迪士尼总裁罗伯特·艾格：我们将打造世界级的迪士尼游乐园

　　

　　商报记者 徐健 林蓓

　　世人瞩目的上海迪士尼项目已获国家有关部门核准。据了解，计划投资约250亿元人民币的上海迪士尼项目选址在浦东川沙新镇一带，总面积超过6000亩。昨日受此消息影响，上海迪士尼概念地块开拍，其中一块住宅用地拍出11．9亿元天价。

　　昨日上午8时30分，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。

　　据有关部门透露，在国家有关部委的关心与指导下，上海迪士尼乐园项目经过中美双方多年接触和谈判，本着互惠互利的原则，于2009年初签订了合作框架协议，并按有关程序向国家有关部门上报了项目申请报告。

　　10月底，上海迪士尼项目已获国家有关部门核准。目前，项目中美双方正就合作具体内容和细节深入磋商，将长期合作在上海浦东新区共同建设世界一流的迪士尼乐园。

　　投资

　　将投250亿建世界级游乐园

　　据报道，上海迪士尼主题乐园及配套设施区域首期规划开发面积约为4平方公里，将以占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约250亿元人民币，首期开发建设工程计划用5年到6年时间完成。

　　昨日来自美国华特迪士尼公司的消息称，项目申请报告的批准将使迪士尼和其上海的合作伙伴能够朝着一个建设和运营乐园的最终协议迈进，并启动初期开发工作。最终协议完成之际，项目的初始阶段将包括一个具有为上海地区量身打造的“神奇王国”式主题乐园和与全球迪士尼旅游目的地度假区一致的其他设施。

　　据了解，首期开发的上海迪士尼主题乐园将围绕着“神奇王国”的主题展开设计和建设工作，其中包括建设五个主题化的游乐区域，精选“小熊维尼历险记”“太空飞碟”等20多个主要景点。在主题乐园区的周边，再配套以绿化水面、交通设施、商业餐饮、宾馆住宿等服务设施，共同构成约4平方公里的迪士尼主题乐园及配套设施区。

　　“中国是全球最具活力、最激动人心和最重要的国家之一，这一批准标志着华特迪士尼公司在中国内地取得一个具有非常意义的里程碑。我们将与上海长期合作，共同打造一个世界级的迪士尼游乐园。”美国华特迪士尼公司总裁兼首席执行官罗伯特·艾格说。

　　地价

　　消息落地比邻地块拍出天价

　　昨天上午10点10分左右，离上海市政府宣布迪士尼项目正式获批还不到两小时，上海首块迪士尼概念住宅用地——浦东新区川沙新市镇Ａ08－03住宅地块在观摩人群的一片哗然中被高调摘牌——上海象屿置业有限公司以高出底价3．6倍的价格获得了该幅地块，最终成交价为11．9亿元，成交楼板价更是高达14024元／平方米。

　　象屿置业11．9亿一锤定音

　　今年9月23日，上海规土局发布了今年第71号土地公告，推出10幅经营性用地，涉及出让面积共计约33．12万平方米。其中，浦东新区川沙新市镇两幅商、住地块因均带有迪士尼概念而备受市场关注。

　　土地交易市场信息显示，截至开标，浦东新区川沙新市镇Ａ08－03住宅地块有62家企业领取了标书，其后，包括象屿、招商、界龙、保利等在内的17家企业申请竞买。而另一幅略超2亩的“浦东新区川沙新市镇Ｂ03－13Ａ”超小型商业地块，居然也吸引到29家企业领取标书，18家企业随后申请竞买。

