股票代码：000918 股票简称：SST亚华
利安达信隆会计师事务所有限责任公司湖南亚华控股集团股份有限公司合并盈利预测审核报告
湖南亚华控股集团股份有限公司：
我们审核了后附的湖南亚华控股集团股份有限公司（以下简称“亚华控股”）
编制的2 0 0 9年度的合并模拟盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计
师其他鉴证业务准则第3 1 1 1号—预测性财务信息的审核》。亚华控股管理层对
该预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在亚华控股2 0 0 9年度的合并模
拟盈利预测报告二、基本假设中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们
认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该预测是在这些假
设的基础上恰当编制的，并按照企业会计准则编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可
能与预测性财务信息存在差异。
本审核报告仅用于亚华控股向中国证券监督管理委员会申请非公开发行股
份事项使用。
利安达信隆会计师事务所 中国注册会计师：姜波
有限责任公司 中国注册会计师：张建
中国 北京
二〇〇八年一月三十一日
湖南亚华控股集团股份有限公司
2009年合并盈利预测报告
（除特别说明外，金额以人民币元表述）
重要提示：（1）湖南亚华控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”）盈利预测表的编制
遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时不应
过分依赖该项资料。（2）本公司盈利预测系按财政部2006年颁布的企业会计准则编制。
一、编制基准
根据本公司《关于湖南亚华控股集团股份有限公司重大资产出售、向特定对象发行股份购
买资产、股份转让及股权分置改革事宜之合作框架协议》，本公司拟通过向特定对象发行股份购
买资产。认购发行股份的特定对象即资产出售方共8家，分别是：浙江省商业集团公司、浙江
国大集团有限责任公司、浙江省食品有限公司、浙江省糖业烟酒有限公司、杭州源源投资咨询
有限公司、浙江省天地实业发展有限公司、张民一、杭州钢铁集团公司。所购买的资产包括：
浙江国际嘉业房地产开发有限公司100%的股权、上海中凯企业集团有限公司100%的股权、浙江
名城房地产集团有限公司100%的股权、陕西雄狮房地产开发有限公司65%的股权、潍坊国大房
地产开发有限公司79%的股权。
通过上述资产购买行为，本公司将成为控制上述5家房地产公司的母公司，则这5家房地
产公司的2009年经营成果将作为子公司的经营成果并入本公司的合并会计报表之中。
浙江国际嘉业房地产开发有限公司、上海中凯企业集团有限公司、浙江名城房地产集团有
限公司、陕西雄狮房地产开发有限公司、潍坊国大房地产开发有限公司已经按照企业会计准则
和《企业会计制度》编制了2004、2005、2006年度的会计报表，按财政部2006年2月15日
颁发的企业会计准则编制了2007年1－9月的会计报表及其比较财务报表，已经利安达信隆会
计师事务所有限公司审计。编制的2008年度及2009年度的盈利预测报告已经利安达信隆会计
师事务所有限公司审核。本合并盈利预测是在上述已经审计的财务报表及审核的盈利预测报告
的基础上，根据现行经营结构预测业绩，假设上述认购行为已于盈利预测期间之前完成，以预
测期间公司的经营条件、经营环境、金融、财税政策及与本公司相关的国家颁布的法律、法规
和市场情况等国家宏观政策方面的合理假设为前提，以预测期间本公司的经营能力、投资计划、
建设计划、营销计划、工程预算、进度预算和费用预算等为依据，考虑现时各项基础、能力、
潜力、建设、技术条件，本着稳健谨慎的原则而编制。编制盈利预测时所采用的会计政策及会
计估计方法遵循了国家现行的法律、法规及财政部2006年颁布的企业会计准则的规定，在各重
要方面均与本公司编制的2007年会计报表所采用的会计政策及会计估计一致。
二、基本假设
1、本公司所遵循的国家现行法律、法规、制度、部门规章及公司所在地的社会政治、经
济政策、经济环境仍如现实状况无重大变动；
2、本公司各项经营业务所涉及地区的有关部门现行政策、法律、法规及其他经济环境仍
如现实状况无重大改变；
3、本公司所处行业的政策和行业的社会经济环境无重大改变；
4、本公司生产经营业务涉及的信贷利率、税收政策以及外汇市场汇价将在正常范围内波
动；
5、本公司所在地区的社会、政治、经济环境无重大改变；
6、本公司目前执行的税负、税率政策没有重大调整；
7、在盈利预测期间房地产市场的发展与中国经济发展能大致保持协调一致，不会出现不可
预见的非正常因素对房地产市场产生非正常冲击；
8、本公司执行的经营计划能如期实施并取得预期收益；
9、本公司计划的投资项目能顺利进行，市场情况无重大不利变化；
10、在盈利预测期间将不会发生重大的通货膨胀；
11、本公司2009年经营运作不会受诸如人员、交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺
和成本中客观因素的巨大变动而产生的不利影响；
12、本公司盈利预测期间不会受重大或有负债的影响而导致营业成本的增长；
13、本公司高层管理人员无舞弊、违法行为而造成重大不利影响；
14、无其他不可抗力及不可预见因素对本公司造成的重大不利影响；
15、在盈利预测期间公司资产的公允价值无较大变动。
三、盈利预测说明
（一）公司概况
湖南亚华控股集团股份有限公司是由湖南省农业集团有限公司作为主发起人，联合湖南省
南山种畜牧草良种繁殖场、湖南高溪集团公司和谭载阳、李必湖共同发起，经湖南省人民政府
湘政函[1998]123号文批准而设立，并于1998年8月14日经湖南省工商行政管理局核准登记。
注册号4300001000568，注册资本11000.2万元，注册地址：长沙市岳麓区银盆南路289号万
利大厦五楼。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]63号文批准，本公司于1999年6月14日向
社会公开发行人民币普通股（A股）6000万股，每股面值为人民币1元，每股发行价为人民币
7元，并于1999年10月15日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人
民币17000.2万元，注册号4300001000568。
根据本公司第二届董事会第二十五次会议决议及2003年度股东大会决议，以2003年末公
司总股本170,002,000股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增6股，共转增10,200.12
万股，并于2005年3月11日经湖南省工商行政管理局依法核准变更工商登记，注册资本为人
民币27200.32万元。
2001年4月，湖南高溪集团公司与湖南沐林现代食品有限公司签订了《股权转让协议》，
湖南沐林现代食品有限公司受让湖南高溪集团公司持有的本公司法人股880万股，占本公司总
股本的5.18%。2001年7月，湖南省农业集团有限公司将持有的本公司3500万股国有法人股转
让给长沙新大新置业有限公司，占本公司总股本的20.59%，股权性质变更为法人股。
2002年11月21日，长沙新大新置业有限公司与深圳市舟仁创业投资有限公司签订了《股
权转让协议》，深圳市舟仁创业投资有限公司受让长沙新大新置业有限公司持有的本公司法人
股3500万股，占本公司总股本的20.59%。2002年11月21日，湖南沐林现代食品有限公司与
北京世方旅游投资有限公司及怀化元亨发展有限公司分别签订了《股权转让协议》，北京世方
旅游投资有限公司及怀化元亨发展有限公司分别受让湖南沐林现代食品有限公司持有的本公司
法人股480万股及400万股，分别占本公司总股本的2.82%及2.35%。
2006年1月13日，经湖南省工商行政管理局核准，本公司名称变更为“湖南亚华控股集
团股份有限公司”。
2007年3月20日，公司第一大股东湖南省农业集团有限公司与中信投资委托持股方中信
信托签署了《股份转让协议》，约定农业集团将其所持有的亚华控股6,896万股股份（占亚华
控股股份总数的25.3526%）转让给中信投资委托持股方中信信托，中信投资和中信信托共同公
告了《上市公司详式权益变动报告书》履行了相应的信息披露义务，该股权转让尚未履行且双
方已终止该《股份转让协议》。
2007年9月7日，深圳市舟仁创业投资有限公司与北京鑫世龙腾投资有限公司（简称“鑫
世龙腾“）和上海瑞新恒捷投资有限公司（简称”瑞新恒捷“）签署了《股份转让协议书》,深
圳舟仁将其所持有的本公司5,600万股股份（占亚华控股股份总数的20.59%）中的4,300万股
（占亚华控股股份总数的15.81%）转让给鑫世龙腾、1300万股（占亚华控股股份总数的4.78%）
转让给瑞新恒捷。本次股份转让完成后，鑫世龙腾将成为本公司的第二大股东、瑞新恒捷将成
为本公司第四大股东，截至目前上述股权转让尚未过户。
（二）基本组织架构：
股东大会是公司的权力机构，董事会是股东大会的执行机构，总经理负责公司的日常经营
管理工作，监事会是公司的监督机构。
所处行业及经营范围：分为乳业、种业、生物制药、其他投资。
亚华控股集团的经营范围：农作物种子、种苗、牧草良种和禽畜良种的选育、繁殖、生产、
推广和销售，乳制品、非酒精饮料、医用中间体、兽药、鱼药、农药、饲料、饲料添加剂、种
子生产设施及其它机械设备、政策允许的生化调控剂的开发、生产、销售；农业新技术的推广、
咨询；皮棉及其它优质农产品的收购、加工、销售；粮食（不含批发）、化肥、农膜、化妆品、
政策允许的化工产品销售；房地产业、第三产业投资；电力生产；经营国内商品贸易及进出口
业务（以上国家法律法规有专门规定的，需报批或凭本企业许可证经营）。
本备考财务报表已经董事会批准报出。
（三）交易状况、交易方及拟认购股份资产的说明
1、交易状况的说明
本次交易事项包括四部分内容：
第一部分：浙江省商业集团公司及其控股子公司浙江国大集团有限责任公司以合法的方式
分别取得农业集团所持有本公司的2000万股国有法人股和1696万股国有法人股；
第二部分：本公司将目前所拥有的乳业资产和其他实业资产出售给中信资本卓涛投资有限
公司，将生物制药资产出售给湖南省农业集团有限公司。同时，本公司出售上述资产所获得的
现金，清偿本公司剩余的全部债务（包括负债和或有负债），使本公司最终除保留8000万元现
金外没有其他任何资产、负债、或有负债和人员；
第三部分：本公司以向特定对象发行股份购买资产的方式，向浙江省商业集团公司及其一
致行动人和杭州钢铁集团公司新增股份，购买其所合法持有的房地产业务资产。该资产购买行
为完成后，本公司将实现主业的转变，浙江省商业集团公司及其一致行动人和杭州钢铁集团将
成为本公司的股东，且浙江省商业集团公司将成为本公司的实际控制人。
根据《上市公司证券发行管理办法》关于非公开发行股票价格的相关规定，本次本公司定
向发行股份的价格确定为3.90元/股，该价格为亚华控股2006年12月21日停牌前20个交易
日的平均价格3.79元/股的基础上每股溢价0.11元。
第四部分：通过上述本公司的并购重组事项，上市公司经营方向将发生彻底的改变，本公
司成为一家以房地产业务为主业的公司。
2、交易方的说明
本次交易涉及重大资产出售和重大资产购买，本公司既是本次重大资产出售的出售方，又
是本次重大资产购买的购买方，交易对方则为本次重大资产出售的购买方和重大资产购买的出
售方，具体情况如下：
重大资产购买的出售方
(1)重大资产购买的出售方构成
本次本公司拟通过向特定对象发行股份购买的资产包括浙江国际嘉业房地产开发有限公司
100%的股权、上海中凯企业集团有限公司100%的股权、浙江名城房地产集团有限公司100%的股
权、陕西雄狮房地产开发有限公司65%的股权、潍坊国大房地产开发有限公司79%的股权，认购
发行股份的特定对象为拥有上述股权的法人或自然人，即本次重大资产购买的出售方。
本次重大资产购买的出售方共8家，分别是浙江省商业集团公司、浙江国大集团有限责任
公司、浙江省食品有限公司、浙江省糖业烟酒有限公司、杭州源源投资咨询有限公司、浙江省
天地实业发展有限公司、张民一、杭州钢铁集团公司。
(2)资产出售方介绍
浙商集团浙江省商业集团公司
浙江省商业集团公司系由原浙江省商业厅转制组建的省政府直属的大型商业集团，成立于
1993年4月，现持有浙江省工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册号为
330000000004445。注册资金：人民币60000万元；法定代表人：何剑敏；法定住址：杭州市惠
民路56号；公司经营范围：国有资产经营管理。下属企业经营范围包括：百货，针纺织品，五
金交电，化工产品及原料，副食品，其他食品，水产品，粮油及制品，石油及制品，煤炭，金
属材料，建筑及装饰材料，轻纺原料，机电设备，汽车及配件。工艺品的销售，商品流通经营，
物业管理，饮食管理，饮食服务，装饰装潢，经营进出口业务（范围详见《中华人民共和国进
出口资格证书》）。公司的组织机构代码号为：14291876—5；税务登记证号码为：浙税联字
330165142918765。浙商集团为浙江国资委控股100%的国有独资公司。
浙商集团用于认购本公司新增股份的资产为其所合法持有名城集团54.37%的股权和中凯
集团64.25%的股权。
浙江国大集团有限责任公司
浙江国大集团有限责任公司前身为浙江国大集团公司，成立于1998年1月6日，是一家在
浙江省工商行政管理局注册登记的有限责任公司，持有注册号为33000000012462的企业法人营
业执照。注册资本：20000万元；法定代表人：乐毅；公司住所：杭州市体育场路333号；公
司经营范围为：酒店管理服务、百货、针纺织品、服装服饰、五金交电、计算机、家用电器、
化工原料（不含危险品）、金属材料、装饰材料、机电设备（不含汽车）、汽车配件、工艺美术
品的销售、物业管理、室内美术装饰、经济技术信息咨询服务（不含证券、期货咨询），计算机
软件开发，实业及项目投资开发。公司组织机构代码证为：70420303—3，税务登记证号为：
浙税联字330165704203033。
浙江国大集团有限责任公司由四个法人股东和27个自然人股东组成，其中浙江省商业集团
公司出资12349万元，占总股本的61.745%，此外浙江省商业集团公司的控股子公司浙江新世
纪期货经纪有限公司出资1700万元，占总股本的8.500%，浙江省商业集团公司合计控制国大
集团70.245%权益，中信房地产公司出资3551万元，占注册资本的17.755%，另外公司12%的
权益为乐毅等公司27名高级管理人员和职工持有。
浙江国大集团有限责任公司用于认购亚华控股新增股份的资产为其所合法持有国际嘉业
50%的股权、雄狮地产65%的股权、潍坊国大79%的股权。
浙江省食品有限公司
浙江省食品有限公司是一家在浙江省工商行政管理局注册成立的有限责任公司，持有注册
号为330000000002781的企业法人营业执照。注册资本：2900万元；法定代表人：赵晓宁；公
司住所：杭州市中山中路107号；公司经营范围为：肉类制品、粮油制品、动物产品的加工、
销售，禽蛋及制品的加工、批发，生猪、副食品、其他食品、土特产品、营养滋补品、水产品、
畜牧机械、日用百货、五金交电、兽药、兽药制剂的销售，仓储服务，制冷技术咨询服务，经
营进出口业务（详见外贸部门批文）。公司组织机构代码证为：14291034－1；税务登记证号为：
浙税联字330165142910341。浙江省商业集团公司是浙江省食品有限公司的控股股东，持股比
例占注册资本的60%。
浙江食品公司用于认购亚华控股新增股份的资产为其所合法持有名城集团3.73%的股权。
浙江省糖业烟酒有限公司
浙江省糖业烟酒有限公司成立于2000年3月27日，系一家在浙江省工商行政管理局注册
成立的有限责任公司，持有注册号为330000000003022的企业法人营业执照。注册资本：3000
万元；法定代表人：梅新华；公司住所：杭州市甘泽坊巷9号；公司经营范围为：糖、酒及其
他食品、副食品、干鲜蔬菜、干鲜果品、滋补品、冷冻食品、腌腊制品、干蛋品、食用动物油
脂、林产、饮料产品、豆粉、琼脂、食用胶基、食用酒精（以上凭《卫生许可证》经营）、食品
添加剂、食品包装用品、金属材料、建筑及装饰材料、化工原料（不含危险品）、塑料及制品、
木材、胶合板、针纺织品、家用电器的销售，粮油、卷烟（凭《烟草经营许可证》）的零售（限
下属分支机构经营），仓储服务。公司组织机构代码证为：14291130－1；税务登记证号为：浙
税联字330165142911301。浙江省糖业烟酒有限公司为浙江省商业集团公司的控股子公司，浙
江省商业集团公司持有其63.41%的权益。
浙江烟糖公司用于认购亚华控股新增股份的资产为其所合法持有名城集团3.73%的股权。
杭州源源投资咨询有限公司
杭州源源投资咨询有限公司是一家根据中国法律，在浙江省杭州市工商行政管理局上城分
局注册登记的有限责任公司，持有注册号为330102000005558的企业法人营业执照，住所为杭
州市上城区中山中路115号703室，法定代表人为姜荣，注册资本为人民币320万元。经营范
围为：服务、投资咨询（除证券期货）。其他无需报经审批的一切合法项目。源源投资是由21
个自然人组建而成，其中姜荣出资705185元，占注册资本的22.037%，相对控股杭州源源投资
咨询有限公司。公司组织机构代码证为66523026—5；税务登记证号为：浙税联字
330100665230265。
杭州源源投资咨询有限公司是由姜荣、钱素珍、俞耀宏、李英等21名自然人出资组建，该
21名自然人全部为名城集团的职工和管理层，并均为名城集团原股东“浙江名城房地产集团有
限公司职工持股会（以下简称“名城职工持股会”）”的组成成员，该职工持股会的设立获得了
浙江省经济体制改革委员会（浙经体改持股[1999]5号）《关于同意设立浙江商达房地产开发公
司职工持股会的批复》函的批准。
为了规范名城集团职工持股的形式，2007年9月5日，名城职工持股会的全部成员按照各
自在持股会中所占的比例，共同出资设立了杭州源源投资咨询有限公司，注册资本为320万元，
并根据名城集团2007年8月28日股东会决议，将名城职工持股会所持有名城集团22.17%的股
权转让给杭州源源投资咨询有限公司，使杭州源源投资咨询有限公司成为代表上述职工及管理
层持有名城集团股权的合法股东，因此杭州源源投资咨询有限公司除了持有名城集团22.17%的
股权外，其他无任何经营业务。
杭州源源投资咨询有限公司用于认购本公司新增股份的资产为其所合法持有名城集团
22.17%的股权。
浙江省天地实业发展有限公司
浙江省天地实业发展有限公司是一家根据中国法律，在浙江省工商行政管理局注册登记的
有限责任公司，持有注册号为3300001000124的企业法人营业执照，住所为杭州市东园小区东
园巷369号，法定代表人为杨晓平，注册资本为人民币2000万元。经营范围为：金属材料、建
筑材料、机电产品、百货、五金交电、纺织原料及产品、通讯设备（不含无线设备）、计算机、
电子元器件、办公设备、农副产品、土特产、畜产品的销售。公司由1名法人股东和40各自然
人股东组成，其中，上海涌玖投资发展有限公司出资1179万元，占注册资本的58.95%。公司
组织机构代码证为14292920－2，税务登记证为浙税联字330165142929202。
浙江省天地实业发展有限公司用于认购本公司新增股份的资产为其所合法持有中凯集团
35.75%的股权。
张民一先生
张民一先生，1956年12月出生，浙江新昌人，研究生学历，高级经济师职称；身份证号
码为：330102195612210031；通讯地址：杭州市中山中路115号；张民一先生未取得其他国家
或地区的居留权。1992年7月至今，张民一先生任浙江名城房地产集团有限公司董事长、总裁、
法定代表人，并持有名城集团16%的股权。
张民一先生用于认购本公司新增股份的资产为其所合法持有名城集团16%的股权。
杭钢集团
杭州钢铁集团公司（简称“杭钢集团”）成立于1963年8月16日，现持有浙江省工商行政
管理局核发的企业法人营业执照，注册号为3300001011083。注册资金为120820万元；法定代
表人：童云芳；公司住所：杭州拱墅区半山路132号。公司经营范围：钢、铁（包括压延）；焦
炭，耐火材料及副产品，金属丝、绳及制品，化工产品（不含化学危险品及易制毒化学品）的
销售，汽车运输，铸造，建筑施工，起重机械安装，进出口经营业务范围（除国家法律、法规
禁止和限制的项目）。公司组织机构代码证为：14304903—9；税务登记证号码为：浙税联字
330165143049039。杭钢集团为直接隶属于浙江省国资委的大型国有企业，现控股上市公司杭州
钢铁股份有限公司（股票代码：600126），持股占比为65.07%。
杭钢集团用于认购亚华控股新增股份的资产为其所合法持有国际嘉业50%的股权。
重大资产出售的购买方
中信资本卓涛投资有限公司
CITIC Capital Champ Full Investments Limited中信资本卓涛投资有限公司系于2007
年7月23日在香港注册的有限公司，其业务性质为投资控股。
中信卓涛所属中信资本中国投资基金系中信资本控股旗下所管理的基金。
中信资本控股是中国中信集团公司（以下简称“中信集团”）的海外投资机构，总部设在香
港，主要业务涉及资产管理、房地产投资、产业直接投资、结构性融资和公司财务咨询；旗下
管理的资金总额近十五亿美元。中信资本控股在大中华地区、美国和日本开展直接投资业务，
在香港、上海、北京、东京和纽约设有分公司。中信资本控股依靠企业管理团队，利用中信在
国内和海外的资源，为企业成长助力。中信集团总经理常振明先生兼任中信资本控股的董事长，
张懿宸先生担任中信资本控股的CEO。中信资本投资是中信资本控股有限公司的全资子公司，
是中信资本控股旗下最大的投资实体，也是本次《框架协议》中信方面的签约主体。
中信集团控股的香港上市公司中信泰富有限公司（以下简称“中信泰富”）和中信国际金
融控股有限公司各持有中信资本控股50%的股份。
中信泰富是香港联合交易所上市的公司（股票代码：0263.HK），为恒生指数成份股。中信
泰富的最大股东为中信集团，中信集团通过其全资子公司中信（香港集团）有限公司持有中信
泰富28.79%的股权。中信泰富业务发展侧重于特钢制造、铁矿石开采、中国大陆的物业发展等。
中信国际金融控股有限公司是香港联合交易所上市的公司（股票代码：0183.HK），是中信
集团境外金融业务的旗舰。截至2007年6月30日，中信集团持有中信国际金融控股有限公司
72.25%的股权。中信国际金融控股有限公司是一家投资控股公司，业务范围包括商业银行及非
银行金融业务。中信国际金融控股有限公司的商业银行业务主要包括全资附属公司中信嘉华银
行及中信银行15%的股权；其非银行金融业务主要包括中信资本控股有限公司50%的股权及中信
国际资产管理有限公司40%的股权。
中信资本控股及中信卓涛的简要控制结构如下图所示：
中国中信集团公司
100%
中信（香港集团）有限公司
28.79% 72.25%
中信泰富有限公司 中信国际金融控股有限公司
50% 50%
中信资本控股有限公司
管理关系
中信资本中国投资基金
100%
中信资本卓涛投资有限公司
3、拟认购股份资产的说明
根据本公司与浙江省商业集团公司及其一致行动人签订的《资产购买协议》，本次拟购买资
产为浙江省商业集团公司及其一致行动人所持有的浙江国际嘉业房地产开发有限公司100%的
股权、上海中凯企业集团有限公司100%的股权、浙江名城房地产集团有限公司100%的股权、陕
西雄狮房地产开发有限公司65%的股权、潍坊国大房地产开发有限公司79%的股权。浙商集团及
其一致行动人和杭钢集团保证本公司拟购买的上述股权权属清晰，不存在产权争议及纠纷，亦
不存在抵押、质押或其他第三方权利。
浙江国际嘉业房地产开发有限公司100%股权的情况
浙江国际嘉业房地产开发有限公司原名浙江冶金房地产开发有限公司，系由杭州钢铁集团
公司和浙江省冶金物资有限公司投资设立，于1996年11月29日在浙江省工商行政管理局登记
注册，取得注册号为14294054-0的企业法人营业执照。原注册资本为2,000.00万元。经过历
次股权变更和资本变动后，公司现有注册资本10,000.00万元，杭州钢铁集团公司和浙江国大
集团有限责任公司各拥有50%的股权。公司已取得变更后的注册号为3300001000880的企业法
人营业执照,公司法定代表人:汤民强。公司的注册地址为杭州市文三路18号1幢新世纪大酒
店7楼。经营范围为房地产开发经营。
浙江国际嘉业房地产开发有限公司具有国家一级开发资质，项目位于上海、南京、苏州等
长三角区域城市。自2000年始至今开发项目二十多个，年开工能力达到100万平米，累计开发
面积已超过400万平米。先后获得过“最佳经典人居大奖”、“住交会全国名盘”等奖项，并
连续多年在“浙江省房地产开发企业30强”中排名前十，“2006年中国房地产企业排名44强”，
“2005年中国服务业500强第380名”。浙江国际嘉业房地产开发有限公司本次注入上市公司
后，可供持续开发的房地产项目面积为100余万平方米。
上海中凯企业集团有限公司100%股权的情况
上海中凯企业集团有限公司的前身是上海中凯置业有限公司，成立于1999年3月15日，
设立时公司注册资本为1500万元。经过历次股权变更和资本变动后，公司现有注册资本
10,000.00万元，浙江省商业集团公司持有公司64.25%的股权，浙江省天地实业发展有限公司
持有公司35.75%的股权。公司营业执照注册号为3100001007099,公司法定代表人:边华才。公
