在刚刚过去的一段时间里，武汉房地产市场可谓波诡云谲：从开发商噤若寒蝉“苦度寒冬”到扑朔迷离的“销售回暖”，从“购房入户”新政到“物业税试点城市”，从“经济适用房风波”再到“住房公积金政策调整”……系列种种触动着太多人的敏感神经。利益版图上，踌躇满志的开发商和持币观望的消费者相面而立——博弈将给未来的武汉楼市带来什么？

　　■ 本刊记者 | 刘晓杰

　　一个中专生的梦想

　　19岁的小刘，和班上大多数同学一样，今年6月底从有着“光谷中专”美誉的武汉市仪表电子学校毕业。离开的时候，学校给他两张证书：全国中等职业技术学校毕业证和数控车床等级证。“说是三年制，其实只在学校呆了一年多点，二年级上学期就被学校安排到车间实习。拿到了这两张证书，但是觉得没有什么用。实际工作中几乎完全用不到学校课堂教的东西。”小刘显然对自己的专业技术很不自信，或者说是不满意。但他并不觉得有什么大不了，因为他的职业理想根本就不是成为一个技术高超的车床工人。他跟《鄂商》记者抱怨说：“工厂车间太辛苦了，我每天做的就是搬运工具和材料，搞得就像一个搬运工。带我的师傅也不怎么会真的来教我技术。反正，我是不想干那样的工作。我现在做房地产，只要努力勤奋，一个月最少可以拿到2000元。”

　　在刚刚过去的楼市“红五月”里，小刘成功销售出去两套房子，按照规定，他正式成为武汉能达实业发展有限公司的试用期员工。此前，他一直在这家公司实习，从事某楼盘的销售推广工作。“我在这里实习快一年了，每个月拿900元的工资，而且几乎是天天要来上班”，与职业身份的转变和由此带来收入上的变化相比，小刘更为高兴的是：他从此拥有了和很多本科生一样成为房地产行业销售精英的可能性。整个谈话中，小刘一直努力表现得很专业，但记者能明显感觉到他离成为一名职业房产人士的距离还很远。

　　其实，小刘的伯伯并不是很赞成侄子投身房地产行业。“卖房子终究不是长久的事情，他学历在那里，口才能力又有限。楼盘销售现在搞得就像是卖萝卜白菜一样不需要什么技术含量，只要个人愿意就可以来做这行，但房地产行业利润实在是太诱人，哪个合法的行业有这么高的回报啊！”刘建君，这个在武汉房地产建筑领域摸爬滚打了近30年的“老江湖”，现任武汉某建筑有限公司副总经理。据他介绍，“就是在现在这个物价基础上，武汉楼盘中高层的建筑成本价格在1200元每方左右，而低层房屋建筑成本也不会超过800元每方。可是武汉市区二环以内房屋的市场销售价格最低也是在每方5000元左右，中间的利润是翻了好几倍。武汉房地产行业的利润至少在40%以上。”从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看，在经济不景气的2008年，房地产公司平均净利润率仍然高达20%，最高达61.64%。在记者采访过程中，有很多房产业内人士甚至给出更高的利润回报数据。

　　对小刘而言，他的直接上司——杜海就是自己现在全部的学习榜样。杜是武汉顺驰投资控股有限公司高级客户经理，2006年从武汉大学新闻系毕业后即投身于房地产行业。“我当时毕业的时候就想做房地产，因为这个行业太有吸引力了。”工作的第一年，杜海就买了属于自己的房子，这曾让他很有成就感。虽然从去年开始房地产销售的行情不是很好，但他并没有转行的打算。“如果不从事这个行业，我每个月2000多块的房贷还款就不会这么轻松。即使再辛苦，我也要继续在这个行业做下去。”他甚至乐观地估计，武汉的房地产市场才刚刚开始，还有很大的市场空间。

