本报摄影记者/王晓东     近期10多个地方政府陆续出台针对房地产业的“救市”政策，甚至于出台全国性房地产“救市”方案的传言也愈演愈烈，一时间，房地产业似乎又看到了春天的曙光。但是房地产在最近一两年内还能焕发第二春吗？对于房地产类股票，投资者们又将如何取舍呢？

　　救市能否扭转销售颓势

　　近期，各地方政府“救市”楼市的热潮迭起。据不完全统计，先后有上海、南京、杭州、长沙、西安、武汉、厦门等18个城市的地方政府出台了相关政策，其中最有代表性的是杭州公布的“24条”与南京的“20条”。两个城市的“楼市新政”由于具有较为明显的系统性而被称为“救市标杆”。

　　国都证券研究员周红军认为，部分楼市“救市”措施有望缓和市场萎缩幅度和萎缩速度，交易成本的降低、税费补贴等对于购房者来说，意味着实质房价的下降，有助于缓解房价下降速度。对于开发商而言，放宽建设项目开工竣工期限，适度调整出让价款支付期限等，可以给开发商紧绷的资金链以缓冲，另一方面也会缓和开发商降价的速度和幅度。

　　但是周红军也认为，楼市下行的趋势仍将继续，地产行业调整的周期在3~6年左右，决定房地产行业调整深度、广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度，最终将反映在商品房的成交量上。总之，房地产市场已经步入深度调整阶段，对政策救助不宜过分乐观。

　　国信证券首席研究员方焱对此持类似观点。方焱认为，最根本的问题是消费力下降而引发的有效需求不足。居民财富大幅缩水，购买力下降，居民消费预期发生较大变化，房地产销售面临“财富负效应”的冲击短期内仍难以改善，预计未来一年房地产业销售还是非常低迷。

　　中信证券做得比较扎实，聘请了专门的调研机构，在北京、上海、广州、武汉和成都开展对潜在购房人的调研。发现在北京、广州、上海三地狭义真实需求约等于2007年后4月销售量的35%、36%、18%。房价过高是制约房地产需求的主要因素。据调查，广州能够承受超过125万元总价的自住客只占2.13%，而北京计划购房预算超过150万元的只占所有计划购房的自住客的1.84%，武汉84.18%的自住客无法承受5000元/平方米以上的房价水平。

　　地产股长线投资机会渐现？

　　在楼市“降价效应”下，越来越多的人选择持币观望，楼市成交量越来越少。那么对于目前的房地产股票，该采取怎样的投资策略呢？专业投资人员给出的建议是：回避或者对部分个股进行短线投资。

　　国都证券周红军最新的报告中对房地产业给出的评级是“中性”，这对于热衷给出“推荐”评级的券商来说，“中性”评级相当于是“卖出”建议。

　　深圳一家私募机构研究总监黄先生对《第一财经日报》说，今年内不会去买房地产股票。房地产行业的颓势目前在上市公司业绩中还没有得到明确体现。今年中报中，房地产业上市公司的销售收入增速还有39%，虽然比去年上半年45%的增速有所下滑，但是还是处于增长的“幻象”中。楼市销售萎靡的情况在接下来的时间里才会体现在报表里，总之，房地产业最坏的时候还没到，房地产股票远没到适合长期价值投资的时候。

　　国信证券方焱认为，在“救市效应”下，可能存在一定的交易性机会。未来3~6个月房地产业表现将强于大盘，存在阶段性交易机会。配置对象主要分两类：其一是一、二线龙头股，如保利地产（600048.SH）、万科A（000002.SZ）、华侨城（000069.SZ）；第二类是主要项目分布在“救市”力度较大城市的区域龙头，如滨江集团（002244.SZ）、苏宁环球（000718.SZ）等也可适当关注。

　　招商证券姚炯认为，在房地产熊市中，对于房地产个股应该以PB（市净率）来进行估值。总体上A股房地产股票估值的底线大约在1.3~1.5倍PB左右，但下列房地产公司的PB估值的底线理应可以略高一些：其一，将来有望快速增长的行业龙头，如万科A、保利地产等；第二类是现金充裕的公司，如金融街（000402.SZ）、华发股份（600325.SH）；第三类则是原先持有物业较多等原因导致账面净资产低估的公司，如招商地产（000024.SZ）。目前在上述公司中万科A、保利地产的PB偏高，分别是2.47倍、2.79倍；招商地产PB其次，为2.11倍；华发股份PB为1.8倍，PB较低的是金融街只有1.45倍。从这一角度看，金融街的估值支撑度比较高。

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