新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　文／毓宸  设计／刘冰

　　“刚需”丁达最近很郁闷，其看中的绿洲康城(清水湾)房价日长夜长，4月开盘价为1.06万元/平方米，5月中旬该楼盘对外报价已达到1.2万元 /平方米左右。更让丁达无法接受的是，去年年底绿洲康城还曾挂出7折的促销方案，均价约在8000元/平方米。

　　对丁达而言，半年近50%的涨幅，无论如何是不能接受的。而提早布局的陈杭则很爽，其在2007年6月购买的康桥半岛四期，当时均价仅为8000元，但如今的价格已涨到1.2万元。尽管现在康桥交通不佳，每天上班得乘“黑车”耗费25元，往返龙阳路地铁站，但房价的增值部分，仍令其甘之如饴。

　　当时陈杭购买康桥半岛，是权衡交通因素和价格后作出的决定，当时他觉得康桥是上海房价的“洼地”。而如今南汇和浦东新区的合并，造成的房价上涨，只是意外收获。

　　绿洲康城、康桥半岛都位于南汇康桥，是南汇离市区最近的区域。自南汇并入浦东的消息出台后，南汇房价呈现价量齐增的局面，涨幅更是远远大于上海市房价平均涨幅。

　　而在资本市场上，“新浦东”概念股也取得良好涨幅。消息出台前后，陆家嘴(600663)、张江高科(600895)、外高桥(6006648)、浦东金桥(600639)等所谓浦东“四大储地公司”均取得20%左右涨幅，而一些概念股涨幅更是惊人。以创兴置业(600193)为例，其旗下的上海振龙房地产有限公司恰是绿洲康城(清水湾)的开发商，股价在短短11个交易日中，一度上涨50%以上。

　　新浦东如何规划，产业布局如何调整，目前还是个谜。但从投资机会的角度分析，南汇并入浦东这一事件，显然并不是独立事件，而是上海“两个中心”建设的延续。按照进度，7月新的浦东新区机构将选举新的人大代表，选举新的区政府班子；8月新的浦东新区区委、区政府将全面运作。届时，关于功能区、乡镇合并或调整等相关问题将有答案。

　　更值得投资者注意的是，在未来短短一年间，“两个中心”建设、世博后续规划、迪斯尼、两区合并都将按部就班地公布进展，而工作重心都将是“新浦东”。“新浦东”经过初始狂欢后，将进入深度价值发掘阶段，随着未来各事件的尘埃落定，新浦东也将展现新颜。

　　由此可见，无论是在倡导“主题投资”的资本市场，还是热衷“炒未来”的房地产市场，“新浦东”都将是2009年下半年最热的那朵奇葩。

　　浦东“双核”记

　　文／毓宸  设计／刘冰

　　4月29日，国务院公布《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》。5月6日，国务院批复上海市《关于撤消南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》，同意撤消上海市南汇区，将其行政区并入浦东新区。

　　“两个中心”建设对上海意义非凡，原因在于伦敦、纽约、东京、新加坡和香港，莫不都是金融和航运双中心的，两者是相辅相成的。而本次南汇并入浦东不但可以解决浦东土地资源匮乏局面，也将直接享受浦东现有优惠政策，并且使两区的行政管理主体得到统一，保证相关政策的落实更为有效。

　　值得注意的是，目前“新浦东”挂牌后，已形成以陆家嘴为金融贸易中心，临港新城作为国际航运中心的双核心。“双核”的树立，也将带动新浦东经济的迅猛发展。

　　从1990年中国宣布开发开放浦东的决定至今，浦东新区生产总值增加了52倍；而陆家嘴、浦东金桥、浦发银行等浦东概念股，在上市以来均获得5倍左右回报；而若投资房地产，1999年时陆家嘴地区“艺术传家堡”均价在6800元/平方米之间，而如今价格在25000元左右，而以1000美元开盘的仁恒滨江园，如今价格也在45000元/平方米。

