盈科中心觅定接盘侠 李氏家族内地撤资又添一笔
SOHO中国、华润等都有买下盈科中心的想法，但因要价太高，投资回报率又不理想，所以此事折腾了数年方尘埃落定
文｜《投资时报》记者 张玥
李泽楷不相信眼泪。
尽管盈科中心易主让不少在此办公多年的白领流下热泪，但这并没有妨碍李泽楷将盈大在内地的最后一块重要资产清空。
4月8日晚间，盈大地产（00432.HK）发布公告，称已与基汇资本旗下基金所投资的Vinter Star Limited签订协议，将盈科中心以9.8亿美元的初步收购价卖予对方。
与传闻中欲收购盈科中心的地产大佬不同，最终接盘的基汇资本是一家私募基金管理公司，专注于大中华地区及全球其他高进入门槛市场的房地产投资，此前在三里屯商圈投资和管理的项目包含三里屯太古里、北京极栈酒店和万国公寓。
根据协议，双方如果没有在2014年8月28日完成交易，盈大地产则要向买方支付一亿美元的终止费。
盈大表示，会运用套现所得资金偿还15亿元港币的贷款，以及投资现有位于日本、泰国及印尼的项目发展。
公告披露的第二天，盈大地产（00432.HK）开盘即下跌，报6.1元，最终以5.23元收盘，下跌1.43元，跌幅达21.47%。
低溢价抛售盈科中心
位于北京朝阳区工体北路的盈科中心，由一座商业及住宅综合体、两座办公室大楼、两座服务式公寓及一个购物中心组成。其南面是高档公寓瑞安君汇，西面最抢眼的建筑则是三里屯SOHO和在建的三里屯一号。现代化建筑环绕之中的盈科中心显得颇为老旧。
《投资时报》记者实地探访盈科中心发现，大厦紧闭的正门里正是原太平洋百货所在地。对比不远处车水马龙人潮涌动的三里屯太古里，零售物业的空置让盈科中心更显冷清。而这样的景象已持续两年。
截至2013年年底，盈大地产对该物业的估值为66.57亿港币，按此估价计算，最终72.01亿港币（56.7亿元人民币）的成交价格仅较估值溢价8%。而在2013年2月，盈大地产被传获80亿港元出价洽购盈科中心，较当时估价溢价超三成。
仅以8%溢价的初步收购价格就卖给对方，可见盈大地产着实希望尽快将这块2008年就有意出售的烫手山芋抛掉。尽管售价相比之前传闻中的80亿港元有所降低，但此项交易可谓及时止损，按目前市场状况，再拖下去，盈科中心难免将继续折价。
曾任职于戴德梁行、现为睿意德董事的王玉珂，早在几年前也曾参与盈大地产出售盈科中心的项目，他对《投资时报》记者透露，“李泽楷出售盈科中心，一方面是因为电讯盈科并没有把内地作为重点发展区，另一方面是太平洋百货退出，盈科中心经营不善，租金一直提不上去。”
自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置超过2年时间。王玉珂称，“因为盈大地产租金太高，太平洋百货当时就准备去五棵松卓展购物中心。后来盈大再没能找到合适的租户，就一直空置，这也影响了写字楼出租。”
盈大地产发布的2013年年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为59%，2013年的租金收入总额约为2.36亿港元，较2012年的2.39亿港元有所降低。
几年来，传闻中的盈科中心买家包括SOHO中国、华润等企业，但均因收购价不理想而未实现交易。王玉珂称，“因为盈大要价太高，机构在核实时发现投资回报率不高，所以折腾了许久也未果。”
和黄土储97%位于内地
李泽楷此番抛售成功，不免让人联想起李嘉诚旗下的长江实业集团与和记黄埔去年一连串抛售内地资产的举动：2013年7月12日，长江基建出售107国道驻马店路段权益；8月底，长江实业与和黄以人民币约26亿元出售广州西域都荟广场等项目；10月18日，长江实业与和黄以89亿港元出售上海陆家嘴东方汇经中心；12月31日，长江实业ARA基金出售估值约人民币30亿元的南京国际金融中心大厦。
短短一年内，父子俩在内地出售的物业累计已超过200亿元，且基本都位于大城市的核心商圈，有关李氏父子看空楼市撤资内地的猜测不绝于耳。
对此，华远地产董事长任志强[微博]则显得颇为宽心，他曾表示，“只要李嘉诚没有把东方广场卖了他就没有撤资，他有那么多东西没有卖，卖的才多少？”
《投资时报》记者查阅长江实业2013年年报发现，其在内地持有沈阳丽都索菲特酒店、成都天府丽都喜来登饭店、重庆海逸酒店、大都会广场、世纪汇、梅龙镇广场、嘉里不夜城7个物业项目。
其中，任志强提到的东方广场，由于早在2011年就由李嘉诚将其转变为汇贤房托而作为首只在港上市的人民币REITs，故不在年报内。
和记黄埔2013年年报则显示，和黄在内地的业务中，地产及酒店业务占到34%，去年收益总额为166亿港元。
年报称，和黄目前土地储备约为8300万平方尺（约合922万平方米），其中97%位于中国内地。去年在内地销售770万平方尺（约合86万平方米）面积的物业；2014年预计完成830万平方尺（约合92万平方米）面积的住宅与商业物业，分布于内地11个城市及新加坡。
长江基建2013年年报显示，其在内地的基建投资包括分布不同省份的收费道路及桥梁，总长度约280公里。
相比李嘉诚在内地房地产市场和基建中的投资和持有比例，他去年所抛售的资产似乎也就不值一提了。
（完）
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