万科企业股份有限公司2006年半年度报告
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一、公司基本情况

1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 
英文名称：china vanke co., ltd. ( 缩写为“vanke”) 

2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
邮政编码：518049 
国际互联网网址：www.vanke.com 
电子信箱：ir@vanke.com 

3、法定代表人：王石

4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：ir＠vanke.com 
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：ir@vanke.com 
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666 
传真：0755-25531696 

5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文报刊
登载定期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 
中期报告备置地点：公司董事会办公室

6、股票上市地：深圳证券交易所
证券简称及代码：g 万科a 000002 
万科b 200002 

7、主要财务数据和指标 

（1）主要财务指标（单位：人民币元） 
项目 2006-1-1 ~ 2006-6-30 2005-1-1 ~ 2005-6-30 
净利润 1,220,795,888.35 795,052,559.21 
扣除非经常性损益后的净利润 1,133,141,007.92 794,546,122.19 
每股收益（全面摊薄） 0.31 0.23 
净资产收益率（全面摊薄） 11.74% 11.94% 
经营活动产生的现金流量净额 (3,198,738,756.07) (954,516,641.78) 
每股经营活动产生的现金流量 (0.81) (0.28) 

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2006-6-30 2005-12-31 
流动资产 26,534,960,746.30 19,884,926,088.24 
流动负债 13,560,849,692.91 10,883,742,013.89 
总资产 28,727,821,155.28 21,992,392,061.31 
资产负债率59.56% 60.98% 
股东权益(不含少数股东权益) 10,402,888,162.82 8,309,602,557.05 
每股净资产2.62 2.23 
调整后的每股净资产 2.58 2.21 

注：①报告期内非经常性收益总额为87,654,880.43 元，明细如下：营业外收支净额3,781,092.66 
元，出售、处理被投资单位损益107,217,923.67 元，以上项目之应扣所得税影响(23,344,135.90) 
元；

②上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
（2）其他会计资料—相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9 号》，分别按全面摊薄和加
权平均法计算的2006 年1~6 月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：

净资产收益率每股收益
报告期利润 全面摊薄加权平均全面摊薄加权平均
主营业务利润21.76% 23.93% 0.570 0.584 
营业利润 16.56% 18.21% 0.434 0.444 
净利润 11.74% 12.90% 0.308 0.315 
扣除非经常性损益后的净利润 10.89% 11.98% 0.285 0.292 

（3）国际会计准则对净利润的影响
净利润 净资产 
(2006 年1-6 月)(截至2006 年6 月30 日)
人民币元 人民币元 
依据国际会计准则计算 1,270,578,625 10,491,714,729 
遵照国际会计准则作出的调整 
递延收入的认定和摊销 389,342 (2,589,558) 
商誉摊销 (52,158,069) (60,599,852) 
递延税项资产 (394,707) (26,045,679) 
资产重估 (273,527) 16,489,318 
可转换公司债券利息计量而多资本化部分转入销售成本 2,654,224 46,914,259 
可转换公司债券筹资费用转入资本公积 -1,868,169 
可转换公司债券折现转股转入资本公积 -(64,380,212) 
可转换公司债券权益 (483,012) 
合计差异 (49,782,737) (88,826,567) 
依照中国会计准则计算 1,220,795,888 10,402,888,162 

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二、股本变动和主要股东持股情况
1、公司股份变动情况表（数量单位：股,截至2006 年6 月30 日）

股份类别 
本次变动前 增减（+，-）本次变动后 
数量比例可转债转股 数量比例
一、有限售条件的股份
1、国家及国有法人持股 358,517,093 9.63% 0 358,517,093 9.03% 
2、境内法人持股 138,754,890 3.73% 0 138,754,890 3.50% 
3、境内自然人持股 2,415,578 0.06% 0 2,415,578 0.06% 
4、外资持股
有限售条件股份合计 499,687,561 13.42% 0 499,687,561 12.59% 
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 2,675,101,997 71.86% +247,211,081 2,922,313,078 73.61% 
2、境内上市外资股 547,898,112 14.72% 0 547,898,112 13.80% 
无限售条件股份合计 3,223,000,109 86.58% +247,211,081 3,470,211,190 87.41% 
三、股份总数3,722,687,670 100.00% +247,211,081 3,969,898,751 100.00% 

公司股本变化详情如下
：
报告期内，由于“万科转2”转股的原因，公司a 股共增加247,211,081 股
。


2、前十名股东、前十名流通股股东持股表（截止2006 年6 月30 日
）


股东总数226,144 户（其中a 股216,309 户，b 股9,835 户）
前10 名股东持股情况
股东名称
股东性
质
持股比
例
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的
股份数量
华润股份有限公司国有股东13.24% 525,487,521 351,340,871 0 
南方避险增值基金其他2.07% 82,343,890 0 0 
clsa limited 外资股东1.94% 76,830,876 0 0 
刘元生其他1.47% 58,276,317 51,471,571 0 
中国人寿保险股份有限公司
－分红－个人分红
-005l-fh002 深
其他1.42% 56,342,298 0 0 
toyo securities asia 
limited-a/c client. 
外资股东1.31% 51,874,339 
0 0 

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申银万国－花旗－ｕｂｓｌｉｍｉｔｅｄ 
其他1.25% 49,596,905 
0 0 
景福证券投资基金其他0.92% 36,659,959 0 0 
内藤证券株式会社外资股东0.92% 36,387,990 0 0 
普丰证券投资基金其他0.84% 33,333,385 0 0 
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称持有无限售条件股份数量股份种类
华润股份有限公司174,146,650 人民币普通股（a 股）
南方避险增值基金82,343,890 人民币普通股（a 股）
clsa limited 76,830,876 境内上市外资股(b股)
中国人寿保险股份有限公司
－分红－个人分红
-005l-fh002 深
56,342,298 人民币普通股（a 股）
toyo securities asia 
limited-a/c client. 
51,874,339 境内上市外资股(b股)
申银万国－花旗－ｕｂｓｌｉｍｉｔｅｄ 
49,596,905 人民币普通股（a 股）
景福证券投资基金36,659,959 人民币普通股（a 股）
内藤证券株式会社36,387,990 境内上市外资股(b股)
普丰证券投资基金33,333,385 人民币普通股（a 股）
中国人寿保险（集团）公司
－传统－普通保险产品
32,014,858 人民币普通股（a 股）
上述股东关联关系或一致行
动的说明
1. clsa limited 所持的76,830,876 股b 股为香港华润（集团）有限
公司实际持有，香港华润（集团）有限公司是华润股份有限公司的全
资子公司；
2. 中国人寿保险股份有限公司为中国人寿保险（集团）公司的附属公
司

3、前10 名有限售条件股东持股数量及限售条件

序
号
有限售条件股东名称
持有的有限售
条件股份数量
可上市
交易时间
新增可上市交
易股份数量
限售条件
1 华润股份有限公司 351,340,871 
2006 年12 月5 日186,026,380 
注1、注2 
2007 年12 月5 日165,314,491 
2 刘元生 51,471,571 2006 年12 月5 日51,471,571 注1 
3 
万科企业股份有限公司
工会委员会 
26,527,851 2006 年12 月5 日26,527,851 注1 
4 
陕西证券股份有限公司
（注3）
16,559,248 2006 年12 月5 日16,559,248 注1 
5 深圳市投资管理公司 7,176,222 2006 年12 月5 日7,176,222 注1 
6 
深圳市核电实业开发有
限公司
4,762,017 2006 年12 月5 日4,762,017 注1 

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7 
中国平安保险（集团）
股份有限公司
4,762,017 2006 年12 月5 日4,762,017 注1 
8 
新疆金科电子信息开发
公司
4,293,067 2006 年12 月5 日4,293,067 注1 
9 蛇口社会保险公司 4,277,399 2006 年12 月5 日4,277,399 注1 
10 
深圳发展银行股份有限
公司 
3,849,651 2006 年12 月5 日3,849,651 注1 

注1：公司原非流通股股东承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月
内不上市交易或者转让；
注2：华润股份有限公司承诺，前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股
股份，出售数量占公司股份总数（按截至相应股份获得上市流通权前一交易日总股份数计算）
的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。且出售价格不低于
公司股权分置改革中发行的认沽权证行权价的120% （出售价格将按权证行权价的调整方式
在法定限售期内进行调整）； 
注3：陕西证券股份有限公司已重组为西部证券股份有限公司，其在中国证券登记结算公司
深圳分公司相应信息未变更。

4、“万科转2”情况

公司2004 年9 月24 日的发行19.9 亿元可转换公司债券——“万科转2”，自2005 年3 
月24 日开始可以转换为公司a 股。由于公司a 股股票自2006 年1 月4 日至2006 年2 月
21 日，连续28 个交易日中累计20 个交易日的收盘价格高于当期转股价（3.55 元/股）的130% 
（即4.615 元/股），满足了有关规定和本公司《可转换公司债券募集说明书》相关约定，本
公司已行使“万科转2”赎回权利，将截至2006 年4 月7 日之前未转股的3,869,600 元（38,696 
张）“万科转2”全部赎回。

“万科转2”已于2006 年4 月14 日摘牌。

三、董事、监事、高级管理人员情况

1、现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况

姓名期初持有股数（单位：股）期末持有股数（单位：股）
王石628,016 628,016 
郁亮175,113 175,113 
丁福源185,423 185,423 
孙建一288,432 288,432 

注：除上述人员外，公司其他董事、监事和高管人员未持有公司股份。

2、报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
报告期内公司董事、监事、高级管理人员没有发生变更。
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四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
经营环境：宏观调控持续深入

从2004 年底开始，公司管理层即明确得出结论：房地产行业正在进入一个转折期，经
营环境即将发生重大深远的变化，对于公司来说，这不仅是挑战，更蕴含着难得的发展机遇。
能否提前做出正确的判断和有效的应对，决定了公司在未来几年内能否抓住机遇，实现快速
而有质量的发展。

从长期的角度看，公司认为转折期内最明显的标志，就是不断出台的调控政策将促使行
业朝向更为理性、规范的方向发展，在这一大背景下，行业资源将重新整合，优胜劣汰的竞
争机制将逐步完善，集中度将不断提升。

面向未来，一方面房地产行业的支柱产业地位依然得到肯定，另一方面宏观调控政策仍
将执行下去。调控目标仍是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，
随着金融、信贷、土地、税收、销售等方面一系列调控措施的深入实施，房地产行业将迎来
一个更新的发展格局。

年初政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观
调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信
贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。5 月份国务院召
开常务会议，研究促进房地产业健康发展的举措，进一步明确六条措施，以解决少数大城市
房价上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序混乱等问题；5 月底九部委联合发布
《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，随后进一步出台《关于落实新建住房结构比
例要求的若干意见》和《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这一系列政策的出
台将对行业经营环境产生深刻的影响，这和万科的判断是一致的。

九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中，为调整住房结构而提出的“70 
％不超过90 平米”的目标，对于房地产企业的经营节奏也将产生较为明显的影响。尤其对
于已获取但尚未进入施工阶段的项目，部分将面临规划调整，并在报批报建工作上面临更长
的等待期。由于目前的市场供应结构和现存待施工项目的实际结构与上述要求存在比较大的
差距，几乎所有地产公司的经营计划都不可避免地将出现一定延后，万科也不可能完全例外。

所幸的是，住宅小型化的必然趋势是万科自1997 年以来已经形成的定论，而自2001 
年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此，调整规划对万科
经营计划的影响将小于行业整体水平，公司管理层也有充分依据相信，此种调整不会阻碍万

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科2006 、2007 年度业绩及增长目标的实现。而在获取未来项目资源时，万科在中小型住宅
研究上的先发优势将逐渐得到体现。

抓住机遇，实现快速成长

期初，管理层认为行业宏观调控的持续深入，为公司快速增长提供了机遇。土地和信贷
政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源
整合的方式，万科将能够以更高的效率和质量来获取项目资源；而股权分置改革的完成和多
元化融资安排，能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。

以上述分析为依据，公司管理层认为自2006 年开始，万科完全有条件进入一个快速成
长期。因此公司将继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，
加大项目发展力度。具体到2006 年的经营安排，公司将预计新增1000 万平方米左右的项目
储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是重点。同时公司也将注重
获取优质项目，改善项目储备结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效
应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响力。

综上所述，持续深入的宏观调控是万科自2006 年进入快速成长期的决策前提之一。到
本报告期末，管理层有充分理由及信心坚持既定的策略。

本报告期内，这一策略推进顺利。得益于信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化，
更多市场存量土地资源被激活，依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优
势，以及对行业趋势的准确预期，本公司得以用更高的效率和质量来获取项目资源。报告期
内，公司新增项目36 个，按万科权益计算的面积合计567 万平方米（其中通过公开方式及
已完成有关转让手续的新增项目22 个，按万科权益计算的面积合计339 万平方米）。截止报
告期末，按万科权益计算的公司规划项目面积总计1565 万平方米（其中通过公开方式及已
完成有关转让手续的项目，按万科权益计算的面积合计1154 万平方米）。

报告期内，公司与朝阳区国资委牵手，成功受让朝万中心的60%的产权，与泰达、万
通联合，共同开发天津时尚广场项目，还与中粮集团共同参与北京万恒项目和苏州冶金厂项
目的开发。公司预期，在可见的未来，通过资源整合方式获取项目的力度将进一步加大。

下半年公司将延续既定策略，并将按计划推动再融资计划。
精细经营，赢得当期理想业绩

经营环境变化带来的不仅是机遇，也存在挑战。公司在抓住机遇谋求发展的同时，当然
也丝毫不能放松在保证当期良好业绩方面的关注和努力。

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报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为66.2 亿元和12.2 亿元，较上年同期分别
增长52.7% 和53.5% 。

期内公司保持了良好的销售局面，1~6 月份实现销售面积和销售金额分别为122.3 万平
方米和73.9 亿元，较上年同期分别增长33.2% 和27.0% 。在九部委联合发布《关于调整住房
供应结构稳定住房价格意见》后的6 月，万科销售情况也相当理想，销售面积和销售金额分
别为21.4 万平方米和12.6 亿元，较上年6 月分别增长35.9% 和37.5% 。

上半年，集团结算面积和结算收入分别为90.1 万平方米和65.4 亿元，较上年同期分别
增长51.9% 和53.9% 。其中，上海公司结算面积19.4 万平方米，主要来自于上海假日风景项
目和上海朗润园项目；深圳公司共结算19.9 万平方米，主要来自第五园项目和万科城项目。
两地仍然是公司重要的利润来源。在其他城市，天津水晶城、广州四季花城等项目也为集团
中期盈利贡献较大份额。

期末，公司尚有91.3 万平方米已售面积未竣工结算，金额合计约53.4 亿元。
面向未来：变革先锋·企业公民

在本报告期初，公司管理层基于对行业趋势的判断，明确提出公司必须在此前诸年持续
变革的基础上，继续将自身变革推进到更为深入的层面，以在即将来临的全新经营环境下，
获得更为有利的发展平台。

管理层认为，竞争程度上升、毛利率回归正常水平往往是行业成熟的标志之一，但优秀
企业的资产回报水平不会随之下降。为了在未来立于不败之地，提高经营效率是必由之路。
公司需要不断提高产品的创新能力，变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，加快项目发
展节奏，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制
力和品牌影响。

管理层认为，随着行业不断走向成熟，客户的需求将更加理性，对产品的差异化、个性
化要求也将日益凸显，公司需要对客户进行更深刻的研究，深入实施客户细分战略，加快产
品品类化进程，使更有效满足客户需求，成为公司获得经营回报的不竭源泉。

管理层认为，随着调控的深入，房地产行业的核心资源：土地、资金和专业能力需要更
优化的配置，单纯依赖自身的内向式发展将不能适应新的环境，公司应该转向规模效应更显
著的产品结构和效率更高的经营方式，获得行业内最强大的经营创利能力，体现出最成熟的
合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，并且能够驾驭最灵活的合作方式，
争取成为行业资源整合的枢纽。

通过各个方面的不懈努力，公司在专业能力上的优势，在本报告期内得到了进一步的体
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现。本年度具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选揭晓。在总计20 个
金奖中，万科分别有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假
日风景、成都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。天津万科东丽湖、
上海万科朗润园还荣获以节能省地为导向的全国“2006 双节双优杯住宅方案竞赛”6 个特别
奖的第一和第二名。

除了专业能力之外，保持公司治理水平上的优势，也是通往基业长青道路上必备的前提。
报告期内，公司《首期（06~08 年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，限制性股票
激励计划的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀管
理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，增强公司竞争力，
提供重要的保障。

报告期内，公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内，
连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企
业”称号，连续三年获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数
研究院评出的中国房地产百强开发企业第一名；再次获得cctv 评选的“中国最具价值上
市公司”称号；在第二届“中国a 股公司ir（投资者关系）评选”中，公司荣获最佳大型
公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。

为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性，报告期内经股东大会审议通过，公司
提取“企业公民”专项建设费用，用于实施公司的“企业公民”发展计划。这充分体现出“企
业公民”之路是万科股东的广泛共识，也为公司进一步践行“企业公民”行为奠定了更为坚
实的基础。

报告期内，在建设部住宅与房地产业司指导下，万科主办的面向全社会征集“城市中低
收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会影响。同时，公司在“中
低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司将基于十几年住宅开发经验，在业
内率先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基础上推出“低收入宜居住宅”的系列设
计原型，希望能在提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质上为相关部门提供
参考。同时，公司再次联手《世界建筑》杂志举办《wa-万科·可能住宅设计竞赛》，这项两
年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛，本次以“80㎡的可能性”作为主题，探讨中
小户型的居住空间，倡导高效集约的建筑理念。

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2、公司报告期内主要经营情况

（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积90.1 万平方米，
较上年同期上升51.9% ；结算收入65.4 亿元，较上年同期增长53.9% ；毛利率约为34.6% 。
（单位：万元）

行业 
主营业务收入主营业务成本毛利率注1净利润 
金额 增（减）金额 增（减）% 增（减） 金额 增（减）
房地产 653,978.77 53.90% 389,176.84 55.77% 34.60% 减少1.14 个百分点 131,910.77 57.92% 
物业管理注27,789.55 -8.06% 7,176.93 -11.49% 1.59% 增加0.18 个百分点 97.30 177.40% 
其他注30 -100% 0 -100% --(9,928.48) -154.65% 
合计 661,768.32 52.68% 396,353.77 53.65% 34.21% 减少0.77 个百分点122,079.59 53.55% 

