本报记者 王锦 于萍

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　　★ 拥护者认为，开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为，从而降低房价。

　　★ 反对人士认为，征收物业税不仅无益于降低房价，甚至有可能使“房奴”升级为“税奴”。

　　CFP图片 合成/王力

　　　□本报记者 王锦 于萍

　　　

　　　今年两会期间，有关房地产的提案占了所有提案的半壁江山，而其中关于物业税的提案更让楼市各方心弦紧绷，也引发了十分激烈的辩论。

　　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康是物业税开征的坚决拥护者，他提出一份《关于抓紧研究、准备出台物业税（房地产税）的提案》，建议有关部门抓紧研究制定在我国开征物业税的方案。反对人士则认为，征收物业税不仅无益于降低房价，甚至有可能使“房奴”升级为“税奴”；更有甚者表示，如果对二套以上住房征收物业税，可能会导致中国百万家庭为避税而“妻离子散”。

　　　一辩：该不该？

　　　物业税是财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者每年交纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。我国物业税改革的大体框架是，将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　　针对物业税应不应该征收的问题，辩论的焦点主要集中在物业税能否确实抑制房价的大幅上涨之上。

　　　拥护方表示，开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为，而拥有多套房产者也可能因此而转让房产，增加二手房源。一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。

　　　据房地产中介机构统计，当前一线大城市的投资性和投机性购房已超过30%，而这是导致房价飞涨的主要原因。

　　　贾康在其提案中表示，在房地产保有环节开征物业税（房地产税），可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。这种正面效应，一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变；二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率；三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性，促进房地产业长期的健康发展。

　　　全国政协委员孙继业也认为，很多城市房屋空置率已大大高于10%的国际警戒线，抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险。

　　　除此之外，赞成者认为，如果把土地出让金纳入物业税中逐年征收，给地方政府提供了稳定的收入，利于改变当前“土地财政”局面，防止土地出让价畸高，有助于降低房屋开发成本。

　　　然而，反对者不甘示弱。全国政协委员、大连万达集团董事长王健林表示，“很多人认为开征物业税以后房价马上就会下来了，这完全是理想，甚至是空想。”他认为，在市场经济条件下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。

　　　全国人大代表、怡和控股集团董事长王刚也认为，现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征物业税会增加房地产投资和保有成本，使房价“水涨船高”。

　　　“公说公有理、婆说婆有理”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，长期而论，物业税开征后，房价的波动性会因此而减小，尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效；短期来看，对购房者的心理影响重于实际影响，将会出现房价下跌的预期。

　　　二辩：何时征收？

　　　关于物业税问题争论的第二个焦点是物业税开征的时机是否成熟。

　　　众所周知，2009年全国商品房价格出现一轮过快上涨，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40%左右；而伴随房价飞速上涨的还有部分城市过高的空置率问题。

　　　由此，不少业内人士认为，当前开征物业税的时机已经成熟，投机性购房需求吹大了房地产市场的泡沫，如果放任泡沫膨胀，房地产市场的平稳健康发展未来将更难恢复。贾康也表示，目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。

　　　但在另一部分人看来，此时言开征物业税为时尚早。

　　　全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海指出，首先是确定物业税纳税人比较困难，目前全国缺少完整的房屋产权管理系统和地籍信息系统，物业税开征需要完整、准确和清晰的产权资料作为先决条件；其次，土地出让金是否并入物业税，也是一个难点；再次，征收物业税对现有房地产市场供求、价格，地方政府收入、企业利益和购房者利益影响重大，冲击很大。

　　　此外，也有人认为，由于当前具备资质的、社会化的评估机构很少，对征收物业税的不动产进行评估比较困难。

　　　事实上，早在2003年10月，十六届三中全会上曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。其后，财政部和国家税务总局陆续批准包括北京、深圳在内的十个省市进行物业税征收的“空转”试点（模拟操作步骤，没有进行实际收税）。

