每日必读第一部分 摘 要
一、估价项目名称
上海大众药业许昌生化有限公司土地价格评估
二、委托估价方
委托单位：南洋航运集团股份有限公司
单位地址：海口市滨海大道288号东方洋大厦八楼
联 系 人：沈士渊
联系电话：0898－68540956
三、估价期日
二ОО一年六月三十日
四、估价结果（详见《土地估价结果一览表》）
单位面积土地价格：549元/平方米
土地总价格：5571万元
大 写：伍仟伍佰柒拾壹万元整
（货币种类：人民币元）
土地估价结果一览表
估价机构：深圳市中土地房地产评估咨询有限公司
估价报告编号：中土地(评)[2001]字第133－2号
估价期日：2001年6月30日
估价期日的土地使用者 土地使用权性质 国有土地使 宗地位置
用权证号
上海大众药业许昌 国有出让土地 产权证明 许昌市文峰
生化有限公司 路131号
估价期日的土地使用者 估价期 估价设 现状 估价期
日实际 定用途 容积率 日的实
用途 际开发
程度
上海大众药业许昌 工业 工业 0.27 六通一平
生化有限公司
估价期日的土地使用者 估价设定 土地使 面积 单位面积 总地价
的开发 用年限 (平方米) 地价 (万元)
程度 (年) (元/米2)
上海大众药业许昌 六通一平 50 101474.16 549 5571
生化有限公司
一、上述土地估价结果的限定条件
1、 土地权利限制：国有出让土地，至评估基准日未发现设定有抵押权、租赁 权等他项权利。
2、 基础设施条件：在评估基准日，宗地开发程度为“六通一平”（通路、供 水、排水、供电、通讯、供热及场地平整）。
3、 规划限制条件：现状规划不变。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：见《土地估价技术报告》第一部分第九条。
五、土地估价师签名
姓 名 估价师资格证书号 签名
冯玉峰 96190081
李力军 98190194
六、土地估价机构
深圳市中土地
房地产评估咨询有限公司
二ОО一年八月十三日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：南洋航运集团股份有限公司
单位地址：海口市滨海大道288号东方洋大厦八楼
联 系 人：沈士渊
联系电话：0898－68540956
二、受托估价方
受托估价机构：深圳市中土地房地产评估咨询有限公司
估价机构地址：深圳市深南东路5033号金山大厦20楼
估价机构资质级别：A级
法人代表：洪峰
联 系 人：唐剑波
联系电话：0755－2073308
三、估价目的
南洋航运集团股份有限公司拟进行资产重组，为核定土地资产价值量提供依据。
四、估价日期
二ОО一年七月十二日至八月十三日
五、估价期日
二ОО一年六月三十日
六、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象为2宗土地，该2宗土地被一条铁路线分隔，其土地位置状况详见下表。
待估宗地状况一览表
编号 1 2
宗地名称 东厂区 西厂区
估价期日的土地使用者 上海大众药业许昌生化有限公司
土地使用权证号 土地权属证明
估价期日的用途 工业
土地使用权性质 出让
位置 许昌市文峰路131路
土地面积（平方米） 101474.16
四 东：清河 东：东厂区
南：东关造纸厂 南：魏都食品厂
西：西厂区 西：文峰路
至 北：健康路 北：东方宾馆
2、土地权利状况
估价对象土地所有权归国家所有，根据许昌市土地局提供的权属证明，由上海 大众药业许昌生化有限公司以出让方式取得土地使用权。至评估基准日，未发现设 定有抵押权、租赁权等他项权利。
3、建筑物和地上附着物状况
估价对象地上建筑物大多为厂房、仓库，总建筑面积31485平方米。 现状容积 率为0.27。
七、地价影响因素分析
1.一般性因素
1)自然地理条件
许昌市位于河南省中部，北距郑州80公里。现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢 陵县、襄城县和魏都区，全境总面积4996平方公里，人口434万。
许昌自然条件优越，属暖温带季风区，气候温和，光照充足，雨量充沛，无霜 期长，四季分明。年平均气温度14.7度，日照2280小时，年降水量579毫米， 无霜 期217天。境内75％的面积为平原，25％的面积为山岗。境内较大的河流有北汝河、 颖河、双洎河和清泥河，水资源总量年平均5.1亿立方米。
2)社会经济发展状况
改革开放以来，许昌经济发展迅猛，综合经济实力不断增强。1998年全市国内 生产总值达到242.3亿元，其中：第一产业增加值55 亿元，第二产业增加值 123.7 亿元，第三产业增加值63.6亿元。人均国内生产总值达到5608元，财政收入8.3 亿 多元。水利、能源、交通、通信等基础设施和基础产业快速发展。人民生活水平显 著改善，城市居民人均可支配收入为4297元，农民人均纯收入为2327元。工业门类 较齐全，初步形成了以烟草加工、能源、机械电器、轻工化工、纺织、建材为支柱 的工业体系。
魏都区是许昌市唯一的直辖区，是许昌市的政治、经济、文化中心。
3)城市交通与城市建设
许昌地理位置优越，交通便利。京广铁路纵贯南北，禹郸铁路横穿东西，京深、 徐西两条国道在此交汇，京珠高速公路郑州至许昌段已通车，107国道、311国道及 省道、县乡公路相互衔接，构成纵横交织的陆路交通运输网络。国际航空港－－－ －郑州国际机场距许昌50公里。
近年来，许昌努力改善投资环境，城市基础设施日臻完善。许昌市煤炭年产量 499.7万吨，一批新的采煤矿井正在建设之中。电能除由华中电网供应外， 现有地 方发电装机容量19.3万千瓦，年发电量11亿千瓦时，坑口电站4＊30 万千瓦大型发 电厂正在建设之中。通讯实现了交换程控化、传输数字化，国际直拨电话和传真通 达200多个国家和地区，全市电报电路进入了全国自动传播网。许昌大酒店、 三国 大酒店、亚细亚大酒店、桃园国际大酒店等涉外星级宾馆有十余座。许昌市政府根 据国家政策、法规、结合许昌的实际，进行经济技术开发区建设，总投资达12亿元。
4)城市发展前景