　　在过去19年间，财富、人才集聚浦东，而种种迹象表明，未来20年里，浦东将依旧是一片投资热土。投资新浦东，无疑就紧紧抓住了下一轮上海发展的机遇。

　　“双核”规划

　　一系列迹象表明，围绕“两个中心”建设的推进，后续政策有望进一步出台，投资者可密切关注。

　　国家发改委副主任刘铁男日前就表示，选择上海建立“两个中心”，是因为上海具有一定的比较优势，是我国大陆地区最具条件发展成为国际金融中心和国际航运中心的大都市。他透露，将尽快建立一个由国家发改委牵头、相关部门参与的部际联席会议制度。

　　而浦东、南汇的合并，就是为了解决一系列“两个中心”建设中的实际问题。

　　上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军表示，在浦东发展过程中，出现了一些发展中的问题，譬如土地资源不断减少，城市建设基本饱和，发展空间不足影响了经济总量扩大和辐射带动能力提高；国家级开发区用地已基本布满，功能拓展受到限制；大项目配套产业链发展空间不足，制约了项目效益的充分发挥。

　　而浦东和南汇两区的合并，有着一系列的优势。两地政、经文脉紧密联系，浦东相对于浦西而言，与南汇关系更为紧密，存在很多相似性；两地都是上海的后发优势区域，在港口、保税区、空港、先进制造和旅游业等方面产业功能相通互融。而上海市在编制十一五规划时，就曾提出四大功能片区及其定位的设想，其中浦东和南汇片区的发展定位是以金融、物流为依托的现代服务业核心聚集区。

　　李战军认为，将南汇并入浦东新区，其直接原因既是浦东、南汇两地产业联动发展、提振上海经济的发展需要，也是浦东开发、开放国家战略进一步推进改革的需要，更是上海国际金融中心和上海国际航运中心的建设需要。

　　产业集聚

　　“过去它是一个美貌的村姑，但今天它是一个美丽的格格。”复旦大学房地产研究中心主任华伟如此点评南汇。

　　相比浦东，南汇更具有后发优势。南汇并入浦东后，不但可以解决浦东土地资源匮乏局面，也将直接享受浦东现有优惠政策，并且使两区的行政管理的主体得到统一，保证相关政策的落实更为有效。

　　国金证券曹旭特认为，南汇面积要大于浦东新区，如此宽阔的区域想得到发展必然不能离开相关产业的配套发展，如金融、物流，制造业。如果上海政府未来对南汇的发展规划仍有明确的功能区分，将延续浦东新区内现有各功能区的开发商来主导开发的模式。

　　分析人士表明，在对“新浦东”的未来规划中，将延续以金融贸易业为首的现代服务业在新浦东北部地区集中，以装备制造业为首的先进制造业将在南部地区集聚，而国际航运和物流业将在沿江地区集中。

　　而在上海市最新推出的，推进高新技术产业化发展九大重点领域中，“新浦东”就占了了八个，成为上海高新技术产业化发展的主力。有关部门透露，浦东将发挥资本、技术、人才和政策等方面优势，组织实施一批支撑高新技术产业化的重大项目，建设一批高科技产业化基地，集聚一批创新龙头企业，把已有的研发创新实力转化为实实在在的经济发展后劲。“大飞机项目，就已落户临港新城”，一位知情人士透露道。

　　优势产业的进驻，也将为浦东插上快速发展的翅膀。曹旭特表示，产业转移能为“两桥一嘴”带来盈利模式的复制机会，陆家嘴、浦东金桥、外高桥将迎来发展的重要机遇，可以将现有盈利模式直接复制到南汇，突破目前在浦东原有功能区发展资源的瓶颈。

　　而在房地产领域，李战军觉得，任何一个城市的房地产都取决于该城市的产业定位及其实现程度，综合产业配套性越好、特色产业优势性越强，高端产业规模性越大，将吸引产业人口特别是高端产业人口的进驻，从而引发房地产需求、价格走出一条上升弧线。

