最小 40平方米 轨交房最低售价7638元/平方米

　　小户型多位于外环或者中环，市中心小户型无房可售 目前存量小户型115万平方米， 可销售6—7个月

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 “金九银十，小户型是绝对主力。”富阳（中国）控股有限公司执行董事张秀华在接受理财一周报记者采访时表示，小户型的热销是高房价和调控政策催生的产品，也是市场上最受青睐的产品类型，小户型将在未来一段时期持续活跃在公寓市场。

　　90平方米以下户型成交占比近半

　　 佑威房地产研究中心最新数据显示，目前，上海市90平方米以下的小户型公寓的存量为115万平方米，占据商品住宅总存量面积的17.2%和总存量套数的30.8%。8月小户型成交面积为25.7万平方米，已接近于新政前的水平，占据商品住宅成交面积的35.4%和总成交套数的47.5%，为今年最高。

　　 按当年的“70/90”政策来算，90平方米以下算是目前小户型的面积标准，但是仔细考察不难发现，市场上推出90—95平方米户型的产品也特别多，某网站曾做过调查，结果显示93平方米的户型是首次入市的刚性需求者最欢迎的。

　　 上海富阳物业咨询有限公司统计的数据显示，截至9月2日，沪上在售一手房面积约1896万平方米，约198297套房源，其中95平方米以下房源面积936万平方米，122847套，面积占总在售房源面积的一半，而可售套数更是高达60%以上，从成交量上看，8月份沪上公寓成交6198套，合计63.6万平方米，其中95平方米以下的小户型4180套，共35.4万平方米，占总成交面积的55.7%，成交套数占总成交套数的三分之二。

　　 张秀华表示，无论是在售房源还是成交市场，小户型都是公寓成交市场的绝对主力，面积占到一半以上，从套数上看主力地位更加明显。在目前沪上公寓市场价格持续高位运行的情况下，高总价使得诸多购房者望而却步，购房者只能退而求其次。总价相对较低、小而全、小而精的小户型逐渐成为刚性需求者的目标。随着小户型逐渐得到市场的认可和追捧，不少开发商也逐渐将目光放在了小户型开发上，90平方米的三房成为很多楼盘的主推户型。随着小户型产品设计结构逐渐合理、功能配置日益完善、空间利用率逐步提高，小户型的优势更加明显，在紧缩性市场调控政策下的竞争力也更加突出。

　　市中心小户型无房可售

　　 来自富阳的数据，供应市场，郊环外（包括昆山部分楼盘）、外郊环、中外环、内中环、内环内分别占小户型在售房源的14%、60%、20%、7%和2%，成交市场方面，郊环外、外郊环、中外环、内中环、内环内分别占小户型成交量的14%、59%、15%、11%和1%，外郊环是小户型成交的集中区，也是沪上公寓市场活跃的主体市场；从区县分布看，小户型成交量前三名分别是宝山、松江和嘉定，市区的静安、黄浦和卢湾等市中心区域8月份几乎没有小户型成交。

　　 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，近期小户型成交比较火爆的项目有大华锦绣华城、五丰苑、盛高香逸湾庭院、保利叶上海等。位于松江的五丰苑，小户型单价仅1万元左右，和许多小户型住宅一样，低廉的价格成为其受青睐的原因；宝山的盛高香逸湾庭院和保利叶都，位于比较成熟的居住区，周边配套完善，虽然地处外郊环，但交通相对便捷，均价分别为1.6万元和1.79万元，可以称得上是性价比较高的项目；浦东北蔡的大华锦绣华城的小户型单价达到2.7万元，在小户型中属于价格较高的，但优越的位置、完善的配套和不俗的项目品质，使其成为了8月小户型销量最大的楼盘。

