2003-4-83:02:34□见习记者张隐隐

　　 彻底解决“烂尾楼”已经成了许多城市的头等大事。最近，包括海口、北海和深圳等在内的一批城市相继 宣布，将在3至5年内解决老的“烂尾楼”问题。但是这是否意味着“烂尾楼”将成为一个“过去时”呢？近来一些业内人士 向记者表示担忧：老的“烂尾楼”还没解决，或许新的“烂尾楼”的阴影已经笼罩在一些原非“烂尾楼重灾区”的城市上空

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　　据报道，国土资源部不久前发出紧急通知，要求加强土地供应调控。同时，央行新的住房信贷政策也将出台，涉及高 档房、别墅、商用房、多套住房的贷款利率及期房贷款等方面都将发生变化。有关人士认为，对房地产业影响最大的内容包括 ：多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款30％-50％，及只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门 的批准等。有资料显示，2002年全国房地产开发完成投资7736亿元，在几个资金来源中，国内商业银行贷款起主要作 用。去年四大行的房地产贷款规模都在3100亿元以上，个人贷款总额已达到了6600多亿元，是1997年的35倍。 房地产开发企业的资金20％到30％直接来自银行贷款，占房地产项目总投入30％到40％的建筑公司先行垫资施工的资 金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，因此至少60％以上的房地产投资都源自银行。有统 计表明，去年1至11月，有7个省市房地产开发投资增幅超过40％，有8个省市新开工面积增幅超过40％，个别省市房 地产开发新购土地投资同比增长150％。有些地区不能有效调控市场，房地产价格上涨过快，去年个别城市一些区位的地价 上涨了1倍以上。有的城市商品房平均销售价格远远高于同期人均可支配收入增幅。部分地区住房供求结构失衡，空置量增加 。中低收入家庭买房难和城市大户型、高档公寓严重积压问题频现。有关加强银行房地产信贷业务的措施，从今年初开始就一 直是各种金融会议讨论的主要内容。建设部副部长刘志峰近日分析认为，目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上 涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，存在较严重的市场风险。消息人士透露，实际上不久前各大银 行已经收到了央行有关警惕房贷风险方面的通知，具体内容大致就包括央行下发征求意见稿的主要条款。在去年个人住房贷款 发展最快的城市中，不曾经历“烂尾楼”之痛的上海无疑是最惹眼的地方。上海去年个人消费贷款的一大特点就是，个人住房 按揭贷款仍然保持主导地位。当年末全市商业银行的这项贷款余额已突破千亿元，其中12月份就增加65.55亿元，为全 年各月增幅之冠。据统计，去年上海预售商品住宅中每平方米3000元以下的仅占14.4％，5000元以上的占33.6 ％，全市在建别墅总量达到创纪录的420万平方米。在去年上海预售商品住宅中，每套100平方米以上的住宅占33.6 ％。另有调查表明，上海住宅的购买者结构主要倾向于本外地的房地产投资者，一人几套甚至多达几十套的情形屡见不鲜。在 上海租用高档商住楼的则主要是外籍人员和小型公司。排除宏观经济等因素，光是很多跨国公司的本地化趋势及产业迁徙，也 足以令租房的高薪外籍人员骤减。一些人据此认为，上海房价下跌的压力已经很大，如果租金不能满足按揭的话，个人投资者 的资金链很可能断掉，银行风险必然就此凸现。据悉，与上海极其相似的北京房价目前比去年同期已经下降了10％左右。由 于收缩房贷业务是牵一发而动全身的重大举措，一位不愿透露身份的商业银行业内人士对记者分析，目前我国的内需主要是靠 住房和汽车消费来拉动，因此央行会极其谨慎地对待商业银行的房贷风险问题，猛然收紧房贷的可能性不是特别大。即便考虑 银行利益和地区经济的因素，央行也不会贸然下令紧缩房贷，“毕竟谁都不愿再次见到当年的海南”。但他仍担忧，如果央行 认为风险确实已经高出承受力，决意出手控制风险，那么商业银行就不得不收缩贷款，一批实力不足的开发商必然要面临资金 链问题。这样下去，会不会有人跳楼很难说，新的“烂尾楼”一定不再出现，谁也打不了包票，银行的贷款坏帐率因此会有什 么变化也无人敢细说。但是有一点可以肯定，在各地正喊着口号要大力解决上世纪末剩下的“烂尾楼”之际再出现新的“烂尾 楼”，是任何人都难以面对的。