大连柏兴房地产发展有限公司部分资产评估报告

    沪上会部评报字（2001）302－1号

    一、绪言

    上海上会资产评估有限公司接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 根据国 家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估 方法, 对委托方以拟进行资产转让为评估目的所涉及的大连柏兴房地产发展有限公 司部分资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资 产实施了实地查勘市场调查和询证。对委估资产在2001年7月31 日所体现的价值作 出了公允的反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下。

    二、委托方及资产占有方简介

    委托方：大连柏兴房地产发展有限公司

    注册资本：48000000元

    注册地址：大连甘井子区大连湾镇土城子村

    法定代表人：黄晓河

    经济性质：中外合资经营（港资）

    主要办公场所地址：大连市祝贺街35号锦联大厦1506室。

    经营范围为旅游景点设施的开发经营和度假别墅、公寓的建造及其经营管理。

    三、评估目的

    根据大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议, 本次评估目的为拟与深圳市中 侨发展股份有限公司进行资产转让, 需确定大连柏兴房地产发展有限公司转让资产 在评估基准日净资产价值。

    四、评估范围和对象

    本次评估范围是大连柏兴房地产发展有限公司的部分开发土地使用权 , 面积 75784 m2（113.676亩）。

    五、评估基准日

    本项目资产评估基准日2001年7月31日。

    本着具体评估时段、评估目的实现日与评估基准日较接近, 能较为客观反映所 评估资产价值,确定本次资产评估基准日。评估基准日对评估结果的影响较小。

    本次评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

    六、评估原则

    按照国家政策及有关管理部门的具体规定,遵循客观、公正、独立、 科学的工 作原则,采用符合实际的标准和方法,做到评估结果公正、合理,并严格注意保密,维 护被评估方的权益。

    七、评估依据

    7.1 行为依据

    7.1.1 大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议

    7.1.2 资产评估业务约定书

    7.2 法规依据

    7.2.1 国家国资局批转的《资产评估操作规范意见（试行）》

    7.2.2 财政部财评字（1999）91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》

    7.2.3 其他有关法规和规定

    7.3 产权依据

    7.3.1 大连市城乡规划土地局函复印件

    7.4 取价依据

    7.3.1 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》

    7.4.2 2000年全国资产评估价格信息

    7.4.3 大连市市内四区土地级别图集（基准地价）

    7.4.4 大连国际明珠城项目项目建议书

    7.4.5 委托方提供的资产清单及其他资料

    7.4.6 评估人员市场询价、现场勘察记录

    八、评估方法

    根据所能收集的资料和资产评估的价格类别与资产业务相匹配的准则选择评估 方法。

    8.1 开发土地使用权采用基准地价系数修正法大连市大政发“[2000]40号” 文进行评估。

    九、评估过程

    我们根据国有资产评估的有关原则和规定,自2001年10月26日至2001年11月 15 日对评估范围内的资产进行了评估,具体步骤如下：

    9.1 接受委托

    2001年10月下旬接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 并根据委托方提出 的评估目的和评估对象及范围,商定评估基准日,初步拟定评估方案。

    对大连柏兴房地产发展有限公司提供的有关资产情况资料进行征询、鉴别。审 核评估明细表上所列数字的客观性、真实性、合法性。

    9.2 现场查勘

    2001年11月上旬,进行现场查勘,听取大连柏兴房地产发展有限公司对委估资产 情况的介绍。

    9.3 评估测算

    2001年11月中旬根据选择的评估方法及委托方提供的资料。按有关规定对各参 数进行测算评定,得出委估资产在评估基准日的公允市场价值。

    9.4 分析论证、审核

    2001年11月下旬在对评估结论成立的条件进行分析论证的基础上撰写评估报告, 并进行三级审核,然后向委托方提交资产评估报告书。

    十、评估结论

    经评估,大连柏兴房地产发展有限公司在评估基准日2001年7月31日部分开发土 地使用权评估价值63000000元。

    评估结论详细情况见评估明细表,评估结论根据以上评估工作得出。

    十一、特别事项说明

    11.1 大连柏兴房地产发展有限公司有关房地产产权证正在办理中, 大连市城 乡规划土地局已出函。

    11.2 土地容积率现根据大连国际明珠城项目项目建议书中的规划容积率 1.6 －2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内容积率<2.5 的范围内 采用,土地容积率取1.8。以后应以大连市城乡规划土地局批文为准。

    11.3土地地界以测量为准。

    评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。

    十二、评估报告评估基准日期后重大事项

    评估基准日的期后事项将影响评估结论。

    本次资产评估从评估基准日开始至2001年11月26日评估报告提交委托方止, 没 有发生评估基准日期后重大事项。

    评估的资产价值没有计入评估基准日后资产过户等需支付的税、费等一切费用。

    评估基准日后资产数量、资产价格标准发生变化并对资产评估净值产生明显影 响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结论,而不能直接使用本评估结论。

    十三、评估报告法律效力

    本评估报告结论成立,是以所评估资产能继续使用,大连柏兴房地产发展有限公 司拥有已开发土地使用权,没有作出抵押和担保等为前提条件的。 是反映评估对象 按本次评估目的,根据公开市场的原则确定的现行公允市价。 没有考虑将来可能承 担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方式,可能追加付出的价格等对评估价值的影响。 未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价值的影响。

    评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。

    本评估结论须与已盖章的评估报告摘要完全一致方可生效。

    评估结论仅为本次评估目的服务。从评估基准日2001年7月31日起一年内有效。

    本评估结论仅供委托方本为评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有, 未经委托方许可,不得随意向他人提供或公开。

    本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

    非为法律、行政法规规定, 任何人不得向委托方和评估报告审查部门之外的单 位和个人提供,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

    十四、评估报告提出日期

    本评估报告提交委托方的日期为2001年11月26日。

    谨此报告

    

上海上会资产评估有限公司 中国注册资产评估师：

    法人代表：管文建 姚根荣

    总评估师：姚根荣 王 伟

    2001年11月26日

     转让资产评估报告补充说明

    以资产占有方提供的委估资产清单及其他资料为基础, 我公司评估人员对委估 转让资产—75784m2（113. 676亩）开发土地使用权进行了全面的清查复核和评估, 评估方法为基准地价系数修正法。具体评估情况如下：

