`或有事项
（1）本公司之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，到
目前累计余额为人民币67.5亿（2004年:51亿元）元。担保类型分阶段性担保和全程担保
，阶段性担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办
出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保期限从担保书生效之日起至借
款合同届满之日后两年止。截止期末，本集团承担阶段性担保额为人民币49.3亿元（20
04年:30.7亿元），承担全程担保额为人民币18.2亿元（2004年: 20.3亿元）。
（2）本公司之全资子公司天津万科房地产有限公司于2002年4月2日被天津市和平建
工集团有限公司以拖欠万科新城项目工程款为由提起诉讼。本案经天津市第一中级人民
法院审理，已于2004年12月24日做出一审判决，判决由天津万科房地产有限公司一次性
给付原告工程款人民币24,506,180元另加相关利息（诉讼中被告于2004年1月支付欠款本
金人民币300万元，利息损失计付至2003年12月止）；一次性给付原告垫付的其他补偿款
人民币30,000元，并承担案件受理费等共计人民币538,606元。本公司认为一审判决事实
认定不清，并已于2005年1月6日向天津市高级人民法院提起上诉。2005年4月5日，天津
市高级人民法院对上述案件进行了二审的开庭审理。经涉案双方进行庭外的解协调和沟
通工作，2005年9月30日，天津市高级人民法院下发（2005）津高民终字第0054号民事调
解书，该案由天津万科房地产有限公司以给付天津和平建工集团有限公司货币资金人民
币11,601,446.50元以及付天津和平建工集团有限公司坐落在天津市和平区南京路市贸广
场B座304室等三处房产共966.58平方米，自此，该案法律程序终结。截至目前，上述款
项及房屋正按法定时间给付。
`审计报告
KPMG-AH (2006)AR No.0002
万科企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的贵公司2005年12月31日的合并资产负债表和资产负债表、2005年
度的合并利润及利润分配表和利润及利润分配表以及合并现金流量表和现金流量表。这
些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对
这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业
会计制度》的规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2005年12月31日的合并财务状
况和财务状况、2005年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师
李婉薇
彭菁
中国北京
东长安街1号
东方广场东2座办公楼8层
邮编：100738 2006年3月17日
`关联方
如果本集团有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或
另一方有能力直接或间接控制或共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与
另一方或多方同受一方控制，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。
`关联方关系及其交易
(1)关联方概况
(a)尚不存在对本公司有控制关系的关联方。
(b)不存在控制关系的关联方
与本公司关系
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 合营公司
天津兴海房地产开发有限公司 合营公司
东莞松山居置业有限公司 合营公司
沈阳万科永达房地产开发有限公司 合营公司
上海青晨房地产开发有限公司 合营公司
上海万盛地产有限公司 联营公司
北海万达房地产开发有限公司 联营公司
苏州南都建屋有限公司 联营公司
浙江南都房产集团有限公司 联营公司
东莞万科置业有限公司 联营公司
深圳万科城房地产开发有限公司 联营公司
富海有限公司 联营公司
聚唐有限公司 联营公司
纯德有限公司 联营公司
广州万新房地产开发有限公司 联营公司
(2)重大关联方交易
本报告期内，本集团除了37（3）所述往来款之外不存在其他与关联方的采购、销售
等重大交易事项。
(3)截止报告期末，与关联方重大往来净余额如下：
金额（人民币
）
关联方 2005-12-31 2004-12-31
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 5,010,156.00 -
天津兴海房地产开发有限公司 146,152,354.86 112,747,950.10
东莞市松山居置业有限公司 161,709,253.25 -