　　股市篇

　　浦东故事多

　　文／戴奕  设计／刘冰

　　已经退休的陈阿姨是卢湾区的一名中学语文老师，1987年她所在单位给职工解决住房时，分配方案是同样条件如果选择浦东的房子，可以在与浦西相同的面积上再加八个平方米。但由于当时浦东还很“落乡”，很多人宁愿住“鸽子笼”(即拥挤的住房)，也不肯搬往浦东。“那时候，大伙认可的是‘宁要浦西一张床，不要浦东一间房’的观念。”陈阿姨的语气听起来有点后悔。

　　“浦东已成为中国对外开放的窗口和靓丽名片，新区‘变大’后，上海国际金融和航运中心建设、迪斯尼项目等将能通盘考虑，未来潜力无限。关注浦东，将给投资带来先机”。一位在浦东工作了多年的私募人士向《投资有道》记者表示。

　　细心的投资者可以发现，新浦东是一个比较宽泛的概念，所涉及的上市公司也比较多。而2009年的资本市场，俨然是“事件性投资”的时代：“两个中心”建设、世博后续规划、迪斯尼、两区合并，显然未来一年，将成为“上海本地股”狂欢的一年。

　　六大主题

　　上海经过多年的发展，面临资源环境承载能力的制约，国家出台和酝酿出台多项政策以保证上海的国际竞争力，上海本地上市公司也成为主题投资机会最多的板块之一。《投资有道》认为，上海本地股存在六大主题投资机会：

　　第一，世博会。毫无疑问，世博成了推动上海地区板块上市公司最大的动力。根据世博局的估计，上海世博将吸引7000万游客前来参观，这将是有史以来规模最大的一届世博会。据专家介绍，世博期间，将有2万多场国内、国际活动在上海举行。这对上海物流、旅游、酒店、零售、餐饮将产生巨大的拉动作用。

　　兴业证券认为，世博会将是上海消费服务行业的盛宴，也是推动现代服务业升级的促发点。上海本地的旅游酒店、食品饮料、商业贸易、物流等行业都将极大地受益世博。重点推荐：锦江股份、金枫酒业、百联股份、豫园商城、锦江投资、伊利股份、东方航空、东方明珠、上海机场、中青旅、新世界、青岛啤酒、友谊股份。

　　第二，金融中心。上海建设金融中心，已提升到国家战略层面，截至2008年底，上海共有金融机构899家，其中外资金融机构395家。

　　申银万国认为，在上海建设国际金融中心的过程中，爱建股份、海通证券、新黄浦、安信信托，将从中受益。

　　第三，航运中心。在将上海建设成为国际航运中心的过程中，将对上海港以及在洋山港保税港区注册的航运公司、物流公司产生正面影响。

　　国泰君安认为，上港集团和海博股份前期受到上海建设航运中心政策驱动，股价目前已经充分反映了政策带给公司的正面影响。中国远洋可能是营业税减免的最大受益者，前提是公司可以重新注册到洋山保税区，短期可能具有交易性投资机会。

　　第四，南汇并入浦东新区。“那些注册在南汇的上市公司将会直接受益，其中主要包括天宸股份、中路股份、美邦服饰等，这些公司在原南汇区的物业、土地等不动产，将有望显著受益于资产升值预期。此外结合世博、迪斯尼等概念，上实发展等也是可以长线关注的对象。”私募界的一位人士如此评价。

　　海通证券认为，原南汇行政区并入浦东新区这一重大政策利好，将有望给以下四类个股带来显著的阶段性潜在投资机会：

　　第一类，注册地在原南汇区的相关上市公司将率先受益，主要包括天宸股份、中路股份、美邦服饰等三家公司，显然，上述三家公司在原南汇区的物业、土地等不动产，将有望显著受益于资产升值预期；第二类，在原南汇区已有大量土地储备等不动产资源的相关上市公司，如中华企业与海博股份等，也将有望显著受益于资产升值预期；第三类，主导浦东新区所辖的四大国家级开发区的陆家嘴、张江高科、浦东金桥与外高桥等公司，因有望获得更多的土地储备资源，并将由此从中显著受益；第四类，隧道股份与上海建工等工程建筑公司，则有望直接受益于两区合并后的交通道路等基础设施建设，可能重新规划带来的业务量增长预期。