　　小户型目前存量够卖半年

　　 自去年年中“70/90”政策取消，直到今年新政前，小户型的存量一直处于一个相对稳定状态，波动幅度较小，并未出现供不应求的情况，但是今年4月，调控政策启动后，由于成交日渐低迷，4月之后小户型存量有了明显的上升。目前本市小户型的存量为115万平方米，要高出去年同期20%，按照今年每月18万平方米的平均去化速度，可以销售6—7个月。

　　 “随着‘金九银十’的临近，供求双方都将大量杀入市场，但不会再现去年同期的火爆状况，预计小户型的销量在未来两月会有明显上涨，不过价格不会有太大波动。”陆骑麟认为需要指出的是，目前面积介于80-90平方米之间房源，占据了全市小户型存量套数的三分之二，开发商为了获取更大利润而大打政策擦边球的现象十分严重。事实上，这些年房价飙升之后，90平方米左右的房源也已经让许多人难以承受了。

　　 在“金九银十”之际，值得购房者关注的小户型项目有恒盛鼎城、上隽嘉苑和海尚墅林苑。位于普陀桃浦的恒盛鼎城本次以87平方米两房为主打，采用板式一梯两户的房型设计，报价2.3万元/平方米。该项目邻近中环，交通便捷，且周边教育、医疗、商业资源丰富。上隽嘉苑位于嘉定南翔，邻近轨道交通11号线，本次推出的小户型主要有66平方米一房和85平方米两房，给了购房者较大的选择余地，报价1.3万元/平方米，明显低于同板块其他项目。奉贤拓林的海尚墅林苑项目，本次推出的小户型种类齐全，包括70平方米左右的一房，83-89平方米的两房，以及85-89平方米的三房，报价仅9100元/平方米，价格是该项目的最大优势。

　　 抢滩“金九”的18个小户型楼盘中，均价最低的是芦潮港海滨国际花城，项目位于芦安路116号，地处外环外的芦潮港板块，邻近轨道交通11号线南段（临港新城站），在售小高层公寓，户型是85-89平方米的两房，目前项目均价仅有7638元/平方米。

　　 总而言之，对于普通购房者来说，价格依然是首先考虑的因素。所以，一些均价低于1.5万元/平方米，或者面积小于70平方米的小户型，将会在旺季受到市场更多的眷顾。

　　二手小户型成交“外高内低”

　　动迁传闻提高房价

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 据美联物业统计，目前上海90平方米以下二手房源的分布比例，仍旧呈现以往“外高内低”之势。

　　二手小户型成交占比超七成

　　 去年，90平方米以下成交的二手房源，外环外比例最高，为近四成，中外环间则只有三成左右，内中环和内环内分别为两成不到。去年全市二手房交易中，套型面积在90平方米以下的套数占比为六成以上，今年上半年，这一比例持续上升，到如今预计已快占总额的七成以上。目前被政策压抑多时的刚性需求正在处于井喷阶段，成交的反弹已不可避免，而作为刚性需求的首选房型，预计此次反弹将掀起二手小户型交易高峰，甚至可能在局部、短期内形成供不应求的局面。

　　 目前，沪上楼市热销的二手小户型主要分几类，一是外郊环附近新开不久的次新楼盘，二是内中环的一些老公房。

　　动迁传闻，上南板块小户型被热炒

　　 板块分布来看，上南板块二手房都以老公房为主，次新房基本只有昌里花园、上南花城等，且那片区域自主客较多，入住率较高。去年起世博效益就推动过该板块成交，不过板块因为自主客较多、后续发展良好等主客观因素，造成租赁成交明显好过买卖成交。如今一些战略性投资者受到一些该区域未来规划动迁建设传闻的影响，造成上南世博板块再次成为香饽饽，预计短期内板块的部分老公房，如上钢三村、上南二村等成交需求将会大增。另外近期该板块历时多年后又有多个新盘推出房源出售，首期销售成绩非常良好，从另一方面炒热了板块内的房源价值。