司的注册地址为上海市石门一路116号3层。经营范围为房地产开发经营，物业管理，房地产
咨询服务，自有房屋出租，国内贸易，实业投资，投资咨询服务（经营范围中涉及许可经营的
凭许可证经营）。
中凯集团拥有城市综合开发二级资质，自1994年公司前身浙江省中江实业发展有限公司注
册成立以来，累计开发面积超过100万平米。集团已经开发了上海中凯城市之光花园、杭州中
江都市花园、杭州中江大厦、郑州海上香颂、海口香榭丽花园和南昌创业大厦等项目。其中，
位于上海市中心零坐标区的“中凯城市之光花园”总建筑体量达26万多平方米，是上海市静安
区唯一一家获得“上海（2005）十大城市景观建筑”称号的楼盘，并荣获了“2006年詹天佑大
奖优秀住宅小区金奖”等荣誉。
中凯集团目前正在开发中凯 曼荼园（上海佘山别墅）、杭州中凯 东方红街、重庆中凯 翠
海朗园、郑州中凯 铂宫、郑州中凯 华府和江西中凯 蓝域等项目，这些项目将在未来几年
里为集团产生稳定的经济收益。集团自有的位于上海市中心近3万平方米的高档公寓式酒店亦
将于2008年中期正式对外营业。
中凯集团本次注入上市公司后，可供持续开发的房地产项目面积为90万平方米左右。
浙江名城房地产集团有限公司100%股权的情况
浙江名城房地产集团有限公司前身为浙江商达房地产开发公司，是浙江省商业集团公司直
属的国有独资公司，根据浙商集团1998年12月28日的浙商司业（1998）100号《关于商达房
地产开发公司改制方案批复》同意改制为有限责任公司，浙江商达房地产开发公司改制设立后，
注册资本为2768万元，2002年6月，公司名称变更为浙江名城房地产开发有限公司。经过历
次股权变更和资本变动后，公司现有注册资本10,000.00万元。浙江省商业集团公司持有公司
54.37%的股权，浙江省食品有限公司持有公司3.73%的股权，浙江省糖业烟酒有限公司持有公
司3.73%的股权，杭州源源投资咨询有限公司持有公司22.17%的股权，张民一持有公司16%的
股权。公司营业执照注册号为330000000007007,公司法定代表人:张民一。公司的注册地址为
杭州市中山中路115号。经营范围为房地产开发、经营。
名城集团是拥有城市综合开发二级资质。成立以来累计开发面积超过100万平米，先后成
功开发了上海田园都市、浦东高庙住宅区、杭州清河坊小区、水星阁公寓，在此基础上集团倾
心打造自身“名城”品牌，2000年集团成功开发了6万平米的名城 春天花园项目，随后于
2002年开发了位于杭州城北运河畔20万平米的名城 左岸花园项目，并先后在江苏苏州开发
了8万平米的名城 映象花苑项目，在南京开发了21万平米的名城 御水湾花园项目。公司相
继被浙江省消协评为浙江省“金承诺”信誉单位、“消费者满意房产”、被中国房协评为“中国
房地产成功经营模式典范”企业、入选长江三角洲房地产开发企业80强及浙江省房地产开发企
业30强、并荣列中国服务业企业500强。目前公司正在开发“名城 左邻右舍”和“名城 燕
园”等项目。
名城集团本次注入上市公司后，可供持续开发的房地产项目面积为25万平方米左右。
陕西雄狮房地产开发有限公司65%股权的情况
陕西雄狮房地产开发有限公司成立于2007年6月14日，由浙江国大集团有限责任公司、
深圳市新东方投资有限公司、关左平、周亚欧和徐旻公司出资组建，注册资本为5000万元，截
至2007年7月11日止，出资全部到位，其中浙江国大集团有限责任公司出资2250万元，占公
司权益的45%，深圳市新东方投资有限公司出资1250万元，占公司权益25%，关左平、周亚欧
和徐旻三个自然人各出资500万元，分别占公司权益的10%。浙江国大集团有限责任公司相对
控股雄狮地产。
2007年9月29日，浙江国大集团有限责任公司分别以5,752,148元受让了关左平持有的
公司10%股份和周亚欧持有的公司10%股权，至此国大集团占有本公司65%的权益，绝对控股雄
狮地产。
公司注册地址为西安市雁塔区光路南段1号，法定代表人为陈浩，营业执照注册号为
610000100022699，经营范围为房地产开发、经营；金属材料（专控除外）、装饰材料的销售；
室内装饰装修；旅游项目的开发。
目前，陕西雄狮房地产开发有限公司准备开发位于西安市长安区子午镇南、秦岭北麓的京
都 皇冠别墅项目，此项目正处于开发前期。可供持续开发的房地产项目面积为4.5万平方米。
潍坊国大房地产开发有限公司79%股权的情况
潍坊国大房地产开发有限公司成立于2003年3月7日，注册资本为2000万元。经过历次
股权变更和资本变动后，截至2007年9月26日，公司的注册资本为人民币5000万元，实收资
本为人民币4370万元。浙江国大集团有限责任公司，持有潍坊国大房地产开发有限公司79%的
权益，浙江和诚投资管理有限公司占公司注册资本的8%，浙江惠丰投资发展有限公司占公司注
册资本的8%，郭大力占公司注册资本的5%，其中浙江国大集团有限责任公司的出资已全部到位。
公司的注册地址为潍坊高新区赵疃村委，法定代表人为郭大力，营业执照注册号为
3707261800861，经营范围为：房地产开发；商品房销售；物业管理；销售建筑材料、装饰材料、
建筑五金、水暖设备（以上涉及资质证书的，凭有效资质证书经营）。
潍坊国大房地产开发有限公司的主营业务为房地产开发经营和相应的物业管理。目前潍坊
国大房地产开发有限公司的开发项目为潍坊国大 东方天韵，现正处于开发前期。潍坊国大房
地产开发有限公司本次注入上市公司后，可供持续开发的房地产项目面积为305,851.8平方米。
（二）预测期间主要营销计划
1、2009年度浙江国际嘉业房地产开发有限公司的营销重点项目
1）上海地区：
上海嘉杰国际广场项目地处上海市四川北路商业街繁华地段，东邻巴黎春天、东宝百货等
大型商场，西接3号线轻轨,占地36.40亩，总建筑面积83572.09平方米。在2009年计划销
售的面积为24317.7㎡，包括办公用房11079.3㎡，商业裙房13238.4㎡以及车库180个。
2）南京地区：
南京嘉业阳光城位于南京市河西新区中央生活区内，北临奥体大街、东临黄山路；南面为
南溪江路、西为恒山路。地块中央由和平路隔开，分为南北两个地块。该项目占地面积约172
亩，整个项目共分二期工程进行，一期工程已于2004年3月开工，现已竣工。计划2009年实
现销售商铺的面积为1000㎡，计划实现车位销售100个。二期工程于2007年7月开工，计划
于2009年可竣工交付使用，计划2009年销售住宅的面积为10000㎡，销售商铺的面积为100
0㎡，实现车位销售200个。
南京嘉业国际城位于河西新城中心商务区内D、E地块，东侧为经四东路，西侧为50米宽
的带状中心绿地，南临B地块，北临H地块。D、E地块基地面积分别为1.665及1.591公顷。
该项目是河西中央商务区13大标志性建筑之一，单体量居河西13大建筑之首。嘉业国际城系
集商场、中高档办公用房和精装修公寓为一体的综合性建筑。规划总建筑面积约25万㎡，由四
幢高层主体建筑和一幢裙楼共计5幢组成。其中：主楼地上27层，裙房5层，地下二层，北靠
奥体主场馆，南邻地铁1号线、2号线换乘点，占地面积约3万多平方米，是集中高档商务办
公、酒店式公寓及各类商业服务设施为一体的综合性建筑。该项目于2003年底开工，预计将于
2009年全面竣工交付。2009年计划住宅销售面积14167㎡，办公用房面积10000㎡，车库20
0个。
3）苏州、昆山地区：
苏州嘉元阳光水榭项目位于苏州吴中经济开发区石湖西路南侧、西塘河东侧，占地
305982.60㎡（约459亩），总建筑面积约47万㎡。可销售面积约为47万㎡。该项目于2004
年开始建设，于2006年开始交付使用。计划2009年销售的面积约53118.02 m 2。
苏州嘉业 阳光假日项目位于苏州高新区金枫路东、玉山路南、珠江路西、自来水厂北。
占地249617.86㎡（约374.43亩），总建筑面积46万㎡。该项目于2003年开始建设，于2006
年1月开始部分交付使用，计划2009年销售住宅面积为39042.80m 2，销售地下车库62个，对
外销售假日会馆3000m 2。
昆山阳光水世界项目位于昆山经济技术开发区主干道太湖路与震川路交界口，毗邻昆山开
发区管委会和政府规划的夏驾河景观带。阳光水世界占地340亩，总建筑面积34万m 2。可销售
面积为34万m 2。该项目于2004年开始建设，预计开发期为5年，现正陆续交付使用。计划2009
年销售面积为65,102.55 m 2，其中：阳光水世界一期销售面积为7121.80 m 2，阳光水世界二期
售面积为9007.92 m 2，阳光水世界三期销售面积为48972.83 m 2。
4）嘉兴、嘉善地区：
嘉兴嘉业阳光城项目座落在嘉兴市秀洲区，占地面积98014.90 m 2，建筑面积为167423.96
m 2，可销售面积161495.85 m 2，分为二期，一期建筑面积为103703.74 m 2，二期建筑面积为
63720.22 m 2。该项目于2001年12月开始投入建设，一期于2003年4月竣工验收交房，二期
在2004年6月竣工验收交房。计划2009年销售商铺面积4455.00 m 2，销售住宅面积573.00 m 2，
销售车库47个。
嘉善嘉业 阳光城项目位于嘉善县魏塘镇晋吉路93号，共有土地300亩，占地面积
200217.90m 2，预计地上建筑面积303459 m 2，容积率1.51，嘉善嘉业阳光城一期是于2005年
10月开始建设，在2007年7月已完工住宅面积32834.37 m 2，2009年计划销售住宅面积为7000
m 2，销售自行车库面积264 m 2，销售车库20个车位。嘉善嘉业阳光城二期是于2006年9月开
始建设，在2008年6月可完工，完工住宅面积29511.5 m 2，计划2009年销售住宅面积为3190
m 2，销售车库20个车位。嘉善嘉业阳光城三期即原来二期的五标段，计划销售住宅面积37500 m 2，
销售自行车库面积5600 m 2。
5）湖州地区：
湖州嘉业阳光假日项目位于湖州市旅游度假区地块，与新落成的湖州市行政中心、市科技
博览中心和大型生态广场相距5公里，是湖州市政府目前正在着重建设的区块。占地面积为990
亩，总建筑面积60多万平方米。分二期开发。阳光假日二期于2006年11月开始建设，至2007
年9月30日已开始桂雨居和枫雅居两个组团的预售，这两个组团于2008年开始交付使用。计
划阳光假日二期项目销售的面积为45200m 2，其中：销售住宅面积为33300 m 2，销售别墅面积
1400 m 2，销售商铺面积10500 m 2。
2、2009年度中凯企业集团有限公司的营销重点项目
1）郑州地区：
郑州中凯华府项目，位于郑东新区CBD南邻，金水东路与中州大道交汇处东500米，处于
郑东新区核心绝版地段，有若干幢多层和小高层组成。该项目08年12月具备竣工交付条件，
预计09年销售商铺11376.28㎡，销售均价约6000元/㎡。
2）重庆地区：
重庆中凯. 翠海朗园项目，位于重庆市江北区核心地段，临近观音桥商圈，直面重庆市
区内最大公园鸿恩寺，该项目由多幢高层和小高层组成。预计09年销售90000㎡，销售均价约
5000元/㎡。
3）杭州地区：
杭州中凯.东方红街项目，位于钱江新城CBD北，紧邻大杭州心脏——新火车东站，掌控
全杭州交通动脉，坐享CBD和武林门双重核心优势，地铁1号线、4号线双线交汇，处于大杭
州核心位置区域。项目由高层和大型商业建筑群组成。09年预计销售住宅90965.35㎡，预计
销售单价预计为12,500元/㎡，商业用房1180㎡，单价为16000元/㎡。
4）上海地区：
中凯曼荼园项目，位于上海国家级4A度假旅游风景区佘山核心位置，亦是属于上海顶级别
墅群板块区域。项目建筑设计规划全部聘请专业别墅设计大师进行原创设计，以“经典永恒”
贯彻项目建造的全过程。09年项目预计销售20栋别墅，平均价格约3500万元/栋。
3、2009年度浙江名城房地产集团有限公司的营销重点项目
左邻右舍公寓项目是于2007年5月开始建设，2007年10月第一期预售。项目位于杭州市
九堡镇八堡村，预计可在2009年9月完工并陆续交付，在2009年预计能够实现100%的销售，
销售面积为89210平方米，预计销售均价为10100元/平方米。
4、2009年度潍坊国大房地产开发有限公司的营销重点项目
东方天韵项目位于潍坊市高新区生活区内，南接正在拓宽修缮的卧龙路，西北为北宫街，
北靠玉清街，东临城市主干道北海路。2009年预测数为东方天韵二期项目的多层住宅，其中两
幢已经完成基础，其余8幢预计于2008年3月动工，2009年底竣工交付。二期多层住宅共建
造商品房264套，预计销售面积为29,731.59平方米。
（三）重要会计政策、会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司下列会计政策、会计估计系根据中华人民共和国企业会计准则（2006年2月15日
颁布）及其相关补充规定编制。
2、盈利预测表的编制方法和编制基础
本公司盈利预测表系根据企业会计准则及其相关补充规定，以本公司的有关资料为依据进
行编制；
本公司的盈利预测表以持续经营为编制基础。
3、会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
16
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
4、记账本位币
以人民币为记账本位币
5、记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价基本原则。对采用重置成本、可变现净值、
现值、公允价值等方法对会计要素进行计量时，保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计
量。
6、现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险
很小的投资。
7、外币折算
对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率折合人民币记账。对各种外币账户的外币
期末余额，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，发生的差额计入当期损益；以历史
成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算；以公允价值计量的外币非货
币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额作为公允价值变动损益。
外币财务报表的折算遵循下列原则：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；
所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；
（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算；
（3）按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独
列示；
（4）现金流量表采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节
项目，在现金流量表中单独列示。
8、金融资产的分类、确认和计量
本公司的金融资产在初始计量时划分为以下四类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；主要是指本公司为了近期内出售
而持有的股票、债券、基金以及不作为有效套期工具的衍生工具。包括交易性金融资产和指定
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。这类资产在初始计量时按照取得时的公允
价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但
尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。在持有期间
取得利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，本公司将这类金融资产以公允价值计
量且其变动计入当期损益。这类金融资产在处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确
认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
17
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
（2）持有至到期投资；主要是指本公司购入的到期日固定、回收金额固定或可确定且本公
司明确意图和能力持有至到期的固定利率国债、浮动利率公司债券等。这类金融资产按照取得
时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含的已到付息期但尚未发
放的债券利息，单独确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计
算确认利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之
间的差额计入投资收益。
（3）应收款项；主要是指本公司销售商品或提供劳务形成的应收款项。应收款项应按从购
货方应收的合同或协议价款作为初始确认计量。
（4）可供出售金融资产。主要是指本公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。可供出售金融资产按照取得该
金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款包含的已到付息期但
尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。可供出售金融资
产持有期间取得的利息或现金股利计入投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产以公允价
值计量且公允价值变动计入资本公积。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产
账面价值之间差额计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应
处置部分的金额转出，计入投资损益。
本公司的金融工具公允价值的确定方法包括：
（1）存在活跃市场的金融资产或金融负债，用活跃市场中的报价来确定公允价值；
（2）金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
9、金融资产减值
本公司在有以下证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对
其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量；
（7）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投
资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
（9）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
本公司在资产负债表日分别不同类别的金融资产采取不同的方法进行减值测试，并计提减
值准备：
（1）交易性金融资产在资产负债表日以公允价值反映，公允价值的变动计入当期损益；
18
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
（2）应收款项：本公司于资产负债表日对应收及预付款项进行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额重大的应收款项，应当单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，应
当根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，通
过对应收款项进行账龄分析并结合债务单位的实际财务状况及现金流量情况确定应收款项的可
回收金额，合理地估计坏账准备并计入当期损益。坏账准备的计提比例规定如下：
坏账准备按应收款项(包括应收账款和其他应收款)余额的6%计提，账龄3年以上的应收款
项另追加74%的计提比例。
本公司与关联方之间发生的应收款项一般不计提坏账准备，但如果有确凿证据表明关联方
债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重
组或其它方式收回的，采用个别认定法，根据预计可能收回的坏账损失，计提相应的坏账准备，
对于其中预计全部无法收回的应收关联方的款项也可全额计提坏账准备。
（3）持有至到期投资：资产负债表日，本公司对于持有至到期投资有客观证据表明其发生
了减值的，应当根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失。持有至
到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失的计量规定办理。
（4）可供出售金融资产：资产负债表日，本公司对可供出售金融资产的减值情况进行分析
判断，分析判断该项金融资产公允价值是否持续下降。通常情况下，如果可供出售金融资产的
公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性
的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认减值损失。可供出售金融资产发生减
值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，
计入减值损失。
10、金融资产转移确认依据和计量及会计处理方法
（1）本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金
融资产的确认。
本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额
的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额之和。
（2）金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，将所收到的对价确认为
一项金融负债。
19
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
对于采用继续涉入方式的金融资产转移，企业应当按照继续涉入所转移金融资产的程度确
认一项金融资产，同时确认一项金融负债。
11、金融负债的分类、确认和计量
本公司的金融负债在初始确认时划分为以下两类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；这类金融负债初始确认时以公允价值计量，
相关交易费用直接计入当期损益，资产负债表日将公允价值变动计入当期损益。
（2）其他金融负债。
12、存货的确认和计量
（1）存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售
而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
开发成本。
（2）存货按实际成本计价。
①购入并已验收入库材料、设备按实际成本入账，发出材料、设备采用加权平均法核算；
领用低值易耗品按一次摊销法摊销。
②开发用土地按取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发产品占地面积计算分摊计
入项目的开发成本。
③开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格后按预测成本转入开发产品。
④开发产品按实际成本入账，发出开发产品按建筑面积平均法核算。
⑤意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按实际成本入账，按公司同类固定资产的预计
使用年限分期平均摊销。
⑥公共配套设施按实际成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配
套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共
配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设
施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（3）存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
（4）由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存货成本
不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价准备；但对为开
发产品而持有的库存材料、库存设备等，如果用其开发的产品的可变现净值高于成本，则该库
存材料、库存设备仍然按成本计量，如果库存材料、库存设备价格的下降表明开发产品的可变
现净值低于成本，则该库存材料、库存设备按可变现净值计量。
20
