老洋房、石库门、里弄房、老公房

　　大黄浦的投资机会在哪里？

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 大浦东、大虹桥、大黄浦，上海三“大”热点板块相继起航。

　　 自本周起，理财一周报将连续推出投资大黄浦、大虹桥以及大浦东的特别专题，连续三期持续挖掘上海三大热点板块的投资机会。

　　 2011年4月1日卢湾区财政冻结，7月新黄浦正式挂牌。

　　 探讨卢湾、黄浦合并对于房价的影响其实意义不大，在“撤二并一”消息公布之初，就有诸多专家表态，由于两区没有太多可开发用地，城市规划基本成型，合并不会造成房价、租金上涨。

　　 相比大浦东，大黄浦有些特殊，大浦东是在一张白纸上规划建设，而大黄浦则是在一片老城区的改造中资源整合，寻找新的优化结构方案。我们谈投资大黄浦，由于没有太多可开发土地，因此对于新建物业就没有太多机会。

　　 大黄浦的房地产投资机会究竟在哪里？

　　 调查发现，大黄浦区域存在大量的老式物业，老洋房、石库门、里弄房、老公房在大黄浦密集分布，这些建筑大多是在解放前建造的，以老洋房为例，至今保存完好的仅有数千幢，由于产品稀缺，因此长期以来在房地产市场并未形成大的投资热潮，但正因为稀缺，其未来的升值潜力才更值得期待。

　　 上海建于1840年到1949年间的老洋房有5000幢左右，这些老洋房九成以上的所有权仍然归国家所有。目前在整个上海，产权清晰的老洋房不到100幢，而真正可供交易出售的只有二三十幢。这些大多数都集中在了大黄浦区域。

　　 本期，我们带您来到大黄浦中的思南路，探访历史的见证——老洋房物业。

　　 董家渡13B、15B地块旧区改造土地储备项目居民户动迁签约率达到70％，协议生效后动迁居民集体搬场。这个上海最大的石库门旧式里弄聚集区即将从人们眼前消失，城市变迁更新之际，我们的投资机会又在哪里？

　　 本期，我们带您走进董家渡路，寻找那里最后的投资机会。

　　 最后我们来到蓬莱板块，本报记者站在西藏南路上，面朝斜土东路，马路两边成排的老式公房让人仿佛回到了上世纪七八十年代。目前老西门板块内老公房的起价是2.8万元/平方米，相比周边次新房和一手房，价格便宜了近2万元/平方米。

　　探访大黄浦四大历史建筑——老洋房、石库门、里弄房、老公房

　　重点关注产权老洋房，待迁老公房

　　理财一周报记者/曹怡婷

　　　 卢湾区与黄浦区合并，设立新的黄浦区。自这一消息被披露之后，置业者的眼光重新投向了黄浦这一传统老区。业内普遍预计，合并之后或许将加速南黄浦区一些旧区的改造速度，老西门板块、原南市区地段的房价或将得以提升。

　　 在去年世博前后，黄浦区南滨江板块尤其是部分江景房项目已有一定程度的涨价，目前可挖掘的楼盘并不多。“大黄浦”诞生，投资、自住该选择哪里？为此，理财一周报记者寻访了黄浦区具有特色的四类历史建筑——石库门、里弄房、老公房、老洋房。

　　 对自住人群而言，黄浦区东南面的老公房房源仍处于价值洼地。业内人士分析指出，由于板块的规划发展，大部分石库门房都已拆除，仅剩的老公房在可预见的未来也极有被拆除的可能。考虑到黄浦区新盘价格高企，而二手商品房价格也正急速追赶一手房源，综合分析看来，购买1990年之后的老公房是比较划算的。

　　 老洋房和里弄房是上海两大特色建筑，两区合并后将进行整体的旧区规划改造，可能将使一些老洋房、里弄房的周边环境得到改善，提升其投资价值。伴随着高速的发展和大规模的城市更新，大量历史建筑即将消失，将来也不会有新供应增加。正是由于老洋房、里弄房市场供应有限，需求一直强劲并不断增长，这两类物业对投资人群来说是值得关注的。

　　上海仅存500万平方米历史建筑

　　 在上海现代建筑中间，点缀着林林总总的历史建筑，诉说着十里洋场的曾经。在过去30年经济快速发展中，成千上万的历史建筑已经消失。来自同济大学的报告指出，目前上海仅存约500万平方米的历史建筑。

