Buy land， they're not making it anymore（买地吧，因为他们不可再生）。马克·吐温（Mark Twain）的金句，令老毕想起香港的土地供应。去年12月23日，香港信报“新闻点评”作者高天佑谈及鰂鱼涌重建的启示。寸金尺土，沿此路进，天涯何处没有投资机会？

　　 鰂鱼涌乃老毕最熟悉的区域，从小到大在这一带生活，如今虽已迁往他处，但感情犹在。高兄大作附照中那幢毗邻业权被统一旧楼的住宅大厦，想当年老毕曾是一个单位的业主，既已卖掉，楼价涨至什么水平，于我何干？高兄写鰂鱼涌，竟把那幢与主题无关的大厦收进镜头底，若隐若现之间，更添在下愁绪。

　　 农地当物业“长期持有”

　　 说笑而已，文章令我想到的实乃土地投资。据高兄所言，鰂鱼涌去年被统一业权的四幢住宅旧楼，无一例外都将改作商业用途，区内住宅供应只会减少不会增加。

　　 欲知老毕“故乡”旧貌怎样新观如何，“新闻点评”非读不可。然而，该文触发在下想到投资，还因以下一段︰“香港不止住宅缺地，几乎所有类型建筑物都很‘渴地’，各类建筑物之间互相抢地，商厦酒店、学校医院以至文娱设施，无不如此……这样一来，顺得哥情失嫂意，住宅旧楼改作商业用途，只会令住宅供应雪上加霜，市民‘上车’难上加难。”

　　 但其实，互相抢地岂止香港地区独有，全球不也一样？以农地为例，拜土壤流失、沙漠化等自然环境变化所赐，适合耕种的农地本已大减；生物燃料（biofuels）的兴起令原先为喂饱百姓而种的作物用途大变，加上城市化一日千里令大量农地消失，世界人口却不断增长，简单的供求定理，已足令农地成为一项立于不败的投资。

　　 与一般商品不同，作物能为农场主提供收入，农地因而有Gold with a coupon（有息收的黄金）之称。换句话说，农地既有抗衡通胀保值增值之效，又能产生其他实物投资难以提供的稳定回报，怪不得近年大受退休金等机构投资者欢迎，争相把农地纳入“另类投资”（alternative investments）组合内，当物业“长期持有”。

　　 事实证明，此辈并没有押错注。参考美国主要农产区的农地价格，艾奥瓦州过去十年涨282.1%、南达科他州升325.7%、内布拉斯加州则涨325.9%，单地价增值不计作物收入，回报已远胜美股。

　　 50年来年均回报11.1%

　　 最新一期《经济学人》就有一篇农地投资分析，文内提及农地与股债等传统资产类别相关性低，以及价格表现相对稳定等特质。为证《经济学人》所言虚实，老毕找来历史数据，一探农地是否确实如此。从【附表】可见，1960至2012年，农地投资年均回报11.1%，标准差7.7%，跑赢标普500指数年均9.5%回报之余，波动性亦远低于美股（标普500指数标准差16.9%）；与企业债券相比，情况大同小异。更重要的是，农地跟美股和企债相关性似有若无间略呈反向，半世纪以来相关系数分别为-0.14和-0.39，对分散风险大大有利。

　　 迄今，农地投资者不是机构大户便是富裕人士，寻常散户甚难涉足这个领域。以老毕所知，主打农地而又能轻易在股市买卖的，只有两只房地产信托基金（REITs），一为Farmland Partners Inc。（纽交所代号FPI）；另一则为Gladstone Land Corp。（纳斯特代号LAND）。前者去年4月才上市，后者亦仅早一年挂牌。换句话说，农地概念在成熟如华尔街的股票市场，也属新鲜事物。

　　 参考两只REITs上市以来表现，现价都低于招股价，收息补不了股价下跌。由此看来，押注农地理据掷地有声，但涨了那么久方打包上市，不排除大户找老散接火棒。看情形，又是有钱人赚了。

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