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
13、长期股权投资的确认和计量
（1）初始计量
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
a)同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为
合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始
投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面
价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
b)合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股
权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
c)非同一控制下的企业合并中，购买方在购买日以按照《企业会计准则第20号--企业合
并》确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确
定其初始投资成本：
a)以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中
包含的已宣告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。
b)以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
c)投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
d)通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7
号-非货币性资产交换》确定。
e)通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号--债
务重组》确定。
（2）后续计量
本公司根据是否对被投资单位具有共同控制或重大影响分别对长期股权投资采用成本法或
权益法核算。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。本公司确认投资
收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超
过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。
采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担
的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价
21
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
值。
14、投资性房地产的确认和计量
本公司的投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；
（3）已出租的建筑物。
本公司的投资性房产采用成本模式计量。
本公司对投资性房产成本减累计减值及净残值后按直线法，按估计可使用年限（25-50）年
计算折旧，计入当期损益。
本公司在资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本
的，按两者的差额计提减值准备。
15、固定资产的确认和计量
（1）固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经
营管理持有的；②使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产同时满足下列条件的予以确认：① 与该固定资产有关的经济利益很可能流
入企业；②该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条
件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的,发生时计入当期损益。
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转
移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权
时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；③即
使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[占租赁资产使用寿命的75％
以上（含75％）]；④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租
赁资产公允价值[90％以上（含90％）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎
相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90％以上（含90％）]；⑤租赁资产性质特殊，如果
不作较大改造，只有承租人才能使用。
（3）固定资产按照成本进行初始计量。融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公
允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（4）固定资产折旧采用年限平均法。各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
固定资产类别 预计残值率(%) 预计使用寿命 年折旧率(%)
房屋、建筑物 3 20年 4.85
机械设备 3 5年 19.40
运输设备 3 8年 12.125
办公设备及其他 3 5年 19.40
（5）因开工不足、自然灾害等导致连续6个月停用的固定资产确认为闲置固定资产（季
22
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
节性停用除外）。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
（6）资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按本编制方法18、(3)所述方法计
提固定资产减值准备。
16、在建工程的确认和计量
（1）在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按
建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
（2）在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用
状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调
整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
（3）资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按本编制方法18、(3)所述方法计
提在建工程减值准备。
17、无形资产的确认和计量
（1）无形资产按成本进行初始计量。
（2）根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证
等综合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形
资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
（3）对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：①运用该资产生
产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；②技术、工艺等方面的现阶段
情况及对未来发展趋势的估计；③以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；④现在或
潜在的竞争者预期采取的行动；⑤为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司
预计支付有关支出的能力；⑥对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、
租赁期等；⑦与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
（4）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期
实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定
的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
（5）资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按本编制方法
16、（3）所述方法计提无形资产减值准备。
（6）内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发
阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：①完成该无形资产以使其能够使用或出
售在技术上具有可行性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利
益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，可证明其有用性；④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成
该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能
23
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
够可靠地计量。
18、资产减值
（1）在资产负债表日判断资产（除存货、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计
量的权益工具投资、采用公允价值模式计量的投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同形成
的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值和金融资产以外的资产）是否存在可
能发生减值的迹象。有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金
额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础确
定其可收回金额。
（2）可收回金额根据单项资产、资产组或资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额与
该单项资产、资产组或资产组组合的预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
（3）单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的差
额计提相应的资产减值准备。资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认其相
应的减值损失，减值损失金额先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再根据资
产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资
产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产（包括商誉）的减值损失，计提各
单项资产的减值准备。
（4）上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
19、维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售(预售)时，向购房人收取或由
公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
20、质量保证金核算方法
质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减
质量保证金；在开发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额退还给施工单位。
21、职工薪酬的确认和计量
（1）职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。
公司将应付的职工薪酬确认为负债。
（2）对计提应付职工薪酬中的职工福利、养老保险、医疗保险等费用开支，国家规定计提
基础和计提比例的按国家标准计提。没有规定计提基础和计提比例的费用支出公司应合理预计，
年末时根据实际发生数与合理预计数的差额予以冲回或补提。公司对国家没有规定计提基础和
计提比例的薪酬费用支出一般控制在《中华人民共和国企业所得税法》所允许税前列支范围之
内。
24
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
22、股份支付的确认和计量
本公司的股份支付分为以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
（1）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债
的公允价值计量。
授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。
存在等待期的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日以对可行权情况的
最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相
应的负债。
（2）以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具的公允价值计量。
授予后立即可行权的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计入相关成
本或费用，相应增加资本公积。
存在等待期的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费
用和资本公积。
23、收入确认原则
（1）房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品
所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该项目实施继续管理权和实际控制权，相
关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该项目有关的成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该房屋实施
继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该房屋有关的成本
能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
代建房屋和工程业务：代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相
关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工
程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
25
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
（2）商品销售
在商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际
控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地
计量时，确认营业收入的实现。
（3）提供劳务
①劳务在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的证据时，
确认劳务收入。
②提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
的收入，并按已完工作的比例测量完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠
估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务
收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生
的劳务成本计入当期损益不确认劳务收入。
（4）让渡资产使用权
让渡无形资产(如商标权、专利权、专营权、软件、版权等)以及其他非现金资产的使用权
而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并
应同时满足：①与交易相关的经济利益能够流入公司；②收入的金额能够可靠地计量。
（5）出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据确
认出租物业收入的实现。
（6）物业管理收入
在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相
关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（7）其他业务收入
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够
可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
24、政府补助的确认和计量
（1）政府补助同时满足下列条件的，予以确认：
①企业能够满足政府补助所附条件；
②企业能够收到政府补助。
（2）计量：政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性
26
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
（3）会计处理：
①与资产相关的政府补助：公司取得与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，自相
关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相
关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一
次性转入资产处置当期的损益。②收益相关的政府补助：与收益相关的政府补助，用于补偿公
司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损
益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
25、借款费用的确认和计量
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
①当同时满足下列条件时，开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使
资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
②暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中
断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
时，借款费用停止资本化。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利
息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行
取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资
产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般借款应予资本
化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发
生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款
发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之
前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般
借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益。
27
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
26、企业所得税的确认和计量
（1）公司采用资产负债表债务法对企业所得税进行核算
（2）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
（3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所
产生的递延所得税资产不予确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列
条件的，确认相应的递延所得税资产：
a.暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
b.未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债：
①商誉的初始确认；
②同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。
③本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足
下列条件的：
a.投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；
b.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
27、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围的确定
符合下列条件的被投资单位，认定为子公司，纳入合并报表范围：①公司直接或间接持有
被投资单位半数以上表决权，能够控制被投资单位的；②公司拥有被投资单位半数以下的表决
28
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
权，但符合《企业会计准则第33号——合并财务报表》第二章第二条所列条件之一的。
有证据表明母公司不能控制被投资单位的，不纳入合并报表范围。
（2）合并程序
本公司合并财务报表以母公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关部门资料，对子
公司按照权益法调整长期股权投资后编制。公司应统一母公司和子公司的会计政策、会计期间，
使其保持一致。
（3）合并方法
合并财务报表时，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的要求，将母公司与
各子公司及各子公司之间的重要投资、往来、存货购销等内部交易及其未实现利润抵销后逐项
合并。如果子公司会计政策及会计期间与母公司不一致，合并前先按母公司的会计政策及会计
期间调整子公司会计报表。
28、其他
公司对目前尚未涉及到的资产、负债业务，待预计可能会发生时，按相应的企业会计准则，
确定公司对该项业务的会计政策和会计估计，报董事会批准后执行。
(四)税项及其他
1、增值税
本公司在报告期内的增值税税率为：17%。
2、营业税
本公司在报告期内的营业税税率为：3%、5%。
3、城建税、教育费附加
本公司及下属子公司在报告期内按照应缴纳增值税、营业税的5%、7%缴纳城建税,按照应
缴纳增值税、营业税的3%缴纳教育费附加,按照应缴纳增值税、营业税的1%、2%缴纳地方教育
费附加。
4、企业所得税
2008年-2009年本公司将执行25%的企业所得税税率。
5、其它税项
按国家和地方有关法律法规规定计算缴纳