　　 随着土地价格和住宅价格的持续上涨，这些历史建筑的价值也将水涨船高。在黄浦区，各式里弄房、石库门、老洋房和老公房或密布于林阴小道之中，或散落在小巷子里，共同构成了一组“上海风情”的画卷。

　　 里弄房是上海居民在上世纪50年代前主要的居住场所，可以分为旧里弄（石库门）和新式里弄两种。1929年是区隔新、旧里弄的一道分水岭。新里弄的兴起主要是由于上世纪20年代上海人口激增，不断壮大的中产阶级追求更为舒适的生活环境。与旧里弄相比，新里弄的建筑风格更为西式。

　　 两者之间最大的区别就在于生活设施上。石库门一般没有厕所、电和煤气，多在两三层楼高；而新里弄从石库门风格发展演变而来，设施更为完善，配备暖气、煤气和管道设备，有三五层楼高。

　　 老洋房是上海高端住宅中最受追捧的物业类型，主要指建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。第一太平戴维斯中国区研究部的一项报告显示，上海现存4000到5000幢老洋房，总建筑面积不大于170万平方米。具体而言，通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。

　　 老公房，是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。老公房主要区别于1998年房改后的商品房，这些公有住宅的大量存在是我国长期以来实行住房福利化的结果。

　　老公房成交活跃

　　学区房、待动迁房应重点关注

　　 蓬莱公园板块是上海市知名的老城区，也是众多石库门房和老公房的聚集之地。该板块位于黄浦区东南部，北起陆家浜路，与老西门板块相依；南起中山南路和内环高架，紧邻世博浦西片区；西面为制造局路，而东面则止于海潮路。在这一板块内，有建于上世纪六七十年代甚至更早的工人新村，它们大多已经历改造工程，也留存着不少上世纪八九十年代竣工的老公房。

　　 记者走访后发现，黄浦区老公房的成交活跃度明显高于同区域内次新房。尤其是那些房龄稍短的老公房，往往挂牌数周后就可成交。老公房具有的价格优势是支撑其成交的主因。

　　 “老公房户型以一室户和小两室为主，面积在50-70平方米之间。黄浦区老公房价格多在100万元至200万元之间，这个价格区间是比较受自住人群欢迎的。”中房信上海事业部项目总监付琦表示。

　　 老公房更令自住型买家青睐的一大特点是其价格的稳定性。由于价格基数较低，在去年房价普遍上涨的情况下，老公房价格上涨的绝对值要明显小于周边次新房和一手房源。以区域周边标杆楼盘明日星城为例，去年年底时一手房均价为36000元/平方米，今年春节后已飙升至45000元/平方米，短短三个月不到的时间内，每平方米涨了近10000元，涨幅为25%。老公房方面，价格则暂时趋于稳定。如西凌家宅路上的西凌新村，目前报价为2.8万元/平方米，同比仅上涨了5%。

　　 汉宇地产老西门分行经理朱叶平指出，老公房通常面积较小，因而总价也更低。在价格上涨幅度上，老公房与次新商品房、一手商品房的差距拉得更开。在这样的情况下，当前以刚性自住需求为代表的群体几乎都将目标锁定在老公房上。

　　 业内人士建议，自住客群可重点关注黄浦区老公房房源中的学区房源和有动迁预期的房源。“与同样学区房密集的徐汇区相比，蓬莱板块显然处于价格洼地。”朱叶平表示。

　　老洋房极度稀缺 最受商业人士喜爱

　　 一名专业从事老洋房代理的中介人员告诉记者，上海大约一半的老洋房分布于前法租界地区。资料显示，前法租界东起成都路，西至华山路，北至延安路，南到肇嘉浜路。除徐汇区外，大量的老洋房散落在原卢湾区，其中思南路、巨鹿路、香山路等均是老洋房最集中的地段。

　　 2009年年初，严庆详老宅、严家花园高价易主一事，曾在上海的老洋房业内造成轰动。为买下这栋占地8.5亩、有着百年历史的独栋别墅，盛大网络CEO陈天桥不惜耗资近2亿元。据上海公恒房地产经理陆伟介绍，在完成交易后不久，陈天桥就立即重新挂牌出售，转手价是5亿元。尽管看房客并不少，但价格太过高昂，至今都未能成交。