沈阳万科永达房地产开发有限公司 54,681,192.36 -
上海万盛地产有限公司 78,101.30 -
北海万达房地产开发有限公司 7,494,145.37 7,494,145.37
东莞万科置业有限公司 33,562,475.85 -
深圳万科城房地产开发有限公司 56,889,892.87 -
富海有限公司 6,271,789.77 -
纯德有限公司 19,471,086.00 19,924,273.20
成都万科置业有限公司 - 161,600,889.93
深圳市第五园房地产有限公司 - 5,047,224.78
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 - (56,132,035.44)
上海万盛地产有限公司 (8,382,848.51) (8,304,747.21)
富海有限公司 (5,350,158.87)
广州市万新房地产有限公司 (1,544,617.50) -
深圳市第五园房地产有限公司 - (31,762,500.00)
关联方 备注
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 项目开发往来款
天津兴海房地产开发有限公司 按投资比例投入的项目发展金
东莞市松山居置业有限公司 按投资比例投入的项目发展金
沈阳万科永达房地产开发有限公司 按投资比例投入的项目发展金
上海万盛地产有限公司 业务往来款
北海万达房地产开发有限公司 往来款
东莞万科置业有限公司 项目开发款
深圳万科城房地产开发有限公司 项目开发款
富海有限公司 项目投资往来款
纯德有限公司 项目投资往来款
成都万科置业有限公司 业已纳入合并报表
深圳市第五园房地产有限公司 业已纳入合并报表
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 应付项目代垫款
上海万盛地产有限公司 往来款
富海有限公司 往来款
广州市万新房地产有限公司 往来款
深圳市第五园房地产有限公司 业已纳入合并报表
以上均为联营及合营公司往来款,其中307,861,608.11元为以5.76%计算利息，共收
到人民币13,259,007.55元（2004年：无）。
`本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下：
2.1本报告期新设子公司明细：
A、万科地产（香港）有限公司，经营范围主要是房地产代理、投资等。
B、上海蓝山小城置业有限公司，经营范围主要是房地产开发经营等。
C、东莞市万科物业管理有限公司，经营范围主要是物业管理等。
D、深圳市万科溪之谷房地产有限公司，主要开发经营深圳溪之谷项目。
E、上海万科兰乔置业有限公司，主要开发经营上海华漕158号地块。
F、沈阳万科浑南房地产开发有限公司，主要开发经营新榆公馆项目。
G、深圳市万科南城房地产开发有限公司，主要开发和乐项目。
H、佛山市万科置业有限公司，主要从事房地产开发。
I、北京四季花城房地产开发有限公司，主要开发经营顺义项目。
J、北京万科置业有限公司，主要开发经营紫台项目。
2.2自2005年11月起，本公司对成都万科置业有限公司拥有实质控制权，故本公司将
该公司纳入本年度合并报表范围。
2.3本报告期收购的子公司明细：
A、2005年3月3日，本公司与上海中桥基建（集团）股份有限公司签署了受让上海南
都置地有限公司（以下简称“上海南都”，包括母体公司和11家子公司）70%的股权的协
议，2005年3月4日，本公司董事会审议通过上述协议。故上海南都及其下属公司纳入本
报告期合并报表。上海南都成立于2002年1月17日，注册资本人民币20,409万元，经营范
围主要为房地产综合开发经营等。截止2005年3月31日，公司已支付了上述股权收购款的
50%，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。其后上海南都于2005年10月进行重组，镇
江润中置业有限公司、镇江润桥置业有限公司直接由深圳市万科房地产有限公司持有。
具体公司目录详见本报告注释4，1*3。
B、本公司原持有深圳市第五园房地产有限公司（以下简称“第五园公司”）49%的
股权，深圳国际信托投资有限责任公司持有其51%的股权。本报告期内，深圳国际信托投
资有限公司将其持有的第五园公司51%的股权按2005年3月31日净资产的价格转让给深圳
市万科房地产有限公司，转让完成后本公司持有第五园公司100%的股权，故将其纳入合
并会计报表。截止2005年5月31日，公司将上述股权收购款支付完毕，该等股权变更和过
户手续全部办理完毕。
C、2005年7月22日，本公司之子公司万科地产（香港）有限公司与KEEN SINO SERV
ICES LIMITED签署了受让东台工业发展有限公司（以下简称“香港东台”）70%的股权的
协议，2005年7月21日，董事会审议通过上述购买事宜。截止2005年7月31日，公司已支
付了上述股权收购款的50%，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。
