(作者：李中东) 在国内地产企业纷纷觅途借壳或海外上市以解资金困境之时，跨国地产巨头却正在添银加饷地继续朝着中国市场浩荡进发。中国地产业——这个“财富英雄的最大制造场”，将因此发生怎样的改变呢？

　　即使有一千条理由能够说明中国地产泡沫所产生的巨大风险，但仅仅一条理由就足够说服跨国地产巨头继续朝着这个市场勇往直前:那就是获利。
　　掘金诱惑
　　尽管快速膨胀的中国地产市场在2002年被“泡沫”的呼声淹到了嗓子眼，但这却丝毫不能影响跨国地产巨头为他们在中国市场获取的巨大利益干杯。
“在上一个财政年度我们已经将在中国的亏损扭转了过来，全年出现了一笔小盈利。今明两年中国将成为集团盈利的一大生力军。”新加坡嘉德置地总裁廖文良的说法听起来有些轻描淡写，但毫无疑问，2002年中国市场创造的骄人成绩注定要在公司历史上划上浓墨重彩的一笔。
　　事实上，相比于香港投资商而言，新加坡地产商并非中国地产市场外商投资的执牛耳者，但我们不妨翻看一下新加坡地产公司2002年的财务数据，以揭开外资地产巨头嚼食中国地产市场的美妙风景一隅。

　　嘉德置地（CapitaLand），这家新加坡最大的地产集团，去年取得了9130万新加坡元（5350万美元）的税前利润，其中中国市场的贡献占到了12%，而2001年它的财务报表上还清楚写明“在中国亏损890万新加坡元”。
　　中国市场的飞转急变显然对嘉德置地走出业绩衰退阴影功不可没。嘉德置地有关人员透露，来自中国的收入很快将占到公司总收入的20%。未来两年内嘉德置地将在北京和上海市场分别有2500单元和1400单元进入销售阶段。新加坡UBS WARBERG分析师查里斯·牛在最新的报告中推测说，嘉德置地在这些项目上获取的利润至少将达到40%。
　　吉宝置地（Keppel Land）是新加坡最大的上市房地产开发商之一，它2002年的净利润达到2640万新加坡元，一举扭转上年净亏损3.684亿新加坡元的颓态，这给投资者带来意外惊喜。尽管2002年来自中国的利润还占不到总利润的3%，但他们认为今年这一数字将为28%。吉宝置地甚至表明，到2005年，中国市场的利润将占到公司总利润的一半。
　　Merill Lynch的一位地产专家分析说：“未来2-3年内，吉宝置地在中国的年收入将增长25%以上。” 吉宝置地在上海去年11月才开盘的静安枫景（One Park Avenue）项目销售目前看来顺风顺水，已经卖掉了98%，而9月开盘的Ocean Towers项目也已经卖掉了99%。吉宝置地认为，2002年的赢利水平在未来得以延续，这在很大程度上有赖于中国地产市场强大需求的支撑。
　　投资者当然更希望见到股市的艳阳天。“去年全球表现最差的其中8个房地产股，包括香港亿万富翁李嘉诚的长江实业和新加坡的吉宝置地，今年股价有望回升。”与亨德森全球投资者（新加坡）亚洲房地产持同样看法的投资机构不在少数。
　　“我们在加大对中国的投资，” 吉宝置地总经理兼地区投资主管Ang Wee Gee说，“这是一个不容忽略的市场。在中国以外，地区经济的状况都不太妙。”也许我们确实该看一看中国以外的房地产市场，也就不难理解新加坡媒体为何用“大发横财”来描绘新加坡地产巨头在中国市场的斩获。
　　放眼周边市场：相比之下，香港的公寓出售总数在不断下滑；台湾的房产市场上流动着100万套过剩房屋，足够应付当地8年的购房需求；泰国的房地产开发商持有40万套闲置的公寓；在新加坡，经济的衰退，失业率的上升，供给的过剩使住宅和商业地产价格自2000年以来分别平均下降了18%和29.5%。新加坡一些地产商为了在低迷的市场中求得生存，更是把房价降低了4成。
　　而中国经济目前的发展速度却至少是周边国家的4倍，房地产业作为国民经济的晴雨表，“金鸡独立”的独特魅力自然凸显：以纯回报率为例，目前上海楼市的水准在亚洲尚属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%～7%，住宅的纯回报率高达8%以上。高档住宅投资回报率的差距更是明显，港台高档住宅投资的平均回报率在4%左右，而上海这一投资回报率可能达到12%。而住宅项目25%的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。
