“房价触底!?”8月前两周，这个购房者最为敏感的命题，正悄悄地在北京、上海、广州、深圳等一线城市中发酵。

　　编者按/ 房价是否已经触底?调控会不会继续?开发商的钱袋子还能撑多久?保障房能否承担起救经济的任务?目前，中国的房地产问题仍集中反映了中国经济面临的多重两难复杂格局。

　　不过，调控之下，下半年，开发商的钱袋子不会那么松快，新房的供应量会加大，房价下降，或可预期。

　　“房价触底!?”8月前两周，这个购房者最为敏感的命题，正悄悄地在北京、上海、广州、深圳等一线城市中发酵。

　　8月第一周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，一不小心回到了新政前。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况，这是调控三个月来所罕见。8月10日，国家统计局公布了《1~7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%，环比与上月持平。

　　利空出尽，楼市反弹?还是压抑过久的昙花一现?

　　回暖后卖方抬价

　　“我不想重蹈覆辙。”广州市民林伟力8月初终于买了套房子。

　　“2008年我用了一年的时间，看着珠江新城的房子由1.5万元/平方米降到1.3万元/平方米”，然后在2009年用了不到三个月的时间，房价由1.3万元/平方米上涨到2万元/平方米。作为“无产者”的他一直是房地产调控最坚定的支持者，但8月他还是入市“上了贼船”。

　　“我看到很多业主在抬价了。像我的房子所在的小区，原本一个月前100万元以内的房子，现在不少都加了5万元，有些直接加了10万元。”林伟力觉得这种情况与2009年很相似，“与其无止境地等，还不如现在就出手，看起来也跌不到哪里去了。”

　　这种情况似乎并非孤例，合富辉煌店面经理陈斌表示，近期二手房挂牌价确实有所上涨，而且进入8月后更是愈演愈烈。“市中心，一些炒家的挂牌价已经回到调控前的水平。”陈斌告诉《中国经营报》记者。

　　在许多业内人士的眼中，回暖是有一定基础的。满堂红地产的统计数据显示，7月份广州全市二手住宅买卖成交宗数环比增加8.3%，是新政后成交最多的月份。与此同时，二手住宅成交均价也改变了新政后连续下跌的颓势，环比上涨2.6%，为10717元/平方米。与此同时，一手市场官方网上监控数据也显示，广州一手住宅的成交面积环比上涨了5.8%。但成交均价依旧环比回落7%，数据显示，这主要是周边成交量增加所致，广州中心六区均价为1.7万元/平方米，反而环比上涨了一成二。

　　“现在说反弹还早了些”，陈斌也承认，尽管挂牌价上涨，但成交量能否与之相配合还需观察。即使是调控销售最好的7月，与新政前仍有三到四成的差距。“这只能说是卖方的第一次进攻吧，如果销量不好，价格还要回调。”陈斌认为。

　　与广州一衣带水的深圳，其二手房市场也出现了同样的“卖方进攻”。有深圳物业代理告诉记者：“市场约有15%~20%的试探性放盘”，所谓试探性放盘，是炒家常用的一些招数。通常会把挂牌价提高一至两成，目的不是卖楼，而是试探购房者的接受力。

　　无独有偶，上海市场似乎也步出了“冬季”。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，8月2日至8月8日的一周，虽然商品住宅成交面积环比依旧下跌，但全市商品住宅成交均价达到了2.3242万元/平方米，环比前周再度上涨10%，甚至大大高于新政前的水平。

　　另一方面，上海的二手市场也是量价齐增。21世纪不动产8月9日公布的最新统计数据显示，7月份上海市二手房成交环比增长22%;成交均价为1.7万元/平方米，在经过6月份短暂回落后实现环比上扬1.90%。

　　在同样的时间段，北京成交量也明显增多。8月第一周，北京新房住宅的成交面积环比上涨了31%;期房商品住宅(剔除保障房)日均成交198套，连续第五周上升。

　　 利空出尽?41234>>

　　“房价触底!?”8月前两周，这个购房者最为敏感的命题，正悄悄地在北京、上海、广州、深圳等一线城市中发酵。

　　市场回暖的同时，决策层态度也开始倾向于保守。

　　8月6日，第一届中国地产金融创新峰会上，住建部政策研究中心副主任秦虹明确表示，房价上涨得到控制，投资性购房正退出。

　　市场对此的解读是，不会有更紧的调控措施出台。

　　同样情况，在8月1日央行公布的央行分支行行长座谈会内容中有所体现。尽管其依旧强调严格执行差别房贷政策，但同时也表示下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，促进房地产市场健康平稳发展。“这与前几次定的调相比，已经非常温和。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，这可以解读为央行没有更严格针对房地产的金融措施。

