吴渊认为，目前上海房价已脱离高速增长的阶段，今后非核心地段的房价会上下起伏。而买房永远是买地段，买老公房实质就是在“买地”，在市区核心地段买楼，至少保值能力会好一些。

　　股票“更有潜力”

　　尽管从过去的历史来看，投资房产比投资股票收益更高，但目前是否还应该投资房产，还存在相当大的争议。

　　几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”这是摆在所有投资者面前，最大的问题。

　　的确，不管是从租售比还是收入比分析，目前中国的房价已属偏高，甚至不少房产投资者都觉得，现在已过了房价高速成长期。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三更是直截了当地告诉《投资有道》的记者，“现在买房的都是傻瓜”。谢百三的理论是，现在再投资房产，每年的收益率不过3%~4%，这点收益率在股市根本不算什么，哪怕是投资风险较小的债券，都能取得5%以上的收益。

　　的确，对于那些每年股票都能有20%～30%收益的投资者，这样的朋友就应坚决买股票。本期介绍的一位80后炒股达人李泓绪，7年取得了70倍的收益，这样的回报，在房产投资市场是得不到的。

　　如股神巴菲特的财产累积就完全靠投资发达，其个人生活平淡朴素，谈到房产，巴菲特会告诉你，他的房子很简朴，甚至“有损市容”。巴菲特的住宅购于1958年，耗资仅31500美元，屋内只有5间卧室。

　　也有投资专家建议，投资者若继续看好房产，投资房产股也不失为一种妥善的投资。从2000年至今，万科A(000002)的涨幅高达12.83倍，而从2006年到至今，保利地产(600048)、金地集团(600383)的涨幅，也高达6.1和2.5倍，其涨幅未必比房产小。

　　而对于高资产人士而言，《投资有道》建议，只投资房产或只投资股票都是不完备的，在通胀预期下，只有靠投资才能抵御相关风险。也正如李剑所言，高端个人投资者必须“理性配置好资产与负债比率、流动资产及固定资产的比例。”

　　买房前需注意到10个问题

　　在《富爸爸，穷爸爸》一书中，作者罗勃特·清崎曾提出买房前需注意的10个问题：

　　1。你的房贷利率是否太高？

　　2。你的投资回报率是多少？

　　3。这项投资与你的长期理财计划是否吻合？

　　4。你的房子是否会闲置？

　　5。你计算过管理成本吗？

　　6。你打算花多少修缮费用？

　　7。你知道房子附近的交通状况可能改变吗？

　　8。现在市场看好，是因为商业经济还是贪婪？

　　9。你认为这个上涨趋势会持续多久？

　　10。如果房子自己不住要出租，能否租得出去？

　　谁适合买房？

　　买房还是买股，或许很难有个答案，但若是你属于以下个性，不妨选择买房作为投资。

　　嗜好消费的月光族。

　　在《欲望都市》(Sex and the City)中有一个情节，凯莉(Carrie)责备自己因着迷Manolo Blahnik的鞋而无力购买公寓。她说：“我竟然将要成为生活在鞋堆中的女人”，她预期自己的鞋类资产将超过她的房屋资产。

　　月光族最适合去买房，即使入市时机不太好，但因为买房后每月要还贷款，相当于强迫储蓄，哪怕买房在相对高点，但总好过20年后仍是“月光”，至少老来还有间房子。

　　迷恋炒股者，特别是痴迷短线交易者适合买房。

　　在股市，最赚钱的永远是长线投资，短线交易最后只会让券商得利。痴迷短线交易者，总觉得自己赚的是快钱最“精明”，而买房赚钱则太慢。其实他却忘记了，财富的增加，更多是靠累积，而不是靠炒作。而买房由于交易成本高，在某种情况下，其不易变现对痴迷短线交易者反倒是个福音。