　　 陆伟透露，像陈天桥这样出于投资目的的购房客并不鲜见。“商业人士购买洋房一种是纯粹的投资行为，另一种就是出于老洋房情结，多用于收藏自用。” 陆伟透露，他所接触过的客群以中国内地和港澳台的商业人士为主，少部分为外籍人士。

　　 “老洋房可以说是最昂贵的地产项目。”陆伟如是说。的确，拥有老洋房，特别是那些位于中心区域和修缮完好的老洋房，是身份地位的象征，同时也代表着财富以及对文化和历史的品味。

　　 外籍人士偏好老洋房的原因或许与老洋房所处的地段和各具特色的建筑风格不无关系。每栋老洋房都有着不同的建筑外观，尤其是都带有超大的室外花园，而这恰恰是外籍人士从小习惯的生活环境。另外，前法租界道路两旁种植着“法国梧桐”，树影婆娑，整体环境格外平和，尤其受外籍人士的喜爱。对高端置业人群而言，老洋房可谓是自住投资两相宜，但由于这种特殊物业的稀缺性和政策限制，想买老洋房，并非有钱就能买得到。

　　 由于有些老洋房的特殊存在性，其对购买者的背景也有一定要求。政府相关部门集中在天平路、湖南路、武康路等路段，因此限制境外人士购买上述地段的老洋房。

　　产权清晰的老洋房不到100栋，真正可交易的不到30栋

　　上半年老洋房成交价格上涨了38%

　　理财一周报见习记者/俞冰礼

　　　 　“悠悠思南路，绰约风姿生”，这条位于老上海原法租界中心、承载着近百年风云历史的思南路，因其数十幢花园洋房姿态万千，价值都不可估量，因而成为城市历史的活话本，卓然于上海其他众多同样风情万种的小马路。从南昌路到建国中路不过区区一千米的距离，集中了孙中山、卢汉、梅兰芳、李烈钧等一大批名人的故居，俨然一条人文历史观光带。

　　 “正是因为这样的环境，这样的历史文化底蕴，所以这些老洋房已经不仅仅是单纯的住宅建筑了，它成为了一种可供收藏的日益稀缺的艺术品。”有过多年老洋房买卖交易经历的中原地产复兴东路门店的汪经理这样告诉记者，目前在整个上海，产权清晰的老洋房不到100栋，而真正可供交易出售的只有二三十栋。

　　老洋房产权关系复杂

　　 据记者了解，上海市现存的建于1840年到1949年间的老洋房有5000幢左右，总建筑面积不超过170万平方米。而这些老洋房中九成以上的所有权仍然归国家所有。黄浦区的思南路、愚园路、湖南路、长乐路等属于原法租界地区，集中了大量的老洋房。其中思南路周边小区较多，有瑞金路新里、花园洋房、建国西路洋房、思南路新里洋房等。据悉，居住在这里的居民一般是对上海有很深情感的老上海人以及一些国际友人，还有一些项目投资者、企业总部的法人代表等。

　　 虽然老洋房总数不少，但能进入市场交易的房源稀缺。记者了解到，目前以思南路为代表的上海大部分老洋房属于市区级政府和国有的企事业单位。比如位于思南路香山路的孙中山故居产权归文物保护单位所有；或者是国家直管的使用权房，譬如原卢湾区的永业集团委托管理，产权国有，而使用权归花园洋房里的老百姓。按规定，国有的老洋房基本不能卖，只租不售。如要转让产权，必须要经房地部门严格审批，能交易的只有业主拥有完全产权的私房。目前产权明晰并且是单一产权的仅100幢左右。

　　 剩下的一部分由于一些历史原因，住进了其他居民，形成多家房客局面。这类只有使用权的洋房交易过程也异常繁琐。首先必须经过物业同意盖章，取得征询单，再到上海市公房经营管理办公室开一张允许出售的证明，最后去房管所登记。事实上由于其涉及产权人较多，经过数十年的变迁，里面居住人员变动极大，不少人已难寻踪迹。即使能找到人，从下定金到最终办理过户手续，也可能需要长达两年的时间。

