余额 280,227.64
减：现金的期初余额 81,681.32
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 198,546.32
资产减值准备明细表
2003年度
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 金额
单位：人民币元
本年转回数
项 目 期初余额 本期增加数
价值回升转回
一、坏帐准备合计 778,587.88 3,961.07
其中：应收帐款 202,443.11 3,961.07
其它应收款 576,144.77
二、短期投资跌价准备合计
其中：股票投资
债券投资
三、存货跌价准备合计 278,293.39 278,293.39
其中：库存商品 278,293.39 278,293.39
原材料
四、长期投资减值准备合计
其中：长期股权投资
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备
本年转回数
项 目 期末余额
其他减少 合计
一、坏帐准备合计 425,202.83 425,202.83 357,346.12
其中：应收帐款 206,404.18
其它应收款 425,202.83 425,202.83 150,941.94
二、短期投资跌价准备合计
其中：股票投资
债券投资
三、存货跌价准备合计 278,293.39
其中：库存商品 278,293.39
原材料
四、长期投资减值准备合计
其中：长期股权投资
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备
股东权益增减变动表
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 2003年度 金额单位：人民
币元
项目 本年数
一、股 本：
年初余额 331,914,000.00
本年增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增股本
本年减少数
年末余额 331,914,000.00
二、资本公积：
年初余额 20,251,497.56
本年增加数
其中：股本溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积
本年减少数
其中：弥补亏损
年末余额 20,251,497.56
三、法定和任意盈余公积
年初余额 5,170,338.30
本年增加数
其中：从净利润中提取数 9,469,395.72
其中：法定盈余公积 9,469,395.72
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数
本年减少数
其中：弥补亏损
转增股本
分派现金股利或利润
分派股票股利
年末余额 14,639,734.02
其中：法定盈余公积 14,639,734.02
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
年初余额 2,585,169.15
本年增加数 4,734,697.86
其中：从净利润中提取数 4,734,697.86
本年减少数
其中：集体福利支出
年末余额 7,319,867.01
五、未分配利润
年初未分配利润 3,655,055.21
本年净利润 42,098,684.97
本年利润分配 14,204,093.58
本年资本公积弥补亏损
年末未分配利润 31,549,646.60
项目 上年数
一、股 本：
年初余额 331,914,000.00
本年增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增股本
本年减少数
年末余额 331,914,000.00
二、资本公积：
年初余额 311,793,270.88
本年增加数
其中：股本溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积
本年减少数 291,541,773.32
其中：弥补亏损 291,541,773.32
年末余额 20,251,497.56
三、法定和任意盈余公积
年初余额 431,495.52
本年增加数
其中：从净利润中提取数 4,738,842.78
其中：法定盈余公积 4,738,842.78
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数
本年减少数
其中：弥补亏损
转增股本
分派现金股利或利润
分派股票股利
年末余额 5,170,338.30
其中：法定盈余公积 5,170,338.30
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
年初余额 215,747.76
本年增加数 2,369,421.39
其中：从净利润中提取数 2,369,421.39
本年减少数
其中：集体福利支出
年末余额 2,585,169.15
五、未分配利润
年初未分配利润 -292,189,016.60
本年净利润 11,410,562.66
本年利润分配 7,108,264.17
本年资本公积弥补亏损 291,541,773.32
年末未分配利润 3,655,055.21
二零零三年度会计报表附注
附注1：公司的基本情况
江苏新城房产股份有限公司前身为江苏五菱柴油机股份有限公司（以下简称“本公
司”或“公司”）是经江苏省人民政府苏政复[1997]81号文批准，由武进柴油机厂作为
主要发起人，与武进市油泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金属
铸造厂、武进市万盛机械厂、武进市夏溪农机具修造厂，以募集方式于1997年10月10日
共同发起设立的股份有限公司，公司原股本为25,145万元，在江苏省工商行政管理局登
记注册。1998年5月25日经股东大会决议,并经江苏省证管委字(1998)101号文批准,公司
以资本公积25,145,000元转增股本(即每10股转增1股),转增后股本总额为276,595,000
元， 2000年5月26日经股东大会决议，公司以资本公积55,319,000元向全体股东每10股
转增2股股份，转增后总股本为331,914,000元， 2001年6月5日公司换领新的企业法人
营业执照，注册号3200001103782。公司股票简称：五菱B股；股票代码：900950。
2001年8月6日江苏新城实业集团有限公司、常州环球房地产发展有限公司、常州泛
华科技投资有限公司分别与武进柴油机厂签订《股权转让协议书》，分别受让武进柴油
机厂持有的本公司的29.36%、22%、和7.5%的股权。
上述国有股权转让协议已经公司2001年度第一次临时股东大会决议并得到江苏省人
民政府苏政复［2001］153号文《关于同意武进柴油机厂转让江苏五菱柴油机股份有限
公司国家股股权的批复》和财政部《关于江苏新城房产股份有限公司国家股转让有关问
题的批复》的批准。
2001年11月15日，经公司2001年度第一次临时股东大会决议，以2001年6月30日为
截止日将与柴油机生产相关除部分应收账款外的全部资产和负债转让给武进柴油机厂，
同时受让江苏新城实业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司95.8%的股权及
受让常州环球房地产发展有限公司拥有的33.33万平方米土地的土地使用权。由此,公司
的经营范围变更为房地产开发与经营,物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程，建筑材
料、装潢材料销售，经济信息咨询服务。2001年11月30日公司名称变更为“江苏新城房
产股份有限公司”，换领了江苏新城房产股份有限公司的企业法人营业执照，注册号3
200001103782。公司股票简称变更为：新城B股。
附注2：会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
1.会计制度
本公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
2.会计年度
本公司的会计年度为公历1 月1 日至12 月31 日。
3.记账本位币
以人民币为记账本位币。
4.记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础；以历史成本为计价原则。
5.外币业务核算方法
会计年度内涉及外币的经济业务,按年初中国人民银行公布的市场汇价折合人民币
入账。各种外币账户的外币余额，年末时按照年末市场汇价进行调整,按年末汇率折合
的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额,作为汇兑损益；属于与购建固定
资产有关的借款产生的汇兑损益，按照借款费用资本化的原则进行处理；属于筹建期间
发生汇兑损益的，计入长期待摊费用；除上述情况以外发生的汇兑损益，计入财务费用
。
6.现金等价物的确定
现金等价物指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
7.短期投资核算方法
短期投资按取得时实际支付的全部价款（包括税金和手续费等相关费用）扣除已宣
告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息后的余额计入投资成本，
持有期间所获得的股利或利息冲减短期投资账面价值。处置时，按所收到的处置收入与
短期投资账面价值的差额确认为当期投资收益。期末短期投资按成本与市价孰低计价,
短期投资跌价准备按投资总体成本高于市价的差额提取。已确认跌价损失的短期投资的
价值又得以恢复后，在原先已确认的投资损失金额内转回。
8.坏账损失核算方法
坏账的确认标准：因债务人破产或死亡,以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的
，或因债务人逾期未履行清偿义务超过三年而且具有明显特征表明无法收回的应收款项
确认为坏账损失。坏账损失采用备抵法核算；公司按应收款项(包括应收账款和其他应
