回乡楼市见闻：还原一个真实的房地产
《证券市场周刊?红周刊》特约作者西峯
编者按：过去10年，房地产一直位于舆论的漩涡中心，因为它与我们每一个人的利益休戚相关。2013年农历岁末，西峯在雪球、百度[微博]百家、新浪微博等网络媒体上发起了一个“回乡楼市见闻调查”的活动，引起了广泛的回应，讨论跟帖达上千条，收到的楼市见闻大概包括了中国近百个城市，地域从南到北、从沿海到内陆、从城市到乡村全覆盖。之后西峯将网友提供的具代表性的见闻整理汇集成《回乡楼市见闻36篇合集》共享发出，一周时间在一些媒体的浏览人数就超过了几十万。
我们摘录了一些回乡楼市见闻的节选，供大家参考。不同区域巨大差异背后有什么共性？民间草根调研戳穿了哪些阴谋论？一起了解真实的房地产市场——
西峯：我为什么发起楼市回乡见闻调查？
因为工作和兴趣的原因，我关注楼市已经十来年了，而这期间几乎是房地产争议最大的十几年。从中央到地方，从媒体社论到草根杂谈，大家对楼市的看法差异极大。在一个秉承多元价值观的社会中，这些差异原本正常。交易的双方常常持相反的判断，这些差异促成了交易，也同时提高了双方的福利。
不过在当时的语境下，这些不同却引发了各界的不安。以动机而非事实作为主要判断依据的阴谋论也一度成为舆论主角。这就使得多空双方的讨论陷入晦暗，而良性讨论亟需的数据和全面观察，往往成为讨论中短缺的部分。
好在我们已经身处互联网时代了。主流媒体没报道到的，有没有可能通过自媒体的征集方式来解决呢？于是在农历新年前几天，我通过网络发起了一个各地楼市见闻的调查。
原因之一是我觉得目前的政策、报道和观察偏重特大城市太多。统计局70个大中城市楼市的监测，也仅仅只覆盖中国600多个城市中的一成比例。由于各地经济发展情况参差不一，楼市价格和涨跌情况也多不同，少数几个中心城市的状况远不能代表其他地方楼市的面貌。占数量九成的城市和乡村也需要有楼市的研究和记录。
原因之二是时逢农历岁末，正好是大家回家过年的时候。我想是不是可以通过追寻梁思成、赵元任当年田野调查的思路，也在楼市发起一次实地考察。从民间草根的角度来征集各地楼市见闻，以弥补相关报道、资料乃至研究方面的不足。
楼市见闻录之一：
魔都上海（节选）
所在地：上海
见闻提供者：@coffeebeanMM
爸妈家的房子在上海中环，靠近复旦大学和五角场，周边配套不错，2002年妈妈同事买的一期，当时是3700/平方，几个月后开二期，变成4500/平方，还好妈妈英明地买下了。2005年我们搬入的时候，价格变成接近1万/平方。2008年10月左右卖17000/平方，现在卖35000/平方上下。
周围的同学朋友，上海本地的，过去几年因为结婚的关系大都在父母资助下买了房。只要是工薪阶层的，基本上买房都是穷尽了双方父母和自己工作几年的大部分积蓄，大部分人买的都是90~100平方的房子。第一份工作时，公司里的外地同事，因为看到2005~2007年房价涨得那么快，想想以后应该也是在上海工作下去的，也大都买了房。但因为工作时间短，能力有限，所以大都买得比较偏远。外环那一带2007年左右的价格在1万/平方左右，现在很多基本也都是3万左右的档次了。
除了结婚等原因的第一次置业之外，随着宝宝的出生，周围的许多朋友觉得当时的房子小了点。比如要请个住家保姆，比如父母来照顾孩子可能得住上一段，所以有些朋友会把自己当初买的小房子卖了，加点钱贷个款，再去买个大点的房子。由于房价实在太高，而且二套房的首付要70%，利率上浮。一对80后小夫妻能够在不卖掉目前住房的情况下再去买一套房，这样的情况还是比较少的。
楼市见闻录之二：
陕西西安（节选）
所在地：陕西/西安
见闻提供者：@WasteHouse
我目前在南京居住，老家在西安，西安和南京在很多方面很相似，都是古都省会，人口都在800万左右，都是区域型中心城市。从城市等级上来分，西安属于二线弱，南京属于二线强。
从GDP上比较（2013预测值），西安4940亿，南京8439亿。如果从房价上对比，差异就更明显了，西安均价7108元/㎡，全国排第48位，南京均价 17786元/㎡，全国排第9位。
西安的房价，大概在2010年后就涨得很慢了，到了2013年下半年，一些城市又开始新一轮猛涨，但西安仍然涨幅微弱。
西安的房地产市场如此弱势，我想主要还是以下几个原因：
1，总体经济基础较为薄弱。西安主要是以国有企业为主导，私营经济不活跃，生活节奏较慢，高收入阶层少。好消息是最近几年大企业也逐步落户西安，比如三星[微博]、华为、中兴都有大型的研发基地落户。西安本身的教育资源也比较有优势，承接东部转移过来的产业也是有条件的。
2，周边城市经济弱，人口少。西安算是西部地区的领头羊城市，周边城市经济与人口体量相较西安都有较大差距。