　　第五，国企整合。今年4月8日，上海市委、市政府召开国资国企改革发展工作会议，从国资布局、企业发展、国企改革、法人治理和国资监管等方面确定了未来三至五年上海国资国企改革发展的目标。从会议精神来看，未来几年，上海国资系统相关企业将不可避免地迎来一场整合及重组大潮，而资本市场中的上海板块势必逐步壮大，其中蕴含的投资机会则不言而喻。

　　招商证券认为，投资者可关注上海地产、上海城建、上海交运、上海建工、华虹集团和兰生集团、百联集团、锦江国际、光明集团和华谊集团等旗下上市公司。此外，未来跨集团的产业整合也是必然趋势，建议投资者关注城市基础设施、房地产、先进制造业等领域可能出现的整合机会。

　　第六，迪斯尼。根据所签订的协议，迪斯尼公园预计耗资近250亿，报道称选址在浦东川沙和南汇交界处，迪斯尼的建成，对中路股份、张江高科、陆家嘴等上市公司有利。

　　但《投资有道》建议投资者，由于上海本地股普遍估值水平偏高，所以操作方式不建议长期持有，建议波段操作。

　　在未来一年中，上海本地股题材多多，基本上题材的先后次序就如前文中所列的六大主题一样，我们只需要根据这个线路去寻找就可以了。《投资有道》建议投资者关注以下个股：

　　中华企业 600675

　　具有浦东地产概念的上市公司股价的飙升说明一切问题。南汇区并入浦东，对整个浦东板块及投资浦东的上市公司都是利好，特别是一些在南汇和浦东拥有土地资源的房地产公司受益最明显。中华企业在05年开始进军南汇市场，目前在南汇地区有69万平方米储备，占总储备的37%，是上海地区南汇项目占比最高的公司。

　　中华企业背靠大树好乘凉。记者长期关注的恰恰是公司的大股东——上海地产集团对旗下资产的整合，而上海地产集团下属地产公司有中华企业、金丰投资和中星地产三家，其中金丰投资也在A股上市，中星地产为非上市公司。中华企业的地产业务规模和窗口影响力都明显强于上述两家公司。所以按照上海国企整合的思路，上述两家公司地产业务并入中华企业的可能性较大，金丰投资和中星地产的储备规模分别约为60万平方米和150万平方米，如果整合进程加速，公司有望实现快速外延式扩张。

　　而市场一个期待的利好则体现了上海开发崇明岛的预期，中华企业在崇明岛分别有3000亩土地，用地性质目前都为农业用地，但在崇明岛外部交通环境改善后，上述用地都有希望变更性质进行商业开发。

　　浦东建设 600284

　　对于新浦东未来的发展来说，基础设施的建设肯定是重点，而且是“先头部队”，其一体化和网络化建设有望加速启动。

　　在老上海人的记忆中，新并入的南汇区面积巨大且荒凉。南汇离传统的市中心区距离较远，且大部分地区基础配套设施相对落后，预计区域整合后南汇区的基础设施建设必然会提速。浦东建设曾承担了浦东大部分基础设施建设任务，具有地域优势及品牌优势，在未来的浦东新区发展及原南汇区基础设施提升中，公司也有望面临较好的发展机遇。

　　目前公司有25个BT项目已进入回购期，预计2010年是个回购的高峰期。预计BT项目投资将成为公司未来利润增长的主要来源，尤其是投资额达100亿元的机场北通道项目将在2010年开始回购，将拉动公司的业绩明显增长。