　　之后直至昨日开标前，上海土地交易市场官方网站上，上述挂牌报价曾不断被刷新——截至开标前一天晚上，Ａ08－03住宅地块网上挂牌报价已较底价翻倍，达到7亿元。

　　昨天上午10点，Ａ08－03住宅地块正式开标，巧合的是，就在开标前不到两小时，上海市政府宣布迪士尼项目正式获批。消息一出，Ａ08－03住宅地块的开标现场顿时成为众所关注的焦点，土地交易市场观摩大厅再次爆棚——包括业内人士、媒体记者纷纷赶往土地交易市场等待Ａ08－03住宅地块开标。然而，众人期待的“暗战一轮即见分晓”的竞价环节并没有出现——出席现场竞买的15家开发商之一的上海象屿置业有限公司，在地块开标前，以3．6倍于底价（3．2680亿元）的价格“最后一挂”，使得其他14家企业放弃进入现场竞价环节。

　　Ａ08－03住宅地块最终成交价11．9亿元，溢价高达264％，根据其84855平方米的规划建筑面积粗略估算，楼板价高达14024元／平方米。“太离谱了，（成交）价格实在（高得）难以令人接受！”在当地区域内拥有最多“土地储备”的界龙实业亦出席了该住宅地块的现场竞买，该公司代表在离开竞拍大厅时，向迎面“围堵”的记者们大喊“离谱”，随后匆匆离去。

　　拍卖地块相邻迪士尼3公里

　　商报记者发现，这块具有迪士尼概念的住宅用地，其实并不直接毗邻规划中上海迪士尼高达6000亩的用地范围。上海市规划和国土资源局公布的出让文件显示，Ａ08－03地块的四至范围是“东至华夏二路，南至Ａ08－04地块，西至Ａ08－01地块，北至Ａ08－01、Ａ08－02地块”。而该幅地块的答疑纪要则显示，Ａ08－03住宅地块南侧最近市政道路为川环南路（中间间隔绿化和幼儿园项目）；北侧最近市政道路为新川路，中间间隔绿化和商业项目。简单而言——Ａ08－03住宅地块与上海迪斯尼的最北边缘隔着一条让直接交通难以逾越的Ａ1迎宾大道，而且两者相距3公里。

　　ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏指出，“从住宅市场来看，总体上，与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同，迪士尼的落户对市场具备长期效应，周边配套也必将逐步成熟，对当地住宅市场将产生长期的利好作用。“周边土地功能调整，原来周边的工业用地等将有可能调整为商业用地，对于住宅来说，必然有增值效应。”不过，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的土地价格便直线上涨了10多倍，而房价在2－3年间，从2000－3000元／平方米上涨到现在的13000元／平方米，涨幅在300％以上，而同期全市平均涨幅仅为78％。但是，目前地块周边区域内在售新盘开发商给出的报价最高也仅在1．6万元／平方米左右，Ａ08－03住宅地块14024元／平方米的成交楼板价已使得“面粉”与“面包”同价的场景再度出现。

　　一定程度刺激商业地产发展

　　中房信研究人士杨红旭认为，迪士尼项目的获批对商业地产的利好大于住宅，这是一个旅游娱乐项目，从一定程度上更容易刺激商业地产的发展。

　　事实上，昨天下午2点开标的浦东新区川沙新市镇Ｂ03－13Ａ商业地块，亦拍出了超高楼板价。该地块所处地理位置邻近上述Ａ08－03住宅地块，与规划中上海迪士尼北边界的直线距离亦在3公里之内。值得一提的是，地块出让面积竟然仅2亩左右（1528．1平方米），规划建筑面积仅2399平方米，但因其较低的总价门槛和同样的迪士尼概念而备受开发商追捧，在14家企业经过39轮激战之后，最终被上海浦东新区房地产交易综合服务有限公司以4950万元的价格收入囊中，成交楼板价竟然高达20633元／平方米。

　　ＤＴＺ戴德梁行商铺部华东区主管、董事韦泽铭亦认为，“对城市商业而言，迪士尼落户影响最大的将会是旅游业。旅游业所带动的相关餐饮、食品、纪念品的消费将会得到明显收益。”他认为，从商业地产的角度来看，产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如，当游客准备前往迪士尼，可选择地铁、轻轨、大巴、私家车等交通方式，那么，地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点，都是商业效应的辐射区域。仅仅是这些路线沿线商铺的收益才会大幅提升。

