重庆江北区：双江交汇的城市未来名片

　　

江北CBD的崛起，对重庆楼市的影响，不单单是多一个热点区域，它将在很大程度上扭转重庆人的置业习惯“城乡综合配套改革试验”，意味着成都、重庆一直在推行的“城乡一体化进程”将有实质性的改革深化，近郊农村的土地也能名正言顺地进行整体规划，大规模用于城市整体扩展建设。显然，这些都将加快上述两城市的城市化进程。一些敏锐的房地产投资者，从中嗅到了宝贵的机会，成渝两地楼市的盛宴已经开席。

　　基于对江北区未来前景的看好，除重庆本地的龙湖地产及金科等知名公司外，这里也成为外来开发商必争之地。中海、招商、富力、珠江地产、香港九龙仓、信和置业、北京阳光100置业等纷纷入驻，带来更明显的产品升级换代潮流

　　成为西部“新特区”后，重庆房地产市场在全国房地产市场中的地位开始从昔日的边缘化上升为中西部城市的主要代表之一。即使在政府出台提高二套房贷首付比例的政策后，楼价仍处于价值洼地并在未来将出现人口爆发性增长的重庆，也许很快将走出楼价拐点的阴影。

　　平民化城市

　　“去年这一年，重庆主城的房地产价格上涨了14%，每平方米在3500元左右，在全国40多个主要大城市中，增长是比较缓和的。重庆老百姓去年整个收入增长有18%，所以总体上来说，房价的增长幅度小于一年的工资津贴的各种收入增幅，这种情况老百姓一般还是能够接受的。”人大代表、重庆市常务副市长黄奇帆在3月初接受央视专访时说。

　　重庆市房地局发布的数据显示，今年2月重庆的主城区住宅成交量虽然环比下降，但是成交价依然环比上升6%，而且有九个主城区的住房价格环比上涨，幅度在19.64%~26%之间。

　　中国指数研究院西南分院的研究更显示，3月楼市逐渐回暖。截至3月26日，每周楼市成交面积都在上涨，当周成交面积环比上涨5.18%。而中心区套内面积成交均价为4317元/平方米，环比上涨11.63%。

　　作为未来的城乡统筹试验区，重庆依然坚持经济制造业的发展方向，由此带来新时期的城区扩张要求。根据重庆市2020年总规划，未来10年内主城城市人口将增加430万，再加上即将启动的1000万平方米旧城改造，从2007年中开始，这个城市每年平均增加1500万平方米住房需求。

　　此外，重庆房价从2006年底开始出现加快上涨，至去年二季度随着新特区获批以及高端楼盘集中推货达到高潮。去年下半年因政府打击炒房及房贷新政推出提前出现价格调整。中国指数研究院西南分院研究显示，2007年全年重庆主城区住宅商品房成交均价3241元/平方米（建筑面积），同比上涨了20.36%。

　　结合重庆未来在中西部地区的产业经济中心地位以及未来人口爆炸式增长的趋势来看，作为一个以自住需求为主的理性市场，楼价仍将存在上涨空间，而城市的空间优化也存在更多可能。

　　在选择置业区域上，温州炒房团的失败个案或许可以作为参考。根据当地中介钢运置业的介绍，在去年年中的房交会上，近300套均价低于开盘价数百元的新房被温州投资客集中抛售。

　　据了解，这些温州客曾在长三角和武汉、成都赚了不少钱，进入重庆后由于延续过往经验，以高档房、传统商业区中心以及150~200平方米的大户型为主攻对象，未考虑当地市场承接力，最后因宏调来临不得不降价抛售。按照惯性思维，城市中心必是黄金地段，房屋脱手很容易。这些后来温州投资客才知道，不少重庆人居家的首选地点，并非渝中区。

　　钢运置业的负责人表示，重庆是个平民化城市，置业两极分化，工薪阶层往往在郊县及新区、工业园区置业，以100平方米以下小户型为主；富豪则更倾向于购置别墅及复式物业，200平方米左右的户型反而最不好卖。同时，由于不少沿海城市楼价持续调整，许多到新特区炒楼的沿海炒家抛售物业回家乡抄底。目前重庆的楼价泡沫正被挤出，有利长远发展。