    * 土地权属状况

    委估开发土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子村,开发项目于1993年6月经 大连市城乡规划局大规村发[1993]137 号文“关于北海明珠城用地的选址意见”批 准,同意建设北海明珠城工程（现改名为大连国际明珠城）；1993年8月大连市城乡 规划局大规村发[1993]138号文“对北海明珠城控制性详细规划批复”；1993年 10 月核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；1993年2 月取得国有土地使 用证《甘国用（1993）字第03190035号》和《甘国用（1993）字第 03190036号》, 批准使用年限70年,批准用途旅游业、住宅,批准用地面积分别为 366685 平方米和 558815平方米,合计用地面积925500平方米。

    1994年11月大连市房地产开发经营管理领导小组办公室向市领导报告, 提出对 北海明珠城项目土地出让金收缴意见。2001年9月大连市城乡规划土地局,关于大连 柏兴股份有限公司需根据上述交纳出让金意见,补交相应的土地出让金后,可取得土 地使用证,并明确大连国际明珠城项目（原北海明珠城）,土地面积1013440 平方米 （1520亩）。用地性质属商服用地。2001年12月22日大连市城乡规划土地局出函说 明正在给深圳市中侨发展股份有限公司办理土地出让和土地登记手续, 土地证号为 大国用（2001）字第04052号。

    * 委估开发土地使用权的地理位置及交通条件

    土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子,背靠青山,三面环海。中央大道以东 区域（具体四至以土地证为准）。

    大连国际明珠城距大连国际机场10公里,距市政府、人民广场20分钟车程,开发 区、金州区在它的两翼,交通便捷,它紧靠沈大高速公路、哈大国道, 已经开工的大 连至旅顺高速公路,将穿越其旁。

    * 委估土地使用权的开发现状

    土地原为海滩虾场,后进行了填海造地,并在此基础上抛石建拦海大堤, 具备了 上水、下水、电力、道路、通讯“五通一平”的建设条件,已形成一个三面环海,四 周通路,的矩形地块。

    * 委估土地使用权的面积

    委估土地使用权的面积75784m2（113.676亩）。按大连国际明珠城项目建议书 中的规划容积率1.6－2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内容 积率<2.5的范围内采用1.8。大连市城乡规划土地局现已行文核准该地容积率为1.8。

    * 评估测算方法

    根据委托方提供的资料及评估人员实地勘察、市场调查收集的有关资料和评估 对象的特点及实际情况,经综合分析,本次评估测算采用基准地价系数修正法测算评 估开发土地使用权价值。

    a.根据土地的地理位置,查阅大连市市内四区土地级别图集,确定评估土地使用 权的土地级别；

    b.根据评估土地使用权的土地级别和用途,按照大连市大政发[2000]40 号文制 定的《大连市基准地价》规定。确定评估土地使用权的楼面地价；

    c.根据评估土地使用权的区域因素、个别因素、有效使用年限及容积率等, 对 评估土地使用权所在级别区域的楼面基准地价进行修正, 测算评估土地使用权在评 估基准日的价值。

    * 价值定义

    根据评估的技术规程和本项目的具体情况, 价值定义为开发程度为红线外“五 通”（通上水、通下水、通路、通电、通电讯）土地使用权在评估基准日（2001年 7月31日）的价值。

    * 评估测算

    a.基准地价系数修正法

    基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价按照替代原则,就评估土地使用权的 区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 选取相应的修正系数对基 准地价进行修正,进而求取评估土地使用权在评估基准日价值的方法。

    b.基准地价系数修正法的计算公式

    P=P0×Py×(1±Rd)×(1±Ra)×(1±Re)×Rp×S

    n=4            m=3

    Ra=∑Rai×Wai, Re=∑Rej×Wej

    i=1            j=1

    式中：P——评估土地使用权的价值

    P0——评估土地使用权所在级别区域基准地价

    Ry——年期修正系数

    Rd——期日修正系数

    Ra——区域修正系数和

    Rai——区域因素i修正系数

    Wai——区域因素I权重值

    N ——需修正的区域因素个数

    Rej——个别因素j修正系数

    M ——需修正的个别因素个数

    Re——个别因素修正系数和

    Rp——容积率修正系数

    S ——土地面积

    c.评估土地使用权所在级别区域基准地价P0的确定

    根据大连市市内四区土地级别图集,评估土地使用权位于大连市大连湾镇图页2 号区域,土地级别属于六级2类区域。商服用地、容积率为<2.5,平均熟地楼面价 P0 为480元/m2。

    d.年期修正系数Ry的确定

    由于商服用地基准地价是指法定最高年限（50年）条件下的基准地价, 而评估 宗地出让使用年限距评估基准日尚有41年零4个月,故本次评估需进行年期修正。

    根据中国人民银行公布的一年期存款利率2.25％,考虑5％的风险调整值并取整。 经综合分析,本项目土地还原利率取7％,则待估宗地土地使用年限修正系数

                  1           1

    Ry41..33年=[1-——] /[1-——]

                 (1+r)n    (1+r)N

             1             1

    =[1-—————]/[1-———]

      (1+7%)41..33    (1+7%)50

    =0.972

    e.期日修正系数Rd的确定

    基准地价生效日为2000年3月,而本项目评估基准日为2001年7月31日,故需进行 期日修正。近期大连市地产市场批租价格基本上与基准地价基准日持平, 故本次评 估期日修正系数Rd取为0。

    d.区域因素修正系数和Ra的确定

    综合用地区域因素修正主要包括交通便捷度、基础设施完备度、繁华程度和环 境质量优劣度。

    评估宗地基础设施齐全,环境状况较好,周边地块主要用途相近。

    (1) 交通便捷度修正系数Ra1及权重值Wa1,

    交通便捷度分为非常便利、便利、较便利、一般和不便利五个等级, 每相差一 个等级,修正20％。以三级地段区域平均状况下的交通便捷度为比较标准,与评估宗 地区域相比较,则评估宗地的交通便捷度向上修正20％。根据特尔斐原理,交通便捷 度修正权重值Wa1取0.35。