　　“唯一的问题是，公司的业务量巨大但是毛利较低，面对市政建设的一贯难题”。益邦投资分析师袁洪波告诉记者，他将浦东建设当作底仓股，作为减仓时的最后一只股票。

　　上港集团 600018

　　南汇并入浦东这一行政体制的调整有利于将两地的航运优势集中，而合并后的优惠政策能否叠加是不少企业关注的焦点，所以一些航运股也值得关注，比如上港集团。

　　国际航运中心的建设规划对公司产生长期影响，上海国际航运中心的建设将与国际金融中心的建设同步进行，重点在于发展综合的集疏运体系与航运金融服务。预计政府将出台启运港，税收优惠等政策。启运港政策有利于提升上港集团的水水中转率，税收优惠有利于吸引更多的物流公司入驻港区以及保税区。

　　2008年每股收益0.22元，一季度每股收益0.03元。市场分析认为，上海国际航运中心在集疏运体系、航运服务、航运金融等方面的建设是稳健发展、逐步实现的过程，对港口航运业未来的发展有着深远的意义。

　　“上港集团某种意义上代表中国进出口贸易的晴雨表，我们等待中国经济率先走出危机低谷。”信达证券分析师张洪如是说。

　　浦发银行 600000

　　2008年每股收益2.21元，一季度每股收益0.52元。市场分析认为，浦发银行目前规模、盈利能力等在国内中型股份制银行中位居前列，营业网点基本覆盖国内大中城市。本轮行情以来，该股因其较好的成长预期及整合想象空间领跑银行板块，后市有望继续活跃。

　　2009年1季度，浦发银行的资产质量各项指标出现好转，不良贷款及逾期类贷款均出现双降。1季度没有核销，仍计提了14.25 亿拨备，同比增加42%，拨备覆盖率进一步提升至218.32%。资产质量较为可靠。当前的拨备及不良水平处于业内优良水平，2009年在清收核销不良的基础上，拨备有望对利润形成反哺。

　　此外，据记者观察，身边很多朋友的工资卡、信用卡均为浦发，上海市大力扶植的银行值得期待。

　　创新置业 600193

　　用“一半是火焰一半是海水”来形容创新置业再合适不过。创新置业见诸媒体的负面报道确实不少。诸如创新置业深陷神龙矿业的泥潭之中，又比如公司实际控制人涉嫌内幕交易被移交公安机关等等。然而来自英大证券的一份券商报告却使得公司被挂上南汇地王的称号。

　　上市公司中，把绝大部分资产“押”在浦东南汇地产的只有创兴置业，公司旗下上海夏宫房地产开发公司开发的“东方夏威夷”别墅项目，以及上海振龙房地产开发公司开发的“绿洲康城”别墅、小高层项目，均在南汇区康桥镇，位于川沙镇西南面，公司现在全部收入来自浦东南汇康桥镇项目，押宝“迪士尼”，看来运气真是好。“东方夏威夷”和“绿洲康城”分别占地800亩和1600亩，地段和面积堪称“南汇地王”。

　　天宸股份 600620

　　天宸股份主营房地产业，交运物流等，具备丰富的土地储备优势，其项目包括南汇朝阳农产三街坊302亩土地。天宸股份的注册地址也是上海南汇区康桥镇，后据资料显示，公司早期投巨资受让上海南汇区芦湖港1100亩土地，并且还获得了国家6600万元的补偿，随着总投资达143亿的洋山深水港的建成以及迪斯尼的预期，公司的土地将面临巨大升值空间。

　　2009年注定是一个题材炒作的股市，业绩预增和人民币升值中短线两相宜的品种中，天宸股份值得关注，银河证券饶杰这样认为。

　　华盛达 600687

　　华盛达的重组事项终于提上日程，公司股票交易在6月2日停牌。此举或为公司转型房地产开发主业迈出的重要一步，公司未来地产领域发展值得期待。拟在公告刊登后30天内，按照有关规定召开董事会审议重大资产重组预案，公司股票将于7月2日恢复交易。

