三问楼市变局
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这轮被称为“迄今最严”的调控措施到底将如何改变楼市格局？
■一问
二三线城市能否“风景独好”
国家连出重拳整顿房地产市场，不少国内一线城市开始出现量价齐跌和恐慌性抛售。然而，记者日前在中西部地区的二三线城市采访了解到，这些地方似乎远离房产新政的“风暴中心”，房价依然保持高位。
刚性需求推高短期房价
国务院关于二套房首付不低于五成、利率上浮1.1倍的新规定出台后，昆明、合肥等二三线城市的商业银行已开始执行差别化住房信贷政策。不过这些城市的房价却保持了相对高位，据昆明市房产信息网统计数据显示，上周昆明市楼盘销售成交均价为7143.236元/平方米，环比此前一周的7202.16元/平方米仅下降了0.82%，其中4月24日的成交均价8528.23元/平方米，创下当月新高。
记者在昆明房产交易中心看到，整个交易大厅人头攒动，不少窗口前还排起了长长的队伍。“这段时间，每天成交约200套，这个成交量和去年同期相比，至少翻了一番。”昆明房产交易中心一位工作人员说，“仿佛政策还未对这个交易中心的人流量起到任何影响，政策反映到终端市场可能还需要一定的时间。”
但不少房产中介公司的工作人员却认为，目前在交易大厅办手续的房屋多是4月之前就确定了购买关系的，近期国家频繁出台房地产调控政策，让买卖双方加快了办理的速度，以防还有更多政策出台推高交易费用。“我知道现在国家正在调控房地产市场，房价可能下跌，但是没有办法，结婚等着用房。我已经看了大半年的房子了，现在价格终于有点松动就赶紧买了。”刚办完过户手续的杨先生告诉记者。
二手房成交量大幅下降
记者走访了解到，此轮房地产新政发布后，昆明主城区二手房挂牌房源呈现突增势头，部分二手房主担心市场重新陷入观望期，主动调低了挂牌价格。
来自昆明荣城房产经纪有限公司的数据显示，从4月15日至20日期间，公司门店的二手房市场挂牌量较4月初上浮10%以上。
面对投资者的抛售，购房者却大多捂紧了钱包，准备观望一段时间。“今年的房价涨得太高，说不定还会陆续有一些房地产调控政策出台，能让房价再下跌一些，所以我准备再观察一段时间再决定是否下手。”准备买房的李小姐说。
另一个中西部城市南昌的市场行情也表明了这一情况，受新政影响，二手房市场放盘量增加，但成交量较清淡；一手房成交量有所下降，观望心态较重。
昆明诚信房产经纪公司李经理介绍，从目前的情况来看，卖房的房主多了不少，而购房者多是进店来随便咨询两句，钱包捂得是越来越紧，“没办法，我们的生意越来越差，近几天的成交量至少下降了15%。”
购房者：调房价就像压弹簧
不少开发商和中介表示，新政出台之后，二三线城市虽然没有出现像一线城市那样的“量价齐跌”，但是此番调控势必打压前期一路高涨的房价，引发楼市近期的震荡。
昆明荣城房产经纪有限公司常务副总经理毕永国说，新政出台，需求肯定会下降，而另一方面，二套房贷从紧，也让一部分购房者放弃了购房打算，投资需求被遏制，房价肯定会受影响，一些地段、配套、品质等各方面条件比较差的楼盘，跌价的空间较大。
不过也有不少业内人士认为二三线城市房价下跌空间不大，一方面，与一线城市相比，二三线城市房价还相对较低，被视为“价值洼地”，在一线城市房市受新政影响较大的状况下，要警惕投机资本大规模转战二三线城市。
另一方面，部分购房者也对房市“越调控越上涨”表示了担忧。近三年来持续关注楼市的80后合肥购房者张小茜表示，从过去政策调整看持续性不强，比如2007年到2009年，国家调整过一次房价，可是调了不久房价就大幅反弹。“也许这就像弹簧，压得越低，弹得越高。”
因此，有专家表示，现在说政策的好坏还为时尚早，关键要看执行的力度及后市相关政策是否出台。
东边日出西边雨
一线城市观望气氛浓厚二线城市交易仍然活跃
根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况。4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而部分二线城市的交易仍然保持活跃。
根据中国指数研究院的统计数据，最近一周一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。不过与此同时，一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。
综合35个被监测城市的情况，大部分城市的成交价格出现了一定的回落，值得注意的是，成交面积降幅较大的深圳，成交均价却出现了12%的环比增幅。
对于一二线城市在调控政策之前的不同表现，一些业内人士表示，之所以一线城市成交面积跌幅远远高于二线城市，反映出这一波调控首先挤出的仍是投机和投资性的住房需求。同时，一线城市房价过高，市场对政策的敏感程度高于二三线城市，观望情绪容易率先形成。
