□专题策划 信息时报记者 罗莎琳

　　物管费再次拉动了人们的神经。近日有消息称，广州刚刚拟出新的物管费相关指导价，将从目前的3个档次扩展到5个档次，普通住宅最高限价可能从1.96元/平方米上升到2.6元/平方米。值得注意的是，在这个“指导价”中，豪宅作为特殊对象而被排除在外。也即是说，只要楼盘自己定位为“豪宅”，就可在最高限价的基础上，再“适当”加价。

　　而近日信息时报联合新浪乐居进行的一项网络调查显示，目前广州逾八成小区的物管费在2元/平方米以上，已超过现行的1.96元/平方米的最高限价。物业公司一边喊着“收支不足，举步为艰”，一边却出现物管公司大打出手抢小区管理权的情况。

　　如果现在普遍2元/平方米以上的收费，仍让物业公司如此难以维生的话，那为何物管公司仍要死死抓住手中的小区管理权不放？

　　答案很简单，来看信息时报记者给你算的一笔账，你就会明白物管公司的油水有多“肥”。

　　帮物管公司算一笔“明帐”

　　收入：

　　管理费、车位利润高

　　据国×房地产公司的董小姐向信息时报记者透露，目前，他们公司的下属物管公司负责管理开发区的一栋商住大厦，收入主要有管理费、停车费、垃圾处理费、代收水电费以及裙楼商铺的租金、管理费等。除了一些新建小区的水电费是业主直接在银行划帐外，其他的均是物业管理公司的显性收入，并可纳入自己的财务收益的项目。

　　其中，管理费和停车费占了绝大份额，也是相对固定的收益；垃圾处理费、水电费这些则基本属于代收项目，不能产生明显的利润；停车费的收益则取决于车位的归属问题。

　　减去

　　支出：

　　10万平小区只需8万元

　　而支出部分，据董小姐介绍，主要由水电费（公共部分）、垃圾处理费、员工工资、办公费用，以及一些工程材料及清洁用品费用。此外，根据有关的规定，物管公司还需向相关职能部门缴纳一定的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

　　广东粤×物业管理公司负责人全先生表示，用工支出（员工工资）可以说是物管公司费用支出的重头。“除了必需的管理人员和行政人员外，保安、清洁工、园丁等工作人员的工资，都与小区的具体情况成正比。”他解释说，小区越大、出入口越多、绿化越好，需要的相关工作人员就越多，用工支出的费用也就越大。“如聘请一个保安的费用是1000元/月，一个出入口24小时最少需要3个人轮班。小区的出入口多的话，需要请的人就多，费用也相应增加。”但他表示，一般来说，以一个建筑面积为10万平方米的住宅小区来说，如果每个月收取的费用能达8万元，就可维持日常的运作。

　　教路

　　不能拒交物业费，业主如何维权？

　　同物业公司发生矛盾时，业主如何维护自己的权利？从近一两年的业主拒交物业费不断败诉案来看，业主采用拒交物业费的维权方式，在法律上显然是得不到支持了。那么，业主在维权过程中，还有其他方式吗？

　　没电梯司机费用照收

　　对策：向技监局举报

　　家住天河某高档小区的李小姐来信称，她所在的小区前年有两名电梯服务员，去年物管公司辞去了电梯服务员，由业主自己开电梯，但物业费并没有少交，而且还让业主交纳保洁费和保安费。

　　解答：电梯费是指电梯日常运行维护费，包括电梯司机操控费，电梯司机须持有上岗证。因此，该小区物业的做法违反电梯安全操作规程，业主可向技术监督局举报，或联合起来要求物业安排电梯司机。

　　至于物业费是否包括电梯费及工人工资，根据规定，普通住宅和高档住宅的物业服务收费都有基准价，不管分几部分，物业收费都不应超过最高基准价。

　　公共设施没兑现

　　对策：付诸法律

　　番禺某小区的方先生反映，当初购房时，开发商承诺的网球场、篮球场等不仅没有兑现。交楼后，物业管理公司还于去年底突然提出地下停车位增收逾500元租赁费，并称是开发商委托收取的。社区的全体业主们认为开发商和物业管理公司这样做太不合理，选择了拒缴物业费。

