神秘开发商网上挂出21亿总价楼板价被拔高至万元

　　

　　商报记者 徐健

　　昨日，距离今年土地出让45号公告4幅出让地块的开标时间还有10天之久，其中2幅地块已出现一轮网上挂牌叫价，而备受瞩目的“赵巷特色居住区10号地块”（下称“赵巷10号地块”）在首轮网上叫价中已经显示出惊人的“高度”——报价高出底价11．5627亿元，溢价122％，楼板价直指1万元／平方米。

　　以商报记者的预计，无论届时是否会因为现场竞价而拔高成交地价，赵巷10号地块的首轮叫价已经将之推到了继2005年潍坊地块（新鸿基地产正在开发的凯旋门项目）之后，上海住宅地块又一个总价最高的位置。

　　楼板报价正好万元

　　6月16日，上海市规划和国土资源管理局发布了今年45号公告，挂牌出让闵行、嘉定、浦东、青浦的4幅经营性用地，出让面积共计约29．39万平方米，其中，青浦区推出了一幅纯住宅用地——赵巷镇特色居住区10号地块，出让面积达到约21．023万平方米，将在7月23日正式开标。

　　由于该幅地块规划容积率为1，可以预见，此地块将被开发成一个地上建面21万平方米的低密度住宅小区（所谓赵巷镇特色居住区，实际就是别墅或类别墅产品聚居区），而这幅地块的挂牌起始价为9．4603亿元，粗略估算，赵巷10号地块的起拍楼板价仅4501元／平方米，这一楼板价仅仅是一年半以前龙湖地产拿下与10号地块相邻的“滟澜山地块”（8号地块）的半数。

　　土地交易市场数据显示，截至昨晚，赵巷10号地块已有79家企业领取了标书，并有4家企业申请竞买。昨天，商报记者在赵巷10号地块的挂牌报价信息中发现，已有一家开发企业进行网络报价，其叫价和该地块约21．023万平方米规划建筑面积几乎“配对”——即从底价9．4603亿元，直接提至21．023亿元，地块楼板价因此飙升至不多不少的1万元／平方米。

　　或欲阻吓竞争对手

　　有市场分析人士告诉商报记者，一般来说，大多数志在必得的竞拍者不会在土地交易市场的网络挂牌系统中提前叫价，此前被15家企业“明争”的长宁区周家桥街道91街坊地块（天山公园地块），竞拍前虽然经过4轮挂牌，且加价幅度未超亿元，最后还是通过现场竞价让南京朗诗一击得手，当然，不能排除志在必得的开发商，可能想通过提前叫价吓退别的开发商。“但通常会在开标前才亮出价格，杀对手一个措手不及”。

　　商报记者回顾一年半以前，2007年11月8日，赵巷10号地块北面的赵巷镇特色居住区8号地块（占地面积约14．45万平方米）开标，在挂牌截止时间前5分钟左右，重庆龙湖地产报出了15．4212亿元的摘牌价，较4亿元左右的底价高出3倍不止。5分钟后正式开标，主持人询问是否还有人愿意继续竞价时，全场一片寂静，包括仁恒地产、万科地产、华润置地、凯德置地、宝华地产等大鳄们显得措手不及，所以，无人回应主持人的询问。最终龙湖以这一略超万元的楼板价一举击败其余10多个大牌开发商，同时成就一个“面粉贵过面包”的典型个案。

　　目前，大部分业内人士预计，下周四，当45号公告开标之际，上海将出现又一个现场竞价的高潮，但亦有部分人士认为目前该地块的神秘出价者，在突然拔高地价后确实能起到阻吓竞争者的作用，因此将不会出现现场竞价。但无论如何，除非神秘出价者“始乱终弃”，不然赵巷10号地块，即使以首轮网上报价而言，已经登上4年来上海住宅用地的“总价最高”位置。

　　出价者身份猜想

　　目前，上海土地交易市场的公开信息中并不能显示赵巷10号地块出价的竞买人的信息，而对于竞买公司身份的猜想，亦存在诸多不易。

　　此前，曾有市场传言称重庆龙湖地产有意将“滟澜山”地块“隔壁的赵巷10号地块”收入囊中。有市场分析人士认为，这一传言不无道理，首先，资金实力雄厚的龙湖地产上一次在赵巷拿地已相当“惊天动地”，且10号地块邻近“滟澜山”地块，“因此当初在土地交易市场开高价的是龙湖，可能借助新地块将两个项目合并成一个大项目，以摊薄成本。”

　　尽管龙湖拿地被指“面粉贵过面包”，但已经在售的龙湖·滟澜山楼盘已然在赵巷当地成为一个具有类别墅产品定价权的标杆楼盘，在高成本拿地的前提下，龙湖地产更加致力于打造差异化产品，赋予联体别墅产品诸多的附赠价值，所以自去年11月首度推出房源以来，一直是上海别墅市场上的热门楼盘，其叠加别墅总价已经接近400万元；联排别墅房源总价接近700万元；而其双拼别墅总价甚至高达1000万元左右。

　　不过商报记者认为，善于高价拿地并开发出差异化的豪宅产品的开发商在上海有很多，如香港新鸿基地产、新加坡仁恒、星河湾等，都应该在猜想的范围之内。另外，近期正在全国各地疯狂争夺住宅地王的央企和现金流异常充沛的大企业，如保利、华侨城、ＳＯＨＯ中国、华润、金地等，也极有可能参与赵巷地块的争夺战中来。另外，近两年来上海土地市场“黑马”频现，新晋上海市场的“过江龙”更是不容忽视。

　　新闻背景

　　沪上总价地王多属商用地块

　　近期，北京等城市地王频现，但和以往一样，北京广渠门外10号地块、广渠路15号地块等“总价地王”基本都是住宅用地，或是以住宅为主的综合用地。

　　但反观上海，因商业地产市场相对于全国而言最为成熟，所以，上海土地公开出让的“总价地王”历来以商业用地为主，无论是总价44亿元的163地块（已经被苏宁房地产退地）、总价67．5亿元的新江湾城Ｆ地块（铁狮门地块）以及“名义总价”45．6亿元的李嘉诚的陆家嘴竹园地块，均属于纯商业地块，而诸如赵巷10号地块这样在总价上称雄的住宅地王着实少见。在上海，真正的住宅“总价地王”，还要追溯到4年前的2005年，在当年的国有土地使用权出让1号公告中，浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块被香港新鸿基地产旗下的显锐投资有限公司以31．85亿元收入囊中，成交楼板价高达2．0178万元／平方米。虽然此后成交楼板价超过2万元的住宅用地亦有出现，但规模上及总价上始终难以超越该正在启动建设的“浦东滨江凯旋门项目”的纪录。

　　另外，2007年9月，金地集团曾经以60亿元的总价报价几乎造就一幅全国总价地王——浦东花木新民北块，然而，该地块正式成交却一波三折——先是出让方宣布公开竞价无效，稍后却以总价42．4亿元“配”至星河湾手里，其后，在正式出让一年半后，星河湾又将其几乎一半的开发权益向出让方“退回”，在几乎“削去”一半地块面积之后，花木新民北块“地王”头衔当然是应声而落。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。