　　洞察全球趋势：当前经济形势的一个很明显特点是在全球经济走势下，资本向房地产流动增多。这是因为，高科技浪潮的破灭，造就了房地产市场的繁荣，投资的需要使房地产市场成为经济的支柱产业。“有迹象表明资本已向亚洲地区转移，主要是向中国转移，其中房地产是一个方向。”跨国地产集团正在把他们的判断转化为在中国房地产市场的行动。
　　廖文良表示，嘉德置地将持续投资北京和上海，在今年几年的投资规模会以两位数速度扩张。嘉德置地集团在中国投资额将超过50亿元人民币，其中七成投在上海。它斥资5400万人民币，在上海市徐汇区购买了一处面积达28000平方米的地皮，开发一处拥有850套公寓的住宅区。吉宝置地紧随其后，它计划以3000万美元的价格在上海购买地皮，建造3000套公寓。香港四大地产商之一的新世界发展集团宣布，在未来３年内其下属新世界中国地产有限公司将对上海累计投资达80多亿元人民币。
　　据上海市工商局的统计数据显示，仅在2002年上半年注册成立的外资企业中，注册资金超过1000万美元的有59家，其中21家申请了房地产开发资质；注册资金超过3000万美元的有15家，其中7家具有房地产开发资质，占总量的47%。一位业内人士用数据向记者展示了上海地产愈演愈烈的外商投资潮，“去年民营和外商企业的注册资本占全市房地产企业总资本的45.4%，今年这一数字恐怕仍将呈增加趋势。”中国沈阳代表团不久前在新加坡举办的招商会上，与新加坡商家签订的９项协议中，就有５项是房地产项目。
　　分食版图
　　毫无疑问，跨国地产巨头在中国市场的竞赛将更加紧锣密鼓。
　　一直以来，港商与欧美两部分分别代表着不同的外商投资方式：
　　港商由于地利之便，进入较早，在投资额上也独占鳌头。目前港商仅投资北京房地产业建设项目已达411个，合同外资达88.7亿美元，分别占全市外商投资房地产业的72.2%和72.3%。

　　香港的六大房地产集团——长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设，更是各占一方。长实及和黄在内地经常联手发展地产物业，单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。香港三大发展商之一的新世界发展姊妹公司新世界中国、恒基地产姊妹公司恒基中国及新鸿基地产，在内地持有土地储备达2200万平方米。香港业内人士表示，内地发展大多是分期兴建，地价、投资成本及风险相对较低，这些都加速了香港发展商进军内地地产市场的步伐。
　　“只要条件合适，有机会就去做。” 新鸿基地产老总郭炳江不止一次对外界宣布。公司已经取消多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限。
“‘新天地’可能是我事业中最重要的一块了。”将瑞安集团50%资产和几乎整个未来赌在上海的罗康瑞如鱼得水。
　　“‘外滩源’项目完工之日就是赢利之时。”吴明烈兴奋期待率领新黄浦在内地咸鱼翻身的时刻。……
　　“全世界的吊车仿佛都集中在这里了。”这句经典描述仍然不能说明跨国地产巨头在中国市场的全貌。
　　有别于港商热衷房地产开发，欧美外商则深知目前内地房地产开发市场仍处于寡头垄断局面。所以发达国家的投资商进入内地房地产市场相当谨慎，主要以内地最缺乏的建筑设计及房地产中介为主。目前全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地有业务。内地已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所，例如澳大利亚五合公司、柏涛公司、美国HOK公司都已相继进入中国市场。