    (2) 基础设施完备度修正系数Ra2及权重值Wa2

    基础基础设施分为齐全、较齐全、不齐全三个等级,每相差一个等级,修正20％。

    以三级地段区域平均状况下的基础设施为比较标准,与评估宗地区域相比较,则 评估宗地的基础设施完备度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,基础设施完备度修正权重值Wa2取0.35。

    (4) 繁华程度修正系数Ra3及权重值Wa3

    繁华程度分为繁华、较繁华和一般三个等级,每相差一个等级,修正15％。

    以三级区域平均状况下的繁华程度为比较标准,与评估宗地区域相比较,则评估 宗地的繁华程度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,产业集聚度修正权重值Wa3取0.20。

    (5) 环境质量优劣度Ra4及权重值Wa4

    环境质量优劣度分为好、较好、一般、较差和五个等级, 每相差一个等级修正 10％。

    以三级地段区域平均状况下的环境质量优劣度为比较标准, 与评估宗地区域相 比较,则评估宗地的环境质量优劣度向上修正10％。

    根据特尔斐原理,环境质量优劣度修正权重值Wa4取0.20。

    (6) 区域因素修正系数和Ra测算

       n=4

    Ra=ΣRai×Wai

       i=1

    =0.20×0.35×+0×0.35+0×0.20+0.10×0.20=0.09

    e.个别因素修正系数和Re的确定

    个别因素修正主要包括宗地形状修正、宗地面积修正和临街状况修正。

    (1) 评估宗地个别因素

    根据委托方提供的评估宗地有关资料,评估宗地形状较规则,呈矩形, 宗地面积 较大。

    (2) 宗地形状修正系数Re1及权重值We1

    宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级,每相差一个等级修正20％。 本 次评估,宗地形状较规则,呈矩形,故宗地形状修正系数Rei取0.30。

    根据特尔斐原理,宗地形状修正权重值Wei取0.35。

    (3) 宗地面积修正系数Re2及权重值We2

    根据宗地的用途及企业的性质、规模等因素,将用地面积分为面积适中、 面积 较大、面积过小三种情况,后两种情况分别向下修正10－40％。

    本次评估,宗地面积较大,故宗地面积修正系数Re2取－40％。根据特尔斐原理, 宗地面积修正权重值We2取0.35。

    (4) 宗地临街状况修正系数Re3及权重值We3

    宗地临街状况分为路角地、临街地和袋地三个等级,每相差一个等级修正10 － 30％。

    本次评估,宗地临街状况修正系数Re3取0。

    根据特尔斐原理,宗地临街状况修正权重值We3取0.30.

    (5) 个别因素修正系数和Re测算

       m=3

    Ra=ΣRej×Wej

       i=1

    =0.20×0.35+(-0.4)×0.35+0×0.30=-0.07

    * 容积率修正系数Rp的确定

    本宗地规划容积率与周边地区相近。本次评估取容积率修正系数Rp为1。

    * 每平方米土地使用权(楼面价)的价值测算

    将上述3－8求得的数据代入基准地价系数修正法的计算公式,则

    P=480元/m2×0.972×(1＋0) ×(1＋0.09)×(1－0.07) ×1=472.95元/m2

    * 未平整土地的平整费

    宗地内未平整土地面积75784m2（113.676亩）, 土地平整费约为20元/m2, 土 地平整费为1515680元。按楼面价计算11.11元/m2。 扣除土地平整费后每平方米土 地使用权(楼面价)为461.84元/m2。

    * 75784m2土地使用权（楼面面积136411m2）的价值测算

    评估净值=472.95×75784×1.8－ 1515680=63000000元

    评估基准日, 转让资产—75784m2（113. 676 亩）开发土地使用权的评估值为 63000000元（陆仟叁佰万元正）。

    

上海上会资产评估有限公司

    2001年12月16日

     大连柏兴房地产发展有限公司部分资产评估报告

    沪上会部评报字（2001）302－2号

    一、绪言

    上海上会资产评估有限公司接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 根据国 家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估 方法, 对委托方以拟进行资产置换为评估目的所涉及的大连柏兴房地产发展有限公 司部分资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资 产实施了实地查勘市场调查和询证。对委估资产在2001年7月31 日所体现的价值作 出了公允的反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下。

    二、委托方及资产占有方简介

    委托方：大连柏兴房地产发展有限公司

    注册资本：48000000元

    注册地址：大连甘井子区大连湾镇土城子村

    法定代表人：黄晓河

    经济性质：中外合资经营（港资）

    主要办公场所地址：大连市祝贺街35号锦联大厦1506室。

    经营范围为旅游景点设施的开发经营和度假别墅、公寓的建造及其经营管理。

    三、评估目的

    根据大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议, 本次评估目的为拟与深圳市中 侨发展股份有限公司进行资产置换, 需确定大连柏兴房地产发展有限公司置换资产 在评估基准日净资产价值。

    四、评估范围和对象

    本次评估范围是大连柏兴房地产发展有限公司的部分开发土地使用权 , 面积 195715 m2（293.573亩）。

    五、评估基准日

    本项目资产评估基准日2001年7月31日。

    本着具体评估时段、评估目的实现日与评估基准日较接近, 能较为客观反映所 评估资产价值,确定本次资产评估基准日。评估基准日对评估结果的影响较小。

    本次评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

    六、评估原则

    按照国家政策及有关管理部门的具体规定,遵循客观、公正、独立、 科学的工 作原则,采用符合实际的标准和方法,做到评估结果公正、合理,并严格注意保密,维 护被评估方的权益。

