高价止住老城假日火爆广州楼市进入拉锯战_消费市场_财经纵横

高价止住老城假日火爆广州楼市进入拉锯战

http://finance.sina.com.cn 2003年10月10日 10:51 南方都市报

此次黄金周，老城区新亮相的项目只有城启集团的恒华阁，不少项目已在黄金周之前就进行了储客，如东风广场等；另外已形成销售势头的有富力御龙庭、波尔多庄园、荔港南湾、新光城市广场等。一些业界人士认为，老城区销售表现实属正常，人流量虽比不上郊区大盘，但表现也不乏亮点。

　　在分析到此次黄金周不及“五一”时，中原地产研究部高级主任刘志武称，老城区楼盘价位普遍较高，尤以荔湾区为最，不少楼盘均价都在7000元／平方米以上。而此次黄金周，单价5000—5500元／平方米的楼盘成交较好，中档盘较为热销，老城区高昂的价格使老城区假日楼市并不是十分火暴。

　　老城楼市进入“拉锯战”

　　羊城房地产公司的马骏原先生称，目前楼市普遍的势态是，发展商与消费者正处于“僵持阶段”。马称，国庆期间，他以买家的身份走访了多个热销楼盘，发现老城区普遍表现为实客较多，买家砍价本领越发纯熟。

　　买家对广州楼市降价充满期待，首先前段时间银行新政策的出台，让不少买家认为开发商会苦撑不住，势必打价格战；其次，每次节假日，开发商都会应景式地搞点促销，使买家对黄金周抱有很大的心理预期，但开发商则认为，好单位不降价，差单位要趁假日一扫而光。

　　开发商寄希望于“后假日楼市”

　　此外，导致老城进入假日淡季的还有开发商的营销意识问题。据了解，目前不少老城区的开发商并不会像以前那样对黄金周寄予厚望了，因而在推盘策略上更讲求“韬光养晦”，并没全力推货，甚至有的楼盘也刻意避开黄金周，认为经过长假的积累后，在节后应有一个较强的冲击力。

　　城启集团的销售副经理陈庆华在大致了解了黄金周楼市状况后认为，城启有信心做好“黄金十月”，而不仅仅局限于黄金周，在接下来的日子，会加大推货和推广力度。

　　老城战报

　　东山区

　　东风广场：成交60套单位

　　该盘负责人郭显称，黄金周期间，东风广场在东风路上可谓“一枝独秀”，其装修标准及社区配套、会所、泳池等配套吸引了众多买家。国庆期间，该盘成交了60多套单位，买家当中以自住为主，投资客少。此外，开发商还称，有部分原先没有打算购买的客户，一看了示范单位之后，立刻落定。

　　记者点评：10月1日，东风广场推出第三期产品丽嘉阁，户型较前面二期有所改善。该楼盘自9月份开始内部认购，有一定的储客量。丽嘉阁以建筑面积60—80平方米的二房二厅为主，朝花园方向的单位为大户型，销售均价约为8300元／平方米，就东山区尤其是东风路上的价位而言，该楼盘现时推出有一定的市场优势，社区规模大、配套齐全、交通方便，受到市场层次高的买家追捧。

　　恒华阁：成交金额6000多万元

　　该盘是此次黄金周老城区的一大亮点，据透露，该楼盘在国庆期间成交金额已达6000多万元，货量销售过半。由于比预计销售得好，黄金周期间，该盘另加推了Ｂ栋楼宇，并在第三天上浮了价格，目前均价已达4900元／平方米。抢尽了淘金板块的风头。城启集团销售中心总经理梁志鹏称，该盘可称为楼市中的一大“奇迹”，是“烂尾楼”寻找出路的成功典范。

　　记者点评：该盘由于是以低价拍卖所得，在价格上较有优势。目前该盘周边楼盘均价为5400—6500元／平方米，有些甚至到了7000—8000元／平方米，从长远看，该盘有极大的升值、保值空间。地段好，位于恒福路、淘金北路附近是其优势，而临近麓湖也有一定的环境优势，另外周边配套较为完善。