收款)计提坏账准备。当有确凿证据表明应收款项不能收回,或收回的可能性不大(如债
务单位破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在短时间
内无法偿付债务的,以及其他足以证明应收款项可能发生损失和应收款项逾期五年以上
),全额计提坏账准备，此外,公司按账龄分析法计提坏账准备，应收款项计提的坏账准
备分为一般坏账准备和特别坏账准备。应收账款一般坏账准备的计提比例为：
账龄 计提比例
一年以内 2%
一至二年 25%
二至五年 60%
五年以上 100%
其他应收款一般坏账准备按照年末余额的1%提取。特别坏账准备根据具体情况，采
取个别认定法。
9.存货核算方法
1）分类
本公司的存货分为库存材料、开发成本、开发产品、出租开发产品、低值易耗品等
。
2）计价及摊销
①库存材料的取得按实际成本计价,发出按先进先出法核算；
②开发产品的结转按个别计价法核算；
③低值易耗品在领用时一次摊销。
3)存货采用永续盘存制。
4）开发用土地的核算方法：
对取得的土地使用权，在尚未开发前，作为无形资产核算，并按规定的期限摊销。
在开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本核算。
5）公共配套设施费用的核算方法：
住宅小区中非营业性公共配套设施所需建设费用计入小区开发成本，开发产品办理
竣工验收时，公司按照建筑面积将尚未发生的公共设施配套费采用预提的方法计入开发
产品成本中列支。
6)期末存货按成本与可变现净值孰低计价，在对存货进行全面清查时，如由于存货
遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于其可变现
净值，在中期期末或年终按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价
准备。
10.长期股权投资核算方法
1)初始投资成本的确定
(1)公司以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、
手续费等相关费用）作为初始投资成本；实际支付的价款中若包含已宣告但尚未领取的
现金股利，则按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额作为初始投
资成本。
(2)公司接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债
权换入长期股权投资的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资
成本；涉及补价的，则根据收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为初
始投资成本。
(3)以非货币性交易换入的长期股权投资（包括以股权投资换股权投资），按换出
资产的账面价值加上应支付的相关税费作为初始投资成本；
涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的
相关税费减去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的，按换出资产的账面价
值加上应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本。
(4)通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资
成本。
2)股权投资差额
长期股权投资采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计价，初始投资成本与
应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额确认为股权投资差额，分别进行会计处理
。
股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投
资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过
10 年的期限摊销；初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，
转入资本公积。
3)长期股权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。
对于股票投资或其他股权投资，若持有被投资单位有表决权资本总额20%以下，或
持有被投资单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，采用成本法核
算；若持有被投资单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大
影响的，采用权益法核算；若持有被投资单位有表决权资本总额50%以上，或虽不足50
%但具有实际控制权的采用权益法核算并合并会计报表。
11.长期债权投资核算方法
1)初始投资成本的确定
(1)公司以现金购入的长期债权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、
手续费等相关费用）减去已到付息期但尚未领取的债券利息，作为初始投资成本，实际
支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，作为应收项目单独核算；
(2)公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收
债权换入的长期债权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投
资成本，涉及补价的，则根据收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为
初始投资成本；
(3)以非货币性交易换入的长期债权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相
关税费作为初始投资成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应
确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的
，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本。
2)长期债权投资的溢价及折价
公司购入的长期债权投资，初始投资成本减去相关费用及尚未到期的债券利息后与
债券面值之间的差额，作为债券投资的溢价或折价；债券的溢价或折价在债券存续期间
内于确认相关债券利息收入时摊销，摊销方法采用直线法。
3)长期债权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。
12.长期投资减值准备核算方法
期末对长期投资进行逐项检查，如由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等
原因导致其可收回金额低于账面价值的,则将可收回金额低于账面价值的差额作为当期
投资损失，于中期期末或年度终了提取长期投资减值准备。
13.固定资产核算方法
1)固定资产的标准:使用年限在一年以上,单位价值在2000 元以上的房屋、建筑物
、机器、机械、运输工具和其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等，以及不属于
生产经营主要设备但使用年限在二年以上并且单位价值在2000 元以上的资产；
2)固定资产按实际成本计价，以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面
价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资
产的入账价值：
(1)收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减
去补价后的余额，作为入账价值；
(2)支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账
价值。
3）接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固
定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，
按以下规定确定换入固定资产的入账价值：
(1)收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为
入账价值；
(2)支付补价的，按应收债权的账面价值加上应支付的补价和应支付的相关税费，
作为入账价值。
4)固定资产折旧采用平均年限法计算，折旧年限及分类折旧率分别为：
类别 折旧年限 净残值率 年折旧率
房屋建筑物 25-35年 4% 3.84%-2.74%
运输设备 5-10年 4% 19.2%--9.6%
其他设备 5-10年 4% 19.2%-9.6%
5)固定资产的盘盈、盘亏、报废和出售经适当程序批准后将其清理净损益计入营业
外收支。
6)固定资产减值准备
期末对固定资产进行逐项检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期
闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，按单项固定资产可收回金额低于账面价
值的差额在中期期末或年度终了计提固定资产减值准备。
对存在下列情况之一的固定资产，全额计提减值准备：
A． 长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产；
B． 虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产；
C． 已遭毁损，以致于不再具有使用价值和转让价值的固定资产；
D. 由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产；
