物权法引发厦门物业窘境？(2)

　　原因调查 两因素引发物业撂挑子

　　华菲物业副总乔先生称牞从2002年到现在，物业公司的人力成本几乎翻番：原来保安工资是800元／月，现在是1300元／月。这几年厦门最低工资标准一直在上浮，公司的保安、保洁人员工资都得跟着上涨。今年《劳动合同法》实施后，企业必须合法用工，三金社保、离职补偿、带薪假期等都要计入人工成本。物业费过低，就请不到好的保安和保洁等工作人员，小区管理也就上不去。

　　据行业主管部门的调查和测算，物业公司成本中人工成本占了70％以上。随着厦门市最低工资标准的不断上调，这一成本也水涨船高。今年来，《劳动合同法》颁布实施，合法用工成为全社会的共识，这也让物业公司备感压力。

　　物业费调涨的另一因素，《物权法》实施后，大幅砍去了小区物业的副业收入。华菲物业总经理李刚艺此前在接受媒体采访时也承认，在以前很多物业公司主营不赚钱，靠停车费、广告收入及其他边边角角的有偿服务也可维持营运，《物权法》颁布后，业主维权意识主张权利也使物业公司收入缩水。

　　“我们公司在港龙花园管理中是最干净的，一点副业收入都没有！”华菲物业副总乔先生用这样一句话来向我们表述该公司在港龙花园收入来源的单一。而记者在现场采访时确实没有发现小区公共广告牌之类的设施。

　　厦门物业协会一负责人称，外省审计部门曾对一家一级资质物业公司财务报表进行审计发现，账面上的赢利300多万元都是来自于非主业收入。

　　“维持6－8年以上物业费价格保持不变，这在厦门并非新鲜事。”厦门物业协会常务副秘书长林昆明称，“事实上，厦门经济的快速发展，已令单纯物业收入变成多元化”。

　　内幕揭秘 谁偷走了业主们的奶酪？

　　有没有副业收入成为物业公司选择小区的重要因素。物业公司副业收入的来源及流向是怎样的？记者通过多方努力，找到一不愿透露姓名的物业公司高层，揭秘背后的利益链条。

　　据这位人士透露，目前小区内的停车收费分为两块：一块为小车的停车管理费，一块为停车使用费。不同小区物业公司对停车收费不一。总体而言，每个车位的收费为150－350元／月，其中停车管理费相对固定为80元／月。临时停车收费也是一个收入来源，行情价是：半小时内不收停车费、半小时以上收费5元／辆。

　　假如，一个小区的停车位为100个、每个车位的费用为200元，即每个月可收取20000元。

　　这位人士说，这笔费用物业公司是与业主委员会共享的。其中80元／月的停车管理费归属物业公司，共计8000元；剩下的12000元将由物业公司跟业主委员会三七分成，即物业公司可得3600元。也就是说，物业公司总体上只能够拿到11600元。

　　这位物业公司高层抱怨说，这种分配是很不合理的。很多车辆在小区内刮伤或者丢掉，车主只会找物业公司麻烦而不找业主委员会，因为直接收钱的是物业公司。换句话说，业委会只收益，不担风险。至于业委会这笔钱怎么使用？有没有公示？他们不清楚。有时候，业主把这笔账算在物业头上，他们也很冤。

　　据这位人士称，小区的户外广告收入对写字楼或是高层建筑来说比较可观。目前，厦门一些好的小区一年的广告费高达百万元。这笔钱的大头也是业委会拿走的，他们只是拿点招商手续费、管理费等小部分收入。

　　江苏维世德律师事务所厦门分所主任王惠律师说，《物权法》通过专章对业主的建筑物区分所有权进行了规范，明确了小区建筑物专有部分和共有部分的产权归属，小区业主对属于业主共有产权的建筑物使用收益主张权利是有法律依据的，这些收益包括公共道路停车收费、一些户外广告收入等。业主要维权，是要业委会能真正代表业主的利益，业委会收入要合理化和使用透明化。

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