■徐会玲 文

　　上半年你是投资房地产呢，还是投资股票呢？答案当然是投资房地产股票。在过去的几个月中，北京、上海等城市的房子犹如脱缰的野马，几个月内上升了近30%。股票呢？上证指数从年初1800多点已快速攀升至3400多点，涨幅接近翻番。而房地产股票则更多。上证地产指数从年初2300点，上升至最高近6200点，上涨170%；深证地产指数从900点上升至2300点的高位，涨幅为155%。其中如中天城投、阳光城、首开股份等部分个股上涨幅度更高达4倍以上，可见房地产股票是上半年最好的投资产品，只要随便拿住一只，即使地产龙头万科也有超过100%的收入。

　　虽然上半年房地产的快速上涨超出了很多人的预期，但成交量成倍地放大，也奠定了此轮房价上涨的基础，很多房企今年上半年的营业收入已高于去年一整年的数据，大量的刚需也被激发从而推动房地产的价量齐升。虽然上涨背后的理由有很多，比如政府政策的支持、超规模的信贷投放、通货膨胀的预期，以及“买涨不买跌”的心理作祟等等。因此我们暂定此轮房地产市场的上涨有一定的基础支撑。由于地产企业普遍负债率比较高，其杠杆比率也较高。房价30%的涨幅，在杠杆的放大效应下，令其股票市值上升150%也变得合情合理了。如果说过去的各种信息已经在股市中体现出来，那摆在我们面前更为现实的问题是，房地产股票还有投资或者投机价值吗？

　　从已公布中报的50多家房地产企业来看，近半数以上企业出现业绩下滑，其中有20多家中期净利润出现40%以上的降幅，10多家房企出现亏损情况，其中包括中粮地产等大中型房地产公司。亏损的理由主要是大城市房地产出现了回暖，而二三级城市并没有明显好转；同时也是由于一季度销售的情况非常糟糕，虽然二季度出现了好转，但仍不能使中期数据明显好转。但上半年也有业绩快速增长的，以“招（商）、保（利）、万（科）、金（地）”四大龙头企业为代表，它们出现了销售量急剧上升、市场占有率逐步提高和利润出现较大增长的喜人情况。根据已公布中报业绩个股计算，平均市盈率超过50倍，其估值又即将回归到2007年股市达到峰值时候的水平。市净率也同样很高。据万得数据显示，房地产上市公司的市净率超过5，为两市最高估值的行业之一。相对于近期争论不止的房地产市场泡沫论，房地产股票已被高估更为大家所认同。

　　但高估的房地产股票是否仍有投机价值呢？当中国建筑以51.29倍市盈率成功发行120亿股，募集金额426亿元，发行后市盈率高达85倍时，我们认为现有地产股仍将有投机价值。中海地产即中海外发展，是中国建筑控股在香港上市的地产公司，目前中国建筑占中海地产52%的股份。2008年中海外发展的营业收入为189亿港币，净利润高达45亿港币。而中国建筑2008年营业收入为2020亿元，净利润仅为46.39亿元。因此目前中国建筑最优质的资产集中在房地产开发与投资领域，而不是利润非常薄的建筑施工行业。有研究机构估算目前中国建筑的地产业务所隐含的市盈率高达100倍以上，才能支撑其股价。但中海外发展在港股的市盈率仅为29倍，可见A股市场目前已经进入博傻阶段，各类指标已经不再是决定投资与否的标准。而相比于中国建筑100倍市盈率的地产业务，很多地产股目前的市盈率只有50倍，当然可以“以五十步笑百步”了。只要市场人气够旺，投资者仍然会乐此不疲地进行投机，地产股也不例外。即便是在券商普遍看好房地产在下半年的走势时，投资者也要明白目前房地产股票具备的只是有投机的价值，而不是有价值的投机。

　　（作者为北京龙树投资有限公司执行副总裁）

　　投资案例

　　耐心守候

　　只买核心地段

　　房产投资是门学问，其中的窍门是许多年的起伏中得出来的宝贵真经，远不是书本理论可以学来的。比如，“只买地段”这句话，被许多人挂在嘴边，但很多时候核心区域房产价格过高，大众并不敢买，买郊区房还是大多数人的选择。可是，我要告诉你们，我按照“只买核心地段”的策略，在经济低迷期买入的核心房产，收益要远远大于那些其他的选择。这其中的秘密在于“只买核心地段”必须加上“耐心守候”四个字才构成必胜策略。反之就是僵化教条，难免被高价套牢。