　　　业内称，经过多年的“空转”试点，有关方面已积累了大量经验，可以作为开征物业税的重要参照。在评估方面，有权威人士透露，按照试点中的物业批量评估技术，比如广州，初步估计，不超过30人就可以解决广州市房地产两年评估一次的工作；另外，通过物业税模拟评税试点，有的试点地区基本探索了有关房地产信息统计问题。比如在某一个试点地区，仅用了半年时间，就把一个省会城市的房地产信息全部清楚掌握，而这些统计信息全部来自对当地物业状况十分清楚的街道居委会等，投入很低。

　　　三辩：如何征收？

　　　整体上，公众对于目前物业税的征收方法仍然是疑窦丛生。

　　　到目前为止，多数建议方案均排除了对只拥有一套房的普通商品房购买者征物业税。

　　　贾康在提案中表示，物业税方案设计上应注重“渐进”，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。建议实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征，也可考虑对一定面积以下的“居民第一套自用住房”实行永不实征。

　　　不过，一位人士表示，如果不对一套房征收，物业税最终也会失去意义，“当前好多人的房子均不是以自己的名字购买，排除范围太大，排查成本也太大。”

　　　而复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授，甚至抛出了开征物业税或使中国百万家庭妻离子散的言论。他认为，假定政府规定第二套房必须征物业税，为避税，一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚，以使离异后的户均住房少于2-3套房。

　　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，实际上民众不必过于担心，物业税的税基和税率将会遵循由小到大的演变过程，先征商业物业，后征住宅；先征营业用房，后征自用房；先征高档住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征单套住宅。而且，依国外经验，还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。

　　　同时，业内人士指出，不排除今年或明年，十个“空转”省市中有城市开始试点“实转”。郭松海也提出过渡性建议：可以先开征房屋闲置税，然后再逐步开展物业税的征收。

　　　贾康表示，鉴于物业税改革“牵一发而动全身”，建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报“空转”试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。

　　“小阳春”失约

　　上海楼市“倒春寒”袭来

　　本报记者 李良

　　　□本报记者 李良 上海报道

　　　

　　　上海楼市3月开局堪忧。来自中国房产信息集团的数据显示，3月第一周（3月1—7日），上海市共推出2.8万平方米商品住宅房源，成交12.55万平方米，供需水平都不及去年周平均水平的三分之一。这似乎意味着，3月的上海楼市非但不会如业内所期望的出现“小阳春”，相反，出现“倒春寒”概率很大。

　　　调控将趋紧

　　　对于上海楼市3月开局的疲软表现，中房信分析师薛建雄认为，除了去年系列的政策调控作用持续显现之外，也与“两会”期间高层对楼市的严厉表态有关，事实上，最令上海房地产界担忧的是，在去年一波疯涨后，上海楼市可能会遭到更加严厉的调控。而从此次两会中上海市领导的表态来看，这种担忧可能变成现实。

　　　上海市委书记俞正声在上海代表团表示，上海正在制定未来几年住房发展规划纲要，其中包括引进人才、公共租赁房、单位租赁房、经济适用房等方面，相信随着一揽子住房政策的出台，住房预期会向好的方向转化。而上海的住宅政策，在未来一段时间内会逐步地、更好地被人民赞成和拥护。业内人士认为，这意味着，上海市政府已经有了调控楼市的“腹稿”，而随着中央和地方调控政策的逐步出台，至少短期内上海楼市很难再有上涨动力，成交量低迷的局面仍将持续。

　　　受调控政策影响最明显的二手房交易市场，2月份已经出现了成交量大幅下滑的局面。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，2月份上海全市二手房总成交套数为0.5万套，环比下滑57%、同比下滑67%，为2006年以来新低，全市各个区县中，成交套数均有明显下滑。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从市场实际交投来看，如今上海二手房市场的房价走势呈涨跌互现态势，不同的价格走势表明了各方对后市预期的分歧仍然存在。

