江苏新城房产股份有限公司2006年年度报告
目
录 


一、重要提示......................................................................... 
1 
二、公司基本情况简介................................................................. 
1 
三、主要财务数据和指标............................................................... 
2 
四、股本变动及股东情况............................................................... 
5 
五、董事、监事和高级管理人员......................................................... 
9 
六、公司治理结构.................................................................... 12 
七、股东大会情况简介................................................................ 13 
八、董事会报告...................................................................... 13 
九、监事会报告...................................................................... 24 
十、重要事项........................................................................ 25 
十一、.............................................................................. 28 
十二、备查文件目录.................................................................. 30 



江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

一、重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 

2、公司全体董事出席董事会会议。 

3、江苏公证会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 

4、公司负责人王振华，主管会计工作负责人王振华，会计机构负责人（会计主管人员）陆忠
明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。 

二、公司基本情况简介

1、 公司法定中文名称：江苏新城房产股份有限公司 
公司法定中文名称缩写：新城房产 
公司英文名称：jiangsu xincheng real estate co.,ltd. 
公司英文名称缩写：xcre 

2、 公司法定代表人：王振华 

3、 公司董事会秘书：唐云龙 
电话：0519-8127288 
传真：0519-8158629 
e-mail：xcgf@900950.com 
联系地址：江苏省常州市和平南路150号国际金融大厦20楼 
公司证券事务代表：王国宁 
电话：0519-8127288 
传真：0519-8158629 
e-mail：xcgf@900950.com 
联系地址：江苏省常州市和平南路150号国际金融大厦20楼 

4、 公司注册地址：江苏省常州市武进区湖塘人民东路158 号高新开发区经创中心 
公司办公地址：江苏省常州市和平南路150号国际金融大厦20楼 
邮政编码：213003 
公司国际互联网网址：www.900950.com 
公司电子信箱：xcgf@900950.com 

5、 公司信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报、香港商报 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点：公司董事会办公
室 
公司b股上市交易所：上海证券交易
所 
公司b股简称：新城b
股 
公司b股代码：900950 


6、 其他有关资料 
公司首次注册登记日期：1997年10月10日 
公司首次注册登记地点：江苏省工商局 
公司第1次变更注册登记日期：2001年11月30日 
公司第1次变更注册登记地址：江苏省工商局 
公司法人营业执照注册号：3200001103782 
公司税务登记号码：32048313479659-3 
公司聘请的境内会计师事务所名称：江苏公证会计师事务所有限公司 
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：江苏省常州市化龙巷1号恒利大厦a座5楼 
公司聘请的境外会计师事务所名称：普华永道中天会计师事务所有限公司 
公司聘请的境外会计师事务所办公地址：上海湖滨路202号普华永道中心11楼 
公司其他基本情况：无 

三、主要财务数据和指标
(一)本报告期主要财务数 单位:元 币种:人民币 

项目 金额 
利润总额 451,991,593.92 
净利润 335,390,227.28 
扣除非经常性损益后的净利润 309,015,813.99 
主营业务利润 580,121,944.34 
其他业务利润 1,605,485.28 
营业利润 444,667,611.83 
投资收益 
补贴收入 6,787,095.89 
营业外收支净额 536,886.20 
经营活动产生的现金流量净额 40,423,350.42 
现金及现金等价物净增加额 223,992,581.49 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(二)国内外会计准则差异 

单位:元 币种:人民币 

项目 
净利润 股东权益 
本期数 上期数 期初数 期末数 
按中国会计制度 335,390,227 279,875,620 767,342,321 1,036,012,568 
按国际会计准则调整项目：
未开发土地摊销 10,985,556 23,725,536 17,115,191 28,100,747 
股权投资差额摊销 -3,269,160 -8,971,487 -10,069,252 -20,313,873 
利息资本化 30,006,391 3,805,744 15,697,370 45,703,762 
递延税款 38,370,698 -23,895,286 -79,783,721 -41,413,023 
少数股东利润/权益 -1,087,226 195,480 30,709 -1,056,516 
其他 -77,293 -259,490 -77,293 

(1)未开发土地的摊销 
按企业会计制度规定，公司取得的土地使用权，在未开发之前计入 无形资产核算并分期摊销
入管理费用，本年度已摊销7.73万元，按国际会计准则从2005年起将租赁土地在未销售以前全
程进行摊销，致使按国际会计准则计算多摊销1,098.56万元. 

(2)股权投资差额摊销 
本公司于2001年10月12日与江苏新城实业集团有限公司签订《股权转让协议》，受让江苏
新城实业集团有限公司持有的常州房产公司95.8%的股权,按企业会计制度及财政部财会字（1998） 
66号文的规定股权购买日确定为2001年11月30日，产生股权投资差额为4,661.77万元；而按
国际会计准则规定股权购买日确定为2001年6月30日，产生股权投资差额为5,088.44万元。从
2005年起按国际会计准则不再摊销商誉，导致按国际会计准则比按企业会计制度少摊销股权投资
差额658.13万元。 

本公司2004年溢价收购常州新龙创置公司，收购价大于其净资产1,680万元，按企业会计制
度规定，本年度摊销股权投资差额170.85万元，而在国际会计准则下该溢价已确认为被收购公司
土地使用权的公允价值，故冲回已摊销金额。 

子公司常州新城房产公司于2005年8月26日分别以3,080万元和993万元的价格受让常州
常腾房地产开发有限公司和常州龙腾房地产开发有限公司持有的常州鼎佳公司51%和33%的股权,
常州新龙创置公司于2005年8月26日以966万元价格受让南京锦绣山水房地产开发有限公司持
有的常州鼎佳公司16%的股权,2005年8月26日常州鼎佳公司账面净资产1,000万元，收购价大
于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为3,233万元和806万元，本公司于2005年9
月起按237 个月 (常州鼎佳公司剩余经营年限)摊销。2006年度摊销204.51 万元，而在国际会计
准则下该溢价已确认为被收购公司土地使用权的公允价值，故冲回已摊销金额。 

3 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2006年1月23日，本公司与子公司常州新城房产公司分别以9万元和1万元的价格向江苏新
城实业集团有限公司和陆勇收购新城物业公司100％的股权。2006年1月1日新城物业公司账面
净资产-220万元，收购价大于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为9万元和1万元
（以确认至零止），本公司于2006年1月起按123个月期限(新城物业公司剩余经营年限)摊销，
同时新城物业公司原持有上海万嘉物业公司90％的股权，其收购时账面净资产-19.72万元（新城
物业公司以确认至零为止），本年度新城物业公司和上海万嘉物业公司分别实现净利润-342.90万
元和-114.80万元，合计-457.7万元（利润表中增加净利润）。按企业会计准则以上合计未确认
的投资损失合计697.54万元（资产负债表中作为所有者权益扣减）；同时本公司确认股权投资差
额10万元并按123个月期限(新城物业公司剩余经营年限)摊销，本年摊余后金额9.02万元，而
在国际会计准则下该损失和摊余价值已确认为本期损益，故导致与国际会计准则净利润差异

706.57万元，净资产差异9.02万元。 
(3)利息资本化 
按企业会计制度规定,专门用于开发项目的借款利息计入开发成本，其余借款利息计入财务费
用；而按国际会计准则，按资金占用情况分析将借款利息分别计入开发成本或财务费用。导致按
国际会计准则比按企业会计制度多计财务费用3,000.64万元。 

(4)递延税款 
依据企业会计制度规定，公司采用应付税款法核算所得税，而按国际会计准则规定采用债务
法核算所得税，导致按国际会计准则比按企业会计制度本年度多计所得税3,837.07万元。 

(5)少数股东利润 
由于按企业会计制度和按国际会计准则计算造成的利润差异，导致少数股东利润差异108.72
万元。 
以上与国际会计准则的差异比较数据，来源于普华永道中天会计师事务所。 

(三)扣除非经常性损益项目和金额 
单位:元 币种:人民币 

非经常性损益项目 金额 
各种形式的政府补贴 6,787,095.89 
扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后
的其他各项营业外收入、支出 
536,886.20 
以前年度已经计提各项减值准备的转回 22,007,992.54 
所得税影响数 -2,957,561.34 
合计 26,374,413.29 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(四)报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 

单位:元 币种:人民币 

主要会计数据2006 年2005 年
本年比上年增减
(%) 
2004 年
主营业务收入2,571,867,215.83 2,005,226,950.35 28.26 1,019,459,530.32 
利润总额451,991,593.92 430,628,953.60 4.96 192,396,210.56 
净利润335,390,227.28 279,875,620.05 19.84 114,983,355.89 
扣除非经常性损益的净利润309,015,813.99 254,211,765.37 21.56 108,801,966.58 
每股收益1.0105 0.8432 14.71 0.3464 
最新每股收益1.0105 
净资产收益率（%）32.37 36.47 减少4.1 个百分点22.08 
扣除非经常性损益的净利润为基础
计算的净资产收益率（%）
29.83 33.13 减少3.3 个百分点20.90 
扣除非经常性损益后净利润为基础
计算的加权平均净资产收益率（%）
34.32 39.64 减少5.32 个百分点23.49 
经营活动产生的现金流量净额40,423,350.42 -167,489,936.55 46,508,142.92 
每股经营活动产生的现金流量净额0.12 -0.5046 0.14 
2006 年末2005 年末
本年末比上年末
增减(%)
2004 年末
总资产5,562,543,093.75 4,013,403,280.48 38.60 3,059,540,242.31 
股东权益（不含少数股东权益）1,036,012,568.28 767,342,321.13 35.01 520,658,101.08 
每股净资产3.1213 2.3119 35.01 1.57 
调整后的每股净资产3.0974 2.3026 34.52 1.57 

(五)报告期内股东权益变动情况及变化原因 

单位:元 币种:人民币 

项目股本资本公积盈余公积法定公益金未分配利润股东权益合计
期初数331,914,000.00 20,251,497.56 153,950,688.96 261,226,134.61 767,342,321.13 
本期增加69,202,264.52 206,443,442.76 268,670,247.15 
本期减少
期末数331,914,000.00 20,251,497.56 223,152,953.48 467,669,577.37 1,036,012,568.28 

报告期内，公司主营业务发展比上年有所增长，实现净利润也有所增加，故报告期内盈余公
积、未分配利润、股东权益较上一报告期增加。 

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四、股本变动及股东情况
(一)股本变动情况 
1、股份变动情况表 单位:股 

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后
数量比例(%)
发行
新股
送
股
公积金
转股
其他小计数量比例(%)
一、未上市流通股份
1、发起人股份
其中：
国家持有股份
境内法人持有股份2,640,000 0.795 -1,188,000 -1,188,000 1,452,000 0.437 
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份195,360,000 58.859 1,188,000 1,188,000 196,548,000 59.217 
3、内部职工股
4、优先股或其他 
未上市流通股份合计 198,000,000 59.654 198,000,000 59.654 
二、已上市流通股份 
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股 133,914,000 40.346 133,914,000 40.346 
3、境外上市的外资股 
4、其他 
已上市流通股份合计 133,914,000 40.346 133,914,000 40.346 
三、股份总数331,914,000 100 331,914,000 100 

股份变动的批准情况 

报告期内公司原发起法人股东常州市武进戴溪东尖有色金属铸造厂将其持有的本公司66万股
发起人股份转让予常州市宜煜铸造有限公司，原发起法人股东常州市武进油泵油嘴厂将其持有的
本公司52.8万股发起人股份转让予常州市华顺建筑工程有限公司。两起股份转让事项已于2006
年7月经上海证券交易所批准。 
股份变动的过户情况 

上述两起股份转让事项的股权过户手续已于2006年7月6日办理完毕，取得了中国证券登记
结算有限责任公司上海分公司的过户登记确认书。 

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2、股票发行与上市情况 

(1)截止本报告期末至前三年，公司未有增发新股、配售股份等股票发行与上市情况。 
(2)报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。 
(3)本报告期末公司无内部职工股。 
(二)股东情况 
1、股东数量和持股情况单位:股 
报告期末股东总数 13,567 
前十名股东持股情况
股东名称股东性质
持股比
例(%)
持股总数
年度内
增减 
股份类别
持有非流通股
数量
质押或冻结的
股份数量
江苏新城实业集团有限公司境内法人58.86 195,360,000 0 未流通195,360,000 0 
golden china master fund 外资股东3 9,961,321 已流通未知 
fortis banque luxembourg s.a. 外资股东2.19 7,275,614 已流通未知 
scbhk a/c kg investments asia 
limited 
外资股东1.66 5,494,131 已流通未知 
first priority group limited 外资股东1.33 4,413,458 已流通未知 
pinpoint china fund 外资股东1.27 4,225,816 已流通未知 
guotai junan 
securities(hongkong) limited 
外资股东0.77 2,558,508 已流通未知 
hsbc broking securities (asia) 
limited clients account 
外资股东0.76 2,518,863 已流通未知 
guotai junan funds spc-guotai 
junan harvest china fund 
segregated portfolio 
外资股东0.73 2,412,251 已流通未知 
顾虹其他0.62 2,056,500 已流通未知 
前十名流通股股东持股情况
股东名称持有流通股的数量股份种类
golden china master fund 9,961,321 境内上市外资股 
fortis banque luxembourg s.a. 7,275,614 境内上市外资股 
scbhk a/c kg investments asia limited 5,494,131 境内上市外资股 
first priority group limited 4,413,458 境内上市外资股 
pinpoint china fund 4,225,816 境内上市外资股 
guotai junan securities(hongkong) limited 2,558,508 境内上市外资股 
hsbc broking securities (asia) limited 
clients account 
2,518,863 境内上市外资股 
guotai junan funds spc-guotai junan 
harvest china fund segregated portfolio 
2,412,251 境内上市外资股 
顾虹2,056,500 境内上市外资股 
shenyin wanguo nominees (h.k.) ltd. 998,509 境内上市外资股 
上述股东关联关系或一致行动关系的说明
公司未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行
动人的情况。 
公司未知前十名流通股股东和前十名股东之间是否存在关联
关系。

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2、控股股东及实际控制人简介 

(1) 法人控股股东情况 
控股股东名称：江苏新城实业集团有限公司 
法人代表：王振华 
注册资本：16,000万元 
成立日期：1996年6月30日 
主要经营业务或管理活动：房产投资、开发，室内外装璜，建筑材料、装饰材料、建筑
工程机械销售，房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务。 

(2) 自然人实际控制人情况 
实际控制人姓名：王振华 
国籍：中国 
是否取得其他国家或地区居留权:否 
最近五年内职业：企业经营 
最近五年内职务：董事长 
实际控制人姓名：王杏
娣 
国籍：中
国 
是否取得其他国家或地区居留权:
否 
最近五年内职业：退
休 
最近五年内职务：
无 


(3) 控股股东及实际控制人变更情况 
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 
(4) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
90% 
王振华 


江苏新城实业58.86% 江苏新城房产
王杏娣 
10% 集团有限公司股份有限公司 

3、截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

五、董事、监事和高级管理人员
(一)董事、监事、高级管理人员情况 单位:股 币种:人民币 

姓名 职务 
性
别 
年
龄 
任期起始日期 任期终止日期 
年初
持股
数 
年末
持股
数 
股
份
增
减
数 
变
动
原
因
报告期内从
公司领取的
报酬总额(万
元)税后 
王振华 董事长 男46 200 4年4月29日200 7年4月28日0 100 
吕小平 董事/总经理 男46 200 4年4月29日200 7年4月28日0 85 
周中明 董事/副总经理男52 200 4年4月29日200 7年4月28日0 60 
徐国平 董事/副总经理男52 200 4年4月29日200 7年4月28日0 60 
戚伯明 董事/副总经理男56 200 4年4月29日200 7年4月28日15,900 15,900 0 60 
王 玮 董事 男43 200 4年4月29日200 7年4月28日0 17 
聂梅生 独立董事 女66 200 4年4月29日200 7年4月28日0 6 
陈华康 独立董事 男55 200 4年4月29日200 7年4月28日0 6 
朱 伟 独立董事 男46 200 4年4月29日200 7年4月28日0 6 
曹元炳 监事会主席 男58 200 4年4月29日200 7年4月28日0 24 
费卫彬 监事 男42 200 4年4月29日200 7年4月28日0 
王建美 监事 女42 200 4年4月29日200 7年4月28日0 
闵远松 副总经理 男34 200 3年10月17日200 6年10月16日0 60 
吴明东 副总经理 男36 200 5年10月15日200 8年10月14日0 45 
管建新 副总经理 男49 200 5年10月15日200 8年10月14日0 45 
唐云龙 董事会秘书 男44 200 4年4月29日200 7年4月28日0 24 
陆忠明 财务负责人 男36 200 4年4月29日200 7年4月28日0 18 
合计 / / / / / 15,900 15,900 / 616 

报告期内，在公司领取报酬的董事、监事和高级管理人员共12人，领取的年度报酬税后总额
为616万元，其中年度报酬在60万元以上的为6人，40万元至60万元之间的为2人，40万元以
下的为4人；领取年度报酬最高的前三位董事的总额为245万元，领取年度报酬最高的前三位高
管的总额为205万元。 

董事、监事、高级管理人员最近5年的主要工作经历： 

 (1)王振华,2000年末至今任江苏新城实业集团有限公司、常州新城房产开发有限公司董事长，
2001年11月起任公司董事长。 
(2)吕小平,2001年9月至2004年8月任江苏新城实业集团有限公司副总经理，2004年8月
起任公司董事兼总经理。 
(3)周中明,2000年末至今任江苏新城实业集团有限公司、常州新城房产开发有限公司董事，
2001年11月起任公司董事、副总经理。 
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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

 (4)徐国平,2000年末至今任常州新城房产开发有限公司董事，2001年11月起任公司董事、
副总经理。 
(5)戚伯明,2000年末至2002年8月任常州市武进区卫生局局长、党委书记，2002年8月起
任公司董事兼副总经理。 
(6)王玮,2000年末至2003年6月任常州环球房地产发展有限公司董事长，2003年6月至2005
年12月20日任常州环球房地产发展有限公司总经理，2005年12月21日起任公司子公司常州新
城东郡房地产开发有限公司总经理，2001年11月起任公司董事。 
(7)聂梅生,2001年12月起任全国工商联住宅产业商会会长，2002年5月至今任公司独立董
事。 
(8)陈华康,2000年1月起任江苏武晋会计师事务所董事长、所长，2002年5月至今任公司独
立董事。 
(9)朱伟,2000年末至今任江苏华龙律师事务所主任律师，苏州竹辉律师事务所主任高级律师，
2003年4月至今任公司独立董事。 
(10)曹元炳,2001年11月起任公司监事、投资拓展部经理。 
(11)费卫彬,2000年末至今任常州环球房地产发展有限公司财务部经理，2001年11月起任公
司监事。 
(12)王建美,2000年末至今任江苏新城实业集团有限公司财务部经理，2001年11月起任公司
监事。 
(13)闵远松,2001年11月起历任公司总经理助理、副总经理。 
(14)吴明东,2000年末至2002年8月任常州市贝特建筑装饰工程设计有限公司经理，2002年
8月至2005年10月任公司技术支持部经理兼总经理助理，2005年10月起任公司副总经理。 
(15)管建新,2003年1月之前在武进日报社工作，2003年1月进入公司担任公司下属子公司
上海新城万嘉房地产有限公司总经理、上海清水颐园房地产有限公司总经理，2005年10月起任公
司副总经理。 
(16)唐云龙,2001年11月起任公司董事会秘书。 
(17)陆忠明,2000年末至2002年8月任江苏五菱柴油机股份有限公司财务审计部副部长，2002 
年8月起任公司财务部经理。 
(二)在股东单位任职情况 

姓名 股东单位名称 担任的职务任期起始日期 任期终止日期 
是否领
取报酬
津贴 
王振华 江苏新城实业集团有限公司董事长 2005 年3 月17 日2008 年3 月16 日否 
王建美 江苏新城实业集团有限公司财务部经理2005 年3 月17 日2008 年3 月16 日是 

10


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

在其他单位任职情况 

姓名 其他单位名称 担任的职务任期起始日期 任期终止日期 
是否领
取报酬
津贴 
费卫彬 常州环球房地产发展有限公司财务部经理2003 年6 月15 日2006 年6 月14 日是 

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况 

1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序:本公司高级管理人员年薪由公司管理层根据
个人自评、人力资源部门制定的薪酬考核体系测评确定。公司独立董事津贴由董事会提出标准，
股东大会决议确定。 

2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：根据个人自评、工作业绩，再经人力资源部考
评。 

3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况 

不在公司领取报酬津贴的董事、监事的姓名 是否在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴 
费卫彬 是 
王建美 是 

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
本报告期内公司无董事、监事、高管离任。 

(五)公司员工情况 
截止报告期末,公司在职员工为480人,需承担费用的离退休职工为0人
员工的结构如下： 
1、专业构成情况 

专业类别 人数 
管理 93 
前期 13 
技术 58 
工程 95 
营销 114 
核算 44 
财务 63 

11 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2、教育程度情况 

教育类别 人数 
硕士（及以上） 13 
本科 154 
大专 197 
中专 67 
高中 49 

六、公司治理结构
(一)公司治理的情况 

2006年公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，坚
持规范运营，不断完善公司治理结构，并做好信息披露工作。公司股东大会、董事会、监事会、
经营管理层等各级机构根据各自职能，严格执行上级决议要求,共同促进公司经营业务发展，公司
各项决策做到权责分明、程序严格；公司独立董事勤勉尽责，克服诸多不便积极参会议事，公司
通过各种会议方式，确保各位董、监事、高管能切实履行各自职能。遵照相关规定，公司近年来
一直与控股股东在人员、业务、资产、机构及财务方面做到完全分开。根据有关部门新颁布的法
律法规，公司及时组织公司高级管理人员及相关职能部门进行学习，并修订相关规章制度，报告
期内，公司修订了新的公司《章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》和《监事会
议事规则》。 