　　 当前成交反弹效果已经显现，但楼市的调控其实并没有结束。在如此背景下，购买二手小户型则需要有选择的出手。根据购房者自身的预算，那些交通方便、周边配套成熟区域的二手房依旧是首选，另外学区房、城市建设规划区域内的二手房源也是不错的选择。

　　“70/90”或升级后再出发

　　 另外从楼市成交来看，小户型房源在近期充分体现出自身的价值，成为市场追捧的热点。由于二手小户型房价在该波调控中并未有太大下降，大量的刚性购房者首选依旧只会是小户型房源，因此增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应这方面仍是政府需要解决的一大问题，先前在实施过程中未得到市场认可的“70/90”政策或将重生。

　　 不过因为“70/90”政策的执行并不成功，而增加中低价位、中小套型普通商品房供应则又是市场所迫切需要的，预计政府不久后会在此政策基础上进行相应完善，推出类似“70/90”政策的保障性政策，促使开发商在所拍土地中保持一定量的小户型房源。

　　怎样挑选适合自己的小户型

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 一般来说，购买90平方米以下户型要看两方面：一是适应性。要满足现在大众型的居住，包括卧室、厅、厨卫，以及服务空间。二是多样性。要满足个性化的需求，房型要能够根据自己的家庭生活去设计居室。在选择90平方米的小户型时，尽可能找到面积临界点，也就是说，90平方米应是两居室，而一居室则应在70平方米以下，这样才显得比较适宜。

　　 此外，还应注意，首先户型格局要方正：要想提高有效的实用率，方正的格局必不可少，因为不规则的尺度会使交通面积增多，且不利于摆放家具。同时，在保证一定舒适度的基础上，还要注意布局紧凑和尺度适宜。现在市面上流行的户型空间很大，各个方面比较宽松，因而浪费的面积较多，当面积控制到90平方米以下时，就要把每一平方米的使用发挥到极致。尤其是连接各居室的交通空间，要注意尽可能地少占用面积。最后尺度要适宜：过去设计的厅、卧室和服务空间都偏大，现在则要求精细推敲，像客厅和主卧室过去的开间是3.9-4.2米、3.6-3.9米，现在则应控制在3.6米、3.3米。

　　最新18个90平方米以下小户型测评

　　大华锦绣华城

　　 项目概况：该项目位于浦东成山路2008号，地处中内环间的北蔡板块，项目由小高层组成，总建筑面积30万平方米，均价28000元/平方米。

　　 周边配套：轨交7号线锦绣路站；公交有607路成山路锦尊路站、970、620、730路下南路顾全路站、715、792B、616、782路等；邻近乐购超市、东方医院、农业银行。

　　 最新动态：大华锦绣华城三期盛世纪8月8日开盘，推出面积85-89平方米两房，均价28000元/平方米。

　　 记者点评：具有轨交概念的小户型，总价在240万元左右，适合首次置业做婚房或长线投资客长期持有。

　　盛高香逸湾庭院

　　 项目概况：该项目位于宝山莲花山路517弄，地处外环以外的杨行板块，项目由小高层和别墅组成，总建筑面积约30万平方米，均价18000元/平方米。

　　 周边配套：轨交1号线、3号线共富新村、水产路站；公交有宝山2路泰和路蕰川路、宝山8路水产路蕴川路、719路蕴川路(临时站)、宝山5路杨鑫路竹韵路；邻近北上海商业广场、东方商厦、苏宁电器、卜蜂莲花、水产路商业街等。

　　 最新动态：在售89平方米的2+1房，赠送11-12平方米，以及130平方米的房型，均价18000元/平方米。目前交50000元订金并在3日内签合同可享受98折优惠。

　　 记者点评：双轨交概念，周边生活配套成熟，加上目前推出9.8折优惠措施，是值得自住需求出手的一个楼盘。

　　保利叶上海

　　 项目概况：该项目位于宝山菊太路1198弄，地处外环以外的顾村板块，项目由高层组成，总用地面积40余万平方米，总建筑面积近55万平方米，单价16000—17000元/平方米。

