深圳市物业发展(集团)股份有限公司2006年年度报告
重要提示：

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。 

独立董事姜长龙先生未出席本次会议，但于会前审议了会议材料并委托独立董事
张建军先生对各项议题投了赞成票。董事杨顺成对审议2006年度报告及摘要的议案
投反对票,理由是：应追究导致亏损的原因。提请投资者特别关注。 

武汉众环会计师事务所有限责任公司为本公司出具了带导致保留意见事项和强
调事项的审计报告。本公司董事会、监事会对相关事项亦有详细说明，请投资者注意
阅读。 

本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人查生明先生、财务部副经理沈雪
英女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。 

本报告分别以中英文编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。


目 
录 


一、公司基本情况简介………………………………………………3 

二、会计数据和业务数据摘要………………………………………3 

三、股本变动及股东情况……………………………………………6 

四、董事、监事、高级管理人员和员工情况………………………9 

五、公司治理结构……………………………………………………14 

六、股东大会简介……………………………………………………15 

七、董事会报告………………………………………………………16 

八、监事会报告………………………………………………………28 

九、重要事项…………………………………………………………29 

十、财务报告…………………………………………………………32 

十一、备查文件目录…………………………………………………32 
一、公司基本情况简介

1、中文名：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 （简称“物业集团”） 

英文名：shenzhen properties & resources development (group) ltd.（prd） 
2、法定代表人：陈玉刚 
3、董事会秘书：郭玉梅 

电话: 0755-8221 1020 
传真： 0755-8221 0610、8221 2043 
联系地址: 深圳市人民南路国贸大厦42 
层 
电子信箱：0011@szwuye.com.cn


4、注册、办公地点：深圳市人民南路国贸大厦39层、42层 
邮政编码：518014 
公司网址：www.szwuye.com.cn 

5、信息披露媒体：a股：《证券时报》，b股：《大公报》 


登载年报指定网址：www.cninfo.com.cn
年报备置地：深圳市国贸大厦42层董事会办公
室 


6、股票上市交易所：深圳证券交易所 
简称：s深物业a（000011）、深物业b（200011） 

7、注册登记日期：1983年1月17日
登记地：深圳市工商行政管理局 
法人营业执照注册号：4403011027229 
税务登记号码：440301192174135 
境内会计师事务所：武汉众环会计师事务所有限责任公司 
办公地址：武汉国际大厦b座16-18层
境外会计师事务所：德豪国际武汉众环会计师事务所 
办公地址：武汉国际大厦b座16-18层

二、会计数据和业务数据摘要 
（一）公司本年度会计数据 单位：元 

利润总额 -45,165,869.75 
净利润 -46,054,221.12 
扣除非经常性损益的净利润 -67,283,745.29 
主营业务利润 55,618,300.47 
其他业务利润 4,296,616.21 
营业利润 -28,853,510.55 
投资收益 8,727,579.14 
补贴收入 0.00 
营业外收支净额 -25,039,938.34 
经营活动产生的现金流量净额 -118,610,560.96 
现金及现金等价物净增加额 -148,712,854.70 
扣除的非经营性损益项目和涉及金额 单位：元 

非经营性损益项目 金额 
1、处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、
其他长期资产产生的损益3,746.67 


2、短期投资损益，但经国家有关部门批准设立的有经营
资格的金融机构获得的短期投资损益除外681,217.30 
3、扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值
准备后的其他各项营业外收入872,586.28 
4、扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值
准备后的其他各项营业外支出-25,916,271.29 
5、以前年度已经计提各项减值准备的转回45,547,589.52 
6、所得税影响数 40,655.69 
合计 21,229,524.17 

财务报表差异调节表 单位：人民币 千元

净利润 

净资产 

项目 

（2006年度） 

（截至2006年12月31日）

依据中国会计准则计算

-46,054 

583,920 

费用摊销调整

-1,446 

-2,762 

短期投资公允价值

5,923 

5,923 

递延所得税

1,856 

8,760 

其他

1,119 

-19,827 

依据国际会计准则计算

-38,602 

576,014 

（二）截止报告期末前三年的主要会计数据和财务指标单位：元

项目

主营业务收入 
净利润 
总资产 

股东权益(不含少数

股东权益)
每股收益 
扣除非经常性损益后

2005年度2004年度

2006年度

调整后 调整前 调整后 调整前 

311,948,669.86 963,481,024.09 963,481,024.09 1,326,289,977.75 1,326,289,977.75 
-46,054,221.12 78,419,748.81 82,902,699.63 84,851,499.71 90,449,977.35 

1,643,924,822.20 1,812,640,711.92 1,792,535,811.46 2,323,270,093.81 2,302,935,990.54 

583,920,212.60 629,910,751.72 650,258,392.78 556,862,596.76 567,128,809.36 
-0.085 0.145 0.153 0.157 0.167 
-0.124 0.095 0.104 0.150 0.160 


的每股收益 
每股净资产 

调整后的每股净资产 
每股经营活动产生的
现金流量净额 
净资产收益率 
扣除非经常性损益后
的加权平均净资产收
益率 

1.078 1.163 1.200 1.028 1.047 
0.786 0.928 0.965 0.770 0.789 
-0.219 0.408 0.408 0.483 0.483 
-7.89% 12.45% 12.75% 15.24% 15.95% 

-11.09% 8.19% 9.22% 15.76% 16.72% 

按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计算的净
资产收益率及每股收益： 
2006年 单位：元 

报告期利润 
净资产收益率(%) 每股收益(元/股)
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 
主营业务利润 9.52 9.16 0.103 0.103 
营业利润 -4.94 -4.75 -0.053 -0.053 
净利润 -7.89 -7.59 -0.085 -0.085 
扣除非经营性损益后的净利润 -11.52 -11.09 -0.124 -0.124 

（三）报告期内股东权益变动情况 

单位：元 

项 目 期初数 本期增加本期减少 期末数 变动原因
股本 541,799,175.00 541,799,175.00 
资本公积 25,269,249.52 63,682.00 25,332,931.52 注1 
盈余公积 62,919,127.11 62,919,127.11 
其中: 
法定公益金 62,919,127.11 62,919,127.11 
注2 
未分配利润 -76,799.91 46,054,221.12 -46,131,021.03 注3 
股东权益合计 629,910,751.72 63,682.00 46,054,221.12 583,920,212.60 

注1： 资本公积变动原因：报告期内资本公积增加系子公司股权投资准备增加。
注2：盈余公积中的法定公益金变动原因：根据《财政部关于〈公司法〉施行后
有关企业财务处理问题的通知》（财企〔2006〕67号），对2005年12月31日的公


益金结余，转作盈余公积金管理使用。 
注3：未分配利润变动原因：减少数为报告期内净利润为亏损46,054,221.12元。

三、股本变动及股东情
况 
(一)2006年度公司股本变动情
况 
1、股份变动情况
表 
单位：
股 


本次变动前 本次变动增减(+ -) 本次变动后 
数量 比例 发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其
他
小
计
数量 比例 
一、未上市流
通股份 
无无无无无
1、发起人股份 
其中：国家持
有股份 
323,747,713 59.75% 323,747,713 59.75% 
境内法人持有
股份 
65,200,850 12.04% 65,200,850 12.04% 
境外法人持有
股份 
2、募集法人股 
3、内部职工股 
4、优先股或其
他 
未上市流通股
份合计 
388,948,563 71.79% 388,948,563 71.79% 
二、已上市流
通股份 
无无无无无
1、人民币普通
股 
91,364,150 16.86% 91,364,150 16.86% 
2、境内上市外
资股 
61,459,312 11.34% 61,459,312 11.34% 
3、境外上市外
资股 
4、高管冻结股 27，150 0.005% 27，150 0.005% 
已上市流通股
份合计 
152,850,612 28.21% 152,850,612 28.21% 


三、股份总数 541,799,175 无无无无无541,799,175 
2、股票发行与上市情况 

至报告期末为止的前三年内本公司未发行股票及衍生证券，未发生任何因送股、
配股等原因引起的公司股份总数及结构的变动。公司现存的内部职工股是公司高级管
理人员在公司首次发行股票时所认购的内部职工股，发行时间1991年10月31日，
发行价格3.6元/股，发行数量650万股。 

3、报告期内，经本公司相关股东会议审议通过的股权分置改革方案尚未实施，
本公司股本结构暂无变动。 

（二）股东情况介
绍 
1、股东数量及持股情
况 


单位：股 

股东总数
截至报告期末，本公司股东总户数为31594 户，
其中：a股24475 户，b 股7119 户。
前10 名股东持股情况
股东名称股东性质
持股比
例（%） 
持股总数
持有非流
通股数量
质押或冻结
的股份数量
深圳市建设投资控股公司国家股59.75 323747713 323747713 0 
深圳市投资管理公司定向法人股10.45 56628000 56628000 0 
深圳市国贸物业管理公司工会定向法人股0.46 2516800 2516800 0 
云南云电财金管理有限公司流通a 股0.3 1806739 0 
深圳经济特区免税商品企业公司定向法人股0.29 1573000 1573000 0 
夏倩茹 b 股0.28 1517501 0 0 
上海肇达投资咨询有限公司定向法人股0.19 1010000 1010000 0 
大鹏证券有限责任公司定向法人股0.15 786500 786500 司法冻结
786500 
深圳市好万家实业发展有限
公司
流通a 股0.13 692811 0 0 
上海昆凌工贸有限公司定向法人股0.12 629200 629200 0 
上述股东关联关系或一致行
动的说明
除前三名股东外，未知其余七名股东是否存在关联关系或属于一致
行动人。
前10 名流通股东持股情况
股东名称持有流通股数量（股）股份种类
云南云电财金管理有限公司1806739 流通a 股 
夏倩茹1517501 b 股 
深圳市好万家实业发展有限公司692811 流通a 股
王姗 560000 流通a 股


周舸 550039 流通a 股
kgi asia limited 500001 b 股 
广州恒迅商务咨询有限公司 500000 流通a 股
李鹤芳 480000 流通a 股
李（凡 480000 流通a 股
季诚理 478300 b 股
上述流通股东关联关系或一致行动
的说明
未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致
行动人。

附注：

①深圳市建设投资控股公司还拥有本公司法人股485,899股。 
②深圳市建设投资控股公司所持股份在本报告期内未发生质押或冻结情况。 
2、公司控股股东情况 
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，
深圳市政府将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管
理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实
际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责
任公司，成立于2004年10月13日，法定代表人陈洪博，注册资本40亿元，主要经
营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资
本运作、股权投资等。深圳市国有资产管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政
府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为市国资委。市国
资委的办公地址为深圳市福田区深南大道投资大厦，邮政编码518026。 

本公司与实际控制人的控制关系图为： 

深圳市国有资产管理委员会100% 
深圳市投资控股有限公司70.3% 

本公司

3、本公司第二大股东深圳市投资管理公司（持有本公司10.45%股份），成立于


1988 年2 月，法定代表人李黑虎先生，是市属全民所有制资产经营公司，注册资本
20亿元。根据深国资委【2004】223号文《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》， 
2004 年，深圳市投资管理公司与深圳市建设投资控股公司、深圳市商贸控股公司合
并，其持有的本公司法人股由合并后的新公司—深圳市投资控股有限公司管理。 

四、董事、监事、高级管理人员和员工情
况 
（一）董事、监事、高级管理人员情
况 
1、现任基本情
况


姓 名 职 务 
性 
别
年 
龄
任期起止日期 
年初持
股数
（股） 
年末持
股数
（股）
陈玉刚 董事长 男49 2006.6-2007.6 
查生明 董事 副总经理 男59 2004.6-2007.6 18150 18150 
杨顺成 董事 副总经理 男59 2004.6-2007.6 0 0 
郭立威 董 事 男32 2006.6-2007.6 
李 真 董 事 男44 2004.6-2007.6 4000 4000 
王慧敏 董 事 女40 2004.6-2007.6 0 0 
王 鹏 董 事 男40 2006.6-2007.6 0 0 
张建军 独立董事 男43 2004.6-2007.6 0 0 
姜长龙 独立董事 男42 2004.6-2007.6 0 0 
李晓帆 独立董事 男54 2006.11-2007.6 0 0 
曹子杨 监事会主席 男56 2004.6-2007.6 0 0 
刘家科 监事 纪检室副主任 男58 2004.6-2007.6 5000 5000 
金臣贵 监事 审计部副经理 男59 2004.6-2007.6 0 0 
马德琴 监事 工会干部 女53 2004.6-2007.6 0 0 
罗汝荣 总经理 男50 2005.4-0 0 
卫玉馨 财务总监 女47 2005.4-0 0 
罗俊德 副总经理 男57 0 0 
刘胤华 总工程师 男47 0 0 


郭玉梅 董事会秘书 董办主任女47 2004.6-2007.6 0 0 
2、现任董事、监事、高级管理人员工作经历 

董事会成员： 

陈玉刚先生，男，49岁，研究生，高级政工师。曾担任政府多个部门的重要职
务，曾就职于深圳市深华集团公司，担任总经理、党委书记职务，曾就职于深圳市先
科企业集团并担任总经理、党委副书记职务，现任深圳市投资控股有限公司副总经理，
2006年5月起任深圳市物业发展（集团）股份有限公司党委书记职务、2006年6月
起任深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事长。 

查生明先生，1948 年2 月生，大专学历，经济师。有二十余年企业政工行政管
理、人事管理、企业经济管理经验。有部队服役经历，1988 年8 月调入本公司，曾
任人事处处长，董事会办公室主任，现任本公司董事、副总经理。 

杨顺成先生，1948 年9 月生，大专学历，有二十余年建筑施工企业、房地产开
发企业管理经验。1997年—1998年任深圳市建设投资控股公司房地产开发部经理；
1999年起至今任本公司副总经理，董事。 

郭立威先生，1973年生，研究生学历，法学硕士，曾就职于中国平安保险集团
公司总部，任法律顾问，曾就职于深圳市投资管理公司任法律事务部业务经理，现任
深圳市投资控股公司法律事务部副经理，现为本公司董事。 

李 真先生，1963 年4 月生，高级工程师，双学士。有二十余年企业管理、行
政管理经验。1997年—2004年在本公司大股东-深圳市投资管理公司工作，曾任董事
局秘书处副主任、综合部经理、工业一部经理、总裁助理、办公室主任，2004年10
月起至今任深圳市通产实业有限公司董事长，现为本公司董事。

王慧敏女士，1967年10 月生，研究生学历，经济师。有十余年企业管理经验。
2002 年—2004 年任本公司控股股东--深圳市建设投资控股公司人力资源部经理，2004年10月起至今任深圳市投资控股公司（本公司实际控制人）人事部经理，现为
本公司董事。 

王 鹏先生， 1969年生，研究生学历，硕士，曾就职于深圳市建设投资控股公
司，任投资部经济师、资产经营部经理助理，曾任深圳市投资控股公司企业改革部副
经理，2004年10月起在深圳市投资控股公司工作，现任深圳市投资控股公司产权管
理部副部长职务，为本公司董事。 


独立董事： 

张建军先生，1964年生，经济学博士。有十余年高等院校教学、科研、行政管
理经验， 1999年—2001年任深圳鹏元资信评估有限公司常务副总裁、深圳市企业资
信评级委员会副主任、《资信评估》杂志副主编；2001年起至今任深圳大学经济学
院院长，教授，本公司独立董事。 

姜长龙先生，1965年生，北京大学经济学硕士，有十余年国家机关、企业金融
证券业务管理经验。曾在国家计委、国务院证券委员会从事财政金融、证券方面业务
工作，任国务院证券委副处长；1996年—2002年在深圳国信证券有限公司任总裁助
理、投资银行部总经理、国信证券副总裁；2002年—2003年任深圳国际信托投资公
司董事、副总经理；2003年—2004年任大通证券有限公司总裁；2004年5月起至今
任华西证券有限公司副总裁，本公司独立董事。 

李晓帆先生，1953年出生，经济学硕士，注册管理咨询师、国际职业培训师。曾
任深圳市体改办企业处副处长、宏观调节处处长、市场体制处处长，深圳市政府驻欧
洲招商联络处主任，深圳市原外经贸局副局级巡视员，自2002年至今担任深圳市城市
发展研究中心（发改局研究中心）研究员；中华财务会计咨询有限公司研究员；中国
生产力学会常务理事、副秘书长。现任本公司独立董事。 

监事会成员 

曹子杨先生，1951年3月生,高级政工师。有三十余年的企业政工、人事、经济
管理工作经验，有部队服役经历；1997年2月任深圳市建设投资控股公司党委办公
室主任，1998年4月调入本公司，曾任本公司董事、副总经理，现任本公司党委副
书记、监事会主席。 

刘家科先生，1949年6月生，大专文化，高级政工师，有三十余年企业政工管理
经验。1994年11月调入本公司，先后任上海公司办公室主任，党办组织科长，现任
本公司纪检监察室副主任，公司监事。 

金臣贵先生，1948年7月生，会计师，有三十余年企业财务管理经验。1990年
5月调入本公司，先后任下属饮食公司、上海公司财务经理，现任本公司审计部副经
理，公司监事。 

马德琴女士，1954年9月生，政工师，有二十年企业政工、工会工作经验。1988
年9月调入本公司，先后任干部、工会女工委主任，现任本公司机关工会主席，公司
监事。 


高级管理人员 
罗汝荣先生，1956年10月生，工商管理硕士。罗先生拥有多年地产业管理经验，
在企业经营及财务管理方面具有深厚的执业背景，熟悉香港及中国大陆的地产项目开
发运作。罗先生曾任职香港置地集团近二十年，现服务于香港九龙建业有限公司，任
市场及销售总经理；根据签署的《深圳市物业发展（集团）股份有限公司之股份转让
协议》及附件的相关规定，2005年4月，担任过渡期的本公司总经理。 
卫玉馨女士，现年四十八岁，持有澳洲墨尔本monash university颁发的商业学
士学位，为香港会计师公会会员、特许公认会计师公会资深会员及澳洲会计师公会会
员。卫女士具有多年的财务管理及公司管理经验，曾任职国际会计师行8年，期间为
多间跨国公司及香港上市公司提供专业服务。卫女士现服务于香港九龙建业有限公
司，任助理总经理、公司秘书，负责日常财务管理工作，2005 年4 月，担任过渡期
的本公司财务总监。 
罗俊德先生，1950年3月生，大专学历，高级经济师。有二十余年工业、建筑、
房地产开发企业管理经验，1997年—2003年在深圳市建设投资控股公司先后任海外
部副经理、经理；2003年1月至今任本公司副总经理。 
刘胤华先生，1960年5 月生，同济大学博士，高级工程师。有十余年建筑领域
工程技术、管理经验。1996 年9 月调入本公司，先后任工程部副部长、物业监理公
司总经理、本公司副总工程师，现任本公司总工程师。 
郭玉梅女士，1959年10月生，大学学历，翻译职称。有二十余年企业管理经验。
曾在中国民航陕西省管理局工作；1985年至今在本公司工作，先后任办公室秘书、
翻译、科长、资产部副经理，现任本公司董事会秘书、董事会办公室主任。 
3、现任董事、监事、高级管理人员年度报酬情况 
董事、监事、高级管理人员在2006年度的报酬情况如下（扣除2005年度部分
的报酬）： 

序号 姓名 年度报酬(万元) 
1 陈玉刚 在控股公司领薪 
2 查生明 17.8 
3 杨顺成 17.8 


4 郭立威 在控股公司领薪 
5 李 真 在通产实业公司领薪
6 王慧敏 在控股公司领薪 
7 王 鹏 在控股公司领薪 
8 姜长龙 独董津贴3 万元 
9 张建军 独董津贴3 万元
10 李晓帆 独董津贴3 万元 
11 曹子杨 24.17 
12 马德琴 14.55 
13 刘家科 12.65 
14 金臣贵 12.65 
15 罗汝荣 在九龙建业公司领薪 
16 卫玉馨 在九龙建业公司领薪 
17 罗俊德 17.8 
18 刘胤华 17.8 
19 郭玉梅 14.56 

 2006 年度企业经营者的薪酬标准是根据《深圳市国有企业经营者年薪实施办
法》确定的；其他在公司任职的董事、监事、高级管理人员的薪酬标准是根据本公司
股东大会审议通过的《物业集团总部工资改革试行办法》确定的。 

4、人事变动情况 

① 报告期内，股东委派至本公司担任股东代表董事的田承刚、郭元先、方一兵
更换为陈玉刚、王鹏、郭立威。经2006年6月30日股东大会选举，陈玉刚、王鹏、
郭立威当选为本公司董事。经投票，陈玉刚当选为本公司董事长。 
② 报告期内，因工作调动原因，童庆火先生辞去本公司监事职务； 
③ 报告期内，何文华先生因退休原因辞去本公司董事职务，董事会于2006 年7
月审议通过辞职报告； 
④ 报告期内，孔雨泉先生因工作原因，提出辞去本公司独立董事职务，经2006
年11月8日临时股东会的选举，李晓帆先生当选为本公司独立董事。 
（二）员工情况
本公司现有员工1958人，其中生产人员1058人，销售人员139人，技术人员