    七、评估依据

    7.1 行为依据

    7.1.1 大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议

    7.1.2 资产评估业务约定书

    7.2 法规依据

    7.2.1 国家国资局批转的《资产评估操作规范意见（试行）》

    7.2.2 财政部财评字（1999）91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》

    7.2.3 其他有关法规和规定

    7.3 产权依据

    7.3.1 大连市城乡规划土地局函复印件

    7.4 取价依据

    7.3.1 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》

    7.4.2 2000年全国资产评估价格信息

    7.4.3 大连市市内四区土地级别图集（基准地价）

    7.4.4 大连国际明珠城项目项目建议书

    7.4.5 委托方提供的资产清单及其他资料

    7.4.6 评估人员市场询价、现场勘察记录

    八、评估方法

    根据所能收集的资料和资产评估的价格类别与资产业务相匹配的准则选择评估 方法。

    8.1 开发土地使用权采用基准地价系数修正法大连市大政发“[2000]40号” 文进行评估。

    九、评估过程

    我们根据国有资产评估的有关原则和规定,自2001年10月26日至2001年11月 15 日对评估范围内的资产进行了评估,具体步骤如下：

    9.1 接受委托

    2001年10月下旬接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 并根据委托方提出 的评估目的和评估对象及范围,商定评估基准日,初步拟定评估方案。

    对大连柏兴房地产发展有限公司提供的有关资产情况资料进行征询、鉴别。审 核评估明细表上所列数字的客观性、真实性、合法性。

    9.2 现场查勘

    2001年11月上旬,进行现场查勘,听取大连柏兴房地产发展有限公司对委估资产 情况的介绍。

    9.3 评估测算

    2001年11月中旬根据选择的评估方法及委托方提供的资料。按有关规定对各参 数进行测算评定,得出委估资产在评估基准日的公允市场价值。

    9.4 分析论证、审核

    2001年11月下旬在对评估结论成立的条件进行分析论证的基础上撰写评估报告, 并进行三级审核,然后向委托方提交资产评估报告书。

    十、评估结论

    经评估,大连柏兴房地产发展有限公司在评估基准日2001年7月31日部分开发土 地使用权评估价值162700000元。

    评估结论详细情况见评估明细表,评估结论根据以上评估工作得出。

    十一、特别事项说明

    11.1 大连柏兴房地产发展有限公司有关房地产产权证正在办理中, 大连市城 乡规划土地局已出函。

    11.2 土地容积率现根据大连国际明珠城项目项目建议书中的规划容积率 1.6 －2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内容积率<2.5 的范围内 采用,土地容积率取1.8。以后应以大连市城乡规划土地局批文为准。

    11.3土地地界以测量为准。

    评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。

    十二、评估报告评估基准日期后重大事项

    评估基准日的期后事项将影响评估结论。

    本次资产评估从评估基准日开始至2001年11月26日评估报告提交委托方止, 没 有发生评估基准日期后重大事项。

    评估的资产价值没有计入评估基准日后资产过户等需支付的税、费等一切费用。

    评估基准日后资产数量、资产价格标准发生变化并对资产评估净值产生明显影 响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结论,而不能直接使用本评估结论。

    十三、评估报告法律效力

    本评估报告结论成立,是以所评估资产能继续使用,大连柏兴房地产发展有限公 司拥有已开发土地使用权,没有作出抵押和担保等为前提条件的。 是反映评估对象 按本次评估目的,根据公开市场的原则确定的现行公允市价。 没有考虑将来可能承 担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方式,可能追加付出的价格等对评估价值的影响。 未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价值的影响。

    评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。

    本评估结论须与已盖章的评估报告摘要完全一致方可生效。

    评估结论仅为本次评估目的服务。从评估基准日2001年7月31日起一年内有效。

    本评估结论仅供委托方本为评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有, 未经委托方许可,不得随意向他人提供或公开。

    本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

    非为法律、行政法规规定, 任何人不得向委托方和评估报告审查部门之外的单 位和个人提供,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

    十四、评估报告提出日期

    本评估报告提交委托方的日期为2001年11月26日。

    谨此报告

    

上海上会资产评估有限公司 中国注册资产评估师：

    法人代表：管文建 姚根荣

    总评估师：姚根荣 王 伟

    2001年11月26日

     置换资产评估报告补充说明

    以资产占有方提供的委估资产清单及其他资料为基础, 我公司评估人员对委估 置换资产—195715m2（293.573亩）开发土地使用权进行了全面的清查复核和评估, 评估方法为基准地价系数修正法。具体评估情况如下：

    * 土地权属状况

    委估开发土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子村,开发项目于1993年6月经 大连市城乡规划局大规村发[1993]137 号文“关于北海明珠城用地的选址意见”批 准,同意建设北海明珠城工程（现改名为大连国际明珠城）；1993年8月大连市城乡 规划局大规村发[1993]138号文“对北海明珠城控制性详细规划批复”；1993年 10 月核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；1993年2 月取得国有土地使 用证《甘国用（1993）字第03190035号》和《甘国用（1993）字第 03190036号》, 批准使用年限70年,批准用途旅游业、住宅,批准用地面积分别为 366685 平方米和 558815平方米,合计用地面积925500平方米。

    1994年11月大连市房地产开发经营管理领导小组办公室向市领导报告, 提出对 北海明珠城项目土地出让金收缴意见。2001年9月大连市城乡规划土地局,关于大连 柏兴股份有限公司需根据上述交纳出让金意见,补交相应的土地出让金后,可取得土 地使用证,并明确大连国际明珠城项目（原北海明珠城）,土地面积1013440 平方米 （1520亩）。用地性质属商服用地。2001年12月22日大连市城乡规划土地局出函说 明正在给深圳市中侨发展股份有限公司办理土地出让和土地登记手续, 土地证号为 大国用（2001）字第04052号。

    * 委估开发土地使用权的地理位置及交通条件

    土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子,背靠青山,三面环海。中央大道以东 区域（具体四至以土地证为准）。

    大连国际明珠城距大连国际机场10公里,距市政府、人民广场20分钟车程,开发 区、金州区在它的两翼,交通便捷,它紧靠沈大高速公路、哈大国道, 已经开工的大 连至旅顺高速公路,将穿越其旁。

    * 委估土地使用权的开发现状

    土地原为海滩虾场,后进行了填海造地,并在此基础上抛石建拦海大堤, 具备了 上水、下水、电力、道路、通讯“五通一平”的建设条件,已形成一个三面环海,四 周通路,的矩形地块。