　　 周边配套：轨交7号线顾村公园站；公交有527菊盛路菊太路、宝山1路菊盛路菊太路、528路菊盛路宝安公路；周边生活配套尚不成熟。

　　 最新动态：在售88平方米为主的两房，目前最低价125万元/套。

　　 记者点评：目前周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，主要还是以顾村公园的生态环境为主。

　　芦潮港海滨国际花城

　　 项目概况：该项目位于芦安路116号，地处外环外的芦潮港板块，是目前临港新城板块芦潮港生活区唯一在售的商品房，由6栋多层、14栋小高层、8栋花园洋房及1栋商业会所组成，均价7638元/平方米。

　　 周边配套：轨交11号线南段（临港新城站）， 公交有川芦专线、龙芦专线、芦杜专线、龙平芦线、龙平芦专线、龙新芦专线等；与百亩桃花公园一路之隔，与海相距1.5公里。

　　 最新动态：在售小高层公寓，户型是85-89平方米的两房，位于社区东面，邻近庙港路。

　　 记者点评：是上海在售小户型中售价最低的一个，在轨交11号线开通前，出行困难，适合中低端的投资客购买。

　　大华河畔华城四期

　　 项目概况：该项目位于宝山真华路1989弄，地处中外环间的大华板块，项目由小高层组成，四期整体规划31000平方米，均价25000元/平方米。

　　 周边配套：轨交7号线大场镇站；公交有547路真华路站，923路终点站大华新村站；邻近乐购、大润发大华店、红星美凯龙、百安居。

　　 最新动态：在售户型为60-65平方米一房复式、约65-75平方米一房和约72—93平方米的2+1房精装洋房。

　　 记者点评：户型极为紧凑，80平方米左右可做成精装洋房，功能性较强。

　　新城盛景

　　 项目概况：该项目位于青浦华科东路218号，地处外环外的青浦新城板块，项目由多层、小高层和联排别墅组成，总建筑面积约30万平方米，均价13000元/平方米。

　　 周边配套：邻近轨交20号线华科东路站，步行到规划中的轨交站点约8分钟；公交有青浦5路(宜达小区)、青浦7路(华盈路汇金路)、青浦6线(青湖路华乐路)等；

　　 最新动态：在售最后一期房源，单价13000元-14000元/平方米，主要为76平方米、85平方米(多层：5层)。

　　 记者点评：除了轨交规划外，该项目周边公路系统较为发达，距沪青平高速青浦城区入口2700米,自驾车或高速巴士到达人民广场38分钟，适合有车族购买。

　　鑫山汇众苑（象屿都城）

　　 项目概况：该项目位于松江沪亭南路299弄2号，地处外环以外的九亭板块，项目由多层和小高层组成，建筑面积28万平方米，目前对外报价18200元/平方米。

　　 周边配套：轨交9号线九亭站；公交有748/92B（九亭大街沪亭路站）、759路（沪亭路站）；邻近家得利、农工商、好又多、联华超市。

　　 最新动态：9月4日紧急加推56席户型约88平方米两房和约109平方米三房。

　　 记者点评：位于南九亭板块，属于九亭较晚开发的一个项目，象屿集团因拿下迪士尼地块名声大造，有一批品牌追随者。

　　中冶祥腾城市佳园

　　 项目概况：该项目位于嘉定区真南路沪宜公路口，地处外环外的南翔板块，是一个集商业、办公和高档居住于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。目前对外报价16000元/平方米。

　　 周边配套：邻近轨交11号线南翔站，从该站点到江苏路站25分钟；7条公交线路始发站都在该项目步行5分钟范围以内。道路体系中，从沪嘉高速（A12）的南翔出入口开车到中环只要10分钟。

