编者按：

　 “限购令”的“威力”还在扩散中。但这一次，已并非全是“利空”，反而成了开发商的“利好”。在上海、杭州、苏州、深圳及广州等实施“限购令”的城市周边，包括昆山、吴江、太仓以及惠州、东莞等二三线城市，均受益于“限购令”，因为，那些因为当地“限购”而无法购房的资金，都转向了这些没有“限购”的城市。

　　民间资金“凶猛”，这是在上述局面出现后笔者发出的第一声感慨。于是，不由得再次想起此前看过的一句评论：须谨防此轮调控的成果，最终被那些抄底楼市的投资客所“窃取”。因为如此多的民间资金在“等”着投入楼市，已经可以预见未来可能出现的楼市反弹，到时，获益最多的，就是这些投资客。

　　资金外溢

　　深圳投资客“围赌”东莞、惠州楼市

　　黄树辉

　　“城门失火，殃及池鱼”。东莞和惠州的老百姓正在感受一种似曾相识的楼市冲击波：越来越多的深圳投资客在楼市限购令之后不断涌来，本地房价持续攀升，不断增多的空置房让他们在夜晚经过时都有一种前所未有的心慌。

　　但这并不妨碍更多的深圳购房者蜂拥而来。

　　因为这个过程非常简单，简单到深圳购房者只需要拨打一下宣传单上的联系电话，东莞或惠州的开发商就会把所有的往返交通问题全部安排妥当，而且全部免费。如果有必要，部分开发商还可以帮你搞定异地贷款。

　　外来投资客激增

　　这样的宣传单从10月份深圳实施“限购令”以来越来越多，任何人在深圳的任何一个交通枢纽附近，几乎都能碰到这样的卖楼广告单。不过，这些楼盘并非是深圳本地的房地产开发项目，超过90%是来自惠州或东莞。

　　秋谷康城把吸引深圳购房者的意图表达得异常直接。“给深圳一个中式宅院”的广告语总让人误以为它是深圳的楼盘。即便地处惠州大亚湾，但秋谷康城却把自己定位为“东深圳·28万平方米湾区中国宅院”。

　　从深圳地王大厦出发，《第一财经日报》记者和另外8位购房者乘上秋谷康城安排的免费交通车。沿着盐坝高速途经美丽的仙湖植物园、盐田港，43分钟后到达秋谷康城，途中高速路收费21元。司机说，也可以选择收费更低的路段，走这条路是为了让大家看到深圳到惠州沿途的秀丽风光，周末的时候每天至少要拉十几趟。

　　类似秋谷康城这种主打深圳投资客的新开发楼盘，在大亚湾遍地皆是。沿着石化大道，随处都在盖楼，几乎每个项目都有往返深圳的免费交通车。

　　很多当地人做起了摩托车拉客的生意，穿梭于各个项目之间。秋谷康城、德洲城、新园华府等项目，他们都能介绍得头头是道。一名拉客仔说，最近来大亚湾买房的人突然增多，所拉的客人几乎都是深圳购房者。

　　秋谷康城的销售员直言不讳，“限购令”导致深圳购房者10月份以来明显增加，该项目成交的客人有八成都来自深圳，且这些购房者多以投资为主。她向记者推荐了一套93平方米的三房两厅两卫户型，价格每平方米约5200元。“不过，这个户型最近卖得很火，目前仅剩下一套。”

　　记者所走访的德洲城、新园华府等项目，现场一片繁忙。销售人员说，深圳“限购令”对他们是个利好，周末看房通常都需要排队。这两个项目所成交的客户，大多都是深圳的购房者。主打中小户型的新园华府更是销售火爆。

　　这种局面在东莞同样上演。深圳、广州相继出台限购令之后，因“限购令”引发深圳客在东莞外溢现象较为明显，尤其是紧邻深圳的凤岗、塘厦等地。在这股井喷行情中，来自深圳的投资客再度被人聚焦。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐对本报表示，深圳“限购令”实施两个星期之后，东莞楼市开始出现反应。瑞峰置业总经理陈强说，限购令之后，深圳购房者在东莞的比例大概上升了10%。

　　开发商和中介、银行联手助推

　　毫无疑问的是，投资客占据了这波行情的主流。车德锐说，深圳购买力的外溢主要表现在与深圳接壤区域，东莞靠近深圳的镇区、莞深、广深高速公路沿线楼盘均受到深圳客的热捧，而成为10月东莞楼盘销售中亮丽的一笔。此外，受限购令影响的一部分高端深圳客户转投东莞市场，这部分置业群体明显偏向于寻找资源占有型的高端顶级物业，包括别墅、豪宅、洋房等等，主要是一手房。