(二)独立董事履行职责情况 
1、独立董事参加董事会的出席情况 

独立董事姓名 本年应参加董事会次数亲自出席（次）委托出席（次） 缺席（次）备注
聂梅生 8 5 3 
陈华康 8 8 0 
朱伟 8 8 0 

公司独立董事聂梅生因公出差，缺席公司第三届董事会第十四、十五、十八次会议。 

2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。 

12 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(三)公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 
1、业务方面： 公司具有独立完善的房地产开发业务体系，包括下属控股子公司在内，均
拥有独立的房地产开发企业资质和开发能力，与控股股东之间无业务关联。 

2、人员方面： 本公司所有员工与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业无任何关联，
公司建立有独立的人力资源部门,独立管理人事档案、人事聘用和任免制度以及考核、奖励制度，
与全体员工签订了《劳动合同》，建立了独立的工资管理、福利和社会保障体系。 

3、资产方面： 本公司拥有独立的法人财产权，与控股股东之间产权关系清晰，拥有独立
的经营系统、辅助经营系统和配套设施，不存在产权纠纷或潜在纠纷。本公司拥有独立的经营场
所，不存在资产、资金被控股股东占用的情况。 

4、机构方面： 公司有与房地产开发业务相关的完整的组织机构，并配备相关人员，公司
与下属分、子公司均各自有独立的办公场所及设备，机构与控股股东完全分开。 
5、财务方面： 公司有独立的财务部门，财务会计制度和核算体系完整，有独立银行资金
帐户，独立纳税。 

(四)高级管理人员的考评及激励情况 
报告期内，公司仍沿用现行薪酬考核体系来测评公司部门和员工业绩,即主要根据个人自评和
上级的测评来确定年度报酬，公司目前正在制定新的较完善的薪酬和考核体系。 

七、股东大会情况简介

(一)年度股东大会情况 
1、公司于2006年5月30日召开公司2005年度股东大会。 
决议公告刊登在2006年5月31日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

(二)临时股东大会情况 

1、第1次临时股东大会情况： 
公司于2006年8月7日召开2006年第1次临时股东大会。 
决议公告刊登在2006年8月8日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

2、第2次临时股东大会情况： 
公司于2006年11月27日召开2006年第2次临时股东大会。 
决议公告刊登在2006年11月28日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

13 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

八、董事会报告
一、 报告期内经营情况的回顾 

1、 报告期内公司总体经营情况 

○

1主要政策及市场情况 

2006年是房地产业的又一个“调控年”。中央政府在报告期内以前所未有的方式加大了宏观
调控的力度、深度、广度，促进房地产业健康稳定发展。 

报告期内，中央和地方政府有关部门出台了系列的政策、法规，规范房地产市场，对房地产
行业的长期发展产生重大影响。这些政策措施主要包括：3月份的解决部分城市房地产投资规模过
大和房价上涨过快问题政府工作报告；5月份的“国六条”和“国十五条”及征收二手房交易营业
税；7月份的90/70、限外令、土地督察和出让制度、二手房交易所得税以及11月份土地增值税
等等，全年各种调控依次出台实施，组合调控，旨在调整住房结构，增加信息透明度、规范房地
产市场、最终引导住房合理需求。同时央行相应也采取了从紧的货币政策，几次上调利率和存款
准备金率，试图遏制过快投资和稳定房地产价格。 

密集的宏观调控取得了一定成果，价格增速放缓，但是房地产供需增长仍然保持较高水平。
2006年度全国房地产投资19382亿元，比上年增长21.8%，增长率提高6个点；商品价格涨幅5%，
比上年度下降了2个点。公司房地产重点开发区域江苏省、上海市房地产保持稳定增长。江苏省
房地产开发投资1901亿元，开发面积18680万平米，比2005年增长23%；销售面积5929万平米，
增长率17.4%，销售均价与去年基本持平。 

○

2应对措施及效果 

面对宏观调控和长三角房地产市场变化，公司采取了积极的应对措施。 

规划及设计：关于调整住房供应结构的文件中提出的“70%以上不超过90平方米”的建筑规
划要求已经在其后的政府土地出让合同中作出硬性规定，改变房地产开发商的产品供给结构。公
司作为专业开发普通住宅的开发商，一直努力调整产品和户型，以适合市场和客户所需，因此，
文件的要求对公司的业务结构影响有限。同时公司整合内外部资源，总结、创新并推出小户型标
准化图集，在实践中取得了积极的成果；公司各项设计报建按计划展开，套型比例政策变动对公
司基本没有重大影响，保证了公司全年开发计划的顺利完成。 

融资：报告期内，尽管受紧缩银根的影响，但公司凭借良好的资信，仍然增大了在多家商业
银行的授信额度，银行对公司的支持力度有所加大。同时公司也积极寻求和尝试其它融资渠道。 

投资：公司对土地拍卖保持了高度的关注，加大重点城市研究和拓展的深度，在竞拍前对项
目进行反复调研比选，提高竞拍土地的投资效益，同时采取多种方式增加土地储备。报告期内公
司通过产权并购方式获取了常州文化宫“前后北岸”部分地块，通过竞标获取了常州地区6宗国
有土地的使用权、上海青浦和浦东各一宗国有土地使用权，全年共新增土地储备约1929.38亩。 

销售：公司贯彻全程营销理念，从源头控制营销工作。各区域的产品和销售速度和回款额均
较为理想。全年共完成预售收入32.66亿，同比增长65.8%，预售套数超过7000套，结算收入25.72
亿，同比增长28.26%。 

14 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

○

3公司战略实施 

公司经过分析论证认为：尽管宏观调控对长三角区域产生一定的影响，但作为中国经济最发
达，活力最强的地区，长三角在经济保持高速增长、人才加速集聚、城市化进程加快的环境下，
房地产业仍在安全区域运行。所以公司坚持“布局三角、深入专业化”的战略，在长三角区域城
市“深耕”，不断提高市场占有率，提高公司品牌知名度和美誉度。报告期内，为了整合房地产
价值链，公司加强并完善机构设置，增设了投资发展部，加强土地市场研究和城市经济研究；另
外在报告年度收购了具有一级资质的新城物业公司，努力提高资源整合能力及客户满意度。 

○

4行业地位和客户美誉度 

公司的努力获得了广泛认可。报告期内，公司荣获“江苏省房地产企业综合实力50强”第1
名，在“2006中国房地产百强开发企业”排名上升到第24名，获“2006中国房地产上市公司top10”
财富创造能力第4名、地产绩优股第10名、综合实力第14名等荣誉。 

2、公司主营业务及其经营状况 

公司主营业务为房地产投资、开发、销售及物业管理，公司主营业务收入主要来自于房地产
业务。报告期内公司集团内有“新城长岛一期”、“新城公馆一期”、“四季新城金典”、“新
城南都二期、续建高层、三期”、“金色新城西城区二期高层、金色新城1、5楼”、“新城蓝钻
一期”、“人民家园二期”、“玉龙湾一期”、“新城公园壹号一期”、“新城尚东区一期”、
“清水颐园一、二、三期”、“新城尚景苑”、“新城枫景二期”、“新城逸境二期”、“翡翠
湾一期”和“新城域一期”共16个在建新建项目，各项目的开发进展顺利，在建项目建筑总面积
达130.72万平方米，新开工面积126.17万平方米、竣工面积53.25万平方米、实现交付面积54.37
万平米。其中“新城枫景二期”、“新城逸境二期”、“清水颐园一、二期”、“翡翠湾一期a
区”、“新城尚景苑”“金色新城西城区二期”、“新城南都一期续建、商业街”在年内已实现
竣工交付，项目品质显著提高，客户满意度提升。报告期内，公司回笼资金32.66亿元，实现主
营业务收入25.72亿元，较上年增长28.26%；实现净利润33539.02万元，较上年增长19.84％。

报告期内各主要项目结算和销售情况： 

项目名称 
销售面积 
(平方米) 
销售金额 
(万元) 
结算面积 
(平方米) 
结算金额 
(万元) 
常州地区老项目 6,410.06 2,025.03 24,466.00 7,358.34 
常州金色新城 91,720.91 49,457.67 114,105.00 55,950.15 
常州新城南都 140,212.95 52,048.75 156,041.00 54,450.06 
常州四季金典 4,076.31 1,491.21 
常州新城长岛 44,920.09 15,881.96 
常州人民家园二期 32,819.08 15,860.58 
常州新城蓝钻 18,960.56 7,672.78 
常州新城公馆 30,549.36 15,256.40 
常州玉龙湾 65,067.84 22,889.50 

15 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州公园壹号 43,954.48 14,677.30 
南京新城逸境 696.20 807.00 419.00 394.40 
南京尚东区 43,777.51 25,398.69 
上海新城逸境 14,678.00 7,069.14 
上海新城枫景 28,598.49 15,078.06 60,766.00 33,014.39 
上海清水颐园 1,920.27 44,161.80 98,306.00 55,288.26 
上海新城尚景 40,812.63 28,734.98 48,766.00 34,410.04 
苏州翡翠湾 30,628.34 10,368.91 26,187.00 7,829.69 
昆山新城域 97,865.69 30,019.45 
合计 802,990.77 351,830.07 543,734.00 255,764.47 

2006年末主要在建项目一览表： 

序
号 
项目名称 地理位置 
占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
开工时间 
预计竣
工时间 
预计总投
资(万元)
1 
常州金色新城西城区熙
园高层 
常州新市路 20,029 75,366 
2005-11 
2006-05 
2007-12 18,800 
2 常州人民家园二期a 区 常州市清凉路 20,138 32,436 2006-08 2007-12 11,800 
3 常州人民家园二期ｂ区 常州市清凉路 18,089 58,886 2006-08 2008-06 14,900 
4 常州新城蓝钻 常州市常澄路 15,800 81,588 2006-10 2008-06 25,500 
5 常州新城长岛一期 常州武进湖塘夏雷59,050 117,765 2006-12 2008-10 27,500 
6 常州新城公馆一期 常州武进湖塘小庙53,207 44,055 2006-09 2008-01 19,000 
7 
常州新城南都一期续建
高层 
常州武进湖塘 24,757 78,245 2005-11 2007-06 17,000 
8 常州新城南都二期 常州武进湖塘 39,187 115,170 2006-04 2007-09 26,400 
9 常州新城南都三期a 区 常州武进湖塘 31,287 78,288 2006-10 2008-06 20,000 
10 常州玉龙湾一期 常州飞龙路 49,300 129,319 2006-06 2007-12 33,400 
11 常州公园壹号一期 常州戚区东方路 27,093 65,020 2006-07 2007-12 16,000 
12 常州公园壹号二期 常州戚区东方路 49,954 48,380 2006-08 2007-12 15,000 
13 南京尚东区一期 南京仙林 51,400 56,806 2006-03 2007-10 22,700 
14 南京尚东区二期 南京仙林 95,047 119,253 
2006-10 
2006-12 
2007-12 42,000 
15 苏州翡翠湾一期b 区 
昆山市马鞍山路南
侧、古城路西侧 
37,300 54,302 
2006-05 
2006-11 
2007-10 
2007-12 
16,000 
16 昆山新城域一期a 区 昆山长江路 30,952 54,509 2006-08 2007-12 13,300 
17 昆山新城域一期b 区 昆山长江路 40,622 97,890 2006-10 2008-05 23,000 
合计 663,212 1,307,277 362,300 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

3、主营业务分产品、分地区情况说明 

（1）占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品 单位:元 币种:人民币 
分行业或分产品主营业务收入主营业务成本
主营业
务利润
率(%)
主营业务
收入比上
年增减(%)
主营业务成
本比上年增
减(%)
主营业务利润率比
上年增减(%)
房地产开发销售2,557,644,715.74 1,694,495,672.85 27.21 27.55 24.12 增加1.83 个百分点

（2）主营业务分地区情况表 单位:元 币种:人民币 
分地区 主营业务收入 
占主营业务
收入比例(%) 
主营业务利润 
占主营业务
利润比例(%) 
常州市 1,177,585,484.74 46.04 426,540,290.26 61.31 
南京市 3,944,000.00 0.15 1,768,009.70 0.25 
上海市 1,297,818,291.00 50.75 267,568,647.97 38.45 
苏州市 78,296,940.00 3.06 -48,047.40 -0.01 
合计 2,557,644,715.74 100.00 695,828,900.53 100.00 

报告期内，公司控股子公司江苏新城物业管理有限公司、常州新城万嘉建筑设计有限公司实
现收益占公司主营业务收入比例较小，故在主营业务分地区和构成情况的讨论分析中暂不分析比
较。 

4、控股子公司的经营情况及业绩 单位：人民币万元 

公司名称 主营业务 主要产品或服务注册资本资产规模 净利润 
常州新城房产开发有限公司 房地产开发与销售
常州金色新城
常州四季新城
30,000 344,921.58 22,392.90 
南京新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售南京尚东区 12,000 47,504.76 -712.88 
上海新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售上海新城逸境3,000 8,433.67 1,226.20 
上海新城万嘉房地产有限公司 房地产开发与销售上海新城枫景3,000 21,328.22 7,926.19 
上海新城宝缘房地产有限公司 房地产开发与销售上海新城尚景3,000 17,243.46 3,093.36 
苏州新城万嘉房地产有限公司 房地产开发与销售苏州翡翠湾 10,000 37,644.33 -989.52 
常州新龙创置房地产开发有限公
司 
房地产开发与销售常州新龙地块10,000 19,391.51 -397.64 
上海清水颐园房地产有限公司 房地产开发与销售上海清水颐园15,000 36,732.94 7,045.08 
常州新城东郡房地产开发有限公
司 
房地产开发与销售常州公园壹号10,000 23,690.55 -313.70 
常州鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发与销售常州玉龙湾 10,000 42,499.39 -330.87 
昆山新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售昆山新城域 5,000 35,214.89 -477.72 
常州新城广场置业有限公司 房地产开发与销售10,000 10,000.60 -4.40 
常州新城置地房地产开发有限公
司 
房地产开发与销售常州尚东区 9,000 9,001.40 -3.70 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州新城万嘉建筑设计有限公司 
建筑、装饰等设计、
咨询 
建筑设计 100 245.95 -2.37 
江苏新城物业管理有限公司 
托管范围的房屋管
理、维修、服务 
物业管理 500 4,046.43 -342.90 
上海新城万嘉物业管理有限公司 
托管范围的房屋管
理、维修、服务 
物业管理 50 249.77 -114.80 
常州新城资产经营管理有限公司 资产的管理、租赁
健身服务、食
品服务 
100 81.60 -18.61 
常州市四季新城消费品市场有限
公司 
市场内摊位出租、
管理服务 
摊位出租、管
理 
50 53.20 -15.73 

5、主要供应商、客户情况 单位：人民币万元 

前五名供应商采购金额合计 22,133.62 占采购总额比重（%）16.78 
前五名客户销售金额合计 3,321.99 占销售总额比重（%）1.30 

6、主要财务状况、经营成果及现金流量比较情况及分析 
报告期内公司资产构成同比情况及分析 

项目 2006 年末 2005 年末 增减额 
增减幅
度(%) 
原因分析 
总资产 5,562,543,093.75 4,013,403,280.48 1,549,139,813.27 38.60 主要是开发成本的增加 
其他应收款 560,432,946.37 75,797,980.20 484,634,966.17 639.38 
新增支付土地招投标保证
金 
预付账款 403,628,363.12 219,444,234.51 184,184,128.61 83.93 
预付土地出让金及工程进
度款 
存货 3,618,400,254.19 3,049,813,432.97 568,586,821.22 18.64 
系各项目开发成本增加、地
块增加和本年完工交付增
加开发产品 
无形资产 5,681,697.07 5,983,639.65 -301,942.58 -5.05 
应付账款 509,989,028.73 503,130,181.99 6,858,846.74 1.36 
其他应付款 88,750,131.43 44,773,046.58 43,977,084.85 98.22 
主要是物业代收电梯费及
房产项目交付代收契税 
预提费用 129,611,962.22 8,957,435.51 120,654,526.71 1346.98 
主要系本年预提了土地增
值税准备金 
总负债 4,451,529,830.92 3,218,832,948.90 1,232,696,882.02 38.30 
银行借款和应付帐款的增
加 
股东权益 1,036,012,568.28 767,342,321.13 268,670,247.15 35.01 
本年实现的净利润增加所
致 

报告期内经营成果同比情况及分析 

项目 2006 年末 2005 年末 增减额 
增减幅度
(%) 
原因分析 
主营业务收入 2,571,867,215.83 2,005,226,950.35 566,640,265.48 28.26 
系2006 年竣工交付项
目的增加 
主营业务成本 1,712,131,472.71 1,365,177,858.32 346,953,614.39 25.41 
随主营业务收入的增
加相应增加 
财务费用 -570,420.06 -760,651.56 190,231.50 -25.01 
系公司本年利息支出
增加 

18 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

补贴收入 6,787,095.89 16,259,934.99 -9,472,839.10 -58.26 
系本年南京、上海子公
司补贴减少 
净利润 335,390,227.28 279,875,620.05 55,514,607.23 19.84 
随主营业务收入的增
加相应增加 

报告期内现金流量同比情况 

项目 2006 年末 2005 年末 增减额 
增减幅度
(%) 
原因分析 
收到其他与经营 
活动有关现金 
33,018,793.62 214,945,840.46 -181,927,046.84 -84.64 
主要系2005 年收取
南京玄武门地块补偿
土地款，本年无此项
收入 
购买商品、接受劳
务支付的现金 
2,271,699,608.24 1,937,772,979.04 333,926,629.20 17.23 公司开发项目增加 
支付其他与经营 
活动有关现金 
548,971,668.57 114,368,478.52 434,603,190.05 380.00 
本报告期土地投标保
证金较上年增加 
经营活动产生的 
现金流量净额 
40,423,350.42 -167,489,936.55 207,913,286.97 124.13 
经营性收入大于经营
性支出 

二、公司未来发展的展望 
1、公司所处行业的发展趋势及面临的市场竞争格局 

（1）从中长期看，房地产作为国民经济的支柱产业地位不会动摇，随着经济快速发展，城市
化进程、人居环境改善及老城区改造等仍将刺激住房消费需求，房地产行业仍具有很大的发展空
间，而且随着房地产业功能的扩张（投资品）和金融衍生产品的增加和开放，房地产行业仍有很
大的潜力。 
（2）从短期看，由于房地产涉及民生问题，政府可能出台一些更为严格的调控措施，也可能
增加经济适用房和廉租房的供给。由于房地产业开发周期较长，而目前的刚性需求大，所以房地
产将保持稳定持续增长。 
（3）国家调控房地产行业是一个长期行为，房地产行业的发展日趋成熟，使得行业竞争加剧，
行业利润率回归合理水平。规模化、专业化开发能力和资金实力成为房地产公司生存和发展的重
要因素。 
（4）长三角区域是宏观调控重点区域，房价波动受到高度关注，区域市场竞争激烈，但居民
较高的自住性需求和良好的支付能力仍给开发商带来发展空间。 
2、针对上述发展趋势，管理层认为： 
（1）2007年仍然是国家对房地产行业实施调控并加强落实政策的一年，房地产行业调控，有

利于行业整合，市场资源将进一步集中，促进优秀房地产企业快速发展壮大，最终将有利于房地
产行业健康持续发展。 

（2）长三角地区仍然是全国经济综合实力最强、最具活力的地区。尽管房地产市场受到宏观
调控影响，投资和销售趋缓，但国民经济持续高速增长、居民收入水平稳步增加，区域房地产市
场容量和潜力巨大。 
19 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

（3）2007年将是公司“持续增长、全面成长”的一年。公司将通过项目“深耕”，提高运营
效率，增强公司盈利能力；利用专业咨询公司的资源，优化流程，改善管控体系；疏理公司内部
能力，发现公司能力短板；通过资源引进来提升公司专业化能力，实现公司“布局长三角，深入
专业化”的战略。 

3、公司2007年度的目标与任务： 

继续实施在长三角地区的战略布局，根据政策要求、市场需求、公司资源制定相应的竞争策
略。完善公司内部管理、提高项目运营效率、加强资金使用管理提高使用效率，确保公司全年经
营目标的实现。2007年公司计划开工项目共16个，新开工面积128.50万平米，竣工面积90.53
万平米，结算面积65万平米；预计回笼资金40亿元；完成100万平米可建面积的土地储备。 

