左图： 有道是“条条道路通罗马”，但实际上，每条道路上都可能存在风险，修订购房合同示范文本的目的就是要降低购房道路上的风险。本报资料图片
新版购房合同修订案正广泛征求意见
本报讯（记者邹阳军）为适应房地产市场发展的需要，日前，广州市国土房管局对《广州市商品房买卖合同》示范文本进行了修订，并将修订草案公布于众，广泛征求社会各界的意见。据悉本次修订遵循增强可操作性、强化对购房人利益的保护两大原则，对预售备案、物业管理、产权登记、标的状况、基本术语含义、房屋交接等方面作了详细的规定。预计新的商品房买卖合同示范文本最快也要明年上半年才能公布。（本专题所称“新合同草案”即《广州市商品房买卖合同》示范文本修订草案）
十大亮点
一、不办预售备案收不到楼款
开发商把房子卖后又抵押使业主利益受到损害的情况比较普遍，新合同草案将购房人的付款与预售备案手续结合起来，由原来的买房者先付款，开发商后办预售备案，变为开发商先到国土房管局办预售备案，买房者确认其已备案后再付款给开发商。
新合同草案提高了开发商办理预售备案的积极性，不备案开发商就拿不到钱。而有预售备案记录后，国土房管部门就不会再为其办理抵押登记。
二、提倡“按套内建筑面积”计价
新合同草案提倡商品房买卖双方采用“按套内建筑面积”计价，建筑面积计价从示范文本中删去。
三、物业维修基金由购房者直接存入基金账户
物业管理公司的选聘、物业管理费的收取、专项维修基金的缴交等也是易起纠纷的焦点，修订稿增加了这些方面的内容。物业管理公司的选聘、物业费的收取、专项维修基金的缴交也写入购房合同，其中物业专项维修基金由购房者直接存入基金账户，不由发展商代缴，从而可以有效防止被发展商挪用。
四、买房者可自办房产证
有的开发企业常常拖延办理房产证，以致于购房人入住多年却迟迟领不到房产证，损害了购房人的合法权益。鉴于此，新合同草案增加了买受人自行办理产权登记的内容，这可以在一定程度上防止出卖人拖延办理产权登记，这也是近年来社会各界的一致呼声。
五、小区基本情况描述标准化
一些开发企业常常把小区美景作为“卖点”，在广告宣传中作夸大宣传，纠纷常常由此而起。新合同草案第四条对于商品房所在小区的基本情况作了明确规定：公共绿化面积××平方米，道路面积××平方米，游泳池面积××平方米，物业管理用房××平方米，垃圾房和垃圾压缩站××平方米；停车场××平方米；会所面积××平方米等。
六、明确建筑面积等术语含义
在履行合同过程中，双方当事人（主要是开发商）常站在自己的立场上解释一些含义模糊的合同用语。鉴于此，新合同草案第六条增加了“基本术语的含义”条款。例如，首层：本合同所指首层以经市规划管理部门批准的设计图纸的标注为准；建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20ｍ以上（含2．20ｍ）的永久性建筑；套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。
七、广告承诺作为附件写进合同
新合同草案把发展商针对该商品房所作的说明（含广告）作为附件二列入购房合同。
八、调整了交房条件条款关于“验收”的表述
原合同第八条第一款列举了四项供选择的交房条件，其第一项为“该商品房经验收合格”，该表述中的“验收”一词比较含糊，而省建设厅的解释实际是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此新合同草案将该表述修改为“该商品房已向有关部门办妥竣工验收备案手续”，以期减少纠纷。
九、修改了面积差异处理办法
新的司法解释第十四条对商品房买卖中的面积差异的处理作了明确规定，鉴于该规定较原合同的面积差异处理办法更为简明易行且更公平，新合同草案予以采用。
十、对于违约责任的规定更为周全
修订稿除了对违反合同主要义务（出卖人的交房、办证义务和买受人的付款义务）的违约责任作了规定，对于违反其它义务的违约责任也作了相应规定，如，第五条关于物业管理的规定，第十二条关于房屋及有关资料的交接的规定，第十六条关于预售合同备案的规定等。这些规定能使合同的履行更加圆满，减少纠纷的发生。
记者观察
新版商品房合同能否一步到位
前段时间网络上有一个“售楼小姐自爆内幕”的帖子流传甚广，据说转贴率创下了高峰，20大内幕中有10大是与购房合同内容沾边的。足见规范房地产行业持续健康地发展，还得从发展商做起，从甲方自律开始。
最近又听闻一先生房屋两年前入住，两年前开裂，发展商补东墙，裂西墙；补天花，漏地面。官司打了几个月，就是因为没有主体结构性问题、没有涉及购房者居住安全而不能退房，而判发展商继续做“裁缝”。详细研究新合同草案的所有条款，还是不能有效解决该问题。因为在最有效的第二十六条“保修责任”中规定，甲方只需按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。仅此而已，买上这种房，只好缝缝补补又一年。
楼市中还有诸多的购房合同陷阱，消委会关于房地产的投诉还是年年名列前茅，市场的规范化还需要前进一大步。但是不能指望单靠一个新版商品房买卖合同，就能使所有的问题得到圆满解决。
记者手记
期待更多人的参与
《商品房买卖合同》示范文本的修改，牵一发而动全身，关系到千千万万个家庭。市房管局将新合同草案公示于众，向社会各界广泛征求意见，最终目的是为了有一个能代表广大人民群众根本利益的合同范本、一个良好的房地产交易环境，从而使发展商和整个房地产行业沿着规范化的方向发展壮大。
在采访中，不少发展商都已经组织了专业人员仔细研究新合同草案，以期提出更具有实操性的范本。不少关注房地产行业的律师，在接到记者的采访请求的时候，组织了全公司所有律师来研究讨论新合同草案，真正做到了字斟句酌，即使是在记者截稿前的几分钟，还不忘为一句话、一个字的修改而再次致电记者，提出了许多以他们的眼光看更合理的意见。
我们不能苛求一份合同就能一劳永逸地解决所有问题，但是毕竟是新的《商品房买卖合同》示范文本，它承载了消费者、发展商和房地产行业太多的希望，我们期待着更多人的参与……
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最高人民法院司法解释关于面积误差的规定
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本版撰文／本报记者 邹阳军 实习生 李培
下图：新合同草案的其中一大亮点是：对于商品房所在小区的基本情况作了明确规定，在合同中必须注明公共绿化面积××平方米，道路面积××平方米，游泳池面积××平方米等等，发展商任意夸大小区“美景”的行为将进一步规范。 刘从才 摄
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