（四） 纳入合并会计报表范围的控股子公司
拥有权
公司全称 注册地址 注册资本 经营范围 投资额
益比例
浙江国际嘉业房地
杭州市半山路132号 10000万元 房地产开发经营 10000万元 100%
产开发有限公司
上海中凯企业集团
上海市石门一路116号3层 10000万元 房地产开发经营，物业管理等 10000万元 100%
有限公司
29
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
浙江名城房地产集
杭州市中山中路115号 10000万元 房地产开发、经营 10000万元 100%
团有限公司
陕西雄狮房地产开
西安市雁塔区光路南段1号 5000万元 房地产开发、经营等 3250万元 65%
发有限公司
潍坊国大房地产开
潍坊高新区赵疃村委 5000万元 房地产开发；商品房销售等 3950万元 79%
发有限公司
（六）盈利预测项目编制说明
盈利预测表各项目是以本公司董事会确认的编制基础及基本假设为依据，通过对公司的财
务状况、市场环境的分析及营销计划和投资计划的可行性分析，按照本公司前三年及2008年
-2009年预测的水平，结合实际签订的合同和市场行情进行预测，计算过程中遵循了前述的主
要会计政策、会计估计。主要项目说明如下：
1、营业收入
本公司营业收入主要由房地产业务收入、商品销售收入、房屋出租收入、物业管理收入等
组成。
项目名称 2007年未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
房地产销售收入 3,299,188,595.04 3,159,455,385.81 5,713,286,317.35
商品销售收入 989,586,181.47 1,300,584,266.20 1,563,872,970.38
物业管理收入 37,940,734.06 46,103,253.42 56,341,469.60
房屋出租收入 11,519,238.83 7,879,440.00 1,850,000.00
其他收入 21,299,063.76 94,928,831.65 185,274,071.92
合 计 4,359,533,813.16 4,608,951,177.08 7,520,624,829.25
（1） 房地产销售收入
项目名称 2007未审数 2008年预测数 2009年预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
苏州嘉元阳光水榭
住宅(一期） 71,710,440.00 23,111,188.00 0.00
商铺（一期） -1,380,460.00 1,465,666.00 0.00
车库（一期） 1,952,943.00 655,058.00 0.00
住宅(二期） 255,665,187.00 15,445,503.00 0.00
商铺（商业街） 0.00 103,535,767.00 0.00
车库（二期） 7,142,955.00 291,180.00 0.00
住宅(三期） 177,378,858.00 64,594,641.00 0.00
商铺（三期） 0.00 0.00 0.00
车库（三期） 9,420,264.00 35,201.00 0.00
其他（三期） 615,000.00 918,540.00 0.00
车位 0.00 5,000,000.00 0.00
商业水街 0.00 0.00 16,082,560.00
住宅(五期) 0.00 0.00 381,660,326.00
车位 52,303.40 0.00 0.00
小计 522,557,490.40 215,052,744.00 397,742,886.00
湖州嘉业
30
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
阳光城一期
商铺 10,208,954.00 0.00 0.00
其他 11,064.00 0.00 0.00
阳光城二期其他 42,828.00 0.00 0.00
阳光城三期
商铺 580,000.00 0.00 0.00
车库 198,389.00 0.00 0.00
其他 9,984.00 0.00 0.00
阳光假日一期
住宅 4,022,949.00 0.00 0.00
车库 110,362.00 0.00 0.00
其他 962,468.00 0.00 0.00
阳光假日二期住宅 4,101,204.00 193,211,400.00 180,073,746.00
阳光假日二期别墅 0.00 0.00 17,500,000.00
阳光假日二期商铺 0.00 0.00 74,500,000.00
阳光假日二期其他 619,212.00 0.00 0.00
小计 20,867,414.00 193,211,400.00 272,073,746.00
苏州嘉业
一、阳光城
住宅 8,414,163.00 1,264,240.00 0.00
商铺 0.00 3,142,281.00 0.00
车位 80,000.00 5,000,000.00 0.00
其他(车库） 0.00 3,979,456.00 0.00
二、阳光假日
住宅（一期） 31,921,103.90 24,919,784.36 0.00
商铺（一期） 0.00 3,603,700.00 0.00
车库（一期） 356,909.14 21,110,224.00 0.00
住宅（二期） 9,859,001.47 4,502,205.00 0.00
商铺（二期） 3,420,675.49 910,407.00 0.00
车库（二期） 368,685.07 81,629.75 0.00
住宅（三期） 265,940,757.54 31,266,914.06 0.00
商铺（三期） 0.00 0.00 0.00
车库（三期） 1,462,908.56 0.00 0.00
住宅（四期） 161,932,645.20 169,153,674.00 0.00
别墅（四期） 20,944,392.32 34,310,427.00 0.00
商铺（四期） 1,857,915.18 0.00 0.00
车库（四期） 4,083,277.13 8,654,430.25 0.00
其他(车位） 0.00 5,000,000.00 0.00
三、阳光城
综合楼 0.00 0.00 27,547,200.00
四、阳光假日
商铺（会馆） 0.00 0.00 36,000,000.00
住宅(五期) 0.00 0.00 291,123,780.00
地下车库 0.00 0.00 4,960,000.00
小计 510,642,434.00 316,899,372.42 359,630,980.00
昆山嘉业
阳光水世界一期:住宅 93,398,782.00 12,000,000.00 23,642,890.64
阳光水世界一期:商铺 9,623,460.00 707,490.00 10,112,256.00
31
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
阳光水世界二期:住宅 0.00 175,340,000.00 49,543,560.00
阳光水世界三期:住宅 0.00 0.00 244,864,150.00
小计 103,022,242.00 188,047,490.00 328,162,856.64
常州嘉业国贸大厦
商铺 150,766,104.00 0.00 0.00
写字楼 0.00 58,063,770.00 0.00
车库 0.00 28,000,000.00 0.00
小计 150,766,104.00 86,063,770.00 0.00
嘉兴嘉业
住宅一期 0.00 0.00 485,350.00
住宅二期 3,459,720.73 700,000.00 2,379,650.00
商铺一期 5,999,729.00 0.00 24,670,260.00
商铺二期 3,438,180.00 20,000,000.00 5,556,915.00
联排(一期) 824,150.80 0.00 0.00
车库一期 429,900.00 0.00 3,750,000.00
车库二期 100,000.00 0.00 3,150,000.00
小计 14,251,680.53 20,700,000.00 39,992,175.00
嘉善嘉业
多层(一期) 65,189,354.71 9,300,000.00 8,000,000.00
小高层(一期) 0.00 12,400,000.00 20,000,000.00
商铺(一期) 0.00 2,460,000.00 0.00
自行车库(一期) 0.00 480,000.00 316,800.00
汽车库(一期) 330,000.00 500,000.00 1,000,000.00
多层（二期） 0.00 46,500,000.00 0.00
高层（二期） 0.00 31,000,000.00 12,760,000.00
商铺（二期） 0.00 0.00 0.00
自行车库（二期） 0.00 0.00 0.00
汽车库（二期） 0.00 500,000.00 1,000,000.00
多层（三期） 0.00 0.00 150,000,000.00
自行车库（三期） 0.00 0.00 6,720,000.00
小计 65,519,354.71 103,140,000.00 199,796,800.00
南京嘉业
嘉业阳光城一期项目
住宅 489,045,504.23 3,340,000.00 0.00
商铺 54,159,303.00 69,160,000.00 26,000,000.00
车库 0.00 47,500,000.00 20,000,000.00
嘉业国际城项目
住宅 0.00 150,000,000.00 170,000,000.00
商铺 0.00 200,000,000.00 0.00
车库 0.00 0.00 40,000,000.00
办公用房 0.00 0.00 120,000,000.00
嘉业阳光城二期项目
住宅 0.00 0.00 100,000,000.00
商铺 0.00 0.00 28,000,000.00
车库 0.00 0.00 40,000,000.00
小计 543,204,807.23 470,000,000.00 544,000,000.00
上海捷胜嘉杰国际广场
住宅 598,893,120.10 0.00 0.00
32
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
商铺 122,486,599.00 309,558,100.00 0.00
办公 0.00 0.00 780,041,700.00
车库 0.00 0.00 54,000,000.00
小计 721,379,719.10 309,558,100.00 834,041,700.00
合 计 2,652,211,245.97 1,902,672,876.42 2,975,441,143.64
上海中凯城市之光
住宅 15,885,659.55 0.00 0.00
商铺 152,326,519.86 0.00 0.00
车位 4,370,000.00 0.00 3,882,568.70
其他 22,690,184.00 0.00 0.00
大沽路菜场 0.00 0.00 59,520,000.00
116号2楼 0.00 0.00 71,439,838.00
小计 195,272,363.41 0.00 134,842,406.70
河南海上香颂
住宅 21,402,845.00 0.00 0.00
商铺 5,463,555.00 6,658,050.00 0.00
车位 930,000.00 4,323,000.00 0.00
地下储物间 142,242.00 836,862.00 0.00
小计 27,938,642.00 11,817,912.00 0.00
江西浙大中凯科技园
住宅 0.00 0.00 283,319,450.00
商铺 0.00 0.00 15,210,000.00
车位 0.00 0.00 4,482,000.00
小计 0.00 0.00 303,011,450.00
郑州中凯华府
住宅 0.00 599,696,437.30 0.00
商业服务 0.00 0.00 68,257,680.00
车位 0.00 11,900,000.00 0.00
地下储物间 0.00 3,888,832.00 0.00
小计 0.00 615,485,269.30 68,257,680.00
杭州中江东方红街-一
期项目
住宅 0.00 0.00 1,137,066,875.00
商铺 0.00 0.00 18,880,000.00
车位 0.00 0.00 84,840,000.00
小计 0.00 0.00 1,240,786,875.00
中江大厦 3,378,037.16 0.00 0.00
郑州中凯东西大街-车
位 250,000.00 0.00 0.00
郑州中凯铂宫-住宅 256,240,794.00 88,171,827.09 0.00
合 计 483,079,836.57 715,475,008.39 1,746,898,411.70
御水湾花园一期
住宅 71,472,547.00 6,946,390.00 0.00
商铺 6,177,045.00 0.00 0.00
车库 8,532,760.00 4,050,000.00 0.00
储藏室 687,200.00 0.00 0.00
小 计 86,869,552.00 10,996,390.00 0.00
御水湾花园二期
住宅 0.00 492,812,924.00 0.00
33
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
商铺 0.00 0.00 0.00
车库 0.00 17,550,000.00 0.00
小 计 0.00 510,362,924.00 0.00
映象花苑
住宅 0.00 0.00 0.00
商铺 764,100.00 0.00 0.00
车库 1,402,000.00 1,230,000.00 1,100,000.00
小 计 2,166,100.00 1,230,000.00 1,100,000.00
左岸花园
车库 15,256,000.00 8,898,000.00 2,000,000.00
储藏室 690,030.00 1,000,000.00 800,000.00
商品房 2,527,797.00 0.00 0.00
商铺 0.00 0.00 0.00
小 计 18,473,827.00 9,898,000.00 2,800,000.00
左邻右舍公寓
商品房 0.00 0.00 901,021,000.00
小 计 0.00 0.00 901,021,000.00
合 计 107,509,479.00 532,487,314.00 904,921,000.00
东方天韵多层住宅 53,283,033.50 6,268,187.00 86,025,762.01
地下车库 3,105,000.00 2,552,000.00 0.00
合 计 56,388,033.50 8,820,187.00 86,025,762.01
总 计 3,299,188,595.04 3,159,455,385.81 5,713,286,317.35
注1：苏州嘉元阳光水榭项目位于苏州吴中经济开发区石湖西路南侧、西塘河东侧，占地
305982.60平方米（约459亩），总建筑面积约47万平方米。可销售面积约为47万平方米。该
项目于2004年开始建设，于2006年开始交付使用。根据已签订的售房合同和销售计划，并参
考所处地段目前房地产市场销售行情，预计2009年可实现销售收入的面积约53118.02 m 2，可
实现销售收入约397,742,886.00元，销售平均单价预计为7487.91元/平方米。
注2：湖州嘉业阳光假日项目位于湖州市旅游度假区地块，与新落成的湖州市行政中心、
市科技博览中心和大型生态广场相距5公里，是湖州市政府目前正在着重建设的区块。占地面
积为990亩，总建筑面积60多万平方米。分二期开发。阳光假日二期于2006年11月开始建设，
至2007年9月30日已开始桂雨居和枫雅居两个组团的预售，这两个组团于2008年开始交付使
用。根据已签订的售房合同和销售计划，并参考所处地段目前房地产市场销售行情，阳光假日
二期项目预计可实现住宅收入面积为45200m 2，可实现收入272,073,746.00元，其中：预计可
实现销售住宅面积为33300 m 2，销售均价为5407.62元/m 2；销售别墅面积1400 m 2，销售均价
为12500元/m 2；销售商铺面积为10500 m 2，销售均价为7095.24元/m 2。
注3：苏州嘉业阳光城综合楼项目于2008年开始建设，位于苏州市金阊区，预计可在2009
年完工并交付使用。预计2009年能够实现销售的面积为2295.60米，销售单价为12000元,预
34
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
计可实现销售收入27,547,200元。
注4：苏州嘉业 阳光假日项目位于苏州高新区金枫路东、玉山路南、珠江路西、自来水
厂北。占地249617.86平方米（约374.43亩），总建筑面积46万平方米。可销售面积为46万
平方米。该项目于2003年开始建设，于2006年1月开始部分交付使用，根据已签订的售房合
同和销售计划，并参考所处地段目前房地产市场销售行情，2009年该项目预计可销售住宅面积
为39042.80m 2，销售单价为预计约为7456.53元/m 2，预计可实现收入291,123,780元；地下车
库预计09年可销售62个，按80000元/个，可实现收入4,960,000元，假日会馆预计09年可
对外销售3000m 2，预计销售单价为12000元，09年可实现销售收36,000,000元，阳光假日项
目09年预计可实现销售收入359,630,980.00元。
注5：昆山阳光水世界项目位于昆山经济技术开发区主干道太湖路与震川路交界口，毗邻
昆山开发区管委会和政府规划的夏驾河景观带。阳光水世界占地340亩，总建筑面积34万m 2。
可销售面积为34万m 2。该项目于2004年开始建设，预计开发期为5年，现正陆续交付使用。
预计2009年可实现销售面积为65,102.55 m 2，预计可实现销售收入328,162,856.64元。其中：
预计阳光水世界一期可实现销售面积为7121.80 m 2，可实现销售收入33,755,146.64元；预计
阳光水世界二期可实现销售面积为9007.92 m 2，可实现销售收入为49,543,560元；预计阳光水
世界三期可实现销售面积为48972.83 m 2，可实现销售收入为244,864,150.00元。
注6：嘉兴嘉业阳光城项目座落在嘉兴市秀洲区，占地面积98014.90 m 2，建筑面积为
167423.96 m 2，可销售面积161495.85 m 2，分为二期，一期建筑面积为103703.74 m 2，二期建
筑面积为63720.22 m 2。该项目于2001年12月开始投入建设，一期于2003年4月竣工验收交
房，二期在2004年6月竣工验收交房。根据已签订的售房合同和销售计划，预计2009年能够
实现销售商铺面积4455.00 m 2，预计销售单价为6785元，预计可实现收入30,227,175.00元；
预计2009年能够实现住宅销售573.00 m 2，预计销售单价5000.00元，预计可实现收入为
2,865,000.00元；预计2009年能够实现车库销售47个，可实现销售收入6,900,000元。
注7：嘉善嘉业 阳光城项目位于嘉善县魏塘镇晋吉路93号，共有土地300亩，占地面积
200217.90m 2，预计地上建筑面积303459 m 2，容积率1.51，嘉善嘉业阳光城一期是于2005年
10月开始建设，在2007年7月已完工住宅面积32834.37 m 2，2009年预计能够实现销售住宅面
积为7000 m 2，预计销售单价为4000元；预计销售自行车库为264 m 2，预计销售单价为1200
元；预计实现销售车库20个车位，预计销售单个5万元。嘉善嘉业阳光城二期是于2006年9
月开始建设，预计可在2008年6月完工，完工住宅面积29511.5 m 2，在2009预计能够实现住
35
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
宅销售面积为3190 m 2，预计销售单价为4000元；预计实现销售车库20个车位，预计销售单个
车位5万元。嘉善嘉业阳光城三期即原来二期的五标段，预计实现销售住宅面积37500 m 2，预
计销售单价为4000元；预计实现销售自行车库面积5600 m 2，预计销售单价为1200元。上列数
据主要是根据公司与买主签订的合同和阳光城目前所处地段及嘉善市目前房地产销售行情的情
况下预测得出。
注8：南京嘉业阳光城位于南京市河西新区中央生活区内，北临奥体大街、东临黄山路；
南面为南溪江路、西为恒山路。地块中央由和平路隔开，分为南北两个地块。该项目占地面积
约172亩，整个项目共分二期工程进行，一期工程已于2004年3月开工，现已竣工。根据已签
订的售房合同和销售计划，并参考所处地段目前房地产市场销售行情，预计2009年可实现销售
商铺的面积为1000 m 2，预计平均销售单价为26000元/m 2，预计的销售额为2600万元；预计
可实现车位销售100个，预计平均销售单价为20万元，合计为2000万元。二期工程于2007
年7月开工，预计于2009年可竣工交付使用，预计2009年可实现销售住宅面积为10000 m 2，
预计平均销售单价为10000元/m 2，预计的销售额为10000万元；预计2009年可实现销售商铺
的面积为1000 m 2，预计平均销售单价为28000元/m 2，预计的销售额为2800万元。预计可实
现车位销售200个，预计平均销售单价为20万元，合计为4000万元。
注9：南京嘉业国际城位于河西新城中心商务区内D、E地块，东侧为经四东路，西侧为50
米宽的带状中心绿地，南临B地块，北临H地块。D、E地块基地面积分别为1.665及1.591公
顷。该项目是河西中央商务区13大标志性建筑之一，单体量居河西13大建筑之首。嘉业国际
城系集商场、中高档办公用房和精装修公寓为一体的综合性建筑。规划总建筑面积约25万平方
米，由四幢高层主体建筑和一幢裙楼共计5幢组成。其中：主楼地上27层,裙房5层,地下二层，
北靠奥体主场馆，南邻地铁1号线、2号线换乘点，占地面积约3万多平方米，是集中高档商
务办公、酒店式公寓及各类商业服务设施为一体的综合性建筑。该项目于2003年底开工，预计
将于2009年全面竣工交付。根据已签订的售房合同和销售计划，并参考所处地段目前房地产市
场销售行情，2009年预计可实现主营业务收入33,000万元。其中：住宅14167 m 2，平均销售
单价为12000元/m 2；车库200个，单价为20万元；办公用房10000 m 2，平均销售单价为12000
元/m 2。
注10：上海嘉杰国际广场项目地处上海市四川北路商业街繁华地段，东邻巴黎春天、东宝
百货等大型商场，西接3号线轻轨,占地36.40亩，总建筑面积83572.09平方米。在2009预
计能够实现的销售面积为24317.7㎡，包括办公用房11079.3㎡，以及商业裙房13238.4㎡；
36
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
参考所处地段目前房地产市场销售行情，根据已签订的售房合同和销售计划，预计销售单价为
25000-38000元/㎡。预计销售车库180个，单价为30万元。
注11：杭州中江东方 红街项目位于杭州火车东站西北侧，距离武林广场和未来CBD钱江
新城5公里左右，处于大杭州的临平城、江南城、下沙副城、主城区的心脏位置。地铁1号线
和4号线交汇与此，周边交通便捷，生活设施齐全，是新火车东站规划居住区的核心区域。项
目占地91953㎡，规划总建筑面积将达35.4万平方米。
杭州中江东方 红街项目共分三期工程进行，一期工程已于2007年10月开工，自2008年
5月18日开始预售，预计2009年11月全面完工。二期工程前期准备工作已经开始，预计在2008
年底将会上市售楼，2010年底竣工交付。一期可销售面积101135.35㎡。2009年11月份预计
可实现90%的销售，其中住宅90965.35㎡，预计销售单价为12,500元/㎡，商业用房1180㎡，
单价为16000元/㎡，预计销售额为114894.69万元，另预计可销售车位707个,实现车位销售收
入8484万元。合计2009年可实现收入124078.69万元。
注12：江西浙大中凯科技园(中凯 蓝域)项目位于南昌市高新开发区内，东邻京东大道，
北临城东一路，已于2007年7月初正式开工建设。该项目占地面积为126.812亩，作为科技园
的配套住宅，由多层、小高层及高层组成，总建筑面积约153000㎡，容积率为1.8，绿化率达
到35.5%。该项目计划建设周期为三年，分两期工程进行开发建设。一期工程已于2007年7月
开工，开发面积约93000㎡，预计于2009年6月全面竣工；二期工程预计2008年5月开工，
开发面积约70000㎡，于2010年15月全面竣工。
按照江西中凯蓝域项目工程进度计划以及销售计划的要求，2009年全年预计交付住宅
74,557.75㎡，均价为3800元/㎡，可实现收入28,331.95万元；预计交付商铺3380㎡，均价