　　杜海对武汉楼市未来如此乐观的市场判断并非空穴来风。2009年6月4日上午10时，武汉市2009年第四场挂牌出让国有建设用地在市土地交易中心开槌，该次拍卖是近两年来江城土地市场挂牌出让规模最大一次。此次出让的这10宗地块分别位于武昌、洪山、汉阳、青山和硚口五个主流城区。在不到半个小时的交易时间里，所有约46万平方米全部成交，成交金额高达29.3亿元

　　针对此次拍卖，市场业内人士普遍认为，武汉房地产行业将迎来下一个“疯狂2007”。

　　坏年景里的疯狂

　　与全国房地产行业在经历完2008年寒冬后悄然复苏一样，武汉楼市也正在回暖，而且速度还要来得更快些。就在不久前，国家统计局发布公告称：2009年6月第一周，全国土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏。其中，武汉是该轮交易最活跃的城市。

　　和武汉10宗土地成功出让的豪迈交相辉映的是预料中的“楼市红五月”。相关政府职能部门有统计数据显示：2009年上半年江城楼市价格水平已恢复到2007年同期水平。5月全市整体成交回归第一季度价量齐升的趋势，成交均价继续上涨，均价为5408元/平方米，环比上涨2.11%。这是否意味着武汉房价“开涨”、价格回调、楼市彻底回暖呢?武汉浦江筑城房地产顾问有限公司市场部经理张胜对《鄂商》记者介绍说：“无论是从周成交情况来看，还是从月度反应的数据来看，武汉5月份的房地产市场确实是持续走热，量价齐升。我们预测接下来的市场表现还要更好。”

　　武汉房地产开发企业协会研究部日前发布公告显示，2009年5月，武汉房地产市场共成交商品房12201套，比4月份增加505套，环比增长4%，平均每天销售394套。5月份，武汉房地产市场总成交面积为128万平方米，环比下降0.6%；总成交金额为66.89亿元，环比增长3.3%。5月份的武汉房地产市场的房价、成交套数与成交金额均保持上升趋势，创今年单月销售记录新高，这也是自2008年以来最高的单月销售记录。

　　江城楼市“小阳春”，到底是昙花一现，还是彻底转冷回暖？众多开发商对此持积极态度，认为武汉楼市已过完最寒冷的冬季。“今年春节后，楼市上扬的趋势很明显”，湖北省房地产协会会长、新世界康居发展公司董事长刘光本在最近一次的房产业高层论坛上说，从中央到地方采取了一系列稳定房地产市场的措施，其效应已开始释放。

　　武汉新阳光地产董事长柯翔则表示：“各个行业都有自身规律，免不了高峰和低谷。未来10年，武汉城区人口将增加1000万人，达到2000万人，需要很大的开发量来支撑，房地产还会有几十年的生命。”

　　武汉楼市的非常态在其营销广告口号中表现地更加淋漓尽致：光谷某楼盘直接打出“不要钱，住两年”的疯狂式标语，更有开发商直接宣称“买一套，送一套”的购房优惠政策，还有很多楼盘直接优惠5万元以上，多的达20万元。“2009年前半年的销售总量相当于2008年全年总量，你就知道当前的市场有多热！”张胜如是对《鄂商》解释。

　　但对于此轮房市疯狂之举，华中数据研究院资深房产研究员李国政则有着自己的看法。他在接受本刊记者采访时说：“其实今年开发商拿地也不是很多，只是2008年市场表现实在太差了。今年上半年武汉房地产市场也只是在缓慢复苏，甚至连2007年、2006年的行情都不如。”

　　据《鄂商》记者多方调查，本轮武汉房地产市场表现出来的价格上涨实则有两种情况：一种是价格确有小幅上调，这种状况占少数；另一种，则是顺应“涨”声的假涨价，这种情况占据涨价楼盘中的多数。“前期市场观望气氛浓重，进来市场情况刚有所好转，我们怎么会随意涨价呢!”在采访中，大多数均价有所上调的楼盘销售人员对记者表达了同一个意思：“只是把户型、楼层和朝向等条件比较好的房源售价稍微调高了一点，也就是比2008年的价格高一点!其实，整个楼盘的均价是下降的。”