E. 其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。
14.在建工程核算方法：
在建工程是指兴建中的厂房、设备及其他设施，在建工程在达到预定可使用状态后
，按实际发生的全部支出确认为固定资产；若所建造的固定资产已达到预定可使用状态
，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，按估计的价值转入固定资产
并按规定计提折旧，待办理竣工决算手续后再作调整。
期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值，在中期
期末或年度终了计提在建工程减值准备。
15.借款费用的会计处理方法
为开发房地产而借入的专门借款所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前计入
开发成本；在完工之后计入财务费用。
16.无形资产核算方法：
1) 无形资产的计价
无形资产在取得时，按实际成本计量。取得时的实际成本按以下方法确定：
（1）对购入的无形资产,按实际支付的价款作为实际成本；
（2）对投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本；
（3）接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得或以应收债权换入的无形资产，
按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为实际成本；
（4）以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关
税费作为实际成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的
收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为实际成本。②支付补价的，按换出资
产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。
（5）自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、
聘请律师费等费用作为无形资产的实际成本。
2) 无形资产的摊销
各种无形资产自取得当月起在预计使用年限内按直线法平均摊销，计入损益。如预
计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销
年限按如下原则确定：
(1)合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不超过合同规定的受
益年限；
(2)合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限不超过法律规定的有
效年限；
(3)合同规定了受益年限，法律也规定有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有
效年限两者之中较短者。
(4)如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10
年。
本公司土地使用权在尚未开发前按土地使用权证上的使用年限摊销；商品化软件分
别按5-10 年摊销。
3)无形资产减值准备
期末检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低
于账面价值的，在中期期末或年度终了计提无形资产减值准备。
17.长期待摊费用
对公司发生的开办费待公司开始经营起一次计入开始生产经营当期的损益。其他长
期待摊费用的摊销办法按规定在受益期内分期平均摊销。
18.收入确认原则
商品销售：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，不再对该商
品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销
售该商品相关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入实现。
开发产品收入实现的具体条件：工程已经竣工并通过有关部门验收；具有经购买方
确认的结算通知书；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可
靠地计量。提供劳务：按完工百分比法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳
务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经
发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。
让渡资产使用权：让渡资产使用权在与交易相关的经济利益能够流入公司，收入的
金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按让渡资产使用权时间和适用利率计
算确定，使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
19.维修基金、质量保证金的核算方法
维修基金的核算方法：开发产品办理竣工验收后，如发生应由公司承担的维修费计
入营业费用。
质量保证金的核算方法：质量保证金按施工单位工程款的5%预留，列入“应付账款
”，待工程验收合格并在约定的保证期内无质量问题时，支付给施工单位。
20.所得税的会计处理
采用应付税款法。
21.合并会计报表的编制方法
本公司合并会计报表是根据财政部《合并会计报表暂行规定》，以母公司及纳入合
并范围的控股子公司的会计报表及其他有关资料为依据，将它们之间的投资、内部往来
、资产购销和其他重大交易及未实现损益全部抵销的基础上，逐项合并并计算少数股东
权益和少数股东收益。
少数股东权益的数额是根据母公司所属子公司所有者权益的数额减去母公司拥有的
份额计算确定。少数股东损益是根据母公司所属子公司于当年内实现的损益扣除母公司
拥有的投资收益后的余额计算确定。
22.主要会计政策、会计估计变更的说明
公司2003年未有会计政策、会计估计变更事项。
附注3：税项
本公司适用的主要税种和税率如下：
（1）流转税
营业税:按预收房款的5%计算缴纳
（2）城建税及教育费附加
城建税：按应缴流转税的7%计算缴纳；
教育费附加：控股子公司常州新城房产开发有限公司城中分公司按应缴流转税的4
%计算缴纳；
（3）.企业所得税
按武进地方税务局城区分局的有关文件，常州新城房产开发有限公司享受所得税减
免10%的优惠政策，实际税率为29.7%。
（4）房产税
自用房产以上年末房产原值的70%为计税依据,税率为1.2%，出租房产以房产出租收
入为计税依据，税率为12%。
（5）印花税
按印花税所涉及的项目缴纳。
（6）土地增值税
常州新城房产开发有限公司按预收商业用房和别墅房收入的1%计算缴纳。
附注4：控股子公司及合营企业
1、截止2003年12月31日本公司控股子公司及合营企业情况（万元）：
公司名称 注册地址 法人代表 注册资本 持股比例
常州新城房产 武进高新技术 王振华 RMB8018 95.8%
开发有限公司 产业开发区
(有限责任公司)
南京新城创置 南京浦口区 宋觉新 RMB3000 96.22%
房地产有限公司(有 天浦路1号
限责任公司)
上海新城创置 上海市青浦 王振华 RMB3000 96.22%
房地产有限公司(有 区青浦镇青
限责任公司) 松路128号
上海新城万嘉 上海市嘉定 王振华 RMB3000 96.22%
房地产有限公司(有 区嘉定镇人
限责任公司) 民路18号
公司名称 主营业务
常州新城房产 房产投资、开发、销售
开发有限公司
(有限责任公司)
南京新城创置 房产开发与经营、物业管理、建筑材料、
房地产有限公司(有 装潢材料销售、经济信息咨询服务
限责任公司)
上海新城创置 房产开发与经营、物业管理、房屋租赁、
房地产有限公司(有 建筑材料、装潢材料销售、经济信息咨
限责任公司) 询服务
上海新城万嘉 房产开发与经营、物业管理、房屋租赁、
房地产有限公司(有 建筑材料、装潢材料销售、经济信息咨
限责任公司) 询服务
2、公司合并报表范围变动情况：
本公司与控股子公司常州新城房产开发有限公司于2003 年1 月分别投资300 万元
和2700 万元成立上海新城创置房地产有限公司，分别占其注册资本的10%和90%。由于
本公司拥有常州新城房产开发有限公司95.8%的股权，故本公司直接和间接合计拥有上
海新城创置房地产有限公司100%的股权，2003 年度将其纳入公司合并报表范围。
本公司与控股子公司常州新城房产开发有限公司于2003 年3 月分别投资300 万元
和2700 万元成立上海新城万嘉房地产有限公司，分别占其注册资本的10%和90%。由于
本公司拥有常州新城房产开发有限公司95.8%的股权，故本公司直接和间接合计拥有上
海新城万嘉房地产有限公司100%的股权，2003 年度将其纳入公司合并报表范围。
3、公司无合营企业。
附注5：合并会计报表主要项目注释
下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单位
1.货币资金
项目 2003.12.31 2002.12.31
现金 692,739.94 92,425.35
银行存款 135,676,979.74 126,802,247.68
136,369,719.68 126,894,673.03
2.应收账款
(1)按账龄分类 2003.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%)
1年以内 823,978.81 72.25 16,479.58 2.00
3～4年 316,541.00 27.75 189,924.60 60.00
1,140,519.81 100.00 206,404.18
2002.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%)