注：

1. 毛利率的计算已扣除相应的营业税金及附加；
2. 物业管理净利润增幅较大是由于上年同期物业管理略有亏损所致；
3. 其他净利润减幅较大是由于本报告期摊销了股权激励基金7085 万元。
（1） 主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
项目 2006-6-30 2005-12-31 变动幅度 说明 
资产总额 2,872,782.12 2,199,239.21 30.63% 业务规模扩大、净资产及负债增长
货币资金 342,687.34 324,903.47 5.47% 业务规模扩大及备付款增多
其它应收款 80,133.04 70,496.97 13.67% 投标保证金增加 
长期投资 
177,068.83 184,412.97 -3.98% 
出让南都青晨的股权和投资差额摊
销 
短期借款 199,275.60 90,000.00 121.42% 融资结构变化,短期借款增加 
预收账款 497,214.04 466,415.28 6.60% 预售楼宇增加
其它应付款 105,125.19 121,090.17 -13.18% 支付上海南都股权转让款 
股东权益 1,040,288.82 830,960.26 25.19% 净利润的增长和可转债转股
项目 2006 年1-6 月 2005 年1-6 月变动幅度说明 
主营业务收入661,768.32 433,422.82 52.68% 房地产开发销售业务规模增长 
主营业务利润
226,372.88 151,602.90 49.32% 
地产业务收入增加及结算项目毛利
率较高 
营业费用 21,777.57 17,463.50 24.70% 地产业务规模增加的正常增长 
营业利润 172,252.99 113,397.55 51.90% 主营业务利润增长 
利润总额 177,235.96 110,501.73 60.39% 营业利润增长
所得税 54,539.66 29,182.49 86.89% 利润总额增长
净利润 122,079.59 79,505.26 53.55% 利润总额增长

（3）主要业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积90.1 万平方米，比上年同期上升51.9 ％。
第 11 页


报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
(单位：万元、万平米) 

城市 主营业务收入 比例 净利润比例 结算面积比例 
珠江三角洲区域
深圳 183,284 28.03% 51,423 38.99% 19.86 22.05% 
广州 42,530 6.50% 6,500 4.93% 6.74 7.48% 
东莞 5,610 0.86% (310) -0.24% 1.40 1.55% 
中山 17,156 2.62% 744 0.56% 5.30 5.88% 
小计 248,580 38.01% 58,357 44.24% 33.30 36.96% 
长江三角洲区域
上海 214,948 32.87% 56,259 42.65% 19.37 21.49% 
南京 9,787 1.50% 249 0.19% 1.75 1.94% 
南昌 16,899 2.58% 2,115 1.60% 5.01 5.56% 
无锡 2,630 0.40% (988) -0.75% 0.86 0.97% 
小计 244,264 37.35% 57,635 43.69% 26.99 29.96% 
环渤海区域 
北京 52,091 7.97% 2,788 2.11% 7.85 8.72% 
天津 49,974 7.64% 9,975 7.56% 6.89 7.65% 
沈阳 9,733 1.49% (831) -0.63% 2.38 2.64% 
大连 4,126 0.63% (226) -0.17% 0.70 0.78% 
长春 6,148 0.94% 100 0.08% 1.72 1.90% 
鞍山 4,978 0.76% 677 0.51% 1.53 1.69% 
小计 127,050 19.43% 12,483 9.46% 21.07 23.38% 
其他 
武汉 4,995 0.76% (421) -0.32% 1.30 1.44% 
成都 29,090 4.45% 3,857 2.93% 7.44 8.26% 
小计 34,085 5.21% 3,436 2.61% 8.74 9.70% 
合计 653,979 100.00% 131,911 100.00% 90.10 100.00% 

3、公司投资情况

（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004 年9 月24 日向社会公开发行人民币19.9 亿元的可转
换公司债券，募集资金于2004 年9 月30 日到位。

上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市
场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募
集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%， 
高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。

第 12 页


截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）

投资项目 
可转债申报情况 截止目前使用情况 
项目 
进度 
承诺投资
金额
销售净
利率
承诺投资
收益率
已完成投
资金额
已结算销
售净利率 
已结算投
资收益率 
深圳万科城项目
（原“深圳坂雪岗
项目”） 
40,000 11.4% 14.0% 40,000 15.41% 20.06% 67.49% 
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4% 40,000 18.97% 29.24% 63.78% 
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6% 39,999 25.26% 45.08% 70.00% 
上海七宝镇53# 地
块 
20,000 19.6% 30.7% 9,195 0.00% 
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0% 29,997 -6.17% -6.13% 49.00% 
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8% 25,289 11.49% 14.91% 56.63% 
合计 195,289 12.8% 16.8% 184,480 17.02% 24.39% 

注：项目资金投入、进度及预期收益说明：

① 上海朗润园本期实现结算面积9.2 万平米，金额10.9 亿元。该项目目前售价高于募集说
明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
② 上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根
据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③ 南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理
想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目
标。项目已结算部分销售毛利率6.7% ，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前
体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④ 武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书
承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况 
a、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝
万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注
册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正
式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。 

b、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万
元。 

② 其他投资情况 
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22 个，总占地面积约

277.3 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8 万平方米。项目详细情况如下：
第 13 页


地区新增项目名称 地理位置
权益
比例
占地面积
（ 平方米）
规划建筑
面积（ 平方米）
万科权益建筑
面积(平方米) 
项目进度
广州市 
广州康王路项目 荔湾路 100% 6,576 70,083 70,083 已开工
广州天马河项目 花都区 100% 61,324 159,879 159,879 前期
东莞市 
东莞阳光山庄常平镇 100% 526,314 294,255 294,255 已开工
东莞大岭山项目 大岭山镇 100% 146,676 91,966 91,966 前期
佛山市 
佛山顺德项目顺德中心区100% 197,500 318,500 318,500 已开工
南海桂城a7 地块 南海区 100% 110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 厦门吕岭项目厦门岛 100% 55,657 166,972 166,972 前期
上海白马后期松江区 70% 246,790 246,790 172,753 前期
上海市 上海大千美墅七宝镇 51% 315,865 252,692 128,873 前期
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90% 141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 无锡长江路项目 新区 70% 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 九堡项目 江干区 100% 84,438 219,400 219,400 前期
苏州市 
工业园区4 、5 号地块 工业园区 51% 155,677 124,542 63,516 前期
苏州冶金厂项目 沧浪区 100% 134,800 242,300 242,300 前期
北京六里屯17# 朝阳区 60% 14,106 46,988 28,193 已开工
北京市 
北京公园5 号三期 朝阳区 60% 36,543 96,240 57,744 前期
北京石佛营三期 朝阳区 60% 12,534 17,260 10,356 前期
北京万恒项目丰台区 50% 273,500 416,500 208,250 前期
天津市 天津时尚广场开发区 45% 64,000 312,100 140,445 前期
成都市 成都沙湾项目金牛区 100% 42,435 186,557 186,557 已开工
武汉市 
武汉普天项目武昌区 100% 36,389 87,335 87,335 已开工
京汉大道项目江汉区 100% 25,105 150,262 150,262 前期
合 计2,773,469 4,179,763 3,388,010 

此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14 个，占地面积合计159.5 万平方米，
按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6 万平方米。

期后事项：

2006 年7 月19 日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗
中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积

23.6 万平方米（其中净用地面积21.3 万平方米），总建筑面积约58.7 万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。

5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地
供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅
探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影

第 14 页


响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可
能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的
实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整
合的力度，并优先选择获取能于2007 年和2008 年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速
增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机
遇提供资金支持。
此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，
并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持
续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。

五、重要事项
1、公司治理情况说明

报告期内，公司《首期（06~08 年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，限制性
股票激励计划的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优
秀管理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，增强公司竞争
力，提供重要的保障。

报告期内，根据2005 年修订的《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国证券法》
， 
以及中国证券监督管理委员会2006 年发布的《上市公司股东大会规则》、《上市公司章程指引
（2006 年修订）》，结合自身实际情况，公司对《公司章程》进行了全面修改，以在新的法律
法规的指导下进一步提高公司治理的水平。

《公司章程》修改的详细情况请参见公司于2006 年4月25日在巨潮网www.cninfo.com.cn
披露的《万科企业股份有限公司公司章程补充修改稿》。

2、公司上年派息方案及中期利润分配和公积金转增股本事项。

公司经2006 
年
5 
月30 
日召开的2005 
年度（第18 
届）股东大会通过的2005 年度分红
派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10 
股派现金人民币1.5
元（含税，扣税后，a股个人股东、投资基金实际每10 
股派现金1.35 
元，
b 
股不扣税）。

上述方案已经实施：a 股股权登记日为2006 年7 月20 日，除息日为2006 年7 月21 
日；b 股最后交易日为2005 年7 月20 日，除息日为2006 
年
7 
月21 
日，
b 
股股权登记日为

第 15 页


2006年7月25日。实施方案详见2006 年7 月14 日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证
券报》及香港英文《虎报》。

2006 年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。

3、重大诉讼、仲裁事项

报告期内公司无重大诉讼及仲裁事项。

4、重大收购及出售资产事项

报告期内公司无重大收购及出售资产事项。

5、重大关联交易事项
报告期内公司无重大关联交易事项。

6、关于“万科转2”的特别说明

公司a股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，已连续28个交易日中累计20
个交易日的收盘价格高于当期转股价（3.55元/股）的130%（即4.615元/股，根据有关规
定和《可转换公司债券募集说明书》约定，本公司已行使“万科转2”赎回权利，将截至2006 
年4 月7 日之前未转股的3,869,600 元（38,696 张）“万科转2”全部赎回。“万科转2”已于2006 
年4 月14 日摘牌。

7、重大合同及其履行情况

（1） 报告期内本公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本
公司资产的重大事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 报告期内，公司新增如下担保：
序号 担保对象 担保金额 担保说明 担保起止日期 
1 无锡万科房地产有限公司人民币3000 万元
为5000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的担保 
200 6年3月29日至
2007 年3 月28 日
2 无锡万科房地产有限公司人民币3000 万元
为5000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的担保 
2006 年4 月25 日至
2007 年3 月28 日
3 无锡万科房地产有限公司人民币4800 万元
为8000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的担保 
2006 年4 月30 日至
2007 年3 月28 日
4 沈阳万科永达房地产开发有限公司人民币8820 万元
为18000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的担保 
200 6年4月12日至
200 9年4月12 日
5 沈阳万科永达房地产开发有限公司人民币3430 万元
为7000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的担保 
200 6年4月18日至
200 9年4月18 日
6 沈阳万科永达房地产开发有限公司人民币1225 万元
为2500 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的担保 
200 6年4月25日至
200 9年4月25 日

第 16 页


7 沈阳万科永达房地产开发有限公司人民币735 万元
为1500 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的担保 
200 6年5月22日至
2006 年11 月22 日
8 沈阳万科永达房地产开发有限公司人民币1960 万元
为4000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的担保 
200 6年6月12日至
2006 年12 月12 日
9 上海万科房地产集团有限公司人民币1.728 亿元
中国银行深圳市分行为上海
万科房地产集团有限公司
1.6 亿元信托贷款提供本息
担保，公司向其提供反担保
200 6年4月3日至
200 8年4月3日
10 万科地产（香港）有限公司港币1亿
万科地产（香港）有限公司
向招商银行香港分行贷款港
币1 亿元，公司向招商银行
深圳分行提供反担保 
200 6年4月26日至
200 7年4月21 日

报告期末，公司提供金融机构借款担保余额为13.6 亿元，占公司期末净资产的13.1% 。
公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过
70%的被担保对象提供债务担保。

期后事项：

根据董事会授权，2006 年7 月21 日本公司与中国银行股份有限公司签署《战略合作协
议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，公司在未来3 年内将获得总额不超过人民币50 
亿元的授信额度。

有关情况请参见公司在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》
于2006 年7 月22 日发布的公告。

8、承诺事项
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本
公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或
者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中
立。中国华润总公司始终履行其承诺。 

在公司股权分置改革中，华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日
起，在十二个月内不上市交易或者转让。之后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股
份，出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过
百分之十，且出售价格不低于股权分置改革当中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将
按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）。公司其他非流通股股东承诺持有的非
流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。报告期内，包括
华润股份有限公司在内的公司原非流通股股东都严格遵守上述承诺。 

第 17 页


六、财务会计报告（未经审计）

第 18 页


万科企业股份有限公司

自二零零六年一月一日起至二零零六年六月三十日止
会计期间会计报表

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万科企业股份有限公司
资产负债表
二零零六年六月三十日
（金额单位：人民币元）

资产
2006 年6 月30 日 2005 年12 月31 日
注释合并公司合并公司
货币资金5 3,426,873,352.03 1,338,826,170.42 3,249,034,710.39 1,520,949,349.44 
短期投资 1,009,053.86 
应收账款6 294,116,567.00 -377,307,701.04 -
其它应收款7 801,330,377.06 6,036,938,508.05 704,969,706.59 2,457,679,788.47 
预付账款8 1,653,088,151.58 4,199,662.33 702,577,950.58 2,368,601.00 
存货9 20,283,042,598.73 -14,849,481,106.68 -
待摊费用10 75,500,646.04 70,853,484.26 1,554,912.96 -
流动资产合计 26,534,960,746.30 7,450,817,825.06 19,884,926,088.24 3,980,997,738.91 
长期投资 1,770,688,344.29 8,172,692,143.68 1,844,129,696.86 6,982,695,207.76 
长期投资合计11 1,770,688,344.29 8,172,692,143.68 1,844,129,696.86 6,982,695,207.76 
其中:股权投资差额余额 1,219,071,424.75 567,426,517.25 1,308,181,760.38 599,609,522.65 
固定资产原价 595,053,288.61 101,186,433.84 388,447,010.18 100,809,031.02 
减：累计折旧 218,187,398.27 36,623,822.14 171,742,907.67 34,044,748.94 
固定资产净值376,865,890.34 64,562,611.70 216,704,102.51 66,764,282.08 
减：固定资产减值准备 ---
固定资产净额12 376,865,890.34 64,562,611.70 216,704,102.51 66,764,282.08 
在建工程13 42,702,484.28 -19,699,697.20 -
固定资产合计419,568,374.62 64,562,611.70 236,403,799.71 66,764,282.08 
长期待摊费用14 2,603,690.07 -26,932,476.50 12,055,223.24 
无形及其它资产合计 2,603,690.07 -26,932,476.50 12,055,223.24 
资产总计 28,727,821,155.28 15,688,072,580.44 21,992,392,061.31 11,042,512,451.99 

所附会计报表注释为本会计报表的组成部分。

第 20 页


万科企业股份有限公司
资产负债表（续）
二零零六年六月三十日
（金额单位：人民币元）

负债及2006 年6 月30 日 2005 年12 月31 日
股东权益注释合并公司合并公司
短期借款15 1,992,756,000.00 1,600,000,000.00 900,000,000.00 900,000,000.00 
应付票据 -3,781,990.38 3,781,990.38 
应付账款16 3,836,619,054.56 -3,318,835,001.62 -
预收账款17 4,972,140,378.21 -4,664,152,790.56 -
应付股利 ---
应付福利费 25,746,694.33 6,293,121.79 17,719,176.86 6,021,941.81 
应交税金18 28,456,398.60 216,105.11 43,491,656.22 2,938,614.66 
其它应交款19 (1,592,492.77) 3,118.52 (67,030.46) 42,661.02 
其它应付款20 1,051,251,876.13 539,944,212.07 1,210,901,610.96 471,468,933.21 
预提费用21 33,255,817.67 1,597,058.50 37,967,806.34 2,600,000.00 
预计负债22 24,675,966.19 -23,979,011.41 -
一年内到期的长期负债23 1,597,540,000.00 184,919,243.79 662,980,000.00 -
流动负债合计 13,560,849,692.92 2,332,972,859.78 10,883,742,013.89 1,386,854,141.08 
长期借款24 3,466,928,051.12 2,957,660,000.00 1,194,889,180.00 290,000,000.00 
应付债券25 --884,762,649.44 884,762,649.44 
长期应付款26 57,003,863.92 -428,573,863.92 174,919,243.79 
其它长期负债27 26,037,562.29 -19,201,125.98 -
长期负债合计 3,549,969,477.33 2,957,660,000.00 2,527,426,819.34 1,349,681,893.23 
递延税款贷项 
负债合计 17,110,819,170.25 5,290,632,859.78 13,411,168,833.23 2,736,536,034.31 
少数股东权益28 1,214,113,822.22 -271,620,671.03 -
股本29 3,969,898,751.00 3,969,898,751.00 3,722,687,670.00 3,722,687,670.00 
资本公积30 1,699,010,207.04 1,699,010,207.04 1,075,553,873.40 1,075,553,873.40 
盈余公积31 2,893,840,406.35 2,893,840,406.35 2,893,840,406.35 2,893,840,406.35 
其中：法定公益金 240,245,860.12 240,245,860.12 240,245,860.12 240,245,860.12 
未分配利润32 1,834,690,356.27 1,834,690,356.27 613,894,467.93 613,894,467.93 
其中：现金股利 595,484,812.65 595,484,812.65 558,403,150.50 558,403,150.50 
外币报表折算差额 5,448,442.15 -3,626,139.37 -
股东权益合计 10,402,888,162.81 10,397,439,720.66 8,309,602,557.05 8,305,976,417.68 
负债及股东权益总计 28,727,821,155.28 15,688,072,580.44 21,992,392,061.31 11,042,512,451.99 

所附会计报表注释为本会计报表的组成部分。
此会计报表已于2006 年7月28日获董事会批准

公司法定代表人公司财务负责人

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万科企业股份有限公司
利润及利润分配表
二零零六年一至六月
（金额单位：人民币元）

项目
2006 年1-6 月 2005 年1-6 月
注释合并公司合并公司
一、主营业务收入33 6,617,683,195.77 -4,334,228,230.75 -
减：主营业务成本33 3,963,537,744.49 -2,579,548,478.79 -
主营业务税金及附加34 390,416,655.68 608,540.82 238,650,716.30 1,747,319.44 
二.主营业务利润 2,263,728,795.60 (608,540.82) 1,516,029,035.66 (1,747,319.44) 
加：其它业务利润 11,497,041.96 357,051.15 10,347,293.16 (156,488.61) 
减：营业费用 217,775,679.78 -174,635,021.32 -
管理费用 306,965,902.31 129,127,888.57 212,264,403.75 68,128,190.58 
财务费用35 27,954,306.31 (28,075,970.52) 5,501,362.22 (34,987,264.35) 
三.营业利润 1,722,529,949.16 (101,303,407.72) 1,133,975,541.53 (35,044,734.28) 
加：投资收益36 46,048,577.43 1,321,857,063.18 (29,909,844.79) 830,892,009.55 
营业外收入 7,992,042.49 466,968.31 4,909,354.58 12,100.00 
减：营业外支出 4,210,949.83 151,700.33 3,957,736.40 127,283.64 
四.利润总额 1,772,359,619.25 1,220,868,923.44 1,105,017,314.92 795,732,091.63 
减：所得税 545,396,589.58 73,035.09 291,824,870.16 679,532.42 
少数股东损益 6,167,141.32 -18,139,885.55 -
五.净利润 1,220,795,888.35 1,220,795,888.35 795,052,559.21 795,052,559.21 
加:年初未分配利润 613,894,467.92 613,894,467.92 414,846,412.17 414,846,412.17 
六.可分配利润 1,834,690,356.27 1,834,690,356.27 1,209,898,971.38 1,209,898,971.38 
减: 提取法定盈余公积金 ---
提取法定公益金 ---
七.可供股东分配的利润 1,834,690,356.27 1,834,690,356.27 1,209,898,971.38 1,209,898,971.38 
减:提取任意盈余公积金 ---
转作股本的普通股股利 ---
应付普通股股利 -341,097,070.95 341,097,070.95 
八.未分配利润 1,834,690,356.27 1,834,690,356.27 868,801,900.43 868,801,900.43 