547人，财务人员79人，行政人员135人，大中专以上文化程度的1176人，目前需
要承担费用的退休职工125人。 

五、公司治理结构 

（一）公司治理

报告期内，公司按照证券监管的制度要求，规范公司运作，股东大会、董事会、
监事会运作规范。报告期内，本公司修订了《公司章程》、《股东大会议事规则》。

2005 年4 月1 日，本公司第一大股东深圳市建设投资控股公司以及第二大股东深
圳市投资管理公司与卓见投资有限公司签署了《深圳市物业发展(集团)股份有限公司
之股份转让协议》，过渡期内由于存在各种不明朗因素，对公司的正常生产经营难免
造成影响，为了维护公司全体股东利益，本公司做好各项重点工作，确保生产经营的
正常运转，维护公司经营的稳定，严格按照证券监管机构的要求进行信息披露，尊重
和维护利益相关者的合法权益。 

（二）独立董事履行职责情况 
报告期内，公司独立董事由法律事务、财经管理、经济研究界的专业人士担任，
独立董事任职资格均符合中国证监会有关规定。 
报告期内独立董事履行职责情况表： 

独立董事
姓名
本年应参加董
事会次数
亲自出席
次数
委托出席
次数
缺席
次数
备注
姜长龙 8 4 3 1 
张建军 8 7 0 1 
孔雨泉 6 3 2 1 因提交辞职报告，
2 次未参加会议，
也未委托表决。 
李晓帆 0 0 0 0 
独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
姓名提出异议事项 提出异议具体内容 备注
姜长龙 更换股东代表
董事田承刚 
不同意更换股东代
表董事田承刚。 
于2006 年5 月30 日董事会会议
时，以传真件方式对更换股东代
表董事田承刚投反对票。 

（三）与控股股东在“五分开”方面的情况 
本公司具有独立完整的业务及自主经营能力，与控股股东严格做到了“五分开”：


1、本公司自主经营，业务供产销系统独立完整
； 
2、本公司独立聘用员工，劳动人事及工资管理完全独立
； 
3、本公司产权明晰，资产所有权独立
； 
4、本公司拥有独立的办公场所和机构设置
； 
5、本公司拥有完全独立的财务核算体系
。 


六、股东大会简介 
2006年度本公司召开四次股东会议，会议召开情况如下： 
1、公司股权分置改革相关股东会议现场会议于 2006年1月13日14:00 在深圳

市人民南路国贸商业大厦35楼召开。审议通过了《深圳市物业发展（集团）股份有
限公司股权分置改革方案》。相关股东大会决议公告于2006年1月14日在《证券时
报》、《大公报》和指定网站www.cninfo.com.cn发布。 

2、公司于2006年6月30日上午10：00分在深圳国贸大厦39层会议室召开2005
年度股东大会。会议以现场投票方式，审议通过了《2005年度董事会工作报告》、
《2005年度监事会工作报告》、《2005年度财务决算报告》、《2005年度报告》、
《2005年度利润分配及弥补亏损的议案》、《修改公司＜章程＞的议案》、《修改
公司＜股东大会议事规则＞的议案》、《选举股东代表董事的议案》、《聘用2006
年度会计师事务所的议案》。股东大会决议公告于2006年7月1日在《证券时报》、
《大公报》和指定网站www.cninfo.com.cn发布。 

3、公司于2006年7月19日上午10:3在深圳国贸大厦39层会议室召开第一次
临时股东大会，会议以现场投票方式，审议通过了《为“皇御苑c 区a 地块”项目

1.6亿元贷款提供担保的议案》和《为“风和日丽天阔苑”项目1亿元贷款提供担保
的议案》。股东大会决议公告于2006年7月20日在《证券时报》、《大公报》和指
定网站www.cninfo.com.cn发布。 
4、公司于2006年11月8日上午9:30在深圳国贸大厦39层会议室召开第二次
临时股东大会，会议以现场投票方式，审议通过了《向建设银行申请贷款一亿元人民
币的议案》和《选举独立董事的议案》。股东大会决议公告于2006年11月9日在《证
券时报》、《大公报》和指定网站www.cninfo.com.cn发布。 


七、董事会报告

（一）经营状况回顾 

1、总体经营情况 

截止报告期末，公司实现主营业务收入311,948,669.86 元，比去年同期
963,481,024.09 元下降了68%；主营业务利润为55,003,894.40 元,比去年同期
288,641,976.60 元下降了81%；利润总额为-45,165,869.75元。主营业务收入减少
是公司房地产项目销售面积减少，实现销售收入减少所致；主营业务利润减少是与上
年同期相比结转的房地产项目的销售收入减少所致； 利润总额减少是营业利润减少
所致。 

2、主营业务经营情况 

（1）主营业务的范围及经营情况： 
本公司是以房地产开发、物业租赁与管理为主业的大型房地产专业公司，兼营出
租车客运、商品百货、餐饮业。全年主营业务收入3.12 亿元，利润总额为-4517万
元。主要构成如下： 

按行业划分： 

房地产开发业收入1.32亿元，利润-6358万元；

物业管理及租赁业收入1.23亿元，利润34万元； 

出租车客运收入3885万元，利润419万元； 

商业经营收入17147万元，利润-42万元； 

旅游饮食业务1324万元，利润-180万元。 

按地区分： 

深圳地区收入3.12亿元，主营业务利润-5993万元； 

华东地区收入0万元，主营业务利润0万元； 

海南地区收入10万元，主营业务利润-493万元。 

从公司行业分布和地区分布的情况来看，公司主营业务及主要赢利能力都集中在

深圳地区房地产业上，占全公司营业收入的比重较大。 

（2）分析公司主营业务构成 
①主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产
品销售成本、毛利率见下表： 

单位：千元 

行 业 
主营业 
务收入 
主营业
务成本
毛利率
（%） 
主营收入
比上年增
减（%） 
主营成本
比上年增
减（%） 
毛利率比
上年增减
（%） 
房地产开发 131901 99484 24.58 -82.44 -78.59 -35.57 
物业管理 
及租赁 
122872 102764 16.36 -9.97 -13.07 -22.36 
商业零售 17147 16182 5.63 -37.37 -38.37 37.65 
出租车客运 38851 17034 56.16 3.54 75.79 -24.35 
旅游饮食 13242 6451 51.28 -3.16 -3.53 0.35 

报告期内主营业务盈利能力较上一报告期减少的说明： 

2006年度本公司主营业务收入311,948,669.86元，比上年减少68%；主营业务
利润55,003,894.40元，比上年减少81%；利润总额-45,165,869.75元。主要因为：

①基本上无达到竣工结算条件的房地产项目，导致主营业务收入、利润减少；
②2006年度，主营业务收入、主营业务成本减少比例较大，利润总额大幅减少，
管理费用相对去年大幅下降。 

（3）主要供应商、客户情况： 
本公司在从事房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总包给
中标的承建公司，建筑材料由承建公司负责提供。 
本公司商品房销售对象主要是个人购房客户，一般没有批量的购房客户。前5名
客户销售的数额占公司总销售额1%。 

3、报告期公司资产构成同比变化情况及产生变动的主要原因

（1）资产构成同比变化情况
项目
2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日占总资产比重
的增减(%) 
数额（元）
占总资
产的比
重（%） 
数额（元）
占总资产
的比重
（ % ） 
应收帐款 67,243,523.18 4.09 66,308,666.23 3.66 增加0.43 个百


分点 
存货 
941,682,185.18 57.28 965,717,024.06 53.28 
增加4.00 个百
分点 
长期股权投
资 
79,828,127.65 4.86 80,130,407.21 4.42 
增加0.44 个百
分点 
固定资产 
251,428,102.23 15.29 247,663,192.00 13.66 
增加1.63 个百
分点 
短期借款 
409,889,914.94 24.93 462,202,117.37 25.50 
减少0.57 个百
分点 
应付帐款 
188,840,144.75 11.49 230,313,501.65 12.71 
减少1.22 个百
分点 
预收帐款 
23,228,626.96 1.41 48,792,595.08 2.69 
减少1.28 个百
分点 
长期借款 
49,723,313.87 3.02 
增加3.02 个百
分点 
总资产 1,643,924,822.20 1,812,640,711.92 

说明：

①存货同比减少2.49%的主要原因是结转皇御苑小区销售成本所致；
②固定资产增加的主要原因是报告期内子公司原在存货中核算的资产转入到固定
资产中核算所致；; 
③短期借款同比减少11.32%的主要原因是本报告期归还借款所致；
④应付帐款同比减少18.01%的主要原因是本报告期支付工程项目款项所致；
⑤预收帐款同比减少52.39% 的主要原因是本报告期预收房款结转收入所致；
⑥长期借款同比增加的主要原因是报告期母公司及子公司增加项目贷款所致。⑦
应收帐款、长期股权投资同比变化不大。
（2）报告期内公司营业费用、管理费用、财务费用、所得税同比变化情况及产生
的主要原因： 
项目 2006 年1-12 月（元）2005 年1-12 月（元）同比增减（±%） 

营业费用17,104,451.96 35,081,654.43 -51.24 
管理费用56,395,204.55 125,880,463.14 -55.20 
财务费用15,268,770.72 32,818,241.51 -53.47 
所得税888,351.37 20,411,766.43 -95.65 

说明：

① 营业费用减少的主要原因是报告期内公司可销售房产下降而减少了营销费用
所致；
② 管理费用减少的主要原因是本年计提的责任目标奖较上年同期大幅下降所
致；
③ 财务费用减少的主要原因是报告期内公司借款本金平均余额较上年同期减少
及皇御苑c 区a 地块、风和日丽b 组团开工将与工程项目相关的利息计入存货成本
所致；
④所得税减少的主要原因是报告期内公司房地产销售利润减少所致。
4、报告期内公司现金流量表主要项目同比变化及原因

项目 2006 年度（元）2005 年度（元）增减(%) 
一、经营活动产生的现金流量：
现金流入小计324,125,740.25 885,223,708.03 -63.38 
现金流出小计442,736,301.21 664,381,485.98 -33.36 
经营活动产生的现金流量净额-118,610,560.96 220,842,222.05 -153.71 
二、投资活动产生的现金流量：
现金流入小计938,627.33 25,006,316.34 -96.25 
现金流出小计1,033,068.65 19,760,765.12 -94.77 
投资活动产生的现金流量净额-94,441.32 5,245,551.22 -101.80 
三、筹资活动产生的现金流量
现金流入小计244,747,228.00 
292,920,000.00 
-16.45 
现金流出小计274,655,965.22 
519,525,108.55 
-47.11 
筹资活动产生的现金流量净额-29,908,737.22 
-226,605,108.55 
86.79 

说明：


①经营活动产生的现金流量净额同比减少的主要原因是报告期内公司可销售房产
下降而减少房地产销售收到的现金比上年同期减少；
②投资活动产生的现金流量净额同比减少的主要原因是报告期内公司处置和购置
长期资产产生的现金流量比上年同期减少所致；
③筹资活动产生的现金流量净额同比增加的主要原因是由于新增贷款的数额、偿
还银行贷款的数额及支付银行贷款利息比上年同期减少所致。
报告期公司经营活动产生的现金流量-118,610,560.96 元与报告期净利润
-46,054,221.12元存在较大差异，原因是：

①本公司现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”比与之对应的利润表
中的“主营业务成本”（扣除人工成本后）的数额小，原因为付现率较低； 
②利润表中计提折旧2092万元是不用付现的； 
③利润表中扣除的利息费用1527万元是不属于经营活动产生的现金流量； 
④利润表中的资产减值准备转回4167万元不带来现金流入。
5、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析 
单位：千元 

公司名称 
注册 
资本 
主营业务 
占股
比例
资产 
规模 
净利润
深圳市皇城地
产有限公司 
25000 
从事皇岗口岸配套商业
服务设施的开发、建设、
经营、管理 
100% 730566 -9780 
深圳市国贸汽
车实业公司 
29850 汽车客运、汽车出租 100% 125088 3586 
上海深圳物业
发展有限公司 
50000 从事上海房地产开发 100% 86842 -1405 

（二）对公司未来发展的展望 

1、面对竞争日趋激烈的市场环境，公司多年来继续保持收缩经营的态势，紧紧
围绕以房地产开发经营和收益性出租物业经营两条主线，物业管理、汽车运输、餐饮
服务经营为辅的经营整合方针。本公司近年来采取了一系列措施，在调整经营策略，


剥离不良资产、优化产业结构等方面取得了突破性进展，但仍面临经营资金不足，开
拓市场能力亟待加强等诸多问题。 

2、报告期内，计划投资的在建项目有皇御苑c区的a地块、b地块，皇御苑d
区、风和日丽b组团、福昌二期项目等，其中已经在建的皇御苑c区的a地块、b地
块，风和日丽b组团施工面积达到28万平方米。由于种种原因，上述部分项目在报
告期未能如期开发，新的项目又处于建设期，对资金的要求较大。为保障各项目如期
建设，公司采取了如下措施： 

①、保证重点房地产项目的施工进度，严格项目成本管理，确保集团房地产开发
主业的利润增长点，抓住房地产开发企业实现利润的生命线。 
②、继续抓好剩余房产的销售工作，努力盘活存量资产。
③、继续加强收益性物业租赁经营工作，保持稳定增长。 
④、抓住机遇，加强土地储备，奠定集团可持续发展的基础。 
3、报告期内，国家针对房地产业颁布了多项政策和法规，促使各房地产企业的
竞争更趋激烈，房地产企业的格局将会发生较大分化。目前公司资金紧张，土地储备
日益减少，紧缩的宏观政策也加大了公司未来的持续经营风险。 

4、执行新的会计政策可能对公司经营成果产生影响： 

根据财政部2006年2月15日发布的［2006］3号文“财政部关于印发《企业会
计准则第1 号-存货》等38 项具体准则的通知”的要求，公司自2007 年 1月1 日起
执行新企业会计准则。执行新企业会准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变
更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况如下：

（1）关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新会计准则股东权
益的差异分析：
① 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产
公司2006 年12 月31 日短期投资系证券股票投资，期末证券市场收盘价比账面
价值高5,923,150.98 元，新会计准则下应计入以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产（交易性金融资产）。该差异将增加公司股东权益5,923,150.98 元。

② 所得税
子公司深圳市皇城地产有限公司、深圳市物业工程开发公司2006 年12 月31 日账面价值与
其计税基础之间存在差额（可抵扣暂时性差异），且预计以后年度产生的应纳税所得税可以转回

这些差异，因此确认递延所得税资产8,724,253.67 元。该差异将增加公司股东权益8,724,253.67 


元。

③其他
截至2006 年12 月31 日，在现行会计准则下，深圳市房地产交易所、深圳特速
机动车驾驶员培训中心有限公司、湛江深圳物业发展有限公司、深圳市国贸商场有限
公司、深业地产发展有限公司由于已停业，故未纳入合并会计报表范围。在新会计准
则下，这些公司仍应被纳入合并会计报表范围。由于将这些公司纳入合并会计报表，
由此在合并过程中确认少数股东权益、抵消内部往来计提的坏账损失、对亏损公司进
行合并等因素，导致股东权益合计差异-7,125,009.29 元。该差异将减少公司股东权益
7,125,009.29 元。

（2）执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响主要有： 
① 根据《企业会计准则第2 号-长期股权投资》的规定，公司将现行会计政策下
对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算，在编制合并财务报表时按照权益法
进行调整。该变更将减少子公司经营盈亏对母公司当期投资收益的影响，但是本事项
不影响公司合并财务报表。 
② 根据《企业会计准则第3 号-投资性房地产》的规定，公司将现行会计政策下
在存货及固定资产中核算的已出租的土地使用权、已出租的建筑物以及持有并准备增
值后转让的土地使用权转到投资性房地产中进行核算，并且仍然采用成本模式进行计
量。本事项不影响公司的利润和股东权益。 
③根据《企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量》的规定，公司将现行会计
政策下在短期投资中核算的的资产改到交易性金融资产中核算，并按公允价值计量且
其变动计入当期损益，本事项随着交易性金融资产公允价值的变动而影响公司的当期
损益和股东权益；将现行会计政策下在长期股权投资中核算的已进行股权流通分置改
革的上市公司股权归类到可供出售的金融资产中核算，并按公允价值计量且其变动计
入资本公积，处置该项金融资产时，将取得的价款与该金融资产面价值之间的差额计
入投资收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的
金额转出，计入投资收益，本事项随着金融资产公允价值的变动而影响公司的股东权
益。
④资产减值准
备
根据《企业会计准则第8 号-资产减值》的规定，公司至少于年度资产负债表日
，

对长期性资产（长期股权投资、固定资产、无形资产、成本模式进行计量的投资性房
地产等）逐项进行检查，判断资产是否存在可能发生减值的迹象，资产存在减值迹象
的，估计其可回收金额并进行计量，如果可回收金额的计量结果表明，资产的可回收
金额低于其帐面价值的，将资产帐面价值减记至可回收金额，减记的金额确认为资产
减值损失，计入当期损益，同时提取相应的资产减值准备；资产减值损失确认后，减
值资产的折旧或摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系
统地分摊调整后的资产帐面价值；对长期性资产减值损失一经确认，在以后会计期间
不得转回。因此，在计提资产减值准备及处置已计提资产减值准备的资产时，将影响
公司的当期损益和股东权益。

⑤根据《企业会计准则第18 号-所得税》的规定，公司将现行会计政策下所得税
的会计处理方法-应付税款法变更为资产负债表债务法进行所得税的会计处理。该变
更将会影响公司当期的所得税费用，从而影响公司的当期损益和股东权益。 
⑥合并财务报表
根据《企业会计准则第33 号-合并财务报表》的规定，公司将现行会计政策下未
列入合并财务报表范围的处于停业状态的子公司改为列入合并财务报表范围，该变更
将会影响公司的当期损益和股东权益；公司将现行会计政策下合并财务报表中少数股
东权益单独列示，变更为在合并资产负债表中股东权益项目下“少数股东权益”项目
列示，该变更将会影响公司的股东权益。

（三）报告期内投资情况 

1、报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用情况。

2、对报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况进行说明。

单位：人民币千元 

项目名称 投资金额 项目进度 
项目收
益情况 
项目收
益率 
福昌二期 100 前期准备 —— —— 
风和日丽b 组团 7500 桩基完成 —— —— 
皇御苑c 区a、b
地块 
22410 
a 地块基础工程完成，上盖招
投标，b地块方案设计报建 
—— —— 
合 计 30010 —— —— —— 


（四）董事会对带有导致保留意见事项和强调事项的说明

武汉众环会计师事务所出具了带有导致保留意见事项和强调事项的审计报告。本
公司对涉及事项说明如下： 

1、关于导致保留意见的事项

如财务报表附注2.20.1.3所述，本公司追溯调整了以前年度的短期投资及相关
科目。由于本公司获取与证券交易有关资料的工作尚在进行中，待资料收集工作结束
后提交会计师事务所对上述事项进行准确、完整的判断。

2、关于强调事项 

1）财务报表附注9.1.1 所述，本公司向广东省高级人民法院提出的关于海艺实业
（深圳）有限公司等八家业主房地产买卖合同诉讼案件的再审申请于2003 年被驳回，
再审申请驳回后，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主尚未向广东省高级人民法院
申请强制执行。本公司正在办理向最高人民法院申请再审事宜。本公司根据提存财产
账面价值预计了相关损失41,772,906.07 元。

2）财务报表附注9.1.2 所述，2001 年7 月广东省高级人民法院判令深圳市基永
物业发展公司（以下简称“基永公司”）应支付本公司14,386 万元转让款。同年11 
月本公司向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院查封了对方约

2.8 万平方米的房产。因中国工商银行浙江省分行对公司查封房产提出异议，经广东
省高级人民法院裁定，解除本公司对基永公司约1 万平方米房产的查封。2005 年9 
月，上述约1 万平方米房产被正式解封。2006 年广东省高级人民法院出具民事裁定
书裁定：因查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行，公司也未能提供可执行
的财产等原因，故原判项“基永公司应支付公司14,386 万元转让款”中止执行，中
止执行的情形消失后，恢复执行。根据最高人民法院的最新规定，本公司在本案中申
请查封的房产已自动解封。
武汉众环会计师事务所表示，上述强调事项不属于《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第14 号－非标准无保留审计意见及其涉及事项的处理》中规定的明显违
反会计准则、制度及相关信息披露规范的情况，在审计报告中特别说明旨在提请投资
者特别关注，并不构成对财务报表的任何保留，也不影响已发表的审计意见类型。 

对于上述2、1）、2）事项，本公司已经合理估计了相关损失。 


（五） 董事会对公司作出会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及
影响的分析 

1、2006年根据税务局的要求，公司2004年度需补缴企业所得税5,041,683.27
元，子公司上海深圳物业发展有限公司2003年度需补缴企业所得税59,512.35元、
2004 年度需补缴企业所得税556,794.37 元、2005 年度需补缴企业所得税
4,344,332.44元。 

2、2006年7月21日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于缴交房屋公用
设施专用基金的通告》，要求开发建设单位申报缴交房屋公用设施专用基金（以下简
称“专用基金”），并规定了缴交专用基金的标准。经过公司检查，发现公司及其子
公司2002年度以前已开发竣工的福昌大厦、福民大厦、时代新居、丰润花园、皇城
广场项目应补提专用基金26,535,725.58 元，其中已销售房产应承担的专用基金
20,007,137.36元。 