　　贝聿铭于70年代末至80年代初设计的北京香山饭店，曾带给中国设计界新奇与惊喜，而今天这种感觉已成往事。从国家大剧院的“水蛋”剧场、CCTV的Z形摩天大楼，到奥运会“鸟巢”形主体育场，“要让我们的作品成为标志性建筑”，国外设计师的雄心掷地有声，中国已经成为他们的“梦工厂”。并且不容置疑的趋势是：他们正在深情染指住宅设计市场。
　　从万科星园的设计者新加坡雅科本、SOHO现代城的设计者安东尼奥，到“阳光１００”的三位建筑师，境外的建筑设计师进军京城的动作越来越大。北京市场上的住宅有10%以上都为外商设计。“已经有客户开始关心项目设计者的背景情况。”北京东部一个地产项目的户型设计竟是由不同国家的建筑师分别完成，地产商把“国外设计大师的力作”作为卖点，“不同的设计师有不同的风格，我们想给消费者提供更多选择。”
　　给中国消费者带来更多选择的不止国外建筑设计师。不久前，21世纪不动产中国公司正式开始了“金色承诺”。就是说，以后再做交易，要和消费者签订一纸承诺书，把整个交易流程变为透明。在颇不诚信的地产中介服务市场中，诚信显然是一种成本较低的生存方式和竞争主题。看起来，21世纪不动产已经摸到了中国化生存的门，渐入佳境。
　　21世纪不动产继续发挥强大的品牌优势，以特许加盟连锁为主要业态，而戴德梁行、信义等公司为了进一步本土化，则采取了直营的模式。房地产业中介过去竞争界限分明，即本土公司做中低档，以低档为主，外资公司做中高档，以高档为主。但是，下一轮的竞争将不再有界限：一直以中高端市场为主的外资房产公司，则看好了中低端市场这块“肥肉”。21世纪不动产透露，该公司“将立足中端，涉足低端市场”。
　　外资中介公司进军低端市场，给普遍被认为“规模较小、市场占有率低、没有成熟的运作规范，注册资本大多在100万以下”的中资地产中介公司带来的压力不言而喻。上海本土一家知名房地产中介公司智恒房产2002年成交7－8亿人民币，而这一数字与2002年10月份才开始在上海做业务就已经收获了10亿营业额的21世纪不动产相比，则显得底气不足。太平洋房屋、戴德梁行泛城（中国）在上海的交易额也都过10亿人民币。
　　尽管欧美地产商在中介业务上做得春风得意，但我们会发现竞赛格局仍在发生改变。上海的专业公司越来越多地接到欧美地产开发商的市场调查项目，这显然是他们全面进驻内地市场的前奏。
　　根据世贸组织协议，中国政府３年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在３年内开始享受国民待遇，“在国家政策没有完全放开之前，外国资本要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。”对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓认为。
　　2002年，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团ING GROUP共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是基金的策略性伙伴。这家基金已经在北京圈定了其第一个投资项目——太平洋城。
　　“尽管中国房地产才经历十几年的发展，市场不规范也是很大的风险，”美国商业房地产投资专家、美国注册商业房地产投资师协会主席仙菲亚说，“然而，这些开拓者成功后，就会为中国市场吸引来更多的资金”。目前，一些西方大型机构投资者和开发商开始在中国首次投资，或者扩大它们在中国的投资组合。如美国的Hines、Lowe Enterprises和摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley Real Estate Fund)，荷兰的Rodamco。