补充资料

项目本期累计数上年实际数 
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益/(损失) 107,217,923.67 1,140.00 
2、自然灾害发生的损失--
3、会计政策变更增加（或减少）利润总额--
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额--
5、债务重组损失--
6、其它--

所附会计报表注释为本会计报表的组成部分。

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万科企业股份有限公
司
现金流量
表
2006 年1-6 
月
（金额单位：人民币元
）


项目
注
释
2006 年1-6 月
合并公司
销售商品、提供劳务收到的现金 6,764,624,470.40 -
收取的租金 14,673,328.90 888,994.00 
收到的其他与经营活动有关的现金c 936,195,840.50 659,565,808.90 
现金流入小计 7,715,493,639.80 660,454,802.90 
购买商品、接受劳务支付的现金 7,360,868,005.25 -
经营租赁所支付的现金 12,620,341.67 -
支付给职工以及为职工支付的现金 344,152,661.27 113,463,245.89 
支付的各项税费 987,817,064.26 20,709,012.38 
支付的其他与经营活动有关的现金d 2,208,774,323.42 4,154,475,840.70 
现金流出小计 10,914,232,395.87 4,288,648,098.97 
经营活动产生的现金流量净额 (3,198,738,756.07) (3,628,193,296.07) 
收回投资所收到的现金 302,537,717.72 7,470,000.00 
其中：出售子公司所收到的现金 7,860,000.00 7,470,000.00 
分得股利或利润所收到的现金 8,800.00 499,371,987.50 
银行利息收入所收到的现金 20,329,213.67 121,711,166.83 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 753,709.26 -
现金流入小计 323,629,440.65 628,553,154.33 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 44,438,585.66 1,538,493.59 
权益性投资所支付的现金 756,376,356.65 475,128,865.68 
其中：购买子公司所支付的现金 470,740,020.03 311,154,865.68 
现金流出小计 800,814,942.31 476,667,359.27 
投资活动产生的现金流量净额 (477,185,501.66) 151,885,795.06 
吸收权益性投资所收到的现金 536,296,232.69 -
借款所收到的现金 5,330,804,431.12 4,657,660,000.00 
现金流入小计 5,867,100,663.81 4,657,660,000.00 
偿还债务所支付的现金 1,830,159,560.00 1,280,000,000.00 
分配股利所支付的现金 6,872,199.71 107,468.10 
偿还利息所支付现金 178,128,307.51 83,303,678.89 
现金流出小计 2,015,160,067.22 1,363,411,146.99 
筹资活动产生的现金流量净额 3,851,940,596.59 3,294,248,853.01 
汇率变动对现金的影响 1,822,302.78 (64,531.02) 
现金及现金等价物净增加（减少）额 177,838,641.64 (182,123,179.02) 

所附会计报表注释为本会计报表的组成部分。

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万科企业股份有限公
司
现金流量表（续
）
2006 年1-6 
月
（金额单位：人民币元
）


项目
注
释
合并公司
a.将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 1,220,795,888.35 1,220,795,888.35 
加：少数股东损益 6,167,141.32 -
计提的资产减值准备 20,032,379.35 197,484.89 
固定资产折旧 24,649,352.04 3,688,463.64 
长期待摊费用的摊销 24,328,786.43 12,055,223.24 
待摊费用减少（减增加） (73,945,733.08) 70,853,484.26 
预提费用增加（减减少） (4,711,988.67) (1,002,941.50) 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 (44,094.44) 51,700.33 
财务费用 27,954,306.31 (28,075,970.52) 
投资损失（减收益） (46,048,577.43) (1,321,857,063.18) 
存货的减少（减增加） (5,433,561,492.05) -
经营性应收项目的减少（减增加） (963,679,737.43) (3,581,089,780.91) 
经营性应付项目的增加（减减少） 1,999,325,013.23 (3,809,784.67) 
经营活动产生的现金流量净额 (3,198,738,756.07) (3,628,193,296.07) 
b.现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 3,426,873,352.03 1,338,826,170.42 
减：货币资金的期初余额 3,249,034,710.39 1,520,949,349.44 
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 177,838,641.64 (182,123,179.02) 

(c) 合并现金流量表中收到的其它与经营活动有关的现金主要为收到关联公司往来款。
公司现金流量表中收到的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司及
联营单位的往来款。

(d) 
合并现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要为营业费用、管理费用以及支付的与关联
公司往来款。
公司现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司及
联营单位的往来款。

所附会计报表注释为本会计报表的组成部分。

第 24 页


万科企业股份有限公司
会计报表注释
二零零六年度一至六月
(金额单位:人民币元) 

1. 公司基本情况
万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509 号文批准，于1988 年11 
月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991 年1 月29 日，本公司发行之a 股在深圳证券交易所上市。

1993 年5 月28 日，本公司发行之b 股在深圳证券交易所上市。

1993 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商

品）；进出口业务(按深经发审证字第113 号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业

务包括房地产开发、物业管理以及投资咨询等。

2. 主要会计政策
本公司及子公司(“本集团”)编制会计报表所采用的主要会计政策是根据中华人民共和国财政部颁布的
企业会计准则和《企业会计制度》及其它有关规定制定的。

(a) 会计年度
本集团的会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(b) 记账基础和计价原则
本集团的记账基础为权责发生制。除特别声明外，计价方法为历史成本法。

(c) 记账本位币及外币折算
本集团以人民币为记账本位币。

外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各项货币性外币

资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。除与购建固定资产直接

有关的汇兑损益（参见注释2（j） 
和下文所述情况外，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。

与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。

境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中国人民银行
公布的外汇牌价折算为人民币。所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。

(d) 合并会计报表的编制方法
本集团合并会计报表是按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行规定》（财会
字[1995]11 号）编制的。

合并会计报表的合并范围包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通过直接及间接占被投资
公司50%以上（不含50% ）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益性资本不足50%但对
其具有实质控制权的公司。只有在本公司对子公司占50%以上权益性资本或虽占其权益性资本不足
50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在本集团的合并利润表中。少数股东应占的权
益和损益作为独立项目记入合并会计报表内。

本集团根据财政部财会[2003]10 号文《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答
（二）》的有关规定，于本报告期内购买的子公司，在编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表
的期初数；在编制合并利润表时，本公司将购买的子公司自股权转让生效日起至2006 年6 月30 日止
的相关收入、成本、利润纳入本期的合并利润表；在编制合并现金流量表时，将购买子公司自股权转
让生效日起至2006 年6 月30 日止的现金流量表纳入本报告期的合并现金流量表。

合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。

第 25 页


(e) 现金等价物
指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(f)坏账准备
坏账的确认标准：a.债务人破产或死亡，以其破产或者遗产清偿后，仍然不能收回；b.债务人逾
期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。

坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分析法计提坏账
准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄一至三年的应收款项按期
末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏账准备；有确实情况表明某项应收
款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款项补充计提坏账准备。

(g) 短期投资
短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票投资、债券
投资等。

短期投资按成本与市价孰低计价。短期投资初始成本是指取得短期投资的全部价款，但不包括已
宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。

(h) 存货核算方法
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品、
出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。

存货以成本与可变现净值孰低计量。各项存货按实际成本计价。低值易耗品在领用时按一次性摊
销或分期摊销。

年末，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于
成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项、按其可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准
备。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计
完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。

已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。

出租开发产品是指本集团意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使用年限
之内（12.5 年-25 年）分期摊销；

在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。

拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，全部转

入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留

在本项目。

公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经
营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完工开发产品”。

(i)长期投资
长期投资按账面价值与可收回金额孰低计价。

本集团对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，即最初以

初始投资成本计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。初始投资成本与享有

被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额，并按以下方式处理：

——初始投资成本超过享有被投资企业所有者权益份额之差额的，在投资年限内按直线法摊销，
当期摊销金额计入投资损益，年末摊销余额包括在“长期股权投资”中。本集团对股权投资差额计提减
值准备（参见注释2（m）
。

第 26 页


——初始投资成本低于享有被投资企业所有者权益份额之差额记入资本公积-股权投资准备。在
财政部2003 年4 月7 日发布《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》(财会
[2003]10 号)以前已做摊销处理的股权投资差额仍按10 年按直线法摊销。

本集团对被投资企业无控制、无共同控制且无重大影响的长期股权投资采用成本法核算，即以初
始投资成本计价。投资收益在被投资企业宣布现金股利或利润分配时确认。处置或转让长期股权投资
按实际取得的价款与账面价值的差额计入当期损益。本集团对长期投资计提减值准备（参见注释2 
（m））。

(j)固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在人民币2,000 元
以上的资产。

固定资产以成本减累计折旧及减值准备（参见注释2（m） 
记入资产负债表内。在建工程以成本
减去减值准备（参见注释2（m））记入资产负债表内。

在有关建造的资产达到预定可使用状态之前发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间
接成本，包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用(包括有关借款本金和利息的汇兑损
益)，予以资本化。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

本集团对固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预
计使用年限。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值
准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已计提的累计折
旧不作调整。

各类固定资产的预计使用年限和预计净残值率分别为：

类别预计使用年限年折旧率预计净残值率
房屋及建筑物12.5-25 3.84%-7.68% 4% 
装修费* 5 20.00% 0% 
机器设备10 9.60% 4% 
运输工具5 19.20% 4% 
电子设备5 19.20% 4% 
其它设备5 19.20% 4% 

*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。
(k) 长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销。

 (l) 可转换公司债券的核算方法
本公司发行的可转换公司债券之债券票面价值及到期应付利息，归属在“应付债券”项下。应付的
可转债利息按季度计提，发行可转换债券的筹资费用计入“长期待摊费用”，按可转债存续期5年分期摊
销，利息计提和摊销的筹资费用一并按债券资金的使用对象进行利息资本化或计入当期财务费用；可
转换公司债券转换为股票时，按发行股票筹集资金相关规定处理。

(m）资产减值准备
本集团对各项资产（包括长期投资、固定资产、在建工程及其它资产）的账面价值定期进行审阅，
以评估可收回金额是否已跌至低于账面价值。当发生事项或情况变化显示账面价值可能无法收回，这
些资产便需进行减值测试。若出现减值情况，账面价值会减低至可收回金额。减计的价值即为减值损
失。

可收回金额是指销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未
来现金流量的现值两者中的较高者。

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基于本集团购买房地产企业产生的股权投资差额，主要源自收购的房地产公司土地资源中可规划
面积的增值，截至2005 年末，本公司实际消耗的土地资源大于按投资年限摊销减少的土地资源，故本
集团对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备。截至本期末，长期股权投资差额按项目投资期限
内的结算面积累计摊销的金额低于按10年平均摊销法计算的累计摊销的金额。故本期股权投资差额按
不超过10年的期限平均摊销，本期未增加计提该项减值准备。

本集团按单项项目计算资产减值损失，并将减值损失记入当期损益。但当本集团已将长期股权投
资初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额记入了资本公积后，本集团将长期股权
投资的减值损失首先冲减该投资初始确认时记入资本公积的金额，减值损失超过该资本公积的部分记
入当期损益。

如果有迹象表明以前年度据以计提资产减值的各种因素发生变化，使得资产的可收回金额大于其
账面价值，则以前年度已确认的资产减值损失便会转回，转回的资产减值损失计入当期损益，但转回
后资产的账面价值不应高于假如资产没有计提资产减值情况下的账面价值。长期股权投资的减值损失
转回时，首先转回原确认减值损失时记入损益的部分，然后再恢复原冲减的资本公积。

 (n) 收入确认原则
收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确
认：

i) 销售商品收入

销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实

际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收

入的实现。

房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付

款证明时(通常收到销售合同金额20% 或以上之订金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的

实现。

ii) 物业出租

物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。

iii) 提供劳务

提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价
款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。

物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服
务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

iv) 利息收入

利息收入是按借出资金本金、货币资金存款和适用利率计算，并以时间为基准确认。

 (o) 借款费用
借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑
差额。

用于购建固定资产的专门借款的借款费用在使资产达到预定可使用状态所必要的购建期间内予
以资本化，计入所购建固定资产的成本。

用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当所开发房地
产物业竣工, 停止利息资本化。若开发房地产物业发生非正常中断，并且连续时间超过3 个月，暂停
利息资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。其它的借款费用均于发生当期确认为财
务费用。

由发行可转换公司债券发生的借款费用的处理参见注释2(l) 。

(p) 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“代管基金”，专项用于住宅共

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同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

(q) 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根据实
际情况和合同约定支付。

 (r) 所得税
所得税采用应付税款法核算。本集团的当期所得税费用按照当期应纳税所得额及适用税率计算。
(s) 关联方
如果本集团有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方有能力
直接或间接控制或共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一方或多方同受一方控制，
均被视为关联方。关联方可为个人或企业。

(t) 股利分配
现金股利于宣告发放时计入当期利润及利润分配表。资产负债表日后至会计报表批准报出日之间
建议或批准的现金股利在资产负债表股东权益中单独列示。

(u) 预计负债及或有负债
如果本集团须就已发生的事件承担现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出企业，
以及有关金额能够可靠地估计，本集团便会对该义务计提预计负债。

如果上述义务的履行导致经济利益流出企业的可能性较低，或是无法对有关金额作出可靠地估
计，该义务将被披露为或有负债。

3. 税项
本集团适用的主要税种及税率列示如下: 
税项计税基础税率
企业所得税应纳税所得额 15%--33% 
营业税房地产销售收入等 5% 
城市维护建设税营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
教育费附加营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率30%-60% 
契税土地使用权的出售、出让金额 3%--5% 
4. 合并会计报表的范围及其变化
1 本公司所控制的境内外主要子公司情况及合并范围如下：

a、主要房地产公司

公司注册地
法定代
表人
币别注册资本
集团拥有权益
主营业务
直接间接
1、深圳市万科房地产有限公司深圳市徐洪舸人民币600,000,000.00 95% 5% 房地产开发
2、深圳市万科东海岸房地产开发有限公司深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发和经营
3、深圳市万科东海岸实业有限公司深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发和经营
4、深圳市万科溪之谷房地产有限公司深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 -60% 房地产开发和经营
5、深圳市万科第五园房地产有限公司深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发和经营
6、深圳万科南城房地产有限公司深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 -90% 房地产开发和经营
7、惠州市万科房地产有限公司惠州市徐洪舸人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
8、佛山市万科房地产有限公司佛山市徐洪舸人民币80,000,000.00 20% 80% 房地产开发和经营
9、鹏利国际置业（广州）有限公司广州市杜晶港币85,550,000.00 -70% 房地产开发
10、广州市万科房地产有限公司广州市徐洪舸人民币50,000,000.00 90% 10% 房地产开发
11、广州市万科置业有限公司广州市徐洪舸人民币30,000,000.00 -100% 房地产开发
12、东莞市万科房地产有限公司东莞市徐洪舸人民币20,000,000.00 -100% 房地产开发
13、中山市万科房地产有限公司中山市徐洪舸美元12,000,000.00 -100% 房地产开发
14、珠海市万科房地产有限公司珠海市娄英平人民币10,000,000.00 0 100% 房地产开发

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15、佛山市万科置业有限公司佛山市徐洪舸人民币20,000,000.00 -100% 房地产开发和经营
16、佛山市顺德区万科置业有限公司佛山市刘军人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发和经营
17、上海万科房地产集团有限公司上海市刘爱明人民币800,000,000.00 90% 10% 房地产开发、装潢
18、上海万科浦东置业有限公司上海市刘爱明人民币100,067,000.00 -100% 房地产开发、装潢
19、上海万科宝山置业有限公司上海市刘爱明人民币50,000,000.00 -100% 房地产开发、装潢
20、上海华欧房地产有限公司上海市刘爱明人民币8,000,000.00 -100% 房地产开发、装潢
21、上海万科兰乔置业有限公司上海市刘爱明人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发、装潢
22、上海南都置地有限公司上海市周庆治人民币204,090,000.00 -70% 房地产开发
23、上海天亿房地产发展有限公司上海市刘爱明人民币50,000,000.00 -63% 房地产开发
24、上海韵园置业有限公司上海市刘爱明人民币100,000,000.00 -70% 房地产开发、经营等
25、上海南都白马房地产开发有限公司上海市周庆治人民币30,000,000.00 -70% 房地产开发、经营等
26、上海万科宝南置业有限公司上海市刘爱明人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
27、上海锦桦房地产开发有限公司上海市刘爱明人民币100,000,000.00 -90% 房地产开发经营
28、上海锦川房地产开发有限公司上海市刘爱明人民币100,000,000.00 -90% 房地产开发经营
29、上海东苑美墅置业有限公司上海市沈美琴人民币87,957,343.00 - 94.10% 房地产开发
31、镇江润都置业有限公司镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 70% 房地产开发、经营等
32、镇江润中置业有限公司镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 70% 房地产开发、经营等
33、镇江润桥置业有限公司镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 70% 房地产开发、经营等
34、镇江润南置业有限公司镇江市刘爱明人民币50,000,000.00 -70% 房地产开发、经营等
35、上海蓝山小城置业有限公司上海市刘爱明人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
36、上海万科中实房地产有限公司上海市刘爱明人民币20,000,000.00 -50% 房地产开发
37、南京万科置业有限公司南京市刘爱明人民币150,000,000.00 80% 20% 房地产开发及销售
38、江西万科益达房地产发展有限公司南昌市郁亮人民币20,000,000.00 50% -房地产开发经营
39、无锡万科房地产有限公司无锡市丁长峰人民币300,000,000.00 80% 20% 房地产开发经营
40、无锡新万房地产有限公司无锡市陆军人民币120,000,000.00 -70% 房地产开发经营
41、无锡鼎安房地产有限公司无锡市陆军人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发经营
42、昆山嘉华投资有限公司昆山市丁长峰人民币50,000,000.00 -85% 房地产开发经营
43、北京万科企业有限公司北京市周卫军人民币100,000,000.00 80% 20% 房地产开发
44、北京海开万科房地产开发有限责任公司北京市周卫军人民币10,000,000.00 60% 40% 房地产开发
45、北京万科置业有限公司北京市周卫军美元18,400,000.00 -100% 房地产开发
46、北京万科四季花城房地产开发有限公司北京市周卫军人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
47、北京市朝阳万科房地产开发有限公司北京市杨小雄人民币200,000,000.00 60% -房地产开发
48、北京万科中粮假日风景房地产开发有限公司北京市孙忠人人民币830,000,000.00 -50% 房地产开发
49、天津万科房地产有限公司天津市刘爱明人民币168,010,000.00 71% 29% 房地产开发
50、天津万科兴业发展有限公司天津市刘爱明人民币60,000,000.00 -100% 房地产开发
51、天津万泰时尚置业有限责任公司天津市单小海人民币 80,000,000.00 -90% 房地产开发
52、天津万科新湖置业有限公司天津市周成辉人民币 17,000,000.00 75% 25% 房地产开发
53、天津万科新锐房地产有限公司天津市周成辉人民币 120,000,000.00 -50% 房地产开发
54、沈阳万科房地产开发有限公司沈阳市刘爱明人民币100,000,000.00 95% 5% 房地产开发
55、沈阳万科城市花园开发有限公司沈阳市刘爱明人民币12,000,000.00 -100% 房地产开发
56、沈阳万科四季花城房地产开发有限公司沈阳市刘爱明人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
57、沈阳万科金色家园房地产开发有限公司沈阳市刘爱明人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
58、沈阳万科浑南房地产开发有限公司沈阳市杨涛人民币10,000,000.00 -100% 房地产开发
59、沈阳万科新墅置业有限公司沈阳市杨涛美元4,520,000.00 -100% 房地产开发
60、沈阳华姿风尚房地产开发有限公司沈阳市杨涛人民币1,500,000.00 -100% 房地产开发
61、沈阳万科置业开发有限公司沈阳市杨涛人民币10,000,000.00 -75% 房地产开发
62、沈阳东部置业开发有限公司沈阳市杨涛人民币10,000,000.00 -60% 房地产开发
63、长春万科房地产开发有限公司长春市杨涛人民币50,000,000.00 95% 5% 房地产开发
64、大连万科房地产开发有限公司大连市刘爱明人民币32,000,000.00 75% 25% 房地产开发
65、大连万科锦绣花城开发有限公司大连市刘爱明人民币70,000,000.00 65% 35% 房地产开发
66、鞍山万科房地产开发有限公司鞍山市刘爱明美元5,172,700.00 35% 65% 房地产开发和经营
67、成都万科房地产有限公司成都市张海人民币80,000,000.00 90% 10% 房地产开发
68、成都万科置业有限公司成都张海美元12,100,000.00 -60% 房地产开发经营
69、成都万科高新投资有限公司成都张海人民币1,000,000.00 -100% 房地产开发经营
70、武汉市万科房地产有限公司武汉市杨海人民币150,000,000.00 95% 5% 房地产开发
71、武汉万科天诚房地产有限公司武汉市张旭美元 12,100,000.00 -55% 房地产开发