1年以内 553,388.00 63.19 11,067.76 2.00
1～2年 5,803.00 0.66 1,450.75 25.00
2～3年 316,541.00 36.15 189,924.60 60.00
875,732.00 100.00 202,443.11
(2)应收账款中无持有本公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。
(3)已按本会计报表附注2 之8 条所述政策计提坏账准备，坏账准备实际计提比例
与坏账准备政策计提比例一致。
3.其他应收款
(1)按账龄分类 2003.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%)
1年以内 11,957,935.85 79.22 119,579.35 1.00
1～2年 1,478,048.65 9.79 14,780.49 1.00
2～3年 1,007,210.10 6.68 10,072.10 1.00
3～4年 651,000.00 4.31 6,510.00 1.00
15,094,194.60 100.00 150,941.94
2002.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%)
1年以内 53,045,288.45 92.07 530,452.88 1.00
1～2年 3,777,023.85 6.56 37,770.24 1.00
2～3年 713,500.06 1.24 7,135.00 1.00
3～4年 78,664.64 0.13 786.65 1.00
57,614,477.00 100.00 576,144.77
(2)本公司其他应收款主要明细项目列示如下:
债务人名称 2003.12.31 欠款时间 欠款原因
土地招投标保证金 8,500,000.00 一年以内 投标保证金金
常州市住房基金管理中心 3,510,000.00 一年以内及部分 一年以上贷款押金
个人备用金 574,155.48 一年以内 借备用金
江苏明都汽车摩托车有限公司 532,658.00 一年以内 预付购车款
毛锋 505,000.00 一年以内 预付夏雷地块土
地补偿款
(3)已按本会计报表附注2 之8 条所述政策计提坏账准备，坏账准备实际计提比例
与坏账准备政策计提比例一致。
(4)其他应收款期末余额比期初余额减少4,252.03 万元，主要原因系：公司上年度
支付的土地招投标保证金3,440.00 万元本年收回，收回常州市华顺建筑工程有限公司
代垫款1,498.79 万元，收回常州市新城房产代理有限公司代理售房款201.50 万元，收
回江苏新城物业管理有限公司（系原常州市新城物业有限公司）148.75 万元等。
(5)本公司其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为1362.18 万元，占其他
应收款总余额的90.24%。
(6)其他应收款中无持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的款项。
4.预付账款
(1)按账龄分类 2003.12.31 比例(%) 2002.12.31 比例(%)
1年以内 489,666,730.52 78.62 174,514,883.26 67.35
1～2年 60,740,940.00 9.75 83,130,239.90 32.08
2～3年 72,326,418.74 11.61 1,474,584.47 0.56
3～4年 52,520.00 0.02 11,628.00 0.01
4年以上 11,628.00
622,798,237.26 100.00 259,131,335.63 100.00
(2)预付账款期末余额较期初余额增加36,366.69 万元，主要原因系支付开发项目
工程进度款及部分土地出让金所致。
(3)本项目中无持有本公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。
(4) 本公司预付账款欠款金额前五名的累计总欠款金额为30,200.30 万元，占预付
账款总余额的48.49%。
5.存货
2003.12.31 2002.12.31
项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备
库存材料 - - - -
开发成本 558,519,556.90 - 296,401,608.81 -
开发产品 55,778,824.90 33,205,008.50 278,293.39
出租开发产品 1,024,256.64
615,322,638.44 329,606,617.31 278,293.39
其中:
①开发成本 开工时间 预计首批竣工时间
四季新城3期 2003/03 2003/12
金色新城 2001/12 2003/6
芳草苑 2002/12 2004/04
中凉新村7期 2002/06 2003/07
怀德北路改造 未定 未定
南京新城逸境 2003/07 2004/12
南京玄武门 未定 未定
上海新城枫景 2003/09 2005/03
上海新城逸境一期 2004/01 2005/6
①开发成本 预计总投资(万元) 期末余额
四季新城3期 7,000 9,678,249.77
金色新城 60,000 233,873,624.05
芳草苑 7,000 23,182,500.91
中凉新村7期 5,000 11,619,006.60
怀德北路改造 4,000 198,510.00
南京新城逸境 19,000 109,805,141.03
南京玄武门 30,000 168,516.00
上海新城枫景 38,548 124,321,939.79
上海新城逸境一期 10,674 45,672,068.75
558,519,556.90
①开发成本 期初余额
四季新城3期 16,597,924.51
金色新城 257,612,769.90
芳草苑 7,128,863.58
中凉新村7期 15,062,050.82
怀德北路改造
南京新城逸境
南京玄武门
上海新城枫景
上海新城逸境一期
296,401,608.81
②开发产品 竣工时间 期初余额 本年增加
新城花苑及四季新城 2000/11
2002/12 14,246,705.51 76,422,239.97
中凉新村 2000/12
2002/01 2,436,925.20 61,233,462.33
湾里新村及别墅 2000/11
2001/11 4,261,903.88 640,230.19
万博花苑 2000/6 721,004.11 3,333.43
清潭花苑 2001/6 3,510,206.42 404,719.56
置换房 - 1,028,475.50
人民新家园 2002/01 6,999,787.88 672,815.10
金色新城 2003/06 208,795,950.56
33,205,008.50 348,172,751.14
②开发产品 本年减少 期末余额
新城花苑及四季新城
59,566,878.32 31,102,067.16
中凉新村
57,400,471.58 6,269,915.95
湾里新村及别墅
3,775,395.52 1,126,738.55
万博花苑 689,903.98 34,433.56
清潭花苑 3,847,523.53 67,402.45
置换房 139,804.50 888,671.00
人民新家园 4,715,282.06 2,957,320.92
金色新城 195,463,675.25 13,332,275.31
325,598,934.74 55,778,824.90
③出租开发产品 期初余额 本年增加 本年摊销 摊余价值
中凉新村店面房 1,032,516.77 8,260.13 1,024,256.64
（1）存货期末余额较期初余额增加28,571.60 万元，主要原因系本年控股子公司
南京及上海新开工项目的开发成本增加。
（2）公司上年度计提的存货跌价准备是公司在销售商品房时置换入的旧房,比照同
类市场价格后按低于市价的差额提取,本年度按同期二手市场价格相比转回。
（3）子公司常州新城将金色新城所在的土地使用权（面积为23,070.00 平方米）
向中国工商银行常州分行营业部抵押贷款，经评估，该土地使用权总价为4,419.29 万
元，抵押金额为3,000 万元,抵押期限2003.10.15—2004.10.14。
（4）子公司南京新城创置将二道埂子的土地使用权（面积为14,223.00 平方米）
向中国工商银行南京市玄武支行抵押贷款，抵押金额为3,350 万元,抵押期限2003.8.2
9—2005.8.22。
6.待摊费用
费用类别 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
房租 7,855.00 289,731.85 136,255.00 161,331.85
营业税 15,530,123.34 38,897,130.35 23,988,262.78 30,438,990.91
城建税 1,087,108.63 2,722,799.12 1,679,178.39 2,130,729.36
教育费附加 496,840.68 23,526.04 510,925.15 9,441.57
宽带服务费 8,800.00 8,800.00
养路费 1,440.00 1,440.00
报刊费 3,490.00 2,451.60 3,490.00 2,451.60
土地增值税 339,198.16 339,198.16
广告费 391,200.98 391,200.98
律师费 50,000.00 50,000.00
17,135,657.65 42,716,038.10 26,328,351.32 33,523,344.43
(1)待摊费用期末余额较期初余额增加1,638.77 万元，主要原因系纳入合并会计报
表的子公司常州新城房产开发有限公司本年度预收房款增加相应计提的税金增加。
(2)期末税金及附加为根据税法要求按预收房款的一定比例交纳的税费，按权责发
生制原则尚未转入损益的待转税费。
7.长期股权投资
