|
没有人否认，上海南站是一个潜在的巨大商圈。但在很长一段时间里，这个商圈却一直存在房产红火商业不火的怪现象。
但是一切在变。
上海市对上海站和上海南站这两个交通要塞进行了一系列大规模改造，一系列资本也
开始进入改造项目，凭借这股东风，上海火车站商圈再次腾飞指日可待。
上海站———从不夜城变脸开始
上海站近日动作频频。
2004年12月，嘉里不夜城股权调整。光大国际传出消息，以4.51亿港元代价出售它所持有的全部上海嘉里不夜城的25%权益给李嘉诚的长实（HK-0001）旗下附属公司和郭鹤年的嘉里建设（HK-0683），自此，长实和嘉里的持股量分别增至25%和65%，其余10%权益还是由中国粮油食品集团（香港）持有。
此外，记者从闸北区商委获悉，位于共和路、梅园路、汉中路和民立路范围的嘉里不夜城二期工程也即将开工，仍由香港沪港房地产有限公司负责，嘉里二期将包括1座办公楼及4座住宅楼。
无疑，众多资本看好的是这里潜在的巨大商机。
一直以来，火车站都是一个城市人流最旺的地带，但是尽管拥有得天独厚的人流优势，它给大多数人带来的最深影响还是脏乱差。所以火车站周边的商业设施难免遭鱼池之殃，给人留下“近墨者黑”的印象。给人带来火车站商圈的负面影响。
渐渐地，熙来攘往的火车站商圈沉静了下来。
但是，随着城市改造进程深入，火车站交通枢纽地位也日益突出，人流、物流、资金流、信息流的高度汇聚与发散，带来了周边商圈的复兴。比如，厦门火车站商圈已发展成为足以和传统市中心商业街中山路商圈以及ＳＭ城市广场摩尔商圈相媲美的三大商圈之一。
不夜城商圈就是依托铁路上海站为中心崛起的，它原来是旧上海遗留的危棚简屋最集中的地区，从1991年开始规划，通过土地批租引入外资，在1.42平方公里的范围内，总投资250亿元人民币，目前已初具规模，先后落成名品商厦、环龙商厦、新亚长城大酒店、嘉里不夜城、华东旅游商厦等数十幢现代化商业设施，已初步显出成为市级商业中心的定位的雏形。
但是随着上海商业发展的改革深入，有专家认为，火车站商圈的发展需要调整。
上海商业网点办浦祖建指出，上海站周边商铺租金已跌至中档档次，而最根本的原因就是受“观念”制约，因为在多数人心中，火车站太乱，档次仍然不高。
记者走进略显冷清的太平洋百货站前店，马上感觉到它与太平洋淮海和徐汇店的反差。从记者在太平洋淮海路店门口采访了几位路人口中，我们或许可以窥知一二她们对火车站商圈的想法。一位董同学认为：“从轻轨火车站下来再到太平洋，要走一段时间才能到，而且南广场全是过路的旅客，比较乱。”刘小姐则认为：“在淮海路逛街，除了太平洋还有其他好多百货公司，还有很多吃饭娱乐的地方，但是火车站没有。”
有关数据表明，2003年，太平洋淮海店的租金为每平米0.63美元，而太平洋站前店仅为0.2美元。
事实证明，人流量与消费额并不一定成正比。火车站商圈仍不够成熟到能有效将人流量转换为消费额。
于是，上海站开始对南北广场及周边不夜城地区进行大规模拆迁和改造行动。南北广场功能各不相同。
资料显示，按照规划，上海站将形成北广场以“流”为主，南广场以“留”为主的格局。
北广场：2003年4月，上海市闸北区不夜城开发办公室与天宸股份（600620）正式签订《开发上海火车站北广场地区综合改造项目》备忘录，自此，总投资过50亿的北广场大规模改建工程启动。按照规划，此次改造将建设六大功能区域，包括上海长途汽车客运站、站前广场、旅游集散区、居住区、站前商业区和商业金融区。但重点还在于解决交通畅通问题和突现旅游集散地功能。
首先，原公交站点的70%将移至北广场。谢科长介绍，北广场正在加紧建设的上海长途汽车客运站建成后将成为亚洲最大的客运站，届时每天可发车数百辆。日发送旅客2万人次，为特级站标准。据悉，该客运站由鹏欣集团投资新建，拟定于2005年春节开始投入运营。目前散布在上海站附近的几个长途客运站都将迁入其中，同时，为缓解如此大体量的客运站运作将给周边交通带来的巨大压力，中兴路将拓宽至42米，其他相关道路也将作出相应调整。
另外，北广场已规划在其东侧打造上海最大的商务旅游集散区，谢科长指出，这将有效体现出依托于上海站交通枢纽的优势。
北广场将逐步突现出它的交通优势，而南广场则正在一步步向商业商务中心发展。
南广场：
有专家曾认为，由于上海站便利的交通换乘使得人流在出站后就容易流失，因此，南广场正致力于不断提高其商业商务环境质量，以期实现“留”的目的。
变动从圈内主要商业企业的一系列变动整改开始。
自上海华东电器集团斥资2亿元收购闸北区国资委下属不夜城股份有限公司100%股份（含1亿元银行债务），买断名品商厦产权后，该商厦开始转型定位于中档百货，与太平洋站前店错位经营，此后，不夜城股份仍持有环龙商厦和中亚饭店。
近日，不夜城股份董事长徐仁羽提前在干部会议上，就公司股权转让，资产重组作了通报，称有关资产将准备进入联合产权交易所公开竞价转让。记者近日获悉，目前不夜城股份已开始资产评估。
除了各个商业企业自身在不断调整以适应周边商圈外，闸北区也在加大对南广场的改造力度。今后在南广场，不夜城将着力加强商务和大型娱乐设施比重。
