地产行业：中原证券08年下半年投资策略(6)

　　金融街(000402)：资产组合中的长期稳定器

　　投资要点：

　　公司正在逐步形成以商务地产为核心的区域开发模式。目前的商务地产业务集中在北京、天津、惠州，未来将实施“5-1-2”战略。

　　公司从事的商务地产开发和物业租赁业务受宏观调控政策影响较小，是调控的“避风港”。

　　未来三年内，公司商务地产当年新增建筑面积占当年总新增建筑面积的三分之二左右。预计2010年公司自持物业规模达到100万平方米。

　　公司目前项目储备建筑面积为522万平方米。其中，大部分是通过收购项目公司的形式获得，有效地控制了土地成本过高带来的风险。..公司待出售物业和出租物业共增值310.02亿元，每股净资产重估值超过30元。

　　预计公司2008年、2009年每股收益分别为0.86元、0.93元。按5月8日收盘价计算，2008年、2009年动态市盈率分别为23.26倍、21.51倍。维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。

　　风险因素：由于单个商业地产项目的投资金额较大，公司盈利受单个项目的影响较大；惠州巽寮度假区项目的整体开发可能过多占用现金流，给公司经营带来风险。

　　海泰发展(600082)：春与青溪长，充满生机的园区开发运营商

　　投资要点：

　　滨海新区开发纳入国家整体战略已有两年半时间，高新技术产业在天津获得了有利的发展环境。公司大股东天津海泰控股集团有限公司肩负着天津新技术产业园区开发建设的重任。

　　公司在工业地产开发上已逐渐形成了特色，并初具规模。对工业地产业务来说，保持一定比例的自有物业，有利于公司的长远发展。公司已有意识逐步加大持有性物业比例。

　　根据滨海新区开发的需要和天津市的规划，公司需要提高目前的开发速度。在现有项目按时开发和开发能力提高的基础上，预计集团旗下位于滨海高新区的工业地产将逐步注入上市公司。

　　不考虑未来滨海高新区资产的注入，公司现有资产重估值为46.70亿元，每股重估净资产14.45元。

　　预计公司2008年、2009年每股收益分别为0.58元、0.92元。按5月8日收盘价计算，2008年、2009年动态市盈率分别为19.66倍、12.39倍。维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。

　　风险因素：大股东资产注入的时间存在不确定性；开发规模的扩大对公司提出更高要求；房地产调控对住宅项目盈利将产生影响。

　　栖霞建设(600533)：天时欠佳，地利、人和兼备

　　投资要点：

　　公司以住宅开发为主，发展重点区域是以南京为中心的三小时经济圈，目前业务覆盖南京、无锡、苏州三个城市。

　　在国家对房地产行业进行新一轮调控的情况下，公司顺应行业发展趋势，力争实现从被调控到被支持的地位转变。

　　公司正在开发和即将开发的项目近20个，未销售面积合计约280万平方米，预计可实现销售收入200多亿元。公司计划2008年新开工面积达到120万平方米以上，竣工面积50万平方米以上。

　　公司在本区域内经营多年，开发能力卓越，与政府部门关系良好，在南京连续多年市场占有率第一。通过企业文化感染和间接激励，管理团队和员工队伍对公司有强烈归属感和责任心。

　　2007年直接融资计划恰逢行业调控，天时欠佳，但相信地利与人和的优势可为公司发展护航。公司直接融资方案已于2008年4月底获得监管部门审核通过。

　　预计公司2008年、2009年每股收益分别为0.92元、1.28元。按5月8日收盘价计算，2008年、2009年动态市盈率分别为14.64倍、10.52倍。维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。

　　风险因素：房地产行业调控将对公司盈利产生影响；直接融资计划的延迟导致项目开发的资金压力