　　“这样，二套房贷就会有更多的操作空间”，陈斌也表示，前几个月由于中央的三令五申，各银行对房贷批复执行得非常严格，“但就政策本身而言，银行很难独自确认二套房”，长期与银行打交道的陈斌告诉记者，现有的政策规定二套房家庭为单位计算;同时，即便贷款人上一套房子用现金付款，只要再贷款买楼都算作二套房。但实际在银行信用系统里无法证实这两点，在严格执行阶段，银行必须联系房管局乃至民政部。“只要现在银行稍微放松一下执行力度，二套房就有很大的空子可钻。”陈斌认为。

　　各部委态度的变化，源于决策层政策基调的微调。“维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标。”这是7月底中央政治局会议及高层领导人在党外人士座谈会上定的调。

　　温家宝总理曾在高层会议上指出，任何旨在解决长期问题的结构性调整都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。对于温总理的这番讲话，瑞银证券中国首席经济学家汪涛的解释是，维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标，也是实现其他目标的“前提”。换言之，调结构和管理通胀预期的政策在执行上不会危及到保持经济“平稳较快”增长的目标。

　　这是否意味着房地产调控措施的转向?汪涛认为这也不可能。花旗集团发布研究报告称，下半年不可能出台新的地产调控措施，而是主要致力于现有政策的执行。他们判断，新一轮地产调控措施将针对地产开发计划、打击囤地、进一步收紧第三套房的按揭贷款。

　　高盛高华证券的分析师宋宇也有类似观点，但他们认为整体房地产相关政策的放松空间十分有限，尤其是在中央政府层面上。“这是因为政府担心一旦放松政策，房地产价格将再次大幅上涨，而这可能引发社会不满情绪。”

　　所以申银万国的分析师认为，投资者不应过于乐观，“如果房价追随当前良好的销售态势在未来重拾升势，那么包括房贷在内，都存在政策进一步收紧的空间。”近期官方对四大城市三套房停贷的重申就是最好的例子。

　　天量供应压反弹

　　尽管市场出现了一定程度的回暖，但开发商却并没有表现得过于兴奋。今年上半年万科取得了历史最好的销售纪录。但在最近一次公开活动中，王石还是公开表示，“热点城市房价肯定有回调空间。”

　　王石对房价的态度源于其对供应的判断。

　　万科董秘谭华杰早前表示，“万科重点关注的14个主要城市，5、6月份的成交面积和金额同比分别下降62.4%和5.8%”，在成交量回落的影响下，主要城市的新房库存一改自2009年市场回暖以来的持续下降走势，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。

　　早前国家统计局公布的数据显示，截至6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积1.91亿平方米。这一数据显示，今年上半年的房地产热销的确有供不应求的因素。以上半年平均每月6567万平方米左右的销售速度来看，存货只能支持不到3个月的销售。

　　这一情况不仅让人想起2008年末的情景，彼时由于楼市冰冻房地产开工量急速萎缩。等到2009年国家“托市”后，前两年被压抑的需求急速放大，房地产销量大增，在全年竣工7.02亿平方米的背景下，却卖出了9.37亿平方米的商品房。供不应求之下，也导致楼价飞涨。4<<1234>>

　　“房价触底!?”8月前两周，这个购房者最为敏感的命题，正悄悄地在北京、上海、广州、深圳等一线城市中发酵。

　　但今年发生这种情况的可能性却大大减低。

　　“下半年供应会继续上升。”金地集团总裁黄俊灿在股东大会上表示，究竟未来可供销售的商品房有多少呢?通常由土地变成可供销售的房屋最少有一年的时间差。2009年下半年地产商都开足了马力施工，2009年7月~12月，全国新开工面积为6.75亿平方米，比上半年的4.79亿平方米上涨超过40.9%。

　　而这6.75亿平方米的房子大部分会在今年第四季度供应市场。实际上数字也许不止于此。在今年头几个月，在去年楼市热销的带动下，开发商的开工速度只能用“狂飙”来形容。有建筑人士向记者表示，部分年初开工的房子年底即可形成销售。

　　另一方面，2009年已经是国内房屋销售的高峰，调控作用下，预计今年的销售量很难超过去年9.37亿平方米的销售量。简单换算一下，今年下半年的销量大约在5.43亿平方米左右。只要地方政府加强打击囤积居奇，供求关系将会逆转。因此保利地产在半年报中预计，供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。