　　富力御龙庭：人流旺成交稳定

　　该盘营销负责人邬琳告诉记者，黄金周该盘人流量在意料之中，销售任务也已完成。国庆期间，公司也加开了Ｂ栋楼宇，销售畅顺。

　　记者点评：大户型去货快。该盘于10月3日加推了Ｂ栋，Ｂ栋现已经封顶，户型有从建筑面积70—80平方米的二房单位到120—130平方米的三房、四房单位。朝南正对着黄花岗公园，朝北的二房单位也很卖座，均价比Ａ栋略有提升，约6300元／平方米。

　　波尔多庄园：成交金额2000万元

　　开发商称，国庆期间销售额为2000万元。由于现场促销，实客较多。目前，该盘楼宇为22层建筑，呈蝴蝶形布局，户型方正，以46—98平方米为主，以法式庄园为主题的园林面积达7000平方米。户型结构的规划及热卖与当地周边其他楼盘形成较为良性的互动关系，竞争当中也相互扶持。

　　记者点评：城启波尔多庄园则以建筑面积70—80平方米的二房二厅为主，主打投资及首次置业者。与富力御龙庭仅数步之遥，几乎看楼的客户都是重叠的。波尔多胜在以小户型、二房单位为主，再加上国庆的促销，买一房送1．8万元的家电，买二房送2．3万元家电，买三房送2．8万家电等让利手法，在一定程度上吸引了买家的购买欲望。

　　荔湾区

　　新光城市广场：成交20多套单位

　　据新光地产营销经理韦振杰介绍，截至剥0月6日，该盘总成交超过20套单位，最多的一天成交量为6套单位。国庆期间，该盘对买家没有太大的折扣，因为怕伤害前期买家感情，不过，新光城市广场的买家多数被产品本身吸引，对优惠则看得较淡。该盘也已经完成了此前的销售计划。

　　记者点评：前段时间该盘只推Ａ栋，目前已经加推了Ｂ、Ｃ栋，楼盘整体素质高，以建筑面积120—140平方米的四房二厅为主，多数单位起价在6500元／平方米。该楼盘由于是地铁上盖物业，并将于陈家祠地铁出口处引出地下隧道，届时将与康王商业城相通，使该盘前景看好。另外开发商提供的成交数据也较令人信服。

　　荔港南湾：成交金额4000万元

　　据该项目营销负责人陈庆华透露，由于该盘推出了第六期——“蓝钻水岸”，新货出笼，销售保持了旺盛的势头，目前成交金额已超过了4000万元，以60万元／套计算，大概成交近70套单位。该盘目前销售已经进入正常、稳定期，所以尽管业绩过得去，可也不算惊喜，开发商称，节后还会加大力度，借假日销售势头，进一步推货，乘胜追击。

　　记者点评：由于有新货不断推出，该盘一直没有淡下来，再加上有一定集团品牌的支撑，项目还处于不断开发、上升的趋势，目前该盘销售平稳，价格约在5800－6000元／平方米（毛坯）；由于市场定位很准，深受荔湾人追捧。

　　宝盛园：成交金额700万元

　　据代理商陈小姐介绍，该项目国庆期间主要消化了小单位，每套约10多万元，成交金额在700万元左右。黄金周期间，到场人数很多，且新客源多，因为该盘一直以来吸引了周边的居民，据了解，新客户多数是原来居住在周边现已搬离老城区的居民，对荔湾区还有感情。

　　记者点评：该盘由于节前没有做大型推广，国庆期间只推出了三个标准间的示范单位，园林进度没有跟上，还属于练“内功”阶段。发展商只在楼盘附近派发传单，假日期间约有300台客到场。

　　芳村区

　　翠竹苑：成交约80套单位

　　据发展商透露，因现场有抽奖活动，每天都有约60台客。目前该盘毛坯价均价4100元／平方米，成交约80套单位。

　　记者点评：看楼客源很多，价格及配套尤其是在教育配套上有很大的优势，与开盘初相比，价格有所攀升，由于近地铁口，出行方便。

　　逸彩庭园：成交50多套单位

　　发展商介绍称，国庆期间到场有2000多人次，荔湾看楼客占了7成；黄金周期间成交50多套单位。由于10月1日的三期高层正式发售，所以以特价3800元／平方米起价，此后均价约为4100元／平方米。