(1)合并价差
被投资单位名称 初始金额 摊销期限 期初余额
常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 85个月 39,487,946.76
被投资单位名称 本期摊销额 摊余金额
常州新城房产开发有限公司 6,581,324.40 32,906,622.36
股权投资差额形成原因为本公司于2001 年11 月15 日以21,051.5 万元的价格受让
江苏新城实业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司95.8%的股权, 2001 年1
1 月30 日常州新城房产开发有限公司账面净资产17,108.28 万元，收购价大于应享有
的被投资单位所有者权益份额之间的差额为4,661.77 万元，本公司于2001 年12 月起
按85 个月期限(常州新城房产开发有限公司原剩余经营年限)摊销。2003 年度摊销658
.13 万元。
(2)其他投资
被投资单位名称 2002.12.31 本年增加
上海新城万嘉物业管理有限公司 - 50,000.00
被投资单位名称 2002.12.31 本年增加
上海新城万嘉物业管理有限公司 - 50,000.00
2003 年11 月，由上海新城万嘉房地产有限公司出资人民币50,000.00 元，与江苏
新城物业管理有限公司（出资人民币450,000.00 元）,共同投资成立上海新城万嘉物业
管理有限公司。
8.固定资产及累计折旧
⑴.固定资产原值
固定资产类别 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
房屋建筑物 3,033,109.36 12,484,458.60 15,517,567.96
运输设备 5,174,149.00 3,277,381.00 8,451,530.00
电子设备 1,376,333.00 330,264.00 7,735.00 1,698,862.00
其他设备 125,625.00 700,367.00 825,992.00
9,709,216.36 16,792,470.60 7,735.00 26,493,951.96
(2).累计折旧
固定资产类别 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
房屋建筑物 137,500.93 363,001.88 500,502.81
运输设备 560,312.25 597,798.42 1,158,110.67
电子设备 418,460.62 274,509.42 761.36 692,208.68
其他设备 3,775.38 91,906.54 95,681.92
1,120,049.18 1,327,216.26 761.36 2,446,504.08
固定资产净值 8,589,167.18 24,047,447.88
(3)固定资产及累计折旧期末余额比期初余额分别增加1,678.47 万元和132.65 万
元，主要原因系：公司本年度增加房屋建筑物1,248.45 万元，运输设备增加327.74 万
元，相应的固定资产折旧增加。
(4)本公司固定资产中无置换、抵押、担保等情况。
9.无形资产(万元)
项目 原值 期初余额 本期增加额 本期摊销额
文秀苑地块 15,123.33 14,871.27 216.05
东庄大圆盘地块 99.37 97.76 1.48
鸣凰小庙村地块 352.78 347.09 5.27
工商所北地块 68.64 63.82 0.98
武进农药厂地块 3,654.90 3,593.98 52.21
营销软件 3.00 3.00 7.00 1.50
IOA软件 7.76 7.76 0.58
财务软件 2.04 2.04 0.14
软件 2.70 2.70 0.34
18,976.92 19.50 278.55
项目 期末余额 剩余摊销月份
文秀苑地块 14,655.22 814个月
东庄大圆盘地块 96.28 779个月
鸣凰小庙村地块 341.82 779个月
工商所北地块 62.84 769个月
武进农药厂地块 3,541.77 814个月
营销软件 8.5 51个月
IOA软件 7.18 111个月
财务软件 1.90 56个月
软件 2.36 52个月
18,717.87
（1）文秀苑地块为2001 年11 月15 日，经公司2001 年度第一次临时股东大会决
议，以15,123.33万元的价格（此价格为江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司苏地
估字2001-070 号评估报告（房地产估价报告的评估价值）受让常州环球房地产发展有
限公司拥有的33.33 万平方米土地的土地使用权.本土地使用权使用年限为70 年，公司
本年度摊销12 个月。
（2）文秀苑地块已抵押给中国建设银行常州分行，抵押期限2002.4.23-2004.4.2
2,抵押金额为9,000.00 万元；武进农药厂地块已抵押给中国工商银行常州分行抵押面
积67577.1M2,抵押金额3500万元，抵押期限2003.10.15—2005.10.14。
（3）无形资产中各地块，均已取得土地使用权证，但尚未开发。
10.短期借款
借款类别 2003.12.31 2002.12.31
抵押借款 50,000,000.00 50,000,000.00
担保借款 250,000,000.00 80,000,000.00
信用借款 20,000,000.00
300,000,000.00 150,000,000.00
短期借款期末余额较期初余额增加15,000 万元，主要为本年新增加的贷款。
11.应付票据
类别 2003.12.31 2002.12.31
银行承兑汇票 19,450,000.00 9,389,277.52
19,450,000.00 9,389,277.52
其末余额为常州新城房产开发有限公司开具用于支付工程款的银行承兑汇票。
12.应付账款、其他应付款
应付账款中无欠持本公司5%（含5%）以上股份的股东单位的款项。
应付账款期末余额较期初余额增加2,086.04 万元，主要系公司期末预估项目成本
增加。
其他应付款期末余额较期初余额增加653.94 万元，主要系上海新城万嘉房地产有
限公司收取购房诚意金419.00 万元所致。
其他应付款中无欠持本公司5%（含5%）以上股份股东单位的款项。
13．预收账款
房产项目名称 2003.12.31 2002.12.31
湾里别墅 565,000.00
湾里新村 5,000.00 1,123,410.60
新城花苑 214,511.00 439,414.00
金色新城 333,997,987.05 250,392,372.53
中凉新村 54,630,509.00 43,224,278.48
四季新城 93,592,329.70 12,256,419.21
清潭花苑 3,000.00 447,201.00
人民新家园 275,000.00 2,154,371.00
芳草园 122,313,714.90
逸境居 4,720,785.90
609,752,837.55 310,602,466.82
房产项目名称 预计/竣工时间 预售比例
湾里别墅 2000年11月 99%
湾里新村 2001年11月 98%
新城花苑 2000年11月 98%
金色新城 2003/6、2004/3、2005/12 85%
中凉新村 2002/12、2003/12、2004/8 90%
四季新城 2002/12、2003/12、2004/12 97%
清潭花苑 2001年6月 99%
人民新家园 2002年1月 95%
芳草园 2004年12月 98%
逸境居 2004年12月 14.80%
(1)预收账款中无欠持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的款项。
(2) 期末余额为60,975.28 万元,其中账龄超过1 年的预收账款为9,223.40 万元，
均系预售房产未交付所形成。
(3)期末余额比期初余额增加29,915.04 万元，主要系四季新城、芳草苑、金色新
城预售形成。
14.应交税金
税种 2003.12.31 2002.12.31 执行税率
营业税 11,604,001.29 10,941,938.25 参见本会计报表附注3之第(1)
城建税 270,891.05 192,346.63 参见本会计报表附注3之第(2)
所得税 4,878,114.10 4,097,922.38 参见本会计报表附注3之第(3)
房产税 148,899.29 27,878.12 参见本会计报表附注3之第(4)
印花税 166,297.70 21,152.93 按印花税所涉及的项目缴纳
土地增值税 825,611.50 133,190.86 参见本会计报表附注3之第(6)
土地使用税 5,195.62 3,043.62
其他 167.82
17,899,178.37 15,417,472.79
15.其他应交款
项目 2003.12.31 2002.12.31
管理费及教育费附加 9,449.98 461,239.74
规费 1,250,067.27
防洪保安基金 138,856.40
1,259,517.25 600,096.14
项目 计缴标准
管理费及教育费附加 教育费附加参见本会计报表附注3
之第(2)
规费
防洪保安基金
（1） 常州新城房产开发有限公司城中分公司自2003/2 月开始交纳综合性规费,不
再交纳小两金、管理费及地方教育费附加和防洪保安基金。期末教育费附加由南京新城
创置房地产有限公司按预收款对应营业税的4%计提。
（2） 规费按主营业务收入的0.8%计缴。
16.预提费用
项目 2003.12.31 2002.12.31
审计费 1,010,000.00 910,000.00
利息 60,000.00 408,443.75
房租 771,000.00
1,841,000.00 1,318,443.75
17.一年内到期的长期负债
借款类别 2003.12.31 2002.12.31
抵押借款 40,000,000.00
40,000,000.00
2002 年公司将一年内到期的长期借款分类转入,2003 年无.