    * 委估土地使用权的面积

    委估土地使用权的面积195715m2（293.573亩）。 按大连国际明珠城项目建议 书中的规划容积率1.6－2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内 容积率<2.5的范围内采用1.8。大连市城乡规划土地局现已行文核准该地容积率为1. 8。

    * 评估测算方法

    根据委托方提供的资料及评估人员实地勘察、市场调查收集的有关资料和评估 对象的特点及实际情况,经综合分析,本次评估测算采用基准地价系数修正法测算评 估开发土地使用权价值。

    a.根据土地的地理位置,查阅大连市市内四区土地级别图集,确定评估土地使用 权的土地级别；

    b.根据评估土地使用权的土地级别和用途,按照大连市大政发[2000]40 号文制 定的《大连市基准地价》规定。确定评估土地使用权的楼面地价；

    c.根据评估土地使用权的区域因素、个别因素、有效使用年限及容积率等, 对 评估土地使用权所在级别区域的楼面基准地价进行修正, 测算评估土地使用权在评 估基准日的价值。

    * 价值定义

    根据评估的技术规程和本项目的具体情况, 价值定义为开发程度为红线外“五 通”（通上水、通下水、通路、通电、通电讯）土地使用权在评估基准日（2001年 7月31日）的价值。

    * 评估测算

    a.基准地价系数修正法

    基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价按照替代原则,就评估土地使用权的 区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 选取相应的修正系数对基 准地价进行修正,进而求取评估土地使用权在评估基准日价值的方法。

    b.基准地价系数修正法的计算公式

    P=P0×Py×(1±Rd)×(1±Ra)×(1±Re)×Rp×S

    n=4            m=3

    Ra=∑Rai×Wai, Re=∑Rej×Wej

    i=1            j=1

    式中：P ——评估土地使用权的价值

    P0——评估土地使用权所在级别区域基准地价

    Ry——年期修正系数

    Rd——期日修正系数

    Ra——区域修正系数和

    Rai——区域因素i修正系数

    Wai——区域因素I权重值

    N ——需修正的区域因素个数

    Rej——个别因素j修正系数

    M ——需修正的个别因素个数

    Re——个别因素修正系数和

    Rp——容积率修正系数

    S ——土地面积

    c.评估土地使用权所在级别区域基准地价P0的确定

    根据大连市市内四区土地级别图集,评估土地使用权位于大连市大连湾镇图页2 号区域,土地级别属于六级2类区域。商服用地、容积率为<2.5,平均熟地楼面价 P0 为480元/m2。

    d.年期修正系数Ry的确定

    由于商服用地基准地价是指法定最高年限（50年）条件下的基准地价, 而评估 宗地出让使用年限距评估基准日尚有41年零4个月,故本次评估需进行年期修正。

    根据中国人民银行公布的一年期存款利率2.25％,考虑5％的风险调整值并取整。 经综合分析,本项目土地还原利率取7％,则待估宗地土地使用年限修正系数

                  1           1

    Ry41..33年=[1-——] /[1-——]

                 (1+r)n    (1+r)N

             1             1

    =[1-—————]/[1-———]

      (1+7%)41..33    (1+7%)50

    =0.972

    e.期日修正系数Rd的确定

    基准地价生效日为2000年3月,而本项目评估基准日为2001年7月31日,故需进行 期日修正。近期大连市地产市场批租价格基本上与基准地价基准日持平, 故本次评 估期日修正系数Rd取为0。

    d.区域因素修正系数和Ra的确定

    综合用地区域因素修正主要包括交通便捷度、基础设施完备度、繁华程度和环 境质量优劣度。

    评估宗地基础设施齐全,环境状况较好,周边地块主要用途相近。

    交通便捷度修正系数Ra1及权重值Wa1,

    交通便捷度分为非常便利、便利、较便利、一般和不便利五个等级, 每相差一 个等级,修正20％。以三级地段区域平均状况下的交通便捷度为比较标准,与评估宗 地区域相比较,则评估宗地的交通便捷度向上修正20％。根据特尔斐原理,交通便捷 度修正权重值Wa1取0.35。

    基础设施完备度修正系数Ra2及权重值Wa2

    基础基础设施分为齐全、较齐全、不齐全三个等级,每相差一个等级,修正20％。

    以三级地段区域平均状况下的基础设施为比较标准,与评估宗地区域相比较,则 评估宗地的基础设施完备度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,基础设施完备度修正权重值Wa2取0.35。

    (4) 繁华程度修正系数Ra3及权重值Wa3

    繁华程度分为繁华、较繁华和一般三个等级,每相差一个等级,修正15％。

    以三级区域平均状况下的繁华程度为比较标准,与评估宗地区域相比较,则评估 宗地的繁华程度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,产业集聚度修正权重值Wa3取0.20。

    (5) 环境质量优劣度Ra4及权重值Wa4

    环境质量优劣度分为好、较好、一般、较差和五个等级, 每相差一个等级修正 10％。

    以三级地段区域平均状况下的环境质量优劣度为比较标准, 与评估宗地区域相 比较,则评估宗地的环境质量优劣度向上修正10％。

    根据特尔斐原理,环境质量优劣度修正权重值Wa4取0.20。

    (6) 区域因素修正系数和Ra测算

       n=4

    Ra=ΣRai×Wai

       i=1

    =0.20×0.35×+0×0.35+0×0.20+0.10×0.20=0.09

    e.个别因素修正系数和Re的确定

    个别因素修正主要包括宗地形状修正、宗地面积修正和临街状况修正。

    (1) 评估宗地个别因素

    根据委托方提供的评估宗地有关资料,评估宗地形状较规则,呈矩形, 宗地面积 较大。

    (2) 宗地形状修正系数Re1及权重值We1

    宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级,每相差一个等级修正20％。 本 次评估,宗地形状较规则,呈矩形,故宗地形状修正系数Rei取0.30。

    根据特尔斐原理,宗地形状修正权重值Wei取0.35。

    (3) 宗地面积修正系数Re2及权重值We2

    根据宗地的用途及企业的性质、规模等因素,将用地面积分为面积适中、 面积 较大、面积过小三种情况,后两种情况分别向下修正10－40％。

    本次评估,宗地面积较大,故宗地面积修正系数Re2取－40％。根据特尔斐原理, 宗地面积修正权重值We2取0.35。

    (4) 宗地临街状况修正系数Re3及权重值We3

    宗地临街状况分为路角地、临街地和袋地三个等级,每相差一个等级修正10 － 30％。

    本次评估,宗地临街状况修正系数Re3取0。

    根据特尔斐原理,宗地临街状况修正权重值We3取0.30.