　　记者点评：价格约保持在4000元／平方米左右，该盘的细部做得非常漂亮，尤其是架空层与楼层之间的通道，但该项目由于在一定程度上受到位置的限制，周边购买人群仍以价格、地段等为先决条件。

　　广州外围楼市战报

　　南海

　　雍景豪园：成交金额6000万元

　　据该项目营销负责人介绍，国庆期间该盘销售了150套单位，成交金额已达6000万元。本次该盘主推小单位，以50万元以下的单位居多；广州人多对这种户型感兴趣。该楼盘自去年12月推出市场以来，已销售了1500套，预计在10月份将御景台再包装出击。

　　记者点评：雍景豪园位置很好，刚好可以“吃透”广州、南海、佛山城区三地的客源。小区配套日渐成熟，商业气氛逐渐显露，各种户型交叉分布，这些因素“俘获”了不少雅居乐的追捧者，目前该盘销售平稳。

　　花都

　　金碧御水山庄：9万一套山水洋房

　　发展商称，黄金周期间，该盘全新推出山水洋房，洋房面积在55—120平方米之间，户户居山临水，优惠后均价在1600元／平方米左右，9万元就能买到一套山水洋房，极具诱惑力。山水别墅仍是众买家关注的焦点，性价比颇高，25万元就能拥有一套山水别墅。

　　记者点评：金碧御水山庄人流量足，该盘占地3000亩，为了方便客户看楼，开发商临时增加了园区穿梭巴士，五分钟一趟，在园区内接送客户，吸引了很多喜欢山水别墅买家。

　　雍华廷：成交金额1600万元

　　发展商的战报显示，该楼盘销售量达1600万元，总成交套数为53套单位，且该盘首期28间临街旺铺两日内销售一空，五华货仓大型超市将于10月30日开业，工商银行在业主收楼之日同期开张，买家购房信心十足。

　　记者点评：雍华廷本次举办了“见证新机场”的活动，吸引力了不少买家。楼盘定位准，雅居乐的品牌效应对销售也发挥了作用。

　　从化

　　逸泉山庄：2400元／平方米低价拉客

　　位于从化流溪河旁的逸泉山庄国庆期间推出ＢＳ型双联体别墅的新样板间，以2400元／平方米的低价吸引了大批客户。国庆期间，该盘出租的公寓全部爆满，有不少客户住了一天后立刻下订。另外，该盘半自建别墅也受到豪客买家欢迎，已有买家选好地并参与修改图纸，一些别墅已破土动工。

　　记者点评：逸泉山庄于10月1—3日，每晚都举办了大型的烟花表演，吸引了几百名业主和看楼者到现场观看。该盘运动、娱乐配套齐全，另外，山水景观和清新空气良好，该盘除销售外，还可租赁，以租客带动销售，效果甚佳。

　　记者手记

　　黄金周暴露地产品牌商走量不走势？

　　从今年国庆黄金周的整体行情来看，似乎少了一些特大集团、特大盘销售红火的消息，倒多了些强调市场“冷静”、“理性”的新闻，如合生、富力、珠江地产等多个公司以扫盘、促销为主，而中小型楼盘乘此黄金周闹一闹，就算过去了。

　　大品牌商没有大货量就缺乏市场了，这是当今楼市总体行情中一个致命的弱点。市场越来越集中，品牌开发商正从不远的地方纷至沓来，但这一行情却显示，地产品牌还处于初级阶段。

　　只能靠大批量生产才能占据市场份额，而不是靠客户的认知度及忠诚度来维持销售总量，地产品牌商走量不走势是否在本次黄金周暴露出了脆弱的真相？这问题似乎无人能回答，但这答案，业界却关注！

　　记者　肖阳

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