3、公司本年对短期投资进行清理后，补计年初短期投资成本10,540,051.92元
（折合人民币，下同）、以前年度投资收益11,459,232.28元、补计以前年度管理费
用375,000.00元；冲回以前年度短期投资跌价准备253,364.10元；由于未能获取全
部资料，存入证券资金账户的证券保证金5,366,702.69元暂计入其他应付款；从证
券资金账户中转出的证券保证金5,910,883.05元暂计入其他应收款。 

4、上述第3项追溯调整需补交企业所得税1,675,777.65元。 

上述会计差错更正相应累积调减2004年度以前净利润10,266,212.60元，2004
年度净利润5,598,477.64元，2005年度净利润4,482,950.82元；调减2005年度年
初未分配利润15,739,473.40元，2006年度年初未分配利润17,307,014.88元；对
资产负债表主要项目的累积影响数如下（正数表示调增、负数表示调减）： 

项 目 
2004 年末 2005 年末
原报表数追溯调整数调整后数原报表数追溯调整数调整后数 
短期投资 9,944,291.22 11,022,618.83 20,966,910.05 2,711,330.56 10,793,416.02 13,504,746.58 
其他应收款 136,357,349.95 5,910,883.05 142,268,233.00 118,649,909.55 5,910,883.05 124,560,792.60 
存货 1,381,621,649.40 3,400,601.39 1,385,022,250.79 962,316,422.67 3,400,601.39 965,717,024.06 
应交税金 71,106,931.55 7,333,767.64 78,440,699.19 43,504,211.66 11,678,100.08 55,182,311.74 
其他应付款 170,220,221.16 5,332,070.28 175,552,291.44 113,290,385.89 5,366,702.69 118,657,088.58 
其他长期负债 110,257,799.94 23,407,738.75 133,665,538.69 114,044,363.95 23,407,738.75 137,452,102.70 
未分配利润 -436,909,934.66 -15,739,473.40 -452,649,408.06 17,230,214.97 -17,307,014.88 -76,799.91 


盈余公积 

62,919,127.11 

0.00 

62,919,127.11 

65,959,753.29 

-3,040,626.18 

62,919,127.11 

（六）董事会日常工作 
1、报告期内董事会会议召开情况：
会议时间 主要内容 

2006.3.9 


2006.5.30 


2006.6.30 现场会议。选举董事陈玉刚为本公司董事长。 
2006.7.3 通讯会议。以通讯表决方式审议并通过《物业集团2006 年度经
营计划的议案》、《为“皇御苑c区a地块”1.6亿元贷款提
供担保的议案》、《为“风和日丽天阔苑”1亿元贷款提供担
保的议案》、《皇城地产公司7000 万元贷款展期一年的议案》、
《关于召开临时股东大会的议案》。 

2006.7.19 


2006.8.14 


2006.10.19 


2006.10.23 


现场会议。审议并通过《2005 年度报告及摘要》、《2005 年度
利润分配的议案》、《2005 年度计提各项准备金的议案》、《2005 
年度资产减值准备减少的议案》、《2005 年度资产减值准备减
少的议案》、《2005 年度固定资产报废议案》。 

现场会议。审议并通过《2005年度董事会工作报告》、《2005
年度财务决算报告》、《关于修改公司章程的议案》、《关于
聘用会计师事务所的议案》、《关于更换股东代表董事的议案》、
《召开2005年度股东大会的时间、地点及会议议题的议案》。

现场会议。审议并通过《何文华因退休辞去董事职务的议案》。

通讯会议。以通讯表决方式审议并通过《2006年半年度报告及
摘要》、《对重大会计差错调整的说明》、《对会计师事物所
出具的非标准意见的说明》。 

通讯会议。以通讯表决方式审议并通过《2006年第三季度报告》

通讯会议。以通讯表决方式审议并通过《关于向建设银行申请
贷款一亿元人民币的议案》、《关于提名独立董事候选人的议
案》、《关于召开2006年度第二次临时股东大会的议案》。 

2、报告期内，落实股东大会关于2005年度利润分配的决议： 
1）用2005年度净利润82,902,699.63元弥补以前年度亏损62,631,858.48元；
2）根据公司章程规定，提取10%法定盈余公积2,027,084.12元； 


3）根据公司章程规定，提取5%法定公益金1,013,542.06元； 

4）上述分配后，2005年度年末未分配利润余额为17,230,214.97元，用于公司
的正常经营活动。 

(七) 2006年利润分配预案 

公司2006年初的未分配利润为-76,799.91 元，经武汉众环会计师事务所有限责任
公司审计，公司2006年度实现净利润-46,054,221.12 元，截止2006年12月31日的
累计未分配利润为-46,131,021.03。公司2006年度拟不进行利润分配和资本公积金转
增股本。利润分配预案需提交股东大会审议。 

八、监事会报告 

二○○六年监事会举行了四次会议：第一次会议于2006年3月9日召开，会议
审议了2005年度监事会报告、2005年度报告及摘要、审议了各项准备计提的议案、
对年报解释性意见表达意见等，会议一致通过议题，并在相关媒体进行信息披露。第
二次会议于2006年4月17日召开，会议审核了公司2006年第一季度报告，并发表
意见。第三次会议于2006年7月3日召开，审议公司2006年经营计划、审议为下属
公司项目贷款提供担保的议案。第四次会议于2006年8月14日召开，审核《2006
年上半年报告》及《摘要》，发表了监事会的独立意见，并形成决议通过媒体向全体
股东公告。 

全体监事会成员列席了各次公司董事会会议，依据《公司法》、《上市公司治
理准则》和本公司《章程》，对公司董事会、经营班子依法运作情况进行了监督，查
阅了公司重大经济活动的相关资料，严格履行了监督职责。监事会对公司有关事项的
独立意见如下： 

1、公司依法运作情况。根据本公司2006年各项工作的情况来看，公司董事会和
经营班子的运作是遵守《公司法》、《上市公司治理准则》和本公司《章程》的，能
贯彻执行股东大会决议。公司董事和高级管理人员，在执行公司职务时未发现有违反
法律、法规、公司章程的行为，也未发现有滥用职权和损害公司利益的行为。 

2、检查公司财务的情况。经检查公司财务会计资料和有关规章制度，本年度的
会计核算符合上市公司财务制度，各项准备金的计提严格按照公司内部控制制度并履
行了必要的相关批准程序。经会计师事务所审计，公司的财务报告是真实、客观、准


确地反映公司的财务状况和经营成果的。 

3、在公司资产整合、出售资产活动中未发现不合理交易、内幕交易和其他损害
部分股东权益或造成公司资产流失的行为。 

4、关于审计报告。 

武汉众环会计师事务所出具了带有导致保留意见事项和强调事项的审计报告。监
事会对审计报告中带有导致保留意见事项和强调事项所涉及的情况进行了认真地查
询了解，监事会认为公司董事会和管理层对涉及事项所作的说明符合公司实际情况，
所采取的相关会计处理符合财务会计政策。 

九、重要事项 

（一）以前年度发生的重大诉讼仲裁事项的进展情况： 

1、本公司在2000至2005年度报告中披露的“海艺公司”案, 本公司已向最高
人民法院申请再审，目前该案正在审查之中。 

2、本公司在2001年4月12日临时公告、2000至2005年报披露的“基永公司”
案，2006年1月，广东省高院下达《民事裁定书》（2002粤高法执字第1号），认
为本公司申请执行本案的条件尚不具备，裁定中止本公司执行申请，待中止执行的情
形消失后，恢复执行。2006 年3 月，根据最高法院的最新规定，本公司在本案中申
请查封的嘉宾大厦的其他房产被自动解封。 

3、本公司在2005年度报告中披露的本公司诉深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公
司一案，法院受理后。已经公开开庭进行审理。现等待法院判决。 

4、本公司在2004年报披露的“多快电梯”合同纠纷案，深圳中院于2006年3
月分别裁定驳回了多快电梯和陶伯明的请求。多快电梯和陶伯明又申请深圳中院不予
执行上述裁决，也被深圳中院裁定驳回。本公司已经申请深圳中院强制执行上述裁决。

5、本公司在2004年报、2006年4月15日临时公告、2006年8月5日临时公告
披露的“美丝公司诉讼案”，2007年4月11日，本公司以临时公告的形式披露了案
件进展情况：本公司收到广东省高级人民法院的（2006）粤高法行终字第154 号《 行
政判决书》，广东省高级人民法院作出终审判决，驳回本公司的上诉，维持深圳市中
级人民法院的（2005）深中法行初字第23号行政判决。 

根据该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查深圳市美丝实业有限公司
于2005年申请撤销本公司深房地字第3000320987、3000119899号《房地产证》的请


求。本公司认为，上述《房地产证》载明的土地及建筑物的权利由本公司合法持有，
本公司将通过法律途径维护公司的合法权益。 

6、本公司在2005年度报告中披露的湖北外经贸诉本公司一案，2006年5月，
广东高院下达了再审判决（2005粤高法审监民在字第236 号），维持了广东高院的
原审判决，驳回了本公司的再审申请。2006年6月，广州铁路运输中级法院下达（2004） 
广铁中法执字第225—4号《民事裁定书》，裁定本公司在本案中的全部赔付数额为
2440.2999万元。并决定将已查封的本公司财产扣除执行费用后支付给申请人，并裁
定终结执行本案。本公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错
误，已经向最高人民法院申请再审。 

（二）报告期内，公司无重大资产收购、出售及重组事项。

(三)报告期内重大关联交易事项。

报告期内公司未发生重大关联交易。 

（四）重大合同及其履行情况 

1、报告期内，本公司不存在资产托管、承包、租赁事项。 

2、重大担保事项。 

（1）本公司为金田实业（集团）股份有限公司（以下简称“金田公司”）向建
行深圳市分行营业部借款260 万元提供借款担保。
1998 年12 月，建行深圳市分行营业部（下称“建行”）与金田公司签订了借款
合同，约定金田公司向建行借款260 万元，本公司为其承担连带责任。后金田公司未
依约还款，本公司也未履行保证责任。为此，建行诉至罗湖法院，要求金田公司还本
付息，本公司承担保证连带责任。2001 年5 月，法院判决金田公司向建行偿还本息，
公司承担连带保证责任。建行已申请执行本案，本公司2004 年已预计相关损失人民
币260 万元。截止报告期末，本公司尚未支付担保款项。

本公司已为金田公司承担了借款担保损失5,400 万元，本公司正在积极寻找金田
公司可执行财产。

（2）本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截
止2006年12月31日尚未结清的担保金额共计人民币7,414万元。该担保事项是房
地产开发商为小业主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现象。 
（3）公司以其拥有的深圳国际贸易中心大厦a区3层及4-01号房作抵押为其子
公司深圳市皇城地产有限公司向中国工商银行深圳市福田支行7,000 万元借款提供

担保。 

公司为其子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行东部支行长期借款提
供担保，该借款授信额度为16,000 万元，期末借款余额为1,506.72 万元。 

（4）深圳市物业工程开发公司为其母公司深圳市物业有限公司发展（集团）股
份有限公司向中国建设银行振华支行长期借款提供担保，并以其拥有的风和日丽项目
a824-0097地块作抵押。该借款授信额度为10,000万元，期末借款余额为2,000万
元。 
(5) 深圳国贸天安物业有限公司以其拥有的天安商场302、501、502、602、603
号商场为公司向广东发展银行股份有限公司深圳百花园支行1,800 万元借款提供担
保，该借款期末余额为1,794.83万元。 
深圳国贸天安物业有限公司以其拥有的天安商场401 号商场为公司向中国银行
深圳分行2,150万元借款提供担保。 

根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干
问题的通知》要求，独立董事发表的意见如下： 

报告期内，公司除上述（1）、（2）担保事项外公司无其他对外担保事项。与下
属企业之间提供的担保主要是基于正常的生产经营需要而形成的。审批程序符合公司
相关规定。公司已制定了严格对外担保审批权限和程序，能有效防范对外担保风险。

独立董事：张建军 姜长龙李晓帆

3、报告期内本公司不存在委托现金资产管理事项。 

4、其他重大合同履行情况。 

本公司全资子公司皇城地产公司与香港合和皇岗发展有限公司、广东省公路建
设公司（以上两方以下简称“合和公司”）签订了《解除〈合作开发成立及经营深圳
皇岗口岸服务区协议书〉的协议》及若干补充协议，约定解除双方合作关系。皇城地
产公司应在协议生效起48 个月内向合和公司偿还投资本息共计人民币433,880,000 
元，并约定了各阶段的还款金额、还款期限及逾期还款应承担的罚息计算方法等。由
于皇城地产公司未能按时还清欠款，截至本报告期末，公司预计很可能会支付合和公
司罚息19,541,677.84 元，并已计入本年损失。2006 年11 月25 日本公司在指定媒体
披露了相关公告。


（五）聘任会计师事务所情况 

报告期内，本公司继续聘用武汉众环会计师事务所有限责任公司负责本公司
2006年度审计工作。a股审计报告以武汉众环会计师事务所名称签发，b股审计报告
以德豪国际武汉众环会计师事务所名称签发。自首次签订审计业务约定书起计，武汉
众环会计师事务所已为本公司提供五个会计年度的审计服务。本公司2006年度支付
年度审计费55万元、半年度审计费25万元（包括差旅费）。 

（六）报告期内，公司持股5％以上股东承诺事项 

由于本公司国有股权的转让工作在报告期内未能完成，本公司股权分置改革工作
的主要对价执行人、本公司潜在股东—卓见投资有限公司就股权分置改革工作所作出
的承诺仍未能在报告期内兑现。 

（七）报告期内，本公司、本公司董事会及董事未受到证券监管部门的稽查、处罚、
批评或公开谴责。 

（八）公司接受调研及采访情况 

报告期内，本公司没有接待机构投资者的实地调研。报告期接待众多个人投资者
和个别机构投资者的电话咨询。在接待电话咨询时，本公司按照《上市公司公平信息
披露指引》的要求，严格按照公平信息披露的原则，维护投资者公平获得信息的权力，
对投资者未有实行差别对待、提前透露非公开信息的情形。 

十、财务报告（附后） 

十一、备查文件目
录 
(一)载有法定代表人、财务部负责人签字盖章的会计报表
。 
(二)载有会计师事务所盖章、注册会计师签名盖章的审计报告原件
。 
(三)报告期内在指定媒体披露的公告文件正本及原稿
。 


深圳市物业发展(集团)股份有限公司 


董 事 会 
2007年4月25日


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地址：武汉国际大厦b 座16-18 层
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邮编：430022 电话：027 

85826771 传真：027 85424329 

审计报告

众环审字(2007)119 号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业公司）财务报表，
包括2006 年12 月31 日的资产负债表和合并的资产负债表，2006 年度的利润及利润分配表和合
并的利润及利润分配表、股东权益变动表和合并的股东权益变动表、现金流量表和合并的现金流
量表，以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制财务报表是深物业公司管理层的责任。这
种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由
于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。除本报告“三、导致保留
意见的事项”所述事项外，我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册
会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大
错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、导致保留意见的事项

深物业公司对短期投资进行清理，发现以前年度未入账的股票、基金等证券投资，如财务报
表附注2.20.1.3、2.20.1.4 所述，深物业公司对此作出重大会计差错更正，共计调增年初短期投资
账面价值10,793,416.02 元、其他应收款5,910,883.05 元、其他应付款5,366,702.69 元、应交税金


1,675,777.65 元、未分配利润9,661,818.73 元；调增年末短期投资账面价值13,341,193.50 元、其
他应收款5,910,883.05 元、其他应付款5,366,702.69 元、应交税金1,675,777.65 元、未分配利润
12,209,596.21 元。上述调整事项影响期初、期末资产总额的金额分别为16,704,299.07 元、
19,252,076.55 元，占期初、期末资产总额的比例分别为0.92% 、1.17% 。截至报告日止，由于深物
业公司未能提供与上述追溯调整的有关的全部资料，我们无法充分地实施检查记录或文件以及其
他审计程序以获取充分、适当的审计证据。

四、审计意见

我们认为，除了前段所述，未能实施检查记录或文件等程序可能产生的影响外，深物业公司
财务报表已经按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制，在所有重大方面公允反映了深
物业公司2006 年12 月31 日的财务状况以及2006 年度的经营成果和现金流量。

五、强调事项

我们提醒报表使用人关注：

1、如财务报表附注9.1.1 所述，深物业公司向广东省高级人民法院提出的关于海艺实业（深
圳）有限公司等八家业主房地产买卖合同诉讼案件的再审申请于2003 年被驳回，再审申请驳回
后，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主尚未向广东省高级人民法院申请强制执行。深物业公
司正在办理向最高人民法院申请再审事宜。深物业公司根据提存财产账面价值预计了相关损失
41,772,906.07 元。

2、如财务报表附注9.1.2 所述，2001 年7 月广东省高级人民法院判令深圳市基永物业发展
公司（以下简称“基永公司”）应支付深物业公司14,386 万元转让款。同年11 月深物业公司向
广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院查封了对方约2.8 万平方米的房产。因
中国工商银行浙江省分行对公司查封房产提出异议，经广东省高级人民法院裁定，解除深物业公
司对基永公司约1 万平方米房产的查封。2005 年9 月，上述约1 万平方米房产被正式解封。2006 
年广东省高级人民法院出具民事裁定书裁定：因查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执
行，公司也未能提供可执行的财产等原因，故原判项“基永公司应支付公司14,386 万元转让款”
中止执行，中止执行的情形消失后，恢复执行。根据最高人民法院的规定，深物业公司在本案中
申请查封的房产已自动解封。

对于上述事项，深物业公司已合理估计了相关损失，本段内容并不影响已发表的审计意见。

武汉众环会计师事务所有限责任公司中国注册会计师


中国注册会计师

中国武汉 2007 年4 月25 日


合并资产负债表

会企01表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位:人民币元

资产附注2006 年12月31日2005 年12月31日
流动资产: 
货币资金
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款
其他应收款
预付账款
应收补贴款 
存 货
待摊费用
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计
长期投资: 
长期股权投资
股权分置流通权
长期债权投资
长期投资合计
固定资产: 
固定资产原价
减:累计折旧
固定资产净值
减：固定资产减值准备
固定资产净额
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计
无形资产及其他资产: 
无形资产
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计
递延税项: 
递延税款借项
资产总计
6.1 
6.2 
6.3 
6.3 
6.4 
6.5 
6.6 
6.7 
6.8 
6.9 
6.9 
6.10 
6.11 
90,656,860.05 
18,677,358.76 
67,243,523.18 
119,826,585.16 
1,362,821.22 
941,682,185.18 
2,481,948.00 
1,241,931,281.55 
79,370,978.34 
457,149.31 
79,828,127.65 
408,289,137.22 
156,861,034.99 
251,428,102.23 
251,428,102.23 
251,428,102.23 
70,020,245.00 
280,002.00 
70,300,247.00 
437,063.77 
1,643,924,822.20 
239,369,714.75 
13,504,746.58 
66,308,666.23 
124,560,792.60 
790,390.05 
965,717,024.06 
1,316,346.72 
1,411,567,680.99 
80,130,407.21 
80,130,407.21 
385,184,498.10 
137,521,306.10 
247,663,192.00 
247,663,192.00 
247,663,192.00 
71,791,587.88 
71,791,587.88 
1,487,843.84 
1,812,640,711.92 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


合并资产负债表(续表)

会企01表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位:人民币元

负债与股东权益附注2006 年12月31日2005 年12月31日
流动负债:
短期借款
应付票据
应付账款
预收账款
应付工资
应付福利费
应付股利
应交税金
其他应交款
其他应付款
预提费用
预计负债
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计
长期负债:
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计
递延税项:
递延税款贷项
负债合计
少数股东权益
股东权益: 
股 本 
减:已归还投资
股本净额
资本公积
盈余公积
未分配利润
未确认的投资损失
外币报表折算差额
股东权益合计
负债与股东权益总计
6.12 
6.13 
6.14 
6.15 
6.16 
6.17 
6.18 
6.19 
6.20 
6.21 
6.22 
6.23 
6.24 
6.25 
409,889,914.94 
188,840,144.75 
23,228,626.96 
3,553,145.05 
13,829,698.27 
39,366,659.46 
56,963.22 
67,793,233.42 
59,446,933.31 
63,914,583.91 
869,919,903.29 
49,723,313.87 
140,361,392.44 
190,084,706.31 
1,060,004,609.60 
541,799,175.00 
541,799,175.00 
25,332,931.52 
62,919,127.11 
-46,131,021.03 
583,920,212.60 
1,643,924,822.20 
462,202,117.37 
230,313,501.65 
48,792,595.08 
2,870,695.20 
14,633,994.42 
55,182,311.74 
160,399.14 
118,657,088.58 
58,437,088.00 
54,028,066.32 
1,045,277,857.50 
137,452,102.70 
137,452,102.70 
1,182,729,960.20 
541,799,175.00541,799,175.00 
25,269,249.52 
62,919,127.11 
-76,799.91 
629,910,751.72 
1,812,640,711.92 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