　　据房地产业界人士介绍，海外的投资载体进入中国，一般会带来75%～95%的资金，本地公司以各种方式出资5%～25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利对海外基金投资中国房地产市场的一项研究表明：在未来２年～３年，将有３亿～20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。
　　外资抢入已使内地房地产市场悄然生变。目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%。“市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分。”这话的现实意义显然更多体现在中外资地产企业之争上。

　　
　　本土化魔方
　　外资不会携资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力。同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，企业制度不健全，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。
　　有观点说，如果把中外地产企业做一下对比，就会发现，国内地产企业唯一的优势就是“土生土长”了。这话也许并不夸张，在处于成长期的中国地产市场上，“本土化”是个魔方。国内地产英雄曾经成于斯，而跨国地产巨头也曾败于此。
　　“所有的房地产都具有地方性，” Cushman & Wakefield房地产服务公司的首席代表和中国部经理詹姆斯·霍基提醒大家说，与所有其它市场一样，当地的开发商总是具有本土优势。
　　中国在1990年代早期的房地产热时，主要的投资来源就是富有的香港开发商。许多华侨开发商很早就进入中国市场，还认为自己相对于当地和西方开发商都具有优势，然而他们很快感受到了现实的差距。香港的嘉里建设有限公司(Kerry Properties)曾于1993年对上海火车站附近的土地进行了大量投资，因为他们从政府得到的信息是“这是该地区唯一能得到的土地”。当该公司真正在这里投资后，发现南京路和淮海路一带也宣布成为开发地区。嘉里建设为二等土地支付了最高费用。
　　但也有一些开发商和房地产分析师总结说，失误也产生于香港的开发商主要集中在收购土地，而忽略了营销和针对当地需要开发产品。所以，香港的开发商从总体来看业绩并不好。 北京玫瑰园别墅最早是由香港人开发的，“房屋的密集程度简直就像码房子卖房子的搭积木游戏。”后来的所有者对玫瑰园所做的第一项改造就是拆房子造景。“香港开发商大大低估了消费者对别墅的认识水平和需求档次。”有人评价说，当时的不成熟是双向的。
　　今非昔比。和黄地产要成为内地新一代豪华商业地标，恒基瞄准主要城市的黄金地段……在摸爬滚打十几年后，跨国地产巨头对内地房地产的市场细分、产品定位越来越清晰，开发的产品也越来越贴近内地市场。没人能够否认，外资房地产公司的本地化策略正在对中国本土公司构成威胁。“本土地产企业最大的优势正在丧失。”有人表示担心。
　　“嘉德置地之所以在最近的几次区域房地产市场泡沫中顺利脱身并发展良好，主要因为公司有自己的一套策略：一、它会非常详尽地研究所要投资的城市；二、拥有当地的合作伙伴；三、聘请当地员工；四、将外国公司的业务当地化，把产品卖给当地人。”廖文良大谈本土化策略。
　　中国政府规定对大多数商业用地的转让采取公开拍卖的方式等一系列增加透明度的改革，显然使外来者能更加容易地进入中国房地产市场。尽管这些改革措施的执行还有待时日，但大多数投资者和开发商仍把这些新措施看作是开放大趋势的组成部分。业内人士指出，马太效应势必在外资涌入房地产市场中再度体现。
　　外商携巨资再次杀入，内地市场将面临重新洗牌。国外地产大鳄与中国的所谓大鳄相比，总体实力上要胜出一筹。外资的资金优势强大，外商的大规模进入必将加剧国内楼市的竞争，也会导致开发商运营手段的进一步市场化，平均利润率进一步降低，使得国内房地产市场投资开发更趋理性化。