2007年计划开发项目一览表： 

序
号 
项目名称 地理位置 
06 年末未开
发占地面积
(平方米) 
07 年预计开工
占地面积(平
方米) 
07 年预计开
工建筑面积
(平方米) 
预计开工
时间 
预计竣工
时间 
1 常州金色新城东城区常州市新市路 3,460 3,460 9,200 2007-01 2007-11 
2 常州怀德北路项目常州怀德北路 3,400 3,400 4,500 2007-03 2007-11 
3 常州大红旗路项目常州市万福路 92,100 18,450 50,000 2007-05 2009-05 
4 
常州能源设备厂项
目 
常州浦前东路南
侧 
73,710 40,000 80,000 2007-06 2009-03 
5 常州蓝钻景庭 常州市常澄路 40,450 40,450 113,280 
2007-05 
2007-07 
2008-12 
2009-02 
6 
常州工程技术学院
项目 
常州北环路东侧
竹林北路北 
66,820 22,857 80,000 2007-05 2008-12 
7 常州四季金典 常州武进湖塘 17,027 17,027 56,800 2007-01 2008-12 
8 
常州东庄大圆盘项
目 
常州武进湖塘 53,850 45,833 110,000 2007-05 2009-09 
9 常州新城长岛 
常州武进湖塘夏
雷 
279,039 66,667 100,000 2007-05 2008-12 
10 常州新城公馆 
常州武进湖塘小
庙 
257,769 110,635 134,500 2007-05 
2008-12 
2009-06 
2007-01 2007-12 
11 常州新城南都 常州武进湖塘 142,043 101,943 99,700 2007-05 2008-06 
2007-08 2009-05 
12 常州玉龙湾 常州飞龙路 69,700 18,018 40,000 2007-05 2008-11 
13 常州潞横路项目 常州戚区潞城 169,813 11,667 35,000 2007-06 2007-12 
14 上海汇金路项目 上海青浦 267,523 91,171 120,000 2007-05 2008-07 
15 上海清水颐园 上海嘉定 55,311 55,311 138,000 2007-05 2008-12 
16 昆山新城域 昆山长江路 212,617 75,987 113,980 
2007-03 
2007-05 
2008-10 
2008-11 
合计 1,804,632 722,875 1,284,960 

20 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

4、公司未来面临的主要风险及对策 

（1）主要风险有： 
政策风险：2004至2006年国家出台的一系列针对房地产的宏观调控政策和相关的产业政策、
金融政策、土地政策和税收政策会对公司发展和经营产生一定程度的政策影响。2007年新发布的
关于土地增值的清缴汇算也会对公司未来业绩产生影响。 

市场风险：房地产市场发展日趋成熟，竞争日渐激烈，市场的有效需求和理性需求，区域房
地产市场波动和产品竞争会加大房地产经营风险。 

资金风险：公司作为资产重组买壳上市的b股公司，始终未能实现证券市场直接融资。公司
资本增长全部依靠滚存利润，资本短缺严重制约公司发展。如果未来销售放缓，公司将面临一定
的资金短缺风险，公司发展也会因此受到影响。 

（2）公司拟采取的对策和措施
： 
针对以上可能存在的风险，公司将采取如下措施
： 
贯彻“布局长三角、深入专业化”的战略，继续坚持以中小套型的中低价普通住房为业务
重
心，也符合国家宏观调控政策及房地产产业政策的要求。公司将通过提高产品品质、物业服务水
平来提升客户价值，达到与客户共赢，提高市场占有率，促进销售，减低市场风险。 

公司将加强各项目评审工作，严把项目前期评审关，使项目开发的市场风险降到最低；提高
项目运营效率，加快项目开发速度；提高项目整体定位和营销能力，缩短营销周期，提高产品的
性价比和附加值，以应对市场竞争。 

作为b股上市公司，公司将密切关注资本市场融资政策，一旦条件具备，将立即开始股权融
资工作，同时加强银行信贷融资力度和拓宽其他融资渠道。 

另外公司将通过资源的整合，引进战略合作伙伴，提高公司产品标准化程度及产品品质，加
快项目开发节奏，提高公司资产周转率，增强公司流通性，提高现金保障。公司还将采取合作开
发方式或项目管理团队输出方式，以减低对资金的需求，提高公司效益。 

(二)公司投资情况 

1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 

2、报告期内，公司非募集资金投资项目。 

（1）股权投资情况 
报告期内公司股权投资额为69375.84万元，比上年增加60635.84万元，增加的比例为
693.77%。 
21 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

被投资的公司情况 单位：人民币万元 

被投资的公司名称 
占被投资公司权
益的比例(%) 
原注册资本 增资后注册资本
常州新城房产开发有限公司 95.8 10018 30000 
常州新城东郡房地产开发有限公司99.664 5000 10000 
常州鼎佳房地产开发有限公司 96.34 1000 10000 
南京新城创置房地产有限公司 96.22 5000 12000 
上海清水颐园房地产有限公司 96.22 5000 15000 
昆山新城创置房地产有限公司 95.88 0 5000 
常州新城资产经营管理有限公司 99.58 0 100 
常州新城广场置业有限公司 95.8 0 10000 
常州新城置地房地产有限公司 63.87 0 9000 

（2）项目投资情况 
报告期，公司新获得项目13个，总占地面积128.63万平方米，规划建筑面积总计248.02万
平方米。 

区域 地块名称 权益比例 
占地面积 
(平方米) 
可建面积 项目进度 
前后北岸地块 95.80% 10,410 83,280 前期 
东庄大圆盘地块 95.80% 35,384 84,921 前期 
夏城路地块 95.80% 233,381 420,000 前期 
大红旗路地块 95.80% 92,100 249,591 前期 
能源设备厂地块 95.80% 73,710 158,598 前期 
常州 常澄路1 号地块 95.80% 24,160 60,400 前期 
常澄路6 号地块 95.80% 16,290 35,838 前期 
四季金典项目 95.80% 16,996 47,589 已开工 
新城公馆项目 95.80% 188,683 339,630 已开工 
工程技术学院地块 63.87% 66,820 170,858 前期 
潞横路南侧地块 99.66% 181,480 408,330 前期 
上海 
青浦汇金路地块 96.22% 267,523 294,275 前期 
浦东高行地块 100% 79,328 126,925 前期 
合计 1,286,265 2,480,235 

22 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(三)报告期内，公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错。 

(四)董事会日常工作情况 
1、董事会会议情况及决议内容 

（1）、公司于2006年1月23日召开三届十二次董事会会议，会议审议并通过了“关于收购
江苏新城物业管理有限公司股权的议案”和“关于授权公司董事长签署收购江苏新城物业管理有
限公司相关文件的议案”。 
公司三届十二次董事会会议决议经批准，不需进行信息披露，因此公司未公告。 

（2）、公司于2006年4月25日召开三届十三次董事会会议，会议审议并通过了“公司2005
年度总经理工作报告”、“公司2005年度董事会工作报告”、“公司2005年度财务决算案”、
“公司2005年度利润分配预案”、“公司独立董事《2005年度工作述职报告》”、“公司2005
年度报告，及公司2005年度报告摘要”、“关于聘请公司审计师及其报酬的议案”、“公司《章
程》修正案”、“公司《股东大会议事规则》修正案”、“公司《董事会议事规则》修正案”、
“关于召开公司2005年度股东大会通知的议案”、“公司2006年第一季度报告，及其摘要”和
“关于公司为控股子公司提供担保的议案”。 
决议公告刊登在2006年4月27日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

（3）、公司于2006年6月23日召开三届十四次董事会会议，会议审议并通过了“关于公司
为控股子公司提供担保的议案”。 
决议公告刊登在2006年6月24日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

（4）、公司于2006年7月20日召开三届十五次董事会会议，会议审议并通过了“关于公司
控股子公司发行股权投资集合资金信托计划的议案”、“关于公司为控股子公司提供担保的议案”、
“关于公司控股子公司间提供抵押担保的议案”、“关于股权投资集合资金信托计划相关文件授
权签署人的议案”和“关于召开公司2006年第一次临时股东大会的议案”。 
决议公告刊登在2006年7月21日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

（5）、公司于2006年8月22日召开三届十六次董事会会议，会议审议并通过了“公司2006
年半年度报告全文及其摘要”、“关于增加常州新城东郡房地产开发有限公司注册资本的议案”、
“关于为南京新城创置房地产有限公司“新城尚东区”项目部分借款提供担保的议案”、“关于
为常州新城东郡房地产开发有限公司“新城公园壹号”项目部分借款提供担保的议案”、“关于
为常州新城房产开发有限公司“人民家园二期”项目部分借款提供担保的议案”和“关于为常州
新城房产开发有限公司信托融资抵押地块的开发提供担保的议案”。 
决议公告刊登在2006年8月24日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

（6）、公司于2006年10月23日召开三届十七次董事会会议，会议审议并通过了“公司2006
年第三季度报告全文及正文”、“关于公司及控股子公司为购房者住房按揭贷款提供阶段性连带
保证的议案”和“关于为昆山新城创置房地产有限公司“新城域”项目借款提供担保的议案”。 
决议公告刊登在2006年10月24日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

23 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

（7）、公司于2006年11月7日召开三届十八次董事会会议，会议审议并通过了“关于召开
公司2006年第二次临时股东大会通知的议案”。 
决议公告刊登在2006年11月8日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

（8）、公司于2006年12月13日召开三届十九次董事会会议，会议审议并通过了“关于控
股子公司常州新城房产开发有限公司自然人股东股权转让的议案”和“关于增加控股子公司常州
新城房产开发有限公司注册资本的议案”。 
决议公告刊登在2006年12月14日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

2、董事会对股东大会决议的执行情况 

报告期内，公司董事会严格执行股东大会各项决议，并在股东大会授权范围内积极进行各项
投资经营活动，提升了公司业绩。 

 报告期内，公司董事会实施了2005年度利润分配案，以2005年12月31日公司总股本
331,914,000股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利人民币1.8元（含税），分配红利合
计为人民币59,744,520元；不送红股，资本公积金不转增股本。 

(五)利润分配或资本公积金转增预案 

经江苏公证会计师事务所有限公司审计，公司2006年度实现净利润为335,390,227.28元，
年初未分配利润为261,226,134.61元，可供股东分配利润为596,616,361.89元,当年分配
2005年度股利59,744,520元，提取10%法定公积金后，累计未分配利润为467,669,577.37元。

经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，公司2006年度实现净利润为260,461,260元，
年初未分配利润为311,286,490元，可供股东分配利润为571,747,750元,当年分配2005年度股
利59,744,520元，提取10%法定公积金后，累计未分配利润为442,800,965元。 

根据公司章程和有关规定，当境内、外两个会计师审计报告结果不一致时，利润分配按数值
低者作为股利分配标准，因此本年度可供股东分配利润为442,800,965元。董事会决定：2006年
度利润分配拟以2006年12月31日总股本331,914,000股为基数，每10股送红股6股，不派现
金，资本公积金不转增股本。 

九、监事会报告
(一)监事会的工作情况 

1、公司第三届监事会第3次会议于2006年4月25日召开,公司3名监事全部出席会议,本次
会议审议并通过了“公司2005年度监事会工作报告”、“公司2005年度财务决算案”、“公司
2005年度利润分配预案”、“公司2005年度报告及其摘要”、“公司《监事会议事规则》修正案”
和“公司2006年第一季度报告及其摘要”。 

24 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2、公司第三届监事会第4次会议于2006年8月22日召开，公司3名监事全部出席会议,本
次会议审议并通过了“公司2006年半年度报告及其摘要”。 

3、公司第三届监事会第5次会议于2006年10月23日召开，公司3名监事全部出席会议，
本次会议审议并通过了“公司2006年第三季度报告全文及正文”。 

本公司监事会认为，监事会根据《证券法》、《公司法》等法律法规的规定和《公司章程》
所赋予的各项职权，认真履行了监事会的职责，对公司2006年度的生产经营状况及财务状况进行
了监督，现发表独立意见如下： 

1、公司董事会在2006年度能按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》规
范运作，严格执行公司《章程》和股东大会所赋予的职权，董事、监事和高管人员行为规范，无
损害公司股东利益的行为。 

2、公司2006年度财务状况经境内和境外审计师审计，均出具了标准无保留意见的审计报告，
真实反映了公司财务状况和经营成果。 

3、公司报告期内无募集资金。 

4、公司报告期内无重大资产收购与出售。 

5、公司与控股股东间无关联交易。 

十、重要事项

(一)本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。 

(二)报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项 
1、收购资产情况 

 1)、2006年1月23日，本公司向公司控股股东江苏新城实业集团有限公司购买江苏新城物业
管理有限公司90%股权，实际购买金额为9万元。本次收购价格的确定依据是协议确定 。 公司此
次收购有利于促进公司各项目开发与交付衔接的各项工作和后续服务，便于协调管理，可进一步
加强公司品牌经营力度，提升公司品牌的美誉度，增强公司竞争力，促进公司更快发展；通过此
次收购，可进一步规范上市公司经营行为，减少与大股东间的关联交易。 因公司收购物业公司时
间不长,经营管理尚有欠缺，部分制度、措施尚未完善或到位,故物业公司尚未达到盈利水平，股
权已过户。 

2)、2006年1月23日，常州新城房产向自然人陆勇购买江苏新城物业管理有限公司10%股权，
实际购买金额为1万元。本次收购价格的确定依据是协议确定，股权已过户。 

 3)、2006年4月30日，常州新城房产向常州华丰建设开发有限公司购买常州文化宫“前后北
岸”2#、3#地块国有土地使用权，实际购买金额为17,153.5万元。本次收购价格的确定依据是协
议确定，该事项已于2006年5月12日刊登在中国证券报、上海证券报、香港商报上。通过收购

25 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

该地块可扩充公司主营业务规模和范围。该地块尚未开发，相关土地使用权证已过户。 

 4)、2006年8月31日，常州新城房产向公司控股股东江苏新城实业集团有限公司购买常州四
季新城消费品市场有限公司50%股权，实际购买金额为25万元。本次收购价格的确定依据是协议
确定,原价转让，股权已过户,并已办理工商变更登记。 

(三)本年度公司无重大关联交易事项。 

(四)本年度公司无托管事项。 

(五)本年度公司无承包事项。 

(六)本年度公司无租赁事项。 

(七)担保情况 

单位:万元 币种:人民币 

公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保） 
担保对象 
发
生
日
期 
担保金额 
担
保
类
型 
担保期限 
是否
履行
完毕
是否
为关
联方
担保
报告期内担保发生额合计 0 
报告期末担保余额合计 0 
公司对控股子公司的担保情况 
报告期内对控股子公司担保发生额合计 23,050 
报告期末对控股子公司担保余额合计 23,050 
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保） 
担保总额 23,050 
担保总额占公司净资产的比例(%) 22.68 
其中： 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0 
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供
的债务担保金额 
7000 
担保总额超过净资产50％部分的金额 0 
上述三项担保金额合计 23,050 

(八)本年度公司无委托理财事项。 

26 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(九)其他重大合同 

1、2006年3月，南京新城创置和农行南京城东支行签署了《借款合同》和《抵押合同》，南
京新城创置向农行南京城东支行贷款10000万元。 

公告详见2006年4月5日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

2、2006年3月常州新城东郡通过挂牌竞价，获得位于常州市东方大道北侧地块，土地总面积
为84850平方米。 

公告详见2006年4月5日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

3、2006年3月，常州新城房产通过挂牌竞价，获得位于常州市清凉路东侧地块，土地总面积
为36090平方米。 

公告详见2006年4月5日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

4、2006年4月，常州新城房产通过协议转让方式，受让常州华丰建设开发有限公司于2004
年3月通过拍卖合法取得的位于“常州市前后北岸”1-6#地块中的2#、3#地块的国有土地使用权。
公告详见2006年5月12日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

5、2006年8月，公司与农行武进支行签署了《借款合同》和《最高额抵押合同》，向农行武
进支行借款25000万元,以公司拥有的“新城南都”地块部分国有土地使用权作抵押。 

公告详见2006年10月9日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

6、常州新城房产通过挂牌竞价，获得位于武进高新区北区地块，土地面积为233380.6平方
米（约350亩），土地成交价款总额为43758.86万元。 

公告详见2006年11月30日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

7、常州新城房产于2006年11月23日通过公开挂牌竞价方式成功获得常州市区范围内的三
块国有土地使用权，分别位于常州市龙游路西侧、浦南东路南侧一块，常州市常澄路西侧、建材
路北侧两块。 

公告详见2006年12月14日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

8、上海新城创置通过挂牌出让方式获得上海市青浦区新城区汇金路地块，土地出让面积为
267522.80平方米（约401亩）。 

公告详见2006年12月20日的中国证券报、上海证券报、香港商报。 

9、2006年12月，常州新城房产通过公开挂牌竞价方式成功获得常州市万福路北侧地块，土
地面积为92100平方米。 

10、2006年12月，常州新城房产通过公开挂牌竞价方式成功获得常州市竹林北路北侧地块，
土地面积为66820平方米。 

11、本公司于2006年12月底通过公开竞拍方式获得上海市浦东新区高行镇战斗村77/2地块，
土地面积为79328平方米。 

12、常州新城房产于2006年12月底通过公开竞拍方式获得常州市大明路东侧、潞横路南侧
地块，土地面积为181480平方米。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

上述9-12条公告详见2007年1月13日的中国证券报、上海证券、香港商报。 

13、2007年1月，常州新城东郡与中国工商银行常州分行签署了三份《借款合同》，共借款
人民币1亿元，用于“公园壹号”一期项目开发。 

14、2007年1月，常州新城房产与江苏武进农村商业银行股份有限公司签署了《借款合同》，
借款人民币5000万元，用于“新城长岛”一期项目开发。 

上述13、14条公告详见2007年2月2日的中国证券报、上海证券、香港商报。 

15、2007年3月，本公司和常州新城房产以协议方式共同出资受让了常州万方银河湾房地产
开发有限公司100%的股权，常州新城房产以2925万元受让97.5%的股权（原出资额1950万元），
本公司以75万元受让2.5%的股权（原出资额50万元）。 

公告详见2007年3月24日的中国证券报、上海证券、香港商报。 

16、2007年3月，常州新城东郡与中国农业银行武进支行签署了《借款合同》，借款人民币

1.2亿元,用于“公园壹号”一期项目开发。 
公告详见2007年4月5日的中国证券报、上海证券、香港商报。 
(十)报告期内或持续到报告期内，公司或持股5%以上股东没有承诺事项。 

(十一)聘任、解聘会计师事务所情况 

报告期内，公司未改聘会计师事务所，公司原聘任江苏公证会计师事务所有限公司为公司的
境内审计机构，支付其上一年度审计工作的酬金共约60万元，截止上一报告期末，该会计师事务
所已为本公司提供了9年审计服务。公司现聘任江苏公证会计师事务所有限公司为公司的境内审
计机构。拟支付其年度审计工作的酬金共约70万元。截止本报告期末，该会计师事务所已为本公
司提供了10年审计服务。 

公司原聘任普华永道中天会计师事务所有限公司为公司的境外审计机构，支付其上一年度审
计工作的酬金共约120万元，截止上一报告期末，该会计师事务所已为本公司提供了9年审计服
务。公司现聘任普华永道中天会计师事务所有限公司为公司的境外审计机构，拟支付其年度审计
工作的酬金共约130万元。截止本报告期末，该会计师事务所已为本公司提供了10年审计服务。

(十二)上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人无被处罚及整改情况 

(十三)其它重大事项 

报告期内和期后，公司其他控股子公司的借款、抵押、担保事项请详见公司2006年度财务报
告附注5.5和附注9。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

十一、财务会计报告

公司年度财务报告已经注册会计师审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。 

(一)审计报告 

审计报告

苏公w[2007]a361号 

江苏新城房产股份有限公司全体股东： 

我们审计了后附的江苏新城房产股份有限公司（以下简称“江苏新城股份公司”）财务报表，
包括2006年12月31日的合并资产负债表及母公司资产负债表，2006年度的合并利润表及母公司
利润表、合并现金流量表及母公司现金流量表以及合并财务报表附注及母公司财务报表附注。 

一、管理层对财务报表的责任 

按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制财务报表是江苏新城股份公司管理层的责
任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存
在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计
估计。 

二、注册会计师的责任 

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和
实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 

三、审计意见 

我们认为，江苏新城股份公司财务报表已经按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编
制，在所有重大方面公允反映了江苏新城股份公司2006年12月31日的财务状况以及2006年度
的经营成果和现金流量。 

江苏公证会计师事务所有限公司 中国注册会计师 张燕 
中国.无锡 
2007 年4 月18 日 中国注册会计师 王亚明 

(二)财务报表（附后） 
(三)公司主要会计政策、会计估计和会计报表的编制方法（附后） 
(四)会计报表附注（附后） 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

十二、备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表，及载有会计
师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 
2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 
3、在其它证券市场公布的年度报告。 