合并利 润 表
会企02表
编制单位：深圳市物业发展（ 集团） 股份有限公司单位:人民币元

项目附注2006 年度2005 年度
一、主营业务收入
减： 主营业务成本
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加： 其他业务利润
减：营业费用
管理费用
财务费用
三、营业利润
加：投资收益
补贴收入
营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
减：所得税
少数股东本期收益
加：未确认投资损失
五、净利润
6.26 
6.27 
6.28 
6.29 
6.30 
6.31 
6.32 
6.33 
311,948,669.86 
235,266,935.67 
21,063,433.72 
55,618,300.47 
4,296,616.21 
17,104,451.96 
56,395,204.55 
15,268,770.72 
-28,853,510.55 
8,727,579.14 
890,592.28 
25,930,530.62 
-45,165,869.75 
888,351.37 
-46,054,221.12 
963,481,024.09 
623,205,720.96 
51,633,326.53 
288,641,976.60 
1,491,126.92 
35,081,654.43 
125,880,463.14 
32,818,241.51 
96,352,744.44 
13,404,682.38 
1,964,909.19 
12,890,820.77 
98,831,515.24 
20,411,766.43 
78,419,748.81 

补充资料：

项 目2006 年度2005 年度
1 、出售、处置部门或被投资单位所得收益16,746,794.54 
2 、自然灾害发生的损失
3 、会计政策变更增加（或减少）利润总额
4 、会计估计变更增加（或减少）利润总额
5 、债务重组损失
6 、其他

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司
合并利润分配表
项 目2006年度
会企02表附表1 
单位:人民币元
2005 年度
一、净利润
加：年初未分配利润
其他转入数
-46,054,221.12 
-76,799.91 
78,419,748.81 
-449,745,041.29 
371,248,492.57 
二、可供分配的利润
减：提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取储备基金
提取企业发展基金
提取职工奖励及福利基金
-46,131,021.03 -76,799.91 
三、可供股东分配的利润
减：利润归还投资
应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
-46,131,021.03 -76,799.91 
四、未分配利润-46,131,021.03 -76,799.91 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


利 润 表 附 表

会企02表附表1 
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位：人民币元

报告期利润
净资产收益率每股收益
全面摊薄(%) 加权平均(%) 全面摊薄(元) 加权平均(元) 
主营业务利润
营业利润
净利润
扣除非经营性损益后的净利润
9.52 
-4.94 
-7.89 
-11.52 
9.16 
-4.75 
-7.59 
-11.09 
0.10 
-0.05 
-0.09 
-0.12 
0.10 
-0.05 
-0.09 
-0.12 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:


合并股东权益增减变动表
会企01表附表2 
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位：人民币元
项目2006 年12月31日2005 年12月31日
一、股本
年初余额541,799,175.00 541,799,175.00 
本年增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增股本
本年减少数
年末余额541,799,175.00 541,799,175.00 
二、资本公积
年初余额25,269,249.52 396,290,858.30 
本年增加数63,682.00 226,883.79 
其中：股本溢价
接受损赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备63,682.00 
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积226,883.79 
本年减少数371,248,492.57 
其中：转增股本 
年末余额25,332,931.52 25,269,249.52 
三、法定和任意盈余公积
年初余额
本年增加数62,919,127.11 
其中：从净利润中提取数
其中：法定盈余公积
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数62,919,127.11 
本年减少数
其中：弥补亏损
转增股本
分派现金股利或利润
分派股票股利
年末余额62,919,127.11 
其中：法定盈余公积62,919,127.11 
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
年初余额62,919,127.11 62,919,127.11 
本年增加数
其中：从净利润中提取数 
本年减少数62,919,127.11 
其中：转法定盈余公积62,919,127.11 
其中：集体福利支出
年末余额62,919,127.11 
五、未分配利润 
年初未分配利润-76,799.91 -449,745,041.29 
本年净利润-46,054,221.12 78,419,748.81 
本年利润分配（注）-371,248,492.57 
年末未分配利润-46,131,021.03 -76,799.91 

注：上年利润分配包括以资本公积弥补亏损371,248,492.57 元（以负数表示）。
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


合 并 现 金 流 量 表

会企03表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位：人民币元

项 目附注2006 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金307,124,196.96 
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金6.35 17,001,543.29 
现金流入小计324,125,740.25 
购买商品、接受劳务支付的现金167,796,762.06 
支付给职工以及为职工支付的现金179,235,491.93 
支付的各项税费59,968,828.74 
支付的其他与经营活动有关的现金6.36 35,735,218.48 
现金流出小计442,736,301.21 
经营活动产生的现金流量净额-118,610,560.96 
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金918,627.33 
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额20,000.00 
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计938,627.33 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金1,033,068.65 
投资所支付的现金
其中：购买子公司所支付的现金
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计1,033,068.65 
投资活动产生的现金流量净额-94,441.32 
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 
其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
借款所收到的现金244,747,228.00 
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计244,747,228.00 
偿还债务所支付的现金247,336,116.56 
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金27,319,848.66 
其中：子公司支付少数股东所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
现金流出小计274,655,965.22 
筹资活动产生的现金流量净额-29,908,737.22 
四、汇率变动对现金的影响-99,115.20 
五、现金及现金等价物净增加额-148,712,854.70 

法定代表人: 财务负责人: 会计机构负责人:


补充资料：

项 目2006 年度
1、将净利润调节为经营活动的现金流量 
净利润-46,054,221.12 
减：本期未确认的投资损失
加：少数股东本期损益 
计提的资产减值准备-44,674,638.06 
固定资产折旧20,916,487.37 
无形资产摊销1,947,302.88 
长期待摊费用摊销118,945.76 
待摊费用减少（减增加）-1,165,601.28 
预提费用增加（减减少）1,009,845.31 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益)-3,746.67 
固定资产报废损失 
财务费用16,110,849.04 
投资损失（减收益）2,101,954.20 
递延税款贷项（减借项） 
存货的减少（减增加）22,510,293.52 
经营性应收项目的减少（减增加）29,207,744.25 
经营性应付项目的增加（减减少）-120,635,776.16 
其他 
经营活动产生的现金流量净额-118,610,560.96 
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动 
债务转为资本 
一年内到期的可转换公司债券 
融资租赁固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况： 
货币资金的期末余额90,656,860.05 
减：货币资金的期初余额239,369,714.75 
加: 现金等价物的期末余额 
减: 现金等价物的期初余额 
现金及现金等价物净增加额-148,712,854.70 

法定代表人: 财务负责人: 会计机构负责人: 


资产负债表

会企01表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位:人民币元

资产附注2006 年12月31日2005 年12月31日
流动资产: 
货币资金
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款
其他应收款
预付账款
应收补贴款
存 货
待摊费用
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计
长期投资: 
长期股权投资
股权分置流通权
长期债权投资
长期投资合计
固定资产: 
固定资产原价 
减:累计折旧
固定资产净值 
减：固定资产减值准备
固定资产净额
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计
无形资产及其他资产: 
无形资产
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计
递延税项: 
递延税款借项
资产总计
7.1 
7.2 
31,776,172.64 
17,484,290.29 
56,026,115.00 
307,054,223.90 
137,323.00 
185,224,829.42 
597,702,954.25 
558,402,655.26 
457,149.31 
558,859,804.57 
299,719,590.83 
117,189,853.31 
182,529,737.52 
182,529,737.52 
182,529,737.52 
175,960.00 
175,960.00 
1,339,268,456.34 
14,202,724.29 
12,579,735.46 
56,026,115.00 
165,814,223.09 
123,496.00 
187,013,219.76 
435,759,513.60 
574,872,887.91 
574,872,887.91 
299,784,364.13106,041,232.72 
193,743,131.41193,743,131.41 
193,743,131.41 
1,204,375,532.92 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司
资产负债表(续表)
负债与股东权益2006年12月31日
会企01表
单位:人民币元
2005年12月31日
流动负债: 
短期借款 
应付票据 
应付账款 
预收账款 
应付工资 
应付福利费 
应付股利 
应交税金 
其他应交款 
其他应付款 
预提费用 
预计负债 
一年内到期的长期负债 
其他流动负债
流动负债合计
317,109,914.94 
36,052,434.35 
12,056,463.80 
2,000.00 
575,632.57 
8,618,910.49 
5,343.52 
247,267,619.10 
56,303,627.40 
44,372,906.07 
722,364,852.24 
326,482,117.3754,770,543.2912,090,939.052,000.00775,900.1215,017,575.5430,780.2641,188,565.6456,303,627.4054,028,066.32560,690,14.99 
长期负债: 
长期借款 
应付债券 
长期应付款 
专项应付款 
其他长期负债
长期负债合计
20,000,000.009,886,144.84 
29,886,144.84 
10,561,666.21 
10,561,666.21 
递延税项: 
递延税款贷项
负债合计752,250,997.08 571,251,781.20 
股东权益: 
股 本 
减:已归还投资 
股本净额 
资本公积 
盈余公积 
未分配利润
股东权益合计
541,799,175.00 
541,799,175.00 
25,332,931.52 
62,919,127.11 
-43,033,774.37 
587,017,459.26 
541,799,175.00541,799,175.0025,269,249.5262,919,127.113,136,200.09 
633,123,751.72 
负债与股东权益总计1,339,268,456.34 1,204,375,532.92 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


利 润 表
会企02表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位:人民币元

项目附注2006年度2005年度
一、主营业务收入
减：主营业务成本 
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加：其他业务利润
减：营业费用 
管理费用 
财务费用
三、营业利润
加：投资收益 
补贴收入 
营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
减：所得税
五、净利润
7.3 
7.3 
7.4 
20,878,827.32 
13,428,867.96 
1,232,229.91 
6,217,729.45 
21,545,341.38 
14,038,122.02 
-29,365,733.95 
-11,172,210.51 
169,576.00 
5,801,606.00 
-46,169,974.46 
-46,169,974.46 
369,958,331.30 
230,150,775.6618,566,055.50 
121,241,500.14 
69,908,653.9016,552,003.44 
34,780,842.80 
62,426,551.91153,131.20 
11,288,586.33 
86,071,939.58 
6,581,190.77 
79,490,748.81 

补充资料：

项 目2006年度2005年度
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益16,746,794.54 
2、自然灾害发生的损失
3、会计政策变更增加（或减少）利润总额
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额
5、债务重组损失
6、其他

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司
利 润 分 配 表
项 目2006年度
会企02表附表1 
单位:人民币元
2005 年度
一、净利润
加：年初未分配利润
其他转入数
-46,169,974.46 
3,136,200.09 
79,490,748.81 
-447,603,041.29 
371,248,492.57 
二、可供分配的利润
减：提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取储备基金
提取企业发展基金
提取职工奖励及福利基金
-43,033,774.37 3,136,200.09 
三、可供股东分配的利润
减：利润归还投资
应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
-43,033,774.37 3,136,200.09 
四、未分配利润-43,033,774.37 3,136,200.09 

法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人: 


股东权益增减变动表

会企01表附表2 
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位：人民币元

项目2006 年12月31日2005 年12月31日
一、股本
年初余额541,799,175.00 541,799,175.00 
本年增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增股本
本年减少数
年末余额541,799,175.00 541,799,175.00 
二、资本公积
年初余额25,269,249.52 396,290,858.30 
本年增加数63,682.00 226,883.79 
其中：股本溢价
接受损赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备63,682.00 
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积226,883.79 
本年减少数371,248,492.57 
其中：转增股本 
年末余额25,332,931.52 25,269,249.52 
三、法定和任意盈余公积
年初余额
本年增加数62,919,127.11 
其中：从净利润中提取数
其中：法定盈余公积
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
法定公益金转入数62,919,127.11 
本年减少数
其中：弥补亏损
转增股本
分派现金股利或利润
分派股票股利
年末余额62,919,127.11 
其中：法定盈余公积62,919,127.11 
储备基金
企业发展基金
四、法定公益金
年初余额62,919,127.11 62,919,127.11 
本年增加数
其中：从净利润中提取数 
本年减少数62,919,127.11 
其中：转法定盈余公积62,919,127.11 
其中：集体福利支出
年末余额62,919,127.11 
五、未分配利润 
年初未分配利润3,136,200.09 -447,603,041.29 
本年净利润-46,169,974.46 79,490,748.81 
本年利润分配（注）-371,248,492.57 
年末未分配利润-43,033,774.37 3,136,200.09 

注：上年利润分配包括以资本公积弥补亏损371,248,492.57 元（以负数表示）
。
法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人
:



编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 
现 金 流 量 表
会企03表
单位：人民币元
项 目2006 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金19,528,819.32 
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金93,068,010.22 
现金流入小计112,596,829.54 
购买商品、接受劳务支付的现金10,552,966.75 
支付给职工以及为职工支付的现金33,809,533.86 
支付的各项税费18,856,249.61 
支付的其他与经营活动有关的现金29,380,723.21 
现金流出小计92,599,473.43 
经营活动产生的现金流量净额19,997,356.11 
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金210,240.00 
投资所支付的现金 
其中：购买子公司所支付的现金
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计210,240.00 
投资活动产生的现金流量净额-210,240.00 
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 
其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
借款所收到的现金105,300,000.00 
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计105,300,000.00 
偿还债务所支付的现金94,672,202.43 
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金12,828,014.88 
其中：子公司支付少数股东所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
现金流出小计107,500,217.31 
筹资活动产生的现金流量净额-2,200,217.31 
四、汇率变动对现金的影响-13,450.45 
五、现金及现金等价物净增加额17,573,448.35 

法定代表人: 财务负责人: 会计机构负责人:


补充资料：

项 目2006 年度
1、将净利润调节为经营活动的现金流量 
净利润-46,169,974.46 
减：本期未确认的投资损失
加：少数股东本期损益 
计提的资产减值准备-31,391,914.05 
固定资产折旧11,239,937.36 
无形资产摊销 
长期待摊费用摊销 
待摊费用减少（减增加） 
预提费用增加（减减少） 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益)7,736.53 
固定资产报废损失 
财务费用13,308,974.71 
投资损失（ 减收益）18,283,451.36 
递延税款贷项（减借项） 
存货的减少（减增加）1,788,390.34 
经营性应收项目的减少（ 减增加）-116,973,154.61 
经营性应付项目的增加（ 减减少）169,903,908.93 
其他 
经营活动产生的现金流量净额19,997,356.11 
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租赁固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
货币资金的期末余额31,776,172.64 
减：货币资金的期初余额14,202,724.29 
加: 现金等价物的期末余额
减: 现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额17,573,448.35 

法定代表人: 财务负责人: 会计机构负责人: 


合并资产减值准备明细表
2006 年12 月31 日会企01 表附表1 
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司单位：人民币元

本年增加
本年减少数
项目年初余额
数因资产价值其他原因转
合计
年末余额
回升转回数出数
一、坏帐准备合计283,203,966.04 872,951.46 × × 26,853,776.39 257,223,141.11 
其中：应收账款66,592,617.06 39,976.58 × × 1,957,924.68 64,674,668.96 
其他应
收款
216,611,348.98 832,974.88 × × 24,895,851.71 192,548,472.15 
二、短期投资跌价准
备合计
6,298,367.78 5,348,641.40 5,348,641.40 949,726.38 
其中：股票投资6,298,367.78 5,348,641.40 5,348,641.40 949,726.38 
债券投资
其他投资
三、存货跌价准备合
计
115,781,592.76 7,864,279.79 7,864,279.79 107,917,312.97 
其中：库存商品30,246.00 30,246.00 
原材料1,057,438.51 18,246.47 18,246.47 1,039,192.04 
拟开发土地78,318,151.79 5,116,449.78 5,116,449.78 73,201,702.01 
已完工产品36,375,756.46 2,729,583.54 2,729,583.54 33,646,172.92 
四、长期投资减值准
备合计
93,051,544.47 5,480,891.94 4,989,869.20 10,470,761.14 82,580,783.33 
其中：长期股权
投资
93,051,544.47 5,480,891.94 4,989,869.20 10,470,761.14 82,580,783.33 
长期债权投资
五、固定资产减值准
备合计


其中：房屋、建
筑物
机器设备

六、无形资产减值准
备合计

其中：专利权

商标权

七、在建工程减值准
备合计
八、委托贷款减值准
备合计

九、总计

498,335,471.05 

872,951.46 

 50,537,458.72 

448,670,963.79 


财务报表附注

（2006 年12 月31 日）

1.公司的基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）系经广东省深圳市人民政府深府办
复[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，持深企法
字00166 号企业法人营业执照。1996 年公司以总股本为基数每10 股送1 股后注册资本为
541,799,175 元。公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，
房屋租赁，建设监理，国内商业，物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。

2.公司主要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
2.1 会计制
度
公司执行国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》及有关补充规定
。
2.2 会计年
度
公司会计年度为公历1 月1 日至12 月31 日
。
2.3 记账本位
币
公司记账本位币为人民币
。
2.4 记账基础和计价原
则
公司会计核算以权责发生制为基础，各项财产物资按取得时的实际成本计价
。
2.5 外币业务核算方法
公司发生涉及外币的业务，按期初外汇市场汇率的中间价折合人民币记账，期末将货币性外
币账户的余额按期末外汇市场汇率中间价调整折合人民币金额，调整后折合的人民币余额与原账
面余额之差作为汇兑损益，并按规定计入“财务费用”、“在建工程”等科目。

2.6 外币财务报表的折算方法
纳入合并财务报表范围的子公司以外币编制的财务报表，按财政部财会字（1995）11 号文发
布的《合并会计报表暂行规定》的方法折算为人民币表示的财务报表。

2.6.1 资产负债表中所有资产、负债类项目均按照报表决算日的市场汇价（中间价）折算为
人民币金额；所有者权益类项目除“未分配利润”项目外，均按照发生时的市场汇价（中间价）

折算为人民币金额；“未分配利润”项目以折算后的利润分配表中该项目的人民币金额列示。折
算后资产类项目与负债类项目和所有者权益项目合计数的差额，作为“外币报表折算差额”在“未
分配利润”项目后单独列示。

2.6.2 利润表中所有项目和利润分配表中有关反映发生数的项目，按报表决算日的市场汇价
折算为人民币金额；利润分配表中“净利润”项目，按折算后利润表该项目的数额列示；“年初
未分配利润”项目以上一年折算后的年末“未分配利润”项目的数额列示；“未分配利润”项目
按折算后的利润分配表中的其他各项目的数额计算列示。
2.7 现金等价物的确定标准
现金等价物是指公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很
小的投资。

2.8 短期投资核算方法
2.8.1 短期投资取得时，按实际支付的全部价款计价，包括税金、手续费等相关费用。但实
际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，或已到付息期但尚未领取的分期付息债券
的利息不计入短期投资成本。
2.8.2 短期投资持有期间取得的现金股利或利息，除收到的、已记入应收项目的现金股利或
利息外，均直接冲减短期投资的账面价值。
2.8.3 处理短期投资时，按短期投资账面价值与实际取得价款的差额，确认为当期投资损益。
2.8.4 期末短期投资按成本与市价孰低计量，市价低于成本的部分按投资总体计提跌价准
备。如果某项短期投资比重占整个短期投资10% 及以上，则以单项投资为基础计算确定计提的跌
价准备，计入当期损益。
2.8.5 证券保证金计入短期投资。
2.9 坏账核算方法
2.9.1 坏账的确认标准：
公司对因债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等有确凿证据表明确实无法
收回的应收款项确认为坏账。

2.9.2 坏账损失的核算方法，以及坏账准备的确认标准、计提方法和计提比例：
公司采用备抵法核算坏账损失。公司于期末对每一笔应收款项进行单个检查，对于难以收回
部分报经董事会批准后计提坏账准备。具体确认方法如下：


2.9.2.1 下列情况全额计提坏账准备：债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不
足、发生严重自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务时，在有确凿证据表明该项应收款
项不能够收回或收回的可能性不大时，全额计提坏账准备；
2.9.2.2 下列款项不予全额计提坏账准备：
2.9.2.2.1 当年发生的应收款项；
2.9.2.2.2 计划对应收款项进行重组；
2.9.2.2.3 其他已逾期，但无确凿证据表明不能收回的应收款项；
2.9.2.3 对于其他逾期的应收款项，根据债务单位的实际财务状况和现金流量及相关信息进
行综合分析，对其不能收回部分计提坏账准备。
2.10 存货核算方法
2.10.1 公司存货分为：原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发土地、在建开发产品、已
完工开发产品、出租开发产品、自用房。
2.10.2 取得与发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于
房地产开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按个别认定法结转成本。其他各类存货的
取得按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
2.10.3 存货的盘点制度：公司采用永续盘存法。
2.10.4 低值易耗品采用“分次摊销法”摊销。
2.10.5 出租开发产品在预计可使用年限内(25-50 年)分期摊销。
2.10.6 存货跌价准备的确认标准、计提方法：期末存货采用成本与可变现净值孰低计价，

存货可变现净值低于成本时，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准
备；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。

2.11 长期投资核算方法
2.11.1 长期股权投资
2.11.1.1 长期股权投资取得时，按实际支付的全部价款计价，包括税金、手续费等相关费用。
但实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利不计入长期股权投资成本。
2.11.1.2 以放弃非货币性资产而取得的长期股权投资，投资成本以放弃的非货币性资产的账
面价值加上应支付的相关税费确定。
2.11.1.3 以债务重组而取得的长期股权投资，投资成本以重组债权的账面价值确定。
2.11.1.4 短期投资划转为长期股权投资时，按其投资成本与市价孰低确定长期股权投资成本。