　　解答：从物业管理法律来看，业主应按照合同给付物管费。如果物业公司服务存在瑕疵，业主在提供相关证据后可拒绝缴纳部分物业费。在房屋买卖的关系中，房屋质量和社区规划的问题是前期施工建筑等引起的，开发商应有义务支付相应的赔偿，业主如遭到拒绝可诉诸法律。

　　物业费用单方涨价

　　对策：拒交物业费

　　丁女士是番禺某大型楼盘的住户，买房时，购房合同规定物业费为1.8元/平方米。但当她收楼签署物业合时却发现，物业费用从入住的第二年开始就要收2.4元/平方米。该盘相关人士表示，2.4元/平方米是实际物业费用，第一年的1.8元/平方米是给业主的优惠；若业主不签物业合同，则不允许收房。

　　解答：在小区没有成立之前，开发商代为管理签署物业费用。在办理房屋收房时，物业方应尊重业主与开发商原来签署的购房合同上的约定，不能单方面对物业费进行变更。否则，业主有权要求其出示物价管理部门的文件，如没有或拒绝出示的，业主可拒绝交纳超出部分的费用。

　　不公开物管费明细

　　对策：成立业委会

　　家住黄埔区某大型社区的的吴先生投诉称，自己所在的小区物业服务非常不到位，每个月还要交300多元的物管费，物管公司也从不公开费用的出处。多个业主向物业公司理论，但最终都是不了了之。

　　解答：成立业委会是解决物业纠纷的根本方法。业委会成立后，有责任监督物业公司将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行。

　　不过，如果居委会、开发商不参与的话，业委会很难成立，但可先通过选举居民自己的居委会。根据我国《居委会组织法》规定，只要有10个业主联合提出罢免现任居委会，就可以重选。在此基础上，成立业委会就比较容易。

　　信息时报记者 徐凤

　　物管公司

　　灰色收入揭秘

　　别以为你每个月交纳的物业管理费用就是物管公司赖以生存的唯一收入来源。其实在你的身边，一个活动、一块广告牌，甚至一张出入卡，都暗含着不小的利润空间。

　　变卖业主资料给中介：

　　不少于10万元

　　买了房的业主绝大多数都有个苦恼，自己从未到二手中介放盘，却时不时遭遇中介电话的骚扰：“请问你的房子需要卖吗，想出租吗？”

　　据一位知情人透露，中介公司都是通过小区物管公司购买业主的资料，包括姓名、年龄、电话号码以及房号等。价格则是以栋来计算，便宜的有500元/栋，贵的则要上千元/栋，价格标准基本根据楼盘的价格来定。“贵的楼盘说明业主经济实力相对较强，因此信息也更值钱。”

　　该人士透露，他之前所在的中介公司，曾经以4000元/栋的高价，购买过广州CBD某楼盘的业主信息。折合算下来，每户业主信息价钱也仅几十元。但如果以每年交楼两栋来计算，一年下来，物管公司收取的业主信息费就接近万元，而这里仅仅是从中介公司所获取的利润。

　　除了中介以外，业主还时常收到来自装潢公司、大型百货商场、汽车经销店等广告信息，其原因都基本出在物管公司身上。上述人士估计，按照中等规模小区来计算，物管公司每年出卖业主信息所赚到的钱不少于10万元。

　　私囊电梯广告收入：

　　高近100万元

　　几乎在广州所有大大小小的小区电梯间，都装满了广告牌，内容囊括了汽车、洗衣液、手机、药品等生活各方面。业主黎小姐表示，自己所在的海珠区某小区D座楼中，三面电梯壁都挂着广告，一年四季都不间断，但很少有业主过问广告费用的去向。

　　日前，记者就以商家身份致电黎小姐所在的小区物管公司，表示希望能在该小区电梯里做广告。该公司负责人表示，电梯广告收费价格为600/面/半月、1000元/面/月。据黎小姐介绍，该小区有12幢高层，每幢2部电梯，那这个小区就有24部电梯。如果按照全年所有电梯的三面都投放广告，那单这一笔营业额就可达24×1000×3×12=86.4万元，收益相当可观。