董事长（签名）： 
江苏新城房产股份有限公司 
2007年4月18日

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

资 产 负 债 表 

编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币元

资 产 附注 
合并报表 母公司报表 
2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 
流动资产 
货币资金 5.1 679,202,908.70 421,602,049.58 70,389,355.50 50,113,936.26 
短期投资 
应收票据 
应收股利 
应收利息 
应收账款 5.2 126,616.40 
其他应收款 5.3 560,432,946.37 75,797,980.20 340,957,027.56 561,635,989.13 
预付账款 5.4 403,628,363.12 219,444,234.51 5,588,710.00 10,518,219.04 
应收补贴款 
存货 5.5 3,618,400,254.19 3,049,813,432.97 457,665,365.00 454,732,411.94 
待摊费用 5.6 198,795,762.61 137,925,117.63 39,803,828.40 41,957,647.34 
一年内到期的长期债权投资 
其他流动资产 
流动资产合计 5,460,460,234.99 3,904,709,431.29 914,404,286.46 1,118,958,203.71 
长期投资 
长期股权投资 5.7 64,014,446.99 74,259,065.43 1,252,407,841.53 777,156,007.99 
其中：合并价差 64,014,446.99 74,259,065.43 
长期债权投资 
长期投资合计 64,014,446.99 74,259,065.43 1,252,407,841.53 777,156,007.99 
固定资产 
固定资产原价 5.8 41,996,025.77 35,027,024.87 4,115,884.80 2,218,760.80 
减：累计折旧 5.8 10,248,898.46 6,967,020.12 686,074.13 310,935.40 
固定资产净值 31,747,127.31 28,060,004.75 3,429,810.67 1,907,825.40 
减：固定资产减值准备 
固定资产净额 31,747,127.31 28,060,004.75 3,429,810.67 1,907,825.40 
工程物资 
在建工程 
固定资产清理 
固定资产合计 31,747,127.31 28,060,004.75 3,429,810.67 1,907,825.40 
无形资产及其他资产 
无形资产 5.9 5,681,697.07 5,983,639.65 582,504.33 730,902.33 
长期待摊费用 5.10 639,587.39 391,139.36 
其他长期资产 
无形资产及其他资产合计 6,321,284.46 6,374,779.01 582,504.33 730,902.33 
递延税项 
递延税款借项 
资产总计 5,562,543,093.75 4,013,403,280.48 2,170,824,442.99 1,898,752,939.43 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

资 产 负 债 表（续） 

编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币元 

负债和股东权益 附注 
合并报表 母公司报表 
2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 
流动负债 
短期借款 5.11 50,000,000.00 223,570,000.00 50,000,000.00 
应付票据 5.12 23,175,413.67 11,678,290.99 
应付账款 5.13 509,989,028.73 503,130,181.99 83,463,098.99 122,340,618.69 
预收账款 5.14 2,380,307,862.39 1,546,275,662.12 607,109,053.70 630,135,970.60 
应付工资 18,825,221.00 12,929,807.00 8,945,546.00 8,300,006.00 
应付福利费 3,028,412.86 1,510,654.63 2,561,651.35 1,503,025.15 
应付股利 
应交税金 5.15 11,445,075.77 76,012,446.88 -10,078,240.26 1,890,375.41 
其他应交款 5.16 1,396,722.85 1,673,714.19 228,270.52 669,655.82 
其他应付款 5.17 88,750,131.43 44,773,046.58 7,237,687.29 13,905,483.88 
预提费用 5.18 129,611,962.22 8,957,435.51 16,691,056.00 2,665,482.75 
预计负债 
一年内到期的长期负债 5.19 530,000,000.00 500,000,000.00 40,000,000.00 350,000,000.00 
其他流动负债 
流动负债合计 3,746,529,830.92 2,918,832,948.90 817,836,414.58 1,131,410,618.30 
长期负债 
长期借款 5.20 705,000,000.00 300,000,000.00 310,000,000.00 
应付债券 
长期应付款 
专项应付款 
其他长期负债 
长期负债合计 705,000,000.00 300,000,000.00 310,000,000.00 
递延税项 
递延税款贷项 
负债合计 4,451,529,830.92 3,218,832,948.90 1,127,836,414.58 1,131,410,618.30 
少数股东权益 75,000,694.55 27,228,010.45 
股东权益 
股 本 5.21 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 
减：已归还投资 
股本净额 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 
资本公积 5.22 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56 
盈余公积 5.23 223,152,953.48 153,950,688.96 100,794,256.27 67,255,233.54 
未分配利润 5.24 467,669,577.37 261,226,134.61 590,028,274.58 347,921,590.03 
未确认的投资损失 5.25 -6,975,460.13 
股东权益合计 1,036,012,568.28 767,342,321.13 1,042,988,028.41 767,342,321.13 
负债和股东权益合计 5,562,543,093.75 4,013,403,280.48 2,170,824,442.99 1,898,752,939.43 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

利 润 表 

编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币元 

项 目 附注 
合 并 报 表 母公司报表 
2006 年度 2005 年度 2006 年度 2005 年度 
一、主营业务收入 5.26 2,571,867,215.83 2,005,226,950.35 544,500,615.00 616,306,826.00 
减：主营业务成本 5.27 1,712,131,472.71 1,365,177,858.32 315,321,805.07 472,099,493.53 
主营业务税金及附加 5.28 279,613,798.78 131,175,765.80 51,159,511.49 42,018,683.06 
二、主营业务利润 580,121,944.34 508,873,326.23 178,019,298.44 102,188,649.41 
加：其他业务利润 5.29 1,605,485.28 2,278,440.88 4,722.50 
减：营业费用 60,397,569.08 21,164,709.40 11,592,165.06 2,320,445.09 
管理费用 5.30 77,232,668.77 98,837,774.50 43,224,473.67 31,539,221.12 
财务费用 5.31 -570,420.06 -760,651.56 4,174,022.06 -804,161.22 
三、营业利润 444,667,611.83 391,909,934.77 119,033,360.15 69,133,144.42 
加：投资收益 6.5 -50,000.00 215,821,833.54 210,583,591.07 
补贴收入 5.32 6,787,095.89 16,259,934.99 
营业外收入 5.33 2,802,282.83 25,143,188.15 991,842.11 294,928.60 
减：营业外支出 5.34 2,265,396.63 2,634,104.31 456,808.52 136,044.04 
四、利润总额 451,991,593.92 430,628,953.60 335,390,227.28 279,875,620.05 
减：所得税 111,785,771.80 141,262,672.50 
少数股东收益 9,392,684.10 9,490,661.05 
加： 未确认的投资损失 5.35 4,577,089.26 
五、净利润 335,390,227.28 279,875,620.05 335,390,227.28 279,875,620.05 

补充资料： 

项目 
合并报表 母公司报表 
2006 年度 2005 年度 2006 年度 2005 年度 
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益 
2.自然灾害发生的损失 
3.会计政策变更增加(或减少)利润总额 
4.会计估计变更增加(或减少)利润总额 
5.债务重组损失 
6.其他 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

利 润 分 配 表 

编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币元 

项 目 
附
注 
合并报表 母公司报表 
2006 年度 2005 年度 2006 年度 2005 年度 
一、净利润 335,390,227.28 279,875,620.05 335,390,227.28 279,875,620.05 
加：年初未分配利润 261,226,134.61 100,358,290.64 347,921,590.03 143,218,712.99 
其他转入 
二、可供分配的利润 596,616,361.89 380,233,910.69 683,311,817.31 423,094,333.04 
减：提取法定盈余公积金 69,202,264.52 57,210,917.39 33,539,022.73 27,987,562.01 
提取法定公益金 28,605,458.69 13,993,781.00 
提取职工奖励及福利基金 
提取储备基金 
提取企业发展基金 
利润归还投资 
三、可供投资者分配的利润 527,414,097.37 294,417,534.61 649,772,794.58 381,112,990.03 
减：应付优先股股利 
提取任意盈余公积 
应付普通股股利 59,744,520.00 33,191,400.00 59,744,520.00 33,191,400.00 
转作资本（或股本）的普通股股利 
四、未分配利润 467,669,577.37 261,226,134.61 590,028,274.58 347,921,590.03 

按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9 号要求计算的
净资产收益率及每股收益指标

报告期利润 
2006 年度
净资产收益率（%） 每股收益（元） 
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 
主营业务利润 56.00% 64.42% 1.7478 1.7478 
营业利润 42.92% 49.38% 1.3397 1.3397 
净利润 32.37% 37.25% 1.0105 1.0105 
扣除非经常性损益后的净利润 29.83% 34.32% 0.9310 0.9310 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

现 金 流 量 表 

2006年
度 
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币
元


项 目 附注合并报表 母公司报表 
一、经营活动产生的现金流量： 
销售商品、提供劳务收到的现金 3,286,518,582.27 403,224,227.10 
收到的税费返还 6,787,095.89 
收到的其他与经营活动有关的现金 5.36 33,018,793.62 440,543,209.42 
现金流入小计 3,326,324,471.78 843,767,436.52 
购买商品、接受劳务支付的现金 2,271,699,608.24 321,050,612.86 
支付给职工以及为职工支付的现金 47,579,100.22 18,240,940.86 
支付的各项税费 417,650,744.33 51,025,042.38 
支付的其他与经营活动有关的现金 5.37 548,971,668.57 137,545,888.68 
现金流出小计 3,285,901,121.36 527,862,484.78 
经营活动产生的现金流量净额 40,423,350.42 315,904,951.74 
二、投资活动产生的现金流量： 
收回投资所收到的现金 200,000.00 
取得投资收益所收到的现金 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额1,850.00 
收到的其他与投资活动有关的现金 5.38 30,092,550.64 
现金流入小计 30,294,400.64 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 7,015,401.32 1,914,624.00 
投资所支付的现金 350,000.00 259,430,000.00 
其中：购买子公司所支付的现金 350,000.00 
支付的其他与投资活动有关的现金 
现金流出小计 7,365,401.32 261,344,624.00 
投资活动产生的现金流量净额 22,928,999.32 -261,344,624.00 
三、筹资活动产生的现金流量： 
吸收投资所收到的现金 38,380,000.00 
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金 38,380,000.00 
借款所收到的现金 1,085,000,000.00 450,000,000.00 
收到的其他与筹资活动有关的现金 
现金流入小计 1,123,380,000.00 450,000,000.00 
偿还债务所支付的现金 823,570,000.00 400,000,000.00 
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 139,169,768.25 81,614,908.50 
其中：子公司支付少数股东的股利 
支付的其他与筹资活动有关的现金 
现金流出小计 962,739,768.25 481,614,908.50 
筹资活动产生的现金流量净额 160,640,231.75 -31,614,908.50 
四、汇率变动对现金的影响 
五、现金及现金等价物净增加额 223,992,581.49 22,945,419.24 

35 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

现 金 流 量 表 

2006年
度 
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币
元


补 充 资 料 附注合并报表 母公司报表 
1、将净利润调节为经营活动现金流量： 
净利润 335,390,227.28 335,390,227.28 
加：少数股东收益 9,392,684.10 
加：计提的资产减值准备 -21,881,376.14 
固定资产折旧 3,125,707.81 375,138.73 
无形资产摊销 375,842.58 165,898.00 
长期待摊费用摊销 169,497.39 
待摊费用减少（减：增加） -60,870,644.98 2,153,818.94 
预提费用增加（减：减少） 120,654,526.71 14,025,573.25 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）-498.50 
固定资产报废损失 1,093.44 
财务费用 6,418,633.96 5,275,780.00 
投资损失（减：收益） 10,344,618.44 -215,821,833.54 
递延税款贷项（减：借项） 
存货的减少（减：增加） -546,928,828.68 -2,932,953.06 
经营性应收项目的减少（减：增加） -667,819,722.45 225,608,470.61 
经营性应付项目的增加（减：减少） 817,230,342.06 -67,599,776.97 
其他 34,821,247.40 19,264,608.50 
经营活动产生的现金流量净额 40,423,350.42 315,904,951.74 
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动： 
债务转为资本 
一年内到期的可转换公司债券 
融资租入固定资产 
3、现金及现金等价物净增加情况： 
现金的期末余额 5.39 622,817,531.03 67,599,355.50 
减：现金的期初余额 398,824,949.54 44,653,936.26 
加：现金等价物的期末余额 
减：现金等价物的期初余额 
现金及现金等价物净增加额 223,992,581.49 22,945,419.24 

36 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

资产减值准备明细表(合并) 

2006年度 
编制单位：江苏新城房产股份有限公司 
单位金额：人民币元 

项 目 年初余额 本年增加数 
本 年 减 少 数 
年末余额因资产价值回升
转回数 其他原因转出数 合计 
一、坏账准备合计 489,924.60 126,616.40 300,000.00 300,000.00 316,541.00 
其中：应收账款 
189,924.60 
126,616.40 
316,541.00 
其他应收款 
300,000.00 300,000.00 300,000.00 
二、短期投资跌价准备合计 
其中：股票投资 
债券投资 
三、存货跌价准备合计 21,657,992.54 1,811,818.15 19,846,174.39 21,657,992.54 
其中：库存商品 
21,657,992.54 1,811,818.15 19,846,174.39 21,657,992.54 
原材料 
四、长期投资减值准备合计 
50,000.00 
50,000.00 50,000.00 
其中：长期股权投资 
50,000.00 50,000.00 50,000.00 
长期债权投资 
五、固定资产减值准备合计 
其中：房屋、建筑物 
机器设备 
六、无形资产减值准备 
其中：专利权 
商标权 
七、在建工程减值准备 
八、委托贷款减值准备 

37 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

新旧会计准则股东权益差异调节表 

重要提示： 

本公司于2007年1月1日起开始执行财政部于2006年颁布的《企业会计准则》（以下简称

“新会计准则”），目前本公司正在评价执行新会计准则对本公司财务状况、经营成果和现金流

量所产生的影响，在对其进行慎重考虑或参照财政部对新会计准则的进一步讲解后，本公司在编

制2007年度财务报告时可能对编制“新旧会计准则股东权益差异调节表”（以下简称“差异调节

表”）时所采用相关会计政策或重要认定进行调整，从而可能导致差异调节表中列报的2007年1

月1日所有者权益（新会计准则）与2007年度财务报告中列报的相应数据之间存在差异。

关于江苏新城房产股份有限公司 

股东权益差异调节表的审阅报告

苏公w[2007]e1063号

江苏新城房产股份有限公司全体股东: 

我们审阅了后附的江苏新城房产股份有限公司（以下简称“新城房产公司”）股东权益差异
调节表（以下简称“差异调节表”）。 按照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》
和“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发[2006]136号，以下简称
“通知”）的有关规定编制差异调节表是新城房产公司管理层的责任。我们的责任是在实施审阅
工作的基础上对差异调节表出具审阅报告。 

根据“通知”的有关规定，我们参照《中国注册会计师审阅准则第2101号－财务报表审阅》
的规定执行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对差异调节表是否不存在重大错
报获取有限保证。审阅主要限于询问公司有关人员差异调节表相关会计政策和所有重要的认定、
了解差异调节表中调节金额的计算过程、阅读差异调节表以考虑是否遵循指明的编制基础以及在
必要时实施分析程序，审阅工作提供的保证程度低于审计。我们没有实施审计，因而不发表审计
意见。 

根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照《企业会计准则
第38号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定编制。 

江苏公证会计师事务所有限公司 中国注册会计师: 
中国.无锡 中国注册会计师: 
2007年4月18日 

38 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

股东权益差异调节表 

编制单位：江苏新城房产股份有限公司单位金额：人民币万元 

项 目 名 称 
附
注 
金 额 
2006 年 12 月 31 日股东权益（现行会计准则） 103,601 
长期股权投资差额 (2) -682 
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 -1,316 
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额 
拟以公允价值模式计量的投资性房地产 
因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 
符合预计负债确认条件的辞退补偿 
股份支付 
符合预计负债确认条件的重组义务 
企业合并 
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 
根据新准则计提的商誉减值准备 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供
出售金额资产 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
金融工具分拆增加的权益 
衍生金融工具 
所得税 (3) 1,712 
少数股东权益 (4) 7,500 
其他 
2007 年 1 月 1 日股东权益（新会计准则） 112,131 

39 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

新旧会计准则股东权益差异调节表附注 

(除特别注明外，金额单位为人民币万元) 
一、编制目的 

 公司于2007年1月1日起开始执行新会计准则。为分析并披露执行新会计准则对上市公司财
务状况的影响，中国证券监督管理委员会于2006年11月颁布了“关于做好与新会计准则相关财
务会计信息披露工作的通知”（证监发[2006]136号，以下简称“通知”），要求公司按照《企业
会计准则第38号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定，在2006年度财务报告的“补
充资料”部分以差异调节表的方式披露重大差异的调节过程。 
二、编制基础

本公司为发行b 股的公司，以前年度同时按照国内会计准则及国际财务报告准则对外提供财
务报告。根据《企业会计准则实施问题专家工作组意见》 ，本公司在首次执行日对执行新会计准
则引起的会计政策变更所涉及的有关项目，进行了追溯调整。 

 差异调节表系公司根据《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有
关规定，结合公司的自身特点和具体情况，以2006年度（合并）财务报表为基础，并依据重要性
原则编制。 

对于《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九条中没有明确的情
况，本差异调节表依据如下原则进行编制： 

1、子公司、合营企业和联营企业按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》第
五条至第十九条的规定进行追溯调整，对于影响上述公司留存收益并影响本公司按照股权比例享
有的净资产份额的事项，公司根据其业务实际情况相应调整留存收益或资本公积。 

 2、需要编制合并财务报表的，公司按照新会计准则调整少数股东权益，并在差异调节表中单
列项目反映。 
三、主要项目附注 

 (1) 2006 年12 月31 日股东权益（现行会计准则）的金额取自本公司按照现行会计准则和
《企业会计制度》（以下简称“现行会计准则”）编制的2006 年12月31日合并资产负债表。该
报表业经江苏公证会计师事务所有限公司审计，并于2007年4月18日出具了标准无保留的审计
报告（苏公w[2007]a361号）。该报表相关的编制基础和主要会计政策参见本公司2006年度财务
报告。 
40 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(2)2006 年12 月31 日股权投资差额（现行会计准则），其中： 

a源自收购非同一控制下房地产企业时，主要参考土地使用权的公允价值拟定的初始投资成本
与该公司的净资产（主要为土地使用权）的账面价值的差额。在本公司截至2006 年12 月31 日
止按照现行会计准则编制的2006 年度合并财务报表中，本公司按一定年限平均摊销相应的股权投
资差额。 

本公司执行新会计准则后，根据《企业会计准则第20 号——企业合并》规定，对于非同一控
制下企业合并中取得的被购买方可辨认净资产按购买日公允价值计量，并以该公允价值为基础在
合并财务报告中对被购买方可辨认净资产进行后续计量。本公司执行新会计准则后采用的上述会
计政策，与本公司以前年度按照国际财务报告准则编制财务报告时采用的会计政策相同。 

本公司首次执行新会计准则时，由于能够取得相关信息对收购非同一控制下房地产企业产生的
股权投资差额进行追溯调整，因此将购买日的净资产，主要为土地使用权按公允价值调账，由于
上述土地使用权尚在开发阶段，故只须调整股权投资差额摊销部分，该项调整调增股东权益人民
币643万元。 

b参照国际会计准则，本公司收购江苏物业和上海万嘉物业形成股权投资摊余值确认调减股东
权益人民币9万元。 

c 本公司执行新会计准则后，根据《企业会计准则第20 号——企业合并》规定，将认定为属
于同一控制下的企业合并产生的长期股权投资差额，其尚未摊销完毕的股权投资差额全部冲销，
并调整留存收益，该等调整事项调减股东权益人民币1,316万元。 

(3)所得税 
根据《企业会计准则第18 号——所得税》的有关规定，所得税会计处理采用资产负债表债务
法。由于子公司存在坏账准备项目，根据新会计准则的规定，对资产账面价值小于资产计税基础
的差额计算递延所得税资产10万元；同时本公司将税法允许用以后年度所得弥补可抵扣亏损，并
且预见未来有足够的应纳税利润可抵扣，因此确认递延所得税资产人民币1,702万元；两项合计
净调增股东权益人民币1,712万元。 

(4)少数股东权益 
按现行会计准则编制的公司2006年12月31日的合并财务报表中的少数股东权益为7,500万
元，新准则下将其计入股东权益。 

41 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

江苏新城房产股份有限公
司 
二零零六年度财务报表附
注 


附注1：公司的基本情况 

江苏新城房产股份有限公司前身为江苏五菱柴油机股份有限公司（以下简称“本公司”或“公
司”）是经江苏省人民政府苏政复[1997]81号文批准，由武进柴油机厂作为主要发起人，与武进
市油泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金属铸造厂、武进市万盛机械厂、
武进市夏溪农机具修造厂，以募集方式于1997年10月10日共同发起设立的股份有限公司，公司原
股本为25,145万元，在江苏省工商行政管理局登记注册。1998年5月25日经股东大会决议,并经江
苏省证管委字(1998)101号文批准,公司以资本公积25,145,000元转增股本(即每10股转增1股),转
增后股本总额为276,595,000元，2000年5月26日经股东大会决议，公司以资本公积55,319,000元
向全体股东每10股转增2股股份，转增后总股本为331,914,000元，2001年6月5日公司经江苏省工
商行政管理局核准，公司注册资本为33,191.4万元。公司股票简称：五菱b股；股票代码：900950。

2001年8月6日江苏新城实业集团有限公司、常州环球房地产发展有限公司、常州泛华科技投
资有限公司分别与武进柴油机厂签订《股权转让协议书》，分别受让武进柴油机厂持有的本公司
的29.36%、22%、和7.5%的股权。 

上述国有股权转让协议已经公司2001年度第一次临时股东大会决议并得到江苏省人民政府苏
政复［2001］153号文、江苏省财政厅苏财国资[2001]206号文和财政部财企（2002）305号文的批
准。 

2001年11月15日，经公司2001年度第一次临时股东大会决议，以2001年6月30日为截止日将与
柴油机生产相关除部分应收账款外的全部资产和负债转让给武进柴油机厂，同时受让江苏新城实
业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司95.8%的股权及受让常州环球房地产发展有限
公司拥有的33.33万平方米土地的土地使用权。由此,公司的经营范围变更为房地产开发与经营,物
业管理，房屋租赁，室内外装饰工程，建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务。2001年11
月30日公司名称变更为“江苏新城房产股份有限公司”，换领了江苏新城房产股份有限公司的企
业法人营业执照，注册号3200001103782。公司股票简称变更为：新城b股。 