为4500元/㎡，可实现收入1521万元；预计可销售车库2988㎡，均价为1500元/㎡，实现收
入448.2万元。
注13：上海中凯城市之光项目位于上海市静安区威海路石门一路，至2007年销售基本结
束，剩余部分车位，预计2009年可销售车位10个，可实现收入388万元。大沽路综合市场位
于上海市大沽路，地上三层及地下一层共计建筑面积5320㎡，预计单位售价为12640元/㎡。
注14：郑州中凯华府项目是于2007年开始建设，位于郑州市金水东路南聚源路西，预计
可在2008年12月完工，至2009预计能够实现95%的销售，2009年商业销售面积为11376.28
㎡，预计单位售价为每平方米6000元。
注15：映象花苑是于2003年开始建设，位于苏州工业园区，已在2005年9月完工，在2009
37
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
年预计实现10个车库销售，依据2007年业主实际入住情况及车辆实际保有量计算，确认车库
收入110万元。
注16：左岸花园已建造完工，商品房均已销售完毕。车库采用分期收款的方式销售，至2007
年12月31日止尚有车库78个，其中67个已收取部分销售款，并已确认销售收入，未售11
个车库预计2008年销售完毕。按销售合同2009年预计可收取分期付款额200万元。2009年将
确认车库收入共计200万元。
左岸花园储藏室已建造完工，共有157间未售。2007年已销售23个，分期付款销售款45
万元已确认销售收入，2009年预计销售30%，成交额160万元，按50%收款确认收入80万元。
注17：左邻右舍公寓项目是于2007年5月开始建设，2007年10月第一期预售。项目位于
杭州市九堡镇八堡村，预计可在2009年9月完工并陆续交付，在2009年预计能够实现100%的
销售，销售面积为89210平方米，预计销售均价为10100元/平方米。确认商品房销售收入
90,102.10万元。该数据主要是根据公司与买主已经签订的部分预售合同和左邻右舍公寓项目
目前所处地理位置及杭州市目前房地产销售行情的情况下计算得出。
注18：东方天韵项目位于潍坊市高新区生活区内，南接正在拓宽修缮的卧龙路，西北为北
宫街，北靠玉清街，东临城市主干道北海路。2009年预测数为东方天韵二期项目的多层住宅，
其中两幢已经完成基础，其余8幢预计于2008年3月动工，2009年底竣工交付。二期多层住
宅共建造商品房264套，预计销售面积为29,731.59平方米,根据公司与买主签订的合同和东
方天韵二期项目目前所处地段及潍坊市目前房地产销售行情的情况，预计平均销售单价为
2,893.41元/平方米。
（2） 商品销售收入
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
绎凯博才销售 9,515,788.60 711,620.00 0.00
聚典商品销售 14,997,628.14 31,178,631.75 0.00
锦地苗木销售 8,708,911.52 21,680,000.00 14,700,000.00
小计 33,222,328.26 53,570,251.75 14,700,000.00
钢材销售收入 905,719,188.28 1,099,514,019.02 1,372,172,975.87
煤炭销售收入 50,644,664.93 147,499,995.43 176,999,994.51
小计 956,363,853.21 1,247,014,014.45 1,549,172,970.38
合计 989,586,181.47 1,300,584,266.20 1,563,872,970.38
商品销售收入预测采用了定性分析与定量分析相结合的方法，根据国内市场环境分析、国
家产业导向及本公司营销策略，在分析了商品价格、销售量变动趋势的基础上做出的。
本公司2009年度的商品营业收入根据公司2009年度销量和销售价格进行分别进行预测。
38
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
2009年销售量参考2007年及2008年的实际销量和已签定的供货合同、与客户达成的意向，以
及以往销售量的历史资料为依据，结合预测期间市场销售量的变动趋势进行测算。2009年的销
售单价以2005年、2006年、2007年的销售价格为基础，结合2008-2009年预测期间的变动趋
势进行预测。
注1：名城公司的2009年度钢材销售收入预测是按销售量和销售价格分别进行。2009年销
售量参考2007年的销售量和2008年已签定的供货合同、与客户达成的意向，以及以往销售量
的历史资料为依据，结合预测期间市场销售量的变动趋势进行测算。2009年全年的销售单价以
2007年的销售价格为基础，结合2008年预测期间的变动趋势进行预测。建龙带钢，吉林中宽
带，简舟宽带，瑞丰带钢，国丰带钢，宣钢带钢等产品为本公司主要销售产品，2007年实际销
售数量331,110吨，2008年预测销售数量363,588吨。根据前三年经营情况、公司销售产品市
场占有率增长情况同时考虑到：市场稳步上升，预测2009年市场将有所回升。预测2009年销
售数量为430,854吨，其中建龙带钢107,986吨，吉林中宽带88,624吨，简舟宽带39,523.70
吨，瑞丰带钢75,192吨，国丰带钢38,367吨，宣钢带钢35,018吨。为了保持公司经营的稳定
性，在维持原产品市场的基础上，较2007年有一定幅度的增长。
注2：名城公司2009年度煤炭销售收入预测是按销售量和销售价格进行分别进行。2009
年销售量参考2007年实际销量，以及以往销售量的历史资料，和2008年的预测数据为依据，
结合预测期间市场销售量的变动趋势进行测算。2009年全年的销售单价以2007年的销售价格
和2008年的预测为基础，结合2009年预测期间的变动趋势进行预测。大同煤,山阴煤，白煤，
神木煤，蒙煤为本公司主要销售产品，预期陆续会增加其他的煤品种。根据经营情况、公司销
售产品市场占有率增长情况和2007年的实际销售情况。同时考虑到：市场稳步上升。预测2009
年销售数量42.35万吨，销售收入为1.77亿元。
（3） 物业管理收入
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
嘉业物业 8,554,110.54 10,320,000.00 16,167,032.00
嘉杭物业 9,705,057.73 11,000,000.00 16,500,000.00
苏州嘉业物业 0.00 1,200,000.00 0.00
小计 18,259,168.27 22,520,000.00 32,667,032.00
郑州中凯物业管理 2,127,215.89 2,340,000.00 3,702,708.10
上海恒豪基业物业管理 10,320,462.90 14,180,417.94 12,188,479.90
浙江中江物业管理及停车费 1,598,019.39 950,000.00 980,000.00
江西浙大中凯物业管理 0.00 360,024.00 663,249.60
小计 14,045,698.18 17,830,441.94 17,534,437.60
春天花园 607,923.60 599,000.00 599,000.00
39
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
左岸花园 2,167,026.77 1,920,000.00 2,147,230.92
中山大厦 175,499.50 191,355.60 191,355.60
太平坊1号 29,553.60 33,842.00 33,842.00
映象花苑(苏州分公司) 1,095,896.01 1,125,000.00 1,125,000.00
御水湾花园(之江物业) 1,559,968.13 1,883,613.88 2,043,571.48
小计 5,635,867.61 5,752,811.48 6,140,000.00
合计 37,940,734.06 46,103,253.42 56,341,469.60
上述物业管理收入预测是根据公司实际物业管理能力和2009年的发展规划编制的，即现有
的2007年实际营业收入和未来可估算的物业管理面积乘以各面积的单价的总和，并参考收缴率
等因素的影响来预测和编制的。
（4） 房屋出租收入
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
嘉业投资公司 1,300,000.00 1,300,000.00 1,500,000.00
苏州嘉业假日租金 1,389,169.60 0.00 0.00
小计 2,689,169.60 1,300,000.00 1,500,000.00
上海中凯大沽路菜场租赁 5,580,628.54 1,500,000.00 0.00
江西浙大中凯创业大厦（出租） 563,108.69 2,314,440.00 0.00
农贸市场出租收入 361,000.00 400,000.00 350,000.00
郑州中凯东西大街出租收入 100,200.00 0.00 0.00
小计 6,604,937.23 4,214,440.00 350,000.00
名城 2,225,132.00 2,365,000.00
小计 2,225,132.00 2,365,000.00
合 计 11,519,238.83 7,879,440.00 1,850,000.00
上述房屋出租收入数据主要是根据公司的房屋租赁经营计划，考虑空置率等市场因素，确
定出租面积；结合历史收取租金的水平及已与承租方签订的出租合同，确定出租价格，从而计
算得出租金收入的预测数额。
（5） 其他收入
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
酒店收入 8,740,090.72 29,669,741.85 40,014,928.33
租赁收入 2,959,031.00 13,805,868.51 19,211,428.33
其他收入 9,599,942.04 51,453,221.29 126,047,715.26
合 计 21,299,063.76 94,928,831.65 185,274,071.92
注1：湖州太湖阳光（雷迪森）度假酒店是由本公司投资，浙江国大雷迪森酒店管理有限
公司经营管理的湖州首家国际水准的五星级酒店，目前酒店已全面开业。酒店坐拥600米湖景，
主体客房由一座五层高的船形建筑构成，建有各类客房226余套，其中60%以上面向太湖，3600
平米具有不同功能、风味的中西餐厅和16间包厢。建筑面积768平方米的多功能厅，以及与之
相配套的9个功能不同的会议室。根据本公司的预测和制定的营业计划，估计2009年的客户出
40
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
租率为44.6%，按日均房价480元预计，可实现房费收入1720万；餐饮收入估计为2080万元
包括：中餐厅、西餐厅、大堂吧、酒吧等收入；其他收入估计约为131.4万元。
注2：中凯豪生商务酒店预计2008年6月开业，酒店有客房334间，全年可出租房间为
121,910间，预测2009年1月至12月营业收入为8,598.16万元，其中客房收入为7,071.138
万元，预计出租房为79,813间，全年客房出租率为65.47%，平均房费为770.40元。餐饮收入
（含服务费）为1,455.018万元，其中咖啡厅收入为993.988万元，大堂酒吧收入为54.88万
元，客房送餐服务收入为156.11万元，会议厅收入为15.11万元，客房小酒吧收入为51.878
万元。餐饮服务费收入为183.05万元。其他收入为72万元，主要为电话收入和车队收入。
注3：上海恺凯能源科技2009年能源费主要为提供酒店式公寓、海银大厦及娱乐城的能源
收入。该能源收入主要依照已签定的供货合同及与客户达成的意向，依据预计能源使用面积，
使用时间及单价进行预测。
注4：江西浙大中凯培训班分长班和短班，2009年预计长班一期，招收学员80人，培训费
人均30000元，预计短班二期，每期招收学员40人，培训费人均4000元，预计2009年可实现
培训收入122万元。
2、 营业成本
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
房地产销售成本 2,309,044,522.19 2,054,848,110.10 3,590,660,989.03
商品销售成本 923,108,935.73 1,220,683,471.59 1,470,564,285.50
物业管理成本 7,356,137.67 9,853,706.50 13,689,065.00
房屋出租成本 5,758,933.73 2,987,253.86 1,150,000.00
其他成本 16,123,828.95 63,367,744.53 91,058,206.54
合 计 3,261,392,358.27 3,351,740,286.58 5,167,122,546.07
（1） 房地产销售成本
2007年未审数 2008年预测数 2009年预测数
项目名称 金额(元) 金额(元) 金额(元)
苏州嘉元阳光水榭
住宅(一期） 66,173,472.42 19,312,913.73 0.00
商铺（一期） 0.00 1,184,101.77 0.00
车库（一期） 7,266,960.33 2,162,857.26 0.00
住宅(二期） 232,758,751.68 12,968,569.14 0.00
商铺（商业街） 0.00 61,949,179.81 0.00
车库（二期） 25,497,451.20 722,039.01 0.00
住宅(三期） 110,951,989.28 54,376,385.91 0.00
商铺（三期） 0.00 0.00 0.00
车库（三期） 9,183,271.84 0.00 0.00
41
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
其他（三期） 451,636.32 1,101,275.62 0.00
车位 0.00 0.00 0.00
商业水街 0.00 0.00 18,366,145.42
住宅(五期) 0.00 0.00 267,889,510.41
车位 2,876.67 0.00 0.00
小计 452,286,409.74 153,777,322.25 286,255,655.83
湖州嘉业
阳光城一期
商铺 2,115,607.01 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00
阳光城二期其他 0.00 0.00 0.00
阳光城三期
商铺 199,432.38 0.00 0.00
车库 84,469.73 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00
阳光假日一期
住宅 2,063,694.74 0.00 0.00
车库 70,288.46 0.00 0.00
其他 905,095.07 0.00 0.00
阳光假日二期住宅 1,986,403.29 139,502,310.06 111,127,095.00
阳光假日二期别墅 0.00 0.00 4,672,010.00
阳光假日二期商铺 0.00 0.00 31,801,980.00
阳光假日二期其他 655,519.97 0.00 0.00
小计 8,080,510.65 139,502,310.06 147,601,085.00
苏州嘉业
一、阳光城
住宅 3,465,835.52 331,026.51 0.00
商铺 0.00 530,235.56 0.00
车位 60,000.00 1,588,361.32 0.00
其他(车库） 0.00 0.00 0.00
二、阳光假日
住宅（一期） 31,794,072.42 12,768,369.59 0.00
商铺（一期） 0.00 1,594,568.62 0.00
车库（一期） 625,660.30 9,721,651.10 0.00
住宅（二期） 8,422,380.64 4,063,945.30 0.00
商铺（二期） 2,337,780.85 528,859.81 0.00
车库（二期） 629,923.02 226,488.79 0.00
住宅（三期） 219,452,748.77 17,256,464.79 0.00
商铺（三期） 0.00 0.00 0.00
车库（三期） 2,462,654.42 0.00 0.00
住宅（四期） 129,503,365.94 93,217,002.44 0.00
别墅（四期） 12,316,165.10 12,475,366.67 0.00
商铺（四期） 5,654,063.21 0.00 0.00
车库（四期） 6,531,087.33 15,247,203.16 0.00
其他(车位） 0.00 0.00 0.00
三、阳光城
综合楼 0.00 0.00 18,059,008.93
四、阳光假日
42
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
商铺（会馆） 0.00 0.00 20,615,852.06
住宅(五期) 0.00 0.00 198,444,109.57
地下车库 0.00 0.00 8,568,590.66
小计 423,255,737.52 169,549,543.66 245,687,561.22
昆山嘉业
阳光水世界一期:住宅 110,586,178.00 10,130,274.09 17,974,005.44
阳光水世界一期:商铺 6,353,616.80 618,428.74 5,229,673.57
阳光水世界二期:住宅 0.00 103,461,642.82 29,311,771.68
阳光水世界三期:住宅 0.00 0.00 200,433,789.93
小计 116,939,794.80 114,210,345.65 252,949,240.62
常州嘉业国贸大厦
商铺 64,307,848.30 0.00 0.00
写字楼 0.00 33,785,189.35 0.00
车库 0.00 21,432,807.51 0.00
小计 64,307,848.30 55,217,996.86 0.00
嘉兴嘉业
住宅一期 0.00 0.00 362,800.10
住宅二期 2,063,608.45 488,078.05 1,778,793.13
商铺一期 1,604,242.86 0.00 13,589,586.36
商铺二期 1,422,472.93 13,352,193.43 3,061,020.69
联排(一期) 376,804.72 0.00 0.00
车库一期 267,404.52 0.00 3,169,632.73
车库二期 45,170.50 0.00 2,513,176.47
小计 5,779,703.98 13,840,271.48 24,475,009.48
嘉善嘉业
多层(一期) 47,057,440.54 6,912,180.00 6,366,240.00
小高层(一期) 0.00 0.00 15,915,600.00
商铺(一期) 0.00 1,570,950.00 0.00
自行车库(一期) 0.00 0.00 205,920.00
汽车库(一期) 0.00 0.00 650,000.00
多层（二期） 0.00 34,560,900.00 0.00
高层（二期） 0.00 32,256,840.00 10,154,152.80
商铺（二期） 0.00 0.00 0.00
自行车库（二期） 0.00 0.00 0.00
汽车库（二期） 0.00 0.00 650,000.00
多层（三期） 0.00 0.00 119,367,000.00
自行车库（三期） 0.00 0.00 4,368,000.00
小计 47,057,440.54 75,300,870.00 157,676,912.80
南京嘉业
嘉业阳光城一期项目
住宅 359,409,303.30 2,036,451.82 0.00
商铺 12,751,450.54 18,056,539.45 4,070,380.00
车库 0.00 1,697,043.18 407,038.00
嘉业国际城项目
住宅 0.00 84,631,406.19 79,954,864.58
商铺 0.00 45,136,749.97 0.00
车库 0.00 0.00 1,128,748.00
办公用房 0.00 0.00 56,437,400.00
43
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
嘉业阳光城二期项目
住宅 0.00 0.00 68,281,700.00
商铺 0.00 0.00 6,828,170.00
车库 0.00 0.00 1,365,634.00
小计 372,160,753.84 151,558,190.61 218,473,934.58
上海捷胜嘉杰国际广场
住宅 446,518,797.08 0.00 0.00
商铺 50,363,287.77 285,697,477.00 0.00
办公 0.00 0.00 392,060,416.01
车库 0.00 0.00 34,385,978.57
小计 496,882,084.85 285,697,477.00 426,446,394.58
合 计 1,986,750,284.22 1,158,654,327.57 1,759,565,794.11
上海中凯城市之光
住宅 11,353,749.72 0.00 0.00
商铺 43,265,918.79 0.00 0.00
车位 2,851,744.95 0.00 768,000.00
其他 20,658,919.00 0.00 0.00
大沽路菜场 0.00 0.00 30,410,871.75
116号2楼 0.00 0.00 57,325,810.33
小计 78,130,332.46 0.00 88,504,682.08
河南海上香颂
住宅 16,126,966.07 8,122,949.56 0.00
商铺 2,108,519.90 0.00 0.00
车位 0.00 0.00 0.00
地下储物间 142,242.00 0.00 0.00
小计 18,377,727.97 8,122,949.56 0.00
江西浙大中凯科技园
住宅 0.00 0.00 202,836,877.49
商铺 0.00 0.00 8,731,288.55
车位 0.00 0.00 11,491,912.14
小计 0.00 0.00 223,060,078.18
郑州中凯华府
住宅 0.00 421,719,079.98 0.00
商业服务 0.00 0.00 42,109,315.39
车位 0.00 0.00 0.00
地下储物间 0.00 0.00 0.00
小计 0.00 421,719,079.98 42,109,315.39
杭州中江东方红街-一期项目
住宅 0.00 0.00 653,681,516.92
商铺 0.00 0.00 8,479,587.68
车位 0.00 0.00 80,461,460.61
小计 0.00 0.00 742,622,565.21
中江大厦 2,003,748.81 0.00 0.00
郑州中凯东西大街-车位 0.00 0.00 0.00
郑州中凯铂宫-住宅 143,127,791.27 48,940,936.60 0.00
合计 241,639,600.51 478,782,966.14 1,096,296,640.86
御水湾花园一期
住宅 42,991,034.66 2,927,781.33 0.00
44
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
商铺 4,815,564.67 0.00 0.00
车库 7,350,582.96 3,500,277.60 0.00
储藏室 0.00 0.00 0.00
小 计 55,157,182.29 6,428,058.93 0.00
御水湾花园二期
住宅 0.00 387,090,862.83 0.00
商铺 0.00 0.00 0.00
车库 0.00 10,265,916.70 0.00
小 计 0.00 397,356,779.53 0.00
映象花苑
住宅 -14,388,082.91 0.00 0.00
商铺 501,813.33 0.00 0.00
车库 437,121.30 941,710.20 826,867.50
小 计 -13,449,148.28 941,710.20 826,867.50
左岸花园
车库 7,189,718.78 5,790,242.80 1,291,600.00
储藏室 0.00 715,910.40 643,159.32
商品房 -13,972,123.99 0.00 0.00
商铺 0.00 0.00 0.00
小 计 -6,782,405.21 6,506,153.20 1,934,759.32
左邻右舍公寓
商品房 0.00 0.00 662,203,963.28
小 计 0.00 0.00 662,203,963.28
合 计 34,925,628.80 411,232,701.86 664,965,590.10
东方天韵多层住宅 44,390,541.02 5,099,904.51 69,832,963.96