　　放眼2009年上半年武汉楼市，一方面是市场高库存日趋严重，一方面交易量价不断攀升呈火爆之势。难怪越来越多的观望者感叹：“楼市越来越像雾里看花。”采访中，记者恰巧遇到一汉正街洪湖籍老板看房团，其中有一看房者笑道：“我都观望三年了，原来以为价格会因为这次全球金融危机的继续蔓延而探底，没有想到现在却逆势上升。我真的很怕价格会真的全线反弹，那时候压力更大！”

　　

　　红旗还能扛多久？

　　武汉地产商的楼市红旗到底还能扛多久？这恐怕是当下江城百姓最为关心的话题之一。

　　“楼市小阳春是虚假繁荣，武汉楼市价格也存在泡沫。”日前，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在武汉纵论金融危机下房地产的走势时放言。

　　无独有偶，在此前不久召开的武汉春季房地产交易会上，全国工商联房地产商会副秘书长黄岚也指出：今年一季度以来，各地楼市出现了不同程度的集中成交，购房者排号现象也多有发生，用“小阳春”形容还不贴切，应称之为“购房井喷”。但是中国房地产真正的主力军并非首次置业人群，这部分人群相对年轻化，其置业能力决定了只能购买中小户型，但真正的市场主流是改善型户型产品，这部分如果没有办法消化，那么市场在释放完首次置业的刚需后，仍然会停滞不前。”

　　资深房产人士李国政向《鄂商》分析：“我们的政府真的是很矛盾，2008年本来是准备下狠手调整地价，没有想到会遭遇金融危机。现在稍微给地产商一点空间，一线城市房价就疯涨了。流动性加大和通货膨胀预期直接导致很多有钱人购房投资以实现保值增值，这就引发房价非正常上涨。但是，我们要明确这个状态和政府调控意向是相反的。”

　　其实，这次武汉楼市红旗并非真的是逆势迎风招展。最近，武汉新洲区4宗住宅用地的流拍厄运，或许正是楼市风暴前的预兆。

　　亿房研究中心通过统计数据指出，本轮武汉房产牛市成交量主要集中在中心城区和近郊区，而高成交量则集中在武昌、汉口、汉阳的中心城区。其实，“红五月”房价的涨幅是很小，真涨价涉及到的楼盘更是少之又少，市场还远远没有热到房价整体上涨的地步；所谓的量升，目前也只是集中在地段好，有升值潜力的少数片区，抑或是定价合理的少数楼盘身上。

　　该中心还有报告分析，现在武汉楼市除后湖片区房源少外，光谷、南湖、徐东、金银湖、古田、积玉桥、盘龙城、阳逻等片区房源供应量充足。而后湖地区，同安花园、百步亭花园下半年将有大量房源推出，也不缺房。武汉商品房供大于求的局面短期内是不会改变，有极少数卖得好的楼盘价格或许会微调，但大幅上调的可能性不大。

　　浦江筑城市场部经理张胜也看到了这一点：“现在开发商都是抢着卖盘，因为大家压力都很大，开发商的日子不是很好过。武汉郊区楼盘现在卖的是最难受的，郊区盘之所以在价格上涨前卖得好就是在于价格优势，但是现在市区价格回涨以后，郊区盘的价格涨幅甚至超过中心区，这样的话，郊区盘现在肯定要很大的震荡调整。最典型的就是光谷楼盘，现在每方都平均下降了1500元左右，这都是他们之前急功近利式涨价导致的后果。”他分析，未来三个月，武汉房产市场将会是个淡季，主要是市场上可销售的楼盘房源很少，加之很多开发商加推计划都不是很明显。

　　任何行业都有周期，这是市场经济的铁律，房地产亦不例外，房价只涨不跌的神话在几次调整中早已被戳破。日本房地产行业在1990年达到顶峰后，由于经济泡沫破灭，导致房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。武汉楼市是否可以逃脱此命运，关键不关乎供需如何变化，而在于政策如何演绎。