　　赢利PK，房产远胜股票

　　文／毓宸 

　　在国人投资渠道普遍缺乏的情况下，股票、房产无疑是个人投资最重要的两个渠道。而买房还是买股，就如同“生存还是毁灭”般，是个永恒的问题。

　　《投资有道》试从赢利、心理、杠杆上分析买房、买股的优劣。

　　从数据上看，买房赢利大于买股。

　　2000年，上证指数于1368点开盘，截至2009年5月15日，上证指数涨幅为93.27%，而以常理衡量，北、上、广、深的房价的涨幅在这段时期的涨幅，应远远大于93.27%。

　　以上海的中远两湾城为例，1999年10月开盘的一期均价为3700元/平方米，2000年10月开盘的二期东块均价为4700元/平方米，西块为4400元/平方米。而目前中远两湾城四期的在售房源价格已涨至25000元/平方米，二手房价格也已涨到20000元附近，9年间竟翻了4倍，而且中远两湾城的房价涨幅在上海远远称不上最高的。

　　从心理上考虑，股票的波动远远大于房产。

　　股票的波动让人心惊胆颤，尽管在2001年升至2245点，但在2005年却跌到了998点，而2007年却涨到6124点，却又在2008年跌到了1664点，其中若做错波段，无疑会让人血本无归。

　　而房价呢，在过去几年间，房价的涨幅就宛如一条不断向上攀升的曲线，整体都是向上，似乎不管在哪个时间买房“都是对的，要买房就得趁早”。

　　以2005年上一轮楼市调控周期为例，上海的大华“水岸蓝桥”、金沙雅苑等楼盘均曾因降价而遭遇退房纠纷，以金沙雅苑为例当时其退房价格为9000元，而现在二手房挂牌价为16000元附近。而经过这轮房价上涨，几乎解放了上轮在高点买房的所有人。而在股市6000点买入的投资者，无疑还高高挂在山岗上。

　　从杠杆考虑，买房也胜于股票。

　　若你“有幸”在2004年认购华夏大盘基金，在5年间涨幅达10.16倍，虽然貌似其涨幅远远大于房产。但若买房人以二成首付即最大贷款成数买房计算，仍以金沙雅苑为例，若2004年一位投资者买入金沙雅苑100平方米的房产，当时其均价为6000元/平方米，首付两成需支付12万元，而如今该房产市场价格为160万元，在5年间其投资房产的收益甚至大于投资华夏大盘基金。但显然，并不是每个投资者投资股票都能取得“华夏大盘”般的收益。

　　对于大多数投资者而言，房产是唯一可用来放大杠杆的资产投资，从躲避通货膨胀的角度考虑，买房是转嫁通货膨胀危险的最佳投资之一。

　　正因为房价在过去9年间的巨大涨幅，使得对广大公司人而言，选择房产而不是股票，才是最成功的投资。

　　复旦大学金融与资本研究中心主任谢百三

　　现在买房的都是 “傻冒”

　　文／谢百三 

　　我感到经历了去年大熊市的人，大都心有余悸，宁可买房子，也不愿买股票。但其实，这要看具体对象。我有一位朋友，2002年，2005年都买过房子，而且都涨得很好，02年买的涨了三倍，05年买的涨了两倍。但他股票做得很小心，很好，等一切浮躁泡沫过去，他做股票这部分钱(市值)竟已达到20倍(他是4600点上方全部跑光的。)这次又于2000点不到进了股市。他常常后悔，哎，当时只想鸡蛋不要放在一个篮子里，结果都是在股市最低点去买了房。

　　当然，也有人在5500点左肩时冲进去买股票，至今腰斩一半，则后悔当时何不退出买房子去。

　　房市还应跌，有待观望

　　我是中长期看好中国大中城市房地产市场的。首先，全国各族人民(工农商学干)都想进城。前年我去曹操当过县令的河南濮阳讲学，几位银行行长告诉我，乡里的干部到县里买房，县里的干部到郑州买房，都想退休后去好地方生活。而且一买，全家振奋，一起奋斗付按揭。

　　其次，全国一年600万大学生进城读书，读完后是绝不肯去下边工作的。这样，京、沪、深、穗、杭等著名大城市，就始终人才济济，竞争很激烈。他们以后也是要买房的(他们看到房地产从1.5万一平米跌到1.2万一平米还认为太高，他们希望跌到1500～2000元，让京、沪、深、穗房地产跌到和河南商丘一样1500～1800元一平米)。