3，住宅供给量太大。西安楼市建设在最近5年才真正发力，到处在大拆大建，无论开车到什么地方，都能看见工地和脚手架，到处是楼盘广告。另一方面，住宅的容积率都非常高，很少有低于3的，三环内外基本都是30多层的高层住宅区。
4，小产权房多。西安在建的600多个项目，其中没拿到预售证的有300个左右，这些小产权价格比商品房便宜得多，举例来说，同样地段，商品房6000元/㎡，小产权就能卖到4000元/㎡以内。
5，本地人大多有房。西安这边国企很多，造成的一个问题是很多企业都解决了住房问题。一些老职工分到的房子，一旦拆迁，马上还能分到新房，手里两三套的也很常见。更夸张的是农房拆迁补偿，举个最近的例子，一个好友爷爷农村里的房子拆迁，按户口人头数赔偿，一共赔了12套，我那个好友父亲拿到3套，其余的几个叔叔分掉。
楼市见闻录之三：
浙江慈溪（节选）
所在地：浙江/宁波/慈溪市
见闻提供者：@胡晓山
有人说，房地产就是非贸易品的折现，我认为不无道理。慈溪，建国前是以西瓜、盐、棉花为主要产出的农业区，工业沉淀一穷二白，主城区是建国后从慈城迁来的，文化、教育、医疗、商业、交通、景观资源向来贫乏，不要说和宁波、杭州这些二线城市比，甚至和周边的几个县级市比起来都是缺乏沉淀的，这样的非贸易品沉淀显然无力吸引外地人口的流入。
而由制造业吸引来的外地低端劳动力人口，又缺乏足够的消费能力，无法形成有效的消费需求——这一点可以从城郊的农民房出租火爆得以验征。当地人的消费需求毕竟有限，而且随着传统制造业越来越失去盈利能力，当地年轻人越来越多地选择宁波、杭州或者上海、北京这样的大中城市。
过去由于制造业的快速发展所带来的财富效应支撑着当地房价的上涨，在未来几年中几乎已经看不到这样的新增财富效应了。中小企业大都在经历痛苦的转型，而这种转型对于势单力薄的中小企业来说，几乎是九死一生。汇率、劳动工资、利率、原材料的波动、产能状态、环保等各个方面都在威胁着传统制造业的中小企业的生存。除非由国家层面导入大规模的国有企业投资或者技术帮助，我对于未来5年的慈溪经济非常悲观。
虽然悲观，但毕竟是自己的家乡，祝福家乡吧，能够在痛苦的转型中找到新的希望，一如他们的先辈，带着满身的海咸味，和不甘贫困的冲动，奔赴全国去寻找富裕的希望。
楼市见闻录之四：
台湾三峡区（节选）
所在地：台湾/新北/三峡区
见闻提供者：@投资笔记
新北市三峡区，在台北大学旁。走高速公路离市中心约25~30分钟。小镇没什么产业，主要是寺庙观光。在少子化后人口基本上是零成长，由于台北的房价越来越高，但这几年开始有新进人口进来，主力是退休族。三峡位置刚好离尘不离城，很多人看一下环境就来定居了。这几年人口从9万多增加到现在约11万人。
市中心涨我们这里就涨。不过因为退休族进来的越来越多，这边的房子都没怎么空置，反而台北市越来越多房子是空的。2006年的时候，三峡新成屋一坪约10万台币。我2009年买的时候，一坪12.8万台币。现在一坪大概是30万台币，建商开价则是喊到40万台币去了。（编者注：1坪约合3.3平方米；1台币目前约合人民币0.207元。）
《回乡楼市见闻36篇合集》请于证券市场红周刊官方网站/证券市场红周刊雪球官方账号@证券市场红周刊阅读下载。
回乡见闻调查戳穿了哪些传言？
正如我们之前提到的，中国的楼市首先是区域性市场，地区之间的发展差异、贫富差异、城乡差异以及对人和资本的吸引能力存在巨大差别。不过即便如此，从收到的稿件和讨论中，我们仍然可以找到一些共性。例如，我们没有观察到温州人炒高当地楼市的见闻，也没有收到外国人炒高楼市的见闻。这些曾经被大肆报道的传言，不但因缺乏数据和逻辑而显得荒谬，而这次调研的结果也再次否定了的这些看法。
我们先谈谈这次调研中观察到的共识。
1、楼市只涨不跌么？
过去的很多观察都是以北上广深等特大城市为样本，在历尽宏观调控的10年的空调后，许多人得出结论，中国的楼市长期来看只涨不跌，至少在未来的20年内如此。以大炮著称看涨房市的任志强[微博]更是直断，城市化进程结束之前，楼市不可跌。
真的不可能么？其实未必。从见闻回馈的情况来看，确实大部分大城市和特大城市在历经2010年末开始的大幅调整后，最近2年来仍然延续楼市上涨的态势。但是许多内陆和中小地区的楼市，其实房价早有压力，至今仍未恢复。考虑到中国地区差异巨大，城乡有别明显，笼统地谈楼市涨跌仍然很可能是一个不算精确的话题。
2、人口流入导致楼市上涨
人口流入导致楼市上涨原本是我多年来的一个观察。原本主要是在华东地区和几个特大城市得到了验证，这次借回乡楼市调查，也得以在其他地区进一步验证。
我们看到，人口流入的地区主要有几个特点：一是主要集中在东部沿海地区；二是人口向省会和特大城市集中，联系到中央提出的控制大城市人口，促进人口向三四线城市流动，这个措施其实是和目前的人口流动方向截然相反的。中央这一政策的出台，能否就此改变人的流向，也是值得关注的事件。