　　无形之手，腕力几何？

　　早在三个月前，湖北省建设厅相关负责人就有提醒：今年1—4月份，房地产投资呈增长态势，新开工面积也在增加。但3月份商品房销量创下纪录后，4月份又已有所回落，下降30%左右，应引起关注。

　　招商银行武汉分行行长段昌峰也多次在公开场合表示，房地产开发企业要正确认识形势，把握当前调整机遇，积极适应市场变化，调整产品结构、价格，提高住房品质。

　　就在湖北地方政府和金融机构频频对武汉楼市提示风险之时，一则信息瞬间将公众视野再次聚集在曾一度风声鹤唳的物业税征收办法上。

　　5月25日，《21世纪经济报道》刊发《湖北物业税改革方案上报七月有望开征终止空转》一文，指出湖北省发改委已向财政部上报物业税改革试点方案，在武汉综合配套改革实验区征收物业税。而就在媒体发文当天，国务院也通过并正式对外公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，在该意见中，明确要求中央各部委加快推进研究开征物业税，而这离中央首次提出“研究开征物业税的实施方案”仅时隔2年。湖北省发改委综改办处长谢高波同时表示，此项审批最晚7月或可通过。而武汉综改区申请如果获批，将成为国内首个落实物业税的地区。

　　因为有此利好预期，很多购房者都对物业税的征收表示赞同，武汉某房地产网站针对征收物业税展开一项调查，48％的受访者表示赞同，47％的人表示反对，另外5％保持中立。

　　《鄂商》记者了解到，武汉当前的税费制度是房地产企业缴纳的税种达10多个，国家采用一次性征税的方式予以收取。一旦物业税确定开征，将会很大程度上降低开发商成本，房价随之下行明显。举例来说，地价和相关税费分70年缴，占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在随后的69年中逐年缴纳，初期成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在5000元的房子，物业税正式征收后按每平方米4000元销售就可盈利。但事实上，目前虽然关于物业税的征收已经提上日程，但具体征收标准、时间、具体金额等细则还未完全出台。

　　张胜预测，物业税征收时间至少还需要2—3年，“物业税征收标准和国际接轨就很不实际，一旦标准不合适，将会导致很多的问题，不利于社会和谐。关于产权70年这一点，物业税规定的是有偿续期，而《物权法》规定的却是无偿续期，这就是一个矛盾。其实，物业税概念已经炒作快3年了。试点归试点，没有切实的行动也就没有什么实际影响力。我个人觉得这个只是一种预期，近期是不会对市场产生什么影响。”

　　鲁巷某楼盘项目营销总监也表示，虽然开征物业税对房地产市场将是一次比较重大的变革，但受现有税收体制和房地产行业复杂性的制约，物业税在近期出台开征细则的可能性不大。“物业税的征收对象是谁？征收标准和方式是什么？征收时间点如何确定？城乡结合部怎么征收？这些具体的核心问题都需要一个较长的时间来予以讨论解决。”

　　该负责人认为，物业税涉及到很多利益问题，目前启动很不成熟的。现在政府就是要平衡一种关系，这是政府释放的一种信号而已。

　　华中数据研究院研究员李国政也认为，物业税近期不会有实质性动作。“在现有的政府绩效考核机制下，地方政府是不一定欢迎征收物业税。因为一旦此税开征，将使得地方土地收入告别一次性收取的，对现任地方政府财政有较大负面冲击。虽然国家是想通过这个调节市场，但绝对是阻力重重。”

　　武汉某高校一不愿意透露姓名的学者严厉指出，楼市真正健康稳健的迹象除了就业形势根本好转外，薪资增长率高于房价增长率也是一个重要基础指标。武汉2009年高校毕业生就业率不到45%，加之武汉薪资水平增长率本就落后于CPI指数，而他们将是未来5年武汉购房的生力军，显然，我们有刚性需求消费者的购买力是严重不足的。这其实就涉及到我们深刻的社会财富非配体制问题，远远不是一个物业税可以解决的问题。据他介绍，目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1，而我国东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1，武汉的比例估计在10：1，都远超国际标准。客观地说，房价与收入的背离，并不是近期出现的状况。

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