　　 思南路36号是一幢带有独立花园的三层小洋楼，曾是抗日爱国将领杨森的公馆。历经80余年的风雨侵蚀，红色砖墙面已显残旧斑驳，但依然难掩其尊贵之气。旁边还连接着一幢副楼，底层沿街的一家茶坊老板告诉记者，当年梅兰芳的两名弟子曾居住在此，解放后为卢湾区区委房产，1950年代与民政局对换。现为普通住宅，居民多为民政局退休干部，一共住了28户人家。

　　 “据说几年前居住在台湾的杨森的孙女曾经来过，想出钱将这幢祖父的府邸买下。不过里面的有些产权人已经找不到了，最后只能不了了之。”这位店老板如是说。

　　稀缺资源价高量少

　　 尽管老洋房能够上市交易的数量极少且困难重重，但物以稀为贵，上海老洋房的稀缺性以及文化附加值依然推动其成交价格的不断上涨。据了解，在2009年第四季度，位于长乐路一幢总面积为505平方米的老洋房，成交总价高达8800万元，成交均价高达17.6万元/平方米。同期位于康平路的一幢总面积为163平方米的老洋房，成交总价高达3400万元，成交均价20.9万元/平方米，创造了老洋房最贵房价。2011年上半年上海成交的老洋房有七八套，成交价格上涨了38%。

　　 思南路地区基本以建于1925-1939年之间的花园洋房和新式里弄为主，上海现在在产证上对花园洋房的断定比较模糊，一些新里也会被冠以花园洋房。相比较而言，新式里弄类似于目前的联排别墅，而花园洋房就相当于独栋别墅。

　　 中原地产一位分行经理芮小姐表示，目前新式里弄的均价基本在7万元/平方米，环境品相俱佳的老洋房则是其三倍。由于思南路上的老洋房产权大多属于国家，近两年来几乎没有挂牌交易的。

　　 事实上同样是老洋房，因其地理位置、周边环境、建造工艺、保护现状等导致价格差异巨大。2010年6月位于湖南路上的一套新式里弄房以3000多万元的价格售出，而长乐路上的一幢带有副楼的花园住宅挂牌价就达5500万元。一些文化底蕴深厚的名人故居售价更是高达上亿。据汉宇地产黄浦区域门店的反馈信息了解到，目前以思南路为中心轴的周边上市交易的老洋房有位于建国新路的老西门公馆、西藏南路的老西门新苑、威海路的新里弄洋房等，均价值不菲。

　　 目前境外人士是沪上老洋房的主力买家，其中包括一些海外华侨、港台同胞和喜爱收藏的外籍投资客，也有一部分是老一辈上海人或者国内的企业家新贵。有业内人士透露，由于之前大部分都是外籍人士在买，老洋房价格如此之高，从某种程度上来说也是被外国人炒高的。

　　 “不过老洋房的价格很难用一般的商品房的方法去衡量，由于老洋房具有独特的历史属性，在市场上供应极为稀少，需求却一直在增加。这种供需关系的失衡，从长期来看会推动老洋房价格的上涨。” 上海汉宇房地产顾问有限公司总经理施宏睿对记者说，“但由于老洋房本身交易的复杂性，及近来房地产政策调控的影响，最近两年进入老洋房市场的资金较少，老洋房的价格短期不会有大幅度的上涨，经过一段过渡期后，未来价格估计会处于一个平稳状态。”

　　“古董”催热租赁市场

　　 从热闹纷繁的淮海路步入思南路后，宁静安谧之感尤为强烈，苍翠的“法国梧桐”遍布了整条街道两侧，茂盛的枝叶将身后的喧嚣和嘈杂全部滤去，仅余细碎的阳光斑斑点点，洒落一地。而那些爬满了藤蔓枝叶的花园小楼洗尽铅华，退居在浓密的树荫中。如同一串凝固岁月的音符，向信步其间的路人娓娓诉说着过往的一切……这就是思南路给常年居住海外、从事工艺品贸易的任先生所带来的感觉。他向记者坦言，自己多年前就想购买一幢这样的老洋房，可惜一直未能如愿。不过身边倒有不少朋友购买后，将其改造成餐厅、酒吧或者装修出租等，以此来赚取利润。

　　 老洋房是房产市场的“古董”，其宽阔的空间、优越的地段、丰富的历史文化氛围等优越条件，同时催热了租赁市场，虽然租金普遍较高，但寻租需求依然热情。目前思南路周边在租房源有地处建国西路的建国西路新里、永嘉路洋房、愚园路洋房等，平均月租金为133元/平方米。