　　那么以投资中国房产来看，该投资哪些呢？以我自己的实际例子来说吧，我在几年前投资了北京新城国际，到现在已经翻3倍，若以20%贷款本金来算，资金总回报率900%以上。为什么选新城国际呢？首先是这个楼盘位居于北京CBD的核心，步行至嘉里中心、国贸中心等主要国际商业中心，只是5分钟路程。该区域是五星级饭店、会议中心、甲级办公楼、世界各地高级餐厅美食最集中的地点，是北京物业租金最高地段，在这里居住，很容易交往到跨国公司、国际金融机构、外国元首、世界名人，也许他们就是你的邻居和健身会友。这完全符合核心地段投资原则。但是，光这些还不能保证你的投资获利。如果你是在每平方米36000元的价位上买的，你照样不挣钱。我调查好之后，就耐心地等待有人在经济周期不好时抛售。果然，在前几年的宏观调控打压房市时，就有人以1万多的价格转卖，我一分钟都没犹豫马上下订。到现在涨到38000元以上。

　　如果今天海外朋友问我买哪里房子保值？我还会告诉他：投资就买北京CBD，CBD里就买新城国际。我看好它会有每平方米80000元的那一天！

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　　央行下半年货币政策思路微调信贷增长从合理转向适度

　　二季度房地产信贷猛增82%

　　地王频出惊动决策层 国务院要求时时汇报

　　物业税可操作方案明年前敲定 个人购房不受影响

　　国土部专家称开发商利润40％

　　内地房价涨速敲响警钟 微调或启动

　　国外房地产商目光瞄准中国 外国房商首现大连房交会

　　国土资源部：近三成用地指标用于扩大内需

　　住宅类成交额榜

　　1.亿城西山华府 1870701000

　　2.远洋沁山水 1728293000

　　3.润泽 1725024000

　　豪宅销售额排行榜

　　1.北京星河湾 1409551000

　　2.御园 1262741000

　　3.唐宁ONE 1122700000

　　商业销售额排行榜

　　1.三里屯soho 3541161000

　　2.新华联国际 846659200

　　3.中国第一商城841522000

　　商业人气榜

　　商业名称 商圈 人气

　　国贸三期 CBD 14230

　　石景山万达广场 石景山 13949

　　西单大悦城 西单 12700

　　朝阳大悦城 朝外 12493

　　三里屯SOHO 燕莎 12189

　　下半年房价：

　　看涨

　　陈淮:暴利来自土地升值

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“2009中国房地产走势”论坛上表示，开发商的暴利重要来源是土地升值，但在经济学意义上，土地溢价所带来的利润，只是单个项目财务上的利润，而并非开发商的真实利润， 除非开发商从此不干，否则其进行再生产时投资成本同样上升。因此，在市场经济条件下，企业必须按照重置成本制定价格，才能保证再生产的进行。

　　陈淮分析，目前中国的房地产市场正处于快速发展期，很多不买房的人挤到买房队伍中，但社会的供应量没有明显增加，导致有人买不到房。

　　董藩:房价决定地价

　　近期提出“房地产正在拯救中国”观点的董藩表示，“现在除了房地产和汽车业，其他产业都是相对过剩的。房地产依然是最保值的投资产品，而且直接和间接拉动了经济的增长，所以说房地产正在拯救中国。国土资源部曾经发布全国620个调查项目的地价房价比数据，对于地价占房价23.2%这一数字，不少人认为“地价推高了房价”。董藩却认为，是房价决定了地价，地价仅间接影响房价。“房地产是正常的商品需求，而土地是房地产引发的需求。开发商通过房地产开发盈利，之后再买更多的地，从而引发土地市场的升级。决定房价的并不是成本，而是供求关系。” 对于下半年的房价走势，他认为，今年总体要比去年出现上涨，但涨幅不会太大。

　　任志强:开发商可以捂盘

　　任志强把开发商捂盘比喻成“卖猪肉” ：“开发商为什么不能捂盘？政府能通过行政命令影响猪肉的价格，那么开发商也应该可以捂盘。”房价的涨幅与国民收入的增幅相比仍是比较低的。任志强分析，不少城市库存量都在迅速消化，这种供需失衡在短期内无法解决，“所以，房价在今年下半年和明年上半年将会暴涨。”

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