　　 最新动态：二期已开盘，主力户型为68—85平方米，均价16000元/平方米。最高17000元/平方米，最低15000元/平方米。全款9.8折。两房有81平方米和114平方米。

　　 记者点评：交通配套即将成形，周边生活配套还有待升级。

　　盐湖新居

　　 项目概况：该项目位于嘉定曹安公路2831弄，地处外环外的江桥板块，项目由高层组成，对外报价16000元/平方米左右。

　　 周边配套：轨交11号线桃浦新村站（3349米）公交有北安线、860路、箱华线、嘉江专线曹安路十号桥，14、17号线（规划中）；邻近沃尔玛、乐购、卜蜂莲花、国美、永乐等品牌电器大卖场、江桥万达广场等。

　　 最新动态：预计2010年底推出二期产品，一房68平方米，两房83-85平方米，三房103-105平方米。

　　 记者点评：嘉定江桥板块是今年上海楼市的大热点，板块内推出的项目无一例外都出现了热销的行情，这得益于嘉定新城板块的规划升级、三条轨交线交会和万达商业广场的进驻。

　　保利家园

　　 项目概况：该项目位于嘉定白银路110号，地处外环外的嘉定新城板块，项目由小高层和高层组成，均价15000元/平方米。

　　 周边配套：轨交11号线白银路站；公交：北嘉专线、沪唐专线、嘉江专线等，邻近东云楼商业街、西云楼商业街。

　　 最新动态：目前在售68平方米的一房剩18层，88平方米的两房剩11层和18层，均价1.5万-1.6万元/平方米，另有157平方米、138平方米三房，均价1.6万-1.7万/平方米，VIP优惠2万元，案场9.9折。

　　 记者点评：低总价，紧凑房型适合新上海人置业。

　　滨河华城（大华1号）

　　 项目概况：该项目位于宝山真北路4335弄，地处中外环间的大华板块，项目由小高层组成，建筑面积可达108万平方米，目前对外报价在20000元/平方米左右。

　　 周边配套：邻近轨交7号线大场镇站，公交有551路、738路、768路等；社区内有星期八大道、克拉公里；社区外有乐购、九百购物中心、卜蜂莲花、家乐福、大华虎城商业中心、大润发超市等大型商业配套。