　　 据汉宇地产黄浦区域分行介绍，老洋房的租客以在沪上班的境外人士居多，以及部分想拥有老洋房而因种种限制无缘拥有的客户，同时，还有一些公司选择租赁老洋房作为办公场所，以体现企业文化精神。随着境外来沪人士不断增加，再加上房源供不应求，导致了老洋房租赁市场持续高温不下。

　　 中原地产分行经理芮小姐表示，思南路上有一部分新式里弄或者花园住宅被一些境外人士以数万元不等的月租金租下，而且合同一签就是十年以上，他们投入巨资重新装修再以高价转租，或者开酒吧、餐厅等高档场所。

　　 还有些直接由政府出面进行整体改造，比较典型的例子当属卢湾区政府名下的思南公馆了。这片梅兰芳、柳亚子等多位近代历史名人曾经居住过的街区由上海城投公司改造建设，历经10年，目前已形成了融合精品酒店、商贸零售、酒店式公寓、企业公馆、艺术空间等元素的综合性都市新型功能区，其中15幢独立花园洋房为整幢出租的客房，每幢洋房面积在550-600平方米，租金高达38000元/天。现在的思南公馆，齐整的街道，浓密的“法国梧桐”，数十幢大大小小、红瓦坡顶的老洋房交错散落其间，其身后是流淌在历史长河中的一幕幕悲喜故事……

　　里弄房高风险、高收益

　　抓住董家渡旧城改造前的投资机会

　　理财一周报见习记者/俞冰礼

　　 站在黄家路和董家渡路的分界处，映入眼帘的是成片低矮破旧的石库门里弄，稍一抬头，便是不远处鳞次栉比的现代住宅楼。黄浦区东南部，东依黄浦江、北至复兴东路、西到中华路桑园街、南以陆家浜路为界的董家渡地区是上海最早形成的城区之一，见证了上海一百多年的城市发展重要轨迹。

　　 2002年，董家渡聚居区的开发正式拉开帷幕，至今已有九年。随着卢湾区和黄浦区的强强联手、合二为一，上海的“十二五”期间将加快旧区改造工作。一则今年6月初的新闻表示，董家渡13B、15B地块旧区改造土地储备项目居民户动迁签约率达到70％，协议生效后动迁居民集体搬场。这个上海最大的石库门旧式里弄聚集区即将从人们眼前消失，城市变迁更新之际，我们的投资机会又在哪里？

　　投资里弄房高风险高收益

　　 记者从中华路一直往东走，过了小石桥街，就来到了董家渡路。据悉，该地区的拆迁工作正是沿着这条路由东往西开始。董家渡路止于中山南路，不过300米左右，以此为中心的地区聚集了上海最早也是最大的石库门建筑群。从紫霞路上隐蔽的瞿秋白故居，到最早的石库门里弄棉阳里、敦仁里和吉祥里，再到新式石库门的典型代表升吉里，这片小小的区域中蕴涵着丰富的上海记忆。

　　 不过如今的这条街，断瓦残垣，破败凋零。沿街开满各种小吃店、杂货铺、服饰店，显得人流拥挤，环境嘈杂，有关旧区改造动迁的标语横幅时不时横街而立。据21世纪不动产上海锐丰房地产区域经理钟春明介绍，董家渡地区绝大多数为旧式里弄，在规划中将全部予以拆除，仅有的新式里弄产权房大概就是龙门村。半年前曾有人将其中的一套石库门房挂牌1000万元出售，但因价格偏高无人问津。

　　 钟春明经理所说的龙门村位于董家渡路西面的尚文路133号。该楼由1865年在此创办的龙门书院而得名，由不同类型的2-4层的新式里弄、花园住宅、石库门房组成，属于上海第一批登记的不可移动文物，其周边还分布着不少低矮的石库门建筑。居住在对面的许阿姨告诉记者，除了龙门村，其他基本都是没有产权的旧式里弄，不知何时会拆。

　　 钟春明告诉记者，虽然缺少新式里弄住宅，但那些无产权的旧里弄所带来的拆迁增值收入却还是被小部分投资者看中，这部分投资者约占新黄浦区投资置业者的10%左右。在去年年底董家渡地区户口冻结之前，每周都会有五六个人去中介问询，这些人无非希望通过购买拆迁房等待拆迁补偿金。