　　新加坡维信集团旗下华新国际总裁卢铿认为，许多竞争力不强的发展商正在加速出局。他指出，广州在过去两年内淘汰了将近一半的发展商，上海浦东三分之二的发展商估计在未来5年内将收盘，而北京的房地产发展商数量也正在以每年减少三四百家的速度萎缩，“今后的竞争，将会是一些经过淘汰以后生存下来的，比较优秀的发展商之间的一种更高层面，更大规模的竞争。”
　　“内地地产企业的诚信正在经受最大考验。”有分析人士特别指出，虚假广告、欺诈营销在地产行业的泛滥，正在使诚信成为跨国地产巨头品牌大旗下内地地产企业最不堪一击的环节。“当然，这对中国地产业却实在是一个好事。”
　　外来资本的大举进入，将会给国内房地产业市场运行机制带来不断的优化。从开发项目的档次方面看，入世后，关税将逐步下调，各种国外新型建材的价格也会随之降低，这样开发商花同样的钱就能建设出品质更好的房产，使开发项目的档次得到提升，加上外商带来的引导时尚潮流的规划设计、先进的营销策略及更加人性化的物业管理经验，都将促进整体市场的档次普遍提高。而国外先进的房地产服务公司的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升房地产业产品的供给水平，实现产业升级。
　　外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我国的金融业带来巨大影响，而房地产业的发展离不开金融业的支持。著名经济学家徐滇庆先生认为，目前大多数房地产企业７０％的资金都来自银行贷款，房企资产负债率极高。拥有雄厚资本实力的业外巨头的介入，无疑将有利于减低房企资产负债率，提高房地产业的综合实力与整体素质。
　　无论如何，现在业内各式各样的残酷竞争已经成为现实，这一点从人才争夺战加剧的现实上可见端倪。很多民营和上市公司的职业经理人成为人才流动的主体。目前内地房地产人才并不太多，尤其是具有实际操盘经验的人才更是缺乏，一个项目成功后操盘手身价大增而被挖走的案例屡见不鲜。
此种状况下，要想在面临重新洗牌的局面下立于不败之地，国内房地产企业必须要打起十二分精神。“只有体制比较市场化，业务比较专业化，开放意识比较强，管理比较规范，形象比较健康，并有一定品牌优势的企业将比较容易得到境外资金的支持”。
　　“请您把眼睛从那些地产明星身上移开。潇洒自如的王石和火爆好斗的任志强，都只是活跃在前台的职业经理人。而说到所有者，无论是爱谈文化的潘石屹，还是‘思想家’冯仑，事实上都不足以入围内地地产业的最重量级。这些跨国巨头们从未被评为‘房地产风云人物’或‘最有影响力的地产精英’，但他们是这个富饶产业里沉默的主角。”这该算是说明内地地产商与跨国地产巨头之间差距的颇为恰当的描述。
　　随着金融政策收紧，在2003年，中国房企注定要遭遇一场决定命运的大突围——上市。海外上市成了无奈的中国内地房地产商最后的一个资本游戏。外资大军的震耳脚步声尤其让突围变得更加紧迫。

　　泡沫中行军
　　土地价格飞涨、供给大于需求、增长速度过快，似乎越来越多的迹象说明着房地产市场泡沫的威胁。但即使被1992—1993年泡沫“蛇咬”的跨国地产巨头，看待今天泡沫的态度也是“不过井绳而已”。显然两次地产热潮确有不同：
　　市场化程度不同。1992年期间，95%的房子以福利房为主，是单位或者集团消费；而现在，差不多92%房子是由个人购买的。
　　政府控制土地能力不同。土地批租操作极不规范、土地倒卖严重是导致1992年房地产经济泡沫膨胀的重要原因，而目前政府管理土地和经营土地的能力有了质的提升，许多地方相继建立起被称为“阳光操作”的土地交易市场。
　　金融环境不同。1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。
　　消费政策有了很大变化。1994年在国内才出现第一笔住房按揭贷款，而到2001年年底，个人住房贷款余额已高达5598亿元。房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善。