日前已审批通过一项名为曼谷花雨大浴场项目，该项目位于恒丰路西侧的不夜城广场附近，将通过改建周边占地面积为7000平方米的库房而成。
同时，记者从闸北商委了解到，上海站南广场还将陆续改造一批棚户区为商务设施，苏州河沿岸也将改建出一片便利商务区域。另外，关于不夜城东扩北延的规划也已通过立项，届时由四川路到不夜城将全面建设成为商务大道。
上海南站———交通枢纽诱发新商圈契机
上海南站的商业圈也即将从图纸变成现实。
南站位于上海西南的徐汇区漕河泾地区，总投资为33．8亿元的上海南站工程正在建设中，建成后，将具备相当于现有上海站的接发列车能力，而远景目标将是建成上海城际高速列车站。
日前，上海铁路南站工程建设指挥部传来消息，上海南站地面交通枢纽将于今年6月建成，提前半年全面完成南站区域内轨道交通、高架道路、地面道路和周边道路施工。据南站建设指挥部常务副总指挥赵翠书介绍，投运后，将同时实现除铁路以外的各类交通工具的“零换乘”。
一般按照国际上的经验，由于车站的交通枢纽作用，车站所在区域小的3到5平方公里，大的有8到10平方公里的范围，将成为多功能的城市中心或副中心。
上海南站能带来的人流、客流不言而喻，由此引发的商机可使该区域形成一主要商圈。火车站商圈历来就是一个城市的重点商业，建成后的上海南站区域将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施。上海南站将是一支具大的“潜力股”。
不久前出台的上海市《上海商业发展行动方案》就提出，将大力发展轨道交通枢纽型商业确定为上海商业未来发展的“六大空间”之一，要加快推进铁路上海南站商业建设：到2007年，做好铁路上海南站商业的起步工作；到2010年，完成与铁路上海南站功能与地位相配套的商业设施建设。
徐汇区招商办表示，上海南站将融入徐汇区整体发展格局。南站周边地区的功能将规划定位为商务、中介、金融、旅游、物流服务等。具体分为七大板块，1.规划建议沿石龙路改为公建服务综合开发用地；2.石龙路的北侧结合轨道交通石龙路站进行综合公建开发，包括一处警署的设置；3.三号线与铁路车辆段之间的用地作为物流用地；4.铁路以北沿龙华港一侧，改造为生活居住用地；5.铁路以北紧邻北广场、老沪闵路与沪闵路之间约20公顷的地块作为综合开发用地，调整老沪闵路的位置；6.在老沪闵路与沪闵路相交的锐角处，规划设置约3公顷的公共绿地；7.广场西侧规划暂予以保留。
建成后的上海南站区域将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施。在南站的345万平方米的建设总量中，包括了约70万平方米的商业设施和40万平方米的酒店宾馆用房。
据上海图书馆上海科学技术情报研究所消息，上海南站地区建立什么样的经济发展模式，能不能形成独特的经济优势，是避免劣势竞争的一个重要问题。利用交通便利优势，建立候鸟型购物基地将是上海南站发展特色经济的一个重要的策略。同时，将通过鼓励政策吸引50到100家提供上海特色产品和服务的商家，培育上海特色商业街。
记者从漕河泾招商中心了解到，鉴于上海南站工程将会提前到今年完成，南站的招商工作也将从2005年四五月份开始进行。
此前曾有消息称，上海南站有意在未来两年建设一个6万平方米超大地下商铺。据漕河泾招商中心介绍，目前还仅只是一个思路，区里面经过调研初步形成了这个想法，但还没有正式定项，关于这个项目，初步设想是将商铺规格定位在高档次，但是也要考虑到和南站整体规划配套，符合大众消费需求，至于具体规划仍未出台，预计到春节后才能定案。
目前，虽然上海南站周边还没有成型的商业街道，但已形成了成熟居住区，出于对上海南站规划建设的良好预期，其附近商铺租金持续上涨。
但是也有专家表示担心，上海南站未来将面临徐家汇、龙华等周边商圈对人流的分流影响，建成为一个相对成熟的商业区还需要相当的时间。商业网点办主任浦祖建称，火车站商圈要发展，不能仅仅凭借它所处的交通枢纽地位，最根本的还是要依托于它自己创出来的品牌优势。
前景：由交通枢纽转变为经济枢纽
火车站都有交通便捷甚至是交通枢纽的优势（通常都配备有地铁站），由交通枢纽转变为经济枢纽还是大有可为的。
随着今后铁路和轨道交通的界限日渐模糊，便利的换乘条件，将使其成为居民日常出行的重要方式。同时，火车站客流量及其构成也正在悄悄发生变化，客流中，居民和旅游者数量大幅增加，低层次乘客所占的比重逐步下降，这也将导致车站对其周边地区的经济作用发生显著变化。
一切变化都将是火车站商圈的发展契机。正如浦祖建说的，制约火车站商圈发展还是观念问题。传统观念不打破，火车站商圈就始终难以突破陈规。
徐汇区赴韩国、日本、香港考察团经过对三地主要车站及周边商业详细调研后得出结论，火车站商圈的发展，更重要的是根据车站地区在城市中所处的地理位置，结合地区商业发展基础、车站客流和需求层次的实际，凭借优良的消费环境和便利的交通条件，形成不仅能够吸引过路旅客而且包括城市居民的具有消费功能的商业中心，这也是由交通枢纽转变为经济枢纽的最根本动力。
| 