地下车库 1,338,467.63 1,078,210.02 0.00
合 计 45,729,008.65 6,178,114.53 69,832,963.96
总 计 2,309,044,522.19 2,054,848,110.10 3,590,660,989.03
房产销售成本预测是根据以下依据计算而来：（1）未出售存量房及在建房的公允价值：（2）
公司与施工单位所签订的施工合同、各项目的预算、合同等文件资料、预计尚需追加发生的开
发成本；（3）预计销售数量。项目开发成本预计包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建
筑安装工程费，公共配套，开发间接费用等，根据开发面积进行合理分摊。
（2） 商品销售成本
产品名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
绎凯博才销售 12,530,957.00 931,948.50 0.00
聚典商品销售 12,913,085.92 26,318,972.67 0.00
锦地苗木销售 5,025,421.18 15,180,000.00 6,790,000.00
小计 30,469,464.10 42,430,921.17 6,790,000.00
钢材销售成本 844,887,086.13 1,038,127,554.82 1,294,848,414.05
煤炭销售成本 47,752,385.50 140,124,995.60 168,925,871.45
小计 892,639,471.63 1,178,252,550.42 1,463,774,285.50
合计 923,108,935.73 1,220,683,471.59 1,470,564,285.50
本公司2009年度的商品销售成本是根据相关产品的历史成本、市场的供需变化、本公司成
45
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
本费用控制计划，结合预计销售数量进行分析后预测的。
（3） 物业管理成本
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
嘉业物业 5,100,084.61 6,500,000.00 9,360,000.00
嘉杭物业 776,223.70 800,000.00 1,200,000.00
苏州嘉业物业 0.00 1,500,000.00 0.00
小计 5,876,308.31 8,800,000.00 10,560,000.00
江西浙大中凯科技园 0.00 0.00 2,179,065.00
浙江中江物业管理及停车费 1,479,829.36 1,053,706.50 950,000.00
小计 1,479,829.36 1,053,706.50 3,129,065.00
合计 7,356,137.67 9,853,706.50 13,689,065.00
物业管理成本项目中主要包含公共秩序维护成本(含保安人员人工成本)、设备维护成本(含
维修工人工成本)、管理人员人工成本为三大成本支出项目，公共部位水电成本和清洁卫生成本
(含清洁工人工成本)也占有相当比例。上述各项目的成本数额是参照历史水平，并考虑物价等
影响因素，适当修正后制定的。
（4） 房屋出租成本
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
嘉业投资公司 521,990.72 1,150,000.00 1,150,000.00
苏州嘉业假日租金 1,763,010.62 0.00 0.00
小计 2,285,001.34 1,150,000.00 1,150,000.00
上海中凯大沽路菜场租赁 1,747,920.48 0.00 0.00
江西浙大中凯创业大厦（出租） 1,690,171.07 1,837,253.86 0.00
郑州中凯东西大街出租收入 35,840.84 0.00 0.00
小计 3,473,932.39 1,837,253.86 0.00
合 计 5,758,933.73 2,987,253.86 1,150,000.00
（5） 其他成本-酒店成本
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
酒店成本 2,592,514.08 7,129,615.00 10,024,200.00
其他成本 13,531,314.87 56,238,129.53 81,034,006.54
合 计 16,123,828.95 63,367,744.53 91,058,206.54
酒店的经营成本预测是根据成本项目的性质，考虑历史同期水平，或参照同类规模、同等
级别公司的成本情况，考虑企业自身特点，对相关因素的影响加以修正，从而预测得出。
3、 营业税金及附加
项 目 2007年未审数 2008年预测数 2009年预测数 增减变动率 增减变动的主要原因
营业税 167,934,230.97 166,315,309.98 297,762,592.95 79.03% 2009年收入增加
46
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
土地增值税 11,052,270.16 244,393,882.99 595,060,779.80 143.48% 2009年收入增加
城市维护建设税 11,503,453.92 11,713,580.80 20,671,951.24 76.48% 2009年收入增加
教育费附加 6,416,915.41 6,592,399.91 12,878,826.13 95.36% 2009年收入增加
其他 29,208,016.71 2,096,524.05 4,326,941.37 106.39%
合计 226,114,887.17 431,111,697.73 930,701,091.49
本公司2009年度营业税金及附加系根据本公司所适用的该年度税收政策，并根据预测的
应税收入适用税率进行预测，2009年预测数为930,701,091.49元。
2、销售费用
销售费用项目列示如下：
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
职工薪酬 18,408,034.37 20,255,957.89 24,494,368.90
业务招待费 605,161.24 1,608,533.94 1,919,422.20
办公费 1,697,170.49 2,161,259.66 2,304,582.14
会议费 7,300.00 337,673.10 261,311.80
折旧 1,181,492.13 747,536.18 1,616,367.13
水电费物管费 2,987,418.72 7,854,881.36 10,108,092.65
通讯费 384,744.04 679,739.30 767,809.98
印刷费 96,131.44 108,988.39 466,735.00
修理费 365,717.98 430,271.04 1,046,156.26
运输费 38,230,554.83 39,203,191.28 51,089,260.72
低值易耗品 575,802.30 674,266.67 712,300.00
差旅费 649,364.25 890,086.07 863,412.64
车辆使用费 125,985.98 557,155.70 333,400.00
销售推广费 47,460,295.10 66,635,769.57 50,926,647.93
销售服务费 3,804,082.64 4,118,504.25 3,388,905.20
销售佣金 14,289,982.44 14,933,047.82 9,192,469.41
物业管理费 2,211,543.02 988,934.00 350,000.00
开盘及促销费 447,294.71 20,000.00 526,507.80
其它 12,612,772.35 11,589,647.94 9,349,577.84
酒店营业费用 0.00 4,192,303.64 7,776,145.22
福利费 671,701.10 791,000.00 1,107,400.00
展览费 987,000.00 500,000.00 600,000.00
广告费 4,816,781.50 5,100,000.00 2,050,000.00
劳动保护费 237,854.80 170,000.00 225,000.00
业务宣传费 607,464.00 800,000.00 800,000.00
房租 153,800.00 60,000.00 60,000.00
劳务费 40,800.00 0.00 0.00
合计 153,656,249.43 185,408,747.80 182,335,872.82
本公司销售费用的预测是以以前年度的实际发生额为基础，结合本公司成本费用控制计划
和2009年度销售增长预测以及营销策略等因素分项目进行预测，在预测中我们考虑了项目开发
的需求，物价的变动，以及经营方式改变等因素的影响。
3、管理费用
47
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
管理费用项目列示如下：
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
职工薪酬 67,948,356.86 97,602,103.61 83,821,213.60
办公费 6,491,330.20 5,254,577.57 6,122,483.53
低耗品摊销 3,003,126.33 1,395,956.72 1,338,802.94
折旧 15,877,522.51 25,816,033.83 30,314,908.32
业务招待费 22,211,655.87 23,118,356.53 23,067,218.11
中介机构费用 7,677,100.95 4,550,833.39 4,342,611.29
律师及诉讼费 637,287.06 1,300,315.00 774,000.00
差旅费 13,301,942.83 10,662,804.96 10,814,044.06
租赁费 6,195,591.74 6,222,600.36 5,113,040.70
无形资产摊销 108,944.98 141,640.00 141,640.00
长期待摊费用摊销 1,537,873.08 5,538,554.56 2,120,061.56
物业管理费 55,962.14 173,900.00 298,735.34
通讯费 2,148,055.21 2,538,283.01 2,915,172.25
印刷费 27,824.61 29,215.84 30,676.63
修理费 1,040,835.28 1,123,614.83 1,215,440.80
保安费 0.00 26,513.12 351,176.00
董事会费 275,657.44 732,000.00 629,300.00
工会经费 1,221,723.00 1,084,721.63 1,383,568.18
教育经费 843,998.40 842,366.88 939,326.95
水电费 2,467,321.99 2,511,897.00 2,630,375.27
车辆使用费 3,665,697.43 4,606,282.44 5,034,137.91
房产税等税费 6,788,385.19 8,021,886.86 9,584,087.28
书报及印刷费 284,194.84 318,652.29 377,126.25
其他 26,409,469.51 26,571,040.59 18,595,614.67
物料消耗 5,345.08 5,612.33 5,892.95
酒店管理费用 0.00 6,127,214.24 10,143,637.32
开办费 246,959.60 262,583.16 0.00
社会统筹 195,855.64 2,385,322.86 2,220,000.00
福利费用 592,457.07 1,745,596.20 2,027,200.00
劳动保护费 112,831.20 90,000.00 110,000.00
五险一金 537,099.01 611,700.00 758,700.00
汽杂费 128,445.72 125,000.00 135,000.00
会务费 104,850.00 60,000.00 70,000.00
印花税 89,001.19 310,000.00 183,632.15
其他税金 105,875.16 100,000.00 100,000.00
租金 36,000.00 35,000.00 30,000.00
总计 192,374,577.12 242,042,179.80 227,738,824.05
本公司管理费用预测数是以以前年度实际发生额为基础，参考对以前年度财务报表发生数
的分析结果，并考虑本公司成本费用控制计划和2009年度的变动趋势进行预测的。在预测中我
们同时考虑了经营方式的变化、业务量的增减、薪酬的增长、物价的变动、固定资产折旧的变
化、公允价值变动等因素的影响。
4、财务费用
48
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
财务费用项目列示如下：
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
利息支出 86,047,228.67 89,610,007.03 76,093,183.91
利息收入 -58,028,370.01 -40,681,616.33 -36,265,614.97
手续费 2,166,311.67 1,546,892.75 1,830,260.60
汇兑收益 0.00 0.00 0.00
汇兑损失 142,205.35 2.00 2.00
其他 2,220,346.82 -37,200.00 910,000.00
合 计 32,547,722.50 50,438,085.45 42,567,831.54
本公司财务费用的预测是以以前年度实际发生额为基础，并结合本公司2009年度资金存量
的变化及资金筹措及使用计划以及国家最新贷款利率进行的预测。
5、 资产减值损失
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额（元) 金额(元) 金额(元)
-2,231,314.71 -191,428.50 13,400.00
6、营业外收入
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
处置固定资产净收益 46,878.06 0.00 0.00
处置资产净收益 0.00 0.00 0.00
罚款净收入 61,320.93 0.00 0.00
违约补偿 9,359,552.00 50,000.00 0.00
保险公司赔款 40.00 0.00 0.00
政府补助 1,869,044.00 750,000.00 0.00
土地转让收入 0.00 5,337,500.00 0.00
其他 8,217,363.33 3,000.00 15,000.00
住房基金帐户存款利息 94,369.25 139,294.20 0.00
合 计 19,648,567.57 6,279,794.20 15,000.00
7、营业外支出
营业外支出项目列示如下：
项目名称 2007年度未审数 2008年度预测数 2009年度预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
处置固定资产净损失 34,650.16 35,000.00 0.00
罚款支出 1,511,029.49 0.00 0.00
赔偿损失 11,823,936.26 60,000.00 10,000.00
捐赠支出 4,264,934.17 1,350,000.00 1,352,000.00
防洪基金 0.00 20,000.00 0.00
水利建设基金 198,594.18 27,000.00 0.00
其他 1,750,957.04 868,246.14 1,702,124.11
合 计 19,584,101.30 2,360,246.14 3,064,124.11
公司营业外支出主要为捐赠支出。本公司为适当履行社会责任，每年均向慈善机构捐赠一
49
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
定数额款项，捐赠支出主要根据历史同期的损赠水平，并结合已签订捐赠合同及已确定待签订
捐赠合同进行预计。预计2009年将发生对外捐赠支出135万元。
8、所得税费用
2007年未审数 2008年预测数 2009年预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
232,549,174.08 246,153,157.37 418,261,576.60
本公司2009年度企业所得税系根据2009年度预测的利润总额，按照本盈利预测报告―三、
盈利预测说明－（四）、税项及其他4所述的企业所得税税率，经过应纳税所得额调整后预测的，
由此预测2009年为418,261,576.60元。
9、少数股东损益
2007年未审数 2008年预测数 2009年预测数
金额(元) 金额(元) 金额(元)
71,968,101.56 3,785,969.40 78,966,801.95
本公司2009年度少数股东权益系根据2009年度本公司下属公司预测的利润额，乘以各少
数股东所占的少数股权比例计算得出。由此预测2009年为78,966,801.95元。
四、影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施
影响盈利预测结果实现的主要问题是房地产市场价格可能会由于国家经济、政策宏观调控
的影响，而向下波动。同时，由于货币政策的紧缩、房地产市场的监管力度加强、税收政策的
对房地产市场的调节，再加上公司不可避免的存在经营风险、行业风险、市场风险，都会对本
公司的盈利预测结果产生影响。
但我公司2009年所开发及销售的楼盘所处地理位置大部分为经济发达地区，需求钢性强，
购买力旺盛，因此发展前景良好。又由于嘉业、中凯、名城三个品牌，在长三角地区已有相当
的知名度，企业质地优良，信誉良好，因此预计可获得充分的开发资金支持，财务风险较小。
因此本公司整体上抗风险能力较强。
但本公司仍将努力把握房地产市场需求脉搏，根据市场需求准确定位。对外加强宣传力度，
进一步扩大本公司品牌的影响，从而为本公司的市场份额的增长奠定基础。对内则继续加强项
目质量控制管理，加强成本监督，努力降低费用，改善营销活动，以确保达到盈利预测结果。
（以下无正文）
50
湖南亚华控股集团股份有限公司 2009年合并盈利预测报告
附件：
附件一、合并盈利预测表
附件二、营业收入、成本和毛利预测表
附件三、营业税金及附加预测表
附件四、销售费用预测表
附件五、管理费用预测表
附件六、财务费用预测表
附件七、资产减值损失预测表
附件八、营业外收入预测表
附件九、营业外支出预测表
附件十、公司董事会全体成员关于盈利预测报告的声明
企业名称：湖南亚华控股集团股份有限公司
日 期： 2008年1月31日
单位负责人： 会计机构负责人： 财务负责人：
51
附表一
合并盈利预测表
预测期间：2009年度
编制单位：湖南亚华控股集团有限公司 单位：人民币元
项 目 行次
2007年未审数 2008年预测数 2009年预测数
一、营业收入 1 4,359,533,813.16 4,608,951,177.08 7,520,624,829.25
减:营业成本 2 3,261,392,358.27 3,351,740,286.58 5,167,122,546.07
营业税金及附加 3 226,114,887.17 431,111,697.73 930,701,091.49
销售费用 4 153,656,249.43 185,408,747.80 182,335,872.82
管理费用 5 192,374,577.12 242,042,179.80 227,738,827.27
财务费用 6 32,547,722.50 50,438,085.45 42,567,831.54
资产减值损失 7 -2,231,314.71 -191,428.50 13,400.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 8 - - -
投资收益（损失以“－”号填列） 9 99,839,948.62 1,000,000.00 1,000,000.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 10 - - -
二、营业利润（亏损总额以“－”号填列） 11 595,519,281.98 349,401,608.21 971,145,260.07
加：营业外收入 12 19,648,567.57 6,279,794.20 15,000.00
减：营业外支出 13 19,584,101.30 2,360,246.14 3,064,124.11
其中：非流动资产处置损失 14 - - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 15 595,583,748.25 353,321,156.27 968,096,135.95
减：所得税费用 16 232,549,174.08 246,153,157.37 418,261,576.60
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 17 363,034,574.17 107,167,998.90 549,834,559.36
归属于母公司所有者的净利润 18 291,066,472.61 103,382,029.50 470,867,757.41
少数股东损益 19 71,968,101.56 3,785,969.40 78,966,801.95
五、每股收益 20 - - -
（一）基本每股收益 21 - - -
（二）稀释每股收益 22 - - -
单位负责人： 财务负责人：
52
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
一、房地产销售
1.房屋销售
常州嘉业 150,766,104.00 86,063,770.00 - 64,307,848.30 55,217,996.86 - 86,458,255.70 30,845,773.14 -
商铺 150,766,104.00 - - 64,307,848.30 - - 86,458,255.70 - -
写字楼 - 58,063,770.00 - - 33,785,189.35 - - 24,278,580.65 -
车库 - 28,000,000.00 - - 21,432,807.51 - - 6,567,192.49 -
上海捷胜 721,379,719.10 309,558,100.00 834,041,700.00 496,882,084.85 285,697,477.00 426,446,394.58 224,497,634.25 23,860,623.00 407,595,305.42
住宅 598,893,120.10 - - 446,518,797.08 - - 152,374,323.02 - -
商铺 122,486,599.00 309,558,100.00 - 50,363,287.77 285,697,477.00 - 72,123,311.23 23,860,623.00 -
办公 - - 780,041,700.00 - - 392,060,416.01 - - 387,981,283.99
车库 - - 54,000,000.00 - - 34,385,978.57 - - 19,614,021.43
南京嘉业 543,204,807.23 470,000,000.00 544,000,000.00 372,160,753.84 151,558,190.61 218,473,934.58 171,044,053.39 318,441,809.39 325,526,065.42
嘉业阳光城一期项目 - - - - - - - - -
住宅 489,045,504.23 3,340,000.00 - 359,409,303.30 2,036,451.82 - 129,636,200.93 1,303,548.18 -
商铺 54,159,303.00 69,160,000.00 26,000,000.00 12,751,450.54 18,056,539.45 4,070,380.00 41,407,852.46 51,103,460.55 21,929,620.00
车库 - 47,500,000.00 20,000,000.00 - 1,697,043.18 407,038.00 - 45,802,956.82 19,592,962.00
嘉业国际城项目 - - - - - - - - -
住宅 - 150,000,000.00 170,000,000.00 - 84,631,406.19 79,954,864.58 - 65,368,593.81 90,045,135.42
商铺 - 200,000,000.00 - - 45,136,749.97 - - 154,863,250.03 -