2.11.1.5 公司对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，对其长期股权投资采用成
本法核算；公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的，对其长期股权投资采用权益法
核算。
2.11.1.6 公司长期股权投资采用成本法核算改为权益法核算的，按实际取得被投资单位控制、
共同控制或对被投资单位实施重大影响时投资的账面价值作为投资成本，投资成本与应享有被投
资单位所有者权益份额的差额，作为股权投资差额；长期股权投资权益法核算改为成本法核算的，
按实际对被投资单位不再具有控制、共同控制和重大影响时投资的账面价值作为投资成本。
2.11.1.7 长期股权投资差额：初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，
投资合同规定了投资期限的，按投资期限摊销，没有规定投资期限的，按10 年的期限摊销；初
始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，计入“资本公积--股权投资准备”科
目。
2.11.1.8 处置长期股权投资时，投资的账面价值与实际取得价款的差额确认为当期投资损益。
2.11.2 长期债权投资
2.11.2.1 长期债权投资取得时，按实际支付的全部价款计价，包括税金、手续费等相关费用。
但实际支付的全部价款中包含的已到期但尚未领取的债券利息不计入长期债权投资成本。
2.11.2.2 债券投资溢价或折价，在购入后至到期前的期间内，于确认相关债券利息收入时，
采用直线法（或实际利率法）摊销。债券投资按期计算应收利息。计算的债券投资利息收入，经
调整债券投资溢价或折价摊销额后的金额，确认为当期投资收益。
2.11.2.3 其他债权投资按期计算应收利息，确认为当期投资收益。
2.11.2.4 处置长期债权投资时，按投资的账面价值与实际取得价款的差额，确认为当期投资
损益。
2.11.3 长期投资减值准备
2.11.3.1 公司于期末对长期投资的账面价值逐项进行检查，如果由于市价持续下跌或被投资
单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按可收回金额低于长期投资账
面价值的差额计提长期投资减值准备，确认为当期投资损失。
2.11.3.2 长期投资减值准备按单项长期投资账面价值高于可收回金额的差额提取。
2.12 委托贷款核算方法
2.12.1 委托金融机构贷出的款项，按实际委托的贷款金额入账。
2.12.2 委托贷款利息按期计提，计入损益；按期计提的利息到期不能收回的，停止计提利息，
并冲回原已计提的利息。
2.12.3 期末，按委托贷款本金与可收回金额孰低计量，可收回金额低于委托贷款本金的差

额，计提委托贷款减值准备。

2.13 固定资产计价和折旧方法
2.13.1 固定资产的标准为：是指企业使用期限超过1 年的房屋、建筑物、机器、机械、运
输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单
位价值在2000 元以上，并且使用年限超过2 年的，也作为固定资产核算。
2.13.2 固定资产按实际成本或确定的公允价值计价。
2.13.3 固定资产折旧采用平均年限法计提。
2.13.4 固定资产分类、预计经济使用年限，预计残值率和年折旧率如下：
类别使用年限（年）残值率（%
） 
年折旧率（%
） 
房屋及建筑物20-25 5-10 3.8-4.5 
机器设备10 5 9.5 
运输设备5 5 19 
电子及其他设备5 5 19 
固定资产装修5 20 

2.13.5 融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现
值中较低者，作为入账价值(如果融资租赁资产占资产总额的比例等于或小于30% 的，在租赁开始
日，按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值)。
2.13.6 固定资产修理费用，直接计入当期费用。
2.13.7 固定资产改良支出，计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产
的可收回金额。
2.13.8 可予资本化的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中
较短的期间内，采用平均年限法单独计提折旧。
2.13.9 融资租赁方式租入的固定资产发生的可予资本化的固定资产装修费用，在两次装修
期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用平均年限法单独计提折旧。
2.13.10 经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，在剩余租赁期与租赁资产尚可使用
年限两者中较短的期间内，采用平均年限法单独计提折旧。
2.13.11 期末由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致固定资产可收回
金额低于账面价值，按单项资产可收回金额低于固定资产账面价值的差额，提取固定资产减值准
备。

2.14 借款费用的会计处理方法
2.14.1 借款费用资本化的确认原则
因购建固定资产借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合资本化
期间和资本化金额的条件下，予以资本化，计入该项资产的成本；其他借款利息、折价或溢价的
摊销和汇兑差额，于发生当期确认为费用。因安排专门借款而发生的辅助费用，属于在所购建固
定资产达到预定可使用状态之前发生的，在发生时予以资本化；其他辅助费用于发生当期确认为
费用。若辅助费用的金额较小，于发生当期确认为费用。

2.14.2 资本化期间的计算方法
2.14.2.1 开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的利息、折价或溢价
的摊销和汇兑差额开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预
定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
2.14.2.2 暂停资本化：若固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3 个
月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。
2.14.2.3 停止资本化：当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的资本
化。
2.14.3 借款费用资本化金额的计算方法
在应予资本化的每一会计期间，利息的资本化金额为至当期末止购建固定资产累计支出加权
平均数与资本化率的乘积。资本化率按以下原则确定：

2.14.3.1. 为开发房地产或购建固定资产只借入一笔专门借款，资本化率为该项借款的利率；
2.14.3.2. 为开发房地产或购入固定资产借入一笔以上的专门借款，资本化率为这些借款的加
权平均利率。
2.15 无形资产核算方法
2.15.1 无形资产计价
2.15.1.1 购入的无形资产按实际支付的全部价款计价。
2.15.1.2 通过非货币交易换入的无形资产按换出非货币性资产的账面价值加上应支付的相
关税费（其中：支付补价的加上补价；收到补价的减去补价占非货币性资产公允价值比例与非货
币性资产之积）计价。
2.15.1.3 投资者投入的无形资产，以投资各方确认的价值计价；首次发行股票接受投资者投
入的无形资产，以无形资产在投资方的账面价值计价。
2.15.1.4 通过债务重组取得的无形资产，以重组债权的账面价值计价。

2.15.1.5 接受捐赠的无形资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付
的相关税费计价；捐赠方没有提供有关凭据但同类或类似无形资产存在活跃市场的，参照同类或
类似无形资产的市场价格估计的金额加上应支付的相关税费入账计价；同类或类似无形资产不存
在活跃市场的，按接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值计价。
2.15.1.6 自行开发并依法申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费，律师费等费用
计价。
2.15.2 无形资产的摊销方法
2.15.2.1 无形资产的成本，自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销。
2.15.2.2 如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限的，按相
关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限两者之中较短的年限分期平均摊销。
2.15.2.3 如果合同和法律没有明确规定有效使用年限的，按不超过10 年的期限摊销。
2.15.3 无形资产减值准备
2.15.3.1 公司于期末对无形资产的账面价值进行检查。如果由于无形资产已被其他新技术等
所代替，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；或无形资产的市价在当期大幅下跌，
在剩余摊销年限内预计不会恢复等原因导致其账面价值已超过可收回金额时，按无形资产的账面
价值超过可收回金额的差额计提减值准备。
2.15.3.2 无形资产减值准备按单项无形资产账面价值高于可收回金额的差额提取。
2.16 长期待摊费用摊销方法
长期待摊费用按实际支出入账，在规定的期限内分期平均摊销。筹建期间发生的费用，除购
建固定资产以外，先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营当月一次计入当期损益。

2.17 应付债券的核算方法
2.17.1 应付债券按照实际的发行价格总额作负债处理，债券发行价格总额与债券面值总额
的差异，作为债券溢价或折价。
2.17.2 债券的溢价或折价在债券的存续期间内按直线法于计提利息时摊销，并按借款费用
的处理原则处理。
2.18 收入确认原则
2.18.1 商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司
既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济

利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认收入实现。

2.18.2 房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方
并得到认可，收取全部售楼款(按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款)并具备办理房产证的有关
条件时确认收入的实现。
2.18.3 物业出租收入确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够
可靠地计量时，确认收入实现。
2.18.4 劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收
入及总成本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决
算日按完工百分比法确认收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发
生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
2.18.5 他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流
入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和
适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
2.18.6 建造合同收入确认原则
2.18.6.1 在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地
计量，合同完工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于
决算日按完工百分比法确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确
定。
2.18.6.2 当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本
金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
2.18.6.3 如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。 
2.19 所得税的会计处理方
法
公司采用应付税款法进行所得税的会计处理
。
2.20 重大会计差错更正的说明
2.20.1 重大会计差错更正内容
2.20.1.1 2006 年根据税务局的要求，公司2004 年度需补缴企业所得税5,041,683.27 元，子
公司上海深圳物业发展有限公司2003 年度需补缴企业所得税59,512.35 元、2004 年度需补缴企业
所得税556,794.37 元、2005 年度需补缴企业所得税4,344,332.44 元。
2.20.1.2 2006 年7 月21 日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于缴交房屋公用设施专

用基金的通告》，要求开发建设单位申报缴交房屋公用设施专用基金（以下简称“专用基金”），
并规定了缴交专用基金的标准。经过公司检查，发现公司及其子公司2002 年度以前已开发竣工
的福昌大厦、福民大厦、时代新居、丰润花园、皇城广场项目应补提专用基金26,535,725.58 元，
其中已销售房产应承担的专用基金20,007,137.36 元。

2.20.1.3 公司本年对短期投资进行清理后，补计年初短期投资成本10,540,051.92 元（折合
人民币，下同）、以前年度投资收益11,459,232.28 元、补计以前年度管理费用375,000.00 元；冲
回年初短期投资跌价准备253,364.10 元；由于未能获取全部资料，存入证券资金账户的证券保证
金5,366,702.69 元暂计入其他应付款；从证券资金账户中转出的证券保证金5,910,883.05 元暂计
入其他应收款。
2.20.1.4 上述2.20.1.3 项追溯调整需补交企业所得税1,675,777.65 元。
2.20.2 重大会计差错累积影响数
上述会计差错更正相应累积调减2004 年度以前净利润10,266,212.60 元，2004 年度净利润
5,598,477.64 元，2005 年度净利润4,482,950.82 元；调减2005 年度年初未分配利润15,739,473.40 
元，2006 年度年初未分配利润17,307,014.88 元；对资产负债表主要项目的累积影响数如下（正
数表示调增、负数表示调减）：

项 目 
2004 年末 2005 年末
原报表数追溯调整数调整后数原报表数追溯调整数调整后数 
短期投资 9,944,291.22 11,022,618.83 20,966,910.05 2,711,330.56 10,793,416.02 13,504,746.58 
其他应收款 136,357,349.95 5,910,883.05 142,268,233.00 118,649,909.55 5,910,883.05 124,560,792.60 
存货 1,381,621,649.40 3,400,601.39 1,385,022,250.79 962,316,422.67 3,400,601.39 965,717,024.06 
应交税金 71,106,931.55 7,333,767.64 78,440,699.19 43,504,211.66 11,678,100.08 55,182,311.74 
其他应付款 170,220,221.16 5,332,070.28 175,552,291.44 113,290,385.89 5,366,702.69 118,657,088.58 
其他长期负债 110,257,799.94 23,407,738.75 133,665,538.69 114,044,363.95 23,407,738.75 137,452,102.70 
未分配利润 -436,909,934.66 -15,739,473.40 -452,649,408.06 17,230,214.97 -17,307,014.88 -76,799.91 
盈余公积 62,919,127.11 0.00 62,919,127.11 65,959,753.29 -3,040,626.18 62,919,127.11 

2.21 合并财务报表的编制方法
公司合并财务报表是以母公司和纳入合并范围的子公司财务报表及有关资料为依据，按照财
政部财会字（1995）11 号《合并会计报表暂行规定》及其补充规定，合并财务报表各项目数额，
对相互间重大交易和资金往来等相关项目抵消后编制而成。

少数股东权益的数额系根据公司所属各子公司所有者权益的数额减去公司所拥有的份额计
算确定。少数股东损益系根据公司所属各子公司于本年度内实现的损益减去公司对子公司的股权
投资收益后的余额计算确定。


3. 税项
3.1 增值税销项税率为分别为13% 、17%，按扣除进项税后的余额缴纳。
3.2 营业税税率为营业收入的3%、5%。
3.3 城市维护建设费为应纳流转税额的1%、7%。
3.4 教育费附加为应纳流转税额的3%。
3.5 企业所得税税率为15% 、33%。
3.6 土地增值税税率为30%－60%四级超率累进税率。
4. 控股子公司及合营企业
4.1 控股子公司及合营公
司
截至2006 年12 月31 日，公司的直接控股和间接控股的子公司概况如下
：
注册资本

控股子公司及合营公司名称

业务性质

经营范围

(万元) 
海南新达开发总公司

房地产开发

房地产开发、装饰工程、种养、进出口业务
深圳市国贸餐饮有限公司

2,000 

餐饮服务

中餐、西餐、酒的零售
深圳市物业工程开发公司

200 

房地产开发

土地开发、房地产经营、工程监理、物业管理
上海深圳物业发展有限公司

3,095 

房地产开发

物业管理、建筑材料、房地产开发
深圳市国贸物业管理有限公司

5,000 

物业管理

房屋租赁、楼宇管理
深圳市国贸汽车实业有限公司

2,000 

汽车客运、汽车出租

服务业

2,985 

3,000深圳市皇城地产有限公司

房地产开发

从事为皇岗口岸配套的商业服务设施的开发、

建设、经营、管理
四川天和实业有限公司

商品销售

国内商品批发
上海深圳物业管理公司

800 

物业管理

物业管理及咨询
深圳市国管机电设备有限公司

30 

服务业

国内商业、物资供销业、机电设备维修、保养
深圳市天阙电梯技术有限公司

120 

服务业

电梯、空调制冷设备的维修服务
重庆深国贸物业管理有限公司

500 

物业管理

物业管理、房地产经纪
深圳市国贸石油有限公司

500 

汽油、柴油、各类润滑油、煤油的销售

商品销售

850 

150

服务业

深圳市国贸汽车实业公司汽车修理

汽车维护、汽车配件、摩托车配件
厂
深圳特速机动车驾驶员培训中心有

驾驶员培训

服务业

200 

限公司
深圳市皇城物业管理有限公司

500

物业管理

物业管理、庭院绿化及清洁服务
湛江深圳物业发展有限公司

房地产开发

房地产开发及商品房销售
深圳市物业工程建设监理有限公司

253 

工程监理

一般工业与民用建筑工程建设监理业务
深圳市国贸商场有限公司

200 

商品销售

投资商贸企业、物资、供应业
深圳市房地产交易所

1,200 

服务业

提供房产信息及房地产代租、代销、评估业务
深业地产发展有限公司

138 

房地产开发

土地开发、房地产经营、工程监理、物业管理
深圳国贸天安物业有限公司

hkd2,000 

usd888

酒店服务业

建造并经营天安国际大厦
深圳国贸天安大厦物业管理公司

300

物业管理

从事物业管理业务


控股子公司及合营公司名称业务性质
注册资本
(万元) 
经营范围
深圳物业吉发仓储有限公司服务业5,415 从事仓储服务,开发临海工业;经销经营公路货
运、汽车配件

控股子公司及合营企业名称
公司投资额
（万元）
公司所占权益比例是否纳入合
并报表范围直接持股间接持股
海南新达开发总公司
深圳市国贸餐饮有限公司
深圳市物业工程开发公司
上海深圳物业发展有限公司
深圳市国贸物业管理有限公司
深圳市国贸汽车实业有限公司
深圳市皇城地产有限公司
四川天和实业有限公司
上海深圳物业管理公司
深圳市国管机电设备有限公司
深圳市天阙电梯技术有限公司
重庆深国贸物业管理有限公司
深圳市国贸石油有限公司
深圳市国贸汽车实业公司汽车修理厂
深圳市皇城物业管理有限公司
深圳市物业工程建设监理有限公司
深圳特速机动车驾驶员培训中心有限公司
湛江深圳物业发展有限公司
深圳市国贸商场有限公司
深圳市房地产交易所
深业地产发展有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
深圳国贸天安大厦物业管理公司
深圳物业吉发仓储有限公司
2,000 
200 
3,095 
5,000 
2,000 
2,985 
3,000 
800 
30 
120 
500 
500 
850 
150 
500 
200 
200 
253 
1,200 
138 
hkd2,000 
2,318.61150 
3,064.51100% 
80% 
100% 
90% 
95% 
90% 
95% 
90% 
95% 
100% 
100% 
50% 
50% 
50% 
20% 
10% 
5% 
10% 
5% 
100% 
100% 
100% 
100% 
100% 
100% 
100% 
100% 
10% 
100% 
100% 
5% 
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
是
否
否
否
否
否
否
否
否


4.2 上述未纳入合并财务报表范围的公司中，深圳市房地产交易所、深圳特速机动车驾驶员
培训中心有限公司、湛江深圳物业发展有限公司、深圳市国贸商场有限公司、深业地产发展有限
公司已停业，故未纳入合并财务报表范围。深圳国贸天安物业有限公司、深圳国贸天安大厦物业
管理公司、深圳物业吉发仓储有限公司无实际控制权，故未纳入合并报表范围。
4.3 合并范围变更情况
公司名称上年是否合并本年是否合并变更原因变更日期
深圳市国贸汽车实业公司汽车
修理厂
否是新设公司 2006 年1 月

5. 联营公司和其他投资公
司
截至2006 年12 月31 日，公司直接投资和间接投资的联营公司和其他投资公司的概况如下
：
联营公司和其他投资公司名称业务性质
注册资本
(万元) 
经营范围
深圳国贸实业发展有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳富临实业股份有限公司
广州利士风汽车有限公司
服务业
工业生产
工业生产
工业生产
服务业
服务业
hk3,280 
usd800 
usd12,500 
4,800 
19,429.92 
2,000 
碧泉酒家；桌球、保龄球娱乐场、卡拉ok 音
乐厅；洗衣服务等
生产和销售铜版纸、文化纸、包装纸
主营高档建筑瓷砖的生产和出口销售,兼营建
材和建筑陶瓷产品
生产经营各种规格的医药、啤酒、食品、饮料
等包装用的玻璃瓶或适合用户特需的其他玻
璃制品；提供经济信息及技术咨询服务
旅游、宾馆、饮食、百货批发与零售，在依法
获得土地单项房地产工程开发和经营，客运包
车。
出租汽车客运，国内商业及物资供销业（国家
专营专控商品除外）

联营企业和其他投资公司名称
公司投资额
（万元）
公司所占权益比例
直接持股间接持股
深圳国贸实业发展有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳富临实业股份有限公司
2,015.481,382.401,898.36760 
2,118.10 
38.33% 
30% 
26% 
15.83% 
10.59% 


广州利士风汽车有限公司600 30% 
6. 
财务报表主要项目注释（以下附注未经特别说明，期末余额指2006 年12 月31 日余额，期初
余额指2005 年12 月31 日余额，金额单位为人民币元）
6.1 
货币资金
项目币种
期末余额期初余额
原币人民币原币人民币
现金
银行存款
其他货币资金
rmb 
usd 
hkd 
小计
rmb 
usd 
hkd 
小计 
rmb 
usd 
hkd 
小计
416,807.00 
863.58 
4,763.98 
76,436,968.34 
1,525.11 
772,073.22 
11,004,840.80 
1,989,751.19 
416,807.00 
6,743.44 
4,786.37 
428,336.8176,436,968.34 
11,909.13 
775,701.95 
77,224,579.4211,004,840.80 
1,999,103.02 
13,003,943.82332,653.25863.5842,819.33 
200,669,155.501,534.9523,586,694.7512,426,126.811,288,404.31 
332,653.25 
6,969.2644,544.95 
384,167.46 
200,669,155.50 
12,387.35 
24,537,550.63 
225,219,093.48 
12,426,126.81 
1,340,327.00 
13,766,453.81 
合计 90,656,860.05 239,369,714.75 

注1、货币资金期末余额较期初余额减少62.13%，主要系公司本期房地产销售收入大幅下降所致。
注2、其他货币资金期末余额中有1,116,000.00 元保函保证金、按揭担保保证金9,764,497.25 元、
证券账户保证金等2,123,446.57 元。

6.2 短期投资
6.2.1 短期投资明细情况
项目
期末余额
账面余额跌价准备账面价值期末市价
股权投资
其中：股票投资
19,627,085.14 
19,627,085.14 
949,726.38 
949,726.38 
18,677,358.7618,677,358.76 
24,600,509.74 
24,600,509.74 
合计19,627,085.14 949,726.38 18,677,358.76 24,600,509.74 


项目
期初余额
账面余额跌价准备账面价值期末市价
股权投资
其中:股票投资
19,803,114.36 
19,803,114.36 
6,298,367.78 
6,298,367.78 
13,504,746.5813,504,746.58 
13,504,746.58 
13,504,746.58 
合计19,803,114.36 6,298,367.78 13,504,746.58 13,504,746.58 

6.2.2 短期投资跌价准备的增减变动情况
项目期初余额本期增加数本期减少数期末余额
股权投资
其中:股票投资
6,298,367.78 
6,298,367.78 
5,348,641.405,348,641.40 
949,726.38 
949,726.38 
合计6,298,367.78 5,348,641.40 949,726.38 

注：期末市价依据证券交易所2006 年12 月31 日对外公告的收盘价确定，该项投资不存在变现
的重大限制。

6.3 应收款项（含应收账款和其他应收款）
6.3.1 应收账款按账龄列示如下
账龄
期末余额期初余额
占总额的占总额的
金额坏账准备金额坏账准备
比例% 比例% 
1 年以内10,978,040.85 8.32 407,458.48 11,399,623.01 8.58 2,259,292.35 
1-2 年91,187.04 0.07 7,400.00 759,211.80 0.57 165,790.03 
2-3 年113,858.12 0.09 90,357.03 519,520.74 0.39 121,944.78 
3 年以上120,735,106.13 91.52 64,169,453.45 120,222,927.74 90.46 64,045,589.90 
合计131,918,192.14 100.00 64,674,668.96 132,901,283.29 100.00 66,592,617.06 