　　房地产企业成熟度不同。仅1992年和1993年新增加的房地产开发企业就达到2万多家，盲目参与开发的企业不计其数，而目前房地产企业投资防范风险能力和意识显著提高。
　　开发的品种差别很大。1992年期间，盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前，投资重点在于住宅产品，开发热潮没有脱离市场有效需求。
即使多集中在开发高档地产而被看成是处在泡沫的风潮浪尖上，跨国地产巨头仍然很有应对风险的底气。
　　嘉德置地和吉宝置地这两家公司都是在1990年代就开始了在中国的投资。吉宝置地看好他们在上海的住宅项目，他们在2000年以便宜的价格买进的地皮如今已经至少上升了20%-30%。“上涨幅度之高令人难以想象”，这大大超过新加坡最好时候的上涨幅度，“即使价格下跌，也会有可观的利润”。
嘉德置地和吉宝置地对于正在逼近的地产泡沫并不担心，还在于他们都准备在年末运作专门针对机构投资者的房地产基金。基金将专门用于购买土地发展新的住宅项目，并且即使在非常时期也能保证投资者一定的收益率。
　　嘉德置地目前相当一部分的项目售价在8000-13000元人民币/平米，吉宝置地则售价为11000元人民币/平米的项目居多。“他们在风险水平之下。”上海的一位分析师认为，“这种价格还是当地消费者能够接受的。”他们认为，中国经济与房地产需求的强劲增长将给他们那些专门针对高收入人群的地产项目予以支撑。“泡沫的危险集中在每平米2000美元以上的地产项目。”
　　嘉德置地还做了这样一个测算：上海共有1，600万人口，需要150，000-200,000套住宅，“如果看一下香港或新加坡，就可以知道市场的容量会有多大。”
　　但是不管怎样，嘉德置地和吉宝置地也都在因为风险而对开发项目做出调整。嘉德置地正在垂目于售价在6000-8000元人民币/平米的住宅项目。
　　嘉德置地对记者表示，公司正在选择合适时机瞄准“大市场”。吉宝置地从去年开始也已经把目光投向二级城市，他们在西南地区类似成都这样的城市购买了地皮并且计划建造1200套综合公寓。“西部地区的投资条件正在成熟，现阶段那里的外来投资尚不是很集中，因此是进入西部的好时机。等到西部的投资环境完全成熟再去投资，竞争将更加激烈，成本也会更高。”
　　然而另一方面，跨国巨头进入是否也会产生泡沫也正在变成一种普遍的担心。徐滇庆教授指出，中国要防止出现房地产泡沫，关键是防止大量外资流入炒作。有观点提醒，在外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产 “三外”过多涌入的情形下，要谨防投资变投机。事实上，泡沫已经在一些境外个人投资者那里破裂声响。
　　外资进入中国房地产市场除了走开发领域的路线外，以游资的形式从投资置业领域切入的份额也不容忽视。“我们十月要去上海，准备先买下一套公寓。”66岁的崔先生说。他是一位退休的香港地产开发商，目前居住在澳大利亚悉尼。
　　在许多大中城市，相当部分中小投资者将目光由股市转向了不动产，业主买房不是为了自住，而是一种投资途径。2002年1至9月，上海楼市每平方米7000元以上的高价位房中，有近一半是境外和外省市人员购买。这一年在沪购房的海外客户数量增幅为151％，大大超过其他客户的增幅百分比。目前港台人士在沪购房总量已超过200万平方米，总额也不下百亿元人民币，用业内人士的话说，以港台人士为主的“新上海人群落”正在形成。
　　“泡沫也正在形成。”一位新加坡人因为受到10%收益率的诱惑而购买了上海某热销房产的一套豪华公寓，他发现事实上有90%的人最终都找不到下家。“那幸运的10%是因为碰上了想租下房子再赚去10%收益率的人。这意味着90%的投资者的收益率是0。”
　　“零收益”究竟是泡沫的最终结局还是预示着更大泡沫的开始？“无论如何，对于跨国投资者而言，捞一把就走的心态是切记不能有的。” 徐滇庆教授说。