　　世联地产咨询(惠州)副总经理范忠洲对本报表示，来惠州购房的深圳购房者更多的也是以投资为主，大亚湾城镇化、莞深惠及珠三角一体化以及珠三角城市群升级让这些投资客看到了惠州楼市未来的升值空间，这些购房者一次性付款比例明显上升。

　　多位业内人士表示，深圳“限购令”导致资金外溢从10月中旬开始不断明显，东莞和惠州部分市场触觉灵敏的开发商趁着深圳“限购令”出台的契机，开始有意识地前往深圳投资市场挖客，并取得不俗的成交业绩。

　　记者在东莞部分镇区楼盘现场看到，来自深圳、香港的投资客被一车车拉到现场看楼，数量惊人。大岭山中惠·沁林山庄上周末推售最后一批楼王单位，通过与深圳世华地产联动，两天内共拉了上千批客户入场看房，销售80多套单位，认筹客户也有30多批。据成交数据显示，该楼盘90%以上的成交客户都来自深圳。

　　更让记者意外的是，个别楼盘承诺可以实现异地购房贷款。新园华府的销售人员向记者直言，公司和深圳方面的银行有密切的业务合作，购买该楼盘可以通过深圳的银行进行贷款。在惠阳的别墅项目振业乡墅售楼处，记者以深圳购房者身份咨询贷款情况，销售人员立刻表示，虽然惠州本地银行已经严格对外地客禁贷，但深圳客在此购房仍然有较多的贷款选择，振业乡墅同深圳建行、深圳招行、上海银行都有合作。

　　投资客进入助推东莞和惠州楼市成交量不降反涨。合富辉煌东莞市场研究部最新区域成交数据显示，10月以来，紧邻深圳的凤岗镇楼市成交暴涨，成交总量连续三周位居全市32镇区前三位，成交总量仅次于南城区。

　　中国指数研究院的统计报告称，上周惠州一手房成交量环比上升55%，惠州销量环比明显上升，可能与深圳严厉限购导致部分需求外溢有关。

　　深圳投资客“二进宫” 东莞惠州楼市重蹈2007年覆辙？

　　黄树辉

　　没有人能知道这种状况持续所能演绎的结果，但东莞和惠州楼市成交量和房价在调控背景下仍逆势增长，引发当地居民的深度不安。

　　尤其是不断出现的“日光盘”更让业内人士也深表担忧。在深圳客转战惠州以及本地的刚性需求买家的支撑下，惠州楼市在国庆之后曾经集中出现了多个“日光盘”。

　　东莞中原地产研究部经理车德锐认为，东莞房价结构性上涨明显有深圳客的“功劳”，也给东莞房价带来一定的上涨压力，尤其是高端物业。多位业内人士认为，即便与“限购令”无关，但越来越多投资客大量涌入，无疑是东莞和惠州楼市生态急剧变化的重要推手。

　　实际上，伴随着深圳客一批批地进到东莞和惠州买房，似乎有了2007年那一幕疯狂的苗头。2007年东莞和惠州楼市曾经有过一段狂飙的日子，幕后推手就是当时全国楼市火热大背景下深圳客的大举进入，从镇区到城区，不分产品、不分物业地全面光顾。

　　当时的背景是，深圳楼市高位滞涨，风险加大，大量来自深圳的投资资金流入东莞和惠州市场。深圳开发商在东莞频频拿地，地王频现。深系开发商、代理商、中介则共同将目光盯向深圳市场，企图通过深圳客来快速消化在东莞和惠州的项目。在此期间，很多房地产项目均创造了当天开盘便售罄的销售神话。

　　世联地产咨询(惠州)副总经理范忠洲说，当时深圳投资客在惠州炒房非常疯狂，惠州楼市一天一个价，开盘6000~7000元/平方米，一个月之后都涨到一万多元/平方米。

　　但2007年“9·27”房贷新政后，一路高温的东莞和惠州楼市急转直下，楼市环境遭受了很大打击。房价直线下降，部分开发商6折卖楼。投资客则被深度套牢，损失惨重。

　　范忠洲说：“当时深圳投资客在惠州购买的房子，目前还有不少在那里搁着。”

　　车德锐和范忠洲都认为，东莞和惠州楼市不会重蹈覆辙。因为一方面深圳投资客比起上一波投资热潮已经相对理性，另一方面深圳投资客在东莞和惠州市场所占的比例整体仍不高，主要集中于近深圳片区，城区不超过5%。

　　但车德锐还是表示了一定的担心：“2007年是上涨势头的买进，现在是抄底时候的买进，有可能演变成一种非理性行为。深圳客资金量很大必须寻找出路，东莞也是其投资的一部分，当东莞房价的结构性上涨变成不分物业、不分区域的全面性上涨后，2007年的情景就有可能变成现实。”

　　上海投资客外地“扫楼”