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b、主要物业管理公司

公司注册地法定代表人币别注册资本
集团拥有权益
主营业务
直接间接
1、深圳市万科物业管理有限公司深圳市徐洪舸人民币6,000,000.00 95% 5% 物业管理、维修服务
2、广州市万科物业管理有限公司广州市杜晶人民币2,000,000.00 -100% 物业管理
3、上海万科物业管理有限公司上海市徐金明人民币15,000,000.00 -100% 物业管理
4、北京万科物业管理有限公司北京市谢炜人民币5,000,000.00 -100% 物业管理
5、天津万科物业管理有限公司天津市周成辉人民币10,000,000.00 -100% 房地产物业管理
6、沈阳万科物业管理有限公司沈阳市杨涛人民币3,000,000.00 -100% 物业管理
7、成都万科物业管理有限公司成都市张海人民币5,000,000.00 -100% 物业管理
8、武汉市万科物业管理有限公司武汉市杨海人民币12,000,000.00 -100% 物业管理

c、非主要经营子公司

公司注册地法定代表人币别注册资本
集团拥有权益
主营业务
直接间接
1、深圳市联动电子商务有限公司深圳市刘爱明人民币 10,000,000.00 90% 10% 电子商务
2、深圳市万科财务顾问有限公司深圳市阙东武人民币 15,000,000.00 95% 5% 咨询服务
3、万科地产（香港）有限公司香港解冻美元2,000,000.00 80% 20% 房地产代理，投资
4、永达中国投资有限公司香港港币50,000.00 -100% 投资

以上公司全部纳入本公司的合并报表，公司类型属于有限责任公司。本公司持有的房地产公司除上
述列示的71家主要房地产公司外,还包括其他房地产公司12家,注册资本总额3.39 亿元；物业管理公司
除上述列示的8家主要的物业管理公司外，还包括了其他物业管理公司13家，注册资本总额人民币
2,300 万元；本公司除上述列示的5家非主要经营的子公司外，还包括了其他非主要经营的子公司6 
家，注册资本总额人民币710万元。

本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下：

2.1 本报告期新设子公司明细：
a、杭州万科置业有限公司，经营范围主要是房地产开发，商品房销售等
。
b、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，经营范围主要是房地产开发等
。
c、天津万泰时尚置业有限责任公司，经营范围主要是房地产开发等
。
d、武汉万科天诚房地产有限公司，主要开发经营普天项目
。
e、无锡鼎安房地产有限公司，经营范围主要是房地产开发和经营
。
f、沈阳万科置业开发有限公司，主要从事房地产开发
。
g、沈阳东部置业开发有限公司，经营范围主要是房地产开发和经营
。
h、沈阳华姿风尚房地产开发有限公司，主要开发经营新里程项目
。
i、成都万科高新投资有限公司，经营范围主要是房地产开发和经营
。
j、珠海市万科房地产有限公司，主要开发经营新骏景项目
。
k、天津万科新湖置业有限公司，经营范围主要是房地产开发销售及物业管理
。
l、天津万科新锐房地产有限公司，经营范围主要是房地产开发和销售
。
m、上海万科宝南置业有限公司，经营范围主要是房地产开发经营等
。
n、无锡新万房地产有限公司，经营范围主要是房地产开发经营
。
o、佛山市顺德区万科置业有限公司，经营范围是房地产开发经营
。
p、佛山市万科物业管理有限公司，经营范围是物业管理
。


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2.2 本报告期收购的子公司明细：
a、2006 年1月18日，本公司与北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会签署了受让北京市朝万
房地产开发中心（以下简称“朝万中心”，包括母体公司和2家子公司）60% 的股权的协议。本公司董
事会审议通过了上述协议。故朝万中心及其下属公司纳入本报告期合并报表。朝万中心成立于2005 
年12月1日，注册资本人民币20,000 万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006 年3月1日朝万中心
正式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”（以下简称“朝万公司”），截止2006 年1月31日，
公司已支付了上述股权收购款的50% 以上，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。

b、本公司原持有深圳市万科东海岸房地产开发有限公司（以下简称“东海岸开发公司”）49% 的股权，
深圳国际信托投资有限责任公司持有其51%的股权。本报告期内，本公司之子公司受让了东海岸开
发公司51% 的股权，受让完成后本公司持有东海岸开发公司100% 的股权，故将其纳入合并会计报表。
截止2006 年3月31日，公司将上述股权收购款支付完毕，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。

上述公司收购日的财务状况如下：

朝万公司东海岸开发公司
收购日 2006-1-31 2006-3-31 

人民币人民币
流动资产 1,201,722,937.86 150,257,087.96 
长期投资 21,906,189.81 8,990,980.80 
固定资产108,063,515.49 
无形资产-
少数股东权益-
流动负债 653,357,043.16 150,000,000.00 
长期负债 30,000,000.00 

上述公司自收购日起至二零零六年六月三十一日止会计期间按收购日股权架构合并的经营成果如下：

朝万公司东海岸开发公司
2006. 2. 1-2006.6.30 2006. 3.31-2006.6.30 
人民币人民币
主营业务收入181,023,018.11 -
主营业务利润4,861,588.17 -
营业利润(10,399,880.28) (3,294,399.65) 
利润总额(10,731,333.05) (3,291,399.65) 
所得税 9,010.39 -
净利润(10,740,343.44) (3,291,399.65) 

c、2006 年3月7日，本公司之子公司受让world cityinternational inc. （以下简称“wci 公司”，包括母体公
司和1家子公司上海东苑美墅置业有限公司）54.2% 的股权的协议。本公司董事会审议通过了上述协
议。故wci 及其下属公司纳入本报告期合并报表。wci 公司注册资本为50，000 美元。截止2006 年4 
月1日，公司已支付了上述股权收购款的50% 以上，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。

d、本公司原持有富海有限公司（以下简称“富海公司”）30%的股权，报告期内，本公司受让了富海公
司70% 的股权。转让完成后本公司持有富海公司100% 的股权，富海公司投资持有51％股权的广州万
新房地产公司也一并纳入合并会计报表。截止2006 年4月1日，公司将上述股权收购款支付完毕，该
等股权变更和过户手续全部办理完毕。

e、2006 年4月25日，本公司之子公司惠州市万科房地产有限公司受让深圳市浪骑游艇会有限公司（以
下简称“深圳浪骑”）100% 的股权的协议。本公司董事会审议通过了上述协议。故深圳浪骑纳入本报
告期合并报表。深圳浪骑成立于1998 年5月27日，注册资本人民币5,710 万元，经营范围主要为游艇
租赁、旅游项目开发等。截止2006 年6月31日，公司已支付了上述股权收购款的50%以上，该等股权
变更和过户手续全部办理完毕。

上述三家公司收购日的财务状况如下：

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wci 富海深圳浪骑
收购日 2006-3-31 2006-3-31 2006-6-30 

人民币人民币人民币
流动资产 382,210,690.91 5,389,089.15 58,869,432.49 
长期投资 2,000,000.00 4,577,094.01 
固定资产 7,877.50 -55,952,202.00 
少数股东权益5,189,483.00 
流动负债 379,024,947.16 10,072,441.83 83,055,614.46 
长期负债 --

上述三家公司自收购日起至二零零六年六月三十日止会计期间按收购日股权架构合并的经营成果如下：

wci 富海深圳浪骑
2006.4.1-2006.6.30 2006.4.1-2006.6.30 2006.6.30-2006.6.30 

人民币人民币人民币

主营业务收入 --

主营业务利润 --

营业利润 (1,845,444.55) (7,078.67) 

利润总额 (1,845,444.55) (51,941.41) 

所得税 --

净利润 (1,718,639.10) (51,941.41) 

f、本报告期本公司之子公司上海万科房地产集团有限公司（以下简称上海地产）与上海闵行房地（集
团）有限公司（以下简称闵行集团）签署了增资协议书，上海地产以增资的方式出资900 万元持有原
闵行集团持有100 ％股权的上海锦川房地产开发有限公司90％的股权。截止2006 年5月31日，公司将
上述收购款支付完毕，该股权变更及过户手续全部办理完毕。

g、本报告期本公司之子公司上海万科房地产集团有限公司（以下简称上海地产）与上海闵行房地（集
团）有限公司（以下简称闵行集团）签署了增资协议书，上海地产以增资的方式出资900 万元持有原
闵行集团持有100 ％股权的上海锦桦房地产开发有限公司90％的股权。截止2006 年5月31日，公司将
上述收购款支付完毕，该股权变更及过户手续全部办理完毕。

上述两家公司收购日的财务状况如下：

上海锦川上海锦
桦
收购日 2006-5-31 2006-5-31


人民币人民
币
流动资产 47,108,406.95 152,766,581.27
长期投资 -
固定资产 -
少数股东权益 -
流动负债 37,108,406.95 142,766,581.27
长期负债 -

第 33 页


上述公司自收购日起至二零零六年六月三十日止会计期间的经营成果如下：

上海锦川上海锦桦

2006.6.1-2006.6.30 2006.6.1-2006.6.30 

人民币人民币

主营业务收入 -

主营业务利润 -

营业利润 (114,284.48) (116,436.32) 

利润总额 (114,284.48) (116,436.32) 

所得税 -

净利润 (114,284.48) (116,436.32) 

2.3 2006 年3月，本公司及本公司之子公司向北京德福投资有限公司和上海万丰资产管理有限公司出让了深圳市
万科影视有限公司100% 的股权,故本年度该公司不再纳入合并范围。该公司相关期间的财务状况和经营成果如
下：
2006-1-1 至2006-3-31 2005 年度

主营业务收入 -20,848,597.02 
主营业务利润-5,093,475.94 
营业利润(127,768.00) 1,006,308.96 
利润总额(127,768.00) 1,006,308.96 
所得税-
净利润(127,768.00) 1,006,308.96 

 2006-3-31 2005-12-31 

流动资产45,739,891.97 42,924,173.12 

固定资产73,805.04 70,271.04 

无形资产-

流动负债38,004,878.27 35,058,389.27 

长期负债-

下列所披露的会计报表数据，除特别注明之外，“期初”系指2006 年1 月1 日，“期末”系指2006 年6 月30 
日，“本期”系指2006 年1 月1 日至6 月30 日。

5. 货币资金 
2006-6-30 2005-12-31 
项目原币折算汇率折合人民币原币折算汇率折合人民币
现金人民币
美元
港币
日元
欧元
澳元
1,569,281.38 
9,381.99 
257,031.02 
2,001.00 
654.10 
3,185.90 
7.9956 
1.0294 
0.0695 
10.1313 
6.6029 
1,569,281.38 
75,014.68 
264,587.74 
139.07 
6,626.88 
21,091.60 
人民币
美元
港币
日元
欧元
澳元
1,584,222.92 
7,487.88 
133,540.26 
3,751.00 
1,268.10 
3,185.90 
8.0702 
1.0403 
0.0687 
10.0988 
6.6203 
1,584,222.92 
63,333.97 
138,921.94 
257.69 
12,806.29 
21,091.61 
1,936,741.35 1,820,634.42 
银行存款人民币
美元
港币
3,123,418,922.49 
16,475,929.23 
139,639,777.68 
7.9956 
1.0294 
3,123,418,922.49 
131,734,938.75 
143,745,187.15 
人民币
美元
港币
3,136,448,187.41 
9,348,268.32 
15,497,806.01 
8.0702 
1.0403 
3,136,448,187.41 
75,442,394.99 
16,122,367.59 
3,398,899,048.39 3,228,012,949.99 
其他货币资金
合计
人民币26,037,562.29 26,037,562.29 
3,426,873,352.03
人民币19,201,125.98 19,201,125.98 
3,249,034,710.39 

其它货币资金主要指物业管理项目代管基金人民币26,037,562.29 元(2005 年:人民币19,201,125.98 元)。

6. 应收账款
第 34 页


2006-6-30 2005 年12 月31 日
帐龄金额比例（%
） 
坏帐准备比例（%
） 
帐龄金额比例（%
） 
坏帐准备比例 (%) 
人民币人民币人民币人民币人民币
1 年以内286,901,920.00 92.15 7,891,589.24 2.75 1 年以内359,049,630.87 92.24 3,890,496.30 1.08 
1-2 年11,107,593.71 3.56 968,891.99 8.72 1-2 年5,351,939.45 1.37 913,596.77 17.07 
2-3 年4,013,115.86 1.29 1,731,865.30 43.16 2-3 年13,000,542.10 3.34 650,027.11 5.00 
3 年以上9,331,826.19 3.00 6,645,542.23 71.21 3 年以上11,865,435.45 3.05 6,505,723.65 54.83 
合计311,354,455.76 100.00 17,237,888.76 合计389,267,547.87 100.00 11,959,843.83 

于2006 年6 月30 日，本集团应收账款前5 名单位（个人）的应收账款总额如下：

2006-6-30 2005-12-31 
金额
占应收帐款总额比例
人民币 
63,653,468.15 
20.44% 
人民币
132,122,386.00 
33.94% 

以上应收账款均为一年内发生的待支付购房款。

上述准备中全额计提坏账准备的金额计人民币6,179,006.67 元(2005 年：人民币4,186,965.76 元)。
上述余额中无对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的应收款项。
本年度，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较高比例计提坏账准备的应收账款。
坏账准备的计提比例参见注释2（f）。坏账准备的明细表参见注释42。

7.其它应收款 
2006-6-30 2005-12-31 
帐龄金额比例(%) 坏帐准备比例(%) 金额比例(%) 坏帐准备比例(%) 

人民币人民币人民币人民币

1 年以内689,488,340.04 81.09 10,908,389.39 1.58 570,771,585.21 77.22 10,944,569.86 1.91 
1-2 年74,316,838.53 8.74 5,220,957.66 7.03 122,400,022.24 16.56 6,922,175.04 5.66 
2-3 年11,992,489.34 1.41 869,777.50 7.25 12,232,500.30 1.65 1,449,476.53 11.85 

3 年以上*1 74,496,063.74 8.76 31,964,230.04 42.91 33,774,619.01 4.57 14,892,798.74 44.09 
合计850,293,731.65 100.00 48,963,354.59 739,178,726.76 100.00 34,209,020.17 

*1 其中包括本期收购并纳入合并范围的子公司北京市朝阳万科房地产开发有限公司等公司的三年以上的
其他应收款，计人民币39,007,405.91 元。
于2006 年6 月30 日，本集团其它应收款前5 名单位（个人）的总额如下：

 2006-6-30 2005-12-31 

人民币人民币

金额378,218,754.00 444,741,337.34 
占其它应收款总额比例44.48% 60.17% 

以上其它应收款主要为联营公司往来款、一年内发生的代垫款及保证金（参见注释37(3) ）等。
上述准备中全额计提坏账准备的金额计人民币7,072,112.24 元（2005 年：人民币5,635,262.48 元）。

第 35 页


上述余额中无对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的应收款项。
本年度，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较高比例计提坏账准备的其他应收款。
坏账准备的计提比例参见注释2（f）。坏账准备的明细表参见注释42。

8. 预付账款
预付账款主要包括预付地价款、工程款、设计费等。 
2006-6-30 2005-12-31 
帐龄
金额
人民币
比例(%) 金额
人民币
比例(%) 
1 年以内1,532,958,544.68 92.73 625,244,762.45 88.99 
1-2 年44,889,004.16 2.72 14,264,818.59 2.03 
2-3 年31,862,664.24 1.93 48,695,744.85 6.93 
3 年以上43,377,938.95 2.62 14,372,624.69 2.05 
合计1,653,088,151.58 100.00 702,577,950.58 100.00 

超过一年的预付账款主要为待结算的工程款。
本期增加的预付账款主要系本公司地产项目预付的工程款、地价款等。
上述余额中，无对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的预付款项。

第 36 页


9、存货
2006 年6 月30 日2005-12-31 
项目金额跌价准备金额跌价准备

已完工开发产品1,806,311,932.21 1,019,787.77 2,195,115,641.75 1,019,787.77 
出租开发产品358,534,597.35 26,347,142.17 244,760,611.84 26,874,036.33 
在建开发产品7,819,271,464.97 36,000,000.00 5,440,427,808.08 36,000,000.00 
拟开发产品10,326,649,468.19 -6,991,550,271.49 
在产品--22,877,339.62 
原材料1,012,639.92 -1,714,621.05 
库存商品33,501,613.87 -19,432,249.00 2,733,990.93 
低值易耗品1,127,812.16 -230,378.88 