    (5) 个别因素修正系数和Re测算

       m=3

    Ra=ΣRej×Wej

       i=1

    =0.20×0.35+(-0.4)×0.35+0×0.30=-0.07

    容积率修正系数Rp的确定

    本宗地规划容积率与周边地区相近。本次评估取容积率修正系数Rp为1。

    * 每平方米土地使用权(楼面价)的价值测算

    将上述3－8求得的数据代入基准地价系数修正法的计算公式,则

    P=480元/m2×0.972×(1＋0)×(1＋0.09)×(1－0.07)×1=472.95元/m2

    * 未平整土地的平整费

    宗地内未平整土地面积195715m2（293.573亩）, 土地平整费约为20元/m2, 土 地平整费为3914300元。按楼面价计算11.11元/m2。 扣除土地平整费后每平方米土 地使用权(楼面价)为461.84元/m2。

    * 195715m2土地使用权（楼面面积352287m2）的价值测算

    评估净值=472.95×195715×1.8－ 3914300=162700000元

    评估基准日, 置换资产—195715m2（293.573 亩）开发土地使用权的评估值为 162700000元（壹亿陆仟贰佰柒拾万元正）。

    

上海上会资产评估有限公司

    2001年12月16日

     大连柏兴房地产发展有限公司部分资产评估报告

    沪上会部评报字（2001）302－3号

    一、绪言

    上海上会资产评估有限公司接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 根据国 家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估 方法, 对委托方以拟进行资产赠与为评估目的所涉及的大连柏兴房地产发展有限公 司部分资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资 产实施了实地查勘市场调查和询证。对委估资产在2001年7月31 日所体现的价值作 出了公允的反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下。

    二、委托方及资产占有方简介

    委托方：大连柏兴房地产发展有限公司

    注册资本：48000000元

    注册地址：大连甘井子区大连湾镇土城子村

    法定代表人：黄晓河

    经济性质：中外合资经营（港资）

    主要办公场所地址：大连市祝贺街35号锦联大厦1506室。

    经营范围为旅游景点设施的开发经营和度假别墅、公寓的建造及其经营管理。

    三、评估目的

    根据大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议, 本次评估目的为拟与深圳市中 侨发展股份有限公司进行资产赠与, 需确定大连柏兴房地产发展有限公司赠与资产 在评估基准日净资产价值。

    四、评估范围和对象

    本次评估范围是大连柏兴房地产发展有限公司的部分开发土地使用权 , 面积 179834 m2（269.751亩）。其中,中央大道以东地块192.751亩, 中央大道以西地块 77亩。

    五、评估基准日

    本项目资产评估基准日2001年7月31日。

    本着具体评估时段、评估目的实现日与评估基准日较接近, 能较为客观反映所 评估资产价值,确定本次资产评估基准日。评估基准日对评估结果的影响较小。

    本次评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

    六、评估原则

    按照国家政策及有关管理部门的具体规定,遵循客观、公正、独立、 科学的工 作原则,采用符合实际的标准和方法,做到评估结果公正、合理,并严格注意保密,维 护被评估方的权益。

    七、评估依据

    7.1 行为依据

    7.1.1 大连柏兴房地产发展有限公司股东会决议

    7.1.2 资产评估业务约定书

    7.2 法规依据

    7.2.1 国家国资局批转的《资产评估操作规范意见（试行）》

    7.2.2 财政部财评字（1999）91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》

    7.2.3 其他有关法规和规定

    7.3 产权依据

    7.3.1 大连市城乡规划土地局函复印件

    7.4 取价依据

    7.3.1 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》

    7.4.2 2000年全国资产评估价格信息

    7.4.3 大连市市内四区土地级别图集（基准地价）

    7.4.4 大连国际明珠城项目项目建议书

    7.4.5 委托方提供的资产清单及其他资料

    7.4.6 评估人员市场询价、现场勘察记录

    八、评估方法

    根据所能收集的资料和资产评估的价格类别与资产业务相匹配的准则选择评估 方法。

    8.1 开发土地使用权采用基准地价系数修正法大连市大政发“[2000]40号” 文进行评估。

    九、评估过程

    我们根据国有资产评估的有关原则和规定,自2001年10月26日至2001年11月 15 日对评估范围内的资产进行了评估,具体步骤如下：

    9.1 接受委托

    2001年10月下旬接受大连柏兴房地产发展有限公司的委托, 并根据委托方提出 的评估目的和评估对象及范围,商定评估基准日,初步拟定评估方案。

    对大连柏兴房地产发展有限公司提供的有关资产情况资料进行征询、鉴别。审 核评估明细表上所列数字的客观性、真实性、合法性。

    9.2 现场查勘

    2001年11月上旬,进行现场查勘,听取大连柏兴房地产发展有限公司对委估资产 情况的介绍。

    9.3 评估测算

    2001年11月中旬根据选择的评估方法及委托方提供的资料。按有关规定对各参 数进行测算评定,得出委估资产在评估基准日的公允市场价值。

    9.4 分析论证、审核

    2001年11月下旬在对评估结论成立的条件进行分析论证的基础上撰写评估报告, 并进行三级审核,然后向委托方提交资产评估报告书。

    十、评估结论

    经评估,大连柏兴房地产发展有限公司在评估基准日2001年7月31日部分开发土 地使用权评估价值149497636.20元。

    评估结论详细情况见评估明细表,评估结论根据以上评估工作得出。

    十一、特别事项说明

    11.1 大连柏兴房地产发展有限公司有关房地产产权证正在办理中, 大连市城 乡规划土地局已出函。

    11.2 土地容积率现根据大连国际明珠城项目项目建议书中的规划容积率 1.6 －2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内容积率<2.5 的范围内 采用,土地容积率取1.8。以后应以大连市城乡规划土地局批文为准。