　　征地

　　6000亩征地目前处摸底阶段

　　就在上海市市长韩正日前宣布近期将公布迪士尼项目进展之际，浦东新区针对迪士尼项目的土地征用工作已经展开。“一期工程在黄楼以南，二三期进一步向西南顺延。从这个意义上说，迪士尼在传言中的黄楼区域稍有南移。”上海一位城市发展研究专家披露道。

　　据了解，其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。上海市人民政府以“沪府土?眼2009?演480号”批文批准为川沙新镇Ａ－1地块土地储备项目征收集体土地。此次征地范围西至Ａ2高速公路，北至Ａ1高速公路。实地走访发现，该地块正是黄楼以南，以赵行村为核心的位置。与上述专家所称的迪士尼一期完全吻合。

　　更值得一提的是，公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目（迪士尼项目的另一个代号性称呼）02建设单元”，公告对这一建设单元进一步解释为“（即项目二三建设用地）”。

　　资料显示，早在2006年4月，在川沙镇政府向浦东新区政府报送的“川沙新市镇控制性详细规划图”上，川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“ＢｕｅｎａｌａｎｄＳｈａｎｇｈａｉ”的主题公园。据知情人士介绍，由于迪士尼项目还在报批当中，这块地是为该项目预留的。

　　2006年公布的“布宜诺”项目一期工程占地约4．25平方公里，大致方位是北到迎宾大道，南至八灶港，西起外环线，东到唐黄路。二期工程可能向东延伸至华东路，占地面积扩大到8－10平方公里。项目用地动迁工作办公室设在华东路以东。值得注意的是，“布宜诺”项目一期工程的土地区块范围与此次浦东新区所征土地范围几乎一致。

　　而根据最新的征地公告，地块涉及征地单位之多和面积之大，也令市场人士肯定了其迪士尼用地的身份。公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米?穴约6134亩?雪。易居中国一位不愿意透露姓名的分析师表示，6000多亩的征集量相当之大，实属罕见。此次征地的补偿登记期限仅有半月左右。专家表示，按常规来看，这样的登记周期显得有些仓促，这表明相关政府部门已经就动拆迁方案等问题做了充分的准备。

　　据赵行村和金家村当地居民介绍，有些村委会早就开会通知了征地事宜，此后将进入现有房屋的评估和拆迁阶段。而据当地村干部介绍，项目目前还只是处于情况摸底阶段。专家推测，按此进度，迪士尼一期工程最早将在一年后展开。

　　股市

　　迪士尼概念股上演见光死

　　上海迪士尼项目获得核准消息昨日公诸于世，但迪士尼概念股当日却见光死，上演集体跳水行情。分析人士认为，这主要是前期市场对迪士尼概念股过分炒作，存在一定的回调压力，但从长远来看，迪士尼项目可以带来非常可观的经济效益，相关个股还是有一定的投资价值。

　　事实上，在迪士尼项目未正式公布之前，市场就已对迪士尼概念股进行了多轮炒作，今年下半年以来就有10次左右。

　　在去年末市场低迷期间，资金开始将目标锁定在以界龙实业（600836）为首的迪士尼概念股，11月末至12月初，迪士尼概念股强势上涨，区间累计涨幅远超同期大盘。从2008年11月20日至12月4日，中路股份（600818）、斯米克（002162）和界龙实业分别大涨了103％、70％和34％，而大盘同期的涨幅仅有3％。

　　不过，今年上半年，产业振兴规划对相关行业的推动淡化了迪士尼概念股的色彩，市场暂时放弃了追捧，迪士尼概念股黯然失色，其间仅有几次小的表现。

　　沉寂大半年后，迪士尼概念股终于在7月下旬卷土重来。当时，市领导透露下半年6个工作重点中包括推动重大旅游建设项目落地，在此消息刺激下，迪士尼概念股再次成为市场狙击的对象。