2005年8月31日，江苏新城实业集团有限公司分别与常州环球房地产发展有限公司、常州泛华
科技投资有限公司签订股权转让协议，常州环球房地产发展有限公司、常州泛华科技投资有限公
司分别将其持有的本公司73,021,080股（股权比例22％）、24,893,550股（股权比例7.5％）转让

42 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

给江苏新城实业集团有限公司.公司于2005年11月17日取得了中国证券登记结算有限责任公司上
海分公司过户登记确认书。 
2006年常州市武进戴溪东尖有色金属铸造厂将其持有的本公司660,000股（股权比例0.20%）
转让给常州市宜煜铸造有限公司，常州市武进油泵油嘴厂将其持有的本公司528,000股（股权比例

0.16%）转让给常州市华顺建筑工程有限公司，并于2006年7月6日取得了中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司过户登记确认书。 
截止2006年12月31日，公司股本结构为
： 
1、非发起人境内法人股19,654.8万股，占公司总股本的59.22%
： 
其中：江苏新城实业集团有限公司：19,536万股,占58.86%
； 


常州市宜煜铸造有限公司：66万股，占0.20%； 

常州市华顺建筑工程有限公司：52.8万股，占0.16%
； 
2、发起人境内法人股145.2万股，占公司总股本的0.44%
； 
其中：常州市武进湖塘邱墅铸造厂：66万股，占0.20%
； 


常州市武进夏溪农机具修造厂：52.8万股，占0.16%
； 
江苏万盛铸造有限公司：26.4万股，占0.08%
； 
3、境内上市外资股（b股）13,391.4万股，占公司总股本的40.34%
。 


附注2：会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法 

1.会计制度 
本公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。 
2.会计年度 
本公司的会计年度为公历1月1日至12月31日。 
3.记账本位币 
以人民币为记账本位币。 
4.记账基础和计价原则 
以权责发生制为记账基础；以历史成本为计价原则。 
5.外币业务核算方法 
会计年度内涉及外币的经济业务,按年初中国人民银行公布的市场汇价折合人民币入账。各种
外币账户的外币余额，年末时按照年末市场汇价进行调整,按年末汇率折合的记账本位币金额与账

43 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

面记账本位币金额之间的差额,作为汇兑损益；属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，
按照借款费用资本化的原则进行处理；属于筹建期间发生汇兑损益的，计入长期待摊费用；除上
述情况以外发生的汇兑损益，计入财务费用。 

6.现金等价物的确定 
现金等价物指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小
的投资。 

7.短期投资核算方法 
短期投资按取得时实际支付的全部价款（包括税金和手续费等相关费用）扣除已宣告但尚未
领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息后的余额计入投资成本，持有期间所获得的
股利或利息冲减短期投资账面价值。处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差额确
认为当期投资收益。期末短期投资按成本与市价孰低计价,短期投资跌价准备按投资总体成本高于
市价的差额提取。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复后，在原先已确认的投资损失金
额内转回。 

8.坏账损失核算方法 
坏账的确认标准：因债务人破产或死亡,以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的，或因债务
人逾期未履行清偿义务超过三年而且具有明显特征表明无法收回的应收款项确认为坏账损失。 
坏账损失采用备抵法核算；公司按应收款项(包括应收账款和其他应收款)计提坏账准备。当
有确凿证据表明应收款项不能收回,或收回的可能性不大(如债务单位破产、资不抵债、现金流量
严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务的,以及其他足以证明应收款
项可能发生损失和应收款项逾期五年以上),全额计提坏账准备，此外,公司按账龄分析法计提坏
账准备，应收款项计提的坏账准备分为一般坏账准备和特别坏账准备。应收账款一般坏账准备的

计提比例为： 
账龄 计提比例 
一年以内 2% 
一至二年 25% 
二至五年 60% 
五年以上 100% 

根据公司董事会决议其他应收款坏账准备根据具体情况，采取个别认定法。 

9.存货核算方法 
1）分类 
44 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

本公司的存货分为库存材料、开发成本、开发产品、出租开发产品、低值易耗品等。 
2）计价及摊销 

①库存材料的取得按实际成本计价,发出按先进先出法核算； 
②开发产品的结转按个别计价法核算； 
③低值易耗品在领用时一次摊销。 
3）存货采用永续盘存制。 
4）开发用土地的核算方法： 
对取得的土地使用权，在尚未开发前，作为无形资产核算，并按规定的期限摊销。在开发商
品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本核算。 
5）公共配套设施费用的核算方法： 
住宅小区中非营业性公共配套设施所需建设费用计入小区开发成本，开发产品办理竣工验收

时，公司按照建筑面积将尚未发生的公共设施配套费采用预提的方法计入开发产品成本中列支。 

6）期末存货按成本与可变现净值孰低计价，在对存货进行全面清查时，如由于存货遭受毁损、
全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于其可变现净值，在中期期末或
年终按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 

10.长期股权投资核算方法 
1)初始投资成本的确定 
(1)公司以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费
等相关费用）作为初始投资成本；实际支付的价款中若包含已宣告但尚未领取的现金股利，则
按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额作为初始投资成本。 
(2)公司接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换入长期
股权投资的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本；涉及补价的，
则根据收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为初始投资成本。 
(3)以非货币性交易换入的长期股权投资（包括以股权投资换股权投资），按换出资产的账面
价值加上应支付的相关税费作为初始投资成本； 
涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费
减去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相
关税费和补价，作为初始投资成本。 

(4)通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本。 
45


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2)股权投资差额 

长期股权投资采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计价，初始投资成本与应享有被
投资单位所有者权益份额之间的差额确认为股权投资差额，分别进行会计处理。 

股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投资期限的，
初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年的期限摊销；初
始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，转入资本公积。 

3)长期股权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。 

对于股票投资或其他股权投资，若持有被投资单位有表决权资本总额20%以下，或持有被投资
单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，采用成本法核算；若持有被投资单
位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，采用权益法核算；若持
有被投资单位有表决权资本总额50%以上，或虽不足50%但具有实际控制权的采用权益法核算并合
并会计报表。 

11.长期债权投资核算方法 
1)初始投资成本的确定 
(1)公司以现金购入的长期债权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等相
关费用）减去已到付息期但尚未领取的债券利息，作为初始投资成本，实际支付的价款中包含的
已到付息期但尚未领取的债券利息，作为应收项目单独核算； 
(2)公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收债权换入的
长期债权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本，涉及补价的，
则根据收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为初始投资成本； 
(3)以非货币性交易换入的长期债权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为
初始投资成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付
的相关税费减去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上
应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本。 
2)长期债权投资的溢价及折价 

公司购入的长期债权投资，初始投资成本减去相关费用及尚未到期的债券利息后与债券面值
之间的差额，作为债券投资的溢价或折价；债券的溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券
利息收入时摊销，摊销方法采用直线法。 

3)长期债权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。 

46 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

12.长期投资减值准备核算方法 
期末对长期投资进行逐项检查，如由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致
其可收回金额低于账面价值的,则将可收回金额低于账面价值的差额作为当期投资损失，于中期期
末或年度终了提取长期投资减值准备。 

13.固定资产核算方法 
1)固定资产的标准:使用年限在一年以上,单位价值在2000元以上的房屋、建筑物、机器、
机械、运输工具和其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等，以及不属于生产经营主要设
备但使用年限在二年以上并且单位价值在2000元以上的资产； 

2)固定资产按实际成本计价，以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加
上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值： 

(1)收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的
余额，作为入账价值； 
(2)支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。 
3)接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产，
按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换
入固定资产的入账价值： 

(1)收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值；
(2)支付补价的，按应收债权的账面价值加上应支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价
值。 
4)固定资产折旧采用平均年限法计算，折旧年限及分类折旧率分别为： 
类 别 折旧年限 净残值率 年折旧率 
房屋建筑物 25-35 年4% 2.74%-3.84% 
运输设备 5-10 年 4% 9.6%-19.2% 
电子设备 5-10 年 4% 9.6%-19.2% 
其他设备 5-10 年 4% 9.6%-19.2% 

5)固定资产的盘盈、盘亏、报废和出售经适当程序批准后将其清理净损益计入营业外收支。
6)固定资产减值准备 
期末对固定资产进行逐项检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原

因导致其可收回金额低于账面价值的，按单项固定资产可收回金额低于账面价值的差额在中期期
末或年度终了计提固定资产减值准备。 
对存在下列情况之一的固定资产，全额计提减值准备： 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产
； 
虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产
； 
已遭毁损，以致于不再具有使用价值和转让价值的固定资产
； 


d. 由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产； 
e. 其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。 
14.在建工程核算方法： 
在建工程是指兴建中的厂房、设备及其他设施，在建工程在达到预定可使用状态后，按实
际发生的全部支出确认为固定资产；若所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理
竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，按估计的价值转入固定资产并按规定计提折旧，
待办理竣工决算手续后再作调整。 

期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值，在中期期末或年
度终了计提在建工程减值准备。 

15.借款费用的会计处理方法 
为开发房地产而借入的专门借款所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前计入开发成本；
在完工之后计入财务费用。 

16.无形资产核算方法： 
1) 无形资产的计价 
无形资产在取得时，按实际成本计量。取得时的实际成本按以下方法确定： 
(1)对购入的无形资产,按实际支付的价款作为实际成本； 
(2)对投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本； 
(3)接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得或以应收债权换入的无形资产，按应收债
权的账面价值加上应支付的相关税费作为实际成本； 
(4)以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为
实际成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相
关税费减去补价后的余额，作为实际成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的
相关税费和补价，作为实际成本；
(5)自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师
费等费用作为无形资产的实际成本。 
2) 无形资产的摊销 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

各种无形资产自取得当月起在预计使用年限内按直线法平均摊销，计入损益。如预计使用
年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原
则确定： 

(1)合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不超过合同规定的受益年限； 
(2)合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限不超过法律规定的有效年限；
(3)合同规定了受益年限，法律也规定有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有效年限两
者之中较短者；
(4)如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10年。
本公司土地使用权在尚未开发前按土地使用权证上的使用年限摊销；商品化软件分别按5-10
年摊销。 

3）无形资产减值准备 

期末检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于账面

价值的，在中期期末或年度终了计提无形资产减值准备。 

17.长期待摊费用 
对公司发生的开办费待公司开始经营起一次计入开始生产经营当期的损益。其他长期待摊
费用的摊销办法按规定在受益期内分期平均摊销。 

18.收入确认原则 
商品销售：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，不再对该商品实施
继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品相关
的成本能够可靠地计量时，确认营业收入实现。 

开发产品收入实现的具体条件：工程已经竣工并通过有关部门验收；具有经购买方确认的
结算通知书；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。 

提供劳务：在同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入。如劳务的
开始和完成分属不同的会计年度，当以下条件均能满足时：劳务总收入和总成本能够可靠地计
量；与交易相关的经济利益能够流入企业；劳务的完成程度能够可靠到确定，在资产负债表日
按完工百分比法确认相关的劳务收入。 

让渡资产使用权：让渡资产使用权在与交易相关的经济利益能够流入公司，收入的金额能
够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定，使
用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。 

49 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

19.维修基金、质量保证金的核算方法 
维修基金的核算方法：开发产品办理竣工验收后，如发生应由公司承担的维修费计入营业
费用。 
质量保证金的核算方法：质量保证金按施工单位工程款的5%预留，列入“应付账款 ”，
待工程验收合格并在约定的保证期内无质量问题时，支付给施工单位。 

20.所得税的会计处理 
采用应付税款法。 
21.合并财务报表的编制方法 
本公司合并财务报表是根据财政部《合并会计报表暂行规定》，以母公司及纳入合并范围
的控股子公司的财务报表及其他有关资料为依据，将它们之间的投资、内部往来、资产购销和
其他重大交易及未实现损益全部抵销的基础上，逐项合并并计算少数股东权益和少数股东收益。

少数股东权益的数额是根据母公司所属子公司所有者权益的数额减去母公司拥有的份额
计算确定。少数股东损益是根据母公司所属子公司于当年内实现的损益扣除母公司拥有的投资
收益后的余额计算确定。 

附注3：税项 

本公司适用的主要税种和税率如下： 

(1)流转
税 
营业税:均按预收房款的5%计算缴纳
。 
(2)城建税及教育费附加 
城建税：本公司及常州新城房产开发有限公司、常州新龙创置房地产开发有限公司、常州新
城万嘉建筑设计有限公司、常州鼎佳房地产开发有限公司、常州新城东郡房地产开发有限公司、
南京新城创置房地产有限公司、江苏新城物业管理有限公司、昆山新城创置房地产有限公司按应
缴流转税的7%计算缴纳；上海清水颐园房地产有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司、上海新
城创置房地产有限公司、上海新城万嘉物业管理有限公司按应缴流转税的1%计算缴纳，上海新城
宝缘房地产有限公司、苏州新城万嘉房地产有限公司按应缴流转税的5%计算缴纳。 

教育费附加：本公司及常州新城房产开发有限公司、常州新龙创置房地产开发有限公司、南
京新城创置房地产有限公司、苏州新城万嘉房地产有限公司、常州新城万嘉建筑设计有限公司、
常州鼎佳房地产开发有限公司、常州新城东郡房地产开发有限公司、江苏新城物业管理有限公司、
昆山新城创置房地产有限公司按应缴流转税的4%计算缴纳；上海清水颐园房地产有限公司、上海

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

新城万嘉房地产有限公司、上海新城创置房地产有限公司、上海新城宝缘房地产有限公司、上海
新城万嘉物业管理有限公司按应缴流转税的3%计算缴纳。 

(3)企业所得税 
本公司及其他纳入合并会计报表的子公司所得税税率均为33%。 
本公司及子公司常州新城房产开发有限公司对在常州武进区范围内从事的房地产开发，对其
预收房款按10%的利润率预征企业所得税；在常州其他地区从事房地产开发的子公司、对其预收房
款按15%的利润率预征企业所得税；苏州新城万嘉房地产有限公司、昆山新城创置房地产有限公司，
对其预收房款按10%的利润率预征企业所得税；其他主营房地产业务的子公司均对预收房款按20%
的利润率预征企业所得税。 

江苏新城物业管理有限公司及其南京分公司、昆山分公司所得税实行附征，按收入的10%计应
纳税所得额，企业所得税率为33%。上海新城万嘉物业管理有限公司所得税实行附征，按收入的4%
计算应交所得税额。 

(4)土地增值税 
除本公司及常州新城房产开发有限公司、苏州新城万嘉房地产有限公司、常州新龙创置房地
产开发有限公司、常州鼎佳房地产开发有限公司、常州新城东郡房地产开发有限公司、昆山新城
创置房地产有限公司、南京新城创置房地产有限公司按预收商业用房和别墅房收入的2%实行预征，
住宅按预收房款的1%实行预征外，其他子公司均按预收房款的1%实行预征。并按照有关规定按项
目实际增值额和规定税率进行清算。 

(5)房产税 
自用房产以上年末房产原值的70%为计税依据,税率为1.2%，出租房产以房产出租收入为计税
依据，税率为12%。 

(6)印花
税 
按印花税所涉及的项目缴纳
。 
附注4：控股子公司及合营企业 

1、截止2006年12月31日本公司控股子公司及合营企业情况 （单位金额:人民币万元）：
公 司 名 称注册地址法定代表人注册资本持股比例主营业务

常州新城房产 武进高新技术王振华 95.8% 房产投资、开发、销售
rmb30000 
开发有限公司 产业开发区

51 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(以下简称常州新城房产公司)

南京新城创置 
房地产有限公司 
(以下简称南京创置公司) 
上海新城创置 
房地产有限公司 
(以下简称上海创置公司) 
上海新城万嘉 
房地产有限公司 
(以下简称上海万嘉公司) 
上海新城宝缘 
房地产有限公司 
(以下简称上海宝缘公司) 
苏州新城万嘉 
房地产有限公司 
(以下简称苏州万嘉公司) 
常州新龙创置房地产开发
有限公司 
(以下简称新龙创置公司) 
上海清水颐园 
房地产有限公司 
(以下简称上海清水颐园公司)
常州新城东郡房地产开发
有限公司 
(以下简称常州东郡公司) 
常州鼎佳房地产开发有限
公司 
(以下简称常州鼎佳公司) 
常州新城万嘉建筑设计有

南京浦口区天
浦路1号 

上海市青浦区
青浦镇青松路
128号 
上海市嘉定区
嘉定镇人民路
18号 
上海市宝山区
凇南路427号
-98 
玉山镇前进西
路168号 

常州新北区黄
山路555-5-58 

嘉定工业区福
海路700弄120
号 
潞城镇大树下 

新北区河海西
路190号 

武进区湖塘镇

徐国平rmb12000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、
建筑材料、装潢材料销售、经
济信息咨询服务
王振华rmb3000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、
房屋租赁、建筑材料、装潢材
料销售、经济信息咨询服务
王振华rmb3000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、
房屋租赁、建筑材料、装潢材
料销售、经济信息咨询服务
王振华 rmb3000 95.84% 房产开发与经营、物业管理、
房屋租赁、建筑材料、装潢材
料销售、经济信息咨询服务
吕小平 rmb10000 96.22% 房产开发与经营 
王振华 rmb10000 99.16% 房地产开发销售 
王振华 rmb15000 96.22% 房产开发与经营 
王振华 rmb10000 99.664% 房产开发与经营 
吕小平 rmb10000 96.34% 房产开发与经营 
王振华 rmb100 97.48% 建筑方案设计、装饰方案设

52 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

限公
司 
(以下简称常州万嘉设计公司
)
江苏新城物业管理有限
公
司 
(以下简称新城物业公司
)
常州新城资产经营管理
有
限公
司 
(以下简称常州资产经营公司
)


昆山新城创置房地产有限
公司 
(以下简称昆山创置公司) 
常州新城广场置业有限公
司 
(以下简称常州广场置业公司)
常州新城置地房地产开发
有限公司 
(以下简称常州置地公司) 

常州市四季新城消费品市
场有限公司 
(以下简称四季消费品市场公司)
上海新城万嘉物业管理有
限公司 
(以下简称上海万嘉物业公司)

人民东路158号计、工程设计咨询、效果图制
作 
常州市武进区吕小平 rmb500 99.58% 托管范围房屋及其附属配套
湖塘镇广电中设施、设备、场地及园林绿化、
路15号－1－15装潢的管理、维修、服务 
武进区湖塘镇闵远松 rmb100 99.58% 托管范围内的资产经营管理、
人民东路158号租赁，限分公司经营的项目：
健身服务，食品饮料、服装、
运动器材零售 
玉山镇前进西吕小平 rmb5000 95.88% 房产开发与经营 
路168号6楼 
武进区湖塘镇王振华 rmb10000 95.8% 房产的投资、开发、销售 
人民东路158号
武进区湖塘镇王振华 rmb9000 63.87% 房地产的投资、开发、销售、
人民东路158号托管范围房屋及其附属配套
设施、设备维修及租赁；托管
范围内场地及园林绿化的管
理及服务 
武进区湖塘镇吕小平 rmb50 97.69% 市场内摊位出租、市场管理服
金鸡东路7－11务 
嘉定区环城路杨年进 rmb50 99.244% 物业管理、洗衣、水电、管道
601号 设施定期保养、维修，绿化工
程，道路养护。室内装饰，建
筑材料、装潢材料、日用百货、
五金交电、花卉的销售 

53 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2、公司合并报表范围变动情况： 

2006年1月23日，根据公司第三届董事会第十二次会议决议，本公司（以9万元的价格）与
子公司常州新城房产公司（以1万元的价格）分别向江苏新城实业集团有限公司（占90％的股权）
和陆勇（占10％的股权）收购新城物业公司100％的股权。由于本公司拥有常州新城房产公司95.8%
的股权，故本公司直接和间接合计拥有新城物业公司100%的股权，2006年度将其纳入公司合并报
表范围。 

由于新城物业公司原持有上海万嘉物业公司90％的股权，上海万嘉公司持有上海万嘉物业公
司10％的股权，故本公司间接拥有上海万嘉物业公司100%的股权，2006年度将其纳入公司合并报
表范围。 

2006年4月7日，子公司常州新城房产公司与苏州万嘉公司分别出资4,000万元和1,000万
元成立了昆山创置公司，分别占其注册资本的80%和20%。由于本公司拥有常州新城房产公司95.8%
的股权，故本公司间接拥有昆山创置公司100%的股权，2006年度将其纳入公司合并报表范围。 

控股子公司常州新城房产公司于2006年12月投资10,000万元成立常州广场置业公司，占其
注册资本的100%。由于本公司拥有常州新城房产公司95.8%的股权，故本公司间接拥有常州广场
置业公司100%的股权，2006年度将其纳入公司合并报表范围。 

2006年12月，子公司常州新城房产公司与常州常发农业装备有限公司分别出资6,000万元和
3,000万元成立了常州置地公司，分别占其注册资本的66.67%和33.33%。由于本公司拥有常州新
城房产公司95.8%的股权，故本公司间接拥有常州置地公司66.67%的股权，2006年度将其纳入公
司合并报表范围。 