18.长期借款
借款类别 2003.12.31 2002.12.31
抵押 93,500,000.00 35,000,000.00
保证 86,500,000.00
180,000,000.00 35,000,000.00
（1）其中：中国工商银行常州分行8,000 万元：
①子公司常州新城将金色新城所在的土地使用权（面积为23,070.00 平方米）向中
国工商银行常州分行营业部抵押贷款，经评估，该土地使用权总价为4,419.29 万元，
抵押金额为3,000.00 万元,抵押期限2003.10.15—2004.10.14；
②子公司常州新城将武进农药厂地块抵押给中国工商银行常州分行抵押面积67,57
7.1M2,最高额抵押金额3,500.00 万元，抵押期限2003.10.15—2005.10.14；
③江苏新城实业集团有限公司担保2,000.00 万元，担保期限2003.12.8—2005.12
.7。
中国工商银行南京市玄武支行10,000 万元：
①子公司南京新城创置将二道埂子的土地使用权（面积为14,223.00 平方米）向中
国工商银行南京市玄武支行抵押贷款，抵押金额为3,350 万元,抵押期限2003.8.29—2
005.8.22。
②常州新城房产开发有限公司担保6,650.00 万元，担保期限2003.8.29—2005.8.
22。
（2）截止2003 年12 月31 日,公司无逾期未偿还借款。
19.股本（数量单位：股）
2003.12.31 2002.12.31
一、尚未流通股份
1、发起人股份 2,640,000.00 2,640,000.00
2、募集法人股 195,360,000.00 195,360,000.00
3、内部职工股 - -
其中：高管股 - -
尚未流通股份合计 198,000,000.00 198,000,000.00
二、已流通股份 133,914,000.00 133,914,000.00
三、股份总数 331,914,000.00 331,914,000.00
本年度公司股本无变化。
20.资本公积
项目 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
股本溢价 11,303,969.68 - 11,303,969.68
关联交易差价 8,548,696.62 - - 8,548,696.62
其他资本公积 398,831.26 - - 398,831.26
20,251,497.56 - 20,251,497.56
21.盈余公积
项目 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
法定盈余公积 5,170,338.30 9,469,395.72 - 14,639,734.02
法定公益金 2,585.169.15 4,734,697.86 - 7,319,867.01
7,755,507.45 14,204,093.58 - 21,959,601.03
本年增加的盈余公积为公司根据本年度净利润的10%和5%计提的法定盈余公积、法
定公益金4,209,868.50 元和2,104,934.25 元，以及子公司常州新城房产开发有限公司
根据本年度净利润的10%和5%计提的法定盈余公积、法定公益金5,490,111.92 元和2,7
45,055.96 元中母公司拥有的份额5,259,527.22 元和2,629,763.61 元。
22.未分配利润
项目 2002.12.31 本期增加 本期减少 2003.12.31
未分配利润 3,655,055.21 42,098,684.97 14,204,093.58 31,549,646.60
本期增加42,098,684.97 元，为本年度公司实现的净利润。
本期减少14,204,093.58 元，系公司根据本年度净利润的10%和5%计提的法定盈余
公积、法定公益金4,209,868.50 元和2,104,934.25 元，以及子公司常州新城房产开发
有限公司根据本年度净利润的10%和5%计提的法定盈余公积、法定公益金5,490,111.92
元和2,745,055.96 元中母公司拥有的份额5,259,527.22 元和2,629,763.61 元。
23.主营业务收入
项目 2003年度 2002年度
湾里新村及别墅收入 6,558,406.94 27,301,065.20
中凉新村收入 98,979,293.14 64,828,728.00
新城花苑及四季新城收入 116,449,046.90 126,181,253.10
万博花苑收入 1,199,037.00 837,239.00
清潭花苑收入 6,116,344.00 3,374,339.00
人民新家园收入 11,229,563.00 134,644,821.13
金色新城一期 239,098,564.60
置换房收入 135,000.00
合计 479,765,255.58 357,167,445.43
本年比上年同期增加12,259.78 万元，主要系金色新城于2003 年竣工交付。
24.主营业务成本
项目 2003年度 2002年度
湾里新村及别墅成本 3,775,395.52 12,780,216.96
中凉新村成本 56,367,954.81 48,697,810.89
万博花苑成本 689,903.98 468,312.11
清潭花苑成本 3,847,523.53 1,746,594.91
置换房成本 139,804.50 -
新城花苑及四季新城成本 59,566,878.32 77,035,473.16
人民新家园成本 4,715,282.06 107,261,024.88
金色新城 195,463,675.25
合计 324,566,417.97 247,989,432.91
本年比上年同期增加7,657.70 万元系随主营业务收入的增加相应增加。
25.主营业务税金及附加
项目 2003年度 2002年度
营业税 23,897,108.13 17,903,892.97
城建税 1,679,178.39 1,252,957.57
土地增值税 825,082.54 403,651.14
现收入后转入
教育附加费 510,925.15 278,951.95
合计 26,912,294.21 19,839,453.63
项目 计缴标准
营业税 按实际预收房款的5%计提,实现收入后转入
城建税 按应交营业税的7%计提
土地增值税 按预收商业用房和别墅房收入的1%计提，实
现收入后转入
教育附加费 参见本会计报表附注3之第(2)
合计
本年比上年同期增加的原因系：随主营业务收入的增加相应增加。
26.其他业务利润
2003年度 2002年度
项目 其他业务收入 其他业务支出 其他业务收入 其他业务支出
出租房收入 87,500.00 23,441.38
87,500.00 23,441.38
系中凉新村商住楼出租收入及相关税金和摊销。
27.财务费用
项目 2003年度 2002年度
利息支出 20,656,500.01 11,367,338.73
减：计入开发成本的利息支出 8,049,433.75 5,022,873.73
减：利息收入 2,052,614.29 702,722.59
其他 27,811.17 11,920.47
10,582,263.14 5,653,662.88
财务费用较上年同期增加492.86 万元，上升了87.18%，主要系公司2003 年短期借
款增加，相应的利息支出增大。
28.营业外收入
项目 2003年度 2002年度
手续费收入 549,989.48 135,829.86
违约金 465,918.60 18,957.00
拆除旧房收入及其他 525,936.00 99,592.00
1,541,844.08 254,378.86
29.营业外支出
项目 2003年度 2002年度
捐赠 116,800.00 67,900.00
赔偿支出及其他 269,942.44 778,664.18
违约金 128,856.84
违约金及手续费税金 182,313.74 69,624.64