上述公司收购日的财务状况如下：
上海南都合并 第五园公司 香港东台合并
收购日 2005-3-31 2005-5-31 2005-7-31
人民币 人民币 人民币
流动资产 1,384,763,581.49 423,323,246.77 304,363,838.52
固定资产 4,251,720.60 - -
无形资产 205,666.68 - -
少数股东权益 4,734,119.57 - -
流动负债 1,031,488,814.91 414,114,725.89 192,236,165.30
长期负债 120,000,000.00 57,003,863.92
上述公司自收购日起至二零零五年十二月三十一日止会计期间按收购日股权架构合
并的经营成果如下：
上海南都合并 第五园公司
2005.04.01-2005.12.31 2005.06.01-2005.12.31
人民币 人民币
主营业务收入 621,258,820.60 -
主营业务利润 162,810,194.18 -
营业利润 147,490,516.98 (8,935,311.40)
利润总额 147,841,433.29 (8,421,611.29)
所得税 14,502,469.92 -
净利润 133,466,198.47 (8,421,611.29)
香港东台合并
2005.08.01-2005.12.31
人民币
主营业务收入 -
主营业务利润 -
营业利润 (253,586.41)
利润总额 (253,586.41)
所得税 28,220.66
净利润 (281,307.07)
2.4 2005年11月，本公司之子公司向Reco Ziyang Pte Ltd出让了沈阳万科永达房地
产开发有限公司51%股权,故本年度该公司不再纳入合并范围。该公司相关期间的财务状
况和经营成果如下：
2005-01-01至
2004年度
2005-11-30
主营业务收入 - - 流动资产
主营业务利润 - - 固定资产
营业利润 (3,050,328.66) (3,508,850.77) 无形资产
利润总额 (3,050,328.66) (3,508,850.77) 少数股东权益
所得税 - - 流动负债
净利润 (3,050,328.66) (3,508,850.77) 长期负债
2005-11-30 2004-12-31
主营业务收入 219,912,734.83 72,041,055.23
主营业务利润 131,562.96 -
营业利润 - -
利润总额 - -
所得税 29,368,034.14 -
净利润 - -
`合并会计报表的编制方法
本集团合并会计报表是按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行
规定》（财会字[1995]11号）编制的。
合并会计报表的合并范围包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通过直接及
间接占被投资公司50%以上（不含50%）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司
权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的公司。只有在本公司对子公司占50%以上权
益性资本或虽占其权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映
在本集团的合并利润表中。少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表
内。
本集团根据财政部财会[2003]10号文《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有
关问题解答
（二）》的有关规定，于本报告期内购买的子公司，在编制合并资产负债表时，不
调整合并资产负债表的期初数；在编制合并利润表时，本公司将购买的子公司自股权转
让生效日起至2005年12月31日止的相关收入、成本、利润纳入本期的合并利润表；在编
制合并现金流量表时，将购买子公司自股权转让生效日起至2005年12月31日止的现金流
量表纳入本报告期的合并现金流量表。
合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。
`外币折算
外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各
项货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民
币。除与购建固定资产直接有关的汇兑损益（参见注释2（j））和下文所述情况外，外
币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。
与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。境