　　不仅如此，由于广告商需要进入楼宇电梯做广告，还必须给小区物管公司一笔管理费用。该物管公司工作人员告诉记者，此收费标准是按照每部电梯2000元/年/部收取。如果按照该小区24部电梯计算，这个小区物管公司一年的电梯广告管理费就是24×2000=4.8万元。也就意味着，黎小姐所在的小区光电梯广告收入就可达91.2万元/年。

　　强逼业主办“出入卡”：

　　利润10多万

　　随着小区盗窃案的增多，不少物业管理公司也加强了安全保卫的工作。但不少小区通过强迫业主高额办理“出入卡”、“安全卡”等，趁机大捞一笔。

　　天河某小区的罗小姐日前向报社投诉，物管公司最近贴出通知，要求每户业主都要办理一张“出入卡”，3张或以下的只需20元/张；倘若要多办理，则需要收取45元/张的费用。通知还要求上到70岁的老人、小到2岁的小孩都要办理。罗小姐告诉记者，小区住户大多是家庭合住，每户有5～6个人是常事；这样下来，一家人办出入卡的费用就要近200元。

　　记者获悉，此小区要求业主办理的出入卡就是附有磁性的普通卡类，成本价大概5元/张。也就是说，一张卡物管公司至少要赚取12～40元/张。该小区已全部交楼，总住户大约为5000人，利润最高可达20万元。

　　送奶送水办活动：

　　进场费10多万

　　每逢周末或者节假日期间，很多小区便热闹了起来。一些车展、保险咨询、亲子活动、投资理财讲座等各色活动纷纷开展起来。不可否认的是，这些社区活动丰富了业主的生活，但另外一方面，物管公司收取的“进场费”也让业主“蒙查查”。

　　经常在一些大型小区搞亲子活动的某早教机构负责人刘小姐告诉记者，小区的进场费太高了。据她介绍，目前大多数小区一般是按一个帐篷的位置收费，一块3米×3米的帐篷，收费标准大概是400元/天，“我们通常会连续举办两天。”

　　而一位从事多年物业管理工作的人士也向记者透露，自己所在的海珠某小区，一年外租的活动大概有200个左右。即使按照每个活动一个帐篷来计算，一年下来的进场费就有10多万元。

　　据他透露，不仅如此，一些送奶公司、送水站都要交纳一定的“进场费”。那么，此类“进场费”大概是什么行情呢？记者在暗访了解到，规模较小的小区每年几百元就行了；但如果面积大且住户多的小区，每年至少要几千元；如果要买断进场权，则需要收取更高的费用。有的小区，因为想进来收废品的人多，所以不得不采用私下招标的方式，谁出的价钱高就给谁。

　　代收契税、维修基金：

　　巨额利息+流动资金

　　在所有购房行为中，契税及维修基金基本上都是由开发商代收。而物管公司就是利用一两年的时间差，赚取其中的利息；同时，手头还多了一笔巨大的流动资金。

　　业内人士告诉记者，开发商在交房时代收这些费用，相当于间接融到一笔资金。假设一套总价100万元的普通商品房，需交纳的契税(1.5%)为1.5万元，专项维修资金(2%)为2万元。一个楼盘假设有300套住房，均以这个标准计算，就有1000多万元的资金。如果房屋总价高，楼盘规模大，资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间，缴来的钱款不仅可作为一笔巨大的流动资金，还可产生利息。

　　出租会所等公共设施：

　　租金可达数万

　　天河某小区的业主张先生发现，之前一直由物业管理公司打理的一幢3层公共配套设施（会所）现在却易了主，被租给另外一家赢利性公司。不仅会所的运动设施收费高出一倍，同时服务质量也大大下降了。经过业主的集体了解得知，原来会所被物管公司出租了，租金每年8万元。业主不仅得不到任何分成，还要花费更多的支出在会所上。

　　根据《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路、公共场所、公用设施和物业管理用房属业主共有。地产人士建议，如果遇见以上情况，业主可拿着此规定作为和发展商评理或打官司的凭据。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　记者手记

　　改革物管费

　　不如加强服务

　　时隔5年，广州又出台新的物管费方案。据广州市物业管理行业协会会长李卓章透露，新物管方案将根据物管服务的各项具体内容，按服务数量、服务品质等指标细分出五个档次。服务品质越高，收费标准也越高；如果服务内容增加，物管费也可适当提高。