合计20,346,409,528.67 63,366,929.94 14,916,108,921.71 66,627,815.03 

跌价准备明细表参见注释42。

第 37 页


其中：

(1) 已完工开发产品
项目名称竣工时间
期初余额本期增加本期减少期末余额跌价准备
人民币人民币人民币人民币人民币

深圳万科城 2006 年3 月91,867,157.82 396,637,249.11 362,224,365.12 126,280,041.81 
深圳东海岸 2005 年12 月81,466,577.21 -17,246,856.92 64,219,720.29 
深圳第五园 2006 年4 月-649,349,270.88 606,105,151.04 43,244,119.84 
深圳17 英里 2006 年6 月9,048,381.09 241,918,607.34 126,725,960.22 124,241,028.21 
广州城市花园 2006 年3 月3,372,281.90 146,570,822.87 102,301,299.36 47,641,805.41 
广州蓝山 2005 年12 月125,677,457.85 6,745,481.99 21,383,904.28 111,039,035.56 
佛山四季花城 2006 年6 月77,281,283.30 116,600,187.06 115,401,469.89 78,480,000.47 
中山城市风景 2006 年3 月92,649,827.80 132,374,583.71 143,830,190.27 81,194,221.24 
东莞城市高尔夫 2005 年12 月55,775,769.74 -40,638,059.72 15,137,710.02 
上海假日风景 2006 年2 月111,496,781.64 368,480,173.33 370,850,527.24 109,126,427.73 
上海兰乔圣菲 2005 年4 月48,305,026.63 -38,143,918.63 10,161,108.00 
上海蓝山小城 2005 年1 月271,380,671.95 -53,562,155.17 217,818,516.78 
上海朗润园 2006 年6 月-693,948,842.62 638,161,070.18 55,787,772.44 
南京光明城市 2005 年12 月153,737,592.42 -82,863,583.40 70,874,009.02 
无锡魅力之城 2006 年6 月14,369,535.18 13,124,160.00 17,432,630.70 10,061,064.48 
南昌四季花城 2006 年6 月62,941,052.20 56,867,120.35 85,461,025.62 34,347,146.93 
北京西山庭院 2006 年1 月52,080,504.03 76,389,498.63 114,939,894.55 13,530,108.11 
北京星园 2005 年8 月51,963,543.61 -45,590,792.11 6,372,751.50 
北京青青家园 2005 年6 月128,566,376.49 -0.00 110,171,878.69 18,394,497.80 
北京特区808 2006 年4 月-167,058,812.60 159,222,314.90 7,836,497.70 
北京公园5# 2005 年12 月-50,496,109.00 6,435,403.40 44,060,705.60 
天津水晶城 2006 年1 月71,565,873.29 200,618,228.78 219,278,790.47 52,905,311.60 
天津东丽湖 2005 年11 月135,339,260.41 3,103,341.28 51,977,919.57 86,464,682.12 
沈阳四季花城 2005 年12 月38,903,462.31 -19,311,150.57 19,592,311.74 
沈阳新榆公馆 2005 年12 月69,185,519.01 -49,841,896.21 19,343,622.80 
长春城市花园 2005 年11 月73,658,601.42 -45,696,046.54 27,962,554.88 
鞍山城市花园 2005 年12 月58,413,632.72 -32,294,556.61 26,119,076.11 
大连城市花园 2005 年12 月44,297,083.11 -27,218,147.98 17,078,935.13 
成都城市花园 2006 年3 月20,145,368.40 175,817,416.37 127,237,428.22 68,725,356.55 
成都金色家园 2005 年6 月33,631,387.86 -1,716,265.83 31,915,122.03 
成都魅力之城 2005 年11 月75,534,161.52 -55,255,419.46 20,278,742.06 
武汉城市花园 2005 年12 月64,633,630.33 -34,046,627.00 30,587,003.33 
其他77,827,840.51 93,996,047.56 56,332,963.15 115,490,924.92 1,019,787.77 
合计2,195,115,641.75 3,590,095,953.48 3,978,899,663.02 1,806,311,932.21 1,019,787.77 

第 38 页


（2）出租开发产品
项目名称
期初余额
人民币
本期增加
人民币
本期减少
人民币
期末余额
人民币
跌价准备
人民币
深圳景田城市花园车库5,356,414.04 -255,067.32 5,101,346.72 -
深圳温馨家园商铺及车位7,149,212.36 -433,337.74 6,715,874.62 -
深圳金色家园商铺及车位49,291,716.44 15,250,000.00 1,956,682.18 62,585,034.26 -
深圳四季花城商铺及车位11,623,219.69 -523,018.76 11,100,200.93 -
深圳东海岸商铺及车位8,131,440.04 12,637,308.78 704,253.61 20,064,495.21 -
深圳万科城车位- 32,639,200.00 230,400.00 32,408,800.00 -
深圳金域蓝湾商铺9,710,295.08 -199,984.26 9,510,310.82 -
深圳俊园车位3,678,297.02 -175,156.98 3,503,140.04 -
深圳第五园商铺- 1,051,404.83 -1,051,404.83 -
佛山四季花城配套2,659,507.20 -53,637.12 2,605,870.08 -
中山城市风景一期商铺3,717,162.97 9,447.56 -3,726,610.53 -
上海假日风景商业中心23,831,348.07 13,915,998.24 960,406.89 36,786,939.42 -
上海假日风景蚂蚁工房及商铺3,791,800.18 -220,524.66 3,571,275.52 -
上海城花新区南块邻里中心9,601,133.34 -199,676.90 9,401,456.44 -
上海四季花城一期商铺9,736,124.19 -198,359.06 9,537,765.13 -
上海蓝山小城2,456,652.20 -2,456,652.20 --
上海万科广场地下车库2,625,234.39 -2,625,234.39 --
北京城市花园商业及康乐中心1,932,835.97 -1,932,835.97 --
北京青青家园车位- 12,919,875.86 1,715,846.01 11,204,029.85 -
北京星园车库及会所- 40,793,985.82 4,369,056.28 36,424,929.54 -
北京西山庭院地下车位- 34,472,827.67 7,907,507.94 26,565,319.73 -
天津万科中心商场42,771,727.48 -19,279,982.88 23,491,744.60 13,253,203.48 
天津世贸广场写字楼11,920,823.69 -529,558.37 11,391,265.32 5,474,053.20 
天津都市花园车库2,047,465.62 -158,112.74 1,889,352.88 -
天津兴业商业5,175,829.21 -209,687.14 4,966,142.07 -
沈阳紫金苑车库5,751,869.07 155,719.37 849,463.18 5,058,125.26 4,182,203.38 
沈阳花园新城车库11,877,051.40 -1,187,379.44 10,689,671.96 3,437,682.11 
成都城市花园商铺1,565,125.04 -178,720.58 1,386,404.46 -
武汉城花4 期2,046,796.19 -40,866.00 2,005,930.19 -
武汉四季花城商铺2,195,114.62 -327,970.20 1,867,144.42 -
其他4,116,416.34 -192,403.82 3,924,012.52 
合计244,760,611.84 163,845,768.13 50,071,782.62 358,534,597.35 26,347,142.17 

第 39 页


（3） 
在建开发产品
项目名称
期末在建
开工时间
预计首批
竣工时间
期末预计总投资
人民币(万元) 
期初余额
人民币
期末余额
人民币
跌价准备
人民币
深圳17 英里已完工134,346,785.78 -
深圳东海岸 2005 年12 月 2006 年12 月36,504.77 214,225,706.76 391,392,727.96 -
深圳金域蓝湾 2004 年12 月 2007 年4 月59,908.00 188,826,461.66 221,928,766.53 -
深圳万科城 2005 年10 月 2007 年10 月56,964.49 562,928,073.06 349,249,168.38 -
深圳第五园 2006 年2 月 2007 年10 月18,988.89 413,309,985.58 49,068,620.64 -
万科国际会议中心 2006 年1 月 2008 年10 月50,640.00 - 72,444,367.95 -
佛山四季花城 2005 年1 月 2006 年11 月83,556.03 223,832,855.83 239,221,770.99 -
佛山金色家园 2005 年11 月 2006 年12 月21,059.00 62,083,045.80 155,491,475.90 -
广州城市花园 2005 年4 月 2006 年12 月35,278.13 208,761,771.02 173,730,239.98 -
广州蓝山项目 2005 年1 月 2006 年8 月58,175.51 179,525,844.09 253,676,744.67 -
广州科学城项目 2006 年3 月 2007 年1 月30,329.07 - 129,693,962.16 -
中山城市风景 2005 年11 月 2006 年12 月12,000.00 114,313,678.58 36,539,040.60 -
东莞城市高尔夫花园 2005 年6 月 2006 年12 月26,897.00 21,101,709.03 105,578,686.43 -
东莞万科城 2006 年5 月 2007 年1 月24,625.00 - 63,566,147.93 -
上海假日风景 2003 年10 月 2007 年4 月12,000.00 267,594,195.96 117,194,632.94 -
上海朗润园 2004 年4 月 2006 年10 月21,017.78 431,869,020.37 90,959,809.32 -
上海兰乔圣菲 2005 年11 月 2007 年10 月51,601.00 12,772,941.48 87,363,450.66 -
上海四季花城 2005 年10 月 2006 年12 月33,000.00 72,777,462.32 137,234,777.17 -
上海蓝山小城 2005 年11 月 2007 年7 月19,790.00 37,606,337.94 46,171,584.06 -
上海燕南园 2004 年12 月 2006 年10 月65,764.28 96,396,366.72 305,221,238.55 -
上海白马花园 2005 年4 月 2006 年7 月12,852.15 52,933,560.95 115,172,499.90 -
上海新里程 2005 年4 月 2006 年12 月67,456.00 404,746,115.00 493,830,335.69 -
上海华槽158# 2006 年1 月 2007 年10 月50,481.00 - 163,794,647.78 -
南京光明城市 2004 年12 月 2006 年11 月44,982.00 193,551,423.60 226,391,798.49 -
南昌四季花城 2006 年1 月 2006 年11 月3,550.00 19,142,198.33 31,145,367.91 -
无锡魅力之城 2004 年12 月 2006 年11 月83,415.00 440,186,342.55 836,431,262.98 -
北京西山庭院已完工99,871,705.62 --
北京紫台项目 2006 年1 月 2006 年12 月80,439.00 - 388,410,349.14 -
北京四季花城项目 2006 年3 月 2006 年12 月67,602.08 - 195,734,059.27 -
北京东第项目(17#) 2005 年12 月 2006 年12 月44,196.28 - 216,917,403.01 -
天津水晶城 2006 年2 月 2006 年12 月31,841.88 147,343,219.29 138,567,148.13 -
天津东丽湖 2005 年9 月 2006 年12 月40,569.47 103,164,271.20 203,417,506.70 -
沈阳四季项目 2006 年3 月 2006 年12 月24,680.06 83,246,003.69 210,132,703.67 -
沈阳新榆公馆 2005 年11 月 2006 年12 月18,723.00 34,968,926.89 105,772,499.73 -
沈阳兰乔圣菲 2006 年4 月 2006 年12 月10,335.00 - 45,389,051.89 -
鞍山城市花园 2005 年3 月 2006 年8 月11,191.11 13,677,353.46 53,922,657.21 -
大连城市花园 2005 年3 月 2006 年12 月13,539.47 36,527,011.70 55,630,281.86 -
大连西山假日风景 2006 年7 月 2007 年12 月59,871.00 - 263,043,167.10 -
长春万科上东区 2006 年3 月 2006 年11 月11,490.00 - 64,185,367.07 -
长春净月项目 2006 年3 月 2006 年11 月9,488.00 -72,200,772.42 -
成都城市花园 2004 年9 月 2006 年7 月6,638.15 181,430,808.92 28,452,118.69 -
成都新都 2005 年12 月 2006 年12 月23,515.71 60,897,087.86 104,059,042.81 -
成都魅力之城 2004 年3 月 2006 年6 月12,000.00 73,358,207.20 109,695,579.10 -
成都沙湾项目 2006 年6 月 2007 年12 月66,887.36 - 250,608,512.79 -
武汉城市花园 2005 年12 月 2006 年12 月26,479.04 47,667,380.22 134,325,506.20 -
武汉西半岛 2005 年6 月 2006 年7 月16,477.10 69,471,928.22 130,093,759.69 -
武汉香港路项目 2004 年12 月 2006 年12 月24,682.54 135,972,021.40 156,220,852.92 36,000,000.00 
合计 5,440,427,808.08 7,819,271,464.97 36,000,000.00 

第 40 页


（4） 
拟开发土地
项目名称
预计
开工时间
预计首批
竣工时间
预计总投资
人民币(万元) 
期初余额
人民币
期末余额
人民币
跌价准备
人民币
深圳东海岸云顶项目 2006 年 2007 年42,996.00 54,029,628.95 54,224,460.56 -
深圳万科城 2006 年12 月 2008 年12 月70,108.49 305,549,711.27 309,283,030.65 -
大梅沙国际会议中心已转出64,935,889.83 --
深圳溪之谷 2006 年9 月 2007 年12 月70,950.00 491,525,694.85 548,117,742.03 -
深圳第五园 2006 年9 月 2007 年12 月51,412.05 157,424,784.26 110,554,855.26 -
深圳和乐项目 2006 年9 月 2007 年6 月140,865.00 413,973,662.50 479,126,418.64 -
惠州大甲岛待定待定待定18,921,420.10 50,355,045.00 -
佛山四季花城 2006 年7 月 2007 年4 月41,980.00 35,168,848.33 47,313,852.78 -
佛山金色家园 2006 年9 月 2007 年12 月59,562.00 139,470,532.04 132,324,191.45 -
广州科学城 2007 年3 月 2008 年3 月34,147.00 229,260,794.75 118,739,084.43 -
广州东风东 2006 年7 月 2007 年10 月33,584.16 104,638,320.15 115,328,916.89 -
广州康王路 2006 年9 月 2008 年4 月39,795.00 -222,096,824.38 -
广州天马河项目 2006 年9 月 2007 年8 月41,275.00 -68,182,054.68 -
顺德新城区项目 2006 年7 月 2006 年12 月112,193.00 -133,052,979.31 -
中山城市风景 2006 年10 月 2007 年12 月148,829.00 151,857,625.28 123,017,152.36 -
东莞城市高尔夫花园 2006 年7 月 2006 年12 月112,740.00 26,951,829.31 68,498,500.00 -
东莞阳光山庄项目待定待定待定-279,933,589.00 -
东莞大岭山项目待定待定待定-58,523,700.00 -
珠海新骏景待定待定待定-12,000,000.00 -
厦门吕岭路项目 2006 年12 月 2007 年12 月126,707.00 -334,000,000.00 -
上海七宝镇53# 待定待定待定223,947,888.12 337,550,369.29 -
上海四季花城 2006 年10 月 2007 年11 月108,321.00 307,238,449.54 316,827,547.54 -
上海兰乔圣菲已转出70,459,629.63 --
上海燕南园已转出148,825,634.60 --
上海蓝山小城 2006 年8 月 2007 年10 月89,598.00 294,847,516.01 291,010,277.01 -
上海新里城 2006 年7 月 2007 年12 月112,009.00 207,028,761.00 207,028,761.00 -
上海华槽158＃ 
已转出142,249,177.33 --
上海白马花园 2007 年10 月 2008 年3 月26,567.00 29,352,555.66 21,476,204.26 -
上海锦川项目 2006 年10 月 2007 年8 月111,295.00 -340,183,793.96 -
上海千墅项目 2006 年10 月 2007 年11 月167,360.00 -321,413,494.69 -
杭州九堡项目 2006 年10 月 2007 年12 月103,709.00 -95,300,000.00 -
苏州工业园区 2006 年10 月 2007 年11 月96,854.00 -259,506,000.00 -
昆山项目待定待定待定367,614,072.57 371,010,064.42 -
无锡魅力之城 2006 年12 月 2008 年4 月22,566.68 40,693,205.00 166,964,260.23 -
镇江南徐新城待定待定待定325,657,842.91 334,374,054.75 -
南京光明城市 2006 年10 月 2007 年12 月78,385.00 236,794,930.79 241,184,914.84 -
南昌四季花城北区 2006 年7 月 2007 年6 月25,000.00 34,175,553.87 20,409,200.00 -
北京公园5# 2006 年11 月 2008 年11 月待定-386,803,260.22 -
北京石佛营 2006 年8 月 2007 年11 月待定-28,858,876.00 -
北京丰台小屯已转出342,904,614.29 --
北京望泉寺 2006 年10 月 2007 年11 月27,585.68 150,148,356.19 50,600,000.00 -
北京万恒项目 2006 年8 月 2007 年12 月313,464.65 -674,666,500.00 -
沈阳植物园项目 2007 年4 月 2007 年12 月73,133.55 80,694,638.13 115,633,588.33 -
沈阳四季花城 2006 年 2008 年15,716.54 87,096,394.96 40,249,999.23 -
沈阳新榆公馆 2006 年10 月 2007 年12 月16,132.61 14,106,231.48 14,916,027.74 -
沈阳东部项目待定待定待定-50,057,472.60 -
天津东丽湖 2007 年1 月 2007 年12 月672,540.44 538,783,945.51 564,643,852.11 -
天津水晶城已转出83,819,702.75 --
天津花园新城商业 2006 年12 月 2007 年12 月20,000.00 54,037,820.00 54,323,757.70 -

第 41 页


天津长江道已转出50,147,981.00 -
天津金色家园 2006 年7 月 2007 年12 月66,283.00 -288,945,958.26 
天津时尚广场 2006 年11 月 2008 年12 月154,018.00 -724,356,860.00 
长春万科上东区 2006 年8 月 2007 年12 月9,421.00 57,565,952.87 22,528,747.06 
长春净月项目 2006 年10 月 2007 年11 月23,242.00 47,287,255.93 29,369,392.00 
大连西山水库项目已转出253,743,629.00 -
大连城市花园 2007 年3 月 2007 年12 月11,793.64 38,910,193.50 39,305,333.00 
鞍山万科城市花园已转出19,157,383.04 -
成都新都项目待定待定待定138,833,343.62 105,970,000.00 
成都魅力之城 2006 年8 月 2007 年10 月149,520.00 256,210,649.16 255,670,620.30 
武汉城市花园 2006 年8 月 2007 年12 月34,802.60 61,346,490.92 15,805,909.39 
武汉四季花城西区 2006 年8 月 2007 年6 月53,334.00 87,604,616.49 67,077,550.16 
武汉京汉大道 2006 年9 月 2007 年12 月98,000.00 -60,000,000.00 
武汉普天项目 2006 年7 月 2007 年12 月49,560.00 -139,436,428.32 
其他 6,557,114.00 8,517,996.36 
合计 6,991,550,271.49 10,326,649,468.19 

*中山城市风景地块、上海燕南园及上海新里城部分地块，白马花园部分房产已作抵押，详见附注24 
10. 待摊费用
类别2005-12-31 本年增加本年摊销2006-6-30 
人民币人民币人民币人民币