外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中国人
民银行
公布的外汇牌价折算为人民币。所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。
`记账基础
本集团的记账基础为权责发生制。
`记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
`现金等价物
指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
资。
`计价原则
除特别声明外，计价方法为历史成本法。
`非经常性损益
根据《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1号——非经常性损益（2004年修订
）》的规定，本公司非经常性损益合并数列示如下：
项 目 2005年度 2004年度
营业外收入 28,255,029.67 21,676,455.33
长期股权投资收益/（损失） 1,947,073.74 (6,747,500.00)
营业外支出 (10,444,439.84) (20,650,073.61)
以上各项对税收的影响 (6,246,421.65) (5,438,092.41)
合 计 13,511,241.92 (11,159,210.69)
`约定资本支出
截止2005年12月31日，本集团尚有已签合同(主要为建安与土地合同)未付的约定资
本项目支出及投资款共计人民币61亿元（2004年：人民币45亿元），需在合同他方履行
合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
`本公司所控制的境内外主要子公司情况及合并范围如下：
法定
被投资单位全称 注册地 代表人
一、主要房地产公司：
1、 深圳市万科房地产有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
2、 深圳市万科东海岸实业有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
3、 深圳市万科溪之谷房地产有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
4、 深圳市第五园房地产有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
5、 深圳市万科南城房地产有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
6、 佛山市万科房地产有限公司 佛山市 徐洪舸 人民币
7、 佛山市万科置业有限公司 佛山市 徐洪舸 人民币
8、 东莞市万科房地产有限公司 东莞市 徐洪舸 人民币
9、 鹏利国际置业（广州）有限公司 广州市 杜 晶 港币
10、 广州市万科房地产有限公司 广州市 徐洪舸 人民币
11、 广州市万科置业有限公司 广州市 徐洪舸 人民币
12、 惠州市万科房地产有限公司 惠州市 徐洪舸 人民币
13、 上海万科房地产集团有限公司*1 上海市 刘爱明 人民币
14、 上海万科浦东置业有限公司 上海市 刘爱明 人民币
15、 上海万科宝山置业有限公司 上海市 刘爱明 人民币
16、 上海华欧房地产有限公司 上海市 刘爱明 人民币
17、 上海万科兰乔置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
18、 上海南都置地有限公司 上海市 周庆治 人民币
19、 上海天亿房地产发展有限公司*3 上海市 刘爱明 人民币
20、 上海韵园置业有限公司*3 上海市 刘爱明 人民币
21、 上海南都白马房地产开发有限公司*3 上海市 周庆治 人民币
22、 镇江润南置业有限公司*3 镇江市 丁长峰 人民币
23、 镇江润都置业有限公司*3 镇江市 丁长峰 人民币
24、 镇江润中置业有限公司*3 镇江市 丁长峰 人民币
25、 镇江润桥置业有限公司*3 镇江市 丁长峰 人民币
26、 上海蓝山小城置业有限公司 上海市 刘爱明 人民币
27、 上海万科中实房地产有限公司 上海市 刘爱明 人民币
28、 南京万科置业有限公司 南京市 丁长峰 人民币
29、 北京万科企业有限公司 北京市 周卫军 人民币
北京海开万科房地产开发有限责任公
30、 北京市 周卫军 人民币
司
31、 北京万科置业有限公司 北京市 周卫军 美元
北京万科四季花城房地产开发有限公
32、 北京市 周卫军 人民币
司
33、 沈阳万科房地产开发有限公司 沈阳市 刘爱明 人民币
34、 沈阳万科城市花园开发有限公司 沈阳市 刘爱明 人民币
沈阳万科四季花城房地产开发有限公
35、 沈阳市 刘爱明 人民币
司
沈阳万科金色家园房地产开发有限公
36、 沈阳市 刘爱明 人民币
司
37、 沈阳万科浑南房地产开发有限公司 沈阳市 杨 涛 人民币