　　对于这样的新方案，有不少市民表示不赞成，认为最后决定收多少钱仍是开发商、物管公司说了算。有不少业主在论坛上反映，从来就没尝试过物管费可由业主委员会制定，而且物管费与物管服务质量往往不能成正比。

　　记者查阅各大论坛，发现业主们的“牢骚”，大多数都与物管人员态度、小区安全等相关联。比如保安态度不好、业主家中被盗物管不理、楼梯间的灯坏了没人修等。其实这些都只是小事情，却得不到物管公司积极的处理。

　　在如今市场上，物业管理公司通过多种途径，挖空心思的寻找发财门路，但是在物管服务质量上却是漏洞百出，甚至不能满足业主们最基本的要求。对于成千百万的业主来讲，提高物管质量，加强物管人员的素质才是硬道理。

　　信息时报记者 张金娜

　　现阶段常见的

　　几种物管纠纷

　　1

　　业主入住后发现房屋质量、绿化等设计与规划不一致，尤其与房屋促销宣传、承诺的差距较大，认为开发商损害了自己的合法权益。

　　2

　　物业服务不到位、服务质量差，业主认为质价不符。

　　3

　　业主与物业公司之间对收费标准达不成统一的意见。

　　4

　　物业公司不依法移交物管资料、物管用房，擅自占有属于全体业主所有的公共用房、共用区域和配套设施等。

　　5

　　物业公司与业主个体之间的问题（如遭窃、渗漏等），业主认为自己利益受到侵害而拒缴物管费。

　　逾八成小区物管费超过上限

　　新“物管费指导价”被指无量化标准，或成开发商再次提高物管费的借口

　　问题1

　　仍无量化标准

　　难以透明收费

　　据广州市物业管理行业协会会长李卓章介绍，为给小区物管定价以更加明确清晰的指导，方便各方“对号入座”，新标准将根据小区楼宇管理、车辆管理、公共设备维修保养、公共秩序维护、环境清洁、绿化养护、小区文化活动等各种物业服务的具体内容，按服务内容的多少、服务质素的高低，详细分出5个不同的档次，各档次都对应一套详细的服务内容参照指标和相应的收费标准。

　　对此，广发商业大厦物业管理公司总经理陶朝阅认为，5个不同的档次尽管比之前的3个档次要细分，但仍缺少量化标准。换句话说，只是评定物管质量的细则多了，但没有具体到“要达到绿化率多少”、“文化活动一年要举行多少场”、“车辆失窃率要在多少以下”等。他进一步表示，新标准也不可能指定出这样的量化，所以靠这些标准来决定是否改变物管费比较难。

　　据悉，该小区目前实行1.5元～2.5元/平方米的物管标准，该负责人表示，如果业主没有异议，即便实行了新标准，小区的物业管理费也不会有所变化。

　　问题2

　　无法律约束力

　　管不住开发商胃口

　　李卓章强调，该指导价不是强制实行的价格，并不具备法律上的约束作用。如果物管服务项目比最高档次的指标还要多，还可根据实际情况适当提升物管费。

　　据悉，目前广州小区物管收费标准多集中在2元～2.5元/平方米的标准上，但一些高档楼盘集中的区域比如CBD物管费则参差不齐，少则2.5元/平方米，多则高达6元/平方米。同时，新标准的指导价不是强制实行的价格，“如果没有一定的法律约束力，新标准的执行将最终搁浅，或成为开发商蓄意提升物管费的借口，业主得不到实质性的益处。”中原地产项目总经理黄韬认为。

　　问题3

　　涨价要过半业主点头

　　谁来统计？

　　广州市物价局副局长邱亿通近日表示，物管费调价的审批程序，都是先要过半业主点头才能报送物价部门审批，并不存在“只要通过物价部门的单独审批即可”。根据广州现行做法，在小区成立业委会后，相应的物管收费标准和服务内容主要由业委会和物业服务企业商定；而未成立业主委员会的小区，物业管理收费实行政府指导价管理。