装修费 247,363.39 1,012,332.74 141,085.81 1,118,610.32 
保险费 69,364.66 107,005.49 61,432.54 114,937.61 
股权激励基金 -141,706,968.51 70,853,484.25 70,853,484.26 
其他 1,238,184.91 5,207,198.17 3,031,769.23 3,413,613.85 
合计1,554,912.96 148,033,504.91 74,087,771.83 75,500,646.04 

期末结存的待摊费用系本集团发生的分摊期限在一年(包括一年)内的各项费用。
11. 长期投资
合并 
2006-1-1 本期增加本期减少 2006-6-30 
人民币人民币人民币人民币
长期投资 1,945,425,279.16 56,542,716.00 129,384,068.56 1,872,583,926.60 
减:长期投资减值准备* (7) 101,295,582.31 600,000.00 -101,895,582.31 
长期投资净额 1,844,129,696.85 55,942,716.00 129,384,068.56 1,770,688,344.29 
其中：股票投资(1) 36,667,447.00 --36,667,447.00 
减：减值准备 5,860,000.00 --5,860,000.00 
小计 30,807,447.00 --30,807,447.00 
对合营公司投资(2) 137,046,281.69 11,470,779.32 40,686,790.19 107,830,270.81 
对联营公司投资(3) 358,085,804.87 14,539,519.98 (543,253.93) 373,168,578.78 
其他股权投资(4) 10,600,000.00 30,252,220.04 -40,852,220.04 
减：减值准备 2,000,000.00 600,000.00 -2,600,000.00 
小计 8,600,000.00 29,652,220.04 -38,252,220.04 
其它投资(5) 1,408,402.91 150,000.00 -1,558,402.91 
股权投资差额(6) 1,401,617,342.69 130,196.66 89,240,532.29 1,312,507,007.06 
减：减值准备 93,435,582.31 -93,435,582.31 
1,308,181,760.38 130,196.66 89,240,532.29 1,219,071,424.75 

第 42 页


其中：
(1) 股票投资
被投资公司名称
股份
类别
股权
比例
股数期末金额减值准备备注期末市价* 

人民币人民币人民币
中国新技术创业投资

公
司 
法人股2.43% 506,000 5,060,000.00 5,060,000.00 未上市

天津天女化工集团股
法人股0.37% 440,000 920,000.00 -未上市
份有限公司
天津万华股份有限公
法人股1.48% 1,320,000 3,700,000.00 -未上市
司
长春欧亚股份有限公

司 
法人股1.55% 2,200,000 5,070,000.00 -上市20,108,000.00 

长春百货大楼(集团)股
份有限公司
法人股1.00% 1,820,000 2,990,000.00 -上市7,280,000.00 
上海华东电脑股份有
法人股1.89% 3,240,000 3,000,000.00 -上市13,316,400.00 
限公司
上海邮电通讯设备股
法人股1.40% 4,299,360 8,841,200.00 -上市43,139,472.00 
份有限公司
深圳发展银行股份有
法人股0.10% 2,016,000 5,836,647.00 -上市15,240,960.00 
限公司
天津中新药业集团股
份有限公司
法人股0.04% 100,000 306,000.00 -上市647,000.00 
天津海运股份有限公

司 
法人股0.04% 210,000 143,600.00 -上市653,100.00 

廊坊京津发展股份有

限公
司 
法人股0.23% 200,000 800,000.00 800,000.00 未上市

合
计 
36,667,447.00 5,860,000.00 

*期末市价为该等被投资公司的流通股价值，并未反映本集团所持法人股的价值。
(2) 
对合营公司投
资
被投资投资投资金
额
项目名称期限初始投资额本期权益调整累计权益调整本期减少期末余额
人民币人民币人民币人民币
上海青晨房地产开
发有限公司20 年38,164,192.76 -(1,985,482.55) 36,178,710.21 -
东莞松山居有限公
司10 年 6,000,000.00 (119,537.01) (205,607.81) 5,794,392.19 
沈阳万科永达房地
产开发有限公司20 年 93,431,369.19 (3,289,044.65) (3,819,452.03) 89,611,917.16 
深圳市万科东海岸
房地产开发有限公
司20 年4,900,000.00 (281,762.09) (391,920.01) 4,508,079.99 -
北京东方新城房地
产开发有限公司21,306,189.81 (26,089.87) (26,089.87) 21,280,099.95 
天津兴海房地产开
发有限公司20 年 8,250,000.00 (10,061,596.33) (17,106,138.48) (8,856,138.49) 
合计172,051,751.76 (13,778,029.95) (23,534,690.75) 40,686,790.20 107,830,270.81 

2006 年3 月，本公司之子公司深圳万科房地产开发有限公司将其持有的上海青晨房地产开发有限公司35.7 ％的
股权转让款让给鼎辉湖畔有限公司。

本公司于本报告期内收购了深圳市万科东海岸开发有限公司51％的股权，故该公司已纳入合并合计报表。

第 43 页


权益法核算的合营公司的有关情况如下：

公司名称注册地法人代表注册资本本集团实际投资额持股比例主营业务
东莞松山居置业有限公
司* 东莞周彤人民币10,000,000.00 人民币6,000,000.00 60% 房地产开发经营
沈阳万科永达房地产开
发有限公司沈阳杨涛美元24,100,000.00 人民币11,809,000.00 49% 房地产开发经营
天津兴海房地产开发有
限公司* 天津林少斌人民币15,000,000.00 人民币8,250,000.00 55% 房地产开发经营
北京东方新城房地产开
发有限公司北京张维人民币50,000,000.00 人民币25,000,000.00 50% 房地产开发经营

*由于本集团与该等公司其他股东共同控制该公司，故其并不纳入合并范围。
(3) 对联营公司投
资
被投资投资投资金额占被投
资
项目比

项目名称期限初始投资额本期权益调整累计权益调整本期减少期末余额
例

人民币人民币人民币人民币
上海万盛地产有限公司70 年 2,949,847.19 292,670.00 1,876,818.08 4,826,665.27 50.00% 
北海万达房地产开发有30 年 8,000,000.00 (8,000,000.00) -40.00% 

限公
司
东莞置业有限公司10 年 16,600,000.00 (237,345.12) 6,783,290.62 23,383,290.62 20.00%


苏州南都建屋有限公司20 年 135,056,095.38 16,592,115.27 95,286,756.67 230,342,852.05 49.00%
浙江南都置业有限公司20 年 67,277,114.83 7,035,967.91 30,169,315.89 97,446,430.72 20.00%
深圳市万科城房地产
开
发有限公司20 年 20,029,130.00 479,577.28 (920,006.29) 19,109,123.71 44.00%
其他765,965.70 (1,198,702.49) (3,249,003.22) (543,253.93) (1,939,783.59)


合计250,678,153.10 22,964,282.86 121,947,171.75 (543,253.93) 373,168,578.78


*包括占被投资项目比例以及本集团对该等联营公司的实际权益比例。
权益法核算的主要联营公司的有关情况如下：

公司名称注册地法人代表注册资本本集团实际投资额持股比例主营业务

上海万盛房地产有限公司上海丁长峰美元1,000,000.00 美元500,000.00 50% 物业管理
北海万达房地产开发有限公司北海王文金人民币20,000,000.00 人民币8,000,000.00 40% 房地产开发经营
东莞万科置业有限公司东莞周彤人民币83,000,000.00 人民币16,600,000.00 20% 房地产开发经营
苏州南都建屋有限公司苏州周庆治人民币300,000,000.00 人民币147,000,000.00 49% 房地产开发经营
浙江南都房产集团有限公司浙江周庆治人民币150,000,000.00 人民币30,000,000.00 20% 房地产开发经营

深圳万科城房地产开发有限公司深圳徐洪舸美元12,100,000.00 美元2,420,000.00 44% 房地产开发经营

（4）其它股权投资
投资金额
占被投

被投资投资
资
初始投资额期末余额减值准备

项目名称期限
项目比
人民币人民币人民币

例
沈阳万方实业股份有限公司50 年 6.67% 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 
上海联盟投资管理有限公司15 年 5.25% 8,600,000.00 8,600,000.00 
中信万科基金14.43% 27,652,220.04 27,652,220.04 
东莞阳光刘国梁俱乐部600,000.00 600,000.00 600,000.00 
上海松江虹桥东苑置业有限公司20% 2,000,000.00 2,000,000.00 

40,852,220.04 40,852,220.04 2,600,000.00 

第 44 页


（5） 
其它投资
被投资初始投资额期末余额
项目名称人民币人民币
观澜高尔夫会员证
佛山地产高尔夫球会会籍 
1,408,402.91 
150,000.00 
1,558,402.91 
1,408,402.91 
150,000.00 
1,558,402.91 
（6） 
股权投资差额
被投资摊销投资金额
项目名称期限初始金额本期摊销累计摊销本期减少期末余额减值准备
人民币人民币人民币人民币人民币人民币
上海南都置业有限
公司
苏州南都建屋有限
公司
浙江南都置业有限
公司
镇江润中置业有限
公司
镇江润桥置业有限
公司
上海青晨房地产开
发有限公司
沈阳万科浑南房地
产开发有限公司
大连万科房地产开
发有限公司
富海有限公司
天津万科房地产有
限公司
10 年
10 年
10 年
10 年
10 年
10 年
10 年
10 年
10 年
513,648,355.07 
369,023,904.62 
489,912,885.17 
52,345,263.66 
60,438,105.98 
21,321,560.73 
11,187,614.36 
(3,244,452.41) 
130,196.66 
(4,642,383.87)
(23,715,723.26) 
(15,632,544.88) 
(24,230,416.41) 
(2,617,263.18) 
(3,021,905.30) 
(533,039.02) 
(559,380.72) 
157,222.62 
(130,196.66) 
232,119.18 
(62,239,350.05) 
(43,309,337.73) 
(60,973,882.80) 
(6,543,157.95) 
(7,554,763.25) 
(2,132,156.07) 
(839,071.08) 
2,279,728.00 
（130,196.66） 
3,017,549.34 
19,189,404.66 
451,409,005.02 
325,714,566.89 
428,939,002.37 
45,802,105.71 
52,883,342.73 
-
10,348,543.28 
(964,724.42) 
-
(1,624,834.53) 
36,383,848.00 
52,145,031.44 
4,906,702.87 
合计 1,510,121,049.97 (70,051,127.63) (178,424,638.25) 19,189,404.66 1,312,507,007.06 93,435,582.31 

以上股权投资差额均由收购股权产生。

 (7) 长期投资减值准备
1）根据中国人民银行银发[1998]274 号文，中国新技术创业投资公司已关闭清算，本公司已于1998 年
度按投资额全额计提减值准备，总计人民币5,060,000.00 元。
2）鉴于对沈阳万方实业股份有限公司股权投资不能产生变现价值，本公司于2005 年按投资额全额计提
减值准备，总计人民币2,000,000.00 元。
3）鉴于对廊坊京津发展股份有限公司股权投资不能产生变现价值，本公司于2005 年按投资全额计提减
值准备，总计人民币800,000.00 元。

4）如本报告附注2（i）所述，本公司收购的上海南都置地有限公司、苏州南都建屋有限公司、浙江南
都房产集团有限公司的股权投资差额，2005 年末,在衡量了本集团实际消耗的土地资源后，本集团
对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备分别为人民币36,383,848.00 元,、人民币52,145,031.43 
元和人民币4,906,702.87 元，以上三项合计人民币93,435,582.31 元。

5）本报告期公司收购了北京朝万公司，其对刘国粱乒乓球俱乐部的投资金额全额计提减值准备计人民
币600,000 元。

公司数

 2006-1-1 2006-6-30 

项目

金额减值准备本期增加本期减少金额减值准备
人民币人民币人民币人民币人民币人民币
长期投资 6,383,085,685.10 -1,222,179,941.34 7,605,265,626.44 

第 45 页


股权投资差额 651,754,554.09 52,145,031.43 -32,183,005.41 619,571,548.68 52,145,031.44 
合计 7,034,840,239.19 52,145,031.43 1,222,179,941.34 32,183,005.41 8,224,837,175.12 52,145,031.44 
(1) 股权投资
占被投占被投
被投资单位名称
投资期
限 
资公司
注册资
本直接
初始投资额 本年权益调整 累计权益调整 2006 年6 月30 日
资公司
注册资
本间接
比例 比例 
深圳市万科财务顾问有限公司 10 年95.00% 15,000,000.00 135,985.80 57,465,340.13 72,465,340.13 5.00% 
深圳市万科房地产有限公司 50 年95.00% 570,000,000.00 453,920,737.05 1,847,660,289.76 2,417,660,289.76 5.00% 
深圳市万科物业管理有限公司 18 年95.00% 5,700,000.00 4,131,091.45 13,560,236.79 19,260,236.79 5.00% 
深圳市万科物业发展有限公司 10 年90.00% 4,500,000.00 426,039.49 5,266,329.71 9,766,329.71 10.00% 
广州市万科房地产有限公司 10 年90.00% 45,000,000.00 23,665,166.94 37,051,631.01 82,051,631.01 10.00% 
上海万科房地产有限公司 18 年95.00% 28,500,000.00 (1,118,727.90) 63,840,537.24 92,340,537.24 5.00% 
上海万科城市花园发展有限公
司 10 年90.00% 720,000,000.00 424,634,364.66 1,192,970,542.70 1,912,970,542.70 10.00% 
南京万科置业有限公司 10 年80.00% 120,000,000.00 2,492,168.43 143,909,267.62 263,909,267.62 20.00% 
无锡万科房地产有限公司 20 年80.00% 180,000,000.00 (14,471,880.42) 5,341,851.54 185,341,851.54 20.00% 
北京万科企业有限公司 50 年80.00% 80,000,000.00 (5,959,080.13) 63,307,474.73 143,307,474.73 20.00% 
北京万科海开房地产开发有限
责任公司 10 年60.00% 6,000,000.00 40,051,715.27 124,531,206.70 130,531,206.70 40.00% 
沈阳万科房地产开发有限公司 20 年95.00% 95,000,000.00 (38,376,387.28) 191,607,499.00 286,607,499.00 5.00% 
长春万科房地产开发有限公司 2 年(暂
定) 
95.00% 47,500,000.00 (8,691,209.78) 43,640,730.68 91,140,730.68 5.00% 
武汉市万科房地产有限公司 10 年95.00% 142,500,000.00 (5,050,443.20) 93,112,145.96 235,612,145.96 5.00% 
成都万科房地产有限公司 30 年90.00% 72,000,000.00 (13,996,188.21) 184,624,142.46 256,624,142.46 10.00% 
大连万科房地产开发有限公司 15 年75.00% 28,991,381.52 9,069,310.32 2,713,442.67 31,704,824.19 25.00% 
大连万科锦绣花城开发有限公
司 10 年90.00% 63,000,000.00 (51,018,414.10) (6,704,008.46) 56,295,991.54 10.00% 
天津万科房地产有限公司* 50 年71.47% 166,693,617.31 119,508,814.02 67,441,694.78 234,135,312.09 28.53% 
江西万科益达房地产发展有限
公司 30 年50.00% 10,000,000.00 20,868,565.70 80,316,637.36 90,316,637.36 0.00% 
鞍山万山房地产开发有限公司 11 年35.00% 10,420,085.10 6,697,830.62 20,264,437.32 30,684,522.42 65.00% 
深圳联动电子商务有限公司 50 年90.00% 9,000,000.00 1,005,614.22 (1,570,684.46) 7,429,315.54 10.00% 
上海南都建屋有限公司 20 年50.00% 173,268,206.05 (6,491,528.29) (6,491,528.29) 166,776,677.76 20.00% 
北京朝万 60.00% 389,001,360.00 (6,444,230.88) (6,444,230.88) 382,557,129.12 
天津新湖 75.00% 12,750,000.00 (24,393.65) (24,393.65) 12,725,606.35 25.00% 
万科地产（香港）有限公司 80.00% 13,262,240.00 (143,927,928.62) 136,018,626.75 149,280,866.75 20.00% 
小计 3,008,086,889.98 811,036,991.50 4,353,409,219.14 7,361,496,109.12 
对联营公司投资： 
北海万达房地产开发有限公司 30 年35.00% 8,000,000.00 (8,000,000.00) -
苏州南都建屋有限公司 20 年49.50% 135,056,095.38 16,592,115.27 95,286,756.67 230,342,852.05 
上海万盛房地产有限公司 70 年50.00% 2,949,847.19 292,670.00 1,876,818.08 4,826,665.27 
小计 146,005,942.57 16,884,785.27 89,163,574.75 235,169,517.32 
其他股权投资 
上海中城联盟投资管理有限公
司 15 年5.25% 8,600,000.00 --8,600,000.00 
合计 3,162,692,832.55 827,921,776.77 4,442,572,793.89 7,605,265,626.44 

第 46 页


（2） 股权投资差额
被投资摊销投资金额
项目名称期限初始金额本期摊销累计摊销期末余额减值准备
人民币人民币人民币人民币人民币
上海南都置业有限公司
苏州南都建屋有限公司
大连万科房地产开发有限公司
天津万科房地产有限公司
合计 
10 年 
10 年 
10 年 
10 年
313,386,343.06 
369,023,904.62 
(3,244,452.41) 
(4,642,383.87) 
674,523,411.40 
(16,939,802.33) 
(15,632,544.88) 
232,119.18 
157,222.62 
(32,183,005.41) 
(16,939,802.33) 
(43,309,337.73) 
2,354,624.55 
2,942,652.78 
(54,951,862.73) 
296,446,540.73 
325,714,566.89 
(889,827.86)
(1,699,731.09)
619,571,548.68 
52,145,031.44 
52,145,031.44 

12. 固定资产
房屋及建筑物装修费机器设备运输工具电子设备其它设备合计
人民币人民币人民币人民币人民币人民币人民币
成本: 
期初余额198,374,968.95 30,103,036.76 5,979,992.96 59,796,841.09 83,768,439.54 10,423,730.88 388,447,010.18 
本期增加194,798,230.56 4,748,619.77 1,922,292.30 13,460,335.72 8,406,068.61 4,913,321.69 228,248,868.65 
本期减少4,897,516.05 116,334.00 9,105,144.42 5,202,198.10 2,321,397.65 21,642,590.22 
期末余额388,275,683.46 34,851,656.53 7,785,951.26 64,152,032.39 86,972,310.05 13,015,654.92 595,053,288.61 
累计折旧：
期初余额50,413,167.57 22,640,060.20 3,987,252.01 37,566,017.04 50,123,736.02 7,012,674.83 171,742,907.67 
本期计提折旧38,683,261.91 3,650,547.15 200,129.76 9,618,012.37 7,400,418.93 2,941,102.42 62,493,472.54 
折旧冲销2,360,294.65 76,711.58 7,451,570.44 4,435,182.62 1,725,222.65 16,048,981.94 
期末余额86,736,134.83 26,290,607.35 4,110,670.19 39,732,458.97 53,088,972.33 8,228,554.60 218,187,398.27 
净额：
期末余额301,539,548.63 8,561,049.18 3,675,281.07 24,419,573.42 33,883,337.72 4,787,100.32 376,865,890.34 
期初余额147,961,801.38 7,462,976.56 1,992,740.95 22,230,824.05 33,644,703.52 3,411,056.05 216,704,102.51 

