在央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，各家银行既有苦难言又斗智斗勇。于是，大多数商业银行选择了缄默，沪上房贷业务也一度停滞。

　　虽然大部分银行的细则仍未公示，但从本周一开始，以四大行为首的各家银行就已悄悄恢复了房贷业务。本文试图为您解析商业银行房贷业务之百态。

　　中行、工行、建行、农行

　　相对灵活

　　在国有四大银行中，工商银行和建设银行一直占据房贷业务的较大份额。其中，工商银行在全国各地的网点较多，业务办理方便，但最终奠定四大银行占据房贷业务六至七成绝对优势地位的还是其灵活的操作手法。

　　据分析师介绍，建设银行对贷款人的资质审核十分灵活。一方面，房龄较长但贷款资质较好的客户仍可以放宽贷款年限。另一方面，建行对贷款人的收入鉴定较为宽松，譬如，可将贷款人的股票、债券和基金等各种形式的资产作为其收入的一部分，界定资质。

　　从目前所公布的银行细则看，农行的细则已属最详细的一份。除了明确可以享受政策优惠的首次普通自住房和改善型自住房外，还表示，对首次非普通住房，可以享受25%首付、利率不下浮的优惠。这与银监会及央行去年规定的第二套房政策明显冲突。此外，农行细则对很多存量房贷客户最关心的存量房贷是否也能享受七折利率优惠的问题作了较为详尽的说明。但农行率先公示了细则，但因其所占份额较小，并未形成“范本”。

　　光大、招行、交行等行

　　执行从严

　　相对四大银行，其他各家银行的房贷业务量只占市场总额的三至四成，因此他们更加不敢对房贷业务懈怠。分析师称，其他商业银行的房贷额度总体偏小，利率也没有国有银行灵活，预计将会严格执行央行通知。因此，交通银行较早公示的细则有望成为其样本。

　　尽管交通银行房贷细则在农行细则后也被快速“逼供”，但细则内容不免让人失望。相比农行版，交行显得比较谨慎，并没有放松二套房贷，也比较好地把握了央行和银监会之间的平衡。但不及农行的是，交行还未对新政实施前发放贷款尚未偿还部分做出规定。

　　解惑

　　A先生在2004年贷款购买了一套总价120万元的两房，房产位于徐汇龙华板块，房产证上是A先生及其母亲的名字，目前该房贷款刚已提前还清。

　　现在，A先生又看中一套位于松江九亭的总价100万的房子，同时， A先生和妻子各有20万的公积金可贷足。在不出售原龙华板块房产的情况下，各家银行能给予的优惠房贷利率分别多少？首付最低多少？另外，可不可以通过以房养房的形式实现零首付？

　　针对A先生的购房情况，凯弈投资客服部经理周敏将上海主要银行的房贷业务加以对比，以供参考：

　　问题\银行 中国银行 工商银行 建设银行 农业银行 光大银行 招商银行 交通银行最低首付 两成 两成 两成 未明示 未明示 两成 暂时停滞优惠利率 下浮30% 下浮30% 下浮30% 未明示 未明示 下浮30% 暂时停滞能否以房养房 否 否 否 否 否 能 否

　　品种

　　双周供(深圳发展银行)——

　　是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半左右。

　　适合人群：双周薪人群。

　　优点：双周供基本上一年还以前的13个月的金额 (一年差一天)，相当于每年底提前还一次款。气球贷(深圳发展银行)——

　　其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。

　　优点：1、降低了贷款利率；2、它是通过缩短贷款期限的方式实现的；3、虽然是短期贷款，但是仍和长期贷款一样轻松还款，以享受对应的较低贷款利率。

　　条件：1、只有正常还款的客户才能在每次贷款到期时享受行内续贷服务，否则将必须支付较大数额贷款2、仅信用记录良好的客户方可办理气球贷。自主月供(招商银行)——

　　可自己选择较短的期限(如3年、5年或10年)或较长的期限(如30年)来计算月供。

　　适合人群：短期内不愿承担较高月供

　　优点：1：享受最低的利率 2：可以自行选取月供计算期限 3：还款压力较小。

　　缺点：1：在贷款期内虽然每月的还款额较少，但贷款到期时，就需要一次性偿还较大一笔剩余本金。