除此以外，一些三四线城市，如果有人口大幅流入，其房价涨幅也甚为可观。其中心城区的楼价，也会处于周边地区的高点。
但反过来，人口外流的城市楼市未必不兴旺，但购房者多居住者少，楼价低的地区反而空置严重，这是和以往许多报告不太一样的地方。考虑到这些地区平时关注度较低，其楼市如此的现状，更加应该引起大家注意。
3、省会和中心城市楼价较高
这次观察验证了这个观点。
大城市一般居于规模上的优势。大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过国外大城市的发展一般是源于市场自然原则的结果。而在中国，城市的发展还会受到城市的行政级别影响，这个算是影响房价的特色部分了。
中国是一个强势政府，政府手中拥有巨大的行政资源。因此行政级别较高的上位城市，往往借此获得比周边地区更好的发展优势。
容易观察到，几乎所有的省会城市都是本省楼市价格之冠。作为一个省会，这些城市天然占据了本省最好的教育资源、医疗资源。同时凭借行政的力量和财税安排，进一步增加其在工业、商业、交通方面的优势。因为，这些省会城市可以轻易地吸引到本省最精英人士，而持续的人口流入，也带动房价的上涨。
而北上广深这四个超级城市，吸引了更大区域的远远超越本省的覆盖面。北京作为首都，集全国的行政中心、经济中心、教育中心和交通中心为一体，吸引大量“三北”（东北、华北和西北）地区的居民流入；上海辐射华东，广深主要吸引华南。因此这些城市房价领先全国也就不奇怪了。
抛开偏见，什么驱动了楼价的增长？
所有的房地产市场都是区域市场。
以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的，因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素；也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件；在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。
在这篇文章中，我主要谈推动房价的长期因素。其中最主要的大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。
先谈宏观因素。
1、经济增长带来房价上涨动力
中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始得早一些，有些城市开始得晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。
其后，中国每年都保持GDP8%以上的实际增长，而含通胀在内的GDP复合名义增长率，大约在14%左右。到2013年底，中国GDP增至56.9万亿元，比1999年的8.97万亿，足足增长6.3倍，而同期居民收入增长也有4倍多。因此在经济高速发展的背景下，房价上涨有了最基本的驱动力。
2、低利率带来的置业兴旺
中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难，大量廉价的贷款主要是向国企倾斜，而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看，民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。
惟一的例外就是房贷。这几乎是个人惟一可以轻松获得的大额低息贷款。从过去10年房贷的基准利息来看，多数年份在6%上下，只有一年多时间突破7%。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款，而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此，在按揭低息的政策下，购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去10年多数年份有着不小的通货膨胀率，购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。
3、土地供应的影响
许多人会认为在中国土地的供应者只有政府，因此政府模仿香港而实施的饥饿供地，是房价上涨的主要动力。这话对，也不对，实际上，要区分着看。
中国实行城市土地国有，因此城市土地供应者只有政府，这没错。但地方政府卖地，多数看的是眼前，看的是总额。早在2003年土地招牌挂之前，各地土地出让其实非常无序，甚至不少区县都有权出让土地。各地竞争的结果就是土地供应泛滥，地价几乎一文不名。典型的就是珠三角以及散布各地各种名目的园区。