6.3.2 其他应收款按账龄列示如下
账龄
期末余额期初余额
占总额的占总额的
金额坏账准备金额坏账准备
比例% 比例% 
1 年以内13,037,187.62 4.25 791,204.15 43,983,321.33 13.12 12,839,306.69 
1-2 年19,228,060.50 6.27 12,553,129.53 63,959,302.48 19.08 48,048,373.78 
2-3 年50,123,296.49 16.36 48,152,654.42 1,927,903.14 0.58 124,539.00 
3 年以上229,986,512.70 73.12 131,051,484.05 231,301,614.63 67.22 155,599,129.51 


合计312,375,057.31 100.00 192,548,472.15 341,172,141.58 100.00 216,611,348.98 
6.3.3 期末累计计提坏账准备金额较大的应收款项说明：
6.3.3.1 应收账款
单位名称期末余额坏账准备金额账龄计提原因
深圳市基永物业发展有限公司
香港联发行国际事务发展有限公司
深圳特威实业有限公司
深圳市鲁南实业发展公司
98,611,328.05 
15,663,680.00 
2,836,561.00 
2,818,284.84 
42,611,328.05 
15,663,680.00 
2,836,561.00 
2,818,284.84 
3 年以上
3 年以上
3 年以上
3 年以上
对方无可执行
财产难以收回
长期未能收回
长期未能收回
经营状况欠佳
合计119,929,853.89 63,929,853.89 

6.3.3.2 其他应收款
单位名称期末余额坏账准备金额账龄计提原因
深业地产发展有限公司
金田实业(集团)股份有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳市盛丰路国贸珠宝金行有
限公司
上海裕通房地产开发有限公司
五粮液酒家
香港跃恒发展有限公司
高架列车项目
大梅沙旅游中心
深圳国贸饮食企业有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
134,516,714.01 
54,000,000.00 
10,572,704.00 
10,199,186.28 
5,676,000.00 
5,523,057.70 
3,271,931.42 
2,542,332.43 
2,576,445.69 
2,431,652.48 
1,747,264.25 
90,136,109.07 
54,000,000.00 
10,572,704.00 
6,532,519.60 
5,676,000.00 
5,523,057.70 
3,271,931.42 
2,542,332.43 
2,576,445.69 
2,431,652.48 
1,747,264.25 
3 年以上
1-2 年及2-3 年
3 年以上
1－2 年
3 年以上
3 年以上
3 年以上
3 年以上
3 年以上
3 年以上
3 年以上
公司停业
履行担保款项，难以收回
长期未能收回
无可执行财产难以收回
诉讼判决难以收回
已清算
已清算
项目停建
项目停建
公司资不抵债
经营状况不佳
合计233,057,288.26 185,010,016.64 

6.3.3.3 金额较大的其他应收款详细情况
项目欠款金额欠款时间性质或内容
深业地产发展有限公司134,516,714.01 3 年以上往来款
金田实业（集团）股份有限公司54,000,000.00 1-2 年及2-3 年担保赔款
深圳国贸天安物业有限公司29,705,931.45 3 年以上往来款
深圳市规划与国土资源局龙岗分局12,024,387.70 3 年以上土地补偿款


多快电梯（远东）有限公司
安徽南鹏造纸有限公司 
11,826,693.00 
10,572,704.00 
2-3 年
3 年以上
往来款
往来款
6.3.3.4 应收款项欠款金额前五名情况
项目累计总欠款金额占该项目总额比例
应收账款项目欠款金额前五名
其他应收款项目欠款金额前五名
120,927,888.89 
242,073,726.16 
91.66% 
77.49% 

注1、应收账款期末余额中无持公司5％（含5％）以上表决权股份的股东单位欠款。
注2、其他应收款期末余额中无持公司5％（含5％）以上表决权股份的股东单位欠款。

6.4 预付账款
6.4.1 预付账款按账龄列示如下
账龄期末余额期初余额
金额比例（%） 金额比例（%） 
1 年以内
1-2 年
2-3 年
3 年以上
985,558.42 
266,346.00 
2,600.00 
108,316.80 
72.32 
19.54 
0.197.95 
677,463.25 
4,610.00 
108,316.80 
85.71 
0.58 
13.71 
合计1,362,821.22 100.00 790,390.05 100.00 

注1、账龄超过1 年的预付账款系待结算的工程款。
注2、预付账款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上股份的股东单位欠款。

6.5 存货
6.5.1 明细情况
类别
期末余额期初余额
金额跌价准备金额跌价准备
原材料
库存商品
低值易耗品
拟开发土地
1,833,613.93 
1,078,449.86 
272,750.98 
373,921,616.63 
1,039,192.04 
30,246.00 
73,201,702.01 
1,669,837.351,498,468.09309,286.13 
373,035,426.08 
1,057,438.51 
30,246.00 
78,318,151.79 


在建开发产品
已完工开发产品
出租开发产品
自用房
223,373,583.42 
392,459,991.98 
45,317,675.81 
11,341,815.54 
33,646,172.92 
158,705,945.94 
461,213,983.70 
73,320,293.97 
11,745,375.56 
36,375,756.46 
合计1,049,599,498.15 107,917,312.97 1,081,498,616.82 115,781,592.76 

6.5.2 存货跌价准备增减变动情况
类别期初余额本期增加数本期减少数期末余额
原材料
库存商品
拟开发土地
已完工开发产品
1,057,438.51 
30,246.00 
78,318,151.79 
36,375,756.46 
18,246.47 
5,116,449.782,729,583.541,039,192.04 
30,246.00 
73,201,702.01 
33,646,172.92 
合计115,781,592.76 7,864,279.79 107,917,312.97 

注：存货跌价准备减少主要系由于本期销售皇城广场项目存货、转让桂林洋项目结转销售成本同
时转回已提的存货跌价准备所致。

6.5.3 具体明细如下：
6.5.3.1 拟开发土地
项目
期末余额期初余额
金额跌价准备金额跌价准备
皇岗口岸土地
平湖土地
海南琼山土地
深惠花园土地
海甸岛土地
桂林洋项目
冬瓜岭土地
四会土地 
226,681,968.99 
40,642,168.99 
8,957,404.1333,082,128.89 
18,293,552.5343,264,393.103,000,000.00 
38,242,168.99 
8,957,404.13 
26,002,128.89 
221,668,765.65 
40,642,168.99 
8,957,404.13 
33,082,128.89 
18,056,901.41 
8,719,262.28 
41,908,794.73 
38,242,168.99 
8,957,404.13 
26,002,128.89 
5,116,449.78 
合计373,921,616.63 73,201,702.01 373,035,426.08 78,318,151.79 

6.5.3.2 在建开发产品
项目开工时间预计竣工时间预计总投资期末余额期初余额
皇御苑c区-a地块
皇御苑c区-b地块
皇御苑d区
风和日丽b组
2005.4 
2006.7 
2005.12 
2005.9 
2008.8 
2009.8 
2009.9 
2008.12 
311,000,000.00 
388,000,000.00 
390,720,000.00 
398,570,000.00 
76,244,916.63 
4,133,817.71 
13,360,804.71 
121,203,964.98 
45,965,802.81 
1,750,750.00 
6,231,429.34 
96,976,596.95 


福昌二期
零星工程
5,769,577.112,660,502.28 
5,759,361.11 
2,022,005.73 
合计 223,373,583.42 158,705,945.94 

6.5.3.3 已完工开发产品
项目竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额跌价准备
国贸广场1995.12 93,139,129.43 93,139,129.43 
皇御苑a 区2001.06 10,232,070.00 60,101.14 8,878,419.69 1,413,751.45 
皇御苑b 区2003.12 71,463,629.61 688,602.41 34,718,780.91 37,433,451.11 
皇城广场1997.05 266,526,640.81 25,623,607.97 240,903,032.84 29,118,896.81 
新达大厦2001.10 7,929,205.28 7,929,205.28 2,886,585.11 
丰润花园1998.02 1,928,361.42 1,588,819.06 339,542.36 
物业时代新居
3,195,167.99 1,341,243.11 1,853,924.88 
日豪名园4,654,651.00 4,654,651.00 1,640,691.00 
美丝厂房3,885,469.40 3,885,469.40 
福民大厦
1,790,820.16 1,237,293.93 553,526.23 
田园都市五期354,308.00 354,308.00 


项目竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额跌价准备
合计 461,213,983.70 4,634,172.95 73,388,164.67 392,459,991.98 33,646,172.92 

6.5.4 期末用于抵押的存货
国贸广场（二期）302a 、302 、401a 、401b 、403a 、403b、407 、408 与国际贸易中心大厦
a 区2 层（固定资产），国贸商业大厦80 套房产（固定资产）共同抵押取得短期借款，期末余
额为130,000,000.00 元；以a824-0097 地块（风和日丽b 组地块）抵押取得长期借款，期末余额
为20,000,000.00 元。

6.6 待摊费用
费用项目期末余额期初余额期末结存原因
租赁费
物业管理维修工程改造
保险费
其他
1,441,831.24 
1,019,142.73 
20,974.03 
4,500.00 
1,298,392.73 
13,453.99 
受益期内
受益期内
受益期内
受益期内
合计2,481,948.00 1,316,346.72 

6.7 长期股权投资
6.7.1 长期股权投资明细项目列示如下
项目期末余额期初余额
账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资
其中：股权投资差额
对合营企业投资
对其他企业股权投资
6,920,886.82 
61,830,588.91 
93,200,285.94 
3,447,559.10 
79,133,224.23 
3,473,327.72 
61,830,588.91 
14,067,061.71 
18,732,905.59 
60,791,610.84 
93,657,435.25 
11,455,123.39 
81,596,421.08 
7,277,782.20 
60,791,610.84 
12,061,014.17 


合计

161,951,761.67 82,580,783.33 79,370,978.34 173,181,951.68 93,051,544.47 80,130,407.21 

6.7.2 长期股票投资明细情况
被投资单位名称股份类别股票数量期末余额
攀钢集团长城特殊钢股份有限公司
同人华塑股份有限公司
北方机械(集团)股份有限公司
广东省华粤房地产股份有限公司
海南三亚东方旅业股份有公司
法人股
法人股
法人股
法人股
法人股
1,816,584 
825,000 
3,465,000 
8,780,645 
500,000 
5,370,530.69 
2,962,500.00 
3,465,000.00 
8,780,645.20 
1,350,000.00 
小计21,928,675.89 

6.7.3 其他长期股权投资明细情况
被投资单位名称投资金额期末余额占注册资本比例
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳富临实业股份有限公司
深圳国贸实业发展有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
广州利士风汽车有限公司
7,600,000.00 
21,181,023.36 
20,154,840.79 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
6,000,000.00 
7,600,000.00 
21,181,023.36 
3,682,972.55 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
6,000,000.00 
15.83% 
10.59% 
38.33% 
30% 
26% 
30% 
小计87,743,478.29 71,271,610.05 

6.7.4 权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称投资
比例
初始投资成本本期享有被投资
单位权益增减额
累计增减额期末余额
一、母公司
深圳市国贸商场有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
100% 
50% 
12,000,000.00 
23,186,124.00 
-2,994,054.40 
47,497.77 
-8,544,367.37 
12,481,455.01 
3,455,632.63 
35,667,579.01 


被投资单位名称投资
比例
初始投资成本本期享有被投资
单位权益增减额
累计增减额期末余额
深圳国贸天安大厦物业管理公司
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳开利空调有限公司
深圳市房产交易所
深杉公司
香港深业地产有限公司
二、下属并表单位
湛江深圳物业发展有限公司
深圳特速机动车驾驶员培训有限公司
50% 
50% 
40% 
100% 
100% 
100% 
100% 
100% 
1,500,000.00 
30,645,056.04 
3,257,431.78 
1,380,000.00 
17,695.09 
15,834,000.00 
2,530,000.00 
2,000,000.00 
22,005.71 
969,474.59 
-828,095.17 
265,991.37 
-6,248,037.51 
-3,257,431.78 
-1,380,000.00 
-15,834,000.00 
-1,082,440.90 
1,765,991.37 
24,397,018.53 
17,695.09 
1,447,559.10 
2,000,000.00 
小计92,350,306.91 -2,783,171.50 -23,598,831.18 68,751,475.73 

注：被投资单位与公司会计政策无重大差异，投资变现及投资收益汇回不存在重大限制。

6.7.5 股权投资减值准备
项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因
一、母公司
广东省华粤房地产股份有限公司
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳富临实业股份有限公司
深圳国贸实业发展有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
北方机械（集团）股份有限公司
攀钢集团长城特殊钢股份有限公司
同人华塑股份有限公司
深杉公司
二、下属并表单位
四会市建业皇江开发公司
8,000,000.00 
6,608,139.00 
21,041,503.00 
3,682,972.55 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
3,465,000.00 
2,480,891.94 
2,160,300.45 
17,695.09 
7,989,869.20 
2,480,891.94 
7,989,869.20 
8,000,000.00 
6,608,139.00 
21,041,503.00 
3,682,972.55 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
3,465,000.00 
2,160,300.45 
17,695.09 
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
注1 
经营恶化
停业
注2 


项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因
深圳特速机动车驾驶员培训中心有限公司
海南三亚东方旅业股份有限公司
湛江深圳物业发展有限公司
2,000,000.00 
1,350,000.00 
1,447,559.10 
2,000,000.00 
1,350,000.00 
1,447,559.10 
经营恶化
经营恶化
经营恶化
合计93,051,544.47 10,470,761.14 82,580,783.33 

注1：攀钢集团长城特殊钢股份有限公司股票市价上升，相应转回减值准备。
注2：四会市建业皇江开发公司报告期内清算完毕，转销已计提的减值准备。

6.8 股权分置流通权
项目期末余额期初余额
股权分置流通权457,149.31 
合计457,149.31 

注：期末余额系根据财政部财会[2005]18 号文件的规定，确认取得攀钢集团长城特殊钢股份
有限公司股权分置流通权成本。

6.9 固定资产
6.9.1 固定资产原值
固定资产分类期初余额本期增加本年减少期末余额
房屋及建筑物
机器设备
运输设备
电子及其他设备
固定资产装修
323,768,110.99 
232,370.00 
43,318,492.93 
14,030,355.20 
3,835,168.98 
24,078,784.60252,000.00 
437,073.65 
54,155.00229,380.00370,790.001,117,204.13 
347,846,895.59 
2,990.00 
43,199,702.93 
13,350,224.72 
3,889,323.98 
合计385,184,498.1 24,822,013.25 1,717,374.13 408,289,137.22 

6.9.2 累计折旧
固定资产分类期初余额本期增加本期减少期末余额
房屋及建筑物
机器设备
运输设备
电子及其他设备
固定资产装修
107,161,435.83 
220,874.00 
17,875,506.82 
10,753,049.83 
1,510,439.62 
12,446,513.2111,344.00 
6,626,096.74 
1,051,789.58 
780,743.84229,380.00336,106.771,011,271.71 
119,607,949.04 
2,838.00 
24,165,496.79 
10,793,567.70 
2,291,183.46 


合计137,521,306.10 20,916,487.37 1,576,758.48 156,861,034.99 
注1：房屋及建筑物中有已经营租赁租出固定资产原值169,450,037.71 元，折旧43,582,596.04 元。

注2：期末对固定资产价值进行清查，不需计提固定资产减值准备。

6.9.3 用于抵押的固定资产
抵押项目

国际贸易中心大厦a 区2 层，国贸商业大厦80 套房产, 国贸广场二期8 套房产 130,000,000.00 
国贸a 区101-104.-1-01.-1-02 及b 区-1 层.1-02.1-03.1-06.1-07.2-06.2-14.2-21.4-19 71,000,000.00 
国贸b 区2-13.4-05.49 层.和平商铺101 号.和平单身楼3-7 层 15,000,000.00 
国贸中心大厦b 区2－07.2－19.3－05.16 层.20 层.39 层.42 层.48 层.a 区5 层.天安国际大厦48,441,144.01 
a1901-a1908.国贸商业大厦4a－4i.5a-5n.5p.6f.20i-20j.21a.22d-22g 
福田区皇岗路皇城广场2701 房3,780,000.00 
国际贸易中心大厦a 区3 层.4-01 70,000,000.00 

合计
6.10 无形资产
6.10.1 无形资产明细情况a 

期末借款金额

338,221,144.01 

类别期初余额本期增加额本期转出额本期摊销额期末余额
土地使用权
营运车牌
回购出租营运车牌经营权
金蝶财务软件
2,677,692.35 
67,522,413.54 
1,591,481.99 
175,960.00136,140.00 
1,716,671.52 
94,491.36 
2,541,552.35 
65,805,742.02 
1,496,990.63 
175,960.00 
合计71,791,587.88 175,960.00 1,947,302.88 70,020,245.00 

6.10.2 无形资产明细情况b 
类别取得方式原值累计摊销额剩余摊销期限
土地使用权
营运车牌
回购出租营运车牌经营权
金蝶财务软件
购入
购入
购入
购入
4,084,485.00 
84,631,143.69 
1,667,447.93 
175,960.00 
1,542,932.65 
18,825,401.67 
170,457.30 
20 年
40 年
16－24 年
5 年


合计90,559,036.62 20,538,791.62 
注1：子公司“深圳市国贸汽车实业有限公司”以其拥有的81 个小汽车营运牌照和国贸油站房产
证一份作为质押物获取短期借款，期末借款余额19,000,000.00 元，以44 个小汽车营运牌照作为
质押物获取长期借款。期末借款余额14,656,085.87 元。
注2：期末对无形资产价值进行清查，不需计提无形资产减值准备。

6.11 递延税款借项
项目期末余额期初余额发生原因
预收售房款营业税
预收售房款城建税
预收售房款教育费附加
389,880.80 
3,898.82 
43,284.15 
1,400,598.93 
14,005.99 
73,238.92 
预收售房款纳税
合计437,063.77 1,487,843.84 

6.12 短期借款
6.12.1 短期借款明细情况
借款条件期末余额期初余额
保证借款
抵押借款
质押借款
无担保借款
39,448,324.72 
338,221,144.01 
19,000,000.00 
13,220,446.21 
31,200,000.00 
376,282,117.37 
54,720,000.00 
合计409,889,914.94 462,202,117.37 

6.12.2 到期未偿还的短期借款
贷款单位贷款金额到期日贷款利率贷款用途
中信银行红岭支行
中国银行深圳支行
中国银行深圳支行
15,000,000.00 
48,441,144.01 
21,500,000.00 
2006-10-31 
2006-10-23 
2006-11-14 
5.859% 
6.696% 
6.696% 
流动资金借款
流动资金借款
流动资金借款
小计84,941,144.01 


6.13 应付账款
项目

期末余额

期初余额

 188,840,144.75 

230,313,501.65 

注1：3 年以上的应付账款余额为126,219,598.19 元，主要系尚未支付的项目款项。
注2：应付账款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。

6.14 预收账款
项目

期末余额

期初余额

 23,228,626.96 

48,792,595.08 

注1：预收账款期末余额较期初余额下降52.39% ，主要系预收房款结转收入所致。
注2：主要房地产项目销售预收款情况：

项目 账龄 期末余额 期初余额 预计竣工时间
皇御苑a、b 区 
皇城广场 
海南新达大厦
丰润花园 
福民大厦 
田园都市五期 
一年以内 
一年以内 
二至三年
一年以内 
一至二年 
一年以内 
3,163,681.41 
4,636,288.85 
1,107,578.00 
128,254.00 
239,599.00 
540,617.70 
24,155,386.08 
5,234,740.15 
907,578.00 
1,440,254.00 
429,599.00 
153,080.84 
已竣工 
已竣工 
已竣工
已竣工 
已竣工 
已竣工 
合计 9,816,018.96 32,320,638.07 

注3：预收账款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。

6.15 应交税金
税种期末余额 期初余额
增值税46,434.01 34,572.10 
营业税1,790,437.03 7,473,633.56 
土地增值税29,502,228.27 24,658,769.16 
城市维护建设税28,931.79 47,920.88 


税种期末余额 期初余额
个人所得税
企业所得税
房产税
其他
5,084,886.23 
1,281,832.34 
1,610,147.01 
21,762.78 
7,984,495.66 
14,640,033.29 
208,978.41 
133,908.68 
合计39,366,659.46 55,182,311.74 

注：应交税金期末余额较期初减少28.66% ，主要系本年收入、利润下降导致期末应交流转税、所
得税下降所致。

6.16 其他应交款
项目期末余额期初余额计缴标准
教育费附加
其他
53,741.22 
3,222.00 
155,614.04 
4,785.10 
流转税的3% 
合计56,963.22 160,399.14 

6.17 其他应付款
项目

期末余额

期初余额

 67,793,233.42 

118,657,088.58 

注1：其他应付款期末余额较期初余额减少42.87% ，主要系公司上年所计提的责任目标奖于本期
支付所致。
注2：金额较大的其他应付款详细情况：

项目金额性质或内容
责任目标奖
深圳富临实业股份有限公司
13,082,038.59 
9,528,506.00 
责任目标奖
往来款 
合计 22,610,544.59 