本公司与控股子公司常州新城房产公司于2006年10月分别投资90万元和10万元成立常州
资产经营公司，分别占其注册资本的90%和10%。由于本公司拥有常州新城房产公司95.8%的股权，
故本公司直接和间接合计拥有常州资产经营公司100%的股权，2006年度将其纳入公司合并报表范
围。 

2006年8月31日，常州新城房产公司与江苏新城实业集团有限公司签订股权转让协议，收购
四季新城消费品市场公司50％的股权，由于新城物业公司原持有四季新城消费品市场公司50％的
股权，故本公司间接拥有四季新城消费品市场公司100%的股权，2006年8月起将其纳入公司合并
报表范围。 

本年度除新增合并上述七家公司外，合并会计报表范围无其他变化。 

3、公司无合营企业。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

附注5：合并财务报表主要项目注
释 
下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单
位 


1.货币资金
项 目2006.12.31 2005.12.31 
现 金 711,674.45 523,220.99 
银行存款 678,491,234.25 421,078,828.59 
合
计 
679,202,908.70 421,602,049.58 
=========== =========== 

（1）货币资金期末余额比期初余额增加25,760.09万元，主要原因系本年度银行借款及预收
房款增加所致。 
（2）期末余额中有履约保证金3,072.26万元及住房公积金、按揭贷款保证金2,566.28万元，
其中：履约保证金为公司与承建工程公司签订建设工程施工合同时向银行申请办理履约保函，公
司须向银行缴纳相应的保证金，在保证期间内，如保函申请人未按合同履约，银行将在收到对方
符合索赔条件的通知书凭保函支付保证范围内索赔金额。保证期限一般在办理之日起至所承建的
工程完工并竣工验收日止；住房公积金、按揭贷款保证金为本公司为商品房承购人提供抵押贷款
担保交纳的保证金。 
2.应收账款
(1)按账龄分类2006.12.31 比例(%)坏账准备坏账比例(%)
5年以上 316,541.00 100.00 316,541.00 100.00 
合计 316,541.00 100.00 316,541.00 
========== ====== ======== ======== 

2005.12.31 比例(%)坏账准备坏账比例(%)
4～5年316,541.00 100.00 189,924.60 60.00 

合计 316,541.00 100.00 189,924.60 
========== ====== ======== ======== 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

 (2)应收账款中无持有本公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。 
(3)已按本会计报表附注2之8条所述会计政策计提坏账准备，坏账准备实际计提比例与坏账
准备政策计提比例一致。 
3.其他应收款
(1)按账龄分类2006.12.31 比例(%)坏账准
备
1年以内 549,339,652.33 98.02 
1～2年2,341,802.94 0.42 
2～3年7,213,131.10 1.29 
3～5年1,537,360.00 0.27 
5年以上 1,000.00 
合计 560,432,946.37 100.00
========== ===== ========
= 


2005.12.31 比例(%)坏账准
备
1年以内 64,427,047.01 84.66
1～2年7,655,296.10 10.06
2～3年2,350,228.04 3.09
3～5年507,198.95 0.67
5年以上 1,158,210.10 1.52 300,000.00 


合
计 
76,097,980.20 100.00 300,000.00 
========== ===== ========
= 


(2)本公司其他应收款主要明细项目列示如下: 
债务人名称 2006.12.31 欠款时间欠款原因
土地招投标保证金 403,000,000.00 一年以内投标保证金
常州市武进区建设局 123,628,057.00 一年以内拆迁货币补偿定向购房款
一年以内及部
常州市住房公积金管理中心 10,100,000.00 
分一年以上
住房公积金贷款保证金

武进住房公积金管理中心 7,940,000.00 一年以内住房公积金贷款保证金
常州新奥燃气公司 1,986,820.00 一年以内新城南都燃气建设费

(3)上年计提坏帐准备的其他应收款本年度已收回，故本年冲减了坏账准备。
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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(4)其他应收款期末余额比期初余额增加48,463.50万元，主要原因系公司新增支付了土地招
投标保证金34,600.00万元。 
(5)本公司其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为54,665.49万元，占其他应收款总
余额的97.54%。 
(6)其他应收款中无持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的款项。 
4.预付账款
(1)按账龄分类 2006.12.31 比例(%) 2005.12.31 比例(%)
1年以内 319,581,962.93 79.18 197,561,650.88 90.03 
1～2年67,236,195.56 16.66 11,051,034.01 5.03 
2～3年11,357,000.00 2.81 10,110,274.25 4.61 
3～5年5,443,208.63 1.35 721,275.37 0.33 
5年以上 9,996.00 
合计 403,628,363.12 100.00 219,444,234.51 100.00 
========== ====== ========== ====== 

(2)预付账款期末余额较期初余额增加18,418.41万元，主要原因系：本年度中标而预付土地出
让金较上年增加。 
(3)本项目中无持有本公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。 
(4)本公司预付账款账龄在一年以上的主要原因为预付土地出让金以及工程进度款。 
5.存
货
项 目2006.12.31 2005.12.31
金 额跌价准备金 额跌价准备
开发成本 2,832,425,734.09 2,268,916,270.25 
开发产品 784,603,583.15 801,135,535.63 21,657,992.54 
出租开发产品1,370,936.95 1,419,619.63 

合计 3,618,400,254.19 3,071,471,425.51 21,657,992.54 
=========== =========== =========== ========= 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

其中: 
预计首批预计总投资
①开发成本开工时间2006.12.31 2005.12.31 
竣工时间(万元) 
常州四季新城 2003-3 2003-12 81,696.00 81,696.00 
常州金色新城东城区 2001-12 2003-6 67,000.00 7,546,645.83 7,515,159.43 
常州新城南都 2004-5 2005-12 225,000.00 360,622,189.51 233,732,307.63 
常州金色新城西城区 2004-8 2005-12 100,000.00 116,941,826.36 174,034,776.12 
常州公园壹号 2006-7 2007-12 31,000.00 138,382,042.14 
常州怀德北路项目 2007-3 2007-11 4,500.00 4,886,760.00 908,510.00 
常州人民家园2 期 2006-8 2008-6 26,700.00 60,885,147.33 2,378,449.00 
常州玉龙湾 2006-6 2007-12 68,000.00 150,540,599.31 29,920,458.50 
常州新城长岛 2006-12 2008-10 160,000.00 247,177,206.94 160,549,184.81 
常州新城公馆 2006-9 2008-1 200,000.00 219,803,093.95 66,263,817.42 
常州新城蓝钻 2006-10 2008-6 64,000.00 170,629,143.61 62,431,600.00 
常州四季金典 2006-12 2008-11 16,000.00 15,003,575.44 
上海新城枫景 2003-8 2006-6 47,000.00 133,656,775.06 
上海新城逸境 2003-12 2005-6 16,600.00 28,264,298.52 
上海清水颐园 2004-6 2005-12 130,000.00 166,388,045.81 368,317,556.84 
上海新城尚景 2005-3 2006-12 42,000.00 250,665,184.37 
苏州翡翠湾 2005-10 2006-12 76,500.00 168,618,961.37 251,939,256.06 
昆山新城域 2006-8 2007-12 120,000.00 250,519,444.69 195,039,082.53 
南京尚东区 2006-3 2007-10 66,000.00 374,670,782.71 148,333,297.96 
常州大红旗路地块 2007-5 2009-5 100,000.00 185,286.09 
常州能源设备厂地块 2007-6 2009-3 60,000.00 80,163,762.00 
常州卡尔迈耶地块 2009-3 2010 126,000.00 100,000,000.00 
常州东庄大圆盘地块 2007-5 2009-12 45,000.00 30,000,000.00 
常州新桥地块 2008-8 2009-12 110,000.00 131,620,560.00 123,060,560.00 
常州前后北岸地块 未定 未定 未定5,626,581.00 
常州阀门厂地块 未定 未定 未定875,000.00 1,007,400.00 
常州新机场路地块 未定 未定 30,000.00 30,816,900.00 30,816,900.00 
常州消防大队地块 未定 未定 未定440,484.00 
合计2,832,425,734.09 2,268,916,270.25 
=========== ========== 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

②开发产品首批竣工时间 2005.12.31 本年增加本年减少 2006.12.31 
常州地区老项目 53,953,187.22 -18,731,665.85 12,741,543.30 22,479,978.07 
常州金色新城 2004-3//2006-12 227,910,665.59 297,659,809.25 342,794,988.42 182,775,486.42 
常州新城南都 2005-12/2006-3 221,000,104.31 191,364,876.25 315,321,805.07 97,043,175.49 
上海新城枫景 2004-12、2006-6 25,284,436.77 212,903,684.36 193,961,424.88 44,226,696.25 
南京新城逸境 2004-12 12,915,718.16 -114,408.73 1,894,702.30 10,906,607.13 
上海清水颐园 2005-12/2006-12 259,509,072.88 299,602,398.31 438,486,471.02 120,625,000.17 
上海新城逸境 2005-6/2006-9 562,350.70 48,075,523.20 45,451,961.93 3,185,911.97 
苏州翡翠湾 2006-12 227,104,802.51 73,294,834.77 153,809,967.74 
上海新城尚景 2006-12 420,098,701.07 270,547,941.16 149,550,759.91 

合计801,135,535.63 1,677,963,720.37 1,694,495,672.85 784,603,583.15 
======== ========== =========== ========== 

③出租开发产品 2005.12.31 本年增加本年摊销 2006.12.31 
中凉新村店面 958,175.53 33,040.56 925,134.97 
四季新城会所 461,444.10 15,642.12 445,801.98 
合计 1,419,619.63 48,682.68 1,370,936.95 
========== ========== =========== ========== 

(1)存货期末余额较期初余额增加56,858.68万元，主要原因系本年蓝钻、公馆、长岛、南京
仙林、昆山等项目的开发成本增加以及增加新的地块所致。 
(2)抵押情况: 
本公司将拥有的新城南都地块中的土地使用权40,091.96平方米抵押给中国工商银行常州营

业部，抵押期限2006.1.19-2008.1.18，抵押金额为4,000 万元； 190,387.59 平方米抵押给中国

农业银行常州市武进支行，抵押期限2006.8.17-2008.9.18，抵押金额为25,000万元。 

子公司常州新城房产公司所拥有的常州市武进区湖塘夏雷村地块的土地使用权抵押给中国工

商银行常州分行，抵押面积59,382.90平方米，抵押金额为6,700万元，抵押日期为2006.1.19

2008.1.19。 

子公司常州新城房产公司所拥有的常州市武进区湖塘夏雷村地块的土地使用权抵押给中国工
商银行常州分行，抵押面积98,356.70平方米，抵押金额为11,000万元，抵押日期为2006.1.52008.1.4。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

子公司常州新城房产公司将拥有的湖塘金鸡东路7－11号房屋3,785.87平方米抵押给中国农
业银行常州市武进支行，抵押金额1,500万元，抵押日期为2006.2.27－2008.1.27。 

子公司常州新城房产公司将拥有的金色新城西城区地块土地使用权抵押给中国建设银行股份
有限公司常州分行，抵押面积64,008平方米，抵押金额12,800万元，抵押日期为2006.1.182007.7.17。 

子公司常州新城房产公司将拥有的金色新城西城区地块19,022平方米抵押与中国建设银行股
份有限公司常州分行，抵押金额3,800万元，抵押日期为：2006.1.18－2007.7.17。 

子公司常州新城房产公司将拥有的湖塘小庙地块8,240.00平方米抵押与中国农业银行常州市
武进支行，抵押金额1,000万元，抵押日期为：2006.3.10－2008.3.10。 

子公司常州新城房产公司将拥有的常州市湖塘镇府东路地块57,328.8平方米抵押给中国银行
股份有限公司常州分行，抵押金额7,500万元，抵押期间为：2006.9.21-2008.9.21。 

子公司常州新城房产公司将拥有的常州市武进区湖塘镇小庙村地块（地号为205616002）土地
使用权抵押给江苏省国际信托投资有限责任公司，抵押面积67,516.9平方米，抵押金额3,655万
元，抵押期限2005.8.9—2007.8.9。 

子公司常州新城房产公司将拥有的常州市新北区新机场路北侧地块（地号为1109004002）土
地使用权抵押给江苏省国际信托投资有限责任公司，抵押面积55,048平方米，抵押金额2,950万
元，抵押期限2005.8.9—2007.8.9。 

子公司常州新城房产公司将拥有的常州市常澄路西侧地块（地号为20040602）土地使用权抵
押给江苏省国际信托投资有限责任公司，抵押面积15,800平方米，抵押金额6,000万元，抵押期
限2005.8.9—2007.8.9。 

子公司常州新龙创置公司将拥有的常州市新北区新桥镇地块（地号为11031357001）土地使用
权抵押给江苏省国际信托投资有限责任公司，抵押面积94,380平方米，抵押金额7,000万元，抵
押期限2005.8.9—2007.8.9。 

子公司苏州万嘉公司将拥有的巴城地块的土地使用权（面积为165,751.20平方米）向中国农
业银行昆山市玉山支行抵押贷款，抵押金额13,000万元,抵押期限2005.9.8—2007.9.7。 

子公司昆山创置公司将拥有的昆山市玉山镇长江路西侧、312国道南侧的土地使用权（面积为
133,333.3平方米）向中国银行股份有限公司昆山支行抵押贷款，抵押金额分别3,000万元和4,000
万元,抵押期限2006.12.18—2008.12.19。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

子公司常州鼎佳公司将拥有的新藻江河东侧土地使用权（面积为61,696.30平方米）向中国
工商银行股份有限公司常州分行抵押贷款，抵押金额8,636万元,抵押期限2006.7.3—2008.7.2。

子公司南京创置公司将拥有的仙林地块的土地使用证（面积为73,223.70平方米）向中国农业
银行南京市城东支行抵押贷款，抵押金额为8,000万元，抵押期间：2006年7月27日至2008年12
月18日止。 

(3)公司上年度按附2之9条所述会计政策计提开发产品（清水颐园一期）跌价准备2,165.80
万元。本年由于已计提跌价准备的开发产品大部分已销售，故本年度转回已销售开发产品的跌价准
备1,984.62万元；同时，由于本年度销售价格的上升，期末未销售的开发产品亦不存在减值迹象，
故本年度由于价值回升转回181.18万元。 
6.待摊费用
费用类别2005.12.31 本期增加本期减少2006.12.31 
营业税
城建税
教育费附加
土地增值税
企业所得税
河道管理费
房租及其他
77,313,783.17 
4,221,328.54 
2,867,872.49 
16,142,550.37 
36,822,950.96 
224,678.84 
331,953.26 
169,517,537.65 
9,573,174.88 
6,330,386.50 
36,800,841.20 
4,303,618.51450,315.14 
2,356,790.84 
127,882,235.81 
5,664,661.44 
4,466,380.36 
27,480,370.07 
648,909.17 
2,319,462.89 
118,949,085.01 
8,129,841.98 
4,731,878.63 
25,463,021.50 
41,126,569.47 
26,084.81 
369,281.21 
合计 137,925,117.63 
========== 
229,332,664.72 
========= 
168,462,019.74 
========== 
198,795,762.61 
========== 

期末税金及附加为根据税法要求按预收房款的一定比例交纳的税费，按权责发生制原则尚未转
入损益的待转税费。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

7.长期股权投资
(1)合并价差 
股权投资差额
初始金额摊销期限期初余额本期摊销额摊余金额
常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 85个月19,743,973.56 6,581,324.40 13,162,649.16 

常州新龙创置房地产开发有限公司 16,800,000.00 118 个月14,806,779.64 1,708,474.60 13,098,305.04 

常州鼎佳房地产开发有限公司 40,390,000.00 237个月39,708,312.23 2,045,063.32 37,663,248.91 

江苏新城物业管理有限公司 
100,000.00 123个月
9,756.12 90,243.88 

合计 103,907,714.86 74,259,065.43 10,344,618.44 64,014,446.99 
========= ====== 

========= ========= ========= 

新城物业公司股权投资差额形成原因为：2006年1月23日，本公司与子公司常州新城房产公
司分别以9万元和1万元的价格向江苏新城实业集团有限公司（占90％的股权）和陆勇（占10％
的股权）收购新城物业公司100％的股权。2006年1月1日新城物业公司账面净资产-220万元，
收购价大于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为9万元和1万元（以确认至零止），
本公司于2006 年1 月起按123 个月 (新城物业公司剩余经营年限)摊销。 

(2)其他投
资 
被投资单位名称2005.12.31 本年增加本年减少2006.12.31
上海新城万嘉物业管理有限公司50,000.00 50,000.00 
长期股权投资减值准备 50,000.00 50,000.00 

长期股权投资净值 

========= ====== ======== ======= 

由于本年度上海万嘉物业公司已纳入本公司合并会计报表范围，故本年度将上年的长期股权
投资减值准备转回。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

8.固定资产及累计折旧
⑴.固定资产原值
固定资产类别2005.12.31 本期增加 本期减少2006.12.31 
房屋建筑物 16,307,447.54 16,307,447.54 
运输设备 13,404,084.78 4,398,269.90 17,802,354.68 
电子设备 4,007,262.14 1,681,451.00 2,680.00 5,686,033.14 
其他设备 1,308,230.41 900,959.00 8,999.00 2,200,190.41 
----------------

合计 35,027,024.87 6,980,679.90 11,679.00 41,996,025.77 

=========== =========== ========== =========== 

(2).累计折旧

固定资产类别2005.12.31 本期增加 本期减少2006.12.31 
房屋建筑物 1,669,250.94 517,052.64 2,186,303.58 
运输设备 3,150,846.60 1,491,441.28 4,642,287.88 
电子设备 1,630,884.97 1,014,683.46 1,586.56 2,643,981.87 
其他设备 516,037.61 264,636.02 4,348.50 776,325.13 

合计 6,967,020.12 3,287,813.40 5,935.06 10,248,898.46 
========== ========= ========== ========== 
固定资产净值 28,060,004.75 31,747,127.31 
========== ==========

 (3)固定资产原值本期增加中含有本年度因收购股权而纳入合并会计报表的新城物业公
司期初原值394,061.00元，上海万嘉物业公司期初原值48,064.00元，四季消费品市场公司
期初原值9,650.00元；其余均为外购，本期减少均为报废。 
(4) 截止2006 年12 月31 日，本公司固定资产中无抵押。 
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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

9.无形资产
项目名称 原值 期初余额 本期增加本期摊销本期转出 期末余额 剩余摊销月份
东庄大圆盘地块(房产) 993,653.00 933,094.17 14,830.64 918,263.53 743 个月

鸣凰小庙村地块(房产) 3,527,918.67 3,312,907.97 52,655.48 3,260,252.49 743 个月

工商所北地块(房产) 686,408.00 608,778.37 9,805.84 598,972.53 733 个月

管理及财务等软件 1,445,240.00 1,128,859.14 73,900.00 298,550.62 904,208.52 15－59 个月

合计 5,983,639.65 73,900.00 375,842.58 5,681,697.07 
======== ========= ======== ======== ======== ========= 

无形资产中各地块，均已取得土地使用权证，尚未开发。 

子公司常州新城房产公司分别将拥有的湖塘东庄村地块18,466平方米和湖塘邱墅村（工商所
北）地块5,471.30平方米抵押中国农业银行常州市武进支行，抵押金额分别为2,800万元和700
万元，抵押期间为：2006.1.19－2008.1.19。 

子公司常州新城房产公司将拥有的小庙地块34,000平方米抵押给中国建设银行股份有限公司
常州分行，抵押金额4,200万元，抵押期间为：2006.1.16－2007.7.15。 

10.长期待摊费用
类 别原值 期初余额本期增加 本期摊销 期末余额剩余摊销月份 
办公室装修 820,230.78 391,139.36 372,945.42 162,705.40 601,379.38 12－52 个月
公交冠名费 45,000.00 45,000.00 6,791.99 38,208.01 30－31 个月

 -----------------------------------------------------------------
-
合计 865,230.78 391,139.36 417,945.42 169,497.39 639,587.39 
======== ======= ======== ======== =======
=


11.短期借
款
借款类别 2006.12.31 2005.12.31
抵押借款 50,000,000.00 223,570,000.00 
合计50,000,000.00 223,570,000.00 

========== ========== 

短期借款期末比期初减少173,570,000元的主要原因系：本年度增加了长期项目贷款所致。 

64 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

12.应付票据
类别 2006.12.31 
2005.12.31 
银行承兑汇票 23,175,413.67 

合计23,175,413.67 
========== ========== 

截止2007年4月18日，已到期支付1,365.31万元。 

13.应付账款 
(1)按账龄分类 2006.12.31 比例(%) 2005.12.31 比例(%)
1 年以内 421,871,137.11 82.72 472,942,837.70 94.00 
1～2 年76,748,107.97 15.05 2,370,292.43 0.47 
2～3 年4,220,691.99 0.83 23,464,887.11 4.66 
3 年以上 7,149,091.66 1.40 4,352,164.75 0.87 

合计509,989,028.73 100.00 503,130,181.99 100.00 
========== ====== ========== ====== 

(2)应付账款中无欠持本公司5%（含5%）以上股份的股东单位的款项。 
(3)应付账款期末余额较期初余额增加685.88万元，主要系已完工尚未结算项目预估成本增
加。 
14．预收账款
房产项目名称 2006.12.31 2005.12.31 预计/竣工时间预售比例
常州地区老项目 5,039,118.20 45,925,379.20 
常州新城南都完工项目 38,505,464.00 521,316,089.00 2005-12/2006-06 93.86% 
新城南都一期续建高层 245,268,560.60 108,819,881.60 2007-06 87.54% 
常州新城南都二期 267,553,120.00 2007-09 78.77% 
常州新城南都三期a区 55,781,909.10 2008-06 34.24% 