车库 - - 40,000,000.00 - - 1,128,748.00 - - 38,871,252.00
办公用房 - - 120,000,000.00 - - 56,437,400.00 - - 63,562,600.00
嘉业阳光城二期项目 - - - - - - - - -
住宅 - - 100,000,000.00 - - 68,281,700.00 - - 31,718,300.00
商铺 - - 28,000,000.00 - - 6,828,170.00 - - 21,171,830.00
车库 - - 40,000,000.00 - - 1,365,634.00 - - 38,634,366.00
苏州嘉业 510,642,434.00 316,899,372.42 359,630,980.00 423,255,737.52 169,549,543.66 245,687,561.22 87,386,696.48 147,349,828.76 113,943,418.78
一、阳光城 - - - - - - - - -
住宅 8,414,163.00 1,264,240.00 - 3,465,835.52 331,026.51 - 4,948,327.48 933,213.49 -
商铺 - 3,142,281.00 - - 530,235.56 - - 2,612,045.44 -
车位 80,000.00 5,000,000.00 - 60,000.00 1,588,361.32 - 20,000.00 3,411,638.68 -
其他(车库） - 3,979,456.00 - - - - - 3,979,456.00 -
二、阳光假日 - - - - - - - - -
住宅（一期） 31,921,103.90 24,919,784.36 - 31,794,072.42 12,768,369.59 - 127,031.48 12,151,414.77 -
商铺（一期） - 3,603,700.00 - - 1,594,568.62 - - 2,009,131.38 -
车库（一期） 356,909.14 21,110,224.00 - 625,660.30 9,721,651.10 - -268,751.16 11,388,572.90 -
住宅（二期） 9,859,001.47 4,502,205.00 - 8,422,380.64 4,063,945.30 - 1,436,620.83 438,259.70 -
商铺（二期） 3,420,675.49 910,407.00 - 2,337,780.85 528,859.81 - 1,082,894.64 381,547.19 -
车库（二期） 368,685.07 81,629.75 - 629,923.02 226,488.79 - -261,237.95 -144,859.04 -
53
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
住宅（三期） 265,940,757.54 31,266,914.06 - 219,452,748.77 17,256,464.79 - 46,488,008.77 14,010,449.27 -
商铺（三期） - - - - - - - - -
车库（三期） 1,462,908.56 - - 2,462,654.42 - - -999,745.86 - -
住宅（四期） 161,932,645.20 169,153,674.00 - 129,503,365.94 93,217,002.44 - 32,429,279.26 75,936,671.56 -
别墅（四期） 20,944,392.32 34,310,427.00 - 12,316,165.10 12,475,366.67 - 8,628,227.22 21,835,060.33 -
商铺（四期） 1,857,915.18 - - 5,654,063.21 - - -3,796,148.03 - -
车库（四期） 4,083,277.13 8,654,430.25 - 6,531,087.33 15,247,203.16 - -2,447,810.20 -6,592,772.91 -
其他(车位） - 5,000,000.00 - - - - - 5,000,000.00 -
三、阳光城 - - - - - - - - -
综合楼 - - 27,547,200.00 - - 18,059,008.93 - - 9,488,191.07
四、阳光假日 - - - - - - - - -
商铺（会馆） - - 36,000,000.00 - - 20,615,852.06 - - 15,384,147.94
住宅(五期) - - 291,123,780.00 - - 198,444,109.57 - - 92,679,670.43
地下车库 - - 4,960,000.00 - - 8,568,590.66 - - -3,608,590.66
苏州嘉元水榭 522,557,490.40 215,052,744.00 397,742,886.00 452,286,409.74 153,777,322.25 286,255,655.83 70,271,080.66 61,275,421.75 111,487,230.17
住宅(一期） 71,710,440.00 23,111,188.00 - 66,173,472.42 19,312,913.73 - 5,536,967.58 3,798,274.27 -
商铺（一期） -1,380,460.00 1,465,666.00 - - 1,184,101.77 - -1,380,460.00 281,564.23 -
车库（一期） 1,952,943.00 655,058.00 - 7,266,960.33 2,162,857.26 - -5,314,017.33 -1,507,799.26 -
住宅(二期） 255,665,187.00 15,445,503.00 - 232,758,751.68 12,968,569.14 - 22,906,435.32 2,476,933.86 -
商铺（商业街） - 103,535,767.00 - - 61,949,179.81 - - 41,586,587.19 -
车库（二期） 7,142,955.00 291,180.00 - 25,497,451.20 722,039.01 - -18,354,496.20 -430,859.01 -
住宅(三期） 177,378,858.00 64,594,641.00 - 110,951,989.28 54,376,385.91 - 66,426,868.72 10,218,255.09 -
商铺（三期） - - - - - - - - -
车库（三期） 9,420,264.00 35,201.00 - 9,183,271.84 - - 236,992.16 35,201.00 -
其他（三期） 615,000.00 918,540.00 - 451,636.32 1,101,275.62 - 163,363.68 -182,735.62 -
车位 - 5,000,000.00 - - - - - 5,000,000.00 -
商业水街 - - 16,082,560.00 - - 18,366,145.42 - - -2,283,585.42
住宅(五期) - - 381,660,326.00 - - 267,889,510.41 - - 113,770,815.59
车位 52,303.40 - - 2,876.67 - - 49,426.73 - -
湖州嘉业 20,867,414.00 193,211,400.00 272,073,746.00 8,080,510.65 139,502,310.06 147,601,085.00 12,786,903.35 53,709,089.94 124,472,661.00
阳光城一期 - - - - - - - - -
商铺 10,208,954.00 - - 2,115,607.01 - - 8,093,346.99 - -
其他 11,064.00 - - - - - 11,064.00 - -
阳光城二期其他 42,828.00 - - - - - 42,828.00 - -
阳光城三期 - - - - - - - - -
商铺 580,000.00 - - 199,432.38 - - 380,567.62 - -
车库 198,389.00 - - 84,469.73 - - 113,919.27 - -
其他 9,984.00 - - - - - 9,984.00 - -
54
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
阳光假日一期 - - - - - - - - -
住宅 4,022,949.00 - - 2,063,694.74 - - 1,959,254.26 - -
车库 110,362.00 - - 70,288.46 - - 40,073.54 - -
其他 962,468.00 - - 905,095.07 - - 57,372.93 - -
阳光假日二期住宅 4,101,204.00 193,211,400.00 180,073,746.00 1,986,403.29 139,502,310.06 111,127,095.00 2,114,800.71 53,709,089.94 68,946,651.00
阳光假日二期别墅 - - 17,500,000.00 - - 4,672,010.00 - - 12,827,990.00
阳光假日二期商铺 - - 74,500,000.00 - - 31,801,980.00 - - 42,698,020.00
阳光假日二期其他 619,212.00 - - 655,519.97 - - -36,307.97 - -
昆山嘉业 103,022,242.00 188,047,490.00 328,162,856.64 116,939,794.80 114,210,345.65 252,949,240.62 -13,917,552.80 73,837,144.35 75,213,616.02
阳光水世界一期:住宅 93,398,782.00 12,000,000.00 23,642,890.64 110,586,178.00 10,130,274.09 17,974,005.44 -17,187,396.00 1,869,725.91 5,668,885.20
阳光水世界一期:商铺 9,623,460.00 707,490.00 10,112,256.00 6,353,616.80 618,428.74 5,229,673.57 3,269,843.20 89,061.26 4,882,582.43
阳光水世界二期:住宅 - 175,340,000.00 49,543,560.00 - 103,461,642.82 29,311,771.68 - 71,878,357.18 20,231,788.32
阳光水世界三期:住宅 - - 244,864,150.00 - - 200,433,789.93 - - 44,430,360.07
嘉兴嘉业 14,251,680.53 20,700,000.00 39,992,175.00 5,779,703.98 13,840,271.48 24,475,009.48 8,471,976.55 6,859,728.52 15,517,165.52
普通住宅： - - - - - - - - -
嘉兴嘉业住宅一期 - - 485,350.00 - - 362,800.10 - - 122,549.90
嘉兴嘉业住宅二期 3,459,720.73 700,000.00 2,379,650.00 2,063,608.45 488,078.05 1,778,793.13 1,396,112.28 211,921.95 600,856.87
商铺： - - - - - - - - -
嘉兴嘉业商铺一期 5,999,729.00 - 24,670,260.00 1,604,242.86 - 13,589,586.36 4,395,486.14 - 11,080,673.64
嘉兴嘉业商铺二期 3,438,180.00 20,000,000.00 5,556,915.00 1,422,472.93 13,352,193.43 3,061,020.69 2,015,707.07 6,647,806.57 2,495,894.31
嘉兴嘉业联排(一期) 824,150.80 - - 376,804.72 - - 447,346.08 - -
车库： - - - - - - - - -
嘉兴嘉业车库一期 429,900.00 - 3,750,000.00 267,404.52 - 3,169,632.73 162,495.48 - 580,367.27
嘉兴嘉业车库二期 100,000.00 - 3,150,000.00 45,170.50 - 2,513,176.47 54,829.50 - 636,823.53
嘉善嘉业 65,519,354.71 103,140,000.00 199,796,800.00 47,057,440.54 75,300,870.00 157,676,912.80 18,461,914.17 27,839,130.00 42,119,887.20
多层(一期) 65,189,354.71 9,300,000.00 8,000,000.00 47,057,440.54 6,912,180.00 6,366,240.00 18,131,914.17 2,387,820.00 1,633,760.00
小高层(一期) - 12,400,000.00 20,000,000.00 - - 15,915,600.00 - 12,400,000.00 4,084,400.00
商铺(一期) - 2,460,000.00 - - 1,570,950.00 - - 889,050.00 -
自行车库(一期) - 480,000.00 316,800.00 - - 205,920.00 - 480,000.00 110,880.00
汽车库(一期) 330,000.00 500,000.00 1,000,000.00 - - 650,000.00 330,000.00 500,000.00 350,000.00
多层（二期） - 46,500,000.00 - - 34,560,900.00 - - 11,939,100.00 -
高层（二期） - 31,000,000.00 12,760,000.00 - 32,256,840.00 10,154,152.80 - -1,256,840.00 2,605,847.20
商铺（二期） - - - - - - - - -
自行车库（二期） - - - - - - - - -
汽车库（二期） - 500,000.00 1,000,000.00 - - 650,000.00 - 500,000.00 350,000.00
多层（三期） - - 150,000,000.00 - - 119,367,000.00 - - 30,633,000.00
自行车库（三期） - - 6,720,000.00 - - 4,368,000.00 - - 2,352,000.00
潍坊国大 56,388,033.50 8,820,187.00 86,025,762.01 45,729,008.65 6,178,114.54 69,832,963.96 10,659,024.85 2,642,072.46 16,192,798.05
55
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
东方天韵 53,283,033.50 6,268,187.00 86,025,762.01 44,390,541.02 5,099,904.51 69,832,963.96 8,892,492.48 1,168,282.49 16,192,798.05
车库 3,105,000.00 2,552,000.00 - 1,338,467.63 1,078,210.03 - 1,766,532.37 1,473,789.97 -
名城 107,509,479.00 532,487,314.00 904,921,000.00 34,925,628.80 411,232,701.85 664,965,590.10 72,583,850.20 121,254,612.15 239,955,409.90
左邻右舍公寓 - - 901,021,000.00 - - 662,203,963.28 - - 238,817,036.72
御水湾花园一期 - - - - - - - - -
住宅 71,472,547.00 6,946,390.00 - 42,991,034.66 2,927,781.33 - 28,481,512.34 4,018,608.67 -
商铺 6,177,045.00 - - 4,815,564.67 - - 1,361,480.33 - -
车库 8,532,760.00 4,050,000.00 - 7,350,582.96 3,500,277.60 - 1,182,177.04 549,722.40 -
储藏室 687,200.00 - - - - - 687,200.00 - -
御水湾花园二期 - - - - - - - - -
住宅 - 492,812,924.00 - - 387,090,862.83 - - 105,722,061.17 -
商铺 - - - - - - - - -
车库 - 17,550,000.00 - - 10,265,916.70 - - 7,284,083.30 -
储藏室 - - - - - - - - -
映像花苑 - - - - - - - - -
车库 1,402,000.00 1,230,000.00 1,100,000.00 437,121.30 941,710.20 826,867.50 964,878.70 288,289.80 273,132.50
商铺 764,100.00 - - 501,813.33 - - 262,286.67 - -
住宅 - - - -14,388,082.91 - - 14,388,082.91 - -
左岸花园二期 - - - - - - - - -
车库 15,256,000.00 8,898,000.00 2,000,000.00 7,189,718.78 5,790,242.79 1,291,600.00 8,066,281.22 3,107,757.21 708,400.00
储藏室 690,030.00 1,000,000.00 800,000.00 - 715,910.40 643,159.32 690,030.00 284,089.60 156,840.68
中山大厦 - - - - - - - - -
住宅 2,527,797.00 - - -13,972,123.99 - - 16,499,920.99 - -
中凯 483,079,836.57 715,475,008.39 1,746,898,411.70 241,639,600.51 478,782,966.14 1,096,296,640.86 241,440,236.06 236,692,042.25 650,601,770.84
住宅 - - - - - - - - -
郑州中凯铂宫 256,240,794.00 88,171,827.09 - 143,127,791.27 48,940,936.60 - 113,113,002.73 39,230,890.49 -
郑州中凯华府 - 599,696,437.30 - - 421,719,079.98 - - 177,977,357.32 -
河南海上香颂 21,402,845.00 - - 16,126,966.07 8,122,949.56 - 5,275,878.93 -8,122,949.56 -
杭州东方红街 - - 1,137,066,875.00 - - 653,681,516.92 - - 483,385,358.08
中凯城市之光 15,885,659.55 - - 11,353,749.72 - - 4,531,909.83 - -
江西浙大中凯科技园 - - 283,319,450.00 - - 202,836,877.49 - - 80,482,572.51
商铺 - - - - - - - - -
郑州中凯华府 - - 68,257,680.00 - - 42,109,315.39 - - 26,148,364.61
河南海上香颂 5,463,555.00 6,658,050.00 - 2,108,519.90 - - 3,355,035.10 6,658,050.00 -
杭州东方红街 - - 18,880,000.00 - - 8,479,587.68 - - 10,400,412.32
中凯城市之光 152,326,519.86 - - 43,265,918.79 - - 109,060,601.07 - -
江西浙大中凯科技园 - - 15,210,000.00 - - 8,731,288.55 - - 6,478,711.45
车位 - - - - - - - - -
56
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
郑州中凯华府 - 11,900,000.00 - - - - - 11,900,000.00 -
东西大街 250,000.00 - - - - - 250,000.00 - -
河南海上香颂 930,000.00 4,323,000.00 - - - - 930,000.00 4,323,000.00 -
杭州东方红街 - - 84,840,000.00 - - 80,461,460.61 - - 4,378,539.39
中凯城市之光 4,370,000.00 - 3,882,568.70 2,851,744.95 - 768,000.00 1,518,255.05 - 3,114,568.70
江西浙大中凯科技园 - - 4,482,000.00 - - 11,491,912.14 - - -7,009,912.14
地下储物室 - - - - - - - - -
河南海上香颂 142,242.00 836,862.00 - 142,242.00 - - - 836,862.00 -
郑州中凯华府 - 3,888,832.00 - - - - - 3,888,832.00 -
其他 - - - - - - - - -
中凯城市之光 22,690,184.00 - - 20,658,919.00 - - 2,031,265.00 - -
大沽路菜场 - - 59,520,000.00 - - 30,410,871.75 - - 29,109,128.25
石门一路116号2层 - - 71,439,838.00 - - 57,325,810.33 - - 14,114,027.67
中江大厦 3,378,037.16 - - 2,003,748.81 - - 1,374,288.35 - -
房地产销售小计 3,299,188,595.04 3,159,455,385.81 5,713,286,317.35 2,309,044,522.19 2,054,848,110.10 3,590,660,989.03 990,144,072.85 1,104,607,275.71 2,122,625,328.32
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
二、房屋出租 - - - - - - - - -
嘉业投资公司 1,300,000.00 1,300,000.00 1,500,000.00 521,990.72 1,150,000.00 1,150,000.00 778,009.28 150,000.00 350,000.00
常州嘉业商铺出租 - - - - - - - - -
苏州嘉业假日租金 1,389,169.60 - - 1,763,010.62 - - -373,841.02 - -
中凯 - - - - - - - - -
中凯大沽路菜场租金收入 5,580,628.54 1,500,000.00 - 1,747,920.48 - - 3,832,708.06 1,500,000.00 -
江西创业大厦（出租） 563,108.69 2,314,440.00 - 1,690,171.07 1,837,253.86 - -1,127,062.38 477,186.14 -
中江农贸市场出租收入 361,000.00 400,000.00 350,000.00 - - - 361,000.00 400,000.00 350,000.00
东西大街租金 100,200.00 - - 35,840.84 - - 64,359.16 - -
名城 2,225,132.00 2,365,000.00 - - - - 2,225,132.00 2,365,000.00 -
同益 - 280,000.00 - - - - - 280,000.00 -
南京 - 21,000.00 - - - - - 21,000.00 -
苏州 73,980.00 144,000.00 - - - - 73,980.00 144,000.00 -