　　“过半业主点头同意才可涨价，这让一些有着几万人口的大型小区如何操作？”家住天河某小区的廖阿姨表示，两年前他们也曾有过成立业委会的想法，甚至每户发单张，让业主填表，但最后收回来的表格还不足1/10，达不到成立的标准，只好作罢。

　　今年广东省两会期间，省政协委员朱义坤提交提案指出，全省有77.3%的小区没有成立业委会，筹备业委会困难重重。很多小区筹备数年均最终无功而返，业主维权往往冒着流血的风险。而在为数不多的小区业委会中，委员大多数为高龄人员，难以有效运行。他认为，业主松散难以组织、开发商和物业服务企业设置各种障碍、业委会治理结构不健全是导致这些问题的原因。

　　问题4

　　指导价仅针对新项目

　　可能同栋楼不同价

　　据广州市物业管理行业协会会长李卓章介绍，为给小区物管定价以更加明确清晰的指导，方便各方“对号入座”，新标准将根据小区楼宇管理、车辆管理、公共设备维修保养、公共秩序维护、环境清洁、绿化养护、小区文化活动等各种物业服务的具体内容，按服务内容的多少、服务质素的高低，详细分出5个不同的档次，各档次都对应一套详细的服务内容参照指标和相应的收费标准。

　　对此，广发商业大厦物业管理公司总经理陶朝阅认为，5个不同的档次尽管比之前的3个档次要细分，但仍缺少量化标准。换句话说，只是评定物管质量的细则多了，但没有具体到“要达到绿化率多少”、“文化活动一年要举行多少场”、“车辆失窃率要在多少以下”等。他表示，新标准也不可能指定出这样的量化，所以靠这些标准来决定是否改变物管费比较难。

　　据悉，该小区目前实行1.5元～2.5元/平方米的物管标准，该负责人表示，如果业主没有异议，即便实行了新标准，小区的物业管理费也不会有所变化。

　　问题5

　　豪宅可搞特殊

　　判定标准是什么？

　　据透露，新的指导价方案将扩大业主与物管企业协商定价的价格范围，同时缩小单独审批的范围。以目前政府监管相对缺位的在售商品房物业服务招投标环节为例，将可以新的指导价标准进行规范，避免开发商制定过高的物业管理费，但定位高端人群的豪宅楼盘则不在此列。

　　广发商业大厦陶朝阅表示，定位高端人群的豪宅不在此列很难执行，因为对于豪宅的定义没有统一标准，是根据地理位置来判断？还是根据价格来判断？他认为，目前很多楼盘都打着“豪宅”的招牌，管理费更是高得离谱。如果新标准不对此类物业有一定的规范，恐怕物管收费将更混乱。

　　时报调查

　　大多数物管费超标

　　八成业主“蒙查查”

　　广州市新的物管费最高限价可能上调至2.6元/平方米，对此网民们反应激烈。近日，信息时报与新浪乐居联合开展一份调查显示，6成被调查的网民认为上调不合理。

　　1.5元以下物管费极少数

　　在这项调查中，67.2%的网民认为提高最高限价“不合理”，仅有3.3%的人认为“合理”。

　　据悉，目前广州执行的物管费指导价仍是2004年制定的标准，一类物管企业电梯房基准价为1.7元/平方米/月，二类企业为1.25元/平方米/月，三类企业为0.91元/平方米/月，允许上下浮动15%。也就是说，电梯洋房的最高限价为1.96元/平方米/月。

　　有趣的是，目前多数小区的物管费都接近或超过上限比例，而业主则被迫接受。调查显示，目前的小区管理费多为2元～2.5元/平方米，占49.6%比例；其中3元/平方米以上的高物管费有13.9%；1元～1.5元/平方米的最低收费少之又少，只有2.79%。

　　超八成人不知物管收支

　　尽管每个月都必须按照收费通知单交纳物管费和水电分摊费，但绝大多数业主对于如何计算分摊费用及物管每个月具体的支出情况都表示不清楚。

　　对于“您清楚小区物管公司的收支情况吗”的问题，有83.4%网民表示“不清楚”，只有16.5%的人表示“清楚”。超过半数的网民认为，收支透明是小区物管最应改进的地方，此外，要求改善服务态度的占25.1%。

　　在调查中，对目前小区物管服务表示不满意的网民达79.3%。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。