65 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州新城公馆 138,081,133.00 2008-1 69.40% 
常州新城长岛 140,559,812.00 -2008-10 47.36% 
常州四季金典 5,781,790.00 2008-11 8.96% 
常州金色新城完工项目 144,969,413.12 383,505,165.80 2003-06/2006-12 93.14% 
常州金色新城熙园高层 180,013,591.80 2007-12 68.69% 
常州人民家园二期a区 80,792,391.00 2007-12 77.26% 
常州人民家园二期b区 63,350,671.00 2008-06 43.22% 

常州新城蓝钻 73,404,912.00 -2008-06 32.74% 
常州玉龙湾一期 220,589,370.76 -2007-12 60.53% 
常州公园壹号 134,136,723.68 -2007-12 43.69% 

南京逸境居 1,000,000.00 50,000.00 2004-12 95.35% 
南京尚东区一期 199,230,523.90 2007-10 77.66% 
南京尚东区二期 23,390,714.00 2007-12 10.98% 
城逸境 35,000.00 67,742,728.00 2005-2/2006-09 96.81% 
上海新城枫景 507,089.00 168,768,656.52 2004-2/2006-06 95.80% 
上海清水颐园一二期 30,415,147.00 115,477,182.00 2005-12/2006-12 93.39% 
上海新城尚景 21,212,437.00 97,369,160.00 2006-12 69.71% 
苏州翡翠湾一期a区 51,264,997.00 37,301,420.00 2006-12 50.07% 
苏州翡翠湾一期b区 6,920,949.00 2007-12 7.31% 
昆山新城域一期a区 86,254,467.00 2007-12 55.75% 
昆山新城域一期b区 164,863,338.00 2008-05 88.65% 

物业管理费 1,385,220.23 
------------------------------------
-
合计 2,380,307,862.39 1,546,275,662.12 
=========== ==========
=


(1)预收账款中无欠持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的款项。 
(2)期末余额为238,030.79万元，其中账龄超过1年的预收账款为26,873.35万元，均系预
售房产未交付所形成。 
66 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

15.应交税金 
税 种2006.12.31 2005.12.31 执行税率
营 业 税 19,915,381.85 4,928,238.39 参见本会计报表附注3 之第（1） 
城 建 税 1,216,922.86 208,116.41 参见本会计报表附注3 之第（2） 
所 得 税 -14,026,720.11 66,928,737.12 参见本会计报表附注3 之第（3） 
土地增值税 3,610,000.15 3,224,161.43 参见本会计报表附注3 之第（4） 
房 产 税 22,539.74 27,840.00 参见本会计报表附注3 之第（5） 
印 花 税 681,867.75 671,654.89 按印花税所涉及的项目缴纳
土地使用税 10,776.20 6,203.64 
个人所得税 14,307.33 17,495.00 

合计11,445,075.77 76,012,446.88 
========== =========
=


16.其他应交款
项 目2006.12.31 2005.12.31 计 缴 标 准
教育费附加 762,745.80 229,187.76 教育费附加参见本会计报表附注3 之第（2） 
综合规费 434,760.05 1,476,584.66 
河道管理费 33,869.48 -32,058.23 
其他 165,347.52 
合计1,396,722.85 1,673,714.19
======== =======
=


(1)本公司及子公司常州新城房产公司自2005年1月开始缴纳综合性规费，按收入的0.1％缴
纳。 
(2)上海地区的子公司按应缴流转税的1%计算缴纳河道管理费。 
67 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

17. 其他应付款
(1)按账龄分类 2006.12.31 比例(%) 2005.12.31 比例(%)
1年以内 36,474,637.06 41.10% 42,933,308.39 95.89 
1～2年51,947,165.59 58.53% 404,252.59 0.90 
2～3年86,928.18 0.10% 101,095.60 0.23 
3～5年132,911.40 0.15% 1,287,869.00 2.88 
5年以上 108,489.20 0.12% 46,521.00 0.10 
合
计 
88,750,131.43 100.00 44,773,046.58 100.00 
========== ====== ========== ====== 

(2)其他应付款中无欠持本公司5%（含5%）以上股份股东单位的款项。 
(3)其他应付款期末余额较期初余额增加4,397.71万元，主要系含有本年度因收购股权而纳
入合并财务报表的江苏新城物业管理有限公司期末余额4,412.71万元。 
(4)其他应付款主要项目列示：新城物业公司收取电梯费3,523.01万元；常州鼎佳公司股权
转让款2,231.20万元；代收代付住户契税855.39万元。 
18.预提费用
项 目2006.12.31 2005.12.31 
土地增值税 111,010,169.00 
营销代理费 8,643,191.00 

利息 7,738,622.22 6,927,435.51 
审计费 1,800,000.00 1,600,000.00 
董事津贴 180,000.00 180,000.00 
其他 239,980.00 250,000.00 

合
计 
129,611,962.22 8,957,435.51 

==========
= 
========= 

本年度较上年增加的原因为：根据国家税务总局国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房
地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，本公司本年基于清算口径补充计提了土地

68 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

增值税准备金11,101.02万元，并计入了当期损益，在计算本年所得税费用时，未做应纳税所得

额调整。 
19.一年内到期的长期负债
借款类别2006.12.31 2005.12.31 
抵押借款330,000,000.00 410,000,000.00 
抵押、保证借款 200,000,000.00 90,000,000.00 
----------------
合计 530,000,000.00 500,000,000.00 
========== ========== 

20.长期借款
借款类别2006.12.31 2005.12.31 
抵押585,000,000.00 100,000,000.00 
保证 80,000,000.00 

抵押、保
证 
40,000,000.00 200,000,000.00 

合计 705,000,000.00 300,000,000.00 
========== ========== 

长期借款比期初增加405,000,000的主要原因系：本年项目开发规模扩大，资金需求增大，
同时公司银行信用贷款额度增大所致。 

21.
股 本 
（数量单位：股
） 
2006.12.31 2005.12.31 
一、尚未流通股份 
1、发起人股份 1,452,000.00 2,640,000.00 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2、募集法人股 196,548,000.00 195,360,000.00 
3、内部职工股 --
其中：高管股 --
尚未流通股份合计 198,000,000.00 198,000,000.00 
二、 已流通股份 
133,914,000.00 133,914,000.00 
(境内上市的外资股) 
三、股份总数 331,914,000.00 331,914,000.00 

22.资本公积 
项 目2005.12.31 本期增加本期减少 2006.12.31 
股本溢价 11,303,969.68 11,303,969.68 
关联交易差价 8,548,696.62 8,548,696.62 
其他资本公积 398,831.26 398,831.26 

合计 20,251,497.56 20,251,497.56 
============ ========= =========== =========== 

23.盈余公积 
项 目2005.12.31 本期增加本期减少 2006.12.31 
法定盈余公积 102,633,792.65 120,519,160.83 223,152,953.48 
法定公益金 51,316,896.31 51,316,896.31 

合计 153,950,688.96 120,519,160.83 51,316,896.31 223,152,953.48 
========== ========== ========== ========== 

本年增加的盈余公积为公司根据本年度净利润的10%计提的法定盈余公积33,539,022.73，以
及子公司根据本年度净利润的10%计提的法定盈余公积母公司拥有的份额35,663,241.79元。 

根据财政部财企〔2006〕67号文的规定，本公司对2005年12月31日的公益金结余，转作盈
余公积金管理使用。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

24.未分配利润
项 目2005.12.31 本期增加本期减少2006.12.31 

未分配利润261,226,134.61 335,390,227.28 128,946,784.52 467,669,577.37 
本期增加335,390,227.28元，为本年度公司实现的净利润。 
本期减少128,946,784.52元，系公司根据本年度净利润的10%计提的法定盈余公积
33,539,022.73，以及子公司根据本年度净利润的10%计提的法定盈余公积母公司拥有的份额
35,663,241.79元及本年度公司分配股利59,744,520.00元。 

25.未确认的投资损失
本公司及子公司常州新城房产公司于2006年1月1日分别收购新城物业公司的全部股权，收
购价10万元，收购时其账面净资产-220.12万元，同时新城物业公司原持有上海万嘉物业公司90％的股权，本年度也一并纳入合并会计报表范围，其收购时账面净资产-19.72万元（新城物业公
司以确认至零为止），本年度新城物业公司和上海万嘉物业公司分别实现净利润-342.90万元和
-114.80万元，合计-457.70万元。截止2006年12月31日，未确认的投资损失合计697.55万元。

26.主营业务收入
项 目2006 年度2005 年度
房地产业务收入 
常州地区老项目 
常州金色新城 
常州新城南都 
南京逸境居 
上海新城枫景 
上海清水颐园 
上海新城逸境 
上海新城尚景 
苏州翡翠湾 
设计收入 
物业收入 
2,557,644,715.74 
71,536,334.00 
561,548,535.74 
544,500,615.00 
3,944,000.00 
330,143,940.00 
552,882,553.00 
70,691,435.00 
344,100,363.00 
78,296,940.00 
106,370.00 
14,116,130.09 
2,005,226,950.35 
347,516,750.90 
512,761,077.00 
616,306,826.00 
36,760,766.45 
97,612,893.00 
211,740,079.00 
182,528,558.00 
合计 2,571,867,215.83 2,005,226,950.35 
=========== =========== 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

本年比上年同期增加56,664.03 万元，主要系上海清水颐园二期、上海新城枫景二期、上海
尚景苑、苏州翡翠湾于2006年竣工交付，并且新城物业公司及上海万嘉物业公司纳入合并范围所
致。

27.主营业务成本
项 目2006 年度2005 年度
房地产业务成本1,694,495,672.85 1,365,177,858.32 
常州地区老项目12,741,543.30 148,956,309.18 
常州金色新城342,794,988.42 339,654,099.58 
常州新城南都315,321,805.07 472,099,493.53 
南京逸境居1,894,702.30 18,544,470.15 
上海新城枫景193,961,424.88 56,282,011.94 
上海清水颐园438,486,471.02 212,814,605.14 
上海新城逸境45,451,961.93 116,826,868.80 
上海新城尚景270,547,941.16 
苏州翡翠湾73,294,834.77 
设计成本2,066,417.16 
物业成本15,569,382.70 
合计1,712,131,472.71 1,365,177,858.32 
=========== =========== 
本年比上年同期增加34,695.36 万元系随主营业务收入的增加相应增加。 

28.主营业务税金及附加
项 目2006 年度2005 年度计缴标准
营 业 税 128,951,253.03 100,261,347.53 参见本会计报表附注3 之第（1）计提,实现收入后转入
城 建 税 5,727,166.97 5,575,397.41 参见本会计报表附注3 之第（2）计提,实现收入后转入
土地增值税 138,490,539.07 19,936,247.40 参见本会计报表附注3 之第（4）计提,实现收入后转入
教育附加费 4,506,868.50 3,680,248.02 参见本会计报表附注3 之第（2）计提,实现收入后转入
河道管理费 650,854.32 245,940.78 
72 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

综合规费 1,287,116.89 1,476,584.66 

合
计 
279,613,798.78 131,175,765.80 
=========== ==========
=


本年比上年同期增加的原因系：计提土地增值税及本年房产业务收入增加相应税金结转增
加
所致
。 


29.其他业务利
润 
2006 年度 2005 年
度 
项 目其他业务收入其他业务支出其他业务收入其他业务支出
项目咨询费 1,000,000.00 55,500.00 2,000,000.00 111,000.00 
出租房收入 327,831.16 66,877.31 445,000.00 65,559.12 
其他收入 408,565.50 8,534.07 10,000.00 

合
计 
1,736,396.66 130,911.38 2,455,000.00 176,559.12 
========= ======== ========= ======== 

30.营业费用、管理费用
营业费用本年比上年同期增加3,923.29 万元, 主要原因系：本年度部分子公司营销策划等委
托专业代理公司办理,营销代理费按销售收入的一定比例结算。管理费用本年比上年同期减少的
2,160.51万元，主要原因系:2005年子公司上海清水颐园计提开发产品跌价准备2,165.80万元、
由于销售及价值回升本年度全部转回。 

31.财务费用 
项 目2006 年度2005 年度
利息支出 76,236,434.96 59,200,885.55 
减:计入开发成本的利息支出 69,817,801.00 54,852,449.06 
减：利息收入 7,456,235.54 5,370,289.28 
汇兑损失 -5,642.24 19,778.85 

73 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

其 他 472,823.76 241,422.38 

合计 -570,420.06 -760,651.56 
========== ========== 

32.补贴收入 
项 目2006 年度2005 年度
地方政策补贴 6,787,095.89 16,259,934.99 

合计 6,787,095.89 16,259,934.99 
=========== =========== 

子公司南京创置公司、上海万嘉公司及上海创置公司享受当地经济园区优惠政策分别收到补
贴款2,158,652.44元、3,340,477.00元和1,287,966.45元。 

33.营业外收入 
项 目2006 年度2005 年度
南京玄武项目补偿款 23,601,118.82 
违约金收入 2,322,770.40 1,162,521.00 
手续费收入及其他 479,512.43 343,560.92 

合计 2,802,282.83 25,143,188.15 

========= ========= 

营业外收入较上年同期减少2,234.09万元，主要系：上年子公司南京创置公司收到南京市国
土资源局土地补偿款。 

34.营业外支出 
项 目2006 年度2005 年
度
赔偿、罚款及违约金及其他 1,111,038.90 1,160,943.25 
捐赠 799,060.00 472,200.00 


74 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

税金及防洪保安基金 353,911.09 771,513.06 
固定资产处理净损失 1,386.64 229,448.00 
合计2,265,396.63 2,634,104.31 
========= ========= 

35.未确认的投资损失
本年度新城物业公司和上海万嘉物业公司分别实现净利润-342.90万元和-114.80万元，合计 
-457.70万元。 
36.收到的其他与经营活动有关的现金
2006年度发生额为3,301.88万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 
项 目金 额
各项保证金、代收款项 1,489 
利息收入 746 
预订金 450 
违约金收入 267 
租金、咨询收入 135 

37.支付的其他与经营活动有关的现金
2006年度发生额为54,897.17万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 
项 目金 额
租赁、投标保证金 40,100 
工程履约、按揭保证金 4,153 
营销费用 4,427 
管理费用 3,914 
代垫契税、燃气费、维修金等 430 
上交维修金 385 

75 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

38.收到的其他与投资活动有关的现金3,009.26万元为公司本年度收购子公司的股权，子公
司账面存在的现金。 
39.2005年12月31日资产负债表中货币资金与现金流量表中现金的期末余额差异-2,277.71
万元，其中履约保证金1,985.52万元、按揭贷款保证金为292.19万元。 
2006年12月31日资产负债表中货币资金与现金流量表中现金的期末余额差异5,638.54万元，
其中履约保证金3,072.26万元、住房公积金按揭贷款保证金为2,566.28万元。 
履约保证金为公司与承建工程公司签订建设工程施工合同时向银行申请办理履约保函，公司
须向银行缴纳相应的保证金，在保证期间内，如保函申请人未按合同履约，银行将在收到对方符
合索赔条件的通知书凭保函支付保证范围内索赔金额。保证期限一般在办理之日起至所承建的工
程完工并竣工验收日止；住房公积金、按揭贷款保证金为本公司为商品房承购人提供抵押贷款担
保并交纳一定的保证金。上述银行存款中的保证金已不符合现金及现金等价物的定义，故未将上
述款项确认为现金及现金等价物，在现金流量表中确认为支付的其他与经营活动有关的现金。 

附注6：母公司财务报表主要项目注
释 
下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单
位


1.其他应收款
(1)按账龄分类2006.12.31 比例(%)坏账准备坏账比例（%）
1年以内 336,770,027.56 98.77 
1～2年 137,000.00 0.04 
2～3年 4,050,000.00 1.19 
合计340,957,027.56 100.00 

========== ===== ========= 

(1)按账龄分类2005.12.31 比例(%)坏账准备坏账比例（%）
1年以内 557,580,989.13 99.28 
1～2年4,055,000.00 0.72 
合计 561,635,989.13 100.00
========== ===== ========
= 


76 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(2)本公司其他应收款主要明细项目列示如下: 
债务人名称 2006.12.31 欠款时间欠款原因
常州新城房产开发有限公司 122,633,156.74 一年以内资金往来 
常州市武进区建设局 118,249,471.00 一年以内拆迁货币补偿定向购房款 
土地招投标保证金 91,000,000.00 一年以内土地投标保证金 
武进住房公积金管理中心 4,400,000.00 
一年以内、部
公积金贷款保证金 
分2~3 年
常州新奥燃气公司 1,807,720.00 一年以内代付燃气建设费 

(3) 根据董事会决议，其他应收款坏账准备按个别认定法计提,本年其他应收款帐龄在一年以
下的占全部其他应收款的99.28％，且无须计提坏账准备的事项，故未计提坏帐准备。 
(4)其他应收款期末余额比期初余额减少22,067.90万元，主要原因系公司与子公司资金往来
减少等。 
(5)本公司其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为33,809.03万元，占其他应收款总
余额的99.16%。 
(6)其他应收款中无持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的款项。 
2.长期股权投资
①项目2005.12.31 本期增加本期减少2006.12.31 
长期股权投资 777,156,007.99 483,208,718.14 7,956,884.60 1,252,407,841.53 
合 计 777,156,007.99 483,208,718.14 7,956,884.60 1,252,407,841.53 
=========== ============ ========== =========== 

长期股权投资减值准备 

长期股权投资净值 777,156,007.99 483,208,718.14 7,956,884.60 1,252,407,841.53 
=========== =========== ========== =========== 

77 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

②长期股权投资: 单位金额：人民币
万元 
(1)被投资单位(万元)投资比例投资期限原始投资额本期权益累计权益 2006.12.31 
常州新城房产开发有限公司 95.80% 20 年37,449.73 21,452.39 65,252.46 102,702.19 
南京新城创置房地产有限公司 10.00% 10 年1,200.00 -71.29 421.88 1,621.88 
上海新城创置房地产有限公司 10.00% 10 年300.00 122.62 428.63 728.63 
上海新城万嘉房地产有限公司 10.00% 11 年300.00 792.62 1446.77 1,746.77 
常州新龙创置房地产开发有限公司 80.00% 10 年8,000.00 -318.11 -437.59 7,562.41 
苏州新城万嘉房地产有限公司 10.00% 20 年1,000.00 -98.95 -196.72 803.28 
上海清水颐园房地产有限公司 10.00% 10 年1,500.00 704.51 313.95 1,813.95 
常州新城万嘉建筑设计有限公司 40.00% 20 年40.00 -0.95 -35.6 4.40 
常州新城东郡房地产开发有限公司 60.00% 20 年6,000.00 -188.22 -188.22 5,811.78 
江苏新城物业管理有限公司 90.00% 20 年0.00 0.00 
常州新城资产经营管理有限公司 90.00% 20 年90.00 -16.75 -16.75 73.25 

合计 55,879.73 22,377.87 66,988.81 122,868.54 
====== ====== ======= ====== 

(2)长期股权投资差额
被投资单位名称初始金额期初余额本期摊销额期末摊余金额
常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 19,743,973.56 6,581,324.40 13,162,649.16 
常州新龙创置房地产开发有限公司 13,440,000.00 11,845,423.71 1,366,779.68 10,478,644.03 
江苏新城物业管理有限公司 90,000.00 8,780.52 81,219.48 
合计 60,057,714.86 31,589,397.27 7,956,884.60 23,722,512.67 
========= ========== ========= ========== 

*本期增加30,593.17 万元主要系： 
(1)本年度公司投资9.00万元持有新城物业公司90%的股权；投资90.00万元持有常州资产
经
营公司90%的股权；分别增加对常州新城房产公司、南京创置公司、上海清水颐园公司、常州东
郡
公司投资19,144万元、700万元、1,000万元、5,000万元
。 
78 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(2)本公司根据权益法核算增加对各子公司投资收益22,377.87万元。 
**本期减少795.69万元主要系： 
公司本年度摊销对子公司的股权投资差额。 
3.主营业务收入
项 目2006 年度2005 年度
常州新城南都 544,500,615.00 616,306,826.00 
合计 544,500,615.00 616,306,826.00 
=========== =========== 

4.主营业务成本
项 目2006 年度2005 年度
常州新城南都 315,321,805.07 472,099,493.53 
315,321,805.07 472,099,493.53 
合计 =========== =========== 

5.投资收益
项 目2006 年度2005 年度
期末被投资公司所有者权益净增减 223,778,718.14 218,531,695.15 
长期股权投资差额摊销 -7,956,884.60 -7,948,104.08 