注3：其他应付款期末余额中无欠持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。

6.18 预提费用
项目

期末余额

期初余额

土地增值费

56,303,627.40

 56,303,627.40 


水电费148,430.00 175,400.45 
土地使用税34,286.00 39,184.00 
清洁费897,052.92 571,458.11 
设备维护费1,522,019.14 1,288,425.10 
其它541,517.85 58,992.94 
合计59,446,933.31 58,437,088.00 

6.19 预计负债
项目期末余额期初余额期末结存的原因
“海艺”案未决诉讼
“湖北外贸驻深办”案诉讼损失
承担金田公司担保事项
应付香港合和公司预计罚息
41,772,906.07 
2,600,000.00 
19,541,677.84 
41,772,906.07 
9,655,160.25 
2,600,000.00 
对方尚未申请执行
尚未支付
预计很可能支付
合计63,914,583.91 54,028,066.32 

注1：“海艺”案未决诉讼：公司向广东省高级人民法院提出的关于海艺实业（深圳）有限公司
等八家业主房地产买卖合同诉讼案件的再审申请被驳回，根据（1998）粤高法民终字第284-317 
号判决和公司提存资产账面价值，公司2003 年度预计了相关损失41,772,906.07 元。详见财务报
表附注9.1.1 。
注2：“湖北外贸驻深办”案诉讼损失：根据广州铁路运输中级法院（2004 ）广铁中法执字第225 
－4 号民事裁定书裁定，该案已终结执行。详见财务报表附注9.2 。
注3：承担金田公司担保事项：由于金田股份未能按期归还中国建设银行深圳市分行营业部（下
称“建行”）贷款260 万元，法院判决金田公司向建行偿还本息，公司承担连带保证责任。建行
已申请执行本案，公司2004 年度已预计相关损失260 万元。详见财务报表附注9.4.1 。
注4：子公司深圳市皇城地产有限公司（下称“皇城地产公司”）未按时归还欠付香港合和皇岗
发展有限公司、广东省公路建设公司（以上两方以下简称“合和公司”）款项，根据皇城地产公
司与合和公司签订的《解除〈合作开发成立及经营深圳皇岗口岸服务区协议书〉的协议》及若干
补充协议的约定，截至2006 年12 月31 日，预计很可能支付罚息19,541,677.84 元。详见财务报
表附注9.3 。


6.20 长期借款
借款条件期末余额期初余额
保证借款15,067,228.00 
抵押借款20,000,000.00 
质押借款14,656,085.87 
合计49,723,313.87 

6.21 其他长期负债
项目期末余额期初余额
出租车保证金 
待转销营运车牌出租收益 
电器设备维护金 
房屋本体金 
代管维修费 
大修费 
入伙综合保证金 
公共设施专用金 
20,003,862.30 
20,962,962.32 
4,019,415.44 
9,336,968.7526,348,603.068,259,328.0651,430,252.5119,733,680.00 
25,340,479.56 
4,021,786.46 
7,228,987.43 
25,660,603.85 
237,513.30 
8,601,465.40 
46,627,586.70 
合计140,361,392.44 137,452,102.70 

注：待转销营运车牌出租收益系公司子公司“深圳市国贸汽车实业公司”收取的营运车长期租赁
收益，在受益期间摊入收益，摊销期限5-25 年。

6.22 股本
项目
本期变动前本期变动增减(+、-) 本期变动后
数量
（万股）
比例
（%） 
发行
新股
送股
公积金
转股
其他小计
数量
（万股）
比例
（%） 
一.未上市流通股份
1.发起人股份
其中:国家持有股份
境内法人持有股份
38,894.86 
32,374.77 
6,520.0971.79 
59.76 
12.03 
38,894.86 
32,374.77 
6,520.09 
71.79 
59.76 
12.03 


境外法人持有股份
其他
2.募集法人股份
3.内部职工股
4.优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计
二.已上市流通股份
1.人民币普通股
2.境内上市的外资股
3.境外上市的外资股
4.其他
已上市流通股份合计
38,894.86 
9,139.136,145.9315,285.06 
71.79 
16.87 
11.34 
28.21 
38,894.86 
9,139.13 
6,145.93 
15,285.06 
71.79 
16.87 
11.34 
28.21 
三.股份总数54,179.92 100.00 54,179.92 100.00 

6.23 资本公积
项目期初余额本期增加额本期减少额期末余额
其它资本公积
股权投资准备
226,883.7925,042,365.73 63,682.00 
226,883.79 
25,106,047.73 
合计25,269,249.52 63,682.00 25,332,931.52 

6.24 盈余公积
项目期初余额本期增加额本期减少额期末余额
法定盈余公积金
法定公益金62,919,127.11 
62,919,127.1162,919,127.11 
62,919,127.11 
合计62,919,127.11 62,919,127.11 62,919,127.11 62,919,127.11 

根据《财政部关于〈公司法〉施行后有关企业财务处理问题的通知》（财企〔2006 〕67 号），
对2005 年12 月31 日的公益金结余，转作盈余公积金管理使用。

6.25 未分配利润

项目金额
年初未分配利润-76,799.91 
加：本年净利润转入-46,054,221.12 
期末未分配利润-46,131,021.03 

6.26 主营业务收入
业务分部本年发生数上年发生数
旅游饮食服务收入
房地产销售收入
交通运输收入
商业销售收入
房屋租赁和管理收入
其他收入
小计
公司内各业务分部间相互抵消
13,241,870.20111,182,569.9540,208,163.6217,146,798.36134,022,759.458,878,796.92324,680,958.50-12,732,288.64 
13,674,404.95 
751,338,195.51 
37,521,836.81 
27,378,268.96 
136,472,312.03 
6,873,204.63 
973,258,222.89 
-9,777,198.80 
合计311,948,669.86 963,481,024.09 

注：主营业务收入本期发生额较上年同期减少67.62% ，主要由于本期公司主要的房地产项目尚处
于开发状态，本期所销售的项目为以前年度未售完部分所致。

6.27 主营业务成本
业务分部本年发生数上年发生数
旅游饮食服务成本
房地产销售成本
交通运输成本
商业销售收入成本
房屋租赁和管理成本
其他成本
小计
公司内各业务分部间相互抵消
6,451,232.0478,234,159.9917,550,694.3716,182,381.40113,591,178.425,276,335.60237,285,981.82-2,019,046.15 
6,686,870.50 
464,730,317.68 
9,690,041.17 
26,257,960.91 
118,219,304.10 
1,917,086.00 
627,501,580.36 
-4,295,859.40 
合计235,266,935.67 623,205,720.96 


注：主营业务成本本期发生额较上年同期减少62.25% ，系由于主营业务收入下降所致。

6.28 主营业务税金及附加
项目本年发生数上年发生数计缴标准
营业税
城市维护建设税
教育费附加
土地增值税
其他
15,109,733.17 
275,233.47 
510,230.03 
5,164,588.90 
3,648.15 
46,779,143.64 
565,215.83 
361,283.16 
3,909,903.12 
17,780.78 
应税收入的3%、5% 
应纳增值税及营业税额1%、7% 
应纳增值税、营业税额3% 
30%－60%四级超率累进税率
合计21,063,433.72 51,633,326.53 

6.29 营业费用本期发生额17,104,451.96 元，比上年同期减少51.24% ，主要系可销售房产下降
而减少了营销费用所致。
6.30 管理费用本期发生额56,395,204.55 元，比上年同期减少55.20%，主要系本年计提的责任目
标奖较上年同期大幅下降所致。
6.31 财务费用
类别本年发生数上年发生数
利息支出16,110,849.04 32,827,225.92 
减：利息收入1,312,013.47 946,781.58 
汇兑损失724,183.99 927,199.78 
减：汇兑收益700,889.68 681,931.71 
其他446,640.84 692,529.10 
合计15,268,770.72 32,818,241.51 

注：财务费用本期发生额较上年同期减少53.47% ，主要系本期借款本金平均余额较上年同期减少
及皇御苑c 区a 地块、风和日丽b 组团开工将与工程项目相关的利息计入存货成本所致。

6.32 投资收益
本年发生数

上年发生数

项目

期末调整的被投资公司所有者权益净增减的金额 

-2,783,171.50 

5,795,686.32 


股票投资收益681,217.30 -8,662,224.69 
计提的短期投资减值准备5,348,641.40 7,630,618.60 
计提的长期投资减值准备 5,480,891.94 -8,106,192.39 
股权投资清算收益 16,746,794.54 
合计 8,727,579.14 13,404,682.38 

注1：投资收益本期发生额较上年同期减少34.89% ，主要系上年子公司清算收益较大所致。
注2：公司投资收益汇回不存在重大限制。

6.33 营业外支出
项目本年发生数上年发生数
固定资产清理损失14,259.33 9,488,607.07 
诉讼赔款3,947,838.75 
税收滞纳金及罚款2,179,357.95 170,891.40 
赔偿款209,100.66 263,138.48 
预计负债19,541,677.84 2,842,046.25 
非常损失128.37 
其他38,296.09 126,009.20 
合计25,930,530.62 12,890,820.77 

注：营业外支出本期发生额较上年增加101.16% ，主要系公司上年大量清理不良固定资产形成损
失、本年因对香港合和皇岗发展有限公司付款违约而预计损失所致。

6.34 非经常性损益（收益为正数、损失为负数）
项目本年发生数
处理长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长期资产产生的损益 3,746.67 
短期投资损益，但经国家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构获得的短期投资损益除外 681,217.30 
扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的其他各项营业外收入、支出 -25,043,685.01 
以前年度已经计提各项减值准备的转回 45,547,589.52 
扣除非经常性损益的所得税影响数 40,655.69 

合 计 

21,229,524.17 


6.35 收到的其他与经营活动有关的现金：
项目本年发生数
收到的其他与经营活动有关的现金17,001,543.29 
其中：深圳富临实业股份有限公司往来款 9,528,506.00 
房屋维修基金 3,769,861.29 

6.36 支付的其他与经营活动有关的现金：
项目本年发生数
支付的其他与经营活动有关的现金35,735,218.48 
其中：管理费用 16,819,087.81 
营业费用 11,290,274.87 
支付滞纳金及罚款 2,179,357.95 

7. 母公司财务报表主要项目附注
7.1 应收账款
账龄
期末余额期初余额
金额
占总额的
比例% 
坏账准备金额
占总额的
比例% 
坏账准备
3 年以上117,192,064.40 100.00 61,165,949.40 117,192,064.40 100.00 61,165,949.40 
合计117,192,064.40 100.00 61,165,949.40 117,192,064.40 100.00 61,165,949.40 

7.2 长期股权投资
7.2.1 长期股权投资明细项目列示如下
项目
期末余额期初余额
账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资
其中：股权投资差额
对合营企业投资
488,505,004.64 
61,830,588.91 
17,695.09 488,487,309.55 
61,830,588.91 
508,037,957.99 
60,791,610.8417,695.09 508,020,262.90 
60,791,610.84 


对其他企业股权投资85,850,285.94 77,765,529.14 8,084,756.80 86,307,435.25 80,246,421.08 6,061,014.17 
合计636,185,879.49 77,783,224.23 558,402,655.26 655,137,004.08 80,264,116.17 574,872,887.91 

7.2.2 长期股票投资明细情况
被投资单位名称股份类别股票数量期末余额
攀钢集团长城特殊钢股份有限公司
同人华塑股份有限公司
北方机械(集团)股份有限公司
广东省华粤房地产股份有限公司
法人股
法人股
法人股
法人股
1,816,584 
825,000 
3,465,000 
8,780,645 
5,370,530.69 
2,962,500.00 
3,465,000.00 
8,780,645.20 
小计20,578,675.89 

7.2.3 其他长期股权投资明细情况
被投资单位名称投资金额期末余额占注册资本比例
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳富临实业股份有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业公司
深圳国贸实业发展有限公司
7,600,000.00 
21,181,023.36 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
20,154,840.79 
7,600,000.0021,181,023.3613,824,000.0018,983,614.143,682,972.55 
15.83% 
10.59% 
30% 
26% 
38.33% 
小计81,743,478.29 65,271,610.05 

7.2.4 权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称投资
比例
初始投资成本本期享有被投资
单位权益增减额
累计增减额期末余额
深圳市国贸汽车实业公司
海南新达开发总公司
深圳市物业工程开发公司
上海深圳物业发展有限公司
深圳市皇城地产有限公司
深圳国贸物业管理有限公司
深圳市国贸餐饮有限公司
深圳物业工程建设监理有限公司
深圳市国贸商场有限公司
深圳市房产交易所
深杉公司
100% 
100% 
100% 
100% 
95% 
100% 
80% 
100% 
100% 
100% 
100% 
29,850,000.00 
20,000,000.00 
30,950,000.00 
50,000,000.00 
28,500,000.00 
20,000,000.00 
1,600,000.00 
2,000,000.00 
12,000,000.00 
1,380,000.00 
17,695.09 
3,586,398.32 
-2,744,034.47 
-2,798,059.97 
-1,405,209.23 
-9,780,090.93 
24,041.11 
-1,804,452.55 
-853,078.06 
-2,994,054.40 
-828,095.17 
4,913,491.98 
-60,429,683.19-68,658,657.833,343,752.22 
415,361,529.08 
16,512,573.28 
-5,029,704.21 
-3,881,624.41 
-8,544,367.37 
-1,380,000.00 
34,763,491.98 
-40,429,683.19 
-37,708,657.83 
53,343,752.22 
443,861,529.08 
36,512,573.28 
-3,429,704.21 
-1,881,624.41 
3,455,632.63 
17,695.09 


被投资单位名称投资
比例
初始投资成本本期享有被投资
单位权益增减额
累计增减额期末余额
深圳国贸天安物业有限公司
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳国贸天安大厦物业管理公司
香港深业地产有限公司
50% 
50% 
50% 
100% 
23,186,124.00 
30,645,056.04 
1,500,000.00 
15,834,000.00 
47,497.77 
969,474.59 
22,005.71 
12,481,455.01 
-6,248,037.51 
265,991.37 
-15,834,000.00 
35,667,579.01 
24,397,018.53 
1,765,991.37 
小计 267,462,875.13 -18,557,657.28 282,872,718.42 550,335,593.55 

注：被投资单位与公司会计政策无重大差异，投资变现及投资收益汇回不存在重大限制。

7.2.5 股权投资减值准备
项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因
安徽南鹏造纸有限公司
深圳物方陶瓷工业有限公司
深圳华晶玻璃瓶有限公司
深圳国贸实业发展有限公司
广东省华粤房地产股份有限公司
深圳富临实业股份有限公司
北方机械（集团）股份有限公司
攀钢集团长城特殊钢股份有限公司
同人华塑股份有限公司
深杉公司
13,824,000.00 
18,983,614.14 
6,608,139.00 
3,682,972.55 
8,000,000.00 
21,041,503.00 
3,465,000.002,480,891.94 
2,160,300.4517,695.09 
2,480,891.94 
13,824,000.00 
18,983,614.14 
6,608,139.00 
3,682,972.55 
8,000,000.00 
21,041,503.00 
3,465,000.00 
2,160,300.45 
17,695.09 
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
经营恶化
注
经营恶化
停业
小计80,264,116.17 2,480,891.94 77,783,224.23 

注：对攀钢集团长城特殊钢股份有限公司投资计提减值准备的原因是市价持续2 年低于账面
价值。

7.3 主营业务收入和主营业务成本
主营业务种类
本年发生数上年发生数
主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本
房地产
房屋租赁和管理
2,390,008.00 
18,488,819.32 
2,685,065.44 
10,743,802.52 
350,894,937.4119,063,393.89 
214,104,318.61 
16,046,457.05 
合计20,878,827.32 13,428,867.96 369,958,331.30 230,150,775.66 

7.4 投资收益

项目本年发生数上年发生数
期末调整的被投资公司所有者权益净增减的金额 
股票投资收益
股权投资清算收益
计提的短期投资减值准备 
计提的长期投资减值准备
-18,557,657.28274,205.924,630,348.912,480,891.94 
54,025,574.70 
327,245.44 
16,746,794.54 
-566,870.38 
-8,106,192.39 
合计 -11,172,210.51 62,426,551.91 

注：公司投资收益汇回不存在重大限制。

8. 关联方关系及其交易
8.1 关联方关系
8.1.1 存在控制关系的关联方
8.1.1.1 存在控制关系的公司股东：
企业名称注册地址主营业务
与本企
业关系
经济性质或
类型
法定
代表人
深圳市投资控
股有限公司
中国深圳市为市属国有企业提供担保；对市国资委
直接监管企业之外的国有股权进行管
理；对所属企业进行资产重组、改制和
资本运作；投资；市国资委授权的其他
业务
母公司有限责任公
司( 国有独
资) 
陈洪博

本公司控股股东现登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年10 月，根据深国资委【2004 】
223 号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》的文件，将本公司控股股东深圳市建设投资
控股公司与深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成立了深圳市投资控股有限公
司。本公司国家股原由深圳市建设投资控股公司持有，现由深圳市投资控股有限公司管理。本次
国家股股权管理事项的变动，不影响本公司的总股本和股权结构。上述事项和股权变更登记尚需
报中国证监会审核批准。

8.1.1.2 存在控制关系的子公司：见附注4.1 。
8.1.2 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
8.1.2.1 存在控制关系的公司股东的注册资本及其变化（金额单位：万元）：
企业名称期初余额本年增加数本年减少数期末余额
深圳市投资控股有限公司400,000.00 400,000.00 


8.1.2.2 存在控制关系的子公司的注册资本见附注4.1 。
8.1.3 存在控制关系的关联方所持股份及其变化
企业名称
期初余额本期增（减）期末余额
金额% 金额% 金额% 
深圳市投资控股有限公司323,747,713.00 59.75 323,747,713.00 59.75 
海南新达开发总公司20,000,000.00 100 20,000,000.00 100 
深圳市国贸餐饮有限公司2,000,000.00 100 2,000,000.00 100 
深圳市物业工程开发公司30,950,000.00 100 30,950,000.00 100 
上海深圳物业发展有限公司50,000,000.00 100 50,000,000.00 100 
深圳市国贸物业管理有限公司20,000,000.00 100 20,000,000.00 100 
深圳市国贸汽车实业有限公司29,850,000.00 100 29,850,000.00 100 
深圳市皇城地产有限公司30,000,000.00 100 30,000,000.00 100 
四川天和实业有限公司8,000,000.00 100 8,000,000.00 100 
上海深圳物业管理公司300,000.00 100 300,000.00 100 
深圳市国管机电设备有限公司1,200,000.00 100 1,200,000.00 100 
深圳市天阙电梯技术有限公司5,000,000.00 100 5,000,000.00 100 
重庆深国贸物业管理有限公司5,000,000.00 100 5,000,000.00 100 
深圳市国贸石油有限公司8,500,000.00 100 8,500,000.00 100 
深圳特速机动车驾驶员培训中心有限2,000,000.00 100 2,000,000.00 100 
公司
深圳市皇城物业管理有限公司5,000,000.00 100 5,000,000.00 100 
四会市建业皇江开发公司7,989,869.20 100 7,989,869.20 100 
湛江深圳物业发展有限公司2,530,000.00 100 2,530,000.00 100 
深圳市物业工程建设监理有限公司2,000,000.00 100 2,000,000.00 100 
深圳市国贸商场有限公司12,000,000.00 100 12,000,000.00 100 
深圳市房地产交易所1,380,000.00 100 1,380,000.00 100 
深业地产发展有限公司hkd20,000,000.00 100 hkd20,000,000.00 100 
深圳市国贸汽车实业公司汽车修理厂1,500,000.00 100 1,500,000.00 100 

8.1.4 
不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称
与本企业的关系


安徽南鹏造纸有限公司联营企业
深圳物业吉发仓储有限公司合营企业
深圳国贸天安物业有限公司合营企业
深圳富临实业股份有限公司联营企业
深圳物方陶瓷工业公司联营企业
深圳建设财务有限责任公司同受一方控制

8.2 关联方交易
8.2.1 接受担保
8.2.1.1 深圳国贸天安物业有限公司以其拥有的天安商场302 、501 、502 、602 、603 号商场为公司
向广东发展银行股份有限公司深圳百花园支行1,800 万元借款提供担保，该借款期末余额为
1,794.83 万元。
8.2.1.2 深圳国贸天安物业有限公司以其拥有的天安商场401 号商场为公司向中国银行深圳分行
2,150 万元借款提供担保。
8.2.2 
提供担保
公司以其拥有的深圳国际贸易中心大厦a 区3 层及4-01 号房作抵押为其子公司深圳市皇城
地产有限公司向中国工商银行深圳市福田支行7,000 万元借款提供担保。
公司为其子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行东部支行长期借款提供担保，该借
款授信额度为16,000 万元，期末借款余额为1,506.72 万元。
深圳市物业工程开发公司为其公司向中国建设银行振华支行长期借款提供担保，并以其拥有
的风和日丽项目a824-0097 地块作抵押。该借款授信额度为10,000 万元，期末借款余额为2,000 
万元。

8.2.3 关键管理人员报酬
本年度支付给关键管理人员的报酬总额（扣除个人所得税后）为人民币636.26 万元，其中，
本年度支付上年度报酬总额（扣除个人所得税后）为人民币455.52 万元；上年度支付给关键管理
人员的报酬总额（扣除个人所得税后）为人民币658.34 万元。

