还款方式“争议”深读

　　个人住房按揭贷款两种还款方式自新闻界披露以来，房地产界银行界一时沸沸扬扬。因当前消费者普遍采用“等额本息”法还款，而此法比央行规定的另一种还款方式“等额本金”利息要多（在同样贷款额度相同期限的前提下）。不少购房者一时觉得自己成了冤大头，徒花不少冤枉钱，大有上当受骗之感。争执的焦点主要是目前银行通用的、由央行认可的 两种还款方式：等额本息（即等额法）和等额本金（即递减法）。

　　案例一：递减法

　　王小姐购房总价55万元，向银行按揭贷款8成44万元30年期限，利率5·04％，如果按等额法，每月供2372·78元，利息总额414201·95元。如果用递减法，利率不变，第一期供款3070·222元，比等额法多供697·44元，第二期供款3075·088元，以后逐月少供约5·15元。到59期（约5年）月供2772·48元，比等额法多供约400元；到78期（6年半）月供2674·95元，比等额法多供约302元；到138期（即11年半）后月供2372·088元，与等额法一致。以后继续逐月递减。王小姐思考再三，考虑到前五年每月递减法比等额法多供400—700元，但第6年—第11年，月多供从302元到逐渐接近等额法月供，且以后月供渐少。王小姐目前月工资收入约2500元，和丈夫加在一起约7000元，且双方工作较稳定，除了生活成本等开支约3000元，基本上能提供递减法前5年还款额。如果选择等额法，前五年月供虽少供约400—700元，但400元—700元对其生活帮助不大，且两人对各种投资如股票也不熟络，几百元拿去投资也成不了什么大器。如果缩短按揭时间选择20年按揭，递减法两年每月还款额达4601·85—4033·7元，等额法每月供3642·1元，压力颇大，王小姐认为用30年递减法按揭较适合自己的实际情况，且总利息为333564元，比同期限等额法要少付80637·95元利息。

　　案例二：等额法

　　朱先生购房总价65万元，首期25万元，向银行按揭贷款40万元，5年期限。朱先生夫妇俩月收入共约1·3万元。朱先生认为自己月收入有增长之势，故选择了供款压力均等的等额法，每月供约7500元，自己将来几年可以承受，且比递减法总利息仅多出约2000元。

　　出招

　　还款方式，谁说了算

　　央行（中国人民银行）给出了两种还款方式等额本金（递减法，即还款额随月递减）和等额本息（等额法，即每月还款额一样），两种方式利息计算原则一致，贷款利率一样，只是购房者在同期内所占用银行的本金不同，故利息不同。

　　然而消费者对如何选择还款方式莫衷一是，利息多少就成为唯一标准。不过同一贷款额不同期限的利息不一样，同期限不同还款方式利息也不一样（“递减”比“等额”要少）。一笔按揭贷款，两种还款方式，Ｎ种还款期限，共有2Ｎ种还款方法出现。到底如何选择还款方式、按揭期限呢？我们只能把其中原理介绍清楚，个人的情况千差万别，一切还得依据个人还款能力、收入预期、投资手段、对利息的计较态度等各种因素。下面介绍的建议也仅为建议，供读者参考。

　　建议一：等额法

　　银行普遍建议消费者选择等额法。因为等额法还款金额始终一致，与“递减法”比较，在还款前期压力比同期限的递减法压力要小，且计算方便，还款也方便。此外如果选择递减法，既然有能力支付递减法之前期还款额，为什么不选择期限更短的等额法呢？如贷款50万元，用递减法30年按揭期限，前5年月供达3145元—3489元，既然如此，也可以选择20年期限的等额法，因为此时每月供款为3311元。

　　建议二：递减法

　　有专家认为还款方式的选择依据主要是资金的使用收益。消费者把银行的贷款放在手中，“利息”就是成本（或者负收益）。两种还款方式每期所还给银行的资金有个差额，这个“差额”就是购房者所要考虑的关键所在：是交还给银行从而少付利息还是投入其他地方生财？交还银行为自己节约了利息，节约一分钱等于自己多赚了一分钱，如果投入其他行业呢？关键是盈利率是多少。如果这个盈利率大于银行贷款利率，那么这种投入是划算的，如果盈利率小于银行贷款利率，那么就不如把钱还给银行从而少付利息。一般普通公民把钱存入银行的占多数，存款利率显然小于贷款利率，没有人愿意做这样的亏本生意。而股市风险大，盈利面小，对普通人而言，炒股还有个时间成本。更关键的是，期限相同时，递减法比等额法要少付不少利息。所以对普通购房者而言，选择“递减法”比较恰当。

　　至于“还款压力”，专家称“压力”没法量度。对于购房者两种还款方式都有压力。对于相同贷款额、相同期数，如果用“还款额”量度“压力”，递减法前重后轻；而等额法始终一致，但比递减法之前期小、后期大。

　　建议三：量力而行

　　博士出身的读者朱先生为本报寄来了一篇“深度剖析两种银行按揭还款方式”的论文，但朱博士指出，作为消费者选择哪种还款方式完全由个人喜好或由个人财政状况和投资能力确定，就像选择贷款期限一样。作为银行，也完全没必要诱导或限定哪一种还款方式。资金回笼快，可以再贷出去，赚更多的手续费。

　　链接

　　专家观点

　　朱德瑞（物理学博士，现为保险从业者）：

　　我认为等额法比较科学，适合收入正在增长的年轻人。如果有能力还钱可缩短还款时间。宏观地看，个人赚钱能力有增加的趋势，因为经济总是向前发展的，十年前月收入就有1000多元，现在可能会达到4000—5000元。

　　郑茂（金融学博士）：

　　从理财的角度讲，递减法对普通消费者有好处。因为大多数消费者会把钱存入银行，与其这样，不如把钱早点还给银行，因为存款利率永远低于贷款利率，消费者向银行“存款”所获收益肯定比“贷款”要偿还的利息少，此时递减法比等额法还是要划算；当然，如果有更好的投资机会，收益率高于银行贷款，则此时等额法就要比递减法合算了，这和向银行借钱做生意是一个道理。

　　所以如果你是一个保守的理财者，可以考虑递减法还款；反之，如果消费者理财方式比较激进，可以考虑使用等额法还款。

　　香港银行的做法

　　记者还了解到，在还款方式上，香港银行较内地银行更为灵活，还款周期分为每月还款或每两周还款；由于利率浮动，既有等额本金还款和等额本息还款，又有固定期限还款和固定额度期限随利率变化还款；还有根据借款人收入情况设定的递增还款和递减还款，以及出于竞争目的设立的带有优惠性质的首3年免息还款。而内地的还款方式一般有还本付息、等额本息、等额本金和递增（减）比例等四种。

　　专题撰文　本报记者　欧阳逸川