　　置业新CBD

　　目前山城重庆存在新旧两个中心。一个是著名的解放碑，以商业零售为主的商业街区。另一个是正在规划中的江北CBD，以商务办公和国际会展为主。两者只有一江之隔。

　　正在建设中的江北区，规划有容纳3000人的重庆大剧院、数万平方米的重庆科技馆、三大主题公园。配套包括3座跨江大桥、4座立交桥、5个五星级酒店、数十栋甲级写字楼。其中仅北京开发商阳光100项目所在区域就预计将来容纳40万人入住。

　　与重庆现有的客户群体不同，新CBD因其商务办公功能以及环境优势，将为本地市场带来一批身家殷实、追求时尚的白领及金领阶层消费群。而这个板块更有不少楼盘背山面水。两江交汇之地，江面宽阔，清澈的嘉陵江和浑厚的长江交汇之处一条清晰的“水线”更是世间少见的景象。作为重庆未来的名片，高楼林立、灯火璀璨的江北区被誉为“内地的维多利亚港湾”。

　　基于对这一板块未来前景的看好，除了重庆本地的龙湖地产及金科等知名公司外，这里也成为外来开发商必争之地。中海、招商、富力、珠江地产、香港九龙仓、信和置业、北京阳光100置业等纷纷入驻，带来更明显的产品升级换代潮流。其中九龙仓的“地王”总价75亿元，楼面地价约相当于目前重庆全市平均住宅楼价的90%，信和置业“地王”达1300万元/亩，都为江北区高端物业的发展前景提供了预期。

　　“我买的江北同创国际小户型2005年开盘时套内均价2800元/平方米左右，现在二手房的报价达到套内6500多元/平方米。”一名跟随大集团北上拓展、目前已经在江北区置业的地产销售人员表示，“江北CBD的崛起，对重庆楼市的影响，不单单是多一个热点区域，它将在很大程度上扭转重庆人的置业习惯。”

　　他表示，身处日新月异的新城区，很能切身感受到老商业区重心东移、生活方式变化的影响，而这里的山水资源也能为繁华商区增加附加值。“在重庆，山水很多，但繁华地带的真山真水肯定更值钱。比如上海的外滩、杭州的西湖、广州的二沙岛就是明显的例子。”

　　重庆滨江带目前范围及规划

　　资料来源：中国指数研究院（西南分院）

　　滨江带目前范围后期规划

　　南滨路一、二、三、四期总长度17.8公里，目前一至四期（白沙沱至鹅公岩段）贯通。五期(白沙沱到广阳坝)2010年左右完成。2012年左右，南滨路从二塘延伸到李家沱最终抵达鱼洞

　　北滨路目前石门至江北嘴段段贯通，总长11.68公里，石门至石马河开始动工。江北嘴向寸摊以及高家花园大桥向大竹林延伸

　　沙滨路目前磁器口至山城乳品厂段贯通，全长6.6公里。规划将延伸至井口

　　长滨/嘉滨路嘉滨路牛角沱至朝天门段开通，长滨路滴水岩至牛角沱段即将竣工。长滨路菜园坝至朝天门5.23公里开通。长滨路与九龙坡滨江路对接

　　巴滨路一期工程起于鱼洞，至花溪镇沙湾码头，全长5公里，已贯通。二期工程将延伸到南滨路末端二塘娄溪沟，全长14.3公里，预计2012年内完工。

　　推荐理由：

　　2003年才开始规划的江北CBD，起点高，有区位优势及交通优势。

　　机构视点：

　　滨江地产开发以高层为主，土地资源的稀缺和高层住宅良好的江景视野是市场接受高层滨江住宅的主要原因。（中国指数研究院西南分院）

　　房价走势：

　　2005~2007年该板块累计涨幅超过120%。

吴晓波