　　徐健 何天骄

　　“限购令”在重挫上海楼市的同时，也带旺了周边城市的住宅销售行情。

　　一直以来，长三角临沪区域都是不少上海购房者异地置业的重点区域，开发商也经常借助房展会或直接设接待点来上海宣传并推介楼盘。种种迹象显示，自上海颁布“限购令”以来，异地楼盘争夺上海客户的现象表现得更加突出，来沪推介的楼盘数量也明显增加。

　　近期，上海不少商场、繁华路段上，都会有不少周边城市的楼盘宣传单，这些楼盘都来自二三线城市，诸如常州、昆山、太仓、威海等地。

　　外地楼盘争夺上海投资客

　　汉宇地产市场研究部数据显示，新政以来，上海的商品房成交量呈逐周递减趋势。汉宇地产市场研究部监测数据显示，11月份以来，上海本地商品住宅的成交量环比下跌四成。

　　无疑，10月上海“限购令”的出台将大部分投资客挤出了上海楼市，面对这样一块“大蛋糕”，异地楼盘来沪宣传的热情更加高涨。位于徐家汇商业区的某商场附近就经常有昆山等地楼盘前来巡展推介。

　　不过大部分异地楼盘主要将阵地延伸到了网络及报纸、杂志等平面媒体，当然宣传的重点不仅仅是不受“限购令”的影响，更多的还是强调楼盘的升值潜力，以及价格上的巨大优势。

　　据位于昆山南站旁边的某楼盘负责人透露，近期该项目在上海许多报刊和杂志都有宣传，而且效果不错，上海的来人、来电量明显增加约两成以上，成交量也有不少提升。

　　组织看房团是异地楼盘最常见的销售手段。最近上海周边项目的看房团数量明显增加，特别是一些具备投资潜力的商业项目。仅10月份，负责沪杭高铁桐乡站附近的濮院国际童装城项目销售代理的汉宇地产就组织了3次看房团，并且次次爆满，不少上海投资客都是当场下定，现场成交火爆。

　　同时，还有不少上海周边城市的楼盘主动联系汉宇地产，希望能够增强楼盘在上海市场的影响力，这种情形较上半年确实增加了不少。福来美地产也组织了多次看房团，且频次越来越高，现在已经每周三次，每次两辆大巴，“都坐得满满的”。

　　临沪城市楼市成交量增20%以上

　　在外地楼盘的“努力”下，上海一些周边城市的成交量稳中有升。

　　汉宇地产市场研究部指出，自上海“限购”以来，周边的二三线城市的商品房成交量逐周大幅增加，较新政前的平均增幅在20%以上。这些异地楼盘多位于经济发达的临沪三线城市，比如沪宁、京沪高铁沿线的苏州、昆山、无锡，或者沪杭高铁周边的嘉兴、平湖、桐乡等城市。

　　中原地产锦秋路一家分店的销售人员亦告诉记者，公司目前代理一些二三线城市的楼盘，都很好卖。特别是一些位于昆山、太仓的楼盘，由于上海地铁将要与当地接轨，加上沪宁高铁通车，现在很抢手。这位中介人员介绍，据估计，在中原地产宝山所有分店，诸如昆山的佑林泰极、晶蓝上域等楼盘，每日都有十多套成交。

　　据悉，临沪区域的异地购房者中30%左右是上海人，个别区域甚至达到40%以上，其中也有不少是曾经在上海楼市非常活跃的外地炒房客。

　　上海中原旗下的代理项目中，位于苏州太湖之畔的普罗旺斯就是一个典型：尽管该城市的“限购令”刚刚出台，普罗旺斯10月30日开盘成交150多组客户。据介绍，在开盘成交客户当中，上海客户占84%。

　　在静安区黄金地段一家主打二三线城市楼盘的售楼处负责人亦向《第一财经日报》记者表示，公司在常州金坛推出的一个楼盘，有超过一半以上的买家来自上海；其次是杭州、南京等地的买家；而来自当地的买家不到6%。“前期开出的约300套房屋很快被抢购，仅余下数十套，60栋别墅基本售罄。公司在威海的另一个楼盘，一期开出的数千套也基本由来自上海一线城市的买家买走。”

　　“可以说，上海近期出台的限购等细则有效地打压了投资客的需求，但投资客资金却不会因此减少，反而是更加迫切地寻找出处。短期内这种周边区域楼市的活跃情形，正是由于上海楼市投资型需求的资金溢出所导致的。”据汉宇地产市场分析师介绍，目前来看，异地的楼市政策相对宽松，比如苏州的“限购”政策虽然已经出台，但只限于苏州市区，不包括下辖的昆山、吴江等城市。“从长期来看，周边楼市的异地置业热潮可能要在上海楼市出现复苏后才能降温，不过这个过程至少还会持续半年左右时间。”