    11.3土地地界以测量为准。

    评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。

    十二、评估报告评估基准日期后重大事项

    评估基准日的期后事项将影响评估结论。

    本次资产评估从评估基准日开始至2001年11月26日评估报告提交委托方止, 没 有发生评估基准日期后重大事项。

    评估的资产价值没有计入评估基准日后资产过户等需支付的税、费等一切费用。

    评估基准日后资产数量、资产价格标准发生变化并对资产评估净值产生明显影 响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结论,而不能直接使用本评估结论。

    十三、评估报告法律效力

    本评估报告结论成立,是以所评估资产能继续使用,大连柏兴房地产发展有限公 司拥有已开发土地使用权,没有作出抵押和担保等为前提条件的。 是反映评估对象 按本次评估目的,根据公开市场的原则确定的现行公允市价。 没有考虑将来可能承 担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方式,可能追加付出的价格等对评估价值的影响。 未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价值的影响。

    评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。

    本评估结论须与已盖章的评估报告摘要完全一致方可生效。

    评估结论仅为本次评估目的服务。从评估基准日2001年7月31日起一年内有效。

    本评估结论仅供委托方本为评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有, 未经委托方许可,不得随意向他人提供或公开。

    本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

    非为法律、行政法规规定, 任何人不得向委托方和评估报告审查部门之外的单 位和个人提供,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

    十四、评估报告提出日期

    本评估报告提交委托方的日期为2001年11月26日。

    谨此报告

    

上海上会资产评估有限公司 中国注册资产评估师：

    法人代表：管文建 姚根荣

    总评估师：姚根荣 王 伟

    2001年11月26日

     赠予资产评估报告补充说明

    以资产占有方提供的委估资产清单及其他资料为基础, 我公司评估人员对委估 置换资产—179834m2（269.751亩）开发土地使用权进行了全面的清查复核和评估, 评估方法为基准地价系数修正法。具体评估情况如下：

    * 土地权属状况

    委估开发土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子村,开发项目于1993年6月经 大连市城乡规划局大规村发[1993]137 号文“关于北海明珠城用地的选址意见”批 准,同意建设北海明珠城工程（现改名为大连国际明珠城）；1993年8月大连市城乡 规划局大规村发[1993]138号文“对北海明珠城控制性详细规划批复”；1993年 10 月核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；1993年2 月取得国有土地使 用证《甘国用（1993）字第03190035号》和《甘国用（1993）字第 03190036号》, 批准使用年限70年,批准用途旅游业、住宅,批准用地面积分别为 366685 平方米和 558815平方米,合计用地面积925500平方米。

    1994年11月大连市房地产开发经营管理领导小组办公室向市领导报告, 提出对 北海明珠城项目土地出让金收缴意见。2001年9月大连市城乡规划土地局,关于大连 柏兴股份有限公司需根据上述交纳出让金意见,补交相应的土地出让金后,可取得土 地使用证,并明确大连国际明珠城项目（原北海明珠城）,土地面积1013440 平方米 （1520亩）。用地性质属商服用地。2001年12月22日大连市城乡规划土地局出函说 明正在给深圳市中侨发展股份有限公司办理土地出让和土地登记手续, 土地证号为 大国用（2001）字第04052号。

    * 委估开发土地使用权的地理位置及交通条件

    土地位于大连市甘井子区大连湾镇土城子,背靠青山,三面环海。中央大道以东 区域（具体四至以土地证为准）。

    大连国际明珠城距大连国际机场10公里,距市政府、人民广场20分钟车程,开发 区、金州区在它的两翼,交通便捷,它紧靠沈大高速公路、哈大国道, 已经开工的大 连至旅顺高速公路,将穿越其旁。

    * 委估土地使用权的开发现状

    土地原为海滩虾场,后进行了填海造地,并在此基础上抛石建拦海大堤, 具备了 上水、下水、电力、道路、通讯“五通一平”的建设条件,已形成一个三面环海,四 周通路,的矩形地块。

    * 委估土地使用权的面积

    委估土地使用权的面积195715m2（293.573亩）。 按大连国际明珠城项目建议 书中的规划容积率1.6－2.0及大连市市内四区土地级别图集（基准地价）该区域内 容积率<2.5的范围内采用1.8。大连市城乡规划土地局现已行文核准该地容积率为1. 8。

    * 评估测算方法

    根据委托方提供的资料及评估人员实地勘察、市场调查收集的有关资料和评估 对象的特点及实际情况,经综合分析,本次评估测算采用基准地价系数修正法测算评 估开发土地使用权价值。

    a.根据土地的地理位置,查阅大连市市内四区土地级别图集,确定评估土地使用 权的土地级别；

    b.根据评估土地使用权的土地级别和用途,按照大连市大政发[2000]40 号文制 定的《大连市基准地价》规定。确定评估土地使用权的楼面地价；

    c.根据评估土地使用权的区域因素、个别因素、有效使用年限及容积率等, 对 评估土地使用权所在级别区域的楼面基准地价进行修正, 测算评估土地使用权在评 估基准日的价值。

    * 价值定义

    根据评估的技术规程和本项目的具体情况, 价值定义为开发程度为红线外“五 通”（通上水、通下水、通路、通电、通电讯）土地使用权在评估基准日（2001年 7月31日）的价值。