　　“复牌时是什么情况不得而知，然而按照2009年普遍的题材行情，相信会给投资者一个良好的投资回报，股价的支撑无疑是公司可能注入的，位于浦东的优质地产资产。”信达证券分析师张洪如此评价。

　　公司第一大股东为刚泰集团，而刚泰集团位于浦东南汇区域的优质土地资源，被认为将受惠于迪斯尼概念而具有较大升值空间。此次筹划停牌重组事宜，或与公司正式转型为房地产开发主业密切相关，公司未来地产领域发展值得期待。刚泰置业(上海)有限公司在迪斯尼红线范围附近拥有巨额土地储备，其注册地就是在迪斯尼区域：上海南汇区南六公路369号。

　　房产篇

　　浦东房产 最好“慢慢”涨

　　文／毓宸  设计／刘冰

　　位于南汇康桥的绿洲康城(清水湾)，半年内价格上涨了近50%，“刚需”丁达对此实在是无法接受。

　　而在地产公司任职的Mike，最近也把其msn签名改成了“坐地起价”。Mike的公司开发的楼盘主要位于浦东，而他的工作就是寻找地块开发，而在浦东、南汇合并后，他发现南汇地皮的价码迅速上涨，“实在是坐地起价”。

　　的确，在今年6月的一次土地拍卖会上，一块位于南汇新场镇的地皮，成交价超出挂牌起始价105%，而在去年8月楼市低谷时，南汇区某地块成交价只是如今价格的一半。

　　绿地集团南汇区营销总监黄万松亲身感触了南汇的变化。2年前黄万松刚进驻临港新城时，A2高速的车少到简直可以飙车，而如今进“收费口都要排队”。而绿地位于临港新城的东岸涟城，最早时都是南汇当地人在买，如今上海市区客户已占到70%，“有前瞻意识的投资者，很早就开始关注(南汇的楼盘)”。

　　目前，南汇楼盘的投资客比重开始增加。以周康板块为例，投资客需求已占总成交量的20%～30%，而目前上海楼市整体的投资比例应该不超过5%。南汇区域楼市投资风之甚，可见一斑。

　　就连温州人也开始关注南汇，4月初，一个10多人的温州购房团就在“东岸涟城”售楼处，一口气买下30套别墅，每套价格在275万左右。

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟指出，目前入市的投资者，有一定的超前预期，一般选择市场少数热点区域出手。而世博会、双中心、新浦东、迪士尼等众多利好概念刺激下的新浦东楼市，正是这些投资者的聚集地。

　　地价水涨船高

　　地价与房价，就如同“面粉”与面包，而Mike最担心的就是，未来大南汇地区地价面临飞涨局面。

　　合并后，南汇区有相当一部分地区的土地级别将实现大幅提升。而对房地产业者而言，土地级别的提升，意味着土地出让底价的上涨，提升级别越多，上涨幅度越大。

　　目前，浦东新区土地和南汇区土地间存在巨大级别差距。在浦东新区，小陆家嘴一带为一级区域，其他区域土地基本都在五级以上，仅有少数区域土地属于七级及以下。反观目前南汇区土地级别，最高土地级别为七级，包括南汇康桥镇、周浦镇、外环线以内南汇区域，属于八级区域的土地则有惠南镇等少数地区，南汇其他地区土地则属于九级区域。

　　查阅官方公布的《上海市基准地价表》，仅从七级上升到五级，其土地便增值了155%，而基准地价正是土地出让底价的制定标准。

　　“土地价值在不断升高。原先，南汇区最差的是七级土地，而并入浦东后，土地将会大幅度增值。”上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示。

　　谈及新浦东消息刺激后的南汇土地市场，Mike就担心，政府目前几乎没有一手土地出让，而二手市场上的土地更是坐地起价，原先较大的议价空间，瞬间被压缩。

　　对南汇土地升值的预期还在继续蔓延，南汇地区房产销售更是火热。

　　从上海易居房地产研究院提供的数据来看，目前南汇新房销量很大，几乎追平了2007年8、9月间最高峰的水平，而价格更是水涨船高。今年1月，周康地区商品房成交均价仅为8669元/平方米，而到了今年6月，便上涨到9993元/平方米。