不过根据以往的经验，作为中国楼市的风向标，京、沪、深等一线城市的房地产交易情况往往会对全国房地产市场的预期产生影响。二三线城市房地产后市如何仍待观察。
从目前的情况看，多个城市成交面积回落幅度较大，成交均价依旧相对平稳，甚至有些还有所上升。量减价不减的情况标志着市场观望和相持的状态基本成型。
■二问
炒房资金流向哪
国务院密集下达的房地产调控措施，“速冻”温州炒房资金。温州炒房团纷纷解散，但是通货膨胀预期之下，“炒房团”并没有出现大幅抛售现象，在地产领域受挫的温州民间资金，正在寻找新的投资项目。
温州炒房团纷纷解散
汪广森从事炒房十多年，虽然在温州瑞安市一个偏僻的乡村里工作，但对全国楼市行情了如指掌。前不久，他与一批“购房客”经过分析作出判断，武汉、珠海两地的房价会有一个很大的升值空间。为此，他与一批“团友”带着充足的银行卡前往武汉考察。结果到达武汉的第二天，国务院下达了二套首付五成、贷款利率1.1倍的通知。想不到没过几天，国务院又下达在价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款及控制非本地居民购房贷款的强硬措施，结果他失利而归。
汪广森对记者说，近几年，温州炒房团的主要“炒点”是北京、上海、深圳、杭州等城市，而且绝大部分是购第三套以上。现在“炒”不起来了，全国都“炒”不起来了。不过他也认为，即使这样，“过高、过快”地区的房价跌幅不会太大。
他告诉记者，瑞安市有一支自发形成的几十人的炒房团，原准备去珠海“炒一把”，现在众人不欢而散。有多批原打算“披挂出征”武汉、珠海、杭州、大连等地的购房团、购房族都自动解散了。
炒房客静观政策持续性
温州中小企业促进会会长周德文认为，这个强硬政策面临着“持续性有多久”的考验。对个别或部分地区来说，它在短时间内能明显产生遏制作用，但从长期来看，它也是一把双刃剑，它对GDP的增速必然产生较大的影响。
已在全国各地购买多套投资房的王先生说：“我目前还在观望国家的调控力度和持续性。”他说，房地产业能拉动五六十个相关产业，如果“封杀”得太猛，全国下半年特别是明年的GDP一定会有所下降。从这个角度看，我对如此猛烈的调控政策能持续多久有些怀疑，要静观其变。我更担心的是，会不会像以往历次调控那样，调控过后房价又出现报复性上涨。
温州中小企业促进会会长周德文告诉记者，他们了解到目前温州一些购房客中比较普遍的心态是，当前国家出台的楼市调控政策，危中有机。“目前，绝大多数温州购房投资者并没有大面积抛售，也没有退出楼市。他们觉得在通货膨胀预期愈演愈烈、人民币升值压力愈来愈大的情况下，投资房地产仍不失为有效的投资渠道。”
周德文说，一些人认为，再过一段时间，可能有人“顶”不住会“挥泪”抛盘，这是“抄底”吃进的好机会。因而他们依然看好这个能保值增值的投资领域。周德文分析，目前调控已初见成效，到年底，这个政策不会变，一直调到见到明显成效为止。大约到明年6月前，这个政策会相应作出调整。
炒房资金还会炒什么
“温州本地房价可能会上涨。”温州天浩置业有限公司负责人陈鸿分析，温州人有钱，现在到北京、上海买不到房子，就会转到本地买，这会加剧需求量放大，导致房价上升。“温州民间资本最大的可能就是流向二三线城市。他们已经作出准备进军这些城市，有的民资还有可能进入房地产业上游、下游。”陈鸿说。因为国家调控政策被迫撤出房地产市场的温州民间资金已被许多机构盯上。
据了解，近期成都、沈阳、武汉等二线城市的房地产开发商纷纷到温州，低调宣传自己的优势，鼓动温州人买房，寄希望于温州人“救市”，从温州人中寻找资金支持。与此同时，国内外很多五花八门的创投公司、投资基金、私募基金、资产管理公司纷纷与温州中小企业促进会联系，希望与之对接，帮助温州民间资金寻找新的出路。
业内人士分析认为，温州人炒房、炒小煤窑、炒棉花，到去年的炒股，能“炒”的越来越少。而买公司股权是相对长期、稳定和能得到国家支持的投资项目，私募股权基金则是现在买公司最好的途径和模式之一，随着大笔资金从楼市退出，私募股权基金将会成温州民间资金一个重要出路。
■三问
房价走向何方
我国房价自2003年以来持续上涨，数轮调控使房价在一定时间内趋于平稳或下滑，但随后又启动新一轮上涨。那么，本轮调控将在多大程度上改变房价走势？
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受采访时表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确的量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市“拐点”画等号，后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。
（本版稿件均据新华社）
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