房地产：行业已遂渐回归理性 等待信心(3)

　　由于房地产企业的预收账款大部分是预售楼款，因此，预收账款虽然是房地产公司的负债，但是对于房地产公司而言，公司的预收账款基本不用付息和偿还，而是房屋到达结算条件后直接结转为销售收入，因此扣除预收账款后的负债率更能够反映公司的实际负债水平。我们发现房地产板块整体的扣除预收账款后的资产负债率08年1季度为46.73%，处于05年以来的较低水平。

　　陆家嘴，浦东金桥，华发股份，金融街，新湖中宝等公司扣除预收账款后的资产负债率远低于行业平均水平，具有较好的偿债能力。

　　由于房地产行业销售普遍采用预售制，大部分房地产公司的预收账款在未来都将结算为营业收入，因此，对房地产公司预收账款的分析可以判断公司未来的结算收入和销售压力。尽管不是所有的预收账款在年内都能结转成营业收入，但是如果目前有较充沛的预售账款，则表示在不考虑未来项目销售的情况下，公司现在具有的结转收入的能力较强。当然，由于各个公司营业收入的构成有多项业务，使得这种分析也有一定的偏差。我们预计，表中万科等用黄色表示的公司08年营业收入超过07年营业收入的压力较小，而万通地产，华发股份，保利地产，广宇集团，香江控股，北京城建，苏宁环球等公司08年营业收入将比07年大幅增长。

　　5.行业回归理性，已进入价值投资区域。

　　以08年5月13日收盘价计算，房地产板块目前静态市盈率为36.6倍，静态市净率为3.9倍。其中招商地产，深长城，金地集团，栖霞建设等公司，07年静态PB和PE大幅低于行业平均水平。

　　目前重点住宅开发类上市公司估值水平已经大幅回落，已进入到价值投资区域，特别是以招商地产，金地集团，保利地产为代表的大蓝筹地产公司08年动态PE普遍在15倍以下。

　　目前市场对房地产行业的担忧主要集中在以下几个方面：

　　1)国家对房地产行业的调控在未来仍将持续并成为一种常态，房地产行业未来将承受一定的政策风险。

　　2)目前，舆论导向对房地产行业以负面宣传和评价为主，将影响到房地产市场的消费倾向和心理预期，对证券市场的投资情绪影响也很大。

　　3)新房销售情况仍不乐观，全国主要城市新房销售量普遍低于去年同期水平，对房价下跌的担忧。由此对房地产上市公司业绩增长的担忧。

　　4)国家从紧的货币政策对房地产行业这种资金密集型行业影响大，行业内资金状况普遍比较紧张。

　　在房地产市场销售情况和行业资金状况没有出现明显好转，投资者对行业投资信心没有恢复之前，我们维持对行业“中性”评级，建议重点关注以下几类房地产公司：

　　1)以陆家嘴，浦东金桥，中国国贸为代表的资源型地产股，受房地产宏观调控的影响小，现金流充沛，在人民币升值过程中收益最大。

　　2)布局三线城市的业绩高增长的地产股，如荣盛发展。我国三线城市的城市化进程正在加快，房地产市场处于快速发展阶段，同时受宏观调控影响也较小，房价仍有上涨空间。

　　3)以招商地产，金地集团，保利地产，万科为代表的行业龙头企业将在行业调控和整合中受益，08，09年业绩仍能保持快速增长。特别是招商地产和保利地产，其央企背景和获得资源的能力极强，在宏观调控过程中具有独特的抗风险能力。

　　4)预收账款多，销售压力小，现金比较充沛，土地储备地价便宜，业绩增长比较确定的地产股，主要有华发股份，金融街，万通地产，新湖中宝。