    * 评估测算

    a.基准地价系数修正法

    基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价按照替代原则,就评估土地使用权的 区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 选取相应的修正系数对基 准地价进行修正,进而求取评估土地使用权在评估基准日价值的方法。

    b.基准地价系数修正法的计算公式

    P=P0×Py×(1±Rd)× ((1±Ra)×(1±Re)×Rp×S

    n=4            m=3

    Ra=∑Rai×Wai, Re=∑Rej×Wej

    i=1            j=1

    式中：P ——评估土地使用权的价值

    P0——评估土地使用权所在级别区域基准地价

    Ry——年期修正系数

    Rd——期日修正系数

    Ra——区域修正系数和

    Rai——区域因素i修正系数

    Wai——区域因素I权重值

    N ——需修正的区域因素个数

    Rej——个别因素j修正系数

    M ——需修正的个别因素个数

    Re——个别因素修正系数和

    Rp——容积率修正系数

    S ——土地面积

    c.评估土地使用权所在级别区域基准地价P0的确定

    根据大连市市内四区土地级别图集,评估土地使用权位于大连市大连湾镇图页2 号区域,土地级别属于六级2类区域。商服用地、容积率为<2.5,平均熟地楼面价 P0 为480元/m2。

    d.年期修正系数Ry的确定

    由于商服用地基准地价是指法定最高年限（50年）条件下的基准地价, 而评估 宗地出让使用年限距评估基准日尚有41年零4个月,故本次评估需进行年期修正。

    根据中国人民银行公布的一年期存款利率2.25％,考虑5％的风险调整值并取整。 经综合分析,本项目土地还原利率取7％,则待估宗地土地使用年限修正系数

                  1           1

    Ry41..33年=[1-——] /[1-——]

                 (1+r)n    (1+r)N

             1             1

    =[1-—————]/[1-———]

      (1+7%)41..33    (1+7%)50

    =0.972

    e.期日修正系数Rd的确定

    基准地价生效日为2000年3月,而本项目评估基准日为2001年7月31日,故需进行 期日修正。近期大连市地产市场批租价格基本上与基准地价基准日持平, 故本次评 估期日修正系数Rd取为0。

    d.区域因素修正系数和Ra的确定

    综合用地区域因素修正主要包括交通便捷度、基础设施完备度、繁华程度和环 境质量优劣度。

    评估宗地基础设施齐全,环境状况较好,周边地块主要用途相近。

    交通便捷度修正系数Ra1及权重值Wa1,

    交通便捷度分为非常便利、便利、较便利、一般和不便利五个等级, 每相差一 个等级,修正20％。以三级地段区域平均状况下的交通便捷度为比较标准,与评估宗 地区域相比较,则评估宗地的交通便捷度向上修正20％。根据特尔斐原理,交通便捷 度修正权重值Wa1取0.35。

    基础设施完备度修正系数Ra2及权重值Wa2

    基础基础设施分为齐全、较齐全、不齐全三个等级,每相差一个等级,修正20％。

    以三级地段区域平均状况下的基础设施为比较标准,与评估宗地区域相比较,则 评估宗地的基础设施完备度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,基础设施完备度修正权重值Wa2取0.35。

    (4) 繁华程度修正系数Ra3及权重值Wa3

    繁华程度分为繁华、较繁华和一般三个等级,每相差一个等级,修正15％。

    以三级区域平均状况下的繁华程度为比较标准,与评估宗地区域相比较,则评估 宗地的繁华程度修正系数取值为0。

    根据特尔斐原理,产业集聚度修正权重值Wa3取0.20。

    (5) 环境质量优劣度Ra4及权重值Wa4

    环境质量优劣度分为好、较好、一般、较差和五个等级, 每相差一个等级修正 10％。

    以三级地段区域平均状况下的环境质量优劣度为比较标准, 与评估宗地区域相 比较,则评估宗地的环境质量优劣度向上修正10％。

    根据特尔斐原理,环境质量优劣度修正权重值Wa4取0.20。

    (6) 区域因素修正系数和Ra测算

       n=4

    Ra=ΣRai×Wai

       i=1

    =0.20×0.35×+0×0.35+0×0.20+0.10×0.20=0.09

    e.个别因素修正系数和Re的确定

    个别因素修正主要包括宗地形状修正、宗地面积修正和临街状况修正。

    (1) 评估宗地个别因素

    根据委托方提供的评估宗地有关资料,评估宗地形状较规则,呈矩形, 宗地面积 较大。

    (2) 宗地形状修正系数Re1及权重值We1

    宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级,每相差一个等级修正20％。 本 次评估,宗地形状较规则,呈矩形,故宗地形状修正系数Rei取0.30。

    根据特尔斐原理,宗地形状修正权重值Wei取0.35。

    (3) 宗地面积修正系数Re2及权重值We2

    根据宗地的用途及企业的性质、规模等因素,将用地面积分为面积适中、 面积 较大、面积过小三种情况,后两种情况分别向下修正10－40％。

    本次评估,宗地面积较大,故宗地面积修正系数Re2取－40％。根据特尔斐原理, 宗地面积修正权重值We2取0.35。

    (4) 宗地临街状况修正系数Re3及权重值We3

    宗地临街状况分为路角地、临街地和袋地三个等级,每相差一个等级修正10 － 30％。

    本次评估,宗地临街状况修正系数Re3取0。

    根据特尔斐原理,宗地临街状况修正权重值We3取0.30.

    (5) 个别因素修正系数和Re测算

       m=3

    Ra=ΣRej×Wej

       i=1

    =0.20×0.35+(-0.4)×0.35+0×0.30=-0.07

    容积率修正系数Rp的确定

    本宗地规划容积率与周边地区相近。本次评估取容积率修正系数Rp为1。

    * 每平方米土地使用权(楼面价)的价值测算

    将上述3－8求得的数据代入基准地价系数修正法的计算公式,则

    P=480元/m2×0.972×(1＋0) ×(1＋0.09)×(1－0.07) ×1=472.95元/m2

    * 未平整土地的平整费

    宗地内未平整土地面积195715m2（293.573亩）, 土地平整费约为20元/m2, 土 地平整费为3914300元。按楼面价计算11.11元/m2。 扣除土地平整费后每平方米土 地使用权(楼面价)为461.84元/m2。

    * 179834m2土地使用权（楼面面积323701m2）的价值测算

    评估净值=472.95×179834×1.8－ 3596680=149497636.20元

    评估基准日, 赠予资产—179834m2（269.751 亩）开发土地使用权的评估值为 149497636.20元（壹亿肆仟玖佰肆拾玖万柒仟陆佰叁拾陆元贰角正）。

    

上海上会资产评估有限公司

    2001年12月16日