13．在建工程
工程名称工程预算2006-1-1 本期增加本期减少2006-6-30 工程资金
人民币人民币人民币人民币人民币进度
预计完工日期
来源

上海公司办公楼70,370,000.00 19,699,697.20 22,057,094.12 -41,756,791.32 70% 2006-9-30 自有
其他 40,000,000.00 -945，692.96 -945，692.96 5% 2007 年自有
合计110,370,000.00 19,699,697.20 23,002,787.08 -42,702,484.28 -----

*其他主要为北京朝阳万科房地产开发有限公司办公楼改造. 
14．长期待摊费用
类别原始发生额2005-12-31 本年增加本年摊销/减少累计摊销/减少2006-6-30 
人民币人民币人民币人民币人民币人民币
可转债筹资费用34,638,258.89 12,055,223.25 -12,055,223.25 34,638,258.89 -
集合信托管理费担保费19,114,133.00 13,606,467.00 -12,310,900.50 17,818,566.50 1,295,566.50 
其他递延支出2,881,188.86 1,270,786.25 903,339.39 866,002.08 1,573,065.30 1,308,123.56 
合计56,633,580.75 26,932,476.50 903,339.39 25,232,125.83 54,029,890.69 2,603,690.06 

第 47 页


集合信托管理费及担保费为本公司全资附属子公司北京万科企业有限公司为北京西山庭院募集信托贷款而一次
性支付的费用,该费用将在2 年的贷款期内摊销(参见注释24) 。

其它长期待摊项目受益期不同，但摊销期限均在10 年以内。

15. 短期借款 
2006-6-30 2005-12-31 
原币折人民币借款期限年利率原币折人民币借款期限年利率
信用借款
小计
担保借款
小计
合计
hkd40,000,000.00 
rmb1,600,000,000.00 
hkd100,000,000.00 
rmb248,640,000.00 
41,176,000.00 
1,600,000,000.00 
1,641,176,000.00 
102,940,000.00 
248,640,000.00 
351,580,000.00 
1,992,756,000.00 
12 个月
12 个月
12 个月
12 个月
hibor +3.15% 
4.5%-5.85% 
6.101% 
5.47%-7.97% 
900,000,000.00 900,000,000.00 
900,000,000.00 
12 个月5.08%-5.58%

上述余额中，无应付对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的短期借款。

16．应付账款
应付账款主要指未付工程款、地价款等。
于2006 年6 月30 日，本集团无个别重大账龄超过3 年的应付账款；无应付对持有本公司5%（含5%）以
上股份的股东单位的应付款项。

17．预收账款
2006 年6 月30 日 2005 年12 月31 日
帐龄人民币比例（%） 人民币比例（%） 
1 年以内 4,922,583,502.39 99.00 4,655,044,171.77 99.81 
1-2 年45,246,799.11 0.91 2,929,857.01 0.06 
2-3 年 140,096.87 0.00 2,290,023.84 0.05 
3 年以上4,169,979.84 0.09 3,888,737.94 0.08 
合计4,972,140,378.21 100.00 4,664,152,790.56 100.00 
上述余额中，无对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的预收款项。
其中：主要预售房款如下: 
预收房款主要项目金额预计竣工时间预售比例
深圳东海岸三期 344,777,240.10 2006-12-31 100% 
深圳万科城三期 468,768,589.75 2007-10-2 51.52% 
佛山四季4、5 期 360,921,497.00 2006-12-31 49.16% 
广州蓝山小城一期 139,182,055.00 2006-8-1 28.89% 
广州城市花园二期 219,129,425.45 2006-12-31 56.19% 
东莞高尔夫3、4 期95,003,260.00 2006-12-31 48.68% 
上海新里程一期 502,147,724.22 2006-12-31 35.95% 
上海四季花城二期 126,674,297.00 2006-12-31 51.05% 
上海燕南园一期 299,862,135.00 2006-10-30 81.61% 
无锡魅力之城a 地块1/2/4/5 街区 465,681,735.00 2006-11-30 83.00% 
南京光明城市二期 149,540,766.00 2006-12-31 52.53% 
成都双水岸一期 127,009,283.00 2006-12-31 44.42% 
成都魅力之城一期 114,815,940.97 2006-8-31 64.20% 
武汉西半岛 103,853,510.84 2006-7-30 53.61% 
武汉香港路8 号 242,245,151.98 2007-5-30 100.00% 

第 48 页


天津东丽湖二期 255,379,526.00 2006-12-31 99.17% 
沈阳四季花城5、6 期 152,846,162.00 2006-12-31 66.00% 
大连城市花园二期 156,232,251.00 2006-12-31 97.00% 
小计 4,324,070,550.31 
占集团预收帐款的比例86.97% 

18．应交税金
税种 2006-6-30 2005-12-31 

人民币人民币
营业税(195,984,759.93) (95,615,336.78) 
企业所得税241,354,268.97 127,863,837.17 
预交土地增值税(4,575,186.12) 2,123,221.28 
个人所得税1,775,791.79 3,898,292.61 
城市维护建设税(15,059,667.73) (31,2793.47) 
房产税244,781.36 731,183.80 
增值税(296,054.52) (130,013.39) 
其他997,224.78 4,933,265.00 
合计28,456,398.60 43,491,656.22 

2006 年中期应交增值税变动情况：

项目本年累计数
一、应交增值税：-
1、年初未抵扣数（以“—” 号填列）-
2、销项税额11,881.69 
进项税额转出
转出多交增值税
3、进项税额171,010.42 
已交税金4,973.93 
转出未交增值税(164,102.66) 
4、期末未抵扣数（以“—” 号填列）
二、未交增值税： 
1、年初未交数（多交数以“—”号填列）(130,013.39) 
2、本期转入数（多交数以“—”号填列）(164,102.66) 
3、本期已交数1,938.47 
4、期末未交数（多交数以“—”号填列）(296,054.52) 
19．其它应交款
项目2006-6-30 2005-12-31 备注
人民币人民币
教育费附加(5,035,908.41) (550,086.56) 按公司所在地政策缴纳
应交提防费(1,009,233.22) (54,202.18) 按公司所在地政策缴纳
其他4,452,648.86 537,258.28 主要为应交防洪费以及义务兵费等
按公司所在地政策缴纳
合计(1,592,492.77) (67,030.46) 

20．其它应付款
其它应付款主要包括股权转让款、购房订金、代收款、保证金等。
第 49 页


无对持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东的应付款项。

21. 预提费用
2006-6-30 2005-12-31 
项目人民币人民币年末结存余额原因
利息13,490,565.67 13,107,305.77 待支付利息
修理费2,831,080.00 14,368,563.17 尚未支付修理费
审计费1,597,058.50 2,600,000.00 尚未支付的审计费
其他15,337,113.50 7,891,937.40 房租、水电费、清洁费用
合计33,255,817.67 37,967,806.34 

22． 
预计负债
项目 2005-12-31 本期提取本期偿付 2006-6-30 
人民币人民币人民币人民币
客户补偿准备*1 23,979,011.41 1,080,137.14 383,182.36 24,675,966.19 

*1 客户补偿准备为系北京公司、天津公司和深圳公司为项目后期维护所预提的客户补偿准备。
23．一年内到期的长期负债和长期借款
1）、一年内到期的长期负债 
2006-6-30 2005-12-31 

种类原币汇率折人民币
借款
条件
年利率
（%
） 
期限原币汇率折人民币
银行借款
其中:人民币10,000,000.00 1.0000 10,000,000.00 信用6.03 自2006-5-18 至
2007-4-29 290,000,000.00 1.0000 290,000,000.00 
260,500,000.00 1.0000 260,500,000.00 担保5.18-5.76 自2001-7-31 至
2007-6-30 50,000,000.00 1.0000 50,000,000.00 
174,000,000.00*1 1.0000 174,000,000.00 抵押5.76-5.8 自2003-11-19 
至2007-4-13 
214,000,000.00 1.0000 214,000,000.00 
港币50,000,000.00 1.0294 51,470,000.00 信用7.78 自2004-4-27 至
2006-7-15 19,000,000.00 1.0403 19,765,700.00 
小计495,970,000.00 573,765,700.00 
集合信托借款
人民币580,000,000.00 1.0000 580,000,000.00 担保4.75-5.18 自2006-4-28 至
2007-4-27 400,000,000.00 1.0000 400,000,000.00 
150,000,000.00*2 1.0000 150,000,000.00 抵押4.50 自2004-12-22 
至2006-12-22 
小计730,000,000.00 400,000,000.00 

其它长期负债
人民币371,570,000.00*3 1.0000 371,570,000.00 自2005-3-31 至
2007-3-31 
小计371,570,000.00 

合计1,597,540,000.00 973,765,700.00 

*1 其中
： 
中国建设银行上海金桥支行于2005 年7 月28 日向本公司之子公司上海天亿置业发展有限公司发放金额为
人民币1.2 亿元的贷款用于项目开发，该贷款以上海天亿置业发展有限公司持有的土地使用权人民币2.39 亿元

第 50 页


作为抵押。

中国农业银行上海静安分行于2005 年10 月26 日起向本公司之子公司上海南都白马房地产开发有限公司发
放金额为人民币2400 万元的贷款用于该公司工程开发，该贷款以上海南都白马房地产开发有限公司部分在建工
程人民币4809 万元作为抵押。

中国工商银行东莞市常平支行于2006 年11 月19 日向本公司之子公司东莞市万科阳光房地产有限公司发放
金额为3000 万元人民币的贷款用于项目开发，该贷款以东莞万科阳光房地产有限公司持有的土地使用权人民币
6165 万元作为抵押

*2 深圳国际信托投资有限公司于2004 年12 月22 日向本公司之子公司深圳市东海岸房地产开发有限公司
发放总额为1.5 亿元的贷款用于项目开发。该贷款以深圳市东海岸房地产开发有限公司持有的土地使用权人民币
119,908,052.00 元作为抵押。
*3 其它一年内到期的长期负债为本公司及本公司之子公司于2007 年3 月31 日前支付上海中桥基建(集团) 
股份有限公司371,570,000.00 元的股权转让价款。该股权转让价款为本公司用于购买上海南都置地有限公司的股
权。
24. 长期借款 
2006-6-30 2005-12-31 

种类原币汇率折人民币
借款
条件
年利率期限原币汇率折人民币
银行借款
其中:人民
币
2,510,000,000.00 1.0000 2,510,000,000.00 信用5.76%-6.03% 自2005-1-27 
至2008-6-28 
554,000,000.00 1.0000 554,000,000.00 
145,000,000.00 1.0000 145,000,000.00 担保5.76% 自2005-8-31 
至2007-8-30 
港币34,000,000.00 1.0294 34,999,600.00 信用hibor+3.15% 自2005-1-27 
至2008-1-26 
19,000,000.00 1.0403 19,765,700.00 
美元21,170,200.00*1 7.9956 169,268,451.12 抵押libor+3.6% 自2006-3-30 
至2008-3-30 
27,400,000.00 8.0702 221,123,480.00 
小计2,859,268,051.12 794,889,180.00 
集合信托
借款
人民币607,660,000.00 1.0000 607,660,000.00 信用4.00%-5.03% 自2006-6-28 
至2008-6-28 
400,000,000.00 1.0000 400,000,000.00 
小计607,660,000.00 400,000,000.00 
合计3,466,928,051.12 1,194,889,180.00 

*1 hypo real estate bank international 于2006 年6 月30 日起向本公司控股子公司天津新锐房地产
有限公司发放21,170,200.00 美元的贷款用于项目开发，该贷款以本公司持有的天津新锐房地产有限公司的50% 
股权作为抵押。
25．应付债券
种类期限面值总额
人民币
2006-6-30 
余额
人民币
2005-12-31 
余额
人民币
可转换公司债券*1 5 年 1,990,000,000.00 -884,762,649.44 

*1 根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2004]151 号文核准，本公司于2004 年9 月24 日向社会公开
发行1990 万张可转换公司债券，每张面值人民币100 元，发行总额人民币199,000 万元。
本公司发行的可转换公司债券利率为第一年1%、第二年1.375% 、第三年1.75% 、第四年2.125% 、第五年

2.5%, 利息每年支付一次。转股期自发行之日起（2004 年9 月24 日）六个月后的第一个交易日（2005 年3 月24 
日）起（含当日），至可转换公司债券到期日（2009 年9 月24 日）止（含到期日）。持有人可以在转换期内的转
股申请时间申请转股。可转债发行时的初始转股价格为每股人民币5.48 元。在万科转债的存续期间，当公司派
发红股、转增股本、增资扩股（不包括可转债转换的股本）、配股、派息等情况使股份或股东权益发生变化时，
第 51 页


转换价格将按规定作相应调整，并予以公告。当公司a 股股票收盘价格连续30 个交易日中累计20 个交易日的
收盘价格不高于当时转股价格的70% 时，公司董事会有权在不超过20% 的幅度内向下修正转股价，但修正后的
转股价格不能低于修正前连续20 个交易日公司a 股股票价格（收盘价）的算数平均值，同时修正后的转股价格
也不得低于公司普通股的每股净资产和每股股票面值。可转换公司债券到期未转股的，公司应当按照可转换公
司债券募集说明书的约定，于期满后5 个工作日内偿还本息。公司于本次发行的可转换公司债券期满后5 个工
作日内按可转换公司债券的票面面值的107% （含当期利息）赎回。在可转换公司债券转股期间，如果公司a 
股股票连续30 个交易日中累计20 个交易日的收盘价格低于当期转股价的60% 时，可转换公司债券持有人有权
将其持有的可转换公司债券全部或部分回售给公司，回售价格为面值的101%+ 付息当年度利息（已含当期利息）
具体为：第一年102% 、第二年102.375% 、第三年102.75% 、第四年103.125% 、第五年103.5% 。如果公司a 股(，) 股票连续30 个交易日中累计20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，则公司有权以面值加当期利息的
金额赎回全部或部分未转股的可转债。2006 年2 月22 日，本公司发布了“万科转2”赎回公告，“万科转2”赎回
日为2006 年4 月7 日，届时本公司将按面值加当年利息的价格（即101.375 元/张，当年利息含税，个人和基金
持有的“万科转2”扣税后赎回价格为101.1 元/张）赎回在赎回日之前未转股的全部“万科转2”。其它有关本公司
可转换公司债券的具体内容请参见《万科企业股份有限公司可转换公司债券上市公告书》。

2005 年6 月28 日，本公司实施2004 年度每10 股派发人民币1.5 元（含税）并转增5 股的派息、转增股本
方案后，上述可转债的转股价格由初始的每股人民币5.48 元调整为每股人民币3.55 元，调整后的转股价格自2005 
年6 月29 日开始实施。

由于公司a 股股票自2006 年1 月4 日至2006 年2 月21 日，连续28 个交易日中累计20 个交易日的收盘价
格高于当期转股价（3.55 元/股）的130% （即4.615 元/股），满足了有关规定和本公司的《可转换公司债券募集
说明书》相关约定，本公司已行使“万科转2”赎回权力，将截至2006 年4 月7 日之前未转股的3,869,600 元（38,696 
张）“万科转2”全部赎回。

26．长期应付款 
2006-6-30 2005-12-31 
人民币人民币
应于2008 年前支付的香港东台少数股东借款57,003,863.92 428,573,863.92 
27. 其它长期负债
2006-6-30 2005-12-31 
人民币人民币
代管基金 26,037,562.29 19,201,125.98 

参见注释2（p）。
28 少数股东权益

权益金额

被投资单位名称少数股实收资(股)本资本公积盈余公积未分配利润合计
权比例人民币人民币人民币人民币人民币
1、
深圳市万科溪之谷房地产
有限公司
40.00% 4,000,000.00 --(50,635.52) 3,949,364.48 
2、
深圳市万科南城房地产有
限公司
10.00% 1,000,000.00 --(2,237.36) 997,762.64 
3、东台工业发展有限公司30.00% 319.50 --13,328,020.71 13,328,340.21 
4、worldcity international int. 45.80% 1,895.32 --(787,136.71) -785,241.39 
5、上海南都置地有限公司30.00% 61,227,000.00 -4,004,013.64 34,834,993.02 100,066,006.66 
6、
上海天亿房地产发展有限
公司
10.00% 5,000,000.00 --(1,143,714.80) 3,856,285.20 
7、
上海锦桦房地产开发有限
公司
10.00% 10,000,000.00 --(11,643.63) 9,988,356.37 
8、
上海锦川房地产开发有限
公司
10.00% 10,000,000.00 --(11,428.45) 9,988,571.55 
9、
上海万科兰乔置业有限公
司
25.00% 48,485,000.00 53,007.51 -(376,372.61) 48,161,634.90 
10、
上海东苑美墅置业有限公
司
5.90% 5,189,483.00 --(126,805.45) 5,062,677.55 

第 52 页


11、
上海万科中实房地产有限
公司50.00% 10,000,000.00 --(3,093,938.99) 6,906,061.01 
12、
江西万科益达房地产发展
有限公司
50.00% 10,000,000.00 -11,221,854.95 68,991,486.61 90,213,341.56 
13、
江西万科益达物业管理有
限公司
50.00% 100,000.00 --62,777.85 162,777.85 
14、无锡万科房地产有限公司40.00% 120,000,000.00 --3,561,234.36 123,561,234.36 
15、无锡新万房地产有限公司30.00% 36,000,000.00 --(44,992.67) 35,955,007.33 
16、镇江润中置业有限公司30.00% 3,000,000.00 --(13,318.24) 2,986,681.76 
17、镇江润桥置业有限公司30.00% 3,000,000.00 --(13,145.26) 2,986,854.74 
18、昆山嘉华投资有限公司15.00% 7,500,000.00 --(958,885.99) 6,541,114.01 
19、
北京市朝阳万科房地产开
发有限公司
40.00% 80,000,000.00 179,334,256.55 -(4,419,345.12) 254,914,911.43 
20、
北京中粮万科假日风景房
地产开发有限公司
50.00% 338,000,000.00 --(258,187.63) 337,741,812.37 
21、
天津万科新锐房地产有限
公司
50.00% 60,000,000.00 2,115.85 -(105,881.67) 59,896,234.18 
22、
天津万泰时尚置业有限责
任公司10.00% 8,000,000.00 ---8,000,000.00 
23、
沈阳万科置业开发有限公
司
25.00% 2,500,000.00 --(9,549.13) 2,490,450.87 
24、
沈阳东部置业开发有限公
司
20.00% 2,000,000.00 --(2,777.93) 1,997,222.07 
25、
武汉万科天诚房地有限公
司
45.00% 43,546,932.00 --(60,983.77) 43,485,948.23 
26、成都万科置业有限公司40.00% 39,998,244.00 --1,662,168.31 41,660,412.31 
合计 908,548,873.82 179,389,379.91 15,225,868.59 110,949,699.93 1,214,113,822.25 