　　　炒作仍疯狂

　　　尽管调控频频，成交量也开始下滑，不过上海楼市去年疯狂的炒作潮并未完全退去。从个别楼盘的买卖情况来看，依然有不少炒家继续着自己的疯狂之旅。

　　　以豪宅市场为例，3月3日上海紫园成交了两栋别墅，总价高达2.47亿元，按照两栋3183和1172平方米的面积来算，成交价分别是1.808亿和6656.75万元。其中，1.808亿元是网上房地产有交易记录以来，总价最高的住宅成交案例，超过2009年5月世茂庄园一栋1530平方米别墅创下的1.372亿元总价的交易记录。而在普通住宅领域，闵行的夏朵小城3月2日和3日分别成交了81套房源，共162套17980平方米，成交总价达到1.963亿元，平均成交价格10918元/平方米，有传言认为，该批房源被浙江财团所收购，目的可能是短线炒作。

　　　业内人士表示，在上海楼市近几个月的盘整期中，一些楼盘的价格有所松动，新开楼盘的价格也往往低于此前市场预期，这可能是吸引炒家进场的重要原因。而要抑制这股正在抬头的炒作风，需要政府出台更加严厉的政策。

　　■ 中证地产评论

　　物业税开征尚需谨慎

　　本报记者 林喆

　　　□本报记者 林喆

　　　

　　　受2009年全国房价飙升的影响，作为地产调控手段的物业税，再度成为今年“两会”代表委员们争论的焦点。赞同者认为，物业税是房地产市场的“稳定器”，有助于遏制房产投资和投机，同时增加政府税收；反对者表示，在中国现有制度下，物业税开征会带来种种社会问题，并不能起到预期中的理想效果。

　　　从2003年至今，物业税不断进入公众的语境，但在实际操作中却一再搁浅，“空转”也好，“试点”也罢，物业税依然“道阻且长”。就目前而言，物业税开征的条件依然不成熟。业内认为，厘清物业税的法理根基是首要前提。

　　　正如SOHO中国董事长潘石屹所言，“征收物业税的阻力比想象中的要大”。他认为征物业税可以抑制房价，降低房屋空置率，但其中仍有很多问题需解决。比如物业税属于资产税，现在商业物业已经在征收房产税，再征收物业税无疑将增加持有和运营的成本。

　　　首先，政府征收物业税应明确依据是什么。显然，税收的目的是公共性的。占有土地和房产，必然享有周边相应的公共资源，因此，对这些物业的持有者征税无可厚非。从这个角度讲，物业税的法理依据是对公共资源使用者征税。但值得注意的是，在西方国家，这是以土地私有权为基础的。谁持有土地，就对谁征税。

　　　而在我国土地国有制度下，物业持有者最终都是通过向政府购买土地使用权，来实现对公共资源的使用。这一过程在现行土地出让制度下，具体表现为土地出让金的缴纳。换言之，“住宅70年产权”的表述，已经隐含了对公共资源占用费的缴纳。因此，物业税开征之前，应改革现行的土地出让金制度，否则，公众对重复征税的抵触将造成征税成本高企，难度增大。

　　　其次，物业税是地方税还是中央税，利益如何切割，也是一个难题。我国自二十世纪八十年代中期开始进行分税制改革后，在不少城市，土地收益是当地政府的主要财政收入之一，在房地产价格构成中政府税费占比不小，而这其中税占的比例并不是很高，地方政府的行政收费占了大头。如果征收物业税，相应地对其他税费将做出调整。如此，势必触动原有的利益格局。更重要的是，在GDP和财政收入作为政绩主要考核指标的背景下，一次性收取大笔土地出让金，显然比细水长流地征收物业税更符合地方官员的偏好。

　　　再次，按照国际惯例，物业税将是一种“从价计征”的税种，即按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。

　　　另外，税制是国家体制的重要组成部分，不能仅仅作为政策调控的手段。客观地分析，物业税可以在一定程度上抑制房地产泡沫，但同时也涉及地方与中央、短期与长期财政的平衡，涉及土地出让制度等方面的调整，因此在实际操作中尚需十分谨慎。

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