　　自7月下旬至8月中旬这段时间里，“迪士尼项目下半年正式落户浦东”、“各方领导对迪士尼这一重大旅游项目高度重视”、“迪士尼项目谈判已在重大原则问题上达成一致”、“迪士尼项目即将获得高层批准”等一浪高过一浪的消息使得迪士尼概念在此期间受到资金格外的宠爱。

　　界龙实业、中路股份、斯米克、外高桥（600648）、陆家嘴（600663）、中华企业（600675）、浦东建设（600284）、天宸股份（600620）等一大批被认为将受益于迪士尼项目的上市公司在7月27日、8月10日、8月11日出现连日大涨。

　　休整几日后，迪士尼概念股在9月上旬再度发力，“上海迪士尼项目进入最后准备时期”的消息带动迪士尼概念股一枝独秀、整体走强，中路股份、界龙实业等又纷纷涨停。

　　10月起，迪士尼项目的进展依然是市场关注的焦点，迪士尼概念股也继续走俏，斯米克、中路股份、界龙实业走势尤为抢眼，强劲涨幅概莫能及。本周一，迪士尼概念股股价站上了有史以来的顶峰，相关个股都以超过7％以上的单日涨幅翘首以盼“迪士尼项目获批”消息。

　　分析

　　上海迪士尼能否带来上万亿元ＧＤＰ？

　　建设成本较低成优势

　　上海迪士尼能不能赚钱，是公众最为关心的问题。建设成本相对较低是上海迪士尼乐园的一大优势；内地数以千万计的游客提供了“票房保证”；同时有了前5家全球乐园的运营经验，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的问题。

　　不过上述因素并不能完全保证上海迪士尼赚钱。迪士尼公司今年7月底公布的第三财季业绩报告显示，受经济危机影响，全球迪士尼主题公园业务第三财季的净利润下降19％，为5．21亿美元，销售收入下降9％，为27．5亿美元，全球各家迪士尼乐园也是冷暖不一。

　　餐饮宾馆业受益颇丰

　　从盈利模式来看，迪士尼品牌真正盈利点来源于衍生品市场，如卡通玩偶和音像制品的特许生产与经营等。如果迪士尼中文电视频道成功落户上海，大量电视广告收入也将成为衍生品盈利的重点之一。

　　相比香港，对于内地消费者而言，上海的优势在于“不要通行证”。先不说全国会有多少游客聚拢至上海，单单长三角2亿较富裕的人口，就足以为上海旅游、娱乐文化业带来新动力。一位上海专家预言，一旦上海迪士尼建成，将带动总计上万亿元的ＧＤＰ总值，其中餐饮业、宾馆业等将受益颇丰，“到上海迪士尼乐园消费的客人，每花费1元钱，就能给相关产业带来8元钱的收入。”

　　同时，作为首家进入中国内地的迪士尼乐园，将把我们耳熟能详的一系列迪士尼动漫产品带入国内，这意味着我国本土的旅游业和动漫产业都将在家门口迎接挑战。

　　提升会展经济和服务水平

　　央视特约评论员周庆安分析说，迪士尼落户上海对于上海经济的发展有何意义？要从两个方面来看：第一个方面，对于上海这些年来一直在打造会展经济和主题经济来说，迪士尼是一个非常闪光的亮点。

　　上海2010年要开世博会，世博会是会展经济非常重要的一个标志，如果2014年的迪士尼能够在上海打开大门，欢迎来自中国内地和亚洲地区的游客，对于提升它的会展经济、拉动周边地区的经济投资和消费都有非常重要的意义。第二个方面，迪士尼的实现和迪士尼的开园往往会对所在地的服务水平有一个较大的促进和提升。尤其是迪士尼周边地区的交通、旅游、服务等等多重领域，在东京、法国、香港我们都看到了服务业提升的一个标志。上海这个方面也是可以期待的。

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