38、 沈阳万科新墅置业有限公司 沈阳市 杨 涛 美元
39、 长春万科房地产开发有限公司 长春市 刘爱明 人民币
40、 大连万科房地产开发有限公司 大连市 刘爱明 人民币
41、 大连万科锦绣花城开发有限公司 大连市 刘爱明 人民币
42 武汉市万科房地产有限公司 武汉市 杨 海 人民币
43、 成都万科房地产有限公司 成都市 张 海 人民币
44、 成都万科置业有限公司 成都市 张 海 美元
45、 中山市万科房地产有限公司*2 中山市 徐洪舸 美元
46、 天津万科房地产有限公司 天津市 刘爱明 人民币
47、 天津万科兴业发展有限公司 天津市 刘爱明 人民币
48、 无锡万科房地产有限公司 无锡市 丁长峰 人民币
49、 鞍山万科房地产开发有限公司 鞍山市 刘爱明 美元
50、 江西万科益达房地产发展有限公司 南昌市 郁 亮 人民币
51、 昆山嘉华投资有限公司 昆山市 丁长峰 人民币
二、主要物业管理公司
1、 深圳市万科物业管理有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
2、 上海万科物业管理有限公司 上海市 徐金明 人民币
3、 武汉市万科物业管理有限公司 武汉市 杨 海 人民币
4、 天津万科物业管理有限公司 天津市 周成辉 人民币
5、 广州市万科物业管理有限公司 广州市 杜 晶 人民币
6、 北京万科物业管理有限公司 北京市 谢 炜 人民币
三、非主要经营子公司
1、 深圳市万科影视有限公司 深圳市 郑凯南 人民币
2、 深圳市联动电子商务有限公司 深圳市 王 石 人民币
3、 深圳市万科财务顾问有限公司 深圳市 阙东武 人民币
4、 永达中国投资有限公司 香港 王 石 港币
5、 万科地产（香港）有限公司 香港 解 冻 美元
拥有权益
被投资单位全称 注册资本 直接 间接
一、主要房地产公司：
1、 深圳市万科房地产有限公司 600,000,000.00 95% 5%
2、 深圳市万科东海岸实业有限公司 10,000,000.00 - 74.50%
3、 深圳市万科溪之谷房地产有限公司 10,000,000.00 - 60%
4、 深圳市第五园房地产有限公司 10,000,000.00 - 100%
5、 深圳市万科南城房地产有限公司 10,000,000.00 - 90%
6、 佛山市万科房地产有限公司 80,000,000.00 20% 80%
7、 佛山市万科置业有限公司 20,000,000.00 - 100%
8、 东莞市万科房地产有限公司 20,000,000.00 - 100%
9、 鹏利国际置业（广州）有限公司 85,550,000.00 - 100%
10、 广州市万科房地产有限公司 50,000,000.00 90% 10%
11、 广州市万科置业有限公司 30,000,000.00 - 100%
12、 惠州市万科房地产有限公司 10,000,000.00 - 100%
13、 上海万科房地产集团有限公司*1 800,000,000.00 90% 10%
14、 上海万科浦东置业有限公司 100,067,000.00 - 100%
15、 上海万科宝山置业有限公司 50,000,000.00 - 100%
16、 上海华欧房地产有限公司 8,000,000.00 - 100%
17、 上海万科兰乔置业有限公司 10,000,000.00 - 100%
18、 上海南都置地有限公司 204,090,000.00 50% 20%
19、 上海天亿房地产发展有限公司*3 50,000,000.00 - 63%
20、 上海韵园置业有限公司*3 100,000,000.00 - 70%
21、 上海南都白马房地产开发有限公司*3 30,000,000.00 - 70%
22、 镇江润南置业有限公司*3 50,000,000.00 - 70%
23、 镇江润都置业有限公司*3 10,000,000.00 - 70%
24、 镇江润中置业有限公司*3 10,000,000.00 - 70%
25、 镇江润桥置业有限公司*3 10,000,000.00 - 70%
26、 上海蓝山小城置业有限公司 10,000,000.00 - 100%
27、 上海万科中实房地产有限公司 20,000,000.00 - 50%
28、 南京万科置业有限公司 150,000,000.00 80% 20%
29、 北京万科企业有限公司 100,000,000.00 80% 20%
北京海开万科房地产开发有限责任公
30、 10,000,000.00 60% 40%
司
31、 北京万科置业有限公司 18,400,000.00 - 100%
北京万科四季花城房地产开发有限公
32、 10,000,000.00 - 100%
司
33、 沈阳万科房地产开发有限公司 100,000,000.00 95% 5%
34、 沈阳万科城市花园开发有限公司 12,000,000.00 - 100%
沈阳万科四季花城房地产开发有限公
35、 10,000,000.00 - 100%
司
沈阳万科金色家园房地产开发有限公