　　成交量也得到了较大提升，今年6月短短12天，南汇商品房成交量就达到了69718平方米，这个数字甚至超过了今年1月的交易量41309平方米(见表一)。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长、上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军觉得，未来“新浦东”人口导入规模的速度会大于上海市的其它地区，形成蓝领、白领和金领三大产业人才群，住宅需求量和交易量将长期稳居上海各区县第一的交椅。

　　沿着地铁买房

　　今年1月份，上海刚泰置业副总经理金备军还在为手上6套特价房卖不出去而发愁。金备军的楼盘就在上海野生动物园对面，而在南汇、浦东合并后，金备军迅速在40天左右的时间里卖了将近400套房子。而价格，当时特价房售价5980元/平方米还很难卖出去，而现在价格升至7000元/平方米还卖得比较好。

　　“只要轻轨和地铁通车的(地区)，大家去看看有没有一万一或者一万二以下的房价？”金备军觉得，等到地铁11号线通车，他的房子价格还会上涨。

　　日益改善的交通，正是南汇房地产商的信心所在。

　　住在康桥半岛四期的陈杭，最近就十分关心地铁21号线的走向，目前工作在张江的他，每天上班得乘“黑车”耗费25元，而若等到11号线通车，只要乘到龙阳路再转地铁二号线，将极大减少其通勤成本。

　　按照规划，轨道交通21号线南段工程将在2012年开通，到时将覆盖从龙阳路到周康、航头、新场、惠南、临港新城的浦东腹地。“新浦东投资秘诀，就是沿着地铁21号线买房，从周浦到惠南再到临港。”黄万松说道。

　　在未来几年内，新浦东的交通状况将得到极大改善。轨道交通2号线将从张江高科延伸到浦东机场；轨道交通11号线，也将从三林衍生到迪斯尼主题公园；而轨道交通18号线也将经过周浦、航头镇中心。在四条地铁深入浦东腹地后，也将最大程度上改善浦东腹地的交通问题。

　　李战军也提示，随着浦东国际机场二期的建成以及洋山深水港的崛起，南汇将同时汇集两港(空港、海港)。此外再加上拟建中的浦东铁路，新浦东地区将兼具航空、港口、铁路、轨道交通、高速公路等多种交通工具于一体，未来浦东地区将有成为上海市级东部交通枢纽的可能。

　　随着交通条件的改善，医疗、教育等配套的跟进，浦东房价有价值回归的可能。

　　“投资者买房永远得跟着政府走，跟着公共配套走”，范伟国认为，投资者若去南汇买房，一定得关注配套的跟进。而在经历初始的狂欢后，投资者必须认识到，“新浦东”房价不可能一夜之间再涨个1000元，“新浦东未来发展不是一天建成的”，黄万松告诫道。

　　在咨询众多专家的意见后，《投资有道》特介绍“新浦东”以下地区：

　　世博板块

　　交通指数：★★★★☆    配套指数：★★★★

　　发展潜力：★★★★      投资指数：★★★★

　　2010年上海世博会，还有迪斯尼项目，这些都是浦东的热点，这些热点对房地产市场会带来很大的投资机会。但就世博而言，世博后续规划，还需世博会成功举办后，等待政府公布，而后续规划也将决定世博板块房产的投资价值。

　　根据预测，世博会期间将先后有7000万名游客到访。园区里的场馆分三类处理：一是永久性场馆，包括四馆一轴(世博轴、世博中心、主题馆、中国馆和演艺中心)，将永久保留；二是临时性的场馆，将拆除；三是部分临时性场馆，经参展国申请，可以异地建馆。因此，保留场馆之外的园区土地，可以再进行商业开发。