　　 “不过真正购买成功的人不多，”他坦言，“里弄房的居住者只有使用权，交易流程除了按照一般程序过户以外，还需要在相关房管部门做使用人姓名的变更，很多使用人都已找不到了。而这类房子一旦获得拆迁信息，售价将会很高，即使得到拆迁补偿金，恐怕也难以获利。”

　　 “该区域的部分新建商品住宅均价较高，里弄房未来动迁将获得不菲的收益。但考虑到规划有不确定性，投资里弄房等动迁是一个长期的、风险较高的行为。”中原地产分行经理葛剑平私下向记者透露，“不过也有人能够提前知道动拆迁消息，比如街道户籍警。他们甚至在户口冻结后也可以买进，一部分这样的旧式里弄就是被他们买走的。”

　　沿街商铺月租两三千元

　　 黄浦区实施动迁新政的首个地块，即董家渡13B、15B地块，东至万裕街、梅家弄，南至南施家弄、薛家浜路，西至南仓街、外仓桥街，北至王家码头街。目前位于董家渡路南面的15B地块被用作临时停车场，而北面的13B地块已经开始陆续拆迁。一位董家渡路上的烟酒店的老板李先生告诉记者，随着动拆迁实质性工作的开展，不少居住在董家渡地区的上海本地人已经搬走了，目前留下的很多是在这附近做生意或者打工的外地人，而类似他这样的大约十五平方米的沿街铺位，月租金至少要两三千元。

　　 除了董家渡路附近众多的沿街店铺，位于陆家浜路和南仓街的南外滩轻纺面料市场，以及老西门、城隍庙地区的一些商业街都有不少来自全国各地的务工人员，他们选择租借董家渡区域的石库门里弄居住，这使得该地区的出租市场相对较为活跃，附近汇康弄、定福弄等多个小区都有房源出租，主要挂租的房源为10平方米左右的合租单间，价格在800-1000元/月， 厨卫合用。这比起周边的新建公寓房便宜不少。不过大多正规中介公司并不接受这类老房子的租赁业务，一些本地居民自己寻找客源或者委托一些小中介代理。

　　 记者来到位于董家渡路北面的一条小弄堂赵家湾街。那里一家房产中介的老板黄先生告诉记者，目前这里10平方米以下的小房间月租金基本在800元，而17平方米左右的房间月租金在1700-2000元，家电家具设施齐全。“这里的老房子基本都是没有独立卫生间的，除非租借附近的老公房，一室户的房子月租金至少在2000元以上。”黄先生说。

　　 “其实除了我们，拆迁办也在向外出租房子。”因为是本地人，黄先生比较了解情况，他说，“当动迁地块的居民搬走之后，正式动工拆除还需要一段时间，或者有些钉子户赖着不走，那么他们就会将已经空出的房子对外出租。20多平方米每月只要900元左右。拆迁办会依据开工时期和租客签订合同，当然时间问题自己把握。”

　　未来董家渡将成最大的滨水居住区

　　 作为规划中上海最大的滨江聚居区，董家渡区域建设一直是业内焦点。优越的地理位置和丰富的人文景观使董家渡地区具有良好的发展潜力。按照最新的整体规划，中山南路以东、董家渡路南北两侧将规划为高档居住区和以商业、办公、文娱等为内容的地区公共中心，中山南路以西即目前正在动迁的地区规划为中高档居住区。总规划面积143万平方米，建筑面积约233万平方米，商业配套面积约30万平方米，预计绿化率为40%。据了解，首批签约的是华润置地等三家品牌地产公司，签约土地26万平方米，总投资达30亿元

　　 “这里的发展还是很值得期待的，”钟春明指出，“虽然地处黄浦中心城区，但由于公共设施陈旧落后，环境较差，该地区的房价比周边板块相对较低。” 目前，董家渡区域内成规模的住宅楼盘主要集中在陆家浜路一带，明日星城、玉兰苑、长峰馨园等二手次新房均价基本在35000元/平方米左右。在售的明日星城三期约45000元/平方米，而董家渡路北面仅两三百米之遥的绿城黄浦湾和华润外滩九里均价都在100000元/平方米以上，升值空间可想而知。有专家预计，随着旧区改造的推进，凭借优越的地理位置，这里的房价不会低于绿城黄浦湾。