　　 最新动态：9月2日开盘，推出房型65-75平方米一房、85-90平方米两房、120-130平方米三房，开盘销售均价约20000元/平方米。

　　 记者点评：由上海本土开发商大华集团建设，由于轨交7号线的建成，周围生活设施逐渐完善。

　　招商雍华苑二期

　　 项目概况：该项目位于闵行区都市路2988号，地处外环以外的颛桥板块，项目由多层和别墅构成，总占地逾13万平方米，目前对外报价20000元/平方米。

　　 周边配套：轨交5号线颛桥站；公交：徐闵支线（光辉村站）、712/闵行9路（都市路都市支路站）；好爱广场、乐购、颛兴路购物街、上海国际保龄球馆环绕在项目周边。

　　 最新动态：在售多层电梯公寓，户型：75平方米一房、88平方米两房以及163平方米三房大平层。

　　 记者点评：综合社区内的小户型项目，可以与别墅房源为邻，小区环境是最大的卖点。

　　印象欧洲城

　　 项目概况：该项目位于徐汇望月路909弄，地处外环以外的华泾板块，项目由小高层组成，总用地面积15万平方米左右，目前对外报价25000元/平方米。

　　 周边配套：公交718路华济路站，178路华新社站，958路华新社站，徐吴专线东湾小区站，770路华新社站等；邻近华联超市、联华超市、徐汇新城商业街等。

　　 最新动态：在售有154-184平方米的三房和四房，以及80平方米两房，精装修。

　　 记者点评：虽处在徐汇区，但是华泾板块历来是徐汇区的“死角”，除公交系统较为发达外，没有轨道交通的规划还是难以支撑房价上行。

　　恒盛湖畔豪庭（南二期）

　　 项目概况：该项目位于奉贤南桥新城金海路德丰路路口，地处外环以外的南桥板块，项目总建筑面积为45万平方米。目前对外报价最低12000元/平方米。

　　 周边配套：轨交5号线延伸段南桥新城站（在建中）；公交有川奉专线、南航线、南鲁线、沪海专线、石川专线等；邻近卜蜂莲花、乐购。

　　 最新动态：二期9月中下旬开盘，户型为90-100平方米两房、140平方米三房，两房总价在110万-120万元。

　　 记者点评：南靠南桥新城行政中心和上海中小企业总部，东邻“上海之鱼”金海银湖主题性休闲公园及轨交5号线延伸段金海路站，北靠10平方公里恢复性自然生态园林区，西靠莘奉金高速公路，规划实现期内有一定升值空间。

　　万达城市公寓

　　 项目概况：该项目位于嘉定鹤友路366号，地处外环外的江桥板块，项目总建筑面积约55万平方米。目前在售小户型均价15000元/平方米。

　　 周边配套：轨交13/17号线（规划）华江路站，公交有安虹线、121路、158路、561路等；项目自身规划有餐饮酒吧、服饰精品等，与万达商业广场业态互补。

　　 最新动态：8月开盘项目有40-60平方米小户型，最低总价63.5万元。预计9月推出精装公寓，80-130平方米，有精装两房、2+1房、大三房。在售毛坯房总价160万元起。

　　 记者点评：该项目可能是今年上海关注度最高的一个项目，从内部认购到无房可卖，风波不断，单从项目品质来看，万达的产品还是能让人放心的。

　　上海海派青城（三期）

　　 项目概况：该项目位于松江新镇街1058弄，地处外环外的新桥板块，由多层和小高层组成。项目总建筑面积约为14万平方米，对外报价12000元/平方米以上。

　　 周边配套：公交有莘春线、莘松线、申强线、陈春线等，小区还提供来回班车至莘庄轨交站，可直接换乘轨交1号线、5号线；邻近农工商超市、联华超市、乐家购物中心。

　　 最新动态：在售房源有88-127平方米的小户型两房及三房上下叠加组成。

　　 记者点评：新桥板块是上海目前少数没有惠及已开通轨交，或未来规划轨交的板块，所以，该板块项目一般都会提供小区班车来往1号线莘庄站，因此出行较为不便。

　　碧海金沙嘉苑（绿地海语墅）

　　 项目概况：该项目位于奉贤海湾旅游区海马路5888号，地处外环外的奉贤海湾板块，项目占地约40万平方米，对外报价8700元/平方米左右。

　　 周边配套：建设中的沪杭公路跨江大桥，拟建中的奉贤——上海化工区轻轨海湾站，沪海专线至淮海中路，莘海专线对接轨交1号线；邻近华联超市、上海世纪联华。

　　 最新动态：绿地海语墅目前在售58-63平方米2房1厅、80-82平方米2房2厅、93平方米3房2厅，均价8700-9000元/平方米，起价8200元/平方米（一楼）。

　　 记者点评：海湾度假区内，周边自然环境优美，但地处偏远，轨交建设遥遥无期。

　　张江汤臣豪园

　　 项目概况：该项目位于浦东晨晖路，地处中外环间的张江板块，整个小区总建筑面积为50万平方米，对外报价均价2.6万元/平方米，总价150万-600万元。

　　 周边配套：项目邻近轨交2号线张江高科站（步行不到5分钟）和传奇商业广场；上海外国语大学附中、曙光医院等生活配套距离该楼盘也只有10分钟的车程。

　　 最新动态：在售户型包括61-230平方米一房至五房，均价26000元/平方米，最低价22174元/平方米，最高价31293元/平方米，张江员工可享受9.6折购房优惠。

　　 记者点评：从近期该区域可售新房来看，近期并无大量新房源上市，供求失衡造成该项目近期的热销。