　　更有甚者，预计供应的增加会延续至明年年中。今年7月，是新开工的一个低谷，全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，环比6月下降近四成，但依旧比去年增加近65%。今年累计的新开工面积达到9.22亿平方米。加上今年上半年增加了近一倍的住宅用地，2011年的房屋供应非常充足。

　　黄俊灿表示，供应的增多一方面会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间，另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略。两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章。

　　当然，前提是调控政策维持足够长的时间，否则在“房子=储蓄罐”的投资意识作用下，购房者可以消化多少房子将难以估计。

　　记者观察 保障房是楼市调控的唯一变数

　　楼市调控政策口径变不变，上至政府高官，下至平民百姓，当然还要加上既得利益者的地产商，无一不关注。然而，仅仅把眼光盯在商品房市场以及其附属的成交量涨跌、房价涨幅的领域之内，恐怕永远无法看清调控政策的未来走势。

　　有道是“功夫在诗外”，保障房的开工量，或许将最终影响楼市调控政策的走向。

　　何出此言?恐怕还要先从数据说起。

　　8月11日，国家统计局公布了7月70城市房价涨幅为10.3%，连续第三个月呈现下降趋势。但这恐怕并不是中国最高决策层最为关心的数据，实际上，在中国经济的最高决策层眼中，一直以来最为关注的，是房地产固定资产投资总额、房地产开复工面积等几项指标，即所谓“先行指标”。

　　让我们来看看先行指标。根据国家统计局、国家发改委同期公布的数据，房地产固定资产投资总额、房地产开复工面积同比、环比均呈下降趋势。笔者曾与住房和城乡建设部、中房协的领导们多次沟通，他们传递出的信息是，对于这些先行指标的下滑，决策层已经表现出了担心。

　　何以至此?逻辑链条并不复杂。房价涨跌是百姓的直观感受，但真正关乎经济全局的，是几项先行指标，因为这些直接关系到钢铁、水泥、建材等产业链条的采购，而房地产行业产业链条较长，波及面较大的特点，决定了一旦开复工面积下降、房地产固定资产投资总额下降，将在产业链条上产生连锁影响，这是中国经济决策层的担心所在。

　　2009年应对国际金融危机时，房地产政策骤然转向，成为扩大内需消费的急先锋，但这只是表面逻辑。当时，国务院总理温家宝曾多次询问房地产行业先行指标的问题，在救市初期，这两项先行指标未见回暖之时，温家宝多次在经济形势座谈会上提及此问题，其重要性可想而知。

　　现在，经济局面貌似与2008年后期的局势多少有些相似，各项经济指标下滑。但对于房地产而言，唯一不同的现在中央政府出台了庞大的保障性住房建设计划，从表面上看，这是解决安居问题的民生之举，但是，其实际的经济意义在于，当经济形势再次面临不确定之时，如果保障性住房的建设计划能够顺利确保量上的落实，那么其产生的产业链条上的采购，将可以抵消房地产先行指标下滑对经济局势可能产生的影响。4<<1234>>

　　“房价触底!?”8月前两周，这个购房者最为敏感的命题，正悄悄地在北京、上海、广州、深圳等一线城市中发酵。

　　这样一来，保障性住房能否落实，就不仅是一个民生问题，而是一个关系经济全局的问题。如果庞大计划能够落实，即便经济形势不确定，需要扩大内需，也仍可以保持对房地产(商品房)领域的紧缩性调控政策;反之，如果庞大的保障性住房计划不能落实，那么当经济形势不确定之时，恐怕房地产就要再次充当救市的急先锋。

　　地产大炮任志强的言论曾引起大部分开发商的共鸣，即政府履行保障性住房到位，厘清商品房和保障房的区别，确保商品房市场不再受政策波动的影响。但是，这或许只是理论上的一相情愿，更现实的逻辑恐怕是，开发商如果想盼望着调控放松，就应该指望保障性住房的庞大计划不能有效落实，那么，当经济再次不确定时，放松房地产(商品房)领域的政策口径，就是唯一的选择所在。

　　中央政府显然不愿意看到这样的局面，也正因如此，28城市开始试点住房公积金用于保障性住房的开发，实际上也可以看做是中央政府试图摆脱房地产对国民经济的绑架的开始，包括北京在内的大型城市，其土地供应的一半，都已经用作政策性住房的建设，以政策性住房替代纯市场的房地产对产业链条的影响，其意图已经十分明显。

　　如果开发商试图盼到政策松动的那一天，恐怕还要祈祷保障性住房的落实不再顺利，只有这样，自己的地位才能不被替代，调控松动才有可能。4<<1234