饥饿供地学起来不难，但真的要实施，有几个条件：
1，当地长官需有点长远眼光（许多地方市长任期只有两三年，要求他们有长远意识不卖地不出政绩不容易）；
2，历史负担小，过去没有大量出让土地留存至今影响当下的土地市场（这个主要看前任留下的政治遗产）
3，有财力进行土地储备（虽然可以依靠银行，但持续这个工作对很多城市也有难度）
4，人口要流入（一、二线城市可以满足，其他多数都出局）
所以目前来看，多数地方政府很难在地价和土地出让金总额之间保持平衡。越是发展滞后的地方，土地出让往往越是宽裕。要让土地供应持续保持在短缺的状态，能做到的城市并不多。
但是如果做到了，房价上涨就在供应方面有了较为坚实的可能性。
4、人口流入
人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。
一个人去到一个城市居住和生活，很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征，反之人口持续流出的城市，则容易缺乏就业机会和商业市场，未来发展堪忧。
过去几年，许多媒体喜欢报道逃离“北上广”（北京、上海和广州）的消息，认为高昂的楼价、拥挤的交通和巨大的工作和生活压力，已经促使大量人口离开这些中心城市。这些报道未必虚假，但可能只是真相的一面。对这些千万人口的城市来说，找到一些离开的例子不会太难，但同时也要看到同期有更多的人涌入这些城市，只看到下车人数而忽略上车人数显然是片面的。
5、城市格局
影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等，这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及，因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点，即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。
1，城市的行政级别
城市级别算是最有中国特色的影响房价因素了。
大城市一般拥有规模上的优势，大量人口积聚使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过大城市的形成一般是源于市场选择的结果，而在中国，城市发展还会受到城市行政级别的强烈影响，这个算是影响房价的特色部分了。
2，城市的产业结构
城市的产业结构是另一个容易被忽视的因素。
所谓城市的产业结构就是一个城市第一、第二、第三产业发展情况。我们通过观察三个产业增加值占GDP的比重情况来了解城市的产业结构。
第一产业主要是农业，第二产业主要是工业和建筑业，第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说，第一产业早就不是主体了，大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。
但其中还有区别，简单地说，在其他因素相仿的情况下，第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例，上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超过了上海，但其房价大致只有上海的一半。究其原因，这些城市产业结构还是以工业为主，服务业相对较低。
作为世界工厂，中国工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业，工人被替代性强，工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP，但是因为其居民收入增长相对较缓，房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡，其人均GDP均高出上海两成多，但其房价多年增长缓慢，其绝对值亦不及上海的一半。相应地，其商业和办公市场，亦大大滞后于上海。
作为对比，上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。作为第三产业的服务业，更为依赖人的作用。而出于对人才的倚重，城市和企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州，其人均GDP虽不及苏州和无锡，但其第三产业比重也较高，其房价高于苏锡也就不奇怪了。
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