合
计 
215,821,833.54 210,583,591.07 
=========== =========== 

本年比上年增加的原因为子公司常州新城房产公司、上海清水颐园公司、上海宝缘房公司、
上海万嘉公司利润增加所致。 

79 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

附注7：关联方关系及其交易 

 （单位金额：人民币万元）

(一)存在控制关系的关联方 
关联方 名 称注册地址
江苏新城实业集团有限公司 武进市湖塘镇 
(有限责任公司) 人民中路187号 
常州新城房产开发有限公司 武进高新技术产业开
(有限责任公司)发区
南京新城创置房地产有限公司 南京浦口区天浦路1号
(有限责任公司)
上海新城创置房地产有限公司 上海市青浦区青浦镇
(有限责任公司)青松路128号 
上海新城万嘉房地产有限公司 上海市嘉定区嘉定镇
(有限责任公司) 人民路18号 
上海新城宝缘房地产有限公司 上海市宝山区凇南路
(有限责任公司) 427号-98 
苏州新城万嘉房地产有限公司 玉山镇前进西路168号
(有限责任公司) 
常州新龙创置房地产开发有限公司常州新北区黄山路
(有限责任公司) 555-5-58 
上海清水颐园房地产有限公司 嘉定工业区福海路700(有限责任公司) 弄120号 
常州新城东郡房地产开发有限公司 潞城镇大树下 
(有限责任公司) 
常州鼎佳房地产开发有限公司 新北区河海西路190号
(有限责任公司) 
80 

法定代表人与本公司
关系
主营业务
王振华 母公司 房产投资、开发、销售 
王振华 子公司 房产投资、开发、销售
徐国平
王振华
王振华
王振华 
吕小平 
子公司 
子公司 
子公司 
子公司 
子公司 
房产开发与经营、物业管理、建筑
材料、装潢材料销售、经济信息咨
询服务
房产开发与经营、房屋租赁、物业
管理、建筑材料、装潢材料销售、
经济信息咨询服务 
房产开发与经营、房屋租赁、物业
管理、建筑材料、装潢材料销售、
经济信息咨询服务
房产开发与经营、物业管理、房屋
租赁、建筑材料、装潢材料销售、
经济信息咨询服务
房产开发与经营 
王振华 子公司 房地产开发销售 
王振华 子公司 房地产开发销售 
王振华 子公司 房地产开发销售 
吕小平 子公司 房地产开发销售 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州新城万嘉建筑设计有限公
司 
(有限责任公司
) 
江苏新城物业管理有限公
司 
(有限责任公司
)


常州新城资产经营管理有限公
司 
(有限责任公司
) 


昆山新城创置房地产有限公
司 
(有限责任公司
) 


常州新城广场置业有限公
司 
(有限责任公司
) 


常州新城置地房地产开发有限公
司 
(有限责任公司
) 


常州市四季新城消费品市场有限
公
司 
(有限责任公司
) 


上海新城万嘉物业管理有限公
司 
(有限责任公司
) 


武进区湖塘镇人民东
路158号 
常州市武进区湖塘镇
广电中路15号－1－15
武进区湖塘镇人民东
路158号 
玉山镇前进西路168号
6楼 
王振华 
吕小平 
闵远松 
吕小平 
子公司 
子公司
子公司
子公司
建筑方案设计、装饰方案设计、工
程设计咨询、效果图制作
托管范围房屋及其附属配套设施、
设备、场地及园林绿化、装潢的管
理、维修、服务 
托管范围内的资产经营管理、租
赁，限分公司经营的项目：健身服
务，食品饮料、服装、运动器材零
售 
房产开发与经营 
武进区湖塘镇人民东
路158号 
王振华 
子公司
房产的投资、开发、销售 
武进区湖塘镇人民东
路158号 
武进区湖塘镇金鸡东
路7－11 
王振华 
吕小平 
子公司
子公司
房地产的投资、开发、销售、托管
范围房屋及其附属配套设施、设备
维修及租赁；托管范围内场地及园
林绿化的管理及服务 
市场内摊位出租、市场管理服务
嘉定区环城路601号 杨年进 
子公司
物业管理、洗衣、水电、管道设施
定期保养、维修，绿化工程，道路
养护。室内装饰，建筑材料、装潢
材料、日用百货、五金交电、花卉
的销售 
81 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

(二)存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 

关联方名称期初数本期增加本期减少期末数
常州新城房产开发有限公司10,018.00 19,982.00 30,000.00 
江苏新城实业集团有限公司11,000.00 11,000.00 
南京新城创置房地产有限公司5,000.00 7,000.00 12,000.00 
上海新城创置房地产有限公司3,000.00 3,000.00 
上海新城万嘉房地产有限公司3,000.00 3,000.00 
上海新城宝缘房地产有限公司3,000.00 3,000.00 
苏州新城万嘉房地产有限公司10,000.00 10,000.00 
常州新龙创置房地产开发有限公司10,000.00 10,000.00 
上海清水颐园房地产有限公司 5,000.00 10,000.00 15,000.00 
常州新城东郡房地产开发有限公司 5,000.00 5,000.00 10,000.00 
常州鼎佳房地产开发有限公司 1,000.00 9,000.00 10,000.00 
常州新城万嘉建筑设计有限公司 100.00 100.00 
江苏新城物业管理有限公司 500.00 500.00 
上海新城万嘉物业管理有限公司 50.00 50.00 
常州新城广场置业有限公司 10,000.00 10,000.00 
常州新城置地房地产开发有限公司 9,000.00 9,000.00 
常州市四季新城消费品市场有限公司50.00 50.00 
昆山新城创置房地产有限公司 5,000.00 5,000.00 
常州新城资产经营管理有限公司 100.00 100.00 

(三)存在控制关系关联方所持股份及其变化(万元) 

关联方名称期初数本期增减期末数
常州新城房产开发有限公司 
南京新城创置房地产有限公司
上海新城创置房地产有限公司
上海新城万嘉房地产有限公司
苏州新城万嘉房地产有限公司
金额
9,596 .00 
500.00 
300.00 
300.00 
1,000.00 
百分比％
95.8 
10 
10 
10 
10 
金额
19,144.00 
700.00 
百分比％金额
28,740 .00 
1,200.00 
300.00 
300.00 
1,000.00 
百分比％
95.8 
10 
10 
10 
10 

82 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州新龙创置房地产开发有限公司8,000.00 80 8,000.00 80 
上海清水颐园房地产有限公司500.00 10 1,000.00 1,500.00 10 
常州新城东郡房地产开发有限公司1,000.00 20 5,000.00 6,000.00 60 
常州新城万嘉建筑设计有限公司40.00 40 40.00 40 
江苏新城物业管理有限公司9.00 90 9.00 90 
常州新城资产经营管理有限公司 90.00 90 90.00 90 
江苏新城实业集团有限公司19,536.00 58.86 19,536.00 58.86 
(四)不存在控制关系的关联方关系的性质 
企 业 名 称与本公司关系
上海新启投资有限公司 同一控制人 
(五)本公司与关联方的交易事项 
1、接受担保 

子公司常州新城房产公司长期借款共计20,000.00万元，借款期限：2005 年8 月9 日至2007 
年8 月8 日，除由子公司以土地使用权抵押外，另由江苏新城实业集团有限公司和王振华先生提供
担保。

2、收购和转让股权 

2006 年度本公司从江苏新城实业集团有限公司收购了新城物业公司和上海万嘉物业公司
100%的股权和四季消费品市场50%的股权，收购价格分别为人民币100,000 元和250,000 元。

本年度子公司新城物业公司将其持有的常州润龙物业管理有限公司40％股权以原出资额转让
给江苏新城实业集团有限公司。

３、本年度已分配江苏新城实业集团有限公司现金股利3,516.48 万元.。

附注8：或有事项 

截止2006年12月31日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，金额计人民币93,981.05
万元。该项担保是商品房承购人采用银行按揭（抵押贷款）方式购房时，已交清首期款在办理房
产证前没有按期履行付款义务，本公司将承担担保还款责任，但承购人的房产所有权归本公司所
有。

83 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

附注9: 资产负债表日后非调整事项 

1、2007年4月18日公司三届二十一次董事会通过了按每10股送6股的2006年度分配预案
的决议. 

2、还款、贷款事项： 

2007年1月子公司常州新城房产公司已归还中国建设银行股份有限公司常州分行贷款3,500
万元，本公司归还中国工商银行常州分行贷款5,000万元。 

2007年1月29日子公司南京创置公司归还中国农业银行南京市城东支行长期借款7,000万元，
同时将已抵押的面积为73,224.90平方米的仙林地块的土地使用权解除抵押。 

2007年1月，子公司常州新城房产公司与中国银行股份有限公司常州分行签订《借款合同》，
贷款人民币共1,450万元，以子公司常州鼎佳公司的新北区藻江河东侧外环路南侧地块25,404.8
平方米的土地使用权抵押，抵押金额1,450万元，借款期间为：2007年1月29日起至2008年9
月20日。 

2007年1月，子公司常州新城房产公司与江苏武进农村商业银行股份公司签订《借款合同》，
贷款人民币共5,000万元，以湖塘夏雷村地块58,520平方米抵押，抵押金额5,000万元，借款期
间为：2007年1月30日起至2008年1月15日。 

2007年1月，子公司常州新城房产公司与中国建设银行股份有限公司常州分行签订《借款合
同》，贷款人民币共7,500万元，以人民家园地块2,137平方米和清凉路东侧地块36,090平方米
抵押，抵押金额7,500万元，借款期间为：2007年1月18日起至2008年7月17日。 

2007年1月15日子公司常州东郡公司分别向中国工商银行股份有限公司常州分行借款合计
10,000万元，借款期限分别为:2007年1月15日至2008年11月14日（3,000万元）、2007年1
月15日至2008年12月14日（3,000万元）、2007年1月15日至2009年1月14日（4,000万
元），以子公司常州新龙创置公司拥有的新桥镇l2302地块（常国用（2006）第0193036号），面
积为82,700.00平方米的土地使用权和子公司常州鼎佳公司拥有的藻江河东侧外环路南侧
11050265038号地块（常国用（2006）第0181704号），面积为17,700.00平方米的土地使用权作
抵押担保。 

2007年1月，子公司昆山创置公司与中国农业银行昆山市支行签订最高额借款合同，贷款金
额3,000万元人民币，昆国用(2006)第12006100212号昆山房地产权证项下位于昆山市玉山镇长江
路西侧、312国道南侧土地使用权抵押，借款期间为：2007年1月24日起至2008年1月24日。

84 


江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

2006年12月，子公司昆山创置公司向中国银行股份有限昆山支行抵押贷款，贷款金额7,000
万元，借款期限2006年12月30日—2008年12月19日,将拥有的编号为昆国用(2006)第
12006100255号和昆国用(2006)第12006100212号昆山房地产权证项下位于昆山市玉山镇长江路
西侧、312国道南侧的土地使用权（面积分别为84,190.7和49,142.6平方米）作为抵押，并由本
公司提供连带责任还款保证， 2007年1 月收到余下的贷款3,000 万元。 

2007年3月，子公司常州东郡公司与中国农业银行武进支行签订了借款合同，向农行武进支
行借款人民币12,000万元,其中4,000万元借款期限为2007年3月30日起至2008年8月30日，3,500万元借款期限为2007年3月30日起至2008年5月30日，4,500万元借款期限为2007年3
月30日起至2009年3月30日。以拥有的东方大道北侧、土地证号为常国用（2006）第0174332
号地块，面积84,850平方米的国有土地使用权提供7,500万元的抵押、并由常州市武进中环钢材
有限公司提供4,500万元的连带担保。 

2007年2月12日子公司南京创置公司与中国农业银行南京市城东支行签订借款合同，借款金
额7,500万元，借款期限分别为07年2月12日-07年11月30日（1,500万元），07年2月12
日-08年11月30日（4,000万元），07年2月12日-09年11月30日（2,000万元），以本公司
拥有的面积为43,730.4平方米，评估值为15,021万元的仙林地块土地使用权作抵押；07年3月
24日上述国有土地使用权解除抵押，公司以7,600万元的存款保证金作质押。07年3月31日公
司已取出存款保证金2,000万元。 

2007年3月27日子公司南京创置公司与中国工商银行南京市新港支行签订借款合同，借款金
额10,000万元，借款期限：07年3月27日08年9月26日，其中4,900万元以面积为9,389.48
平方米，评估值为7,506万元的在建工程作抵押，另由常州新城房产公司作担保，保证金额为7,500
万元。 

2007年3月29日子公司常州新城房产公司与中国建设银行股份有限公司常州分行城中支行签
订《借款合同》，贷款人民币共3,000万元，以常州新城房产公司拥有的面积为10,410平方米的
前后北岸地块抵押，抵押金额9,200万元，借款期间为：2007年3月29日起至2008年9月28日。

2007年4月10日子公司常州新城房产公司与招商银行股份有限公司常州分行签订《借款合
同》，贷款人民币共6,000万元，以常州新城房产公司拥有的面积为59,382.9平方米的湖塘镇夏
雷村地块抵押，抵押金额6,000万元，借款期间为：2007年4月10日起至2007年10月8日。 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

3、收购及投资事项： 

本公司及子公司常州新城房产公司以协议方式共同出资受让了常州万方银河湾房地产开发有
限公司（以下简称"常州万方银河湾"）100%的股权，常州新城房产公司以2,925万元受让江苏华光
银河湾房地产开发有限公司持有的常州万方银河湾97.5%的股权（出资额1,950万元），本公司以
75万元受让自然人钱菊明持有的常州万方银河湾2.5%的股权（出资额50万元）。 

 常州万方银河湾成立于2007年2月6日，注册资本2,000万元，主要从事房地产开发、经营。
至转让时，常州万方银河湾未开展经营活动。该公司拥有位于常州市武进区湖塘镇花园街东虹北路
两侧、面积合计为212,299.4平方米的国有土地使用权，地块分虹北路北侧和南侧两块，分别为
64,758.1和147,541.3平方米，土地出让金总额为280,806,168元，土地用途为商业、住宅。 

 工商变更登记手续于2007年3月21日办理完毕，变更后公司名称为常州万方新城房地产开发
有限公司，法定代表人王振华，注册资本2,000万元，经营范围为房地产开发、经营。 

４、股权投资集合资金信托计划 

本公司及常州新城房产公司与江苏省国际信托投资有限责任公司（下称“江苏省国投”）计
划设立“南京新城创置房地产有限公司股权投资集合资金信托计划”，由江苏省国投发行不超过
人民币2亿元信托计划（期限２年），对南京创置公司进行增资，增资后南京创置公司的注册资
本为人民币32,000万元。 

江苏省国投代表委托人所持有的南京创置公司67%的股权全部为优先股，本公司及常州新城房
产公司所持有的股权全部为普通股。 

本公司、常州新城房产公司与江苏省国投约定，在信托期满后，由本公司及或常州新城房产
公司按年6.9%的股权溢价受让江苏省国投持有的南京创置公司67%的股权。本公司及常州新城房
产公司承诺在每个信托年度期满前十个工作日，按照信托计划实际募集资金总额的6.9%的比例向
江苏省国投支付股权溢价转让预付款。信托期限2年期满，江苏省国投在收到所有股权转让款后，
三日内协助办理本公司及/或常州新城房产公司股权转让手续。 

本公司每年按信托资金总额的3.7%向江苏省国投支付信托手续费。 

５、2006 年12 月29 日，第十届全国人大常委会通过表决，将企业所得税草案提请第十届
全国人大会议审议。根据于2007 年3 月16 日通过的企业所得税法案，于2008 年1 月1 日开

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

始，所得税税率将调整至25%。由于该法案的具体过渡执行细则尚未颁布，故本集团于现时未能合
理地估计有关新税法对本集团的影响。 

附注10:承诺事项 

截止2006年12月31日，本公司承诺支付未开发土地使用费约为245,144万元。

附注11:其他重要事项

本公司2006年度净资产收益率及每股收益、非经常性损益 

（1）净资产收益率及每股收益
2006 年度2005 年度
净资产收益率（%）报告期利润 每股收益（元） 净资产收益率（%） 每股收益（元） 
加权平加权平加权平
全面摊薄加权平均全面摊薄均 全面摊薄均 全面摊薄 均 

主营业务利润56.00% 64.42% 1.7478 1.7478 66.32% 79.36% 1.5331 1.5331 
营业利润42.92% 49.38% 1.3397 1.3397 51.07% 61.12% 1.1808 1.1808 
净利润
扣除非经常性
损益后的净利
润
32.37% 
29.83% 
37.25% 
34.32% 
1.0105 
0.9310 
1.0105 
0.9310 
36.47% 
33.13% 
43.65% 
39.64% 
0.8432 
0.7659 
0.8432 
0.7659 
（2）非经常性损益
项 目
补贴收入 
2006 年度
6,787,095.89 
2005 年度
16,259,934.99 
加：各项营业外收入(扣除冲回资产减值准备) 
减：其它营业外支出 
2,802,282.83 
2,265,396.63 
25,143,188.15 
2,634,104.31 
加：已经计提的减值转回 22,007,992.54 97,364.34 
减：上述损益所得税影响数 2,957,561.34 13,202,528.49 
合计 26,374,413.29 25,663,854.68 

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

附注12:补充资料 

１、根据国际会计准则所作调整对净利润、净资产的影
响
净资产净利
润


项目2006年2005年2006年2005年
按国际会计准则计算 1,025,068,764 824,352,024 260,461,261 285,275,124 
按中国企业会计制度调整： 
未开发土地的摊销 28,100,747 17,115,191 10,985,556 23,725,536 
股权投资差额摊销 -20,313,873 -10,069,252 -3,269,160 -8,971,487 
利息资本化 45,703,762 15,697,370 30,006,391 3,805,744 
递延税款 -41,413,023 -79,783,721 38,370,698 -23,895,286 
少数股东利润/权益 -1,056,516 30,709 -1,087,226 195,480 
其他 -77,293 -77,293 -259,490 
按中国企业会计制度计算 1,036,012,568 767,342,321 335,390,227 279,875,620 

(1)未开发土地的摊销 
按企业会计制度规定，公司取得的土地使用权，在未开发之前计入 无形资产核算并分期摊销
并入管理费用，本年度已摊销7.73 万元， 按国际会计准则从取得的土地使用权起按土地使用年
限在未销售以前全程进行摊销，致使按国际会计准则计算多摊销1,098.56万元. 

(2)股权投资差额摊销 
本公司于2001年10月12日与江苏新城实业集团有限公司签订《股权转让协议》，受让江苏
新城实业集团有限公司持有的常州房产公司95.8%的股权,按企业会计制度及财政部财会字（1998）
66号文的规定股权购买日确定为2001年11月30日，产生股权投资差额为4,661.77万元；而按
国际会计准则规定股权购买日确定为2001年6月30日，产生股权投资差额为5,088.44万元。从
2005年起按国际会计准则不再摊销商誉，导致按国际会计准则比按企业会计制度少摊销股权投资
差额658.13万元。 

本公司2004年溢价收购常州新龙创置公司，收购价大于其净资产1,680万元，按企业会计制
度规定，本年度摊销股权投资差额170.85万元，而在国际会计准则下该溢价已确认为被收购公司
土地使用权的公允价值，故冲回已摊销金额。 

子公司常州新城房产公司于2005年8月26日分别以3,080万元和993万元的价格受让常州
常腾房地产开发有限公司和常州龙腾房地产开发有限公司持有的常州鼎佳公司51%和33%的股权,

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江苏新城房产股份有限公司 2006年年度报告 

常州新龙创置公司于2005年8月26日以966万元价格受让南京锦绣山水房地产开发有限公司持
有的常州鼎佳公司16%的股权,2005年8月26日常州鼎佳公司账面净资产1,000万元，收购价大
于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为3,233万元和806万元，本公司于2005年9
月起按237 个月 (常州鼎佳公司剩余经营年限)摊销。2006年度摊销204.51 万元，而在国际会计
准则下该溢价已确认为被收购公司土地使用权的公允价值，故冲回已摊销金额。 

2006年1月23日，本公司与子公司常州新城房产公司分别以9万元和1万元的价格向江苏新
城实业集团有限公司和陆勇收购新城物业公司100％的股权。2006年1月1日新城物业公司账面
净资产-220万元，收购价大于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为9万元和1万元
（以确认至零止），本公司于2006年1月起按123个月期限(新城物业公司剩余经营年限)摊销，
同时新城物业公司原持有上海万嘉物业公司90％的股权，其收购时账面净资产-19.72万元（新城
物业公司以确认至零为止），本年度新城物业公司和上海万嘉物业公司分别实现净利润-342.90万
元和-114.80万元，合计 
-457.7万元。未确认的投资损失累计697.54万元（资产负债表中作为所有者权益扣减）；上述企
业会计制度规定本公司确认股权投资差额10万元并按123个月期限(新城物业公司剩余经营年限)
摊销，本年摊余后金额9.02万元，而在国际会计准则下该损失和摊余价值已确认为本期损益，故
导致与国际会计准则净利润差异706.56万元，净资产差异9.02万元。 

(3)利息资本化 
按企业会计制度规定,专门用于开发项目的借款利息计入开发成本，其余借款利息计入财务费
用； 
而按国际会计准则，按资金占用情况分析将借款利息分别计入开发成本或财务费用。导致按国际
会计准则比按企业会计制度多计财务费用3,000.64万元。 

(4)递延税款 
依据企业会计制度规定，公司采用应付税款法核算所得税，而按国际会计准则规定采用债务
法核算所得税，导致按国际会计准则比按企业会计制度本年度多计所得税3,837.07万元。 

(5)少数股东利润 
由于按企业会计制度和按国际会计准则计算造成的利润差异，导致少数股东利润差异108.72
万元。 
以上与国际会计准则的差异比较数据，来源于普华永道中天会计师事务所。 

江苏新城房产股份有限公司 
2007年4月18日

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