马红漫著名财经评论人

　　杨新功华燕置业副总裁

　　周诚凯弈投资销售部经理

　　黎文江合富辉煌首席分析师

　　楼市 “新政 14条”出台已近 1个月，而为广大购房者最为关心的一个话题还是银行的房贷新细则。在经过对上级部门和各同行如何“出牌”的观望后,商业银行的执行细则正陆续出台。截至发稿,农行、光大、交行、招行、中行、工行已先后对新政做出了细则或表态,其他银行房贷细则也即将浮出水面。

　　楼市 “新政14条”出台已近1个月，而为广大购房者最为关心的一个话题还是银行的房贷新细则。

　　在经过对上级部门和各同行如何“出牌”的观望后,商业银行的执行细则正陆续出台。截至目前,农行、光大、交行、招行已先后对新政做出了细则或表态,其他银行房贷细则也即将浮出水面。

　　从当前几家银行的细则看,商业银行有意将新政的优惠措施执行到底,但央行对于“二套房贷”的调控却并未“松绑”。而上海地区对于“首次购房”，“自住用房”，“普通住房”等的界定，依然成为新政中耐人寻味的关键。

　　细则用足新政

　　房贷细则出台最快的农业银行为其他各大银行的细则定下了参考基调:首次购买普通自住房和改善型自住房可享受最低20%的首付和基准利率0.7倍的利率优惠,不符合这两类条件的首付比例则有所上浮。

　　10月31日,光大银行也随后向各分行下发了房贷细则。然而,其细则中对于“二套房贷”的松绑规定,却遭到了银监会的否定，导致该细则被迅速收回。

　　11月初,交通银行的房贷新政实施细则也出台，则规定对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例20%。但与农行细则有所不同的是,交行并未对其他情况的房贷首付比例有所下浮。

　　同期推出的招商银行房贷细则方案基本雷同,而对于第二套房贷，并未松绑。

　　操作矛盾重重

　　根据银监会在10月28日晚向各大银行下发的紧急通知,要求房贷新政优惠除购买首套房外,其余情形均继续严格执行原有规定。业内人士由此认为,短期内“二套房贷松绑”的可能性并不大。

　　从上海的新政细则来看，有关方面还是希望通过增加优惠条件来鼓励更多的居民购房。这从上海新出的普通住房界定新规中就可有所显现。业内人士认为，在该界定之后，“上海楼市中符合普通住房标准的房源会大幅增加。 ”

　　但是之前邻近上海的杭州在出台“24条救市政策”中，“对一户家庭中年满18周岁子女购买的第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行”的“松绑”规定,已经惹来了一些层面的争议声。因此上海目前银行房贷的地方细则上，相关制定部门对此还颇为忌惮。

　　新闻延伸

　　事实上，以往有任何新政策出台，一些中小银行都不会积极地出台细则，而是盯住大行并只在细节上稍作修改。“当我得知新政信息的时候，第一反应是二套房贷可能会放开。”某不愿透露姓名的银行信贷部人士指出，但在仔细研究上层部门的通知后，他却由喜转忧——“利差倒挂太多，小银行根本没法操作。 ”

　　“如果按照最优惠的条件操作，银行要亏死了。而且按当前形势，靠这个刺激很难扭转房地产颓势。 ”该人士同时认为，这样做只是赚个吆喝。

　　花样

　　利率大逆转

　　王先生看中了一套位于新闸路附近达安城小区建面110平方米，单价2万元，总价220万元的二手房。 “按照之前的标准，这不是普通住宅，不能享受新政优惠。现在这套房子已经属于普通住宅了。想不到，一天之内，形势逆转。”

　　经中介计算，以这套220万元住房为例，标准变化之后，契税就从6.6万元降到了2.2万元，购房者节省了4.4万元。而对出让方来说，节省的空间更大。在这套房子已经购买2年以上的前提下，卖方的营业税和个调税都被免征。关于房贷利率，中介表示，通过一些“技术操作”，房贷利率应该都能打7折的。

　　在对小户型出台明显鼓励政策后，90平方米以上的大批次新房境遇就比较尴尬。相关统计数据显示，内环部分次新房面积大多在120平方米以上，由于总价较高，其中有一大部分不能列入“普通房”，这也有可能导致一些购买次新房的买家会做低房价，以享受普通房交易优惠。