许昌制定并颁布了鼓励外来投资的一系列优惠政策，特别是在引进资金、技术、 人才和土地使用、项目审批、税收等方面给予优惠待遇。近年来强力推进普法工作， 加大执法力度。通过改善投资环境，许昌市经济技术开发区已初步形成规模，基础 设施完善，服务功能完备，已有75个项目申请进入开发区建设，总投资达12亿元。 1998年实现工业产值2.84亿元，利税3899万元，创汇1583万美元。
根据《许昌市国民经济和社会发展“九五“计划和2010 年规划》， 许昌市到 2010年要实现国内生产总值和人均国内生产总值在“八五”末的基础上翻两番，人 民生活水平达到比较宽裕的程度。
2.区域因素
估价对象位于许昌市魏都区，2宗地被一条铁路线分隔。东距京珠高速公路5公 里，西临省级、四车道道路文峰路，距火车站4公里，距郑州国际机场60公里。 周 边公交线路有2、102、104、206、906路等，交通较便捷。
估价对象位于许昌市魏都区，周边主要是住宅用地，附近未分布较多的污染性 企业，区域环境状况达到国家三级。
魏都区是许昌市唯一的直辖区，工业经济规模不断壮大。1998年，全区工业增 加值完成3、7亿元，比上年增长22、8％，已形成包装装潢、工艺发制品、 机械、 食品、服装等支柱产业,有一定的产业集聚规模。
3.个别因素
本次估价对象为上海大众药业许昌生化有限公司使用的2宗国有出让土地， 证 载用途为工业，土地使用年限为50年，土地总面积为101474.16平方米， 现状容积 率为0.27。
宗地形状不规则，在一定程度上影响对土地的进一步发展布局。地质条件良好， 对地表工程利用无不利影响。
宗地基础设施开发程度达到宗地红线内外“六通一平”（通路、供水、排水、 供电、通讯、供热及宗地内场地平整。
道路：宗地西临省级道路文峰路，北临市级道路健康路。
供水：由周庄自来水厂的城市管网供应。
排水：铺设有市政地下排水管。
供电：通过二座变电站接市电网供电。
通讯：连接当地电话网和邮政服务网。
供热：由市政供热管网供热和自建锅炉蒸汽供热相结合。
八、地价定义
此次评估的土地价格是指估价对象土地为工业用途，土地使用年限为50年，基 础设施开发程度设定为宗地红线内外“六通一平”（通路、供水、排水、供电、通 讯、供热及场地平整）条件下，在估价期日2001年6月30 日的工业用途土地使用权 价格。
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会[1994]国土[法]字第153号《 股份有限公司土地使用权管理暂行规定》及原国家土地管理局[1996]国土[籍]字第 180号《土地估价报告规范格式》
5、原国家土地管理局[1996]国土[籍]字第130号《规范股份有限公司土地估价 确认工作若干规定》
6、 《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展 的若干意见〉的通知》（国土资发[1999]433号）
7、《国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》
8、国家标准《城镇土地估价规程》
9、河南省、许昌市有关土地法规、文件
10、委托方提供的有关资料
11、估价人员掌握的河南省、许昌市房地产市场资料及现场勘查资料
一、土地估价
1.估价原则
本次估价过程中，遵循的原则主要有：
1)合法原则
国家和地方现行有关土地政策与法规、城市规划等是影响地价的重要因素。当 土地合法使用时，其权利人权益才受法律的保障。因此，在估价时以评估对象的合 法使用为前提。
2)最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且 土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确 定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用能最有效发挥为前提的。此次 评估按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的土 地价格。
3)估价时点原则
地价随着社会经济的发展变化会不断地涨落，在不同的时点上，同一宗土地往 往有不同的价格水平，因此必须确定评估基准日。
4)协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为只有 土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用才能最大限度地发挥，所以要分析土 地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的 关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5)多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场 比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大 的偏差，因此在进行地价评估时就要根据待估地的实际情况，充分考虑用地的类型 和所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、 合法的土地价格。
6)供需原则
在完全竞争市场中，商品的价格取决于商品供需状况，需大于供，价格就会提 高，否则价格就会降低，直至商品供需平衡。由于土地与一般商品相比，具有特殊 的自然特性和经济特性，因此供需均衡法则对土地没有其象对其它商品同样的约束 力，从而使土地形成了自己的供需规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所 以地价形成于不完全竞争的市场。因此，进行地价评估时，一方面要充分考虑到近 期同类地区、同类用途土地市场的供需状况和可能导致供需关系发生变化的因素， 另一方面要考虑土地价格的特殊性。
7)替代原则
地价遵循替代规律。土地价格，受其相同使用的宗地价格，即同类型具有替代 可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞 争，其价格相互牵制而趋于一致。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、 合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学,评估结果准确。 此外要严格保守评估过程中知悉的商业秘密。