　　 宏伟蓝图之下，伴随的是里弄房数量的锐减。根据21世纪不动产上海区域统计数据显示，2011年1-5月，新黄浦里弄房成交11套，同比减少52.17%。而就挂牌情况看，里弄房的挂牌量也处于逐步向下的态势。另外，新黄浦区域内里弄房的成交份额，占全区二手商品房的0.75%，比去年同期缩小0.87%。可见，随着市场的发展，渐渐退出城市舞台的老房子的交易正在减少。

　　 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，里弄房的成交量下降主要原因为市场供应的减少。可以预见，伴随着整个新黄浦区向世界级CBD的发展进程加快，未来像董家渡13B、15B地块的石库门房改造动迁规划会越来越频繁，里弄房源将更加稀少。

　　 董家渡天主堂就位于目前拆迁地块的路口，这座建于公元1847年，迄今已年近160岁的老建筑外表风格简约，墙面高处的精美浮雕比比皆是。站在这硕果仅存的历史文物建筑前，眼前的败墙瓦砾之间隐隐现出即将焕然一新的气象来。不久的将来，这里也许会成为上海新的滨江豪宅聚集区。

　　蓬莱板块老公房、一手房单价差达2万

　　老公房，做好全额付款的准备

　　理财一周报记者 / 曹怡婷

　　　 2000年7月，随着一纸“撤二建一”的公告，承载700余年上海发展史的南市老城厢正式被黄浦区合并，从此只能留存在人们的记忆之中。

　　 现如今的黄浦区东南面、靠近江边的区域就是曾经的南市区。这一区域里成片的老公房，留下了许多80后上海人的儿时记忆，也沉淀下不少老上海人的生活轨迹。

　　　 “豫园”、“半淞园”这些曾被人所熟知的原南市区街道，在经历了动拆迁和改造之后已是今非昔比。相对而言，黄浦区老西门板块、蓬莱板块一带仍保留了许多本土特色。

　　 记者沿着西藏南路向北行走，沿途发现了不少各具特色的老式公房小区。据了解，老公房房源在二手市场里颇受刚需的追捧，老上海人、年轻的新上海人家庭更是偏好此类房源。

　　　 不过，对有意购买老公房的买家来说，可能需要做好贷款难甚至全额付款的准备。记者了解到，各大银行对老公房房源的贷款审批相对严格，尤其是房龄长、总价低的房源，部分银行甚至会拒绝放贷，或者仅仅给予相当低的成数。

　　老公房挂牌量少、问询度高

　　 站在西藏南路上，面朝斜土东路，马路两边成排的老式公房让人仿佛回到了上世纪七八十年代。

　　 记者的左手边是板块内知名的老公房小区——西凌新村，右手边则是年份更老的瞿二小区。

　　 尽管外立面才刷上喜庆的朱红色，但无论从哪个角度看，瞿二小区都透露出一份沧桑的年代感。

　　 透过新粉刷的砖墙往内张望，映入眼帘的是裸露在外的管道和几扇或缺了角或破了洞的老式花窗。一层多户是老公房的布局特点，在瞿二小区也是一样。不仅如此，每户的大门均朝向走廊一字排开，这一老式的结构更暴露了房子的陈旧。

　　 过去，这里的居民需要合用卫生间。经过2005年的“平改坡”工程后，尽管面积并不大，每户人家都用上了自己成套的卫生间和厨房。由于房型的局促，许多居民只好将衣物晾晒在走廊上。从远处望去，这些花花绿绿的衣衫倒成了一道别致的风景。

　　 “这些老公房的屋主都是正正宗宗的上海人。”汉宇地产老西门分行经理朱叶平对记者说。

　　 一些在老城厢住惯的老上海人，不愿轻易挪窝，而不少年份久远又没碰上拆迁的老公房房源的业主也不敢随意抛售。正因为此，黄浦区的二手老公房房源挂牌量并不大。

　　 “如果不是急缺钱用，或者有强烈的置换需求，业主是不会变卖中心地段的房子的。” 朱叶平补充说道。

　　 相比建于上世纪70年代的瞿二小区，西凌新村的房龄则小得多，在买卖和租赁市场上的行情也就相对好些。在西藏南路上的几个中介门店里，西凌新村的房源都被挂在了显眼的位置。