36、 10,000,000.00 - 100%
司
37、 沈阳万科浑南房地产开发有限公司 10,000,000.00 - 100%
38、 沈阳万科新墅置业有限公司 4,520,000.00 - 100%
39、 长春万科房地产开发有限公司 50,000,000.00 95% 5%
40、 大连万科房地产开发有限公司 32,000,000.00 75% 25%
41、 大连万科锦绣花城开发有限公司 70,000,000.00 65% 35%
42 武汉市万科房地产有限公司 150,000,000.00 95% 5%
43、 成都万科房地产有限公司 80,000,000.00 90% 10%
44、 成都万科置业有限公司 12,100,000.00 - 60%
45、 中山市万科房地产有限公司*2 12,000,000.00 - 100%
46、 天津万科房地产有限公司 168,010,000.00 71.47% 28.53%
47、 天津万科兴业发展有限公司 60,000,000.00 - 100%
48、 无锡万科房地产有限公司 300,000,000.00 80% 20%
49、 鞍山万科房地产开发有限公司 5,172,700.00 35% 65%
50、 江西万科益达房地产发展有限公司 20,000,000.00 50% -
51、 昆山嘉华投资有限公司 50,000,000.00 - 85%
二、主要物业管理公司
1、 深圳市万科物业管理有限公司 6,000,000.00 95% 5%
2、 上海万科物业管理有限公司 15,000,000.00 - 100%
3、 武汉市万科物业管理有限公司 12,000,000.00 - 100%
4、 天津万科物业管理有限公司 10,000,000.00 - 100%
5、 广州市万科物业管理有限公司 2,000,000.00 - 100%
6、 北京万科物业管理有限公司 5,000,000.00 - 100%
三、非主要经营子公司
1、 深圳市万科影视有限公司 8,000,000.00 95% 5%
2、 深圳市联动电子商务有限公司 10,000,000.00 90% 10%
3、 深圳市万科财务顾问有限公司 15,000,000.00 95% 5%
4、 永达中国投资有限公司 10,000.00 100% -
5、 万科地产（香港）有限公司 2,000,000.00 80% 20%
被投资单位全称 主营业务
一、主要房地产公司：
1、 深圳市万科房地产有限公司 房地产开发
2、 深圳市万科东海岸实业有限公司 房地产开发和经营
3、 深圳市万科溪之谷房地产有限公司 房地产开发和经营
4、 深圳市第五园房地产有限公司 房地产开发和经营
5、 深圳市万科南城房地产有限公司 房地产开发和经营
6、 佛山市万科房地产有限公司 房地产开发和经营
7、 佛山市万科置业有限公司 房地产开发和经营
8、 东莞市万科房地产有限公司 房地产开发
9、 鹏利国际置业（广州）有限公司 房地产开发
10、 广州市万科房地产有限公司 房地产开发
11、 广州市万科置业有限公司 房地产开发
12、 惠州市万科房地产有限公司 房地产开发
13、 上海万科房地产集团有限公司*1 房地产开发、装潢
14、 上海万科浦东置业有限公司 房地产开发、装潢
15、 上海万科宝山置业有限公司 房地产开发、装潢
16、 上海华欧房地产有限公司 房地产开发、装潢
17、 上海万科兰乔置业有限公司 房地产开发、装潢
18、 上海南都置地有限公司 房地产开发
19、 上海天亿房地产发展有限公司*3 房地产开发
房地产开发、经营、装
20、 上海韵园置业有限公司*3
潢
房地产开发、经营、装
21、 上海南都白马房地产开发有限公司*3
潢
房地产开发、经营、装
22、 镇江润南置业有限公司*3
潢
房地产开发、经营、装
23、 镇江润都置业有限公司*3
潢
房地产开发、经营、装
24、 镇江润中置业有限公司*3
潢
房地产开发、经营、装
25、 镇江润桥置业有限公司*3
潢
26、 上海蓝山小城置业有限公司 房地产开发
27、 上海万科中实房地产有限公司 房地产开发
28、 南京万科置业有限公司 房地产开发及销售
29、 北京万科企业有限公司 房地产开发
北京海开万科房地产开发有限责任公
30、 房地产开发
司
31、 北京万科置业有限公司 房地产开发
北京万科四季花城房地产开发有限公
32、 房地产开发
司
33、 沈阳万科房地产开发有限公司 房地产开发
34、 沈阳万科城市花园开发有限公司 房地产开发
沈阳万科四季花城房地产开发有限公
35、 房地产开发
司
沈阳万科金色家园房地产开发有限公
36、 房地产开发
司
37、 沈阳万科浑南房地产开发有限公司 房地产开发
38、 沈阳万科新墅置业有限公司 房地产开发
39、 长春万科房地产开发有限公司 房地产开发
40、 大连万科房地产开发有限公司 房地产开发
41、 大连万科锦绣花城开发有限公司 房地产开发
42 武汉市万科房地产有限公司 房地产开发
43、 成都万科房地产有限公司 房地产开发