本部 2,151,152.00 1,920,000.00 - - - - 2,151,152.00 1,920,000.00 -
房屋出租收入小计 11,519,238.83 7,879,440.00 1,850,000.00 5,758,933.73 2,987,253.86 1,150,000.00 5,760,305.10 4,892,186.14 700,000.00
商品销售收入 - - - - - - - - -
名城 - - - - - - - - -
钢材销售 905,719,188.28 1,099,514,019.02 1,372,172,975.87 844,887,086.13 1,038,127,554.82 1,294,848,414.05 60,832,102.15 61,386,464.20 77,324,561.82
57
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
煤炭销售 50,644,664.93 147,499,995.43 176,999,994.51 47,752,385.50 140,124,995.60 168,925,871.45 2,892,279.43 7,374,999.83 8,074,123.06
中凯 - - - - - - - - -
锦地苗木销售 8,708,911.52 21,680,000.00 14,700,000.00 5,025,421.18 15,180,000.00 6,790,000.00 3,683,490.34 6,500,000.00 7,910,000.00
聚典 14,997,628.14 31,178,631.75 - 12,913,085.92 26,318,972.67 - 2,084,542.22 4,859,659.08 -
绎凯博才 9,515,788.60 711,620.00 - 12,530,957.00 931,948.50 - -3,015,168.40 -220,328.50 -
商品销售收入小计 989,586,181.47 1,300,584,266.20 1,563,872,970.38 923,108,935.73 1,220,683,471.59 1,470,564,285.50 66,477,245.74 79,900,794.61 93,308,684.88
三、物业管理收入 - - - - - - - - -
嘉业物业 8,554,110.54 10,320,000.00 16,167,032.00 5,100,084.61 6,500,000.00 9,360,000.00 3,454,025.93 3,820,000.00 6,807,032.00
物业管理收入 5,207,697.92 7,810,000.00 13,108,132.00 3,759,336.62
5,000,000.00 7,660,000.00 2,465,261.30 3,360,000.00 6,018,132.00
开办费 1,016,900.00 550,000.00 570,000.00 -
场地占用收入 900,413.03 800,000.00 1,100,000.00 1,340,747.99
服务费收入 224,034.17 180,000.00 333,900.00 -
1,500,000.00 1,700,000.00 988,764.63 460,000.00 788,900.00
其他收入 260,682.92 140,000.00 195,000.00 -
热水费收入 944,382.50 840,000.00 860,000.00 -
嘉杭物业 9,705,057.73 11,000,000.00 16,500,000.00 776,223.70 800,000.00 1,200,000.00 8,928,834.03 10,200,000.00 15,300,000.00
物业管理收入 9,705,057.73 11,000,000.00 16,500,000.00 776,223.70 800,000.00 1,200,000.00 8,928,834.03 10,200,000.00 15,300,000.00
（苏州嘉业物业） - 1,200,000.00 - - 1,500,000.00 - - -300,000.00 -
物业管理收入 - 1,200,000.00 - - 1,500,000.00 - - -300,000.00 -
中凯 14,045,698.18 17,830,441.94 17,534,437.60 1,479,829.36 1,050,000.00 3,129,065.00 12,565,868.82 16,780,441.94 14,405,372.60
恒豪基业 10,320,462.90 14,180,417.94 12,188,479.90 - - - 10,320,462.90 14,180,417.94 12,188,479.90
江西浙大中凯科技园 - 360,024.00 663,249.60 - - 2,179,065.00 - 360,024.00 -1,515,815.40
中江物业 1,598,019.39 950,000.00 980,000.00 1,479,829.36 1,050,000.00 950,000.00 118,190.03 -100,000.00 30,000.00
郑州中凯物业 2,127,215.89 2,340,000.00 3,702,708.10 - - - 2,127,215.89 2,340,000.00 3,702,708.10
名城 5,635,867.61 5,752,811.48 6,140,000.00 - - - 5,635,867.61 5,752,811.48 6,140,000.00
春天花园 607,923.60 599,000.00 599,000.00 - - - 607,923.60 599,000.00 599,000.00
左岸花园 2,167,026.77 1,920,000.00 2,147,230.92 - - - 2,167,026.77 1,920,000.00 2,147,230.92
中山大厦 175,499.50 191,355.60 191,355.60 - - - 175,499.50 191,355.60 191,355.60
本公司 - - - - - - - - -
新坝22号 - - - - - - - - -
太平坊1号 29,553.60 33,842.00 33,842.00 - - - 29,553.60 33,842.00 33,842.00
苏州分公司 1,095,896.01 1,125,000.00 1,125,000.00 - - - 1,095,896.01 1,125,000.00 1,125,000.00
御水湾花园（之江物业） 1,559,968.13 1,883,613.88 2,043,571.48 - - - 1,559,968.13 1,883,613.88 2,043,571.48
物业管理收入小计 37,940,734.06 46,103,253.42 56,341,469.60 7,356,137.67 9,853,706.50 13,689,065.00 30,584,596.39 36,249,546.92 42,652,404.60
四、其他收入 - - - - - - - - -
嘉业-太湖酒店 8,740,090.72 29,669,741.85 40,014,928.32 2,592,514.08 7,129,615.00 10,024,200.00 6,147,576.64 22,540,126.85 29,990,728.32
房费 2,890,366.76 13,513,548.51 17,200,198.32 - - - 2,890,366.76 13,513,548.51 17,200,198.32
餐饮 5,781,059.72 15,863,873.34 20,803,500.00 2,553,204.63 7,129,615.00 9,708,300.00 3,227,855.09 8,734,258.34 11,095,200.00
58
附表二
营业收入、成本和毛利预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
营业收入 营业成本 销售毛利
产品类别及公司名称
2007年全年收入数 2008年预测总收入 2009年预测总收入 2007年预测总成本 2008年预测总成本 2009年预测总成本 2007年预测总毛利 2008年预测总毛利 2009年预测总毛利
房务(迷你吧)等 68,664.24 292,320.00 2,011,230.00 39,309.44 - 315,900.00 29,354.80 292,320.00 1,695,330.00
中凯 11,795,107.56 65,202,322.80 142,083,143.60 13,531,314.87 56,238,129.52 81,034,006.54 -1,736,207.31 8,964,193.28 61,049,137.06
恺凯科技能用费收入 8,655,060.04 15,591,600.00 19,846,577.00 11,315,196.92 12,967,496.76 15,982,673.32 -2,660,136.88 2,624,103.24 3,863,903.68
酒店运营收入 - 45,420,022.80 120,081,566.60 - 39,297,966.15 64,169,373.22 - 6,122,056.65 55,912,193.38
江西浙大培训费收入 42,000.00 - 1,220,000.00 30,114.58 - 829,600.00 11,885.42 - 390,400.00
锦地苗木养护费收入 200,560.00 - - - - - 200,560.00 - -
聚典中介服务收入 23,184.50 700,000.00 - - - - 23,184.50 700,000.00 -
绎凯博才代理咨询费收入 737,801.79 - - - - - 737,801.79 - -
中江固定资产出租收入 - - 935,000.00 - 1,400,000.00 52,360.00 - -1,400,000.00 882,640.00
郑州东兴标书制作费 18,500.00 - - - - - 18,500.00 - -
中凯代办费收入 3,600.00 - - - - - 3,600.00 - -
上海恺凯工程中央空调 2,114,401.23 3,490,700.00 - 2,186,003.37 2,572,666.62 - -71,602.14 918,033.38 -
名城 763,865.48 56,767.00 3,176,000.00 - - - 763,865.48 56,767.00 3,176,000.00
春天花园 34,798.80 - 590,000.00 - - - 34,798.80 - 590,000.00
左岸花园 61,274.30 - 1,550,000.00 - - - 61,274.30 - 1,550,000.00
中山大厦 23,384.00 - 836,000.00 - - - 23,384.00 - 836,000.00
本公司 62,015.00 - - - - - 62,015.00 - -
新坝22号 - - - - - - - - -
太平坊1号 - - - - - - - - -
苏州分公司 38,619.47 - - - - - 38,619.47 - -
御水湾花园（之江物业） 91,198.00 56,767.00 - - - - 91,198.00 56,767.00 -
其他收入-停车费收入 452,575.91 - 200,000.00 - - - 452,575.91 - 200,000.00
其他收入小计 21,299,063.76 94,928,831.65 185,274,071.92 16,123,828.95 63,367,744.53 91,058,206.54 5,175,234.81 31,561,087.12 94,215,865.38
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
- - - - - - - - -
合 计 4,359,533,813.16 4,608,951,177.08 7,520,624,829.25 3,261,392,358.27 3,351,740,286.57 5,167,122,546.07 1,098,141,454.89 1,257,210,890.51 2,353,502,283.18
59
附表三
营业税金及附加预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 预测期间：2009年度 单位：人民币元
2009年预测数
项 目 2007年未审数 2008年预测数 增减变动率 增减变动的主要原因
计税金额 适用税率 应缴税额
营业税 167,934,230.97 166,315,309.98 5,955,251,859.00 5% 297,762,592.95 79.03%
土地增值税 11,052,270.16 244,393,882.99 8,500,868,282.86 7.00% 595,060,779.80 143.48%
城市维护建设税 11,503,453.92 11,713,580.80 413,439,024.80 5.00% 20,671,951.24 76.48%
教育费附加 6,416,915.41 6,592,399.91 321,970,653.25 4.00% 12,878,826.13 95.36%
其他 29,208,016.71 2,096,524.05 4,326,941.37 106.39%
合 计 226,114,887.17 431,111,697.73 930,701,091.49
公司法定代表人： 财务负责人： 编制人：
60
附表四
销售费用预测预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年预测数 2009年预测数
项目名称 币种 增减变动主要原因
金额(元) 金额(元) 金额(元)
职工薪酬 人民币 18,408,034.37 20,255,957.89 24,494,368.90
业务招待费 人民币 605,161.24 1,608,533.94 1,919,422.20
办公费 人民币 1,697,170.49 2,161,259.66 2,304,582.14
会议费 人民币 7,300.00 337,673.10 261,311.80
折旧 人民币 1,181,492.13 747,536.18 1,616,367.13
水电费物管费 人民币 2,987,418.72 7,854,881.36 10,108,092.65
通讯费 人民币 384,744.04 679,739.30 767,809.98
印刷费 人民币 96,131.44 108,988.39 466,735.00
修理费 人民币 365,717.98 430,271.04 1,046,156.26
运输费 人民币 38,230,554.83 39,203,191.28 51,089,260.72
低值易耗品 人民币 575,802.30 674,266.67 712,300.00
差旅费 人民币 649,364.25 890,086.07 863,412.64
车辆使用费 人民币 125,985.98 557,155.70 333,400.00
销售推广费 人民币 47,460,295.10 66,635,769.57 50,926,647.93
销售服务费 人民币 3,804,082.64 4,118,504.25 3,388,905.20
销售佣金 人民币 14,289,982.44 14,933,047.82 9,192,469.41
物业管理费 人民币 2,211,543.02 988,934.00 350,000.00
开盘及促销费 人民币 447,294.71 20,000.00 526,507.80
其它 人民币 12,612,772.35 11,589,647.94 9,349,577.84
酒店营业费用 人民币 - 4,192,303.64 7,776,145.22
福利费 人民币 671,701.10 791,000.00 1,107,400.00
展览费 人民币 987,000.00 500,000.00 600,000.00
广告费 人民币 4,816,781.50 5,100,000.00 2,050,000.00
劳动保护费 人民币 237,854.80 170,000.00 225,000.00
业务宣传费 人民币 607,464.00 800,000.00 800,000.00
房租 人民币 153,800.00 60,000.00 60,000.00
劳务费 人民币 40,800.00 - -
合计 人民币 153,656,249.43 185,408,747.80 182,335,872.82
单位负责人： 财务负责人：
61
附表五
管理费用预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年预测数
增减变动主要原因
项目名称 币种 金额(元) 金额(元) 金额(元)
职工薪酬 人民币 67,948,356.86 97,602,103.60 83,821,213.60
办公费 人民币 6,491,330.20 5,254,577.57 6,122,483.53
低耗品摊销 人民币 3,003,126.33 1,395,956.72 1,338,802.94
折旧 人民币 15,877,522.51 25,816,033.83 30,314,908.32
业务招待费 人民币 22,211,655.87 23,118,356.53 23,067,218.11
中介机构费用 人民币 7,677,100.95 4,550,833.39 4,342,611.29
律师及诉讼费 人民币 637,287.06 1,300,315.00 774,000.00
差旅费 人民币 13,301,942.83 10,662,804.96 10,814,044.06
租赁费 人民币 6,195,591.74 6,222,600.36 5,113,040.70
无形资产摊销 人民币 108,944.98 141,640.00 141,640.00
长期待摊费用摊销 人民币 1,537,873.08 5,538,554.56 2,120,061.56
物业管理费 人民币 55,962.14 173,900.00 298,735.34
通讯费 人民币 2,148,055.21 2,538,283.01 2,915,172.25
印刷费 人民币 27,824.61 29,215.84 30,676.63
修理费 人民币 1,040,835.28 1,123,614.83 1,215,440.80
保安费 人民币 - 26,513.12 351,176.00
董事会费 人民币 275,657.44 732,000.00 629,300.00
工会经费 人民币 1,221,723.00 1,084,721.63 1,383,568.18
教育经费 人民币 843,998.40 842,366.88 939,326.95
水电费 人民币 2,467,321.99 2,511,897.00 2,630,375.27
车辆使用费 人民币 3,665,697.43 4,606,282.44 5,034,137.91
房产税等税费 人民币 6,788,385.19 8,021,886.86 9,584,087.28
书报及印刷费 人民币 284,194.84 318,652.29 377,126.25
其他 人民币 26,409,469.51 26,571,040.59 18,595,617.88
物料消耗 人民币 5,345.08 5,612.33 5,892.95
酒店管理费用 人民币 - 6,127,214.24 10,143,637.32
开办费 人民币 246,959.60 262,583.16 -
社会统筹 人民币 195,855.64 2,385,322.86 2,220,000.00
福利费用 人民币 592,457.07 1,745,596.20 2,027,200.00
劳动保护费 人民币 112,831.20 90,000.00 110,000.00
五险一金 人民币 537,099.01 611,700.00 758,700.00
汽杂费 人民币 128,445.72 125,000.00 135,000.00
会务费 人民币 104,850.00 60,000.00 70,000.00
印花税 人民币 89,001.19 310,000.00 183,632.15
其他税金 人民币 105,875.16 100,000.00 100,000.00
租金 人民币 36,000.00 35,000.00 30,000.00
总计 192,374,577.12 242,042,179.80 227,738,827.27
单位负责人： 财务负责人：
62
附表六
财务费用预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年预测数
增减变动主要原因
项目名称 币种 金额(元) 金额(元) 金额(元)
利息支出 人民币 86,047,228.67 89,610,007.03 76,093,183.91
利息收入 人民币 -58,028,370.01 -40,681,616.33 -36,265,614.97
手续费 人民币 2,166,311.67 1,546,892.75 1,830,260.60
汇兑收益 人民币 - - -
汇兑损失 人民币 142,205.35 2.00 2.00
其他 人民币 2,220,346.82 -37,200.00 910,000.00
合 计 32,547,722.50 50,438,085.45 42,567,831.54
公司法定代表人： 财务负责人：
63
附表七
资产减值损失预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年预测数
增减变动主要原因
项目名称 币种 金额(元) 金额(元) 金额(元)
坏账准备 人民币 -290,243.97 28,900.00 13,400.00
固定资产减值准备 人民币
存货跌价准备 人民币 -1,941,070.74 -220,328.50
人民币
人民币
人民币
合 计 -2,231,314.71 -191,428.50 13,400.00
公司法定代表人： 财务负责人：
64
附表八
营业外收入预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年预测数
项目名称 币种 金额(元) 金额(元) 金额(元)
处置固定资产净收益 人民币 46,878.06 - -
处置资产净收益 人民币 - - -
罚款净收入 人民币 61,320.93 - -
违约补偿 人民币 9,359,552.00 50,000.00 -
保险公司赔款 人民币 40.00 - -
政府补助 人民币 1,869,044.00 750,000.00 -
土地转让收入 人民币 - 5,337,500.00 -
其他 人民币 8,217,363.33 3,000.00 15,000.00
住房基金帐户存款利息 人民币 94,369.25 139,294.20 -
合 计 19,648,567.57 6,279,794.20 15,000.00
公司法定代表人： 财务负责人：
65
附表九
营业外支出预测表
编制单位：湖南亚华控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2007年度未审数 2008年度预测数 2009年预测数
项目名称 币种 金额(元) 金额(元) 金额(元)
处置固定资产净损失 人民币 34,650.16 35,000.00 -
罚款支出 人民币 1,511,029.49 0.00 -
赔偿损失 人民币 11,823,936.26 60,000.00 10,000.00
捐赠支出 人民币 4,264,934.17 1,350,000.00 1,352,000.00
防洪基金 人民币 - 20,000.00 -
水利建设基金 人民币 198,594.18 27,000.00 -
其他 人民币 1,750,957.04 868,246.14 1,702,124.11
合 计 19,584,101.30 2,360,246.14 3,064,124.11
公司法定代表人： 财务负责人：
附件十
湖南亚华控股集团股份有限公司董事会
全体成员关于盈利预测报告的声明
本公司董事会全体董事承诺本盈利预测报告及其附件不存在任何虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，本次重组完成后在正常生产经营情况下，本公司能完成
相应的盈利预测，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
董事会全体董事签字：
湖南亚华控股集团股份有限公司
二零零八年 月 日
|
