房地产：支撑楼市的基本面因素仍健康(4)

　　我们认为支撑目前楼市基本面因素还是非常健康。开发商让利促销刚性需求凸现，高档客户对于房价不敏感，高档住房的需求不会完全随市场的波动而波动。商铺、写字楼价格没有受到影响，价格一直在上涨，租金也一直上涨。

　　从商铺、写字楼的价格和租金走势的情况来看市场需求仍然旺盛。

　　与一手住宅成交情况较为相似，2007年的第四季度以来，全国各大城市的二手住宅的销售面积也比去年同期出现了较为明显的下降，但销售价格却依然保持着上涨的趋势，2008年3月除广州外其他城市的成交量都有所回升。我们认为3月份二手房市成交活跃在一定程度上说明市场的观望情绪在消减，自住需求明显。我们认为未来的多年，城市房价仍会增长。

　　2.2开发商不会轻易降价，降价是最后的方式，主要以促销的方式增加销量

　　在银根紧缩的背景下开发商融资难度加大，主要依靠市场融资，加快销售。

　　从开发商促销让利一线城市销售良好的情况来看，需求基本面仍然健康，二三线城市自住需求基本面很好，二线城市中价位房开盘销售良好，高价位房卖得慢。在第二套房贷政策上银行出现打擦边球情况，如，将第一套卖掉，或者层层复杂认定，最终仍按第一套办理业务，信贷虽然紧缩但是客户购买力还是比较强。

　　房地产的主要问题是金融问题，开发商资金状况决定其是否降价，如何合理调价。进入五月份，从业主出价体现的心态来看，发展商仍然不愿意降。一手房客户50%来源于已购房客户，开发商降价要对已购房客户做出补偿，所以开发商不会轻易降价，降价是其最后的方式。

　　北京调价的开发商很少，不超过十分之一，大都是加大推广力度，采用送赠家具促销、物业费优惠等。从开发商的心态来看，希望维持目前价格，不会用降价最后的手段。开发商除贷款外融资渠道比较多，私募、质押回款、项目合作等。

　　房地产行业的特点是对资金流敏感，对银行来说，房地产行业的战略定位最关键。如果行业能保持稳健经营，房地产市场不会出现暴跌，行业仍然有机会。对于开发商具体的资金压力要关注其获取的土地成本、地段和资金面。据我们了解开发商的资金大约能坚持到2008年6月底，2007年尚余现金可以支付应付帐款，08年5、6月份比较关键，股市能持续转好也是关键。房市08年4月份比3月份差的原因主要是股市拖累。根据对意向客户的统计，二季度非常关键。

　　我们的总体判断是，市场总体向好，成交量和价格将稳步上涨。从土地供应、城市化进程、人口红利的情况来看成交量还是会上涨。

　　3、房价过快上涨的势头已控制，近期不会出台调控政策

　　3.1中国经济增长强劲，政府更关注房价过快上涨

　　目前中国经济增长强劲，有关部门担心更多的是未来房价可能过快上涨，而不是房价可能过快下跌。未来若房价过快上涨，抑制的手段有很多，建设部认为，中央可以控制需求，地方可以控制供给。

　　3.2物业税出台难度大

　　房地产对地方经济增长很重要，地方财力的三分之一与房地产有关。在地方税收收入中，中央拿走50%，省拿走30%，县市只有20%，造成地方财政严重依赖房地产业，这与市县在保障性住房中负总责不相匹配。物业税出台的根本问题取决于现行财税体制和中央地方政府事权政策。从土地资源稀缺的角度来看，住房保障部门认为物业税的出台非常重要，应该尽早出台，任何时候出台都是好事。物业税的出台对房地产会产生结构性的影响。