8.2.4 关联方应收应付款项余额
关联方名称
金额占各项目款项余额比例% 
2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 
其他应收款


关联方名称
金额占各项目款项余额比例% 
2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 
深圳国贸天安物业有限公司
深业地产发展有限公司
安徽南鹏造纸有限公司
深圳市国贸实业发展有限公司
深圳物方陶瓷工业公司
短期借款
深圳建设财务有限责任公司
深圳市投资控股有限公司
其他应付款
深圳富临实业股份有限公司
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳市国贸商场有限公司
29,705,931.45 
134,516,714.01 
10,572,704.00 
2,431,652.48 
1,747,264.25 
13,220,446.21 
9,528,506.00 
1,825,428.00 
1,837,695.87 
29,705,931.45 
134,516,574.12 
11,074,784.00 
2,431,652.48 
1,747,264.25 
13,200,000.002,145,844.00 
4,971,590.35 
9.6943.89 
3.450.790.573.23 
16.09 
3.083.10 
8.86 
40.12 
3.30 
0.73 
0.52 
2.86 
1.89 
4.39 

9. 或有事项
9.1 未决诉讼
9.1.1 1997 年12 月，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主以公司未按期交付房产为由，向深
圳市中级人民法院（下称“深圳中院”）起诉公司及公司下属企业深圳国贸广场物业发展有限公
司，要求解除房地产买卖合同，返还购房款及承担违约金共计港币约3 亿元。公司以原告未付清
房款为由提起反诉，深圳中院判决公司胜诉。原告不服向广东省高级人民法院（下称“广东省高
院”）提起上诉，广东省高院于1999 年4 月作出终审判决，判决双方签订的《深圳市房地产买
卖合同》有效，对方已付清全部楼款，判令公司向对方承担违约金、赔偿金及诉讼费等共计港币
7916 万元。该八家公司于同年6 月向深圳中院申请执行。因二审判决认定事实不清，适用法律不
当，广东省高院应公司申请于1999 年8 月决定对本案进行再审审查。根据该再审审查决定，深
圳中院在公司提供财产提存后，停止了该案的执行。2003 年底，广东省高院经过审查驳回了公司
的申请。目前公司正在办理向最高人民法院申请再审事宜。公司根据提存财产账面价值已预计相
关损失41,772,906.07 元。

9.1.2 1993 年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下
简称“基永公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名金利华大厦），1999 年1 月，基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院起诉公司，要求解除
转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法
院查封了对方2.8 万平方米的房产。
2001 年7 月29 日，广东省高院出具（1999 ）粤高法民初3 号民事判定书（以下简称“3 号
判决书”）判定：①公司应在判决生效后30 内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；

②基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后60 日内支付14,386 万元转让款。2001 年11 
月27 日，公司向广东省高院申请强制执行，由于中国工商银行浙江省工行对查封财产提出异议，
经省高院裁定，解除了对基永公司约1 万平方米房产的查封。
2006 年广东省高院出具了（2002 ）粤高法执字第1 号民事裁定书裁定：因出现①公司尚未将
土地使用权中所属份额过户至基永公司名下，②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执
行，公司也未能提供执行的财产等两种情形，故3 号判决书第二判项“基永公司应当在公司办理
土地使用权过户手续后60 日内支付14,386 万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后恢复
执行。

根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动解封。

9.1.3 2005 年11 月23 日，深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司（以下：金行公司）向深圳市罗
湖区人民法院起诉本公司，称由于本公司侵害了其在国贸大厦a 区1-5 层的合法经营权，要求法
院判本公司向其赔偿人民币1,925,000.00 元。2006 年5 月28 日，深圳市罗湖区人民法院出具（2006） 
深罗法民一初字第181 号民事判决书判决：驳回金行公司的诉讼请求。
公司于2005 年12 月5 日向深圳市中级法院起诉金行公司支付拖欠本公司从2004 年2 月至
2005 年9 月的租金、管理费及电费34,357,599.60 元，并要求判令金行公司的法定代表人林若华
根据合同对金行公司的欠款承担10,053,000.00 元的连带责任，法院已受理本案。由于尚未发现金
行公司可供执行的财产，公司对账面已确认应收金行公司管理费及应收代垫水电费扣除已收到的
押金后的余额6,532,519.60 元计提了坏账准备。

9.1.4 2002 年7 月11 日，公司子公司深圳市皇城地产有限公司（以下简称“皇城地产公司”）
与多快电梯（远东）有限公司（以下简称“多快电梯”）签订的《电梯设备合同》及随后与签订
的《房产抵押及购房协议书》约定，由多快电梯向皇城地产公司提供皇御苑b 区楼宇所需的电梯，
陶伯明愿将其名下的房产抵押给皇城地产公司作为多快电梯按时供应电梯的担保。2004 年12 月
6 日，皇城地产公司以多快电梯未供货为由向深圳市仲裁委员会申请仲裁，请求解除与多快电梯
签订的《电梯设备合同》，双倍返还已支付的定金7,539,000 元，电梯货款15,904,000 元，支付

赔偿损失277,268.51 元。2005 年11 月24 日，深圳市仲裁委员会作出裁决，由多快电梯向皇城地
产公司双倍返还已支付的定金7,539,000 元，电梯货款15,904,000 元，陶伯明在抵押物价值范围
内承担连带责任。

多快电梯及陶伯明不服该裁决，于2005 年12 月7 日向深圳市中级人民法院（以下简称“深
中院”）提出撤销仲裁裁决的请求，2006 年深中院出具（2006 ）深中法民四初字第18 号、19 号
民事裁定书裁定：驳回多快电梯、陶伯明要求撤销深圳仲裁委员会作出的[2005] 深仲裁字第1227 
号裁决的申请。

由于多快电梯已经提供了陶伯明位于深圳皇城广场及世贸广场的957.31 平方米的房产以及
位于香港的一处房产和已到货的部分设备等作为供货担保，预计不会对公司造成重大损失，故未
对该债权计提坏账准备。

9.1.5 2004 年6 月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称：美丝公司）向深圳市中级法院提起诉
讼，诉称1991 年6 月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，为此请求
法院排除防碍、停止侵害并索赔800 万元。2005 年3 月，深圳市中级人民法院作出（2004 ）深中
法民初字第108 号民事判决书，判决本公司在3 个月内返还4,782 平方米土地给美丝公司，驳回
美丝公司的其他诉讼请求。公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于
2005 年11 月25 日判决撤销深圳市中级人民法院作出的（2004）深中法民初字第108 号民事判决，
驳回美丝公司的起诉。
在二审审理期间，美丝公司又向深圳市房地产产权登记中心申请撤销公司持有的深房地字第
3000320987 、300119899 号《房产证》。深圳市房地产产权登记中心于2005 年7 月7 日向美丝公
司作出《深房登函（2005）84 号》复函，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不
服，向深圳市人民政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005 年10 月8 日作出深府复决（2005） 
294 号《行政复议决定书》，认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了《深房登函（2005） 
84 号》复函。

公司对深府复决（2005）294 号《行政复议决定书》不服，于2005 年10 月20 日向深圳市中
级人民法院提起行政诉讼。2006 年6 月26 日，深圳市中级人民法院出具（2005 ）深中法行初字
第23 号行政判决书判决：维持深圳市人民政府深府复决（2005）294 号行政复议决定。公司不服
该项判决，于2006 年8 月2 日向广东省高级人民法院提起上诉。2006 年12 月4 日，广东省高级
人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。因此，深圳市房地产产权登记中心将重新审查美
丝公司撤销公司持有的深房地字第3000320987 、300119899 号《房产证》的申请。公司认为，上
述《房产证》载明的土地及建筑物的权利由公司合法持有，公司将通过法律途径维护公司的合法
权益。


9.2 已决诉讼
湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸驻深办”）以公司逾期交
楼为由，于2000 年7 月向深圳市中级人民法院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦
（现名金利华大厦）4,000 平方米办公用房的《协议书》，返还其购房款1,080 万元人民币，并要
求赔偿损失1,867.56 万元人民币。经广东省高级人民法院作出（2002 ）粤高法民一终字第90 号
判决书（以下简称“90 号判决”）判决：公司需退回湖北外贸驻深办建房款1,080 万元及相应的
银行利息。

湖北外贸驻深办向法院申请执行。2005 年元月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广州
铁院”）受广东省高级人民法院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广州铁院向罗湖大酒店清算
组送达了查封裁定，查封了公司在罗湖大酒店的2,300 万元的分配债权。

公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005 年8 月，最高人民法院下达了(2004) 
民二监字第146-1 号民事裁定书，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。2006 年
5 月12 日，广东省高院对90 号判决再审审结，判决维持90 号判决，本案恢复执行，湖北外贸向
广州铁院请求付款并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006 年6 月30 日，
广州铁院出具（2004 ）广铁中法执字第225－4 号民事裁定书裁定：①公司请求暂缓执行没有事
实和法律依据，不予采纳；②湖北外贸驻深办请求付款符合法律规定，广州铁院决定将划拨至该
院账户的2,300 万元扣除执行费后支付给湖北外贸驻深办；③对于湖北外贸驻深办所请求再执行
再审期间利息不予支持；④90 号判决所确定的公司还款义务已依法执行完毕；⑤90 号判决终结
执行。公司依据上述判决已确认了损失。根据《合同法》的规定，合同被解除，双方应各自返还
财产，因此公司已经无须向湖北外贸驻深办交付上述4,000 平方米房产。由于该房产原是深圳市
政府指定交付湖北外贸驻深办的自用房，因此，该房产的权属还有待与政府部门协商予以确定。

9.3 重大违约协议
2000-2002 年，公司子公司皇城地产公司与香港合和皇岗发展有限公司、广东省公路建设公
司（以上两方以下简称“合和公司”）签订了《解除〈合作开发成立及经营深圳皇岗口岸服务区
协议书〉的协议》及若干补充协议，约定解除双方合作关系。该协议经深圳市对外贸易经济合作
局深外经贸资复[2002]2027 号文批复生效。根据协议及补充协议的规定，皇城地产公司应在协议
生效起48 个月内向合和公司偿还投资本息共计人民币433,880,000 元，并约定了各阶段的还款金
额、还款期限及逾期还款应承担的罚息计算方法等。皇城地产公司未能按照协议的约定按时偿还
欠款，公司预计，截至2006 年12 月31 日，很可能会支付合和公司罚息19,541,677.84 元，已计
入本年损失。

9.4 担保事项
9.4.1 母公司

公司为金田实业（集团）股份有限公司（以下简称“金田公司”）向建行深圳市分行营业
部借款260 万元提供借款担保。

1998 年12 月，建行深圳市分行营业部（下称“建行”）与金田公司签订了借款合同，约定
金田公司向建行借款260 万元，公司为其承担连带责任。后金田公司未依约还款，公司也未履行
保证责任。为此，建行诉至罗湖法院，要求金田公司还本付息，公司承担保证连带责任。2001 年
5 月，法院判决金田公司向建行偿还本息，公司承担连带保证责任。建行已申请执行本案，公司
2004 年已预计相关损失人民币260 万元。截止报告期末，公司尚未支付担保款项。

公司已为金田公司承担了借款担保损失5,400 万元，公司正在积极寻找金田公司可执行财产。

9.4.2 集团
公司及公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2006 年12 月31 日
尚未结清的担保金额共计人民币7,414 万元。该担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品
房所提供的担保，为行业内普遍现象。

9.5 或有资产
2006 年5 月25 日，深圳市人民政府颁布《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房清理移
交工作方案的通知》（深府办〔2006 〕79 号文），规定清理移交范围为1998 年1 月3 日实行土
地使用权有偿出让制度以来，由开发单位建设的居委会、中小学用房（土地合同明确约定产权归
开发单位的除外）；1998 年1 月3 日实行土地使用权有偿出让制度以来，土地合同约定或其他规
定应当移交但尚未移交给政府的幼儿园等公共服务用房。土地合同没有明确产权是否归政府、以
及没有明确是否以成本价提供给政府的居委会、中小学用房，均由政府以成本价收回。移交实物
的成本价，应本着处理遗留问题宜粗不宜细的原则，按工程造价管理站公布的竣工当年信息价和
造价指标确定成本价指导方案，审计部门对该方案的执行情况进行审核等。

经过统计，公司及其子公司约有建筑面积29,609.17 平方米的配套和公共服务用房已移交给
相关部门，并符合上述文件规定，预计可获得政府的成本价补偿。这些配套设施中，部分房产尚
未经测绘，因此政府最终认定面积与上述面积将存在差异。根据会计制度的规定，这些配套设施
的成本已分摊至开发产品，并随着开发产品的销售而结转至损益，因此，上述收回的成本价补偿
将增加公司的净资产。目前，公司已开始了向政府申请成本价补偿的工作，但获得政府批准、可
收回成本的时间不能可靠地确定、可收回的成本金额也不能可靠地计量，公司未在财务报表上确
认上述或有资产。

10. 
资产负债表日后事项
根据财政部2006 年2 月15 日发布的财会[2006]3 号《关于印发<企业会计准则第1 

号—存货>等38 项具体准则的通知》的规定，公司于2007 年1 月1 日起执行新会计准
则。

11. 其他重要事项
11.1 2005 年4 月1 日，公司第一、第二大股东深圳市建设投资控股公司、深圳市投资
管理公司与卓见投资有限公司（以下简称“卓见投资”）签署《股份转让协议》，将持有
的公司70.3% 股份转让给卓见投资。2006 年4 月，卓见投资收到中国证券监督管理委员
会证监公司字[2006]40 号批复，其提出的关于豁免因持有公司股份而应履行要约收购义
务的申请未获批准，其须在收到批复后15 日内发出全面收购要约。2006 年5 月，卓见
投资收到中国证券监督管理委员会证监公司字[2006]97 号通知：根据国家国有资产管理
部门意见，卓见投资收购公司法人股中的一些问题尚待核实，卓见投资要约收购公司股
份事宜暂停审核。2007 年1 月29 日，公司收到控股股东深圳市投资控股有限公司发来
的《关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司国有股估值结果的函》，具体内容详见
公司2007 年1 月30 日2007-1 号公告。因公司国有股转让出现上述情况，故截至报告
日止，公司的股权分置改革方案尚未实施。
11.2 公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40 元，根据深规土［2001］314 文规
定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，公司将积极办理免交
金利华大厦土地增值费56,303,627.40 元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的金利
华大厦土地增值费56,303,627.40 元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款10,001.43 万元，已提坏账4,401.43 
万元，净额5,600 万元。根据深圳市政府对52 个“问题楼盘”处理的规定，到2006 年9 月30 日，
逾期仍未办理复工登记手续的项目，政府将依法收回金利华大厦的土地使用权及地上建筑物。

12. 财务报表差异调节表 (单位: 人民币千元) 
项目净利润（2006 年度）净资产（截至2006 年12 月31 日）
依据中国会计准则计算-46,054 583,920 
费用摊销调整-1,446 -2,762 
短期投资公允价值5,923 5,923 
递延所得税1,856 8,760 


其他

1,119 

-19,827 

依据国际会计准则计算

-38,602 

576,014 

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：


地址：武汉国际大厦b 座16-18 层
邮编：430022 电话：027 85826771 传真：027 85424329 


审 阅 报 告 

众环专字（2007）043 号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：

我们审阅了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业公司）新旧会计
准则股东权益差异调节表（以下简称“差异调节表”）。按照《企业会计准则第38 号—首次执行企
业会计准则》和“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发[2006]136 
号，以下简称“通知”）的有关规定编制差异调节表是深物业公司管理层的责任。我们的责任是在
实施审阅工作的基础上对差异调节表出具审阅报告。

根据“通知”的有关规定，我们参照《中国注册会计师审阅准则第2101 号－财务报表审阅》的
规定执行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对差异调节表是否不存在重大错报
获取有限保证。审阅主要限于询问公司有关人员差异调节表相关会计政策和所有重要的认定、了
解差异调节表中调节金额的计算过程、阅读差异调节表以考虑是否遵循指明的编制基础以及在必
要时实施分析程序，审阅工作提供的保证程度低于审计。我们没有实施审计，因而不发表审计意
见。

在对深物业公司2006 年度财务报表审计过程中，由于对深物业公司以前年度未入账的股票、
基金等证券投资作出重大会计差错更正的审计范围受到限制，我们对深物业公司2006 年度财务
报表出具了众环审字（2007）119 号保留意见的审计报告。

根据我们的审阅，除了上述注意到的事项外，我们没有注意到其他事项使我们相信差异调节
表没有按照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定编制。

武汉众环会计师事务所有限责任公司中国注册会计师

中国注册会计师

中国武汉 2007 年4 月25 日


深圳市物业发展（集团）股份有限公司 
新旧会计准则股东权益差异调节表 

金额单位：人民币元

编
号
附注项目名称金额
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
三2 
三3 
三4 
2006 年12 月31 日股东权益（现行会计准则）
长期股权投资差额
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额
拟以公允价值模式计量的投资性房地产
因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
符合预计负债确认条件的辞退补偿
股份支付
符合预计负债确认条件的重组义务
企业合并
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值
根据新准则计提的商誉减值准备
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可
供出售金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
金融工具分拆增加的权益
衍生金融工具
所得税
少数股东权益
其他
2007 年1 月1 日股东权益（新会计准则）
583,920,212.60 
5,923,150.98 
8,724,253.67 
-7,125,009.29 
591,442,607.96 

后附差异调节表附注为本差异调节表的组成部分。

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：


深圳市物业发展（集团）股份有限公司 
新旧会计准则股东权益差异调节表附注 

（除特别注明外，金额单位为人民币元）

一、编制目的

深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）于2007 年1 月1 日起开始执
行新会计准则。为分析并披露执行新会计准则对上市公司财务状况的影响，中国证券监督管理委
员会于2006 年11 月颁布了“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知”（证监发
[2006]136 号，以下简称“通知”），要求公司按照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准
则》和“通知”的有关规定，在2006 年度财务报告的“补充资料”部分以差异调节表的方式披露重大
差异的调节过程。

二、编制基础

差异调节表系公司根据《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规
定，结合公司的自身特点和具体情况，以2006 年度合并财务报表为基础，并依据重要性原则编
制。

对于《企业会计准则第38 号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九条中没有明确的
情况，本差异调节表依据如下原则进行编制：

1、子公司、合营企业和联营企业按照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》第
五条至第十九条的规定进行追溯调整，对于影响上述公司留存收益并影响本公司按照股权比例享
有的净资产份额的事项，公司根据其业务实际情况相应调整留存收益或资本公积。

2、编制合并报表时，公司按照新会计准则调整少数股东权益，并在差异调节表中单列项目
反映。

三、主要项目附注

1、2006 年12 月31 日股东权益（现行会计准则）的金额取自公司按照现行企业会计准则和
《企业会计制度》（以下简称“现行会计准则”）编制的2006 年12 月31 日合并资产负债表。该报
表已经武汉众环会计师事务所有限责任公司审计，并于2007 年4 月25 日出具了带强调事项段的
保留意见的众环审字(2007) 119 号审计报告。该报表相关的编制基础和主要会计政策参见本公司
2006 年度财务报告。


2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产

公司2006 年12 月31 日短期投资系证券股票交易，期末证券市场收盘价比账面价值高
5,923,150.98 元，新会计准则下应计入以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（交易
性金融资产）。

3、所得税

子公司深圳市皇城地产有限公司、深圳市物业工程开发公司2006 年12 月31 日账面价值与
其计税基础之间存在差额（可抵扣暂时性差异），且预计以后年度产生的应纳税所得税可以转回
这些差异，因此确认递延所得税资产8,724,253.67 元。

4、其他

截至2006 年12 月31 日，在现行会计准则下，深圳市房地产交易所、深圳特速机动车驾驶
员培训中心有限公司、湛江深圳物业发展有限公司、深圳市国贸商场有限公司、深业地产发展有
限公司由于已停业，故未纳入合并会计报表范围。在新会计准则下，这些公司仍应被纳入合并会
计报表范围。由于将这些公司纳入合并会计报表，由此在合并过程中确认少数股东权益、抵消内
部往来计提的坏账损失、对亏损公司进行合并等因素，导致股东权益合计差异-7,125,009.29 元。

5、其他重大事项说明

（1） 对于已出租的房屋和建筑物，公司决定不采用公允价值计价模式，将其归为以成本模
式计价的投资性房地产。
（2） 截至2006 年12 月31 日，除上述子公司深圳市皇城地产有限公司、深圳市物业工程
开发公司外，母公司及其他子公司尚未弥补的亏损额较大，在可预见的未来很可能无法产生足够
的应纳税所得额进行弥补，因此这些公司未确认递延所得税资产。
（3） 公司于2007 年1 月1 日起开始执行财政部于2006 年颁布的《企业会计准则》（以下
简称“新会计准则”），目前公司正在评价执行新会计准则对公司财务状况、经营成果和现金流
量所产生的影响，在对其进行慎重考虑或参照财政部对新会计准则的进一步讲解后，公司在编制
2007 年度财务报告时可能对编制“新旧会计准则股东权益差异调节表”（以下简称“差异调节表”） 
时所采用相关会计政策或重要认定进行调整，从而可能导致差异调节表中列报的2007 年1 月1 
日股东权益（新会计准则）与2007 年度财务报告中列报的相应数据之间存在差异。
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：