　　相比奥运，商业会展场馆的后续利用远比体育场馆来得复杂、困难，但大部分会拆除的场馆，也给世博板块，留出了更多想象空间。

　　世博优势：政府大力投入，规划值得期待。

　　风险提示：房价已处高位，世博后续规划存在风险。

　　惠南板块

　　交通指数：★★★☆    配套指数：★★★★

　　发展潜力：★★★☆    投资指数：★★★☆

　　原南汇区政府所在地，交通、医疗、教育配套较为成熟，土地储备充足。

　　位于惠南镇东部的南汇大学城，也为惠南的商业房产带来一股清新的活力，东门步行街的日渐繁荣就是一个佐证。目前已有中科大上海研究生院、上海理工大学、复旦大学太平洋金融学院、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海建桥学院等10多所高校入驻，大学生3万余人。

　　黄万松认为，目前惠南地区是“新浦东”房产的价格洼地，土地储备充足，均价在7000元左右，比较实惠。而在南汇与浦东合并后，一部分公务员将回流惠南镇，对当地房产形成支撑。

　　惠南优势：拥有当初区政府行政实体的配套，相对最成熟，交通、卫生、教育配套条件较好。

　　风险提示：大学城有其劣势所在，一到大学放假，大学城就尤如一座空城。

　　临港新城

　　交通指数：★★★☆    配套指数：★★★

　　发展潜力：★★★★    投资指数：★★★☆

　　临港新城会不会成为未来的维多利亚港？

　　这就是临港新城的最大卖点。在政府的规划下，以陆家嘴作为金融贸易中心及临港新城作为国际航运中心的双核心，带动新浦东经济的迅猛发展。

　　目前临港新城配套尚不完善，但从市政的角度来说，临港的交通、商业配套也会在短期的一两年内就会有一个比较大的提升和发展。目前临港新城由于城市生活配套设施建设并未完全到位，目前整个板块成交单价也在7500～8500元/平方米之间。

　　临港优势：大小洋山，航运中心，再加上以大飞机为代表的高端制造业，两轮驱动将带动临港新城的发展。

　　风险提示：人口尚需导入，等待产业布局的完善，台风季对临港是个挑战。

　　周康板块

　　交通指数：★★★★    配套指数：★★★★

　　发展潜力：★★★☆    投资指数：★★★☆

　　周康板块位于原浦东新区和南汇区交界处，合并后，将成为“新浦东”的腹地，将能够利用浦东新区的优质医院、学校等公共资源。

　　周康板块是南汇的工业重镇，开发伊始康桥就定位在打造低密度高档别墅区。随着市内房价的不断攀高，普通的市民已经承担不了市内的房价，于在浦东工作的年轻白领来说，地理位置优越、价格稍低的周康地区成为他们安家的重要选择地之一。

　　从去年开始，范伟国就一直看好周康板块，他觉得周康素有“小上海”之称，无论交通、配套都在浦东占据领先位置，与同处外环的七宝相比，目前七宝均价在1.5～1.6万之间，而周浦还在1万以下，“发展空间非常大，周浦还有投资价值”。

　　周康优势：紧靠主城区，离人民广场比七宝还近，集聚一定规模的制造业，并拥有品质不低的商品房。

　　风险提示：短期涨幅较大。

　　南汇小档案

　　从原南汇区的历史看，大约2 千多年前，由“扬子江水出海后受海潮顶托，折旋而南，与钱塘江水在此交汇”而成陆，故称“南汇嘴”，曾称“海曲”、“南沙”。1386 年(明洪武十九年)，明政府为御倭寇，在南汇嘴(今惠南镇)筑城设守御所。南汇成陆于唐代前后，1726 年建县，建县时因县治设在原守御所南汇嘴，故县名“南汇”。

　　1949 年5 月16 日，原南汇解放后归苏南松江公署管辖，1958 年11 月，国务院决定将其改为上海市辖；2001 年8月，原南汇正式撤县建区。

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