2.估价方法
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、 剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择是 按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点 及估价目的等，选择适当的估价方法。
在遵循上述原则的基础上，根据委托方提供资料及评估人员勘查、调查收集的 有关资料，经分析后认为，该2宗地用途为工业用地，在许昌基准地价调整范围内， 因此适用基准地价系数修正法；同时，根据工业用地的性质，可以采用成本逼近法。 最后，对两种方法评估的结果进行比较分析，综合确定最终估价结果。
由于待估两宗地位置相临，本次评估作为同一宗地进行评估。
成本逼近法
成本逼近法的原理是以取得和开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加 上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基 本计算公式是：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋利息＋利润＋土地增值收益
基准地价系数修正法
依据评估宗地所处地区的土地等级和基准地价，结合区域因素、个别因素、期 日、土地使用权年期、土地开发程度等修正系数的调整，即可得到待估宗地的土地 价格。
根据《城镇土地估价规程》，用基准地价修正系数法可评估得到与基准地价设 定开发程度相同条件下的宗地地价：
与基准地价设定开发程度相同的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价× K1 ×K2×（1＋K3）
式中：K1：期日修正系数
K2：土地使用权年限修正系数
K3：影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
如开发程度不同，还需增减开发程度修正幅度值。
3.估价结果（详见《土地估价结果一览表》）
单位面积土地价格：549元/平方米
土地总价格：5571万元
大 写：伍仟伍佰柒拾壹万元整
（货币种类：人民币元）
土地估价结果一览表
估价机构：深圳市中土地房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：中土 地(评)[2001]字第133－2号
估价期日：2001年6月30日
估价期日的 土地使用 国有土地 宗地位置 估价期 估价设
土地使用者 权性质 使用权证号 日实际 定用途
用途
上海大众药 国有出让 产权证明 许昌市文 工业 工业
业许昌生化 土地 峰路131号
有限公司
估价期日的 现状 估价期日 估价设定 土地使 面积
土地使用者 容积率 的实际开 的开发程度 用年限 (平方米)
发程度 (年)
上海大众药 0.27 六通一平 六通一平 50 101474.16
业许昌生化
有限公司
估价期日的 单位面积 总地价
土地使用者 地价(元/米2) (万元)
上海大众药 549 5571
业许昌生化
有限公司
一、上述土地估价结果的限定条件
4、 土地权利限制：国有出让土地，至评估基准日未发现设定有抵押权、租赁 权等他项权利。
5、 基础设施条件：在评估基准日，宗地开发程度为“六通一平”（通路、供 水、排水、供电、通讯、供热及场地平整）。
6、 规划限制条件：现状规划不变。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：见《土地估价技术报告》第一部分第九条。
三、需要特别说明的事项
（一）假设条件
1、待估土地合法出让取得土地使用权，并支付完有关地价款及税费。
2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、生活、 经营的正常进 行，保证企业的持续发展。
4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、委托方提供的资料真实合法。
（二）使用说明
1、根据许昌市土地局提供的土地权属证明， 估价对象土地使用权是通过出让 方式取得的，使用期限为50年。 本评估设定估价对象为出让土地， 使用年期为自 2001年6月30日起50年。如有变化，应以最后颁发的国有土地使用权证为准。
2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，在估价时点的价格现值。
3、估价对象总建筑面积为31485平方米，房屋类型为工厂，并已取得《房地产 权证》。现状容积率为0.27。此次评估建筑物面积和容积率以此为依据。
4、 估价对象实际基础设施开发程度达到宗地红线内外“六通一平”（通路、 供水、排水、供电、通讯、供热及宗地内场地平整），评估设定宗地开发程度为实 际开发程度。
5、本次估价中土地面积由委托方提供， 最终应以土地行政主管部门颁发的《 国有土地使用证》登记的面积为准。
6、估价成果由两部分组成， 即“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。 其中“土地估价报告”提供给委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存 档和作为提交土地管理部门确认或备案时的附件。
7、未经评估单位书面同意， 本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文 件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本评估报告对任何第三者不承担 责任。
8、本评估报告自估价期日起半年内有效。
9、本评估报告由深圳市中土地房地产评估咨询有限公司负责解释。
