新房与二手房价差逐步扩大

　　我们认为新房与二手房的价差是一个判断房市发展趋势的一个重要指标，因为我国住房的年租金回报率普遍在4%-5%之间，但由于05-07年我国房价上涨较快，住房成交亦比较活跃(含新房销售及二手房成交)，故我国目前平均的租售比相对较低，而且波动性较大，因此对于我国大部分住房投资者来说，追求房价上涨所带来的资产价格增值一直是他们投资的主要目的。从深圳新房与二手房市场的发展历史上分析，2000-2003年新房销售及二手房成交量均保持着较快的增长，其中二手房成交量增速明显快于新房销售，新房销售面积二手房成交面积的比率由2000年时1 : 0.28增至2003年时的1 :0.46，这说明二手房成交面积占全市总住房销售面积(新建住房与二手房成交面积之和)的比例逐渐提高。2004年以后，深圳市的新房销售面积大幅放缓，并在06年及07年出现了幅度较大的负增长，与此同时二手房成交面积依然保持着每年20%以上快速增长。受此影响，深圳新房销售面积与二手房成交面积的比例从04年的1 : 0.56提高至07年的1 : 1.86,二手房成交面积占全市住宅总销售面的比例已于07年时达到了65%。

　　我们认为新建住房销售面积与二手房成交面积之间比例的逐渐扩大一方面说明了新房供给量有限、市场潜在的二手房供应比较充足，另一方面也表明了深圳房市的房产换手率相对较高、房地产投资比较活跃。若结合价格因素考虑，2005-2007年深圳住房均价上涨近1.3倍，二手房占全市总住宅销售面积的比例由05年时的39.8%上升至07年时的65%，因此我们可以判断推动房价上涨的主要因素是二手房成交、房产换手率的大幅提高。然而自07年10月份起，深圳整体房价开始下跌。截止今年7月份，深圳住房销售均价已从去年10月份高点下降了28.6%，其中新建住房价格跌18.5%，二手住房价格下跌33%，由此可见二手房与新建住房之间的价差正在不断扩大。

　　新房与二手房之间的价差主要是由房屋使用期限以及房屋的摊销与折旧决定。通常次新房(12-18个月内购置的新房)与新房之间的价差并不很大，但考虑出售持有期不足5年的普通住宅需缴纳5%的营业税及20%的个人所得税，因此我们估计考虑到次新房交易成本较高的因素后，次新房与新房之间的价差应在15%以下。自从去年下半年深圳房市价量双跌以后，越来越多的投资者选择降价售房以换取流动性，其中亦包括一些06、07年新进入市的投资者。以南山区科苑南路的“卓越浅水湾”为例，该楼盘自06年5月开始预售，07年上半年售馨，属于一个比较典型的次新楼盘，其每平米销售均价在去年最高达到25000元-28000元。根据我们对“卓越浅水湾”附近地产经纪行的调研，目前“卓越浅水湾”二手房的最低报价已跌至16000元/平方米，均价大约在18000元- 20000元/平方米左右，这相比该楼盘去年最高的销售价格已下挫50%。然而就在“卓越浅水湾”一步之遥的新盘“浪琴半岛”，其产品定位与旁边的“卓越浅水湾”相似，均属于大户型高档住宅，但“浪琴半岛”目前的预售/销售均价仍高达26000元/平方米，这意味着“卓越浅水湾”与“浪琴半岛”这两个同区、同档次的楼盘之间的价差以高达一倍，我们认为这已大大超出了次新房与新房之间适当的价差水平。随着越来越多降价幅度较大的二手房、次新房涌入市场，新房的销售价格势必将受到调整，开发商“捂盘护价”的行为在我们看来是不可能长期维持的，新建住房价格快速回落可能将是未来6-12月深圳房市其中的一个发展趋势。