29. 股本
本期增减变动

2006-1-1 可转债转股*1 其他 2006-6-30 

人民币人民币人民币人民币
一、有限售条件的股份
1、发起人股份
其中：国家及国有法人持股358,517,093 -358,517,093 

境内法人持股138,754,890 - 138,754,890 

境内自然人持股2,415,578 2,415,578 
尚未流通股份合计499,687,561 -499,687,561 
二、已流通股份
1、境内上市人民币普通股2,675,101,997 247,211,081 -2,922,313,078 
2、境内上市的外资股547,898,112 --547,898,112 
已上市流通股份合计3,223,000,109 247,211,081 -3,470,211,190 
三、股份总数3,722,687,670 247,211,081 -3,969,898,751 

以上股份每股面值人民币1.00 元。

*1 本公司本报告期因可转债转股新增股份计247,211,081 股。
30. 资本公积
项目 2006-1-1 本期增加本期减少 2006-6-30 
人民币人民币人民币人民币
股本溢价 1,058,390,549.16 623,297,311.11 -1,681,687,860.27 
接受捐赠非现金资产准备 144,060.91 --144,060.91 
股权投资准备 123,135.73 --123,135.73 
其他资本公积 16,896,127.60 159,022.53 -17,055,150.13 
合计 1,075,553,873.40 623,456,333.64 -1,699,010,207.04 

报告期内资本公积增加系可转换公司债券转股所致（参见注释25）。

第 53 页


31. 盈余公积
法定盈余公积法定公益金任意盈余公积合计
人民币人民币人民币人民币
2006-01-01 555,524,357.39 240,245,860.12 2,098,070,188.84 2,893,840,406.35 
本期增（减）----
2005-12-31 555,524,357.39 240,245,860.12 2,098,070,188.84 2,893,840,406.35 
32. 未分配利润
金额
人民币
期初未分配利润613,894,467.92 
本期增加净利润1,220,795,888.35 
可分配利润1,834,690,356.27 
减：支付普通股股利-
提取法定盈余公积-
提取法定公益金-
提取任意盈余公积-
期末未分配利润1,834,690,356.27 
其中：2005 年分红基金*1 595,484,812.65 

* 1 根据我公司2005 年度的利润分配方案，每10 股派送人民币1.5 元（含税）现金股息，如分红派息
之股权登记日时，公司总股本因可转换公司债券转换为公司股票而增加，每股派发普通股股利金额仍然不
变，派发普通股股利总额相应增加。从本年初至2006 年6 月30 日的我司分红派息之股权登记日，由于可
转债转股而增加股本247,211,081 股，而使公司总股本达到3,969,898,751 股，因此，相应支付现金股利人
民币595,484,812.65 元。
33. 主营业务收入及成本
（1） 业务分部
主营业务收入主营业务成本主营业务毛利
行业2006 年1-6 月2005 年1-6 月 2006 年1-6 月 2005 年1-6 月 2006 年1-6 月 2005 年1-6 月
房地产
物业管理及其他
合计 
rmb 
6,539,787,694.15 
77,895,501.62 
6,617,683,195.77rmb 
4,249,503,062.74 
84,725,168.01 
4,334,228,230.75 
rmb 
3,891,768,430.94 
71,769,313.55 
3,963,537,744.49 
rmb 
2,498,451,450.76 
81,097,028.03 
2,579,548,478.79 
rmb 
2,648,019,263.216,126,188.07 
2,654,145,451.28rmb 
1,751,051,611.98 
3,628,139.98 
1,754,679,751.96 

报告期内，本集团向前5 名客户销售收入总额为人民币0.48 亿元（2005 年中期：0.47 亿元），占集团销售
收入的0.73%（2005 年中期：1.08%）。

（2） 地区分部
主营业务收入主营业务成本

主营业务毛利

地区 2006 年1-6 月 2005 年1-6 月2006 年1-6 月2005 年1-6 月2006 年1-6 月2005 年1-6 月 
rmb rmb rmb rmb rmb rmb 
上海地区2,207,169,699.04 1,549,303,321.93 1,196,126,798.28 861,276,391.96 1,011,042,900.76 688,026,929.97 
深圳地区2,072,371,044.29 1,282,857,400.97 1,251,478,208.88 670,833,570.84 820,892,835.41 612,023,830.13 
广州、佛山地区425,364,996.77 242,846,529.35 238,344,943.35 169,733,488.28 187,020,053.42 73,113,041.07 
北京地区532,410,839.59 457,351,884.58 401,014,015.94 355,909,668.65 131,396,823.65 101,442,215.93 

第 54 页


天津地区506,725,333.68 146,842,085.52 293,244,061.60 100,218,035.69 213,481,272.08 46,624,049.83 
东北地区259,257,522.33 293,997,635.91 188,618,223.06 207,491,910.72 70,639,299.27 86,505,725.19 
武汉地区51,506,762.11 39,289,277.66 35,614,772.06 34,190,677.53 15,891,990.05 5,098,600.13 
成都地区295,813,991.42 120,382,406.65 193,440,751.97 79,719,848.98 102,373,239.45 40,662,557.67 
南昌地区169,190,419.54 163,849,369.18 85,461,025.62 95,655,729.62 83,729,393.92 68,193,639.56 
南京地区97,872,587.00 
rmb37,508,319.00 
rmb80,194,943.73 
rmb4,519,156.52 
rmb17,677,643.27 
rmb32,989,162.48 
rmb 
合计6,617,683,195.77 4,334,228,230.75 3,963,537,744.49 2,579,548,478.79 2,654,145,451.28 1,754,679,751.96 
34.主营业务税金及附加
项目计税基数
人民币
计缴比例2006 年1-6 月
人民币 
2005 年1-6 月
人民币
说明
营业税
附加税
营业收入
营业收入、
营业税及增值税
5% 
1%-3% 
343,566,656.99 
46,849,998.69 
216,711,411.54 
21,939,304.76 附加税主要包括土地增值税、城建税、
堤防税、义务兵费、教育费附加等 
390,416,655.68 238,650,716.30 
35. 财务费用/(净收益) 
类别2006 年1-6 月2005 年1-6 月
人民币人民币
利息支出
减：资本化利息
净利息支出
减：利息收入
利息收支净额
汇兑损失
减：汇兑收益
其他
合计
147,183,484.15 
127,396,313.14 
19,787,171.01 
24,552,376.65 
(4,765,205.64) 
4,339,648.20 
2,181,699.73 
30,561,563.48 
27,954,306.31 
110,178,178.84 
108,879,148.90 
1,299,029.94 
16,436,664.81 
(15,137,634.87) 
1,165,033.12 
2,030,443.38 
21,504,407.35 
5,501,362.22 
36. 投资(损失)/收益
(1) 合并
类别
股票、股权投资收益
权益法核算公司所有者权益净增加/（减少）
出售、处理部门或投资单位收益/（损失）
股权投资差额摊销
长期投资减值准备
合计
（2）公司
2006 年1-6 月
人民币
8,800.00 
9,472,981.39 
107,217,923.67 
(70,051,127.63) 
(600,000.00) 
46,048,577.43 
2005 年1-6 月
人民币
0.00 
7,655,565.12 
1,140.00 
(37,566,549.91) 
-
(29,909,844.79) 

第 55 页


类别 2006 年1-6 月 2005 年1-6 月
人民币人民币
权益法核算公司所有者权益净增加1,354,040,068.59 830,502,667.75 
股权投资差额摊销-32,183,005.41 389,341.80 
合计1,321,857,063.18 830,892,009.55 

37. 关联方关系及其交易
(1) 关联方概况
(a) 尚不存在对本公司有控制关系的关联方。
(b) 不存在控制关系的关联方
公司名称与本公司关系
天津兴海房地产开发有限公司合营公司
东莞松山居置业有限公司合营公司
沈阳万科永达房地产开发有限公司合营公司
上海虹桥东苑置业有限公司联营公司
上海万盛地产有限公司联营公司
北海万达房地产开发有限公司联营公司
苏州南都建屋有限公司联营公司
浙江南都房产集团有限公司联营公司
东莞万科置业有限公司联营公司
深圳万科城房地产开发有限公司联营公司

 (2) 重大关联方交易
本报告期内，本集团除了37（3）所述往来款之外不存在其他与关联方的采购、销售等重大交易事项。

(3) 截止报告期末，与关联方重大往来净余额如下：
金额（人民币）
关联方 2006-6-30 2005-12-31 备注
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 5,010,156.00 业已纳入合并报表
天津兴海房地产开发有限公司72,281,040.42 146,152,354.86 按投资比例投入的项目发展金
东莞市松山居置业有限公司169,707,153.30 161,709,253.25 按投资比例投入的项目发展金
沈阳万科永达房地产开发有限公司-54,681,192.36 按投资比例投入的项目发展金
上海万盛地产有限公司78,101.30 78,101.30 业务往来款
北海万达房地产开发有限公司7,494,145.37 7,494,145.37 往来款
东莞万科置业有限公司35,618,538.40 33,562,475.85 项目开发款
深圳万科城房地产开发有限公司61,654,063.10 56,889,892.87 项目开发款
聚唐有限公司13,842.24 业务往来款
上海万盛地产有限公司(7,877,926.66) (8,382,848.51) 往来款
富海有限公司-(5,350,158.87) 业已纳入合并报表
广州市万新房地产有限公司-(1,544,617.50) 业已纳入合并报表
沈阳万科永达房地产有限公司(5,678,377.46) -往来款
上海虹桥东苑置业有限公司(16,968,480.41) -往来款
38. 财务承诺
（1）集团
截止2006 年6 月30 日，除39（1） 
所述情况外本集团不存在任何对外担保。
（2）公司

第 56 页


截止2006 年6 月30 日，本公司对参股合营公司提供如下担保：

被担保单位名称担保事项金额担保期限
人民币开始日期结束日期
沈阳万科永达房地产开发有限公司
向兴业银行沈阳分行提供
借款49% 担保责任
180,000,000.00 2006.4.12 2009.4.12 
沈阳万科永达房地产开发有限公司
向兴业银行沈阳分行提供
借款49% 担保责任
70,000,000.00 2006.4.18 2009.4.18 
沈阳万科永达房地产开发有限公司
向兴业银行沈阳分行提供
借款49% 担保责任
25,000,000.00 2006.4.25 2009.4.25 
沈阳万科永达房地产开发有限公司
向兴业银行沈阳分行提供
借款49% 担保责任
15,000,000.00 2006.5.22 2006.11.22 
沈阳万科永达房地产开发有限公司
向兴业银行沈阳分行提供
借款49% 担保责任
40,000,000.00 2006.6.12 2006.12.12 

截止2006 年6 月30 日，本公司对控股子公司提供如下担保：

被担保单位名称担保事项金额担保期限
原币折人民币开始日期结束日期
向中国银行深圳市分行彩虹
上海万科房地产集团有限公司支行提供其为上海朗润园项172,800,000.00 172,800,000.00 2006.04.03 2008.04.03 
目信托融资的连带责任担保
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款80% 担保责任
20,000,000.00 20,000,000.00 2005.01.19 2006.12.25 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款80% 担保责任
50,000,000.00 50,000,000.00 2005.01.26 2006.12.25 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款80% 担保责任
50,000,000.00 50,000,000.00 2005.01.27 2006.12.25 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款80% 担保责任
60,000,000.00 60,000,000.00 2005.03.14 2006.12.25 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款80% 担保责任
50,000,000.00 50,000,000.00 2005.07.15 2007.06.30 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款60% 担保责任
50,000,000.00 50,000,000.00 2006.03.29 2007.03.28 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款60% 担保责任
50,000,000.00 50,000,000.00 2006.04.25 2007.03.28 
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南宁
支行提供借款60% 担保责任
80,000,000.00 80,000,000.00 2006.04.30 2007.03.28 
向中国农业银行深圳市分行
广州市万科房地产有限公司
罗湖支行提供其为广州南湖
项目信托融资担保的反担保
219,000,000.00 219,000,000.00 2005.04.28 2007.04.28 
责任
向中国农业银行深圳市分行
广州市万科置业有限公司
罗湖支行提供其为广州城市
花园项目信托融资担保的反
219,000,000.00 219,000,000.00 2005.04.28 2007.04.28 
担保责任
向中国建设银行北京市分行
北京万科企业股份有限公司
提供其为北京地产西山庭院
项目信托融资担保的反担保
192,150,000.00 192,150,000.00 2005.07.01 2006.12.31 
责任
向深圳招行提供其为香港地
万科地产（香港）有限公司产从香港招行贷款担保的反100,000,000.00 102,940,000.00 2006.04.26 2007.04.21 
担保责任

39. 或有事项
（1）本公司之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，到目前累计余额为人民币
59.2 亿（2005 年67.5 亿元）元。担保类型分阶段性担保和全程担保，阶段性担保期限自保证合同生效之日起，
至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保期限从担
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保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截止期末，本集团承担阶段性担保额为人民币49.9 亿元（2005 
年49.3 亿元），承担全程担保额为人民币9.3 亿元（2005 年18.2 亿元）。

40. 约定资本支出
截止2006 年6 月30 日，本集团尚有已签合同(主要为建安与土地合同)未付的约定资本项目支出及投资款共
计人民币32.6 亿元（2005 年：人民币61 亿元），需在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。

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42. 资产减值准备
（1）合并数
项目2006-1-1 本期增加数
本期减少数
2006-6-30 
本期冲销本期转回
人民币人民币人民币人民币人民币
一、坏账准备合计46,168,864.00 25,439,376.11 5,406,996.76 - 66,201,243.35 
其中：应收账款11,959,843.83 8,756,078.47 3,478,033.54 -17,237,888.76 
其它应收款34,209,020.17 16,683,297.64 1,928,963.22 - 48,963,354.59 
二、短期投资跌价准备合计----
三、存货跌价准备合计66,627,815.03 -3,260,885.09 -63,366,929.94 
其中：已完工开发产品及库存商品3,753,778.70 - 2,733,990.93 - 1,019,787.77 
在建开发产品36,000,000.00 --36,000,000.00 
拟开发土地----
出租开发产品26,874,036.33 -526,894.16 - 26,347,142.17 
四、长期投资减值准备101,295,582.31 600,000.00 --101,895,582.31 
其中：股票投资5,860,000.00 --- 5,860,000.00 
其它股权投资及股权投资差额95,435,582.31 600,000.00 -- 96,035,582.31 
五、固定资产减值准备合计-----
其中：房屋建筑物-----
六、无形资产减值准备-----
七、在建工程减值准备-----
八、委托贷款减值准备-----
合计214,092,261.34 26,039,376.11 8,667,881.85 -231,463,755.60 

*存货跌价准备的本期冲销数为正常销售核销以及对有关存货成本和跌价准备的同步冲销，不影响本公司当
年度损益。本年度本公司无存货跌价准备的转回。
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（3） 公司数
项目2006-1-1 本期增加数
本期减少数
2006-6-30 
本期冲销本期转回
人民币人民币人民币人民币
一、坏账准备合计1,810,169.88 212,902.55 15,417.66 -2,007,654.77 
其中：应收账款-----
其它应收款1,810,169.88 212,902.55 15,417.66 -2,007,654.77 
二、短期投资跌价准备合计-----
三、存货跌价准备合计-----
其中：已完工开发产品或库存商品-----
在建开发产品-----
拟开发土地-----
出租开发产品-----
四、长期投资减值准备52,145,031.43 --- 52,145,031.43 
其中：股票投资-----
其它股权投资及股权投资差额52,145,031.43 --52,145,031.43 
五、固定资产减值准备合计-----
其中：房屋建筑物-----
六、无形资产减值准备----
七、在建工程减值准备----
八、委托贷款减值准备----
合计53,955,201.31 212,902.55 15,417.66 54,152,686.20 

43. 非经常性损益
根据《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1 号——非经常性损益（2004 年修订）》的规定，本公司非
经常性损益合并数列示如下：
项目2006 年1-6 月2005 年1-6 月
营业外收入 7,992,042.49 4,909,354.58 
长期股权投资收益/（损失） 107,217,923.67 1,140.00 
营业外支出 (4,210,949.83) (3,957,736.40) 
以上各项对税收的影响 (23,344,135.90) (446,321.16) 
合计 87,654,880.43 506,437.02 
44 上期比较数字

为了方便做出相应的比较，本公司对2005 年中期会计报表中的某些项目进行了重新分类。

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补充资料

(1) 财务报表差异调节表
净利润净资产
(2006 年1-6 月) (截至2006 年6 月30 日) 
人民币人民币
依据国际会计准则计算1,270,578,625 10,491,714,729 
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销389,342 (2,589,558) 
商誉摊销(52,158,069) (60,599,852) 
递延税项资产(394,707) (26,045,679) 
资产重估(273,527) 16,489,318 
可转换公司债券利息计量而多资本化部分转入销售成本2,654,224 46,914,259 
可转换公司债券筹资费用转入资本公积-1,868,169 
可转换公司债券折现转股转入资本公积-(64,380,212) 
可转换公司债券权益 (483,012) 
合计差异(49,782,737) (88,826,567) 

依照中国会计准则计算1,220,795,888 10,402,888,162 

净资产收益率每股收益
报告期利润全面摊薄加权平均全面摊薄加权平均
主营业务利润21.76% 23.93% 0.570 0.584 
营业利润16.56% 18.21% 0.434 0.444 
净利润11.74% 12.90% 0.308 0.315 
扣除非经常性损益后的净利润10.89% 11.98% 0.285 0.292 

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(2) 其它会计资料—相关指标计算表


两年变动幅度超过30% ，并占资产总额5%或利润总额10% 以上项目说明

（a） 利润表数
项目变动幅度本期累计发生额占利润总额的比例说明
主营业务利润49.32% 127.72% 地产业务收入增加及结算项目毛利较高
营业费用24.70% 12.29% 地产业务规模增加的正常增长
管理费用44.61% 17.32% 地产业务规模增加的正常增长
营业利润51.90% 97.19% 主营业务利润增长
利润总额60.39% 100.00% 营业利润增长
所得税86.89% 30.77% 利润总额增长
净利润53.55% 68.88% 利润总额增长

(b)资产负债表数
项目变动幅度期末余额占资产比例说明
预付帐款135.3% 5.75% 预付地价款以及工程款增多
存货36.6% 70.60% 公司项目资源和在建增长
短期借款121.4% 6.94% 存货及预付帐款增加
一年内到期的长期负债141.0% 5.56% 部分上海南都转让款一年内到期
长期借款190.1% 12.07% 存货及预付帐款增加
资本公积58% 5.91% 可转债转股增加资本公积
未分配利润198.86% 6.38% 净利润增加

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七、备查文件目
录
1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的财务报告文本
；
2、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件文本
；
3、国际会计标准中期报告文本
；
6、其它有关资料
。 


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