　　所以房地产有泡沫，也有需求。我认为总体上还应跌一下，跌个透，则全国人民蜂拥而入，房地产市场就启动了，中国经济就真的拯救起来了。而“现在买房的都是傻瓜”，现在再投资房产，每年的收益率不过3%～4%，这点收益率在股市中根本不算什么，哪怕是投资风险较小的债券，都能取得5%以上的收益。

　　股票胜在流动性

　　房地产与股票比，有几点不同。其中优点是，实打实，不仅有投机价值，而且有使用价值。100万买了，再跌还有70万，还可以住吧，心里踏实。但如果近两年，从2005年以来，股票总体上每年有20%～30%收益，或者十多年来，市值一直在上升，每年10%～15%也行，这样的朋友就应坚决买股票。

　　做股票5～10年翻10～20倍的人，也并不罕见。房子虽是人民生活必需品，但与股票比，缺乏金融产品最重要的一个优点——流动性。金融产品讲三性：安全性，收益性、流动性。房地产买进卖出太不方便了，除非形成一个全国各族人民一起炒房的热潮。

　　比如从1660点上来的股市，大家敢进去炒一把，一看不对，半天全跑光。但房子买了几套的深圳炒房人，现在就很苦。其实，做股票关键的关键是认真、投入，初中文化程度足矣，中国股市真是个聚宝盆啊！

　　绿地集团资产运营部李伟

　　投资房产更安全

　　文／高振 

　　“在股市里，只要不离场，早晚会亏钱。”

　　李伟虽然身处房地产行业，但做的却是资产运营工作，因此，从一级市场到二级市场，从股权投资到房地产投资，他均有涉猎。“我自己也不投资股票，如果有合适的房地产项目，我倒会买。”他直言不讳。

　　上市公司业绩糟糕

　　李伟平时的主要工作之一就是调查公司的可投资性，除了考虑集团本身的需要外，稳定的回报率当然是重要因素。

　　“我调研过很多上市公司，有的股价非常漂亮，但其实经营状况很糟糕。而且这种状况在短期内不会有根本的改变。”李伟觉得，这样的资产，“价值随时可能变为零”，风险太大。

　　不要以为李伟没有参与过股市，事实上，在去年九、十月间，他们的资产部门觉得股价实在是便宜，有很多二级市场的股价都跌破了净资产，和他们在一级市场投资差不多了，便投入了几千万参与。而到现在，已经全部赢利退出。“现在市场已经贵了。”

　　在他看来，投资二级市场，公司的价值没有确定性，现在的股价又不便宜，何况，大部分投资人都在和“高手对打”，讯息都处于不平等的状态，风险收益不成正比。

　　主流房型值得投资

　　“房产则是一个可以获得稳定收益的工具。”李伟显然对房产投资更为青睐。

　　他认为，首先，房产是有消费、自住功能的。而且按照中国人的价值观，一定要有房子，才算是安身立命。“不管是变现，出租，或者留给子孙后代，房子都不会‘一文不值’”。

　　重要的是，我们国家城市化的进程不过刚刚起步，还有9亿农民的市场，如此看来，房地产行业在20年内都还是朝阳行业。即使中间有涨有跌，但大趋势不会变。他也承认，现在看起来，房产的租金收益率并不高，但是“稳定、安全”。

　　“股票的本质是公司，但是公司经营的好坏，不是你能控制的。更何况，即使是公司有限的、公开的、可以了解的年报，又有多少人真去看过？房产不同，房屋的质量你可以看得到，地段、环境等都可以亲眼见到，要踏实得多。”

　　他认为，像上海这样的大城市，随着人口不断涌入，房价不会怎么跌。目前看来，中环附近的物业更具投资价值。如果很难决定买什么样的房子，就买“主流房型”。

　　“二房、三房的主流房型，长期都可以保值。尤其是小三房，很适合大部分家庭的居住需求，是很好的选择。”

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