697,913.02 898,188.82
30.收到的其他与经营活动有关的现金
2003 年度发生额为3,431.69 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元)
项目 金额
收回常州市华顺建筑工程有限公司 1,498.79
收回投标保证金 843.34
购房诚意金 419.00
收回常州新城房产代理有限公司及江苏新
城物业管理有限公司 350.25
银行利息 205.22
换房及拆房款 83.22
31.支付的其他与经营活动有关的现金
2003年度发生额为3,399.59 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元)
项目 金额
投标、住房基金保证金、押金 1,079.15
业务费 559.73
广告及宣传费 559.21
办公费 495.32
销售代理费 404.72
审计咨询、信息披露 158.07
个人借款 138.54
附注6：母公司会计报表主要项目注释
下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单位
1.长期股权投资
①项目 2002.12.31 本期增加
长期股权投资 246,619,704.16 57,862,296.29
合计 246,619,704.16 57,862,296.29
长期投资减值准备 - -
长期投资净值 246,619,704.16 57,862,296.29
①项目 本期减少 2003.12.31
长期股权投资 6,581,324.40 297,900,676.05
合计 6,581,324.40 297,900,676.05
长期投资减值准备 - -
长期投资净值 6,581,324.40 297,900,676.05
②长期股权投资(万元):
(1)被投资单位 投资比例 投资期限 原始投资额
常州新城房产开发有限公司 95.80% 20年 16,389.73
南京新城创置房地产有限公司 10.00% 10年 300.00
上海新城创置房地产有限公司 10.00% 10年 300.00
上海新城万嘉房地产有限公司 10.00% 4年 300.00
合计
(1)被投资单位 本期权益 累计权益 期末余额
常州新城房产开发有限公司 5,259.53 9288.81 25,678.54
南京新城创置房地产有限公司 -29.32 -35.15 264.85
上海新城创置房地产有限公司 -18.13 -18.13 281.87
上海新城万嘉房地产有限公司 -25.85 -25.85 274.15
合计 5,186.23 9209.68 26,499.41
（2）股权投资差额
被投资单位名称 初始金额 期初余额
常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 39,487,946.76
被投资单位名称 本期摊销额 期末摊余金额
常州新城房产开发有限公司 6,581,324.40 32,906,622.36
*本期增加5,786.23 万元主要系：
(1)本年度公司投资300 万元持有上海新城创置房地产有限公司10%的股权；投资3
00 万元持有上海新城万嘉房地产有限公司10%的股权。
（2）本公司根据权益法核算增加对子公司常州新城房产开发有限公司投资收益5,
259.53 万元；对子公司南京新城创置房地产有限公司投资损失29.32 万元；对上海新
城创置房地产有限公司投资损失18.13 万元；对上海新城万嘉房地产有限公司投资损失
25.85 万元。
**本期减少658.13 万元主要系：
公司本年度摊销对子公司常州新城房产开发有限公司的股权投资差额。
2．投资收益
项目 2003年度 2002年度
期末被投资公司所有者权益净增减 51,862,296.29 35,919,517.08
股权投资收益 - -
股权投资差额摊销 -6,581,324.40 -6,581,324.40
45,280,971.89 29,338,192.68
本年比上年增加的原因为子公司常州新城房产开发有限公司利润增加所致。
附注7：关联方关系及其交易
(一)存在控制关系的关联方
(一)存在控制关系的关联方
关联方名称 注册地址 法人代表 与本公司关系
江苏新城实业集团有限公司 武进市湖塘镇 王振华 第一大股东
(有限责任公司) 人民中路187号
常州新城房产开发有限公司 武进高新技术产业开 王振华 子公司
(有限责任公司) 发区
南京新城创置房地产有限公司 南京浦口区天浦路1号 宋觉新 子公司
(有限责任公司)
上海新城创置房地产有限公司 上海市青浦区青浦镇 王振华 子公司
(有限责任公司) 青松路128号
江苏新城房产股份有限公司
上海新城万嘉房地产有限公司 上海市嘉定区嘉定镇 王振华 子公司
(有限责任公司) 人民路18号
关联方名称 主营业务
江苏新城实业集团有限公司 房产投资、开发、销售
(有限责任公司)
常州新城房产开发有限公司 房产投资、开发、销售
(有限责任公司)
南京新城创置房地产有限公司 房产开发与经营、物业管
(有限责任公司) 理、建筑材料、装潢材料
销售、经济信息咨询服务
上海新城创置房地产有限公司 房产开发与经营、房屋租
(有限责任公司) 赁、物业管理、建筑材料、
装潢材料销售、经济信息
江苏新城房产股份有限公司 2003年年度报告
咨询服务
上海新城万嘉房地产有限公司 房产开发与经营、房屋租
(有限责任公司) 赁、物业管理、建筑材料、
装潢材料销售、经济信息
咨询服务
（二）存在控制关系的关联方的注册资本及其变化（万元）
关联方名称 期初数 本期增加
常州新城房产开发有限公司 8,018.00 -
江苏新城实业集团有限公司 11,000.00 -
南京新城创置房地产有限公司 3,000.00 -
上海新城创置房地产有限公司 - 3,000.00
上海新城万嘉房地产有限公司 - 3,000.00
关联方名称 本期减少 期末数
常州新城房产开发有限公司 - 8,018.00
江苏新城实业集团有限公司 - 11,000.00
南京新城创置房地产有限公司 - 3,000.00
上海新城创置房地产有限公司 - 3,000.00
上海新城万嘉房地产有限公司 - 3,000.00
(三)存在控制关系关联方所持股份及其变化(万元)
期初数
关联方名称 金额 百分比
常州新城房产开发有限公司 7,680.00 95.8%
南京新城创置房地产有限公司 300.00 10%
上海新城创置房地产有限公司 - -
上海新城万嘉房地产有限公司 - -
江苏新城实业集团有限公司 9,745.00 29.36%
本期增加 期末数
关联方名称 金额 百分比 金额 百分比
常州新城房产开发有限公司 - - 7,680.00 95.8%
南京新城创置房地产有限公司 - - 300.00 10%
上海新城创置房地产有限公司 300.00 10% 300.00 10%
上海新城万嘉房地产有限公司 300.00 10% 300.00 10%
江苏新城实业集团有限公司 9,745.00 29.36%
(四)不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称 与本企业关系
常州环球房地产发展有限公司 本公司股东
常州泛华科技投资有限公司 本公司股东
常州市新城房产代理有限公司 同一实际控制者
江苏新城物业管理有限公司 同一实际控制者
上海新城万嘉物业管理有限公司 联营企业
(五)关联方应收应付款项及其他应收应付款项余额
其他应收款 2003.12.31 %
常州市新城房产代理有限公司
江苏新城物业管理有限公司
合计
其他应收款 2002.12.31 %
常州市新城房产代理有限公司 2,014,997.10 3.50
江苏新城物业管理有限公司 1,487,503.36 2.58
合计 3,502,500.46 6.08
注：上述%是指关联方应收应付款项及其他应收应付款项占本公司期末相应款项百
分比。
(六)本公司与关联方的交易事项
1、代理及管理
（1）常州市新城房产代理有限公司为本公司的子公司常州新城房产开发有限公司