44、 成都万科置业有限公司 房地产开发经营
45、 中山市万科房地产有限公司*2 房地产开发
46、 天津万科房地产有限公司 房地产开发
47、 天津万科兴业发展有限公司 房地产开发
48、 无锡万科房地产有限公司 房地产开发经营
49、 鞍山万科房地产开发有限公司 房地产开发和经营
50、 江西万科益达房地产发展有限公司 房地产开发经营
51、 昆山嘉华投资有限公司 房地产开发经营
二、主要物业管理公司
1、 深圳市万科物业管理有限公司 物业管理、维修服务
2、 上海万科物业管理有限公司 物业管理
3、 武汉市万科物业管理有限公司 物业管理
4、 天津万科物业管理有限公司 房地产物业管理
5、 广州市万科物业管理有限公司 物业管理
6、 北京万科物业管理有限公司 物业管理
三、非主要经营子公司
1、 深圳市万科影视有限公司 影视文化产品
2、 深圳市联动电子商务有限公司 电子商务
3、 深圳市万科财务顾问有限公司 咨询服务
4、 永达中国投资有限公司 投资
5、 万科地产（香港）有限公司 房地产代理，投资
以上公司全部纳入本公司的合并报表，公司类型属于有限责任公司。本公司持有的
物业管理公司除上述列示的6家主要的物业管理公司外，还包括了其他物业管理公司11家
，注册资本总额人民币1,850万元；本公司除上述列示的5家非主要经营的子公司外，还
包括了其他非主要经营的子公司10家，注册资本总额人民币3,300万元。
*1本报告期内上海城市花园发展有限公司更名为上海万科房地产集团有限公司。
*2中山市万科房地产有限公司和万科中国投资有限公司部分股权已作抵押详见注释
24；
*3该等公司系因本公司受让上海南都置地有限公司及其下属公司（以下简称“该公
司及其下属公司”）70%的股权而纳入合并报表，详见2005年3月5日，本公司在《中国证
券报》等媒体的公告。本年度，本公司与该公司的其他股东在不改变各自实际权益的前
提下，对该公司及其下属公司的股权结构和持股关系进行了调整。此外，本集团内部对
该公司及其下属公司的股权结构进行了调整，但上述调整后本公司对该等公司及其下属
公司的实质控制权益与本公司受让该公司及其下属公司时保持一致。参见本附表附注2.
3A。
`会计年度
本集团的会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
`上期比较数字
为了方便做出相应的比较，本公司对2004年度会计报表中的某些项目进行了重新分
类。
`财务承诺
（1）集团
截止2005年12月31日，除39（1）所述情况外本集团不存在任何对外担保。
（2）公司
截止2005年12月31日，本公司对控股子公司提供如下担保：
被担保单位名称 担保事项
深圳市万科房地产有限公司
向中国农业银行深圳市分行罗湖支
行提供其为深圳地产十七英里项目
信托融资担保的反担保责任
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南长支行提
供借款金额80%的担保
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南长支行提
供借款金额80%的担保
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南长支行提
供借款金额80%的担保
无锡万科房地产有限公司
向中国工商银行无锡市南长支行提
供借款金额80%的担保
无锡万科房地产有限公司
向中国农业银行无锡市滨湖支行提
供借款金额80%的担保
广州市万科房地产有限公司
向中国农业银行深圳市分行罗湖支
行提供其为广州南湖项目信托融资
担保的反担保责任
广州市万科置业有限公司
向中国农业银行深圳市分行罗湖支
行提供其为广州城市花园项目信托
融资担保的反担保责任
北京万科企业股份有限公司
向建行北京市分行提供北京地产西
山庭院项目信托融资担保的反担保
责任
被担保单位名称 金额 期限
人民币
深圳市万科房地产有限公司
214,866,000.00 2004.06.09-2006.06.08
无锡万科房地产有限公司
20,000,000.00 2005.01.19-2006.12.25
无锡万科房地产有限公司
50,000,000.00 2005.01.26-2006.12.25
无锡万科房地产有限公司
50,000,000.00 2005.01.27-2006.12.25
无锡万科房地产有限公司
60,000,000.00 2005.03.14-2006.12.25
无锡万科房地产有限公司
50,000,000.00 2005.07.15-2007.06.30
广州市万科房地产有限公司
219,000,000.00 2005.04.28-2007.4.28
广州市万科置业有限公司
219,000,000.00 2005.04.28-2007.4.28
北京万科企业股份有限公司
192,150,000.00 2005.07.01-2006.12.31
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