　　但业内亦有专家对此持不同意见。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事胡港文在昨天下午举行的搜狐焦点上海精英业内论坛上告诉本报记者，目前，暂没出台“限购令”的城市确实吸引了一些投资者加快了买房的决定，“一买就是两三套，包括我们也看到一些海外的投资者，也非常热衷地跑到重庆、成都这些西部的城市。但是我觉得这种现象是在一个政策出来之后短期的一种反应而已。当他们理性再去分析的时候，就会考虑投资风险和每个城市的发展情况。”

　　限购令挤压

　　楼市需求跨区域转移

　　杨红旭

　　当部分城市实行“房票”时，市场将会怎样？这是一个相当复杂的命题。限购是一种强劲的行政干预手段，短期内必定见效，否则就不叫需求管制了。问题的关键是，限购政策能持续多久，不愿撤场的投资投机需求，又会流向哪里？

　　不妨先回顾一下限购政策的来龙去脉。今年4月出台“国十条”中首次提出限购思路，但只有北京在5月出台了限购措施。8~9月份的楼市反弹，尤其是9月房价上涨，促使“9·29”出台，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。至今已有16个城市实行限购。如此大面积的限购，堪称史无前例。现在看来，之所以是这些城市实行限购，应该是中央认定它们属于高房价城市。而且，值得注意的是，居然连西部二线城市兰州也实行限购，是否意味着还会有一些中西部二线城市加入限购队列呢？至于何时取消限购令，随着明年房价调整到一定程度，多数城市都有可能取消这一临时性的管制措施。

　　上述城市的限购措施可分为三种。第一种是一个家庭只能新购一套，包括北京、上海、杭州等多数城市都如此。第二种是限购第三套，以南京为代表，如果一个家庭已拥有两套或更多住宅，则暂禁购房，如果不足两套，则可以新购，直至满两套。

　　第三种是深圳，本市户籍居民家庭，限购第三套；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购第二套住房；不能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限制购房。上述三种措施，依次更加严厉。

　　在限购形势下，需求又会发生什么变化呢？此政可谓击中大投资客的要害，强制禁买多套，甚至一套都不能购房，必然使多数投资投机者被迫离场。或许极少数人还会寻求通过借身份证、假离婚等方式规避政策限制，但任何作假行为都存在一定的道德、诚信风险，注定难以大规模地出现。另外，限购也限制了自住需求，尤其是改善需求，这也正是政策的负面影响。

　　但是，即便在如此干预之下，仍有部分投资投机需求不愿离场，或者不想走远。除了中国房价不可能大跌的因素之外，主要是有些外部因素支持他们继续投资楼市。一是流动性泛滥，国内外皆如此。

　　自2008年下半年全球救市之后，货币和信贷超发，2009年我国更是放贷近10万亿天量，近期美国又实行二次量化宽松货币政策，这些都导致流动性过剩，必然会推高资产价格，东亚新兴经济体的房价亦如此。

　　二是国内产业资本趋于金融化。近几年确实存在“国进民退”的迹象，仅以房地产业为例，虽然今年国资委勒令78家央企退出，但16家合规央企却频频逆势拿地扩张。民营经济不景气，部分实体经济行业利润率持续下降，这就逼使很多中小民企不愿谋求长远发展，老板们将部分甚至全部资金转投其他来钱快的领域，其中房地产即是主要选择。

　　三是负利率加剧。去年以来，我国持续出现存款负利率状态，随着今年CPI的快速上扬，负利率情况趋于严重。即便是已进入加息周期，但在未来一段时间内，加息脚步仍然赶不上CPI的速度。

　　在这种情况下，尤其是农产品价格飙升，民众已产生恐慌情绪，为了抗御通胀，投资房产依然是较好选择。近日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平，保障群众基本生活的政策措施，这从一个侧面反映出物价上涨之猛。

　　四是人民币升值。近段时间人民币对美元升值势头甚猛，这必然导致以套汇为目的的境外游资进入，其中部分资金会进入房地产市场。回顾历史，2007年人民币对美元升幅曾高达6.9%，当年楼市火爆与此有一定关系。

　　今年6月中旬重新启动汇率改革，人民币对美元重新步入升值通道，半年之内已升值4%左右。近期住建部和外管局联合出台了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，进一步规范外资在内地的购房行为，但历史经验表明，围堵热钱并不容易。

　　这样，就使资金发生结构性的变化，重要的变化之一就是投资区域发生变化。投资需求由限购城市向非限购城市转移，实行限购的16个城市毕竟只是全国660个城市中的极少数。

　　尤其是与限购城市相邻的城市，房地产市场具有相对的投资价值，会吸引部分投资投机性需求。前段时间有新闻报道，东莞部分楼盘逆势热销，主要是因为其两个邻居——深圳和广州皆实行限购政策，正所谓“因别人之祸，得自己之福”。

　　(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)