提供代理房产销售及代办产权证等服务，2003 年初应收余额为2,014,997.10 元，截止
2003 年12 月31 日公司应收余额为0.00 元，并于2003 年已注销。
（2）本公司所有开发项目的物业管理在其业主委员会成立之前均暂由江苏新城物
业管理有限公司进行管理。2003 年初应收余额为1,487,503.36 元，2003 年度常州新
城为新城物业累计代垫水电费44.51 万元，截止2003 年12 月31 日公司应收余额为0
元。
2、提供担保
子公司的短期借款及长期借款共计21,000.00 万元由江苏新城实业集团有限公司提
供担保。
附注8：或有事项
截止2003 年12 月31 日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，金额计人民
币22,711.84万元。该项担保是商品房承购人采用银行按揭（抵押贷款）方式购房时，
已交清首期款在办理房产证前没有按期履行付款义务，本公司将承担担保还款责任，但
承购人的房产所有权归本公司所有。
附注9:期后事项
（1）2004 年3 月23 日公司经二届二十六次董事会会议决定2003 年度不分配利润
。
（2）2004 年2 月13 日，子公司常州新城房产开发有限公司与中国农业银行常州
市武进支行签订《借款合同》，贷款人民币共3,000.00 万元（转贷），由江苏新城实
业集团有限公司提供担保。借款期间为：2004 年2 月13 日起至2005 年2 月13 日。
（3）2003 年12 月9 日，子公司上海新城创置房地产有限公司与中国银行上海市
青浦支行签订《借款合同》，贷款人民币共1,000.00 万元，以青浦区工业园区15 街坊
9/7 地块的土地使用权作抵押。借款期间为：自2004 年1 月5 日起至2006 年1 月4 日
。
（4）2004 年1 月，子公司南京新城创置房地产开发有限公司与中国交通银行汉中
门支行签订《借款合同》，贷款人民币共2,100.00 万元，由常州新城房产开发有限公
司提供担保。借款期间为：自2004 年1 月2 日起至2005 年1 月1 日，同时提前还贷中
国工商银行玄武支行的借款，金额为445.00万元。
附注10:承诺事项
截止2003 年12 月31 日，本公司承诺支付未开发土地使用费约为422,817,269 元
。
附注11:补充资料
1、财务报表差异调节表1
2003年净利润 2002年净利润
按国际会计准则计算 49,649,878 按国际会计准则计算 12,066,012
少确认收益 422,377 少确认收益 4,543,055
未开发土地的摊销 -2,759,897 未开发土地的摊销 -3,175,631
股权投资差额摊销 203,257 股权投资差额摊销 203,258
利息资本化 -2,044,897 利息资本化 -1,594,983
少数股东损益 -39,753 少数股东损益 -57,073
所得税 -3,173,128 所得税 -574,075
其他 -159,152
按国内企业会计制度计算 42,098,685 按国内企业会计制度计算 11,410,563
(1)少确认收益
对子公司常州新城房产开发有限公司开发的商品房，按国际会计准则确认收入的标
准为开发的商品房已竣工，且收到预收房款时，按合同价确认收入；按企业会计制度确
认收入的标准为工程已经竣工并通过有关部门验收；具有经购买方确认的结算通知书，
并办理入住手续；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠
地计量。由于确认收入的标准不同，2003 年度，按国际会计准则比按企业会计制度合
计减少收入488.32 万元,减少成本及少提相应的税费297.15 万元，相应少计提坏账准
备148.93 万元，合计减少子公司净利润42.24 万元。
(2)未开发土地的摊销：
按企业会计制度规定，公司取得的土地使用权，在未开发之前计入无形资产核算并
摊销，本年度已摊销275.99 万元，而国际会计准则不须计入无形资产摊销，导致按国
际会计准则比按企业会计制度本年度少摊销275.99 万元，多确认净利润275.99 万元。
(3)股权投资差额摊销：
本公司于2001 年10 月12 日与江苏新城实业集团有限公司签订《股权转让协议》
，受让江苏新城实业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司95.8%的股权,以基
准日2001 年6 月30 日该公司净资产乘以95.8%的价格计21,051.5 万元成交； 2001 年
11 月15 日的2001 年第一次临时股东大会审议通过公司于2001 年10 月12 日与武进柴
油机厂、江苏新城实业集团有限公司、常州市环球房地产发展有限公司签订的《关于资
产出售与购买价款之支付协议书》。按企业会计制度规定，2001 年11 月30 日确定为
股权购买日，而按国际会计准则规定股权购买日确定为2001 年6 月30 日。2001 年6
月30 日按国际会计准则计算的常州新城房产开发有限公司的净资产为16,662.91 万元
,确认的股权投资差额为5,088.44 万元，自2001 年6 月起摊销，2003 年度摊销678.4
6 万元。2001 年11 月30 日按企业会计制度计算的常州新城房产开发有限公司的净资
产为17,108.28 万元, 确认的股权投资差额为4,661.77 万元，自2001 年11 月起摊销
，2003 年度摊销658.13 万元，由于股权购买日确定标准不同，导致按国际会计准则比
按企业会计制度多摊销股权投资差额20.33 万元。
(4)利息资本化:
按企业会计制度规定,专门用于开发项目的借款利息计入开发成本，其余借款利息
计入财务费用；而按国际会计准则，按资金占用情况分析将短期借款利息分别计入开发
成本或财务费用。导致按国际会计准则比按企业会计制度少计财务费用204.49 万元。
（5）所得税：
依据企业会计制度规定，公司采用应付税款法核算所得税，而按国际会计准则规定
采用递延法核算所得税，导致按国际会计准则比按企业会计制度本年度少计所得税317
.31 万元。
财务报表差异调节表2
2003年净资产 2002年净资产
按国际会计准则计算 420,830,735 按国际会计准则计算 371,180,857
2001年净资产差异 -6,949,348 2001年净资产差异 -6,949,348
2002年净利润差异 -655,449 2002年净利润差异 -655,449
2003年净利润差异 -7,551,193
按企业会计制度计算 405,674,745 按企业会计制度计算 363,576,060
2001 年净资产差异原因见2001 年会计报表附注，2002 年净利润差异原因见2002
年会计报表附注2003 年净利润差异见财务报表差异调节表1 之说明。
以上与国际会计准则的差异比较数据，来源于普华永道中天会计师事务所。
2、非经常性损益明细表
项目 2003年度 2002年度
补贴收入 - -
加：工业企业经济增长点贴息等 - -
加：流动资产盘盈 - -
加：各项营业外收入(扣除冲回资产减值准备) 1,541,844.08 254,378.86
加：短期投资收益 - -
加：计提的短期投资跌价准备转回 - -
加：处理被投资单位股权收益 - -
减：处理固定资产支出 - -
减：其它营业外支出 697,913.02 898,188.82
加：已经计提的减值转回 278,293.39 -
减：上述损益所得税影响数 397,585.99 -30,589.83
合计 724,638.46 -613,220.13
十一、备查文件
（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计
报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告原
稿。
（四）在其它证券市场公布的年度报告。
董事长： 王振华
江苏新城房产股份有限公司
二OO 四年三月二十三日
每日必读
