张明

　　编者按/ 2009年房价涨幅和销售面积一度位居全国前三位，重庆楼市飞速上扬的现实，让重庆市民不得不怀疑喊出“让重庆市民6.5年买套房”的代市长黄奇帆是否是故作姿态，政府的再度表态能否在2010年成为重庆房价争议的“润滑剂”？

　　市场失调 “房产市长”喊打

　　在各地纷纷“响应”中央调控房地产政策时，黄奇帆在近期召开的重庆经济工作会议上表示：政府不能唯利是图，把土地炒得老高，2010年重庆的房地产发展将是重点改革内容，其目标只有一个：“把居民6.5年买房的政策落到实处。”

　　以房地产撬动传统重工业城市，让重庆焕然新生的重庆代市长黄奇帆的这一“让重庆市民6.5年买套房”的口号瞬间将山城楼市的调控推向高潮。

　　供需失衡

　　在成交量的支撑下，2009年以来重庆的房价一路狂奔。

　　来自中国指数研究院西南分院的监测数据显示：2009年重庆主城区商品房成交套数同比上涨101.89%，而2009年2月份重庆主城区商品房建面均价仅为3688元/平方米，而到12月份已超过5000元/平方米，涨幅近30%。

　　房价涨幅偏快被列入了重庆综合经济研究院院长易小光的研究课题，“无论是同比，还是环比，房价涨幅均高于全国平均水平，和整个西部地区相比，重庆2009年的商品房均价高出西部均价222元。”易小光说。

　　不断攀升的土地成本和市场低价土地储备消耗殆尽让山城的楼市面临着极大考验，而重庆市政府提出打造1000平方公里，1000万人口的城市规划，又让重庆未来房地产市场刚性需求依然庞大。

　　一时间业内纷纷以市场规则来衡量重庆楼市的“极端现象”：市场规则认为，住房的供求比在1~1.4之间是供求基本平衡，低于这一比值，意味着市场住房供应不足。而2009年重庆渝中区、江北区、北部新区等地供求比低于0.7，而大渡口的供求比甚至低达0.58。也就是说在这里有大量的人想购房，市场却没有房源。

　　面对这种失调的现状，易小光甚至直截了当地认为，2010年，受到通胀预期增强、自住与投资需求趋旺等多重因素带动，重庆商品房价几乎没有下降空间。

　　调控纠错

　　“近年来重庆冀望于靠房地产来拉动经济的快速增长，但却没有控制好节奏。”重庆龙港地产顾问机构总经理王徽一语中的。

　　这似乎是中国经济发展的缩影。

　　当意识到可能存在泡沫风险的时候，“调控”总是姗姗来迟。

　　重庆市政府新闻发言人文天平的表态可以看做重庆“纠错”房地产的政府态度。他表示，为了降低商品房成本，控制房价增速，政府将严格控制土地出让价格，将楼面地价控制在房价的三分之一以内。而增加普通商品房的供给，防止房价过快增长也被列入重庆市政府的议案。

　　记者了解到，就在重庆市政府表态不久，九龙坡区“土地开闸”便应声而来，该区将陆续推出共计2万余亩房地产开发用地，已达到未来四年增加1000万平方米的商品房供应量。

　　土地的矛盾一度也让重庆在2009年站上了风口浪尖。“大规模供地的紧张造就了鸿恩寺、江北嘴等地王的出现，重庆的供地模式上一直存在着问题。”王徽认为。

　　1月5日，重庆市迎合国土部限地令要求，发布了“迟来”的土地新政：单宗土地出让面积控制在300亩以内，让更多的房企参与土地竞争，抑制房价。而今后每年保障性住房量占全部住房竣工量的30%也被重庆市政府提上议案。

　　“市政府的计划是打开供给的源头，但目前面临的现实仍然是在‘五个重庆’、‘两江新区’等利好政策推动下，重庆市房地产业将继续呈现加速发展态势，因此房价只能是在高位调整。”易小光说。

　　土地财政诱惑

　　“如果土地供应模式不改变，土地资源只能越发集中在少数大型地产商手中，而他们往往在这些地上建高档住宅，拉高整个区域乃至城市的房价。”重庆一家小型地产商负责人向记者抱怨，分不到羹的中小地产商逐步退出主城区，也会造成中低端住房的供应不足。

　　高端房的不断涌现正是黄奇帆所担忧的。他认为最大的问题是高档房，如沿海地区冒出10万元、甚至20多万元一平方米的房子，对这种无边无际的疯狂上涨在重庆必须要约束，要有管制措施，“不然会影响到重庆经济的健康。”黄奇帆说。

　　土地财政收入高就意味着财政收入高，地方政府的唯利是图一度成为各界口诛笔伐的对象，而重庆市政府在2009年通过摸底发现：原来这块地上的房子6000元/平方米，现在楼面地价就是6000元/平方米，建房后房价一下就达12000元/平方米，并且极快地带动周边房价上扬。

　　“让中低收入家庭6.5年能买上中低档商品房，就不能让房价三年翻一番地涨。”黄奇帆表示，政府必须控制地价。

　　近期在重庆经济会议上，黄奇帆进一步解释，喊出让重庆市民6.5年买房，正是建立在土地基础上的：市场地价太高、房价太高，投资环境就会恶化，如上世纪90年代，香港的房价太高，香港许多金融企业中间服务业就转到深圳、上海，而近两年金融业和制造业等正大量向中西部转移，“如果房价过高就将影响这种转移。”他表示。

　　增加土地供应、抑制地价，政府的态度似乎表明他们已经看到了“高房价”的顽症所在，然而土地财政的诱惑依然巨大，具体执行的效果究竟有多大，重庆地产业界仍有疑虑。