加息捅破了泡沫

　　然而，美联储2004年6月开始的加息，终于捅破了住宅市场的泡沫。

　　首先是没有正常支付能力的低收入家庭开始无法支付月供利息，而随着加息的进程次极贷款的违约率出现了快速上升，同时被房贷机构收回而空置的住宅也越来越多。房屋供给压力加大。

　　同时被收回而空置的住宅由于缺乏管理，普遍发生内部设施被偷盗、居住环境恶化、滋生治安问题等问题，因而产生了“邻居效应”，即出现一处违约没收的房屋，周边房价就会被带动开始出现下跌。而房价的下跌又再度恶化了次极贷款的质量，并开始影响优级房贷的质量。

　　随着被没收的空房增多，住宅市场的供给也出现了过剩，房价开始加速下跌，存量住宅的消化也更加艰难。美国住宅市场，终于由过度借贷的虚假繁荣周期进入到供给过剩的痛苦周期。

　　中国房地产市场的问题并非是金融泡沫

　　房价的上涨并非信贷堆积的结果

　　近年来我国房地产行业所吸纳的贷款比重(包括企业开发贷款和个人按揭贷款)虽然也在逐渐上升，但截止到07年末也仅仅占到17%。如果以国外发生房地产金融危机时房地产行业所吸纳贷款的比重做标准，我们认为我国房价快速上升主体是由经济增长所推动的，并非银行信贷堆积泡沫的结果。

　　土地制度缺陷，加剧市场失衡

　　我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。

　　不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。同时政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，不遗余力的挤出泡沫，所以从房价泡沫的程度和性质上，我们认为与美国房地产市场都不可同日而语。

　　我国当前更类似于日本第一次升值时房地产市场的表现

　　极为相似的经济背景

　　高速增长后，迫于美国压力日元升值

　　经历了长达5年的“伊奘诺景气”后，1970年日本在造船、电视机、人造纤维、水泥等方面的生产能力跃居世界第1位；同时粗钢、电力、汽车、石油制品等方面的生产能力也处在世界第2位。而这时，日本GDP也超过1000亿美元，并超过德国跃居世界第二。

　　但是1969年10月开始，美国陷入了越战之后长达14个月的经济调整期。到1970年，美国的贸易逆差高达22亿美元，这是其历史上从未出现过的。为了平衡自身的国际收支，1971年美国停止了美元同黄金的兑换(布雷顿森林体系的崩溃)，同年12月，要求日元对美元的兑换由360日元调整为308日元，即日元升值14.4%。

　　高投入高污染的增长模式

　　与我国当前极为类似的还有，日本当时的经济增长也是依赖于以重化工业设备的投资为主导的固定资产的大规模投资，同时也以典型的高资源能源的投入以及严重环境污染为增长模式的特征。70年代初日本的“四大公害诉讼”案件，可视为这一增长模式的产物。

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