　　 进入今年7月，西凌新村的均价已突破了2.9万元/平方米。记者在中介门店看到，西凌新村一套位于5楼、50平方米的两房，挂牌价格是148万元，而这还是推荐房源的价格。

　　　 “由于总价较低、周边配套完善，老公房的问询度是比较高的，尤其是那些新上海人和年轻家庭，更是偏爱这样的房源。” 朱叶平透露。

　　选老公房，把握“金三银四”

　　 目前区域内老公房的起始价格是2.8万元/平方米，老公房价格在相邻的片区又有着细微的差别。

　　 “陆家浜路以北是老西门板块，老公房房源少、价格稍高。陆家浜路以南是蓬莱板块，房源较多所以价格最低。中山南路以南片区由于靠近滨江，老公房房源的价格最高。” 朱叶平告诉记者。

　　 　　　记者了解到，购买蓬莱板块、老西门板块老公房房源的绝大部分还是刚性需求，而购买客群则以上海人为主。据中介人员透露，在黄浦区生活的居民有着浓厚的上海情结，因而在二次置业时同样会选择这一区域。

　　 “黄浦区是城中心的中心，”朱叶平表示,“住惯黄浦区的老居民是不肯换到别的地段的。”

　　　 少量新上海人选择在这里购置老公房的原因，则是看中了老公房相对较低的总价。记者留意到，西藏南路一带二手商品房的报价是3.3万-3.7万元/平方米；同一区域内的一手房，比如尾盘在售的黄浦丽园，最低也要4.5万元/平方米。“相比老公房，许多一手楼盘的均价每平方米要贵上2万元，对经济实力欠缺的客群来说，首选自然是老公房房源了。” 朱叶平如是说。

　　　 老公房有着十分鲜明的年代特性，不同年份的老公房房源布局结构都有所不同，一般老公房多以六七层楼高为主。记者在走访时发现，在老公房买家之中，一直流传着“金三银四”的说法。

　　 “老上海人都知道，老公房最好住3、4楼，” 一位业主告诉记者，“老公房底层住户喝的是地下水，而顶层用的都是水箱水。顶层水压小，打开水龙头半天才能盛满一个脸盆，上海人都不喜欢顶层。”

　　　 对此朱叶平透露，底层也因为蚊虫、噪音的关系而不受客户的欢迎。“同一栋楼里，一楼和顶楼房源的价格也往往是最低的。会选择底层居住的，一般都是些腿脚不便的老年人，而顶层住的则都是年轻家庭。”

　　1990年前建造的老公房难贷款

　　　“现在有套60平方米的老公房，开价200万元可以还价到195万元，但不让贷款，您能接受吗？”在询问老公房房源时，这样的对话经常在中介与买家之间上演。

　　 “购买老公房对买家首付能力的考验要高于其他房源。”21世纪不动产西藏南路店置业顾问李亚龙告诉记者。

　　 “尽管各中介机构都有对口的合作银行，专门处理二手房源的贷款审批，但对老公房房源而言，普遍情况下在1990年之前建造的老公房就很难贷到款。”李亚龙介绍说。

　　　 即使购买的房源符合贷款条件，但如果买家未能通过还款能力测试，一样难逃贷款被拒的尴尬局面。不仅如此，银行还会视老公房的新旧程度和业主的还款能力来决定贷款成数。

　　 中介人员透露，由于不少老公房房龄较老，总价却比商品房低了不少，对这类房源，银行放贷的成数普遍偏低。

　　 “以门店最近成交的一套140万元的两房房源为例，业主最终只申请到四成贷款，也就是说为了购买这套房源，买家仅首付就需花费84万元。” 李亚龙表示。

　　　 购买老公房，除了银行贷款的限制之外，还得面对卖家设置的“门槛”。记者通过实地采访中介门店后发现，30%以上的挂牌房源都有“不能贷款”的硬性条件。

　　 记者获悉，黄浦区老公房业主绝大部分为上海人，选择出售黄金地段的产权房，有的是出于置换需求，有的则是急缺现金。在这样的前提下，房主都希望能在最短的时间内完成交易，一次性拿到房款，因此都会委托中介婉拒需要贷款的买家。

　　 首付提高、贷款成数减少意味着更大的支付压力。如果要买老公房，还需要做好全额付清房款的心理准备，这对刚需